As transformações do mercado imobiliário brasileiro nos anos 2000 uma análise do ponto de vista legal e econômico

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1 As transformações do mercado imobiliário brasileiro nos anos 2000 uma análise do ponto de vista legal e econômico Roberto Carlos Evencio de Oliveira da Silva (PUC-PR) robertoceos@hotmail.com Gerson Amaury Marinho (PUC-PR) gerson.a.marinho@hotmail.com Daniel Ferreira dos Santos (PUC-PR) danielsantos927@hotmail.com Priscilla Veiga Bueno (PUC-PR) priscilla.bueno@pucpr.br Resumo: Este trabalho constitui um estudo do mercado imobiliário no Brasil com o objetivo de analisar o comportamento do mercado no período entre o ano 2000 e Buscou-se identificar e descrever os fatores que contribuíram para a transformação ocorrida no mercado imobiliário nacional e relacioná-los as mudanças ocorridas no cenário econômico do país a fim de identificar possíveis relações entre o crescimento econômico e o mercado habitacional. Uma série de variáveis de abrangência nacional foram analisadas, com a intenção de demonstrar a evolução do mercado nos dois ambientes, e possibilitar uma comparação entre os cenários. Buscou-se ainda verificar a legislação vigente, com a finalidade de identificar de que maneira as mudanças no ambiente jurídico afetaram o mercado imobiliário. Palavras chave: Indústria da construção civil; Mercado imobiliário brasileiro; Expansão do crédito imobiliário. The transformations of the Brazilian real estate market in the 2000s - an analysis in terms of legal and economic Abstract: This work is a study of the property market in Brazil with the aim of analyzing the behavior of the market during the period between 2000 and We sought to identify and describe the factors that contributed to the transformation that occurred in the national housing market and relate them to changes in the economic scenario of the country in order to identify possible relationships between economic growth and the housing market. A series of nationwide variables were analyzed with the intention of demonstrating the evolution of the market in both environments, and enable a comparison between the scenarios. We sought to further verify the legislation, in order to identify how changes in the legal environment affecting the housing market. Key-words: Building industry; Brazilian real estate market, Real estate credit expansion.

2 1 INTRODUÇÃO O imóvel pode ser considerado um bem de primeira necessidade, à medida que um local para habitar é essencial para a manutenção dos requisitos mínimos de bem-estar dos indivíduos inseridos em uma sociedade. No entanto, uma grande parte da população brasileira não possui moradia própria, ou habita locais em condições precárias de infra-estrutura. Em 2007, o déficit habitacional estimado para o Brasil era de aproximadamente 6,3 milhões de domicílios (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2009). Fatores econômicos, legais e sociais levaram a este cenário onde a produção de imóveis não atende a demanda existente. A instabilidade econômica e as políticas ineficientes destinadas ao mercado da habitação perduraram por quase vinte anos, tendo início em meados dos anos oitenta e persistindo até o início dos anos 2000, resultando na estagnação do mercado imobiliário no Brasil durante praticamente todo o período. Durante esta fase, o país ainda sofreu com os efeitos de várias crises econômicas de nível mundial, que acarretaram em redução da produção, aumento de inflação, elevação da divida externa e redução das fontes de crédito. O processo de transformação no mercado imobiliário teve início com a implementação do Plano Real em 1994, no entanto o setor ainda dependia de mudanças em outras variáveis para crescer consistentemente e atender a demanda. Atualmente, o mercado imobiliário tem vivenciado um momento de grandes transformações, apresentando crescimento expressivo nos últimos anos. De acordo com dados divulgados pelo Banco Central do Brasil (BACEN), e Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), no ano 2000, a soma das unidades construídas e adquiridas com recursos disponibilizados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) totalizou unidades, enquanto que no ano de 2009, este número foi quase duas vezes maior, registrando unidades. Outro dado importante aponta um crescimento expressivo do crédito imobiliário, pois, considerando o valor dos financiamentos destinados à construção e aquisição de imóveis, no ano 2000, foram 5,8 milhões de reais para esta finalidade, e em 2009 este valor chegou a 49,7 milhões de reais. Neste mesmo período, nos Estados Unidos, o mercado imobiliário atravessava um momento de dificuldade, que teve seu ápice em 2008, com o estouro da bolha financeira existente no mercado de imóveis e a consequente redução da procura e dos preços dos ativos imobiliários. Diferentemente dos Estados Unidos, a evolução do mercado imobiliário brasileiro esta fundamentada em mudanças estruturais no ambiente que afetaram diretamente este mercado na última década. Com a implantação do Plano Real, em 1994, o otimismo dos agentes retornou ao mercado imobiliário, elevando o número de unidades construídas de aproximadamente 61 mil em 1994, para mais de 206 mil em 1997, evidenciando sinais de recuperação do setor nos primeiros anos do novo plano, de acordo com dados divulgados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC, 2004). Com a estabilidade monetária, ficou evidente outro obstáculo para o crescimento do mercado imobiliário: o custo de oportunidade. Devido ao longo prazo nas operações de empréstimos destinadas ao financiamento imobiliário, os agentes financiadores utilizam como parâmetro de comparação de rentabilidade mínima a taxa que remunera os títulos públicos. Até 2003, a taxa básica de juros girava em torno de 23% ao ano, em média, inviabilizando a realização de muitos projetos que ofereciam taxas de retorno inferiores a SELIC (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Além disto, os empréstimos concedidos pelas instituições financeiras e incorporadoras aplicavam juros elevados para compensar o custo de

3 oportunidade. Somente após o ano de 2003, foi que a taxa básica de juros efetiva SELIC estabilizou em níveis inferiores a 20% ao ano, chegando a 8,65% em 2009 (BACEN, 2010). O setor da construção civil, onde o mercado imobiliário esta inserido, é um importante gerador de renda no Brasil, sendo responsável por 5,3% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2010 (IBGE, 2010). Este segmento da economia também possui grande importância na geração de empregos, tendo em vista que aproximadamente 7,4% das pessoas ocupadas no Brasil exerciam atividades no setor da construção civil em 2009 (IBGE, 2010). Além de gerador de emprego e renda, a indústria da construção desempenha um papel importante na distribuição de renda, pois o setor é grande empregador de pessoas com baixa escolaridade. A produção da indústria da construção civil visa atender as necessidades do governo, com obras nas áreas de saúde, educação, e principalmente infra-estrutura; suprir a demanda da iniciativa privada nas áreas industriais e comerciais; e ainda atender a demanda do setor de incorporação que é o responsável pela construção de imóveis comerciais e residenciais. O setor imobiliário foi regulamentado em 1964 e desde então oscilou entre momentos de euforia e estagnação, ocasionados por alterações políticas e econômicas que alteravam constantemente o cenário do mercado imobiliário. Após a implantação do plano Real em 1994, o setor iniciou uma trajetória de crescimento fundamentado na estabilização econômica. No entanto, devido ao período de estagnação vivenciado durante a década de 80 e início dos anos 90, atualmente o setor ainda apresenta grande déficit habitacional, principalmente entre as famílias de baixa renda. Na última década, o Brasil apresentou crescimento econômico significativo em relação à década anterior. De acordo com dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) no período entre o ano 2000 e 2009, o PIB do Brasil acumulou um crescimento de 32,7%, quase 10% maior de que na década de 90 que registrou 23,3%. A inflação controlada possibilitou a redução dos juros praticados pelas instituições financeiras contribuindo para a expansão do crédito às famílias e diversos setores da economia. Diante desta nova conjuntura, torna-se interessante descrever o comportamento do mercado imobiliário na última década e verificar como o mercado reagiu diante das transformações ocasionadas por alterações das políticas econômicas e legais no Brasil no período 2000 a REFERENCIAL TEÓRICO Nesta seção será demonstrado o referencial teórico no qual se apoia o presente estudo, iniciase pelos conceitos acerca da indústria da construção civil, o mercado imobiliário brasileiro e expansão do crédito imobiliário. 2.1 Indústria da construção civil A indústria da construção civil é essencial para o desenvolvimento de uma nação. A construção de estradas, barragens, obras de irrigação, escolas, casas, hospitais, fábricas, e outras obras de infra-estrutura são pré-requisitos necessários para almejar um desenvolvimento sustentável, com a melhoria das condições de vida da população (WORLD BANK, 1984). De acordo com os dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em 2009 o setor da construção civil representou 41,1% do total da formação bruta de capital fixo no país e a atividade da construção civil representou 5,1% do valor adicionado ao Produto Interno Bruto (PIB). Isto demonstra a importância do setor para a economia do país,

4 tendo em vista que uma parte significativa do investimento nacional ocorre através do setor da construção. O macrossetor da construção civil possui um conjunto de atividades complexas, sendo grande consumidora de produtos das outras indústrias. O setor é um importante gerador de empregos, com capacidade de absorção de expressivos contingentes de mão-de-obra, especialmente de profissionais menos qualificados (KURESKI et al., 2008, p. 8). A cadeia produtiva da construção civil envolve os seguintes segmentos (SEBRAE-MG, 2005): A indústria da construção agrega uma gama de atividades complexas, que estão vinculadas de alguma forma ao produto final da construção civil. Este setor esta dividido em três subsetores: edificações, construção pesada e montagem industrial. Segundo o Sebrae-MG (2005) o setor da construção civil tem como principais características: a) A utilização intensiva de mão de obra, sendo intensiva na geração de emprego, utilizando trabalhadores com baixa qualificação, cabendo ao emprego formal pequena participação no total de trabalhadores ocupados pelo setor; b) A demanda do setor é bastante dependente da evolução da renda interna e das condições de crédito; c) Coeficiente de importação reduzido, com elevada utilização de matérias primas nacionais; d) Possui níveis de produtividade e competitividade inferiores aos padrões existente nos países desenvolvidos, especialmente nos aspectos tecnológicos e de gestão, refletindo a existência de inúmeras ineficiências produtivas no setor; e) Existência de dificuldades em relação à padronização e ao cumprimento de normas técnicas, observando-se elevados percentuais de não conformidade técnica dos materiais e componentes da construção civil habitacional. Além das características citadas acima, o setor da construção civil é de grande importância para o processo de crescimento e desenvolvimento econômico por ser um setor que agrega uma cadeia produtiva complexa, produzindo um efeito multiplicador significativo na economia. Este efeito gerado pela construção civil surge à medida que os investimentos em infra-estrutura ativam diversos setores da economia, gerando crescimento econômico. Esta cadeia produtiva é composta por segmentos que englobam desde indústrias de extração mineral das matérias primas, passando pela construção propriamente dita, até empresas de serviços imobiliários e outros (SEBRAE-MG, 2005). 2.2 Mercado imobiliário brasileiro O setor imobiliário se distingue do setor da construção civil por não abranger as grandes obras de infraestrutura. Empresas ligadas a produção de materiais de construção e prestadores de serviços especializados fazem parte do setor imobiliário por desempenharem papel fundamental na multiplicação do capital investido na construção (BOTELHO, 2007). O mercado imobiliário é o centro das atividades relacionadas à construção civil, pois ele é responsável pelas atividades de loteamento, compra, venda, locação, entre outras atividades que norteiam o processo da construção. A combinação destas atividades tem como objetivo comum a construção de um bem imóvel, que é o produto comercializado no mercado imobiliário.

5 O imóvel é um bem que possui características singulares, como o fato de ser um bem imobilizado, possuir vida útil prolongada, e a exigência de investimento elevado no processo de construção. A oferta de imóveis apresenta grande diversidade, tendo em vista que os imóveis possuem diferenças que interferem diretamente em seu valor de mercado, isto envolve deste a localização até a diferenciação de acabamento do imóvel. Esta oferta pode ser considerada constante no curto prazo, tendo em vista a durabilidade do bem, e a reduzida velocidade de produção de imóveis novos (GONZÁLEZ, 1993). Os demandantes de bens imobiliários são as famílias (moradia), as empresas (indústria e comércio) e o governo (administração pública). A demanda por imóveis, como para qualquer bem, é influenciada diretamente pela quantidade de recursos disponíveis para compra, no entanto, devido ao elevado valor do bem, uma parte significativa da demanda não é atendida por não ter o mínimo necessário de recursos para efetuar a aquisição de um imóvel. Esta demanda não atendida utiliza de outros mecanismos para atender a necessidade de habitação, incluindo a criação de favelas e o processo de autoconstrução (PEQUENO, 2008). Segundo González (1993 apud SEELEY, 1976), vários fatores influenciam na demanda imobiliária, entre eles: a prosperidade geral do país, os movimentos da população em áreas com elevação do nível de emprego; melhores condições de transporte; e evolução nos padrões de vida e trabalho da população. A determinação dos preços no mercado imobiliário esta sujeito a interferência de fatores específicos, e dependendo da combinação destes fatores, ocasionará em preços distintos para imóveis com características semelhantes. A habitação é um bem durável e sua demanda não esta atrelada somente a novas construções, mas também aos imóveis usados que caracterizam a existência de estoque. A existência de estoques é um dos determinantes da demanda, que pode ser destina em demanda para reposição, devido à depreciação das moradias antigas, e demanda por novas moradias (LUCENA, 1985, p. 2). Existe elevado grau de heterogeneidade entre os produtos e fatores como iluminação e ventilação são preponderantes na definição do preço final da habitação. A localização também é uma importante característica do bem, tendo em vista que o bem é imobilizado, não podendo ser realocado para compensar a existência de déficits em outros bairros ou cidades. A demanda varia de acordo com a localização, levando em consideração aspectos relacionados à preferência do consumidor, que irá optar pela habitação de acordo com seu gosto pessoal, nível de renda, e serviços disponíveis na região (LUCENA, 1985, p. 2). Estudos apontam as variáveis seguintes como importantes na determinação da demanda por imóveis (LUCENA, 1985, p. 7): a) Variações demográficas, tais como: a) aumento de população; b) variações na composição etária; c) variações no numero, tipo e tamanho das famílias; b) Variações na renda e no nível de emprego: a) renda disponível passada, presente e esperada; b) distribuição da renda; c) hiato de produto, ou desemprego; c) Variações nos preços da habitação; d) Condições de financiamento à compra; e) Relação entre os custos de aquisição e os preços de aluguel. Outro fator importante para o mercado imobiliário esta relacionado à legislação que regulamenta o setor. Os agentes necessitam de segurança jurídica para atuar neste setor, pois

6 os riscos envolvidos no mercado imobiliário são elevados devido ao risco de inadimplência por parte dos mutuários e eventuais atrasos nas obras por parte das construtoras. A existência de leis que ofereçam segurança jurídica aos agentes financiadores e mutuários, torna o ambiente mais atrativo para ambos. 2.3 Expansão do crédito imobiliário As mudanças no plano legal associadas ao cenário macroeconômico propicio ao crescimento do emprego e renda, e redução gradual na taxa de juros possibilitaram a expansão do crédito atraindo o capital estrangeiro. Entre 2002 e 2007, a entrada anual de crédito imobiliário passou de R$ 4,8 bilhões para R$ 25 bilhões (ERNST & YOUNG, 2008). A expansão do setor da construção civil reflete o novo cenário vivenciado na economia brasileira a partir do ano As reformas institucionais do sistema financeiro e no próprio mercado imobiliário favoreceram o desenvolvimento de um novo cenário para o setor. Entre as principais mudanças ocorridas na década de 2000 estão os novos aportes de investimentos estrangeiros e a abertura de capital de empresas do setor imobiliário e da construção civil (PAIVA e QUINTO, 2007). O crédito destinado à habitação tem como fontes principais o SBPE e o FGTS, que são fontes públicas de financiamento, e estas fontes de recursos são utilizadas para financiamento habitacional desde os anos 60, sendo utilizadas para auxiliar o governo a executar a política habitacional. Durante os anos 70, os programas habitacionais financiados pelo Banco Nacional de Habitação (BNH) obtiveram resultado significativo, com a construção de aproximadamente 3 milhões de unidades habitacionais no período entre 1975 e No entanto, a partir de 1983, devido às mudanças no cenário econômico, causadas principalmente pela aceleração da inflação, o número de residências construídas nos anos seguintes foi em média 138 mil unidades por ano no período que se estende de 1983 a 1996, resultando na construção de aproximadamente 1,9 milhões de residências em 14 anos. A partir de 1997, após a reforma do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o número de unidades construídas voltou a crescer, registrando a construção de 4,7 milhões de moradias no período entre 1997 e Devido ao preço dos imóveis representarem uma parcela significativa da renda das famílias, sua compra depende diretamente da disponibilidade de crédito no mercado. O governo federal foi o responsável por instituir o SFH através da lei n /1964, e desde então passou a controlar as principais fontes de recursos para financiamento imobiliário. Durante o período que se estendeu desde a década de 80 até o final da década de 90, as instituições financeiras não demonstravam interesse em disponibilizar crédito ao setor imobiliário devido à instabilidade econômica, risco de inadimplência e insegurança jurídica (CARNEIRO, 2005, p.29). 3 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS A metodologia utilizada para elaboração deste estudo foi a pesquisa descritiva, com o intuito de analisar a bibliografia existente sobre o mercado imobiliário e a indústria da construção civil, a fim de identificar possíveis soluções para o problema apresentado. Para Gil (2000, p. 62). A pesquisa deve ser entendida como o processo de utilização de meios científicos para solução dos problemas propostos. Pesquisa bibliográfica é aquela em que os dados são obtidos de fontes bibliográficas, ou seja, de material elaborado com a finalidade explicita de ser lido. Com efeito, a pesquisa bibliográfica é elaborada com dados obtidos em livros, jornais, revistas etc.

7 Este trabalho consiste em uma pesquisa descritiva, que tem como objetivo descrever as características do mercado imobiliário de Curitiba, e identificar as relações existentes entre este mercado e as variáveis econômicas envolvidas no processo de transformação deste setor da economia na década de Este tipo de pesquisa tem como principal objetivo descrever as características de determinado fenômeno, estabelecendo relações entre as variáveis analisadas (GIL, 1991, p. 39). As principais fontes bibliográficas utilizadas para elaboração deste estudo foram as publicações realizadas pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), Banco Central do Brasil (BACEN), Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), Ministério das Cidades, Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (SECOVI), Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON), e demais instituições que publicam estudos sobre os assuntos relacionados à pesquisa. 4. ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DOS RESULTADOS Nesta seção, será feita a apresentação e análise dos resultados da presente pesquisa, iniciandose com o crescimento econômico, do emprego e da renda, o impacto da lei nº /2004 na concessão de crédito imobiliário e finalizando com a evolução do crédito na economia brasileira. 4.1 Crescimento econômico, do emprego e da renda das famílias O crescimento econômico teve início após a implementação do plano real, em 1994, mas os reflexos positivos deste plano econômico começaram a aparecer efetivamente a partir do final da década de 90 e início dos anos Entre o ano de 1995 e 1999, o Brasil enfrentou um período de adaptação dos agentes ao novo cenário econômico com inflação controlada (TEIXEIRA, 2002). Após esta fase de adaptação, o país passou a apresentar crescimento econômico constante no período que se estende de 2000 a De acordo com os dados divulgados pelo do IBGE, somente em 2009 este ciclo de crescimento foi interrompido, com a retração do PIB em 0,2% em comparação com o resultado do ano de A redução do PIB no Brasil foi reflexo da crise econômica mundial que atingiu a maioria dos países em O setor da construção acompanhou a desaceleração da economia brasileira, apresentando retração de 6,3% em 2009 em relação ao ano anterior. O setor da construção civil teve importância relevante no crescimento econômico brasileiro pelo fato de ser um setor que representa parcela significativa do valor adicionado ao PIB, e por demandar grande contingente de mão de obra com baixa escolaridade representando papel importante na distribuição de renda para as camadas mais pobres da população. No gráfico 1 a seguir será demonstrado a evolução do emprego formal em todos os setores da economia brasileira no período de 2000 a 2009.

8 Variação percentual Gráfico 1 - Geração de emprego formal 2000 à 2009 Fonte: MTE/PME (regiões metropolitanas), 2010 (elaboração dos autores) Os dados do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) indicam que durante todo o período analisado, o ano de 2008 foi o que apresentou maior número de contratações no setor da construção civil registrando saldo positivo de contratações em pessoas. Nos primeiros cinco anos da análise, a média de contratações ficou negativa, demonstrando que no período entre o ano 2000 e 2004, o setor da construção registrava, em média, mais desligamentos de que admissões anualmente. No período entre 2005 e 2009 o número de contratações superou as demissões no setor, contratando em média, pessoas por ano. De acordo com os dados da Pesquisa Mensal do Emprego (PME) realizada pelo IBGE, o rendimento médio das pessoas ocupadas no Brasil apresentou crescimento real de 16,8% no período entre 2003 e 2009, enquanto que somente no setor da construção o crescimento real foi de 37,3% na renda dos trabalhadores no mesmo período. O crescimento econômico, do emprego e da renda elevaram as expectativas das famílias e das empresas, e conseqüentemente os níveis de consumo e investimento também foram influenciados positivamente. 4.2 Impacto da Lei nº /2004 na concessão de crédito imobiliário Neste novo ambiente, era necessário criar mecanismos legais e regulatórios que pudessem garantir aos investidores a segurança jurídica com relação aos contratos firmados. Com este objetivo, foi elaborada a Lei de 1997, que instituiu a alienação fiduciária, e criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Este novo sistema, além de oferecer segurança jurídica, criou novas modalidades de financiamentos, e modernizou os mecanismos de empréstimo, com o intuito de assegurar maior liquidez ao mercado, e consequente expansão de crédito imobiliário. Visando aprimorar a Lei de Incorporações Imobiliárias nº /64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, foi promulgada em 2004 a Lei nº /2004, que criou o Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC (2004, p. 9), esta lei visa aumentar a segurança jurídica para as partes interessadas no negócio da incorporação imobiliária. De acordo com a CBIC (2004, p. 11), denomina-se: patrimônio de afetação o conjunto de bens, direitos e obrigações formado com um determinado fim, sem qualquer possibilidade de desvio dessa finalidade. O patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da empresa incorporadora e responde tão-somente pelas dívidas e

9 obrigações vinculadas àquela incorporação imobiliária. É um avançado e revolucionário sistema de proteção dos credores vinculados a uma incorporação imobiliária, dentro do qual os consumidores têm seus direitos priorizados. Em caso de insolvência da empresa incorporadora ou declaração de falência da mesma, o patrimônio de afetação não será atingido, não sendo incorporado à massa falida. Esta lei ainda cria um Regime Especial de Tributação (RET) para estimular a adoção do patrimônio de afetação que é facultada aos incorporadores (ABECIP, 2007). A Lei nº /2004 foi promulgada com a finalidade de estimular as atividades de construção, incorporação, e captação de recursos para o setor imobiliário com a criação do patrimônio de afetação. Esta Lei representou um marco para o mercado imobiliário nacional a medida sua implementação tinha como objetivo aumentar a segurança jurídica entre as partes envolvidas nas incorporações imobiliárias, transmitindo transparência e credibilidade aos consumidores, incorporadores, construtores, e instituições de crédito (CBIC, 2004). Em 2006, através da Resolução 3.347/2006 do BACEN, ficou definido que as instituições financeiras integrantes do SBPE deveriam destinar um percentual mínimo dos recursos depositados na caderneta de poupança para operações de crédito imobiliário. A partir desta resolução, o nível de crédito disponível para financiamento habitacional cresceu com maior velocidade. Em 2006, o BACEN através da Resolução 3.347/2006 define que no mínimo 65% dos recursos captados pelas entidades do SBPE deveriam ser direcionados para operações de financiamento imobiliário, sendo que 80% deste percentual deveria ser destinado para operações de crédito no âmbito do SFH (BACEN, 2006). Esta resolução obriga as entidades do SBPE a disponibilizar parte dos recursos depositados na caderneta de poupança para financiamento da habitação. Antes desta resolução, estes recursos eram atrelados a títulos públicos que ofereciam maior rendimento e liquidez de que o financiamento habitacional. O gráfico 2 a seguir apresenta a evolução das unidades financiadas no período entre o ano 2000 e Gráfico 2 Unidades financiadas pelo SBPE e FGTS no período 2000 a 2009 no Brasil Fonte: BACEN, 2010 (elaboração dos autores) 4.3 Evolução do crédito na economia brasileira Diante do cenário econômico favorável, a partir do ano 2002 as instituições financeiras passaram a ofertar um volume maior de crédito às famílias, que aproveitaram o crédito disponível para elevar seus níveis de consumo. De acordo com os dados divulgados pelo BACEN (2010), o volume de crédito que no ano 2000 representava 28,3% do PIB daquele

10 ano, em 2009 atingiu 45,0% do PIB de 2009, conforme demonstrado no gráfico 3 a seguir. % Gráfico 3 Evolução do crédito na economia brasileira no período 2000 a 2009 (em %) Fonte: BACEN, 2010 (elaboração dos autores) Parte deste crédito foi direcionado ao consumo de bens duráveis, como automóveis, eletrodomésticos, eletrônicos, entre outros. No entanto, a aquisição de moradias não acompanhou o crescimento da demanda nos primeiros anos da década. O gráfico 3 demonstra que entre 2000 e 2004 o volume de crédito para habitação em relação ao PIB apresentou redução de 4,5% para 1,3% ao ano. Somente a partir de 2005, foi que o crédito para a habitação passou a registrar crescimento, aumentando sua representatividade em relação ao PIB, ainda que em ritmo lento. A redução no nível de crédito para a habitação demonstra a situação de estagnação que o setor enfrentou no início da década de Enquanto o país registrava crescimento econômico, o setor da construção manteve-se estável durante o período de 2000 a O crescimento no número de financiamentos verificado a partir de 2004 é fruto do cenário favorável na economia brasileira. Além disto, as mudanças no ambiente regulatório surtiram efeito positivo no mercado imobiliário brasileiro. 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS E RECOMENDAÇÕES A elaboração deste artigo foi motivada pela importância do mercado imobiliário como gerador de emprego e renda para as famílias. Além da motivação econômica envolvida no trabalho, existe o fator social que está diretamente relacionado com o mercado imobiliário, à medida que o setor é responsável pela produção de um bem de grande importância para as famílias, à moradia. Para elaboração deste estudo, existiam limitações relacionadas principalmente à falta de bibliografia atual, e nos últimos anos foram poucas as publicações relacionadas à indústria da construção e mercado imobiliário, limitando-se a estudos publicados por instituições privadas que atuam no setor, dificultando o acesso a estas informações que geralmente são comercializadas. Na área acadêmica, existem estudos relacionados à formação dos preços e aluguéis no mercado imobiliário, e estudos de casos que foram úteis para descrever algumas características do setor. No entanto, a maioria dos estudos acadêmicos na área da construção civil é elaborada com foco em processos de engenharia civil e arquitetura, sendo pouco relevantes para estudos econômicos. Diante destas limitações, a utilização das publicações de instituições públicas e privadas foram as principais referências contidas neste estudo.

11 Este trabalho buscou identificar os fatores legais e econômicos que afetaram o mercado imobiliário no período entre o ano 2000 e Para identificar estes fatores, foi necessário analisar as mudanças ocorridas no cenário econômico nacional e verificar as alterações ocorridas no ambiente legal que rege o mercado imobiliário. No cenário econômico nacional ocorreram varias mudanças que acarretaram em benefícios para o mercado imobiliário. O PIB do Brasil cresceu 33% entre 2000 e A renda per capita no Brasil elevou-se em 15% no período entre 2000 e Os níveis de preços ficaram próximos das metas estabelecidas pelo BACEN, solidificando o ambiente de estabilidade econômica. O consumo das famílias aumentou durante a década de 2000, assim como o crédito disponível na economia. Como o setor imobiliário depende diretamente dos níveis de crédito para expandir, este foi beneficiado com o novo cenário vivenciado pela economia brasileira. Em relação à legislação, os principais acontecimentos foram: Lei nº 9.514/1997 que cria o SFI modernizando o sistema financeiro de habitação; Lei nº /2004 que cria o patrimônio de afetação oferecendo maior segurança aos agentes do setor, e a Resolução 3.347/2006 do BACEN, que estipulou limites mínimos para as instituições financeiras direcionarem seus recursos para o crédito imobiliário. A partir de 2004, o montante de crédito direcionado para habitação cresceu consideravelmente. Isto demonstra o quando a elaboração destas leis foi importante para expandir o crédito para o setor imobiliário, e aumentar o número de unidades residenciais financiadas. Diante do exposto, é possível concluir que o mercado imobiliário brasileiro passou por uma grande transformação no período que se estendeu entre o ano 2000 e O crescimento do mercado imobiliário foi motivado principalmente por fatores que alteraram o cenário econômico nacional e afetaram diretamente o mercado de imóveis. A estabilidade dos preços, o crescimento econômico, do emprego, e da renda da população contribuíram para estimular o consumo da população e modificar a dinâmica do mercado imobiliário. As alterações no ambiente legal a nível nacional foram de grande importância para o mercado imobiliário, tornando o mercado mais atrativo para os investidores, e contribuindo diretamente para o aumento do crédito destinado à habitação. A década de 2000 foi de grande importância para o mercado imobiliário, à medida que as mudanças econômicas e legais ocorridas neste período contribuíram para consolidar o mercado e possibilitaram à cidade almejar um crescimento sustentável para os próximos anos. Futuros trabalhos podem ser elaborados com a finalidade de identificar as relações existentes entre as variáveis econômicas abordadas neste trabalho, buscando identificar quais delas possuem maior relação com o crescimento do mercado imobiliário através da utilização de recursos econométricos. REFERÊNCIAS ABECIP - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POUPANÇA. 1º Premio Abecip de monografia em crédito imobiliário e Poupança. São Paulo: ABECIP, BACEN. Financiamentos Imobiliários Concedidos (aquisição + construção) SBPE. Disponível em: < Acesso em: 02 out BACEN. Relatório Anual 2009, Volume 45. Boletim do Banco Central do Brasil. Disponível em: < Acesso em: 05 out BACEN. Resolução de 8 de fevereiro de Dispõe sobre o direcionamento dos recursos captados em deposito em poupança pelas entidades integrantes do SBPE. Disponível em:

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