CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários. Guia para Elaboração dos Fluxos de Pagamentos Data: 16/11/2015

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1 1 CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários Guia para Elaboração dos Fluxos de Pagametos Data: 16/11/2015

2 Sumário/Ídice CRI - CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS... 1 SUMÁRIO/ÍNDICE OBJETIVO MONTAGEM DOS FLUXOS EVENTOS FINANCEIROS NOTAS BIBLIOGRAFIA

3 1. Objetivo Com objetivo de facilitar a coclusão dos egócios o mercado secudário de títulos, com reflexos sobre liquidez, a ANBIMA tem exercido papel relevate a padroização de critérios de cálculos e dispoibilização de ferrametas amplamete utilizadas pelo mercado fiaceiro. É coseso que esse esforço, o caso de títulos públicos federais e debêtures, foi muito efetivo para viabilizar a coclusão dos egócios tempestivamete, com efeitos sobre o custo trasacioal. Cosiderado esse histórico, e a crescete demada pelo estabelecimeto de padroização míima para cálculo de CRI, foi criado um Grupo de Trabalho com represetates do mercado securitizadoras, bacos, corretoras e agetes fiduciários que corroboraram os critérios defiidos este documeto. Em fução das características dos créditos imobiliários que são lastros dos CRI e do idexador ou remueração, esse documeto visa esclarecer / apresetar os cálculos ecessários para a motagem dos fluxos de pagametos do ativo, tedo como pricípio básico o respeito às características de cálculos descritas os Termos de Securitização e possibilitado a icorporação das práticas cosesuais de mercado. São apresetados, como exemplos, os fluxos de pagametos dos CRI classificados como cocetrados (cosiderados os mais padroizados), com remueração pelo DI e os idexados pelo IGP-M, IPCA e TR (Taxa Referecial). 3

4 2. Motagem dos Fluxos 2.1 Aspectos gerais dos cálculos do Preço Uitário dos CRI (PU) Seguem algumas orietações para a motagem do fluxo de pagametos: Em todos os casos, quado os evetos previstos - pagametos de juros, correção do valor omial, resgates parciais, amortização, etc. - caírem em dias ão úteis, a data de pagameto será o dia útil imediatamete posterior e a correção de VNA e PU PAR deverá seguir itegralmete o que estiver descrito o Termo de Securitização (TS); Nos casos em que houver evetos programados sem data defiida o Termo de Securitização ou evetos ão programados, a motagem dos fluxos respeitará a data de liquidação fiaceira desses evetos, quado de sua divulgação; Os CRI corrigidos por ídices de preços terão seus Valores Nomiais de Emissão (VNE) atualizados moetariamete (VNA). O cálculo do VNA se resume ao Valor Nomial de Emissão dos títulos ou da última data de amortização ou icorporação de juros, quado houver, atualizada pelo pró-rata dia útil da variação mesal do ídice, quado dispoível, e, quado ão dispoível, pelo pró-rata dia útil da projeção da variação mesal do ídice, calculado e divulgado pela ANBIMA, sempre observado as datas de validade das projeções e as datas de aiversário dos ativos. Nos exemplos cotidos este documeto serão apresetados os VNA e PU Par efetivos e os corrigidos moetariamete pela última referêcia de iflação; Para os CRI atualizados por ídices de preços, cosidera-se, de acordo com a periodicidade de correção moetária (mesal ou aual), descrita o Termo de Securitização, data de aiversário o dia da data de vecimeto, o dia da data de emissão ou o dia coforme defiido o TS; Para os CRI com parâmetro de atualização pela TR, cosidera-se a data de aiversário o dia da data de vecimeto em cada mês; Os CRI com parâmetro de atualização pela TR terão seus Valores Nomiais de Emissão (VNE) atualizados moetariamete (VNA). O cálculo do VNA se resume ao Valor Nomial de Emissão dos títulos ou da última data de amortização ou icorporação de juros, quado houver, atualizado pelo produtório das TR utilizadas etre a data de emissão ou da data de aiversário aterior e a data de apuração; A amortização dos CRI, quado corrigidos moetariamete, terá sua correção realizada seguido o mesmo critério de cálculo da correção do Valor Nomial (VN), cotudo as periodicidades de correção de VN e amortização podem ser distitas; 4

5 Cosiderar as iflações cohecidas para corrigir moetariamete o valor do VNA do vértice de pagameto mais próximo e o cálculo pró-rata trabalhar com dias úteis; Para os CRI idexados a ídice de preços com correção moetária aual, o próximo vértice de atualização será corrigido, gradativamete, coforme ocorrer a divulgação mesal da iflação oficial ou projeções ANBIMA, respeitado as evetuais datas de defasagem descritas o TS; Na motagem do fluxo são apresetadas as datas do eveto e do pagameto; Para o cálculo dos dias corridos são cosideradas as datas dos evetos; A taxa de descoto é Yield d.u.; Para o cálculo do Valor Presete do ativo, o fluxo será descotado de acordo com o critério de cálculo defiido o TS (360 d.c. ou d.u.). Adicioalmete, para os ativos com padrão de dias corridos, também será dispoibilizada, a motagem do fluxo, a opção por dias úteis; A motagem dos fluxos de pagametos dos CRI remuerados pelo DI cosiderará uma curva de juros para os vértices de pagametos futuros. Quado os mesmos forem maiores do que a data do último DI futuro dispoível, esse valor será repetido; Nos casos em que houver cláusula de repactuação, a data de vecimeto passa a ser a data desse eveto. 2.2 Metodologia de Cálculo Valor Nomial Atualizado (VNA) 1 : Valor Nomial Uitário a data de emissão, a data de itegralização, a data estipulada pelo Termo de Securitização para iício da atualização ou a última data de atualização, após amortização, pagameto ou icorporação de juros, se houver, o que ocorrer por último, corrigido moetariamete pela variação do idexador (IGP-M, IPCA, TR e outros). VNa = VNb X C, ode: VNa = Valor Nomial Uitário atualizado, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto; 1 Ativos prefixados, remuerados em DI e flutuates em SELIC, por ão possuírem ídice de correção moetária, ão sofrem atualização em seus Valores Nomiais de Emissão. Estes valores serão modificados apeas quado ocorrerem evetos de icorporação de juros ou de amortização. 5

6 VNb = Valor Nomial Uitário a data de emissão, a data de itegralização, a data estipulada pelo Termo de Securitização para iício da atualização ou da data da última amortização ou icorporação de juros, se houver, o que ocorrer por último, calculado / iformado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto. a) Idexados por Ídices de Preços: C = Fator da variação acumulada do ídice de preços calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto, apurado da seguite forma: C = NI NI 0, ode 23 : NI = Número Ídice do mês imediatamete aterior ao mês de atualização; NI 0 = Número Ídice do mês imediatamete aterior ao mês de Emissão / Costituição, de icorporação de juros ou da última atualização, se houver. No caso de ocorrer amortização extraordiária, NI 0 será o Número Ídice do mês imediatamete aterior ao mês da última atualização. 2 No dia da divulgação do IPCA: Para a correção do VNA será utilizada a variação do ídice fechado pro-rateada pelos dias úteis etre a data de aiversário aterior do ativo (ou primeiro dia útil seguite) e o dia da divulgação do ídice fechado. VNb = VNa da última data de aiversário do ativo X ( NI ( dp k dt ) ), ode NI k 1 NI k = valor do úmero ídice do mês aterior ao mês de atualização; NI k 1 = valor do úmero ídice do IPCA do mês aterior ao mês k; dp = úmero de dias úteis etre a última data de aiversário do ativo e a data de cálculo, limitado ao úmero total de dias úteis de vigêcia do ídice de preço, sedo dp um úmero iteiro; dt = úmero de dias úteis cotidos etre a última e a próxima data de aiversário do ativo, sedo dt um úmero iteiro; 3 Primeiro dia útil seguite à data de aiversário do ativo até a próxima divulgação do IPCA fechado: este caso, utilizase, como fator de correção do VNA, a projeção do IPCA divulgada pelo Comitê Macroecoômico da ANBIMA, prórateada pelos dias úteis do período, com oito casas decimais, sem arredodameto. VNb = VNa da última data de aiversário do ativo X ( ProjeçaoIPCA ( dp dt ) + 1), ode 100 dp úmero de dias úteis etre a última data de aiversário do ativo e a data de cálculo sedo dp um úmero iteiro; dt úmero de dias úteis cotidos etre a última e a próxima data de aiversário do ativo, sedo dt um úmero iteiro. 6

7 b) Idexados pela TR: C = Fator resultate do produtório das TR s utilizadas, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredameto, apurado da seguite forma: Ode: C = ( TR k ) k=1 = úmero total de TR s cosideradas etre a data de emissão dos CRI, última amortização ou icorporação de juros, se houver, e a data de cálculo, sedo um úmero iteiro; TR k =Taxas Refereciais (TR s) das datas de emissão e das datas-base, divulgadas pelo Baco Cetral do Brasil etre a Data de emissão / Costituição, icorporação ou última amortização, se houver, e a data de atualização, pagameto ou vecimeto; dut = úmero de dias úteis o período de vigêcia da TR k, sedo dut um úmero iteiro; dup = úmero de dias úteis etre a data de emissão ou data-base mesal aterior e a data de atualização, sedo "dup" um úmero iteiro. dup dut PU PAR: Valor Nomial Uitário a data de emissão ou a última data de atualização moetária, descotadas as amortizações ou cosiderado as icorporações de juros, quado houver, acrescidas da remueração acumulada desde o último eveto de pagameto de juros até a data da operação. a) Idexados por ídices de preços e TR: PUPAR = VNA X (Fator de Juros) J = VNa X (Fator de Juros 1), ode: J = Valor uitário dos juros acumulados o período, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto; VNa = Valor Nomial atualizado, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto; Fator de Juros = Fator de Juros fixos (ou spread), calculado com 9 (ove) casas decimais, com arredodameto, trazido a d.u ou 360 d.c. Fator de Juros = [( i ) dut dup dut ] 360 ] ou Fator de Juros = [( i ) dut dcp dct, em que: 7

8 i = Taxa de juros iformada com 4 (quatro) casas decimais; dut / dct = Número de dias úteis / corridos etre a data de emissão e o primeiro eveto de juros; ou etre a data de emissão e a data de Icorporação iicial, se houver; ou etre a data de icorporação iicial, se houver, e o primeiro eveto de juros; ou etre o último eveto de juros e o próximo eveto de juros; ou etre o último eveto de juros e a data após o vecimeto correspodete ao próximo eveto de juros, para ativos com as datas a partir e vecimeto descasadas; dup / dcp = Número de dias úteis / corridos etre a data de emissão e a data de atualização, icorporação iicial, se houver, primeiro eveto ou data de vecimeto; ou etre a data de icorporação iicial, se houver, e a data de atualização, primeiro eveto ou data de vecimeto; ou etre o último eveto de juros e a data de atualização, próximo eveto ou data de vecimeto. b) Remuerados pelo DI Cetip: PUPAR = VNE X (Fator de Juros) Fator de Juros = {[(1 + TaxaDI 1 i P 1] X } (para os ativos remuerados por um percetual do DI); e Fator de Juros = { [(1 + TaxaDI i 1 ] (para os ativos remuerados por DI acrescido por um spread). Em que: } X [(1 + S Fator de Juros fator de variação acumulado da Taxa DI, icorporado o percetual (P), ou o spread (S), etre a data de iício (iclusive) e a data fial (exclusive) do período de capitalização da remueração, calculado com oito casas decimais com arredodameto; du ] TaxaDI i taxa apurada com base as operações de emissão de depósitos iterfiaceiros prefixados, pactuadas por um dia útil, em percetual ao ao, base dias, calculada e divulgada pela Cetip diariamete, com duas casas decimais com arredodameto; P Percetual da Taxa DI (remueração) defiido a escritura, utilizado com 2 (duas) casas decimais; S Spread acima da Taxa DI (remueração) defiido a escritura, utilizado com 4 (quatro) casas decimais; 8

9 du úmero de dias úteis etre a data do último pagameto de juros e a data de referêcia Amortização: Percetuais fixos ou variáveis, aplicados em períodos uiformes ou variáveis, icidetes sobre o Valor Remaescete Atualizado ou sobre Valor Nomial de Emissão ou, aida, após icorporação iicial, de acordo com as defiições costates o Termo de Securitização. AM i = VNa X ( Ta i, ou AM i = VNE X ( Ta i, ode AM i = Valor uitário da i-ésima parcela da amortização, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto; VNa = Valor Nomial atualizado, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto; VNE = Valor Nomial de emissão ou após icorporação de juros, com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto; Ta i = i-ésima taxa de amortização iformada com 4 (quatro) casas decimais PMT: Somatório de pricipal, juros e amortização. PMT i = J i + AM i PU Operação: Somatório dos pagametos de juros e de pricipal ou amortização, descotado (trazido a valor presete, por d.u. ou 360 d.c., a uma taxa de mercado. FD i = PMT i (1+ r dt ou 360 Amortização do papel; FD = Fluxo Descotado; r = Taxa de mercado da operação; PMT i PU OPERAÇÃO = FD i =, ode (1 + r dt ou 360, somete quado houver eveto (AM i > 0), coforme Tabela de dt = Dias úteis ou corridos etre a data da operação e data do eveto. 9

10 2.2.6 Exemplos Práticos Ativos Idexados pelo IPCA a) CRI 13J Correção moetária mesal pelo IPCA / Icorporação de Juros / Pagameto de juros e amortização semestrais Fluxo de pagametos pelo lik: CRI 13J a.1) Características: i. Emissão: 17/10/2013; ii. Valor Nomial de Emissão (VNE): R$ ,37; iii. Atualização Moetária: IPCA; iv. Periodicidade de correção moetária: Mesal; v. Juros (emissão) a.a.: 7,4825%; vi. Data de Vecimeto: 20/06/2028; vii. Icorporação de Juros até: 17/06/2016 (Juros remueratórios serão icorporados ao saldo devedor o dia 19/7/2016 coforme o Termo de Securitização); viii. Primeiro Pgto. Juros: 19/12/2016; ix. Periodicidade de Juros: Semestral; x. Primeiro Pgto. Amortização: 19/12/2016; xi. Periodicidade da Amortização: Semestral; xii. Base: d.u.; xiii. Data de Aiversário: datas defiidas de acordo com o Termo de Securitização; xiv. Data da Operação: 31/07/2014 (Dia útil selecioado para simulação da motagem do fluxo de pagametos). a.2) Descrição dos Cálculos: Data da Operação: VNA: PU PAR: TAXA OPERAÇÃO: PU OPERAÇÃO: % PU PAR: Duratio (aos): Projeção ANBIMA / ÍNDICE Oficial para julho/14: Nº de dias úteis pro-rata: Nº de dias úteis etre as datas de aiversário para Correção Moetária: Nº de dias úteis etre emissão/pagametos: 31/07/ , , ,4825% , ,00 8,82 0, Como exemplo, taxa de emissão = taxa de operação Resultados apurados após motagem do fluxo de pagametos Projeção da ANBIMA 10

11 Atualização do VNA VNa = VNb X C, ode VNb juho2014 = Valor omial em juho2014 = , C = NI juho2014 X [(1 + 0,12 10 NI maio ,32 ] = X 1, = 1, ,55 Assim: VNa = , X 1, = , Como a data da operação, 31/07/2014, dá-se 10 (dez) dias úteis após a última atualização moetária (17/07/2014), aplica-se sobre o fator acumulado do ídice de preço (C) 10 dias de projeção IPCA ANBIMA para o mês de julho/ (0,12%). PU PAR Fator de Juros = [(1 + PUPAR = VNa X (Fator de Juros), em que i dut 196 7,4825 ] = [(1 + ] = 1, No exemplo, temos que: i = taxa de juros de emissão dut = úmero de dias úteis etre os evetos 5 Logo, PUPAR = , X 1, = , Obs.: Como a 1ª amortização ocorrerá em 19/12/2016, o cálculo do PU PAR em 31/07/2014 ão será descotada do VNa ehuma amortização. 4 O total de dias etre as datas de aiversário do ídice de preços para correção moetária para o CRI exemplificado, o período cosiderado, é de 23 dias úteis 17/07/2014 a 19/08/ O CRI em questão possui um período de carêcia para a data do 1º pagameto de juros de 691 dias úteis etre 17/10/2013 (data de emissão do papel) e 19/07/2016 (data limite de icorporação de juros). Assim, o úmero de dias úteis etre os evetos para a data de operação de 31/07/2014 é a cotagem de dias úteis de 17/10/2013 a 31/07/ d.u. 11

12 PU OPERAÇÃO r = taxa da operação ou de descoto. PU OPERAÇÃO = FD i = PMT i (1 + r) dt, em que Para o primeiro dia de eveto (19/12/2016), temos que: FD = , (1 + 7, = , Para o último dia de eveto (20/06/2028), temos que: FD = , (1 + 7, = , O PU de Operação é obtido somado-se todos os valores descotados obtidos em dias de eveto. PU OPERAÇÃO = , (1 + 7, , (1 + 7, = , % PU PAR PU OPERAÇÃO %PU PAR = ( ) X 100 = ,54 PUPAR ,54 X 100 = 100,00 Duratio (aos) DUR = ( (FD i X dt i ) ) X FD i DUR = ( ,38 ) X , = 8,82 b) CRI 13G Correção Moetária Aual / Pagameto de juros e amortização mesais Fluxo de pagametos pelo lik: CRI 13G b.1) Características: 12

13 i. Emissão: 13/07/2013; ii. Valor Nomial de Emissão (VNE): R$ 1.000,00; iii. Atualização Moetária: IPCA; iv. Periodicidade de correção moetária: Aual; v. Juros (emissão) a.a.: 5,8473%; vi. Data de Vecimeto: 13/03/2026; vii. Icorporação de Juros até: 13/08/2013; viii. Primeiro Pgto. Juros: 13/09/2013; ix. Periodicidade de Juros: Mesal; x. Primeiro Pgto. Amortização: 13/09/2013; xi. Periodicidade da Amortização: Mesal; xii. Base: 360 d.c. 6 ; xiii. Data de Aiversário: 13; xiv. Data da Operação: 19/01/2015 (Dia útil selecioado para simulação da motagem do fluxo de pagametos). b.2) Descrição dos Cálculos: Data da Operação (DU): VNE: VNA: PU Par: Projeção ANBIMA / Variação Oficial Nº de dias corridos pro-rata Nº de dias corridos etre as datas de aiversário Taxa Operação PU Operação % PU Par Duratio (aos): 19/01/ , , , ,14% ,8473% , , ,19 102,62 5,01 7,28 Projeção ANBIMA ja/15 Como exemplo, taxa de emissão = taxa de operação Resultados apurados após a motagem do fluxo de pagametos 6 Como demada de mercado apresetada pelo Grupo de Trabalho CRI, iclui-se também o fluxo descotado por dias úteis, por motivos de comparação com outros ativos fiaceiros. 13

14 Atualização do VNA DCP DCT Data do Pagameto cf TS Data do Eveto Saldo Devedor Fator IPCA VNA Juros Amortização PMT DU Fluxo Descotado ( DU) DC Fluxo Descotado (360 DC) Datas Amortização % Amortizaçã o /08/ /08/ , , , /08/2013 0,0000% /09/ /09/ , , , , , /09/2013 0,4544% /10/ /10/ , , , , , /10/2013 0,4565% /11/ /11/ , , , , , /11/2013 0,4608% /12/ /12/ , , , , , /12/2013 0,4651% /01/ /01/ , , , , , /01/2014 0,4695% /02/ /02/ , , , , , /02/2014 0,4739% /03/ /03/ , , , , , /03/2014 0,4785% /04/ /04/ , , , , , /04/2014 0,4830% /05/ /05/ , , , , , /05/2014 0,4877% /06/ /06/ , , , , , /06/2014 0,4924% /07/ /07/ , , , , , , /07/2014 0,4997% /08/ /08/ , , , , , /08/2014 0,5046% /09/ /09/ , , , , , /09/2014 0,5096% /10/ /10/ , , , , , /10/2014 0,5146% /11/ /11/ , , , , , /11/2014 0,5198% /12/ /12/ , , , , , /12/2014 0,5249% /01/ /01/ , , , , , /01/2015 0,5302% /01/ /01/ , , , , , /01/2015 0,0000% /02/ /02/ , , , , , , , /02/2015 0,5356% /03/ /03/ , , , , , , , /03/2015 0,5410% /04/ /04/ , , , , , , , /04/2015 0,5465% /05/ /05/ , , , , , , , /05/2015 0,5522% /06/ /06/ , , , , , , , /06/2015 0,5579% /07/ /07/ , , , , , , , , /07/2015 0,5637% Na data de 14/07/2014 ocorre a primeira atualização moetária (aual). Assim, temos que: VNa = Saldo Devedor X C, ode Saldo Devedor = VNE x Icorporação de Juros Amort i = 1.000,00 x (((1 + 5, )) 46, = Saldo Devedor = 958,

15 C = NI maio2014 NI juho2013 = 3.942, ,92 = 1, Logo: VNa = 958, X 1, = 1.016, A data da operação, 19/01/2015, é aterior à próxima atualização moetária (qual seja 13/07/2015). Temos que: PU PAR 8 VNa = Saldo Devedor Amort VNa = 985, , = 980, PU PAR = VNA X dcp ((1 + i 30 dct 360 ), em que i = taxa de juros de emissão; ( ) dcp = úmero de dias corridos etre a data de emissão ou última data de pagameto, o que ocorrer por último, e a data de cálculo; e dct = úmero de dias corridos etre a data de emissão ou a última data de pagameto, o que ocorrer por último, e a próxima data de pagameto; Assim: PU PAR = VNA X 6 ((1 + 5, ) ( ) 7 Excepcioalmete, para a primeira Data de Atualização, qual seja, 13 de Julho de 2014, o Valor Nomial uitário dos CRI será atualizada observada a seguite fórmula: NI = Número Ídice do IPCA/IBGE referete ao mês de maio de 2014, ou último divulgado; NI 0 = Número Ídice do IPCA/IBGE referete ao mês de juho de Para as demais Datas de Atualização, o Valor Nomial Uitário dos CRI será atualizado, a cada período de 12 meses, observada a seguite fórmula: NI = Número Ídice do IPCA/IBGE divulgado em juho do ao vigete, ou último Número Ídice divulgado; NI 0 = Número Ídice do IPCA/IBGE divulgado em juho do ao precedete. 8 Utiliza-se (1 + i para coverter a taxa ao ao para mesal. 15

16 = 980, X 1, = 981, PU OPERAÇÃO a) Fluxo descotado por d.u. PU OPERAÇÃO = FD i = PMT i, em que (1 + r dt r = taxa de operação ou de descoto e; dt = dias úteis etre a data de eveto e a data da operação; Para o primeiro dia de eveto após a data de operação (13/02/2015), temos que: FD = 9, (1 + 5, = 9, Para o último dia de eveto (13/03/2026), temos que: FD = 10, (1 + 5, = 5, O PU Operação é obtido somado-se todos os valores descotados obtidos em dias de eveto. PU OPERAÇÃO = 9, (1 + 5, , (1 + 5, PU OPERAÇÃO = 9, , = 1.012, b) Fluxo descotado por 360 d.c. PU OPERAÇÃO = FD i = PMT i, em que (1 + r dct 360 r = taxa de operação ou de descoto e; dct = dias corridos totais etre a data de eveto e a data da operação; Para o primeiro dia de eveto após a data de operação (13/02/2015), temos que: 16

17 FD = 9, (1 + 5, = 9, Para o último dia de eveto (13/03/2026), temos que: FD = 10, (1 + 5, = 5, O PU Operação é obtido somado-se todos os valores descotados obtidos em dias de eveto. PU OPERAÇÃO = 9, (1 + 5, , (1 + 5, PU OPERAÇÃO = 9, , = 1.007, % PU PAR PU OPERAÇÃO %PU PAR = ( ) X 100 = 1.012, PUPAR 981, PU OPERAÇÃO %PU PAR 360 = ( ) X 100 = 1.007, PUPAR 981, X 100 = 103,19 X 100 = 102,62 Duratio (aos) DUR = ( (FD i X dt i ) ) X FD i 1 DUR = ( , ,92 ) X 1 = 5,01 DUR 360 = ( (FD i X dt i ) ) X FD i DUR 360 = ( , ,33 ) X = 5, Ativos Remuerados pelo DI CRI 13J Pagameto de juros e amortização semestrais 17

18 Fluxo de pagametos pelo lik: CRI 13J a) Características: i. Emissão: 07/10/2013; ii. Valor Nomial de Emissão (VNE): R$ ,00; iii. Juros (emissão) a.a.: DI + 0,80%; iv. Spread: 0,80%; v. Data de Vecimeto: 08/10/2015; vi. Primeiro Pgto. de Juros/Amortização: 08/10/2014; vii. Periodicidade: Semestral; viii. ix. Base: d.u.; Data da operação: 19/01/2015 (Dia útil selecioado para simulação da motagem do fluxo de pagameto). b) Descrição de Cálculo: Data da Operação (DU): 19/01/2015 VNE: , DI Acumulado: 1, Spread Acumulado: 1, PUPAR: , Taxa da Operação: 0,8000% PU OPERAÇÃO: , % do PU PAR 100,0000 Duratio (aos): 0,69 DI Acumulado etre 08/10/2014 e 16/01/2015 Como exemplo, taxa da operação = taxa de emissão Resultados apurados após a motagem do fluxo de pagametos PU PAR Sedo que: PU PAR = VNE X (Fator DI X Fator Spread), em que FatorDI = (1 + TDIk) k 1 = úmero total de Taxas DI cosideradas a apuração do produtório, sedo um úmero iteiro; k = úmero de ordem das Taxas DI, variado de 1 até ; TDIk = fator da Taxa DI, calculado com 8 casas decimais, com arredodameto, da seguite forma: TDIk = ( DIk ) 1 18

19 Sedo que: DIk = Taxa DI de ordem k divulgada pela CETIP, expressa a forma percetual ao ao, válida por um dia útil (overight), utilizada com duas casas decimais; O Fator Spread é defiido por: Spread = 0,80 (oiteta cetésimos); e Fator Spread = ( Spread dp ), em que dp = úmero de dias úteis etre a Data de Emissão dos CRI, ou do último pagameto, coforme o caso, e a data da operação, sedo dp um úmero iteiro. Assim: PU PAR = ,00 X (1, X 1, )= , PU OPERAÇÃO Para obter o preço da operação (PU) dos CRI com remueração baseada em DI, o cálculo do pagameto de juros, utiliza-se uma expectativa de juros (Exp), base dias úteis, para cada data de eveto. Essa taxa é obtida a partir das Taxas de DI de Ajuste dos vecimetos com cotratos em aberto, divulgadas diariamete pela BM&FBovespa, e, quado ecessário, é iterpolada expoecialmete para as respectivas datas de pagametos. A expectativa é utilizada como ajuste ao spread acumulado e, para o primeiro vecimeto de juros que aparece o fluxo, as fórmulas são as seguites: J i = (PU PAR i X Fator Juros i ) VNE, em que O Fator Juros i é dado por: Fator Juros i = Fator DIFut i X Fator Spread i Fator Juros 1º vecimeto = [( Exp 1 i ) S X ( (para os ativos remuerados por DI acrescido por um spread); e, ) Fator Juros 1º vecimeto = {[( Exp 1 i ) P 1] X } (para os ativos remuerados por um percetual do DI), em que: du, 1 du ], du = dias úteis etre a data de operação e a data do eveto, exclusive; 19

20 S = Spread; P = Percetual sobre o DI. Para as demais datas de vecimetos de juros o fluxo, é realizado um ajuste da expectativa para os prazos etre pagametos. Para tato, calcula-se a taxa a termo da curva de juros a Taxa DI (expectativa), icorporado-se os juros sobre o idexador, defiidos a escritura: Termo i = {[( Exp 1 1 du i i ) S ] X ( ) } {[( Exp 1 1 du i 1 i ) S ] X ( ) } (para os ativos remuerados por DI acrescido por um spread); e Termo i = {[( Exp 1 du i i ) P 1] X } {[( Exp 1 du i 1 i ) P 1] X } (para os ativos remuerados por um percetual do DI), ode: du i e du i 1 são dias úteis etre as datas de cada eveto futuro de pagameto de juros. O PU da Operação segue a fórmula: PU OPERAÇÃO = FD i PMT i =, em que FatorJurosNegociado i FatorJurosNegociado i = FatorSpreadNegociado i X FatorDIFut i e FatorJurosNegociado i = ( r ) du X ( Exp i ) du, com du = dias úteis etre a data de operação e a data do eveto, exclusive; Exp i =DI Futuro o dia do eveto; r = taxa da operação. Assim, as datas dos evetos temos: 20

21 FatorJurosNegociado = (( 0, ) 10,81 X ( ) ) = 1, FatorJurosNegociado = (( 0, ) 11,06 X ( ) ) = 1, Cálculo do PU da Operação para o dia 19/01/2015: PU OPERAÇÃO = , , (19.188, ,00) 1, PU OPERAÇÃO = , % PU PAR PU OPERAÇÃO %PU PAR = ( ) X 100 = , PUPAR , X 100 = 100,00 Duratio (aos) DUR = ( (FD i X dt i ) ) X FD i 1 DUR = ( , ,98 ) X 1 = 0, Ativos Idexados pelo IGP-M CRI 14J Correção moetária mesal / Pagameto de juros e amortização mesais Fluxo de pagametos pelo lik: CRI 14J a) Características: i. Emissão: 20/10/2014; ii. Valor Nomial de Emissão (VNE): R$ ,16; iii. Atualização Moetária: IGP-M; iv. Periodicidade de correção moetária: Mesal; v. Juros (emissão) a.a.: 7,7500%; vi. Data de Vecimeto: 10/10/2022; vii. Icorporação de Juros até: 10/11/2014 (Juros remueratórios serão icorporados 21

22 ao saldo devedor o dia 10/11/2014 coforme o Termo de Securitização); viii. Primeiro Pgto. Juros: 10/12/2014; ix. Periodicidade de Juros: Mesal; x. Primeiro Pgto. Amortização: 10/12/2014 (Valores de acordo com a tabela de amortização do Termo de Securitização); xi. Periodicidade da Amortização: Mesal; xii. Base: d.u.; xiii. Data de Aiversário: de acordo com o Termo de Securitização; xiv. Data da Operação: 12/01/2015 (Dia útil selecioado para simulação da motagem do fluxo de pagameto). b) Descrição dos Cálculos: Data da Operação: VNA: PU PAR: TAXA OPERAÇÃO: PU OPERAÇÃO: % PU PAR: Duratio (aos): Projeção ANBIMA / Próximo Ídice: Nº de dias úteis pro-rata: Nº de dias úteis etre evetos: Nº de dias úteis etre os próx. Vertices: 12/01/ , , ,7500% , , ,79 1, Como exemplo, taxa da operação = taxa de emissão Resultados apurados após a motagem do fluxo de pagametos Variação Oficial Atualização do VNA VNa = VNb X C , em que VNb = VNa A VNb = , , = , O fator C refere-se à variação acumulada do IGP-M/FGV calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto, apurado da seguite forma: C = ( NI dup dut k ), ode NI j NI k =Número Ídice do IGP-M/FGV do 3º mês imediatamete aterior ao mês atual da Data de Pagamete (Operação 12/01/2015); NI j = Número Ídice do IGP-M/FGV imediatamete aterior a NI k ; 22

23 dup = úmero de dias úteis cotados da Primeira Subscrição ou data de pagameto imediatamete aterior até a data de atualização, pagameto ou vecimeto; e dut = úmero de dias úteis etre: (i) O dia 10 imediatamete aterior à data da primeira subscrição, caso o dia da data da primeira subscrição ão seja o dia 10 e a data de icorporação de juros; (ii) a data de icorporação de juros imediatamete aterior; ou (iii) a data de pagameto imediatamete aterior e a próxima data de icorporação de juros ou data de pagameto. Assim: C = ( NI 21 outubro ,3960 ) = NI setembro ,8390 = 1, Desta maeira, tem-se que o VNA a data da operação é: VNa = , X 1, VNa = , PU PAR PUPAR = VNA X (Fator de Juros) Fator de Juros = [(1 + i dup 21 7,75 ] = [(1 + ] = 1, Temos que: i = taxa de juros de emissão; dup = dias úteis etre os evetos. Logo: PUPAR = , X 1, = , PU OPERAÇÃO Para a data de operação 12/01/2015 temos o pagameto de juros e de amortização. J = VNA X (((1 + i dup ) 1) 23

24 J = , X (((1 + 7,75 21 ) 1) J = , X 0, = , O valor a ser amortizado obedece à seguite fórmula 9 : AM = VNA X TA AM = , X 4, 7914% = , O PU da Operação segue a esta forma de cálculo: Sedo: PU OPERAÇÃO = FD i = PMT i (1 + r dt i r = Taxa da operação e; dt = Dias úteis etre a data do eveto e a data de operação. Segudo o Termo de Securitização, o dia 12/01/2015 é data de eveto e, o exemplo, é a data da operação. Assim dt = 0 e o 1º Pagameto Futuro Descotado é simplesmete o PMT a data (soma dos juros e amortização pagos): Pgto Futuro Descotado = PMT = , 02 = , 02 Já para o último dia de eveto (10/09/2021) temos que: Pgto Futuro Descotado = PMT (1 + 7,75 dt = 1.027,90 (1 + 7, = 626, O PU OPERAÇÃO é etão obtido somado-se todos os pagametos futuros descotados obtidos em dias de evetos: 9 O percetual de amortização, para cada data de eveto, é dado a Tabela de Amortização cotida o Termo de Securitização do CRI em questão. 24

25 PU OPERAÇÃO = , ,90 (1 + 7, = , % PU PAR PU OPERAÇÃO %PU PAR = ( ) X 100 = ,75 PUPAR ,75 X 100 = 100% Duratio (aos) DUR = ( (FD i X dt i ) ) X FD i 1 DUR = ( , , ) X 1 = 1, Ativos Idexados pela TR CRI 12F Correção moetária mesal / Pagameto de juros e amortização mesais Fluxo de pagametos pelo lik: CRI 12F a) Características: i. Emissão: 21/06/2012; ii. Valor Nomial de Emissão (VNE): R$ , ; iii. Atualização Moetária: TR; iv. Periodicidade de correção moetária: Mesal; v. Juros (emissão) a.a.: 11,2500%; vi. Data de Vecimeto: 15/06/2027; vii. Primeiro Pgto. Juros: 16/07/2012; viii. Periodicidade de Juros: Mesal; ix. Primeiro Pgto. Amortização: 16/07/2012 (Valores de acordo com a tabela de amortização do Termo de Securitização); x. Periodicidade da Amortização: Mesal; xi. Base: 360 d.u.; xii. Data de Aiversário da TR: todo dia 08; xiii. Data da Operação: 16/09/2015 (Dia útil selecioado para simulação da motagem do fluxo de pagameto). b) Descrição dos Cálculos: 25

26 Data da Operação (DU): VNE: VNA: PU Par: Projeção ANBIMA / Variação Oficial Nº de dias corridos pro-rata Nº de dias corridos etre as datas de aiversário Taxa Operação PU Operação % PU Par Duratio (aos): 16/09/ , , , ,2500% , , , ,0000 5,84 5,91 Como exemplo, taxa da operação = taxa de emissão Resultados apurados após a motagem do fluxo de pagametos Atualização do VNA VNa = SDmat X C, ode VNa = Valor omial uitário do CRI atualizado, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto. SDmat = Saldo do valor omial uitário do CRI a data de emissão dos CRI, ou da data da ultima amortização ou icorporação de juros, se houver, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto. C = Fator resultate do produtório das TR s utilizadas, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredodameto, apurado da seguite forma: C = [( TR dup k ) dut ], em que k=1 = Número total de TR s cosideradas etre a data de emissão dos CRI, última amortização ou icorporação de juros, se houver, e a data de cálculo, sedo um úmero iteiro. TR k = Taxas Refereciais (TR s) referetes ao dia 08 do mês das datas de aiversários mesais, divulgadas pelo Baco Cetral do Brasil. dup = Número de dias úteis etre a data de emissão dos CRI, para o primeiro período, ou, os períodos subsequetes, a última data de pagameto, e a data de cálculo, sedo dup um úmero iteiro. 26

27 dut =Número total de dias úteis o período de vigêcia da TR k, sedo dut um úmero iteiro. Assim: C = ( 0, ) 22 = 1, VNa = , X 1, VNa = , PU PAR PUPAR = VNA X (Fator de Juros) Fator de Juros = [(1 + i dcp ,25 ] = [( ] = 1, , em que dcp = Número de dias corridos etre a data de emissão dos CRI, última icorporação ou última data de pagameto, exclusive, até a data de cálculo, iclusive. Assim: PUPAR = , X 1, = , PU OPERAÇÃO Para a data de operação 16/09/2015 temos o pagameto de juros e de amortização. J = VNA X (((1 + i dcp 360 ) 1) J = , X (((1 + 11, ) 1) J = , X 0, = 8.462,

28 O valor a ser amortizado obedece à seguite fórmula 10 : AM = VNA X TA AM = , X 0, % = 2.113, O PU da Operação segue esta forma de cálculo: a) Fluxo descotado por d.u. Sedo: PU OPERAÇÃO = FD i = PMT i (1 + r dt i r = taxa de operação ou de descoto e; dt = dias úteis etre a data de eveto e a data da operação; Segudo o Termo de Securitização, o dia 16/09/2015 é data de eveto e, o exemplo, é a data da operação. Assim dt = 0 e o 1º Pagameto Futuro Descotado é simplesmete o PMT a data (soma dos juros e amortização pagos): Pgto Futuro Descotado = PMT = , Para o último dia de eveto (15/06/2027), temos que: FD = , = , , 25 (1 + O PU Operação é obtido somado-se todos os valores descotados obtidos em dias de eveto. PU OPERAÇÃO = , , (1 + 11, PU OPERAÇÃO = , , PU OPERAÇÃO = , O percetual de amortização, para cada data de eveto, é dado a Tabela de Amortização cotida o Termo de Securitização do CRI em questão. 28

29 b) Fluxo descotado por 360 d.c. Sedo: PU OPERAÇÃO = FD i = PMT i (1 + r dct 360 r = taxa de operação ou de descoto e; dct = dias corridos totais etre a data de eveto e a data da operação; Segudo o Termo de Securitização, o dia 16/09/2015 é data de eveto e, o exemplo, é a data da operação. Assim dt = 0 e o 1º Pagameto Futuro Descotado é simplesmete o PMT a data (soma dos juros e amortização pagos): Pgto Futuro Descotado = PMT = , Para o último dia de eveto (15/06/2027), temos que: FD = , (1 + 11, = , O PU Operação é obtido somado-se todos os valores descotados obtidos em dias de eveto. PU OPERAÇÃO = , , (1 + 11, PU OPERAÇÃO = , , PU OPERAÇÃO = , % PU PAR PU OPERAÇÃO %PU PAR = ( ) X 100 = ,52 PUPAR ,73 X 100 = 101,0498% PU OPERAÇÃO %PU PAR 360 = ( ) X 100 = ,73 PUPAR ,73 X 100 = 100,0000% Duratio (aos) DUR = ( (FD i X dt i ) ) X FD i 1 29

30 , 24 DUR = ( ) X , 52 DUR 360 = ( (FD i X dt i ) ) X FD i , 49 DUR 360 = ( ) X , 73 1 = 5, = 5, Evetos Fiaceiros Os evetos mais recorretes com os CRI dizem respeito à Amortização Extraordiária e o Vecimeto/Resgate atecipado, sedo as codições descritas o Termo de Securitização. Assim, a compahia emissora poderá realizar esses evetos em qualquer das hipóteses em que ocorrer a atecipação do pagameto dos Créditos Imobiliários pela devedora e/ou das garatias atreladas ao CRI, desde que previsto o Termo de Securitização (especialmete importate os casos de CRI subordiados). Quado ocorrer a Amortização Extraordiária parcial do CRI, uma ova tabela, recalculado, se ecessário, o úmero e os percetuais das amortizações das parcelas futuras será divulgada. 4. Notas Esse documeto ão cotempla todos os cálculos ecessários para os diversos tipos de remueração dos CRI. Para maiores detalhametos sobre o assuto, cosulte o Cadero de Fórmulas da Cetip ( 5. Bibliografia - ANBIMA, Estudos de Produtos de Captação: CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários. - CETIP S.A. BALCÃO ORGANIZADO DE ATIVOS E DERIVATIVOS. Cadero de Fórmulas do CRI e CCI Cetip21 < 30