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1 fls. 305 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 10132XX Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro JOÃO GABRIEL (OMITIDO) e outro ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Juiz(a) de Direito: Dr(a). Edson Nakamatu Vistos. JOÃO GABRIEL (OMITIDO) e CAROLINE (OMITIDO) movem a presente demanda em face de ACS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA alegando, em síntese, que em razão de estarem prestes a se casar, celebraram contrato de compromisso de compra e venda de apartamento com a ré, cujo prazo de entrega do imóvel estava previsto para outubro de 2014, já incluído o prazo de 180 dias de tolerância. Ocorre que no mês de maio de 2014, receberam comunicado informando a alteração do prazo de entrega para março de Não concordam com a alteração e pretendem a rescisão do contrato, com reconhecimento da culpa da ré, com a devolução integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem. Pedem também, em sede de tutela antecipada, que a ré se abstenha de comercializar a unidade autônoma adquirida até o julgamento final da ação. A inicial veio acompanhada de documentos (fls. 21/71). A ré contestou a ação (fls. 86/179). Sustentou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva no tocante à devolução de comissão de corretagem e requereu a denunciação da lide à imobiliária Abyara Brokers. No mérito, justifica o atraso pela ocorrência de caso fortuito e força maior. Afirma a impossibilidade da devolução integral dos valores, eis que o contrato prevê a retenção de 30% da quantia. Por fim, sustenta a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e 10132XX lauda 1

2 fls. 306 impugna o pedido de antecipação de tutela. Houve réplica (fls. 183/297). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, consoante o disposto no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, na medida em que bastam as provas documentais já juntadas nos autos, de forma que prolongar a lide é medida desnecessária. Rejeito preliminar de ilegitimidade passiva da ré no tocante à devolução da comissão de corretagem, bem como o pedido de denunciação da lide à Abyara Brokers. É que a ré e a referida empresa Abyara constituem cadeia de consumo voltada para o fornecimento de imóveis e, por isso, respondem solidariamente perante o consumidor, podendo ser demandadas individual ou conjuntamente. Nesse sentido: APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. (...) LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM E DA SATI. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. 1. Pretensão da ré ao reconhecimento da ilegitimidade para responder pela devolução da corretagem e comissão de assessoria técnica imobiliária. Os autores representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame. Não podem, portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os fornecedores. Diante da prova do prejuízo sofrido, devem ser indenizados por qualquer dos fornecedores em virtude da solidariedade existente entre eles no dever de reparar. A busca é pela reparação efetiva e rápida, de modo a proteger o consumidor, hipossuficiente na relação (art. 6º, inc. VI, do Código de Defesa do Consumidor). (TJSP Apelação nº , Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, D.J 03/12/2013). Por isso, em se tratando de relação de consumo, não é 10132XX lauda 2

3 fls. 307 permitida a denunciação da lide. Embora à primeira vista possa parecer que o artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor apenas veda a denunciação da lide nos casos previstos no art. 13 da mesma lei, tal interpretação é equivocada. Referido artigo deve ser interpretado extensivamente para abranger todas as hipóteses de relação de consumo. Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - RELAÇÃO DE CONSUMO - IMPOSSIBILIDADE - INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO ARTIGO 88 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Segundo o posicionamento vertido pelo Superior Tribunal de Justiça, o artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor comporta interpretação extensiva para alcançar todas as hipóteses de relação de consumo, não apenas aquelas previstas no artigo 13 da Legislação Consumerista (responsabilidade do comerciante), de sorte que a denunciação da lide não é aceita quando se discute uma relação de consumo." (TJMG, Agravo de Instrumento , rel. Des. Renato Martins Jacob, julgado em 30/11/2006). No mérito, a ação é parcialmente procedente. Os autores adquiriram apartamento com promessa de entrega para outubro de 2014, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, pacificamente aceito como válido pela jurisprudência. Ocorre que no mês de maio de 2014, os autores receberam comunicado da ré, adiando unilateralmente a entrega o imóvel para março de Os requerentes, não concordando com o novo prazo estabelecido, pediram rescisão contratual com devolução integral do pagamento junto à construtora, direito que lhes foi negado. A ré justifica o atraso na obra pela ocorrência de fatos imprevisíveis, que constituem caso fortuito e força maior. Todavia, tal alegação não merece prosperar. O contrato já 10132XX lauda 3

4 fls. 308 prevê uma tolerância mais que razoável de 180 dias, justamente pelas dificuldades que as empresas de construção civil encontram em relação à mão de obra, para eventual atraso na obra, por fatos previsíveis e inerentes à própria atividade, como chuvas excessivas, dificuldade na contratação de mão de obra, problemas administrativos na regularização do empreendimento. Estado de São Paulo, conforme ementa que segue: Nesse sentido já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça do COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -INDENIZAÇÃO - Cerceamento de defesa - Inocorrência -Dilação probatória desnecessária para o deslinde da controvérsia - Alegação de atraso da requerida na entrega da obra - Descabimento - Cláusula prevendo o prazo de tolerância de 120 dias úteis que não se mostra abusiva, mesmo em se tratando de contrato de adesão - Dilação por tempo razoável para acobertar fatores extras que podem demandar maior tempo para a construção do empreendimento - Termos de vistoria e entrega da unidade que não evidenciam o atraso alegado - Inadimplemento contratual da ré afastado -Improcedência corretamente decretada - Recurso improvido. (Apelação nº SP , Relator Salles Rossi, Julgamento: 13/07/2011, Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 19/07/2011). A ultrapassagem do prazo de tolerância contratualmente previsto, portanto, configura efetiva mora da ré e, eventuais infortúnios como problemas com a parte de fundação da construção, problemas com a fábrica vizinha, paralisação da obra pelo sindicato e saída repentina da construtora contratada (fl. 95) não podem ser considerados como caso fortuito ou força maior, visto que fazem parte do risco da atividade desenvolvida pela ré, constituindo, pois, fortuito interno, que não lhe retira a responsabilidade. Convém lembrar que é dever das empresas que fornecem bens e serviços ao público em geral estruturar-se adequadamente para tratar com respeito aqueles com quem têm negócios. Pela teoria do risco do empreendimento, todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no campo do fornecimento de bens e serviços tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes do empreendimento, 10132XX lauda 4

5 fls. 309 independentemente de culpa. A responsabilidade decorre de simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade de produzir, distribuir e comercializar produtos ou executar determinados serviços. Ademais, insta consignar que o atraso por conta da ocorrência de entraves de ordem administrativa é perfeitamente previsível, posto da essência do serviço prestado. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Alegação de caso fortuito. Dificuldades ligadas ao mercado imobiliário que não podem ser transferidas aos consumidores. Fortuito interno. Verificada a mora na entrega do imóvel é devida a indenização por danos materiais, porquanto presumidos os prejuízos dos promitentes compradores. Precedentes do STJ. Previsão contratual de tolerância para o término das obras, de 180 dias, que não é abusiva. Suspensão da correção monetária que não se justifica. Autorizada, todavia, a incidência do IGPM após o transcurso do período de obras previsto no contrato. Danos morais não constatados na hipótese. Recurso parcialmente provido. (TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação n.º , rel. Des. Milton Carvalho, j , v.u.). De fato, vale lembrar que, "(...) O atraso na entrega das unidades ao promitente comprador, para ser considerado caso fortuito ou força maior, deve decorrer de fato inevitável e imprevisível, o que não ocorreu na hipótese em tela" (STJ, 3ª T., REsp /RJ, Relª. Minª. Nancy Andrighi, j ? DJe ). Assim, diante do atraso injustificado, reputa-se legítima a pretensão dos autores em ver rescindido o contrato, em face do patente descumprimento contratual da promitente vendedora, consubstanciando na alteração unilateral do prazo de entrega do imóvel. Nesses termos, se impõe a devolução integral dos valores pagos, inclusive no que se refere à comissão de corretagem. Até o momento, os requerentes pagaram R$ ,33 pelo 10132XX lauda 5

6 fls. 310 imóvel e R$ ,30 a título de comissões de corretagem e prêmios. Não seria justo nem razoável que os requerentes perdessem mais de 23 mil reais pagos em comissão por culpa exclusiva da ré. A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador, de forma que o fornecedor não pode transferir esse encargo ao consumidor, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado. Assim, diante da inadimplência contratual, deverá a ré suportar os custos com o serviço de corretagem por ela contratado e cuja efetiva prestação aos compradores não restou comprovada. Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem. Esclareça-se que a devolução inclui a totalidade das parcelas pagas, sem dedução alguma porque as despesas de publicidade, administração e corretagem efetuadas, no caso, são perdas da construtora (Resp MG; Resp MG, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, em ). Nesse sentido. Compromisso de compra e venda. Resolução. Atraso injustificado da entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Inadimplemento que implica devolução total das parcelas pagas pelos compradores, incluindo-se as despesas de comissão de corretagem e de empresa de assessoria contratada para aprovação de crédito imobiliário. Inocorrência, porém, de danos morais. Sentença parcialmente revista. Recurso provido em Parte. (Apelação nº , rel. Des. CLAUDIO GODOY, julgado em 21 de outubro de 2014.). Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores. Incidência do art. 252 do RITJSP. Inadimplemento da construtora. Imperiosas a rescisão do instrumento particular e o retorno ao status quo ante. Inadimplemento que provoca a devolução das parcelas pagas pelos compradores. Construtora e corretor que compuseram a cadeia de fornecedores, formando um só bloco de responsáveis XX lauda 6

7 fls. 311 Devolução integral do valor pago. Sentença mantida. Nega-se provimento ao recurso. (Apelação Cível nº , rel. Des. José Joaquim dos Santos, julgado em 16 de setembro de 2014). Por fim, o pedido formulado em sede de tutela antecipada, para que a ré se abstenha de comercializar o apartamento é incompatível com a vontade de rescindir o contrato, motivo pelo qual é improcedente. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para declarar rescindido o contrato entre as partes por culpa exclusiva da ré, condenando a requerida à devolução integral das parcelas pagas, inclusive a título de comissão de corretagem e prêmios, que somam R$ ,63, devidamente corrigidas pelos índices legais, desde a propositura da ação e acrescidas de juros legais de mora a contar da citação. Diante da maior sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da condenação. no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência, EXTINGO o processo com fundamento Após o trânsito em julgado o vencido terá o prazo de quinze dias, independentemente de qualquer intimação, para efetivar o pagamento voluntário da condenação imposta, sem a incidência de multa de dez por cento sobre tal montante (artigo 475-J do Código de Processo Civil), percentual este que passará a integrar o valor devido, a partir do decurso da aludida quinzena. P.R.I.C. São Bernardo do Campo, 27 de outubro de EDSON NAKAMATU Juiz de Direito (assinado digitalmente) DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 10132XX lauda 7