Comentários e Sugestões baseados no texto e na ordem do Projeto de Lei N 179/2001.

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1 FÓRUM PERMANENTE DE DEBATES DA AEAARP. COMISSÃO DE ESTUDOS Assunto: PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Comentários e Sugestões baseados no texto e na ordem do Projeto de Lei N 179/2001. CAPITULO I DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES Comentários conceituais: Entendemos que o município deva crescer de forma ordenada, com todas justificativas técnicas possíveis, levando-se em conta o máximo possível de itens que assegurem o melhor crescimento sem onerar a população, sem criar problemas para esta e nem para o próprio município. Hoje o perímetro urbano do município é autorizado a expandir definido pelo legislativo e também pelo setor de tributação, que vai lançando IPTU s de acordo com a Lei 3.346, forçando a transformação de áreas Rurais em Urbanas. O Poder Municipal pode e tem o dever de induzir um crescimento ordenado, o que resultaria numa cidade mais justa e sem vazios urbanos, como determina a Constituição. Este crescimento deve levar em conta também muitos outros fatores que aponte qual o melhor crescimento físico da cidade como um todo, criando vetores de crescimento ordenado. Importante aqui registrar, que obter uma cidade boa para se viver, que atenda todas as classes sociais é um dever de toda a sociedade, principalmente das entidades de classe, associativas que existem para participar da vida social, contribuindo com suas vivências e experiências. Aos poderes constituídos cabe o dever de administrar a cidade como um todo, sem que existam insustentáveis diferenças sociais, atuando de forma continuada, sem personalismos, fazendo que todas as pessoas tenham espaço e condições para viver bem com suas famílias, neste lugar chamado cidade. Nota-se que apesar dos esforços dos técnicos e dos governantes na nossa cidade, este equilíbrio não tem sido conseguido ao longo dos anos. Podemos como ilustração citar os grandes problemas das enchentes, da falta de parcelamentos do solo que atenda camadas mais baixas da sociedade e muitos outros. Assim, a participação neste Fórum é de extrema importância nas sugestões aqui escritas. O crescimento da cidade deve contemplar as necessidades de toda a sociedade lembrando que a cidade é composta de pessoas, empresas, indústrias, casas, entidades, hospitais, enfim 10

2 é um mecanismo dinâmico, que cresce de acordo com as necessidades globais. E, para isso a infra-estrutura como água potável, tratamento de esgotos, espaços para lazer, sistema eficaz de tráfego e muitos outros são necessários para a vida de todos. Para se conseguir avançar rumo a este equilíbrio, as decisões de como a cidade tem de crescer, devem ser muito mais técnicas do que políticas como vem ocorrendo nos últimos anos. Não se pode admitir que exista um crescimento desenfreado onde existam vazios urbanos indesejáveis e desvalorizem por completo o setor imobiliário o que resulta no empobrecimento da população pela desvalorização de seus ativos. O poder público representado pelos técnicos deve promover atualização das Leis, atendendo a dinâmica do crescimento e o progresso, porém, as alterações das legislações devem ser discutidas com a sociedade, de forma que sempre seja alcançada a justiça social. Em Ribeirão Preto, especificamente, deve ser corrigido o erro que tem causado injustiças sociais, que é o fato de mudanças nas Leis urbanísticas, de cunho eminentemente técnicas, serem propostas pelo legislativo sem embasamentos técnicos suficientes. Observando critérios técnicos e um planejamento voltado para o futuro, teremos um crescimento da cidade menos personalista com decisões mais técnicas e menos políticas. DOS ARTIGOS: Comentários: Art. 3º - Neste caso e em todos os demais pontos da lei onde o entendimento do conceito a ser proposto depende de leitura de mapas e/ou diagramas, nossa análise ficou comprometida em função da escala e do grau de definição dos mapas apresentados nos anexos. Sem estas informações restou-nos analisar os textos do Projeto de Lei Complementar e propor algumas sugestões que julgamos necessárias para sua atualização, ressalvando que o tempo ainda é pequeno para assuntos tão importantes e abrangentes. Art.5 - Deve-se deixar bem claro, que desta forma os perímetros das zonas não poderão mais ser alterados por iniciativa do legislativo. O Legislativo sempre que for provocado por representar a sociedade deveria levar aos técnicos do executivo, os anseios e necessidades conhecidas através de suas atuações políticas. Desta forma conseguiríamos leis mais coerentes, com princípio de atender a coletividade obtendo uma cidade mais proporcional, criteriosa e justa. CAPÍTULO II Seção I Do Macrozoneamento Proposta: O perímetro para expansão urbana poderá ser redefinido quando das revisões do Plano Diretor, o qual deverá ser revisto, no mínimo, a cada 5 anos. 11

3 Nesta atual revisão das Leis, julgamos importante, comprovada a tão valorizada participação social, que o Poder Público analise as sugestões e considerações técnicas desta comissão e se necessário o Poder Público convocar os técnicos e participantes deste grupo de estudo desta comissão, para detalhar e ouvir os argumentos. Art. 6º - I ZUP Existem áreas na zona sul que mesmo fora do anel podem ser enquadradas nestas características, por exemplo: ao longo da Ribeirão/Bonfim, sugerimos a demarcação de uma área não necessariamente envolvida pelo anel e que envolva a atual zona urbana e a atual zona de expansão urbana. II ZUC Sugerimos a utilização deste zoneamento para as áreas mais remotas da atual; zona de expansão urbana e para as futuras alterações da área de expansão urbana que venham a acontecer. Desta maneira justifica tecnicamente a expansão urbana da cidade, e considera-se que o crescimento deve ser de forma planejada e induzida pela municipalidade a fim de não causar desvalorização nos imóveis já inseridos no centro urbano. Entendemos que não há motivo de se alterar um bairro ou parte deste de residencial para comercial, se onde existem áreas comercias, estas estão se degradando sem atenção do poder público. Proposta: Inserir expansão dentro da lei definindo claramente a subdivisão da zona urbana e expansão urbana sobreposta às ZUP, ZUC e ZUR. Com a área urbana e expansão urbana, definidas no corpo desta lei inclusive com memorial descritivo, suas revisões de perímetro ficarão determinadas em único. III ZUR Propomos a redefinição do perímetro de expansão urbana da Zona Leste, conforme proposta apresentada pelo SINDUSCON para a Prefeitura; Câmara Municipal; Promotoria Pública, outros organismos públicos e a este Fórum, analisada e referendada por este. Comentários: A proposta baseia-se na ocupação ordenada dos vazios urbanos existentes neste novo perímetro de expansão urbana proposto aplicando-se as Leis atuais. Lembrando que, pelo fato da vocação da região ser popular e média renda, incentivada pelo próprio município, é necessário que sejam estabelecidas políticas e programas para que os empreendimentos realmente se efetivem e atendam estas populações, contemplando a preservação do aqüífero guarani. Ficando o uso deste solo ordenado, preservado tecnicamente e a região com a sua função social contemplada. A legislação atual tem mecanismos previstos pelos técnicos e ambientalistas do município, que asseguram esta ocupação dos vazios urbanos preservando a recarga do aqüífero guarani. 12

4 Sugestão: Na proposta do novo perímetro de expansão urbana, há necessidade da solução individual para os loteamentos de chácaras que ficarão fora deste perímetro, que é o mais adequado e mais econômico para o município. Sugerimos também para a região e conjuntos habitacionais, lotes com área mínima de 160,00m2 e com testada mínima de 8,00 metros, evitando assim qualquer desdobro de lotes. Seção II Das Áreas Especiais Art. 7º Dúvidas: I - Quais as áreas, os critérios e quem determina o que são e qual a extensão dos eixos significativos? Qual a participação da sociedade na determinação desta restrição? Quais restrições? Elas são iguais em todos os casos? Estas restrições poderão ser flexibilizadas, por exemplo: pelas operações urbanas. II - Confirmar áreas de parque. Pelos mapas apresentados são apenas 6 áreas(morro do São Bento, Morro da Vitória, Mata Santa Teresa, Parque M. Biagi, Pedreira da USP, Cidade da Criança). Existem outras? Qual o procedimento para inclusão de novas áreas nesta área. Que critérios serão adotados para sabermos se uma gleba ou lote será ou não afetada por estas restrições no futuro. CAPÍTULO III DAS ATIVIDADES E USO URBANOS Art. 9º ao 33º - Propomos: Zonas estritamente industriais são muito extensas. Sugerimos eliminar a denominação para simplesmente Zona Industrial e estabelecer formas de transição possibilitando áreas residenciais dentro das áreas industriais mediante incorporação de faixa de transição. Seção IV DOS EMPREENDIMENTOS DE GRANDE IMPACTO URBANISTICO E AMBIENTAL Art. 34 Proposta: A área construída deverá ser igual ou maior do que de m2 e área de terreno acima de m2. [Justificativa: Hoje não é raro um edifício residencial ter m2 de área construída]. Deve-se também estabelecer mecanismo de exceção [por exemplo: para tipologias conhecidas e que já tenham trâmite determinado]. 13

5 Proposta de parágrafo: Os empreendimentos de parcelamento do solo como loteamentos e condomínios horizontais obedecerão restrições próprias com trâmite e análise definidos no capítulo V estando portanto fora das exigências deste art. 34. CAPITULO IV DAS EDIFICAÇÕES Seção I Do Gabarito Comentários referente ao art. 37. Conforme o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor poderá fixar áreas para aplicação da outorga onerosa do direito de construir somente quando definido por coeficiente de aproveitamento básico, não citando gabarito. No plano diretor de Ribeirão Preto, lei 1573/03 art. 5º vigente também dá esta redação, não sendo, portanto legal a imposição de gabarito único que pode ser excedido com pagamento de outorga. O gabarito é um parâmetro que quando adotado só pode ser alterado com novo plano e alteração da própria lei e planejamento urbanístico de toda a cidade, contemplando nele os adensamentos que se quer fazer, os que se quer evitar obedecendo um planejamento estratégico e duradouro por no mínimo 20 anos de uma cidade Art. 37 Proposta: Não estabelecer limitação de gabarito nas regiões onde atualmente, hoje, isso não acontece, mantendo-se as limitações das áreas com restrições registradas em cartório e adotando-se adicionalmente apenas as seguintes limitações: Sugerimos a adoção de gabarito apenas para as regiões especificas determinadas no art. 39. E, nas regiões onde hoje não há limitação de gabarito fica valendo as restrições de recuo igual ou maior que h/6, com aproveitando de área útil computável de até 5 vezes a área do terreno e densidade liquida atualizada. Art. 39 Propostas: I 10m de altura nas Áreas Especiais Predominantemente Residências APR; Entendendo estas áreas como aquelas que apesar de não terem exigências registradas em cartório, forem ocupadas predominantemente por residências unifamiliares e multifamiliares tipo dois pavimentos. Sendo necessário para análise final à apresentação de um mapa em escala e detalhamento adequados pela Secretaria de Planejamento e Gestão Ambiental, onde sejam indicados claramente os limites destas áreas com posterior memorial descritivo destes limites e gravados nesta lei. 14

6 II 10m de altura nas Áreas Especiais de Bonfim Paulista ABP(mapa) III 10m de altura nas Áreas Especiais de Proteção a Paisagem AEPP (os mapas devem ser apresentados como anexo das Leis de forma clara, com definição de todas estas áreas). Entendemos que este item, proteção à paisagem, deva ser analisado especificamente e com determinação de todas as paisagens a serem preservadas e das especificidades de cada caso. IV A altura dos imóveis integrantes do patrimônio histórico e cultural do município cuja relação será regulamentada mediante decreto do Executivo. Apresentar minuta com pelo menos a lista dos imóveis principais para considerações. V 4m de altura nas áreas destinadas para abertura e/ou alargamento das vias, onde houver interesse manifesto por parte do Executivo; VI Manter o gabarito fixado na lei municipal 5954, de 1991, de proteção ao trafego de microondas; VII Manter o gabarito fixado pelas disposições sobre zonas de proteção de aeródromos e de helipontos do Ministério da Aeronáutica. Seção II DA DENSIDADE POPULACIONAL LIQUIDA Art. 40 Propomos: apenas em loteamentos e parcelamentos novos ou em glebas urbanas, ficando a quantidade de construção nos lotes existentes limitado por taxa de aproveitamento e recuos. Comentário: Acreditamos que o cálculo de população estimada em função da densidade, e do conseqüente dimensionamento da infra-estrutura para tal população (como está sendo exigido atualmente) levará o empreendimento determinar através das restrições de uso e ocupação de cada loteamento, densidade altas apenas em partes menores dos loteamentos, adotando densidades muito abaixo da proposta, para a maioria da área loteada, para adequar a infra-estrutura deste loteamento. Art. 41 Propomos adotar uma média populacional sempre aferida pelo IBGE em levantamento mais recente deste órgão (IBGE ,4 hab/domicílio). 2º Propomos: Adotar a densidade populacional líquida básica de: 1.100hab/ha. DO SOLO NATURAL Art. 42 Proposta: Rever e compatibilizar lei , decreto 066/05 que regulamenta lei 9053/00, mantendo os índices estabelecidos neste art. 42. Seção IV DOS RECUOS DAS EDIFICAÇÕES 15

7 Art. 44 Propomos: taxa de ocupação máxima com área computável de 5 vezes a área do terreno, sendo esta área computável, a área útil de construção, conforme coluna 23 do quadro II da NBR da Lei nº de Incorporações. Manter a taxa de ocupação de área computável máxima de 3 vezes a área do terreno no quadrilátero central. Quanto aos recuos, propomos adotar as restrições e parâmetros abaixo: Edifícios Altos com gabarito acima de 10m Edifícios altos em glebas reservam área verde e institucional como loteamento. Recuo de frente para edifícios altos H/6 com um mínimo de 7,5m em ruas e 20m em avenidas (todos os tipos) Recuos laterais H/6 mínimo 1,5m Recuo de fundo H/6 mínimo 4m Edifícios baixo com gabarito até 10m Recuo de frente mínimo de 5m Recuos laterais H/6 mínimo 1,5m Recuo de fundo H/6 mínimo 4m Multifamiliar Edifícios até dois pavimentos Recuo de frente mínimno 5m Recuos laterais mínimo 1,5m Recuo de fundo mínimo 3m Unifamiliar Residências até dois pavimentos Recuo de frente mínimo 4m Recuo lateral 1,5m em um dos lados. Recuo de fundo mínimo 1,5m Residência Unifamiliar de Interesse Social: Propomos adoção de recuo frontal zero. Propomos ainda, manter o critério de nível do térreo até 1,20m acima do nível médio do terreno, em todos os casos. Propomos estudar e determinar áreas onde será possível adotar recuo frontal igual a zero para edifícios baixos comerciais nas regiões que entenderem de uso misto que deverão estar definidos. CAPITULO V Seção I DISPOSIÇÕES GERAIS Art. 46 Proposta: Determinar prazo de manifestação dos órgãos municipais e trâmite da aprovação, em Lei ou Decreto entrando em vigor simultaneamente a esta Lei. 16

8 Com relação às modalidades de parcelamento do solo: I Loteamento; II Loteamento fechado; III Condomínio urbanístico; IV Condomínio horizontal. Este artigo de parcelamento do solo, e a toda a Lei Complementar deverá compatibilizar-se com as exigências e definições das leis federais [PL-nº3.057/00] pertinentes que vierem a ser aprovadas. Art Propomos: 1º - Limitar a empreendimentos dentro do perímetro urbano no perímetro de expansão urbana. 2º - Sendo o empreendimento resolvido tecnicamente, às suas custas, todos os serviços e obras necessárias para a viabilização, será dispensado do pagamento de qualquer das taxas e contribuições de melhorias municipais ou para órgãos de autarquia. Subseção I DAS QUADRAS E LOTES Art. 59 Propomos adotar lote mínimo de área igual ou superior a 160m2 com testada mínima de 8m, e em lotes de esquina testada mínima 10m. único Em casos de projetos sociais de desfavelamento e regularização fundiária estas dimensões ficam a critério do poder público. DA DENSIDADE POPULACIONAL BRUTA Art. 61 Propomos: 1º - Adotar sempre o índice mais atual do IBGE (3,4 hab/res em 2004) 2º - Propomos eliminar limite mínimo, pois é desnecessário. 3º habitantes por hectare. Subseção III DAS ÁREAS VERDES E INSTITUCIONAIS DESTINADAS AO USO PÚBLICO 17

9 Art. 65 Propomos que, as áreas verdes ao longo e na face externa de muros de condomínios em loteamento fechado sejam consideradas no computo de áreas verdes, sem restrição de dimensões. Parágrafo único - Que o raio de 10m seja possível em um ponto, e mantenha-se um raio mínimo de 5m em toda sua extensão. Subseção IV DO SISTEMA VIÁRIO ART. 66 Propomos: Parágrafo único - As certidões terão validade por 5 anos podendo ser alterada mediante autorização expressa do proprietário. Art. 71 Propomos a flexibilização da dimensão do dispositivo e permitir soluções alternativas, pois a adoção de raio com 75m é muito grande. Art. 72 Propomos manter os atuais 15m que representam o padrão de todos os demais órgãos Estaduais e Federais. Art. 78 Propomos manter a determinação com bases técnicas da CPFL, que admite a implantação de leito carroçável dentro da faixa de servidão até 9m do eixo. Seção II DOS LOTEAMENTOS Subseção I DAS ÁREAS DESTINADAS AO USO PÚBLICO NOS LOTEAMENTOS. Art Comentário: A Lei Federal 9.785/99 alterou a Lei 6766/77 notadamente no artigo 4º transferindo totalmente para o município a determinação das quantidades de áreas públicas a serem reservadas, não havendo, portanto mais nenhuma exigência federal quanto ás quantidades de áreas verdes, institucionais ou de sistema viário. Ficando, no entanto reafirmado na lei que estas áreas deverão ser proporcionais à densidade (e não à áreas loteada como permanece na lei proposta). Sugerimos um esforço no sentido de cumprir o dispositivo da lei federal tentando traduzir as reservas legais em uma função da densidade proposta e não da área da gleba O Projeto de Lei Federal 3057/00, também determina que as áreas destinadas ao uso público ou uso comum deverão ser diretamente proporcionais a densidade de ocupação do empreendimento prevista pelo Plano Diretor ou em Lei municipal específica. 18

10 Sugestão: Analisar o resultado adotando-se: adotando-se 15m2 de áreas verde/lazer (Lei Orgânica do Município reafirmada na Lei Complementar nº. 1616/04) e 3m2 de área institucional por habitante. Num loteamento de lotes residenciais unifamiliares de 250m2 isto resultaria em aproximadamente 20% de áreas públicas excluindo-se o sistema viário. No caso de um loteamento projetado para edifícios baixos resultaria em aproximadamente 66% de áreas públicas, excluindo-se o sistema viário. Propostas: Apresentamos a seguir sugestões de percentual caso venha a ser mantida a relação com a área loteada, sendo que em todos os casos sugerimos eliminar a porcentagem referente a sistema viário pois a quantidade e dimensões são determinadas pelas diretrizes viárias e pelos padrões de vias adotados, tornado se este índice inócuo. Não adotar limite mínimo de percentual de sistema viário, portanto também não adotar um limite mínimo para o total de áreas públicas. Os limites de reserva de áreas serão somente para áreas verdes e institucionais. As áreas verdes averbadas como reserva legal, serão computadas como áreas verdes para aprovação do parcelamento do solo. I - ZONA DE URBANIZAÇÃO PREFERENCIAL - ZUP Propomos o mínimo de 5% de área institucional; 20% de áreas verdes e não adotar limite mínimo para sistema viário. II - ZONA DE URBANIZAÇÃO CONTROLADA - ZUC Propomos o mínimo de 5% de área institucional; 20% para áreas verdes, caindo para 15% quando a gleba for oriunda de matrícula que já tenha averbado 20% de reserva legal e 10% para loteamentos de baixa densidade bruta 28 hab/ha. E, não adotar limite mínimo para sistema viário. III - ZONA DE URBANIZAÇÃO RESTRITA - ZUR Propomos redefinição do perímetro de expansão urbana da Zona Leste conforme proposta apresentada pelo SINDUSCON a este Fórum que concilia com a ocupação ordenada dos vazios urbanos existentes neste novo perímetro de expansão urbana proposto, aplicando-se as Leis atuais. Propomos o mínimo de 5% de área institucional; 35% para áreas verdes com os critérios da Lei 1616 quanto à infiltração de águas pluviais difusas e calçadas verdes. E, não adotar limite mínimo para sistema viário. Subseção II 19

11 DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA URBANA Art Propomos manter o descaucionamento de lotes no valor proporcional às obras executadas conforme Lei Complementar nº de 02/01/06. Subseção III DO PARCELAMENTO DO SOLO EM ÁREAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL. Art. 85 Propomos determinar a possibilidade de aprovação de conjunto habitacional de interesse social no qual se aprova as moradias ao mesmo tempo, conforme Projeto de Lei 3057/00. Propomos criar programas sociais de incentivos para empreendimentos populares e classe média com diminuição de taxas; impostos. Criar critérios especiais para agilização de aprovações destes empreendimentos, principalmente aqueles viabilizados com recursos de programas sociais do Governo. Subseção IV DO LOTEAENTO PARA FINS INDUSTRIAIS Art. 88 3º - Propomos neste parágrafo diminuir as áreas de uso estritamente industrial e incluir áreas industriais onde é permitido o uso misto incluindo residencial com transição. Seção III DO DESDOBRO ART. 90º ao 94º Observação: Propomos a compatibilizar com as propostas do Projeto de Lei Federal 3.057/00, a ser aprovada e sancionada por ser Lei maior. Seção IV DO DESMENBRAMENTO ART. 95º ao 97º Observação: 20

12 Propomos a compatibilizar com as propostas do Projeto de Lei Federal 3.057/00, a ser aprovada e sancionada por ser Lei maior. Art. 95 Observação: Propomos a compatibilizar com as propostas do Projeto de Lei Federal 3.057/00, a ser aprovada e sancionada por ser Lei maior. Propomos adotar as mesmas reservas de áreas públicas que os loteamentos nas mesmas zonas, com as exceções a seguir: I - Serão permitidos desmembramentos de áreas até m2 localizadas no perímetro urbano em até 10 partes, com frente para via pública ou frente para prolongamentos e acomodação de sistema viário computando como reservas públicas tais áreas destinadas ao sistema viário, quais devem ser doadas ao município com as obras de infra-estrutura necessárias. II Com área acima de m2 até m2 e número de partes resultantes até 10 estará sujeito à reserva de áreas públicas de dez por cento da gleba inicial, destinada para fins de sistema de área verde/lazer ou institucional, cabendo a comissão de controle urbanístico a definição da natureza da mesma. III - Com área acima de m2 e com número de partes resultantes superior a 10 ou aquelas fruto de desmembramento anterior estarão sujeitas a reserva de áreas verdes/lazer e institucionais, previstas no Art Excetua-se da reserva de áreas públicas, o desmembramento cujas partes resultantes tenha área superior a m2 Seção VII DOS CONDOMÍNIOS Subseção V DO LOTEAMENTO FECHADO Propomos compatibilizar com as propostas do Projeto de Lei Federal 3.057/00 adotando as figuras urbanísticas: Loteamento; Loteamento fechado; Loteamento integrado a edificação; Condomínio urbanístico; Condomínio urbanístico integrado a edificação; Parcelamento de pequeno porte (área inferior a m2 ou desmembramento até cinco unidades). Seção VII 21

13 DOS CONDOMINIOS Propomos que nas definições quanto aos recuos de divisa e entre prédios nos condomínios R1 e R2, adotar critérios conforme Art. 110 [ou seja: h/6] Comentário: Existem inúmeras áreas no perímetro urbano, nas quais, não se consegue viabilização de empreendimentos para a classe média se não adotadas estas medidas. Art. 104 Propomos: b) O interessado doar 15% da área do empreendimento fora do perímetro do condomínio, para uso publico, como área verde e/ou institucional e/ou sistema viário estabelecido em diretriz, conforme indicado pelo órgão municipal responsável pela aprovação. E, no mínimo 5% de área verde e/ou equipamentos comuns de acordo com a lei 3.346, interna ao condomínio quando não atendido pelos artigos 107, 108 e 109. d) Para completar os percentuais necessários exigidos na ZUR, com objetivo de infiltração difusa de águas internas do condomínio, outras áreas internas, como: calçadas verdes e jardins nas frentes das casas deverão somar mais 10% da área do empreendimento, completando no mínimo os 30% de área verde. Sendo estas áreas constantes no memorial de incorporação do empreendimento levado a registro, de forma a assegurar a sua perenidade. e) Muros perimétricos com frente para via pública terão comprimento máximo de 100m. Nos trechos acima dos 100m deverão ter faixa verde além da calçada, faixa esta computada nos 15% das áreas externas doadas, conforme Zona de Urbanização definida do Art.76, (ZUP - 3m; ZUC - 5m e ZUR - 2m) Art II - Esta restrição só será aplicável quando o código de obras estiver aprovado e de conhecimento público. Art. 107 Propomos dispensar a área institucional e exigir 10% de verde para fora. I Propomos eliminar a dimensão mínima da área. Art I Propomos e liminar dimensão mínima do verde. Art I Propomos e liminar dimensão mínima do verde. Art. 110 Propomos incluir os edifícios isolados em um único lote ou gleba. Art. 111 Propomos incluir os condomínios de uso misto residencial/comercial/prestação de serviços. Precisamos conhecer o código de obras para opinião final. CAPITULO VI 22

14 DOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO URBANÍSTICA Art. 115 Considerações: sentimos grande dificuldade em opinar sobre um instrumento legal que é apresentado conceitualmente, mas que depende de regulamentação futura que poderá afetar substancialmente sua aplicação e conseqüências. Sendo portanto prematura e provisória nossa opinião. Reiteramos, no entanto, a solicitação de apresentação para análise das minutas de regulamentação dos novos instrumentos legais propostos a seguir: Seção I DA CONCESSÃO ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Art. 116 Comentário: Somos contra a aplicação neste momento. A aplicação deste instrumento jurídico exige rígidas regras técnicas reguladoras, e mapeamento urbanístico de onde poderá ser aplicada, etc. Sem definições totais e reguladoras, representa como mais um imposto, um acréscimo nos custos para produção de imóveis que certamente serão repassados para o consumidor final. Propomos que, somente poderá ser aplicada no município após a completa definição das regras urbanísticas totais concatenadas com as sugestões contidas no Estatuto da Cidade. Propomos que sejam ampliados os estudos para análise na próxima revisão das Leis Complementares. Observamos que é necessário alterar o art. 116 que estabelece o direito de construir sem pagamento de outorga onerosa limitado a uma vez a área do terreno para todo o município. Sendo também necessário alterar ou regulamentar de forma diferente o art.5e da lei 1573/03 (Plano Diretor) que já estabeleceu que a autorização para construção acima do coeficiente de uma vez a área do terreno se dará mediante autorização do Poder Executivo mediante outorga onerosa do direito de construir. Seção VI DA COMISSÃO DE CONTROLE URBANÍSTICO Art. 131 Somos contra. Comentários: Vemos com bastante receio qualquer nova instancia de trâmite, principalmente por ser um gerador de burocracias. A estrutura atual existente no Planejamento [GAP] é capaz de exercer esta nova função proposta. Art

15 1º - Propomos criar condições materiais, humanas e técnicas para tal funcionamento, colocando funcionários em tempo integral para os trabalhos e também com incentivo que busque soluções. Sugerimos uma mudança de atitude onde o empreendimento seja entendido, pelo poder público, gerador de emprego e desenvolvimento da cidade. Seção VII DO FUNDO URBANÍSTICO MUNICIPAL Art. 135 Propomos eliminar a concessão onerosa do direito de construir. [Já proposto e justificado no Art 116] Art único Propomos que, somente criar o Fundo juntamente com todas as regulamentações para o perfeito funcionamento deste. CAPÍTULO VII DA APROVAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO E EDIFICAÇÃO Seção I DA APROVAÇÃO E DAS DIRETRIZES DO PARCELAMENTO DO SOLO Art. 137 único Propomos determinar os procedimentos, documentação e prazos para aprovação de projetos e das diretrizes para parcelamento de solo no corpo desta Lei. Seção II DA APROVAÇÃO DOS PEDIDOS DE EDIFICAÇÕES Art. 140 Propomos determinar os procedimentos e prazos para obtenção de alvará e Habite-se no corpo da Lei do Código de Obras. PROPOSTAS COMPLEMENTARES: Queremos alertar da necessidade de se ter dentro de um Plano Diretor da cidade como um todo, um PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO para o direcionamento das políticas públicas, dentro do contexto macro deste plano, bem como para sua perenidade e própria manutenção deste desenvolvimento ordenado. Para isto propomos que o Poder Público deve estar equipado, apto e com dotação orçamentária prevista e distribuídas nos departamentos que serão os gestores da aplicação, fiscalização e indução do Plano Diretor da cidade. Portanto 24

16 antecipadamente deve ser feita a leitura de todas as obrigações que o Plano Diretor criará para o próprio Poder Público Gestor deste Plano, e viabilizá-las dentro do seu orçamento e suas Secretarias. Entendemos também que o Poder Público deve fazer a reflexão das ocupações do solo existentes hoje e não regularizadas, que dentro de um ordenamento do Plano Diretor a ser implantado, possam enfraquecê-lo na sua manutenção e por isso, propomos que deva ser dado tratamento de adequação e regularização destas edificações dentro de uma transição com prazo definido, obedecendo o código de obras e sanitário, podendo estar contemplado em parágrafo deste próprio Plano Diretor. Propor nesta Lei a criação de instrumento próprio dentro do título Operações Urbanas, para viabilizar PLANOS SETORIAIS E REGIONAIS. PLANO DIRETOR SETORIAL: Criar para o Município através da Secretaria de Planejamento e Gestão Ambiental, a prerrogativa de se propor a Unidade de Ocupação Planejada (Plano Diretor) fazendo intervenções específicas de incentivo para determinada região, ou zonas urbanas, com uso e ocupação do solo singular, com a intenção de fomentar políticas públicas na região específica que justifique este projeto urbanístico no sentido de revitalizar, de desenvolver e agregar valores urbanos, fomentando o desenvolvimento regional. Poderá abrir então dentro de análise técnica justificável prerrogativa para alteração do uso e ocupação do solo nesta região específica, sem alterar o Plano Diretor Macro da nossa cidade, conforme previsto no artigo 9º, do Plano Diretor, Lei 1573/03, complementado pelos artigos 14º ao 21º. Avenidas e corredores comerciais. (Art. 28 e 29) 1º - As avenidas e ruas principais dos bairros já consolidados, e de uso estritamente residencial, com registro em cartório feito pelo loteador, e que são de trânsito interno no referido bairro, estas deverão serem preservados como constituídos inicialmente pelo loteador permanecendo e preservando o seu uso estritamente residencial. 2º - Avenidas e ruas principais nos bairros já consolidados e de uso estritamente residencial, com registro em cartório pelo loteador, mas, que ligam a cidade(centro/bairro) e constituem grande pólo gerador de tráfego e fluxo de pessoas, poderão sofrer alteração do seu uso, obedecendo estudos técnicos pontuais dentro das diretrizes viárias, criando para isso lei específica para transformação deste uso misto, consultando os proprietários da área de influência para manifestarem o seu desejo, fazendo o estudo de impacto de vizinhança conjugado com controle e a restrição deste uso. (abaixo, ANEXO* sugestão para criação do GEAL GRUPO ESPECIAL DE ANÁLISE LOCAL - ). *ANEXO: (Para análise e avaliação jurídica) 25

17 1 A administração pública poderá propor a formatação de um grupo especial de analise local GEAL para indicar os usos compatíveis com a qualidade de vida existentes no empreendimento. 2 O interesse coletivo deve prevalecer em detrimento aos individuais ou de grupos, resguardando sempre os interesses dos adquirentes situados na via em questão. 3 O GEAL poderá ser indicado para o acompanhamento das alterações de usos no local. 4 - A administração pública poderá convocar um plebiscito com os adquirentes para decidir sobre a questão. 5 - Uma lei própria regulamentará as alterações do empreendimento objetivando medidas mitigadoras. IMPORTANTE: Propomos fazer a releitura da lei 1573/03 Plano Diretor vigente, para se fazer a sua atualização e ajustes necessários para adequar ao Plano Diretor e suas leis complementares ora propostos. Também se faz necessário pequenos ajustes e adequações à lei 1616/04 Código Ambiental dentro do novo projeto do Plano Diretor e suas leis complementares. Sendo para o momento, aguardamos e agradecemos a apreciação do Poder Público Municipal. Relatores: Comissão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo: Engº Marcos A. Spinola de Castro Arqº Sílvio Trajano Contart Colaboradores Técnicos: Engº Paulo Tadeu Rivalta de Barros Engº José Batista Ferreira Comissão: Engº. Luis Eduardo Lacerda Engº Ivens Telles Alves Coordenador da comissão: Engº Ricardo Cezar Massaro Engº José Alfredo P. Monteiro Eng Luis Humberto Menegucci Ribeirão Preto, 07 de agosto de