Analyses of Sale Price Behavior of New Housing Projects in Districts of Sao Paulo City

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1 VIII Sminário Intrnacional a LARES Mrcaos mrgnts Ral Estat: novos safios oportunias, Stmbro São Paulo SP Brasil Analyss of Sal Pric Bhavior of Nw Housing Projcts in Districts of Sao Paulo City Anális o Comportamnto os Prços Vna Lançamntos Emprnimntos Rsinciais m Bairros São Paulo Frnano Co Razuk, Frnano Bontorim Amato, EBM Incorporaçõs S.A., Av., n. 9, anar 9, GoiâniaGO, CEP., Brasil, frnano.razuk@bm.com.br Escola Politécnica a Univrsia São Paulo, fbamato@hotmail.com Palavraschav: Mrcao rsincial, Comportamnto Prços, Plano Dirtor, Opraçõs Urbanas ABSRAC (ESILO LARES ABSRAC) Rcntly, Brazilian ral stat markt has bn moifi by som factors as nw ral stat lgislation, montary policis in Brazil to incntiv hom financing an crit an a favorabl macroconomic scnario for nw invstmnts. In spcial, Sao Paulo city pass through othr changs from a nw Lan Us Planning an Zoning Co an cration of Urban Oprations, that rstrict nw constructions in consoliat nighbor, as Pinhiros an Moma, an incntiv in aras that ar no classifi as builtup, as Campo Blo Chacara Santo Antonio. In this contxt, thr has ha in som istricts impacts on nw builings an, thus, on rsintial sal pric of nw homs. h papr analyss pric bhavior in Sao Paulo housing markt in th last fw yars in orr to intify influnc factors an trns. For that, it was prpar graphics of nw launchs an historical prics in som istricts of Sao Paulo to analyz bhavior trns an fin association with lan availability, builing rstrictions impos by nw zoning co an housing offrs. RESUMO Nos últimos anos, tms acompanhao transformaçõs no mrcao imobiliário brasiliro, cujas causas são, principalmnt, a volução a rgulamntação o stor, políticas montárias o Govrno Fral para incntivar o créito imobiliário um cnário conômico favorávl a invstimntos no stor. A cia São Paulo, m particular, sofru outras muanças oriunas o novo Plano Dirtor a implmntação Opraçõs Urbanas consorciaas, qu rstringiram a construção m bairros traicionais, como Pinhiros Moma, por xmplo, incntivoua m bairros mnos ansaos, como Campo Blo Chácara Santo Antônio. Nst contxto, houv m alguns bairros impactos na quantia lançamntos, consqüntmnt, nos prços vna os mprnimntos rsinciais. O objtivo st artigo é analisar o histórico sts prços m São Paulo nos últimos anos, procurano intificar fators influência tnências comportamnto. Para isso, foram fitos gráficos lançamntos prços méios nos bairros, para analisar a tnência comportamnto buscar associação com isponibilia trrnos, rstriçõs construtivas impostas pla lgislação, ofrta proutos.

2 . INRODUÇÃO Nos últimos anos, o mrcao imobiliário brasiliro tm sofrio transformaçõs significativas, cujas causas são, principalmnt, a volução a rgulamntação o stor, políticas montárias o Govrno Fral para incntivar o créito imobiliário o cnário conômico favorávl a invstimntos no stor. Nst contxto promissor para o mrcao imobiliário, as mprsas têm consguio captar rcursos para novos invstimntos, sja por mio parcrias com mprsas ou funos invstimntos, nacionais ou intrnacionais, sja por mio abrtura capital m Bolsa Valors. Assim, ssas mprsas prcisam rmunrar aquaamnt o capital aplicao, para isso, têm buscao novos trrnos com o objtivo aumntar significativamnt sus lucros com a xcução novos projtos. Não obstant, a cia São Paulo, m particular, passou por outras muanças oriunas o novo Plano Dirtor a implmntação Opraçõs Urbanas consorciaas, qu rstringiram a construção m bairros cntralizaos, como Pinhiros Moma, por xmplo, a incntivou m bairros mnos ansaos, como Campo Blo Chácara Santo Antônio. Nst contxto, houv significativos impactos na quantia lançamntos m trminaas rgiõs, consqüntmnt, nos prços vna os mprnimntos rsinciais. Assim, o objtivo st artigo é analisar o histórico sts prços m bairros São Paulo ao longo os últimos anos, procurano intificar fators influência tnências comportamnto. Nst primiro capítulo, buscas scrvr brvmnt o contúo objtivo o artigo, além scrvr a sua strutura. Para qu s possa intificar fators influência tnências comportamnto, é important qu s conhça o momnto histórico m qu stá o mrcao imobiliário brasiliro. Por ss motivo, o sguno capítulo aprsnta um brv histórico, com o objtivo contxtualizar o litor ao momnto atual o mrcao imobiliário st país. O trciro capítulo aprsnta uma iscussão a rspito a influência as altraçõs na lgislação urbanística na quantia lançamntos alguns bairros São Paulo. Para isso, construius gráficos com a ára privativa mprnimntos rsinciais lançaos anualmnt m caa um os bairros slcionaos, basanos nas informaçõs ivulgaas pla EMBRAESP. Para a slção os bairros a srm stuaos, procurous scolhr aquls com caractrísticas mrcaológicas urbanísticas ifrnts ntr ls, quais sjam: Pinhiros Moma, bairros traicionais, aftaos plas altraçõs lgislação impostas plo Plano Dirtor São Paulo atualmnt m vigor; Campo Blo Brooklin, qu stão insrios no prímtro urbano m qu foi implantaa a Opração Urbana Águas Espraiaas;, por último, a Chácara Santo Antônio, bairro cujo prfil mrcaológico stá passano por uma significativa transformação, m qu os galpõs inustriais têm cio spaço para mprnimntos rsinciais. No quarto capítulo, iscuts o comportamnto o prço vna nos bairros slcionaos, basao nas informaçõs lançamntos ivulgaas pla EMBRAESP, com os quais foram construíos gráficos com a méia ponraa trimstral o prço vna os lançamntos caa bairro. Além isso, foram insrias, m caa gráfico, linha tnência linar, com o objtivo avaliar os prços vna. Como o objtivo st trabalho é avaliar o comportamnto ral os prços sm sconsirar o fito a inflação, os gráficos foram Calculous a méia ponraa o prço caa trimstr iviinos o VGV (Valor Global Vnas) total lançao no trimstr pla ára privativa total lançaa no trimstr, com bas nas informaçõs lançamntos ivulgaas pla EMBRAESP.

3 construíos com toos os prços inxaos por um ínic inflação, utilizanos como atabas o mês abril. O ínic aotao foi o Ínic Nacional a Construção Civil (INCC), a Funação Gtúlio Vargas (FGV), forma qu os gráficos possam rfltir o comportamnto ral acima as variaçõs o custo construção. São inúmros os fators qu influnciam no prço vna um mprnimnto imobiliário, tais como a localização, o trânsito a rua on srá localizao o mprnimnto, a vista qu o propritário trá a janla o apartamnto, os ifrnciais lazr na ára comum o mprnimnto, o parão acabamnto a construção, ntr tantos outros. Por ss motivo, o mrcao imobiliário aprsnta a pculiaria uma xprssiva varia prços ntro um msmo bairro. Portanto, é important rssaltar qu o objtivo ss trabalho não é trminar prços méios m caa bairro, ou algo nss sntio, mas intificar tnências comportamnto o prço méio, buscano a associação ss comportamnto a fators mrcao, altraçõs lgislação, cnários conômicos, tc. Por último, no capítulo são aprsntaas as conclusõs as análiss os comportamntos os prços vna os bairros São Paulo slcionaos.. CONEXO HISÓRICO O mrcao imobiliário brasiliro tm vivnciao um momnto uforia nos últimos anos. Com uma gran injção capital nst mrcao, o númro lançamntos imobiliários crscu intnsamnt o mrcao imobiliário tomou proporçõs qu não s via há écaas. Est cnário tornous possívl m função, principalmnt, a volução a rgulamntação o stor, um cnário conômico favorávl a invstimntos no stor constants atuaçõs o govrno fral, por mio políticas montárias, no sntio incntivar o créito imobiliário. Durant algumas écaas o créito imobiliário foi sustntao ssncialmnt plo Sistma Financiamnto Habitacional (SFH), criao plo govrno fral, qu rstringia a stinação os rcursos provnints carntas poupanças xclusivamnt ao créito imobiliário. Porém, urant a écaa, o SFH pru força m função rgras finias financiamnto qu gravam scasamnto ntr o salo vor a capacia pagamnto os mutuários, fato qu s agravou com os planos conômicos o govrno a écaa o início a écaa 9, quano a R (taxa rfrncial) subiu muito acima as xpctativas muitas clints não consguiram honrar com sus compromissos. Com ificulas rtomar os imóvis, por falta uma lgislação qu ss sgurança juríica aos financiaors, muitas instituiçõs financiras tivram assimilar prjuízo m algumas opraçõs. Sno assim, m um cnário conômico altas taxas juros, os bancos aparntmnt ixaram s mpnhar m concr financiamntos imobiliários, provavlmnt por avaliarm qu o risco stas opraçõs não ra coniznt com a rmunração o capital mprstao, limitaa, por li, m % juros ao ano, com corrção pla R. Com isso, o qu s vivnciou urant o rstant a écaa 9 início os anos foi um aparnt sintrss as instituiçõs financiras m librar créito imobiliário. Apsar a obrigatoria, imposta plo govrno fral, stinar os rcursos poupança para o créito imobiliário, os bancos criaram procssos xtrmamnt burocráticos para libração rcursos a clints. Nst contxto, as incorporaoras, sm outra altrnativa, passaram a xrcr também o papl agnts financiros, financiano sus próprios clints. Em 99, foi criao o Sistma Financiamnto Imobiliário (SFI), cujo objtivo ra stimular o créito imobiliário incntivar os mprnimntos habitacionais, possibilitano novas fonts

4 rcursos, também, instituino instrumntos com maior sgurança juríica no mrcao imobiliário. O SFI criou, por xmplo, as companhias scuritizaoras para missão colocação Crtificaos Rcbívis Imobiliários (CRI), potncializano a captação rcursos para o mrcao imobiliário por mio a scuritização rcbívis imobiliários. Além isso, o SFI autorizou socias sguraoras, socias capitalização ntias fchaas prviência complmntar a ftuarm aplicaçõs rcursos no SFI, por mio Crtificaos Rcbívis Imobiliários (CRI), Ltra Créito Imobiliário (LCI) ou Céula Créito Imobiliário (CCI). Amais, com a msma li qu instituiu o SFI, agrgous maior sgurança juríica às opraçõs imobiliárias, por mio a introução a alinação fiuciária nos financiamntos, qu garantiu maior rapiz na rtomaa imóvis vors. ambém auxiliou para a volução a rgulamntação o stor a Li nº.9 a Mia Provisória /, popularmnt conhcia como a MP o Bm, qu instituiu o Patrimônio Aftação o Incontrovrso. Aliao a ssa notávl volução a rgulamntação o stor, o govrno fral também utilizou práticas política montária como frramnta para incntivo ao créito imobiliário. Nss sntio, sucssivas rsoluçõs o Conslho Montário Nacional (CMN), tais como./.9/, viram a ruzir graativamnt a rmunração o pósito compulsório rcursos provnints a carnta poupança, forma qu, como consqüência, as instituiçõs financiras qu não stinassm sss rcursos para o créito imobiliário, ficariam com rmunração quas qu irrisória sus rcursos plo Banco Cntral. Dssa forma, m um cnário taxas juros brasiliras mais baixas os últimos quinz anos, maior sgurança juríica nas opraçõs (alinação fiuciária, incontrovrso, tc.), com uma baixa rmunração os pósitos compulsórios plo Banco Cntral rgras o SFH rformulaas, crious um cnário m qu a concssão créito imobiliário voltou a sr prioria as instituiçõs financiras, qu passaram a concorrr por novos clints no mrcao. Como consqüência a acirraa comptição ntr os bancos, a forma qu sts ncontraram captar mais clints foi, principalmnt, alongar prazos pagamnto, ruzir taxas juros facilitar a concssão financiamnto a clints. Com isso, tornous possívl financiar imóvis com valors parclas mnors o qu s praticava até ntão, como consqüência, pos uzir qu houv acréscimo mana por imóvis. Assim, com (i) a volução a rgulamntação o stor, com maior sgurança juríica, (ii) um cnário mrcaológico promissor para os próximos anos m função provávl acréscimo mana (iii) um cnário conômico favorávl a invstimntos no stor, as mprsas ss mrcao notaram um ambint favorávl a captação rcursos, a partir o sguno smstr É possívl qu a alinação fiuciária também tnha contribuío, forma inirta, para a rução a inaimplência nos casos financiamntos imobiliários, uma vz qu o maior rigor a li crtamnt grou nos vors o rcio prr o imóvl, consqüntmnt, too o invstimnto já ralizao nsta aquisição. O incontrovrso prmitiu qu, m casos litígio, cuja causa sja a iscorância com rlação ao cálculo os juros /ou a corrção as parclas um financiamnto, o quixoso v pagar o principal, ou sja, o incontrovrso, positar m juízo o valor qustionao, ou sja, a corrção montária /ou os juros. Atualmnt xistm bancos qu concm financiamnto imobiliário a clints sm xigir comprovação rna. Como forma analisar a sua capacia pagamnto, os bancos acompanham o histórico pagamnto sss clints urant a construção, caso não haja atraso no pagamnto parclas, concm o créito automaticamnt na ntrga o mprnimnto.

5 , inicious um procsso ingrsso capital no mrcao imobiliário qu, como rsultao, pos izr qu st mrcao stá vivnciano um novo momnto. O ingrsso capital no mrcao imobiliário brasiliro stá ocorrno ivrsas formas, sja por mio financiamntos para proução, scuritização rcbívis, ntraa novos playrs no mrcao, como funos invstimntos, nacionais ou intrnacionais,, principalmnt, por mio captação rcursos com abrtura capital. Nst novo momnto o mrcao, as mprsas, capitalizaas, stão buscano aumntos significativos na quantia lançamntos, com o objtivo incrmntar sus lucros rmunrar aquaamnt o capital captao. O fito isso tm sio um significativo aumnto na quantia lançamntos imobiliários no Brasil nos últimos (ois) anos.. A MUDANÇA DO PLANO DIREOR DE SÃO PAULO E A INFLUÊNCIA NO VOLUME DE LANÇAMENOS NOS BAIRROS DA CIDADE No ano ntrou m vigor o novo Plano Dirtor Estratégico o Município São Paulo, também, algumas Lis Complmntars qu rgulamntam o Plano Dirtor, ntr las a Li n../, qu stablc o Zonamnto a Cia São Paulo. Ao s analisar ss zonamnto comparálo ao antrior, pos notar qu m bairros cntrais, mais ansaos, como Pinhiros Moma, os potnciais construtivos foram ruzios, as rgiõs vrticalizávis rstringias o custo outorga onrosa aumntao. Em outras palavras, o novo zonamnto, uma forma gral, rstringiu a vrticalização nsss bairros. Por outro lao, assim como prvisto no Estatuto as Cias, o novo Plano Dirtor Estratégico São Paulo prviu a possibilia s instalar Opraçõs Urbanas Consorciaas, com o objtivo promovr mlhorias m rgiõs prétrminaas a cia, através parcrias ntr o Por Público a iniciativa privaa. Com isso, a Prfitura São Paulo implantou, no sguno smstr, a Opração Urbana Águas Espraiaas, qu abrang alguns bairros a Zona Sul São Paulo, ntr ls o Campo Blo, o Brooklin a Chácara Santo Antônio. O objtivo sta opração urbana é captar rcursos a iniciativa privaa stinálos a obras mlhoria a rgião, tais como a construção a Pont qu liga a Avnia Águas Espraiaas (atualmnt Avnia Robrto Marinho) à Marginal Rio Pinhiros, o rmanjamnto uma favla a rgião, o prolongamnto a Avnia Chucri Zaian, ntr outras. Esta opração prmit a moificação os coficints aprovitamnto as caractrísticas o Uso Ocupação o Solo por mio a aquisição CEPACs. Prvê, inclusiv, a possibilia vrticalizar m trrnos on o zonamnto não prmitia, rsultano m maior isponibilia trrnos para novos projtos nos bairros nvolvios pla opração. Assim, ao rconhcr st contxto ([i] mprsas capitalizaas com ncssia novos lançamntos para aprsntar rtorno aos sus invstiors, [ii] plano irtor qu ruziu o potncial construtivo rgiõs traicionais, [iii] opração urbana qu aumntou as rgiõs vrticalizávis a isponibilia trrno para ificaçõs vrticais), é possívl prcbr o movimnto os mprnors no sntio snvolvr novas rgiõs. Com toos sss ajusts na lgislação Uso Ocupação o Solo os bairros São Paulo, notams as muanças comportamnto nos volums lançamnto m caa um sss bairros. Em bairros traicionais, como Pinhiros Moma, m função a ificula s formar trrnos, o volum lançamntos tm crscio substancialmnt a caa ano. Em, Moma rgistrou um total mais. m² ára privativa m lançamntos. Em, ss númro ficou pouco abaixo. m². Em, provavlmnt m função a

6 quantia projtos protocolaos na Prfitura ants agosto, o qu garantiu parâmtros urbanísticos o Plano Dirtor antrior, rgistrou lançamntos num total pouco mais. m² ára privativa. Ds ntão, o volum m Moma vm crscno, rsultano m mnos. m² ára privativa lançaa m, ou sja, mnos % a quantia lançamntos nst bairro m rlação a. Por sua vz, Pinhiros sgu a msma tnência crscnt, pois m foram lançaos mais. m² ára privativa, volum st qu tm crscio, chgano a pouco mais. m² m. Figura : Quantia Lançamntos Anuais nos Bairros Slcionaos São Paulo (m m ára privativa)..... * Pinhiros Moma Campo Blo Brooklin Ch. Sto. Antônio *Para o ano, foram consiraos apnas os lançamntos até o mês abril, qu foi o último mês ivulgao pla EMBRAESP ants qu o prsnt artigo foss rigio. Por outro lao, naquls bairros prtncnts à Opração Urbana Águas Espraiaas, m qu s aumntou a isponibilia trrnos passívis vrticalização, o comportamnto foi justamnt o invrso, ou sja, houv aumnto significativo no volum lançamntos. No Brooklin, por xmplo, m qu o volum lançamntos variou..m² ára privativa, a, m rgistrou rcor lançamntos, alcançano.m² ára privativa lançaa. No Campo Blo, cujo lançamnto anual stava abaixo.m² ára privativa, atingiu mais.m² m batu m.m² m. A Chácara Santo Antônio, bairro até ntão caractrizao por uma prominância inustrial, também tm passao por transformaçõs m função a Opração Urbana Águas Espraiaas. Os galpõs inustriais têm cio spaço para grans mprnimntos rsinciais, assim, st bairro, cujo volum lançamntos a não atingiu. m² ára privativa, m ultrapassou a casa os. m² ára privativa, crscimnto suprior a %.. COMPORAMENO DOS PREÇOS DE VENDA EM BAIRROS DE SÃO PAULO É vint qu toa ssa variação na quantia lançamntos nos bairros São Paulo grou impactos no prço vna caa um ls. Portanto, nss capítulo foi analisao, caso a caso, qual o impacto causao, também, qual a tnência comportamnto os prços vna.

7 .. Pinhiros Moma Os bairros Pinhiros Moma aprsntam consirávl htrognia prços ntro caa bairro. Isso acontc porqu sts bairros aprsntam rgiõs com parõs mprnimntos istintos, cujos prços vna variam m função as spcificaçõs o prouto, os ifrnciais lazr tcnologias o mprnimnto, tc., mas, principalmnt, m função a localização. Figura : Comportamnto o Prço Vna Méio Lançamntos m Moma 9. Prço Vna Méio Atualizao Moma. ) / m. $ (R. io é. M a n. V. ç o. r P. rimstr Assim, ao s analisar o gráfico os prços trimstrais méios Pinhiros, forma mais significativa, Moma, pos obsrvar qu há significativas variaçõs prço um trimstr para outro. Isso ificulta a anális o comportamnto prços sts bairros. Contuo, ao s obsrvar a linha tnência no gráfico, prcbs um aumnto ral os prços acima o INCC (Ínic Nacional a Construção Civil). É prciso lmbrar qu o Plano Dirtor São Paulo, m vigor s, rstringiu a vrticalização nsts bairros, ruzino os ínics aprovitamnto os trrnos, também, as rgiõs on s prmit a vrticalização. Isso ruziu a isponibilia trrnos passívis vrticalização nstas rgiõs. Nm msmo a Opração Urbana Faria Lima, qu ngloba part os bairros Pinhiros Moma, qu, m ts, poria incntivar o snvolvimnto novos mprnimntos, tm consguio atrair mprnors a aquirir trrnos com objtivo a implantar projtos Por xmplo, na Rua Morás, m Pinhiros, são vnios apartamntos por aproximaamnt R$./m², nquanto m rgiõs mais graaas o bairro, como na rgião o Largo a Batata, on pos obsrvar lançamntos rcnts com prço abaixo R$./m² ára privativa. O msmo acontc m Moma, cujos prços mprnimntos próximos ao Parqu o Ibirapura são aproximaamnt R$./m², m outras rgiõs mnos nobrs, no msmo bairro, são lançaos mprnimntos com prço vna também abaixo R$./m² ára privativa. Para ilustrar, pos analisar os prços méios lançamntos m Moma no trciro quarto trimstr, on s nota qu o prço méio o quarto trimstr (R$.,/m) foi % abaixo o prço méio o trciro trimstr (R$.,9/m), o qu s poria concluir, a primira vista, qu os prços sofrram brusca rução um trimstr para o outro. Porém, ao s analisar os lançamntos qu ocorrram m caa trimstr, pos obsrvar qu no trciro trimstr houv apnas ois lançamntos no bairro Moma, ambos m localização muito nobr apartamntos alto parão, nquanto qu, no quarto trimstr, a maioria os lançamntos ralizaos foram unias compactas, um ois quartos, com parão acabamnto infrior localização mnos nobr.

8 rsinciais. Os poucos trrnos isponívis na rgião ssa Opração Urbana, próximo à Avnia Faria Lima, quano passívis vrticalização, são usualmnt stinaos a ifícios scritórios alto parão voltaos para locação a corporaçõs multinacionais ou mprsas méio gran port. Isso s v também aos prços praticaos para compra CEPAC s qu chgaram a custar mais três vzs o qu na Água Espraiaas. Figura : Comportamnto o Prço Vna Méio Lançamntos m Pinhiros 9. Prço Vna Méio Atualizao Pinhiros. ) / m. $ (R. io é. M a. n V. ç o. r P. rimstr Assim, a tnência alta nos prços vna sts bairros vs, principalmnt, ao provávl aumnto os prços trrnos, m corrência uma vint ificula aquisição trrnos plos incorporaors, comprovaa pla significativa rução lançamntos m um momnto tão promissor vivnciao plo mrcao imobiliário. Amais, aparntmnt os mprnors têm consguio rpassar, no too ou m part, sss altos custos trrnos aos clints, aumntano os prços vna acima o custo construção. Para qu isso s torn possívl, as mprsas, gralmnt m parcria com agnts financiros, têm ofrcio facilias pagamnto aos sus clints, por mio financiamntos com taxas juros atrants alongamnto nos prazos pagamnto. A tnência alta nos prços sss bairros fica aina mais vint quano s obsrva o comportamnto os prços vna a partir o ano. E, aina, pos apostar qu a tnência os prços vna nsss bairros para os próximos trimstrs continu sno alta, por alguns fators vints, tais como: (i) a quantia lançamntos ruziu consiravlmnt m, quano comparao aos anos antriors, corrnt a pouca isponibilia trrnos na rgião; (ii) não xist prvisão altração a lgislação local, on pos concluir qu continuarsá a ificula aquisição a scalaa os prços trrnos; (iii) com a rução a quantia lançamntos, a ofrta apartamntos nsss bairros tn a cair; (iv) como são bairros bm cntralizaos m São Paulo, otaos infrastrutura complta lazr, srviços, tc, pos uzir, intuitivamnt, qu smpr havrá procura imóvis na rgião. Important izr qu, apsar intuitivamnt avaliars qu smpr havrá intrssaos m compra imóvis nsss bairros, na mia m qu os prços vna aumntam, ruzs a quantia intrssaos qu têm capacia coniçõs comprar. Em outras palavras, à mia qu s aumnta o prço vna, tn iminuir a mana. É justamnt st um os principais fators risco para mprnimntos na rgião, pois lançamntos com altos prços vna implicarão m baixa vlocia vnas, consqüntmnt, tnm a não rmunrar aquaamnt o capital invstio.

9 .. Campo Blo Brooklin Já no Campo Blo no Brooklin, as muanças na quantia lançamntos nos prços vna stão ocorrno forma oposta a Pinhiros Moma. Ao s obsrvar a volução os prços vna inxaos plo INCC, pos notar a tnência qua, ou sja, apsar os prços vna aumntarm, o ritmo stá abaixo as variaçõs o custo construção. Figura : Comportamnto o Prço Vna Méio Lançamntos m Campo Blo P r ç o V n a M é io (R $ / m ) rimstr Prço Vna Méio Atualizao o Campo Blo Figura : Gráfico o Comportamnto o Prço Vna Méio no Bairro o Brooklin P r ç o V n a M é io (R $ / m ) rimstr Prço Vna Méio Atualizao o Brooklin Com a Opração Urbana Águas Espraiaas, qu ntrou m vigor m prmitiu vrticalizar m rgiõs sts bairros, a isponibilia trrnos passívis incorporação aumntou rpntinamnt. Como consqüência, ocorru um boom lançamntos nsts bairros no ano. Para vinciar st súbito crscimnto, com bas nas informaçõs a EMBRAESP, notas qu nos anos a foram lançaos no Campo Blo, por ano, mnos. m² ára privativa. Em não houv um único lançamnto. Porém, os lançamntos juntos chgam a mais. m² ára privativa. Isso provavlmnt grou uma gran ofrta momntâna no bairro, prssionano os prços vna para baixo.

10 9 Pos buscar a xplicação nssa tnência qua prços, principalmnt, m ois aspctos: o primiro, m função agnts spculaors qu consguiram aquirir trrnos baratos ants a ftiva ivulgação a Opração Urbana. O sguno, aparntmnt o mais significativo, a gran ofrta proutos lançaos na rgião m. Entrtanto, é important obsrvar qu o início m iant os prços vna têm aumntao a caa trimstr, inicano uma aparnt ração os prços vnas nsss bairros. Além isso, nos últimos mss o mrcao imobiliário São Paulo tm acompanhao a falta CEPACs a Opração Urbana Águas Espraiaas. É possívl qu isso ificult a viabilização novos mprnimntos na rgião, ruza a quantia lançamntos, como consqüência, possibilit a rcupração os prços vna a rgião uma forma mais intnsa nos próximos trimstrs... Chácara Santo Antonio A Chácara Santo Antônio é um bairro qu tm caractrísticas ifrnts os mais bairros analisaos. Com prsnça marcant muitos galpõs stablcimntos inustriais, ss bairro até ntão vinha rcbno poucos invstimntos m mprnimntos rsinciais. Em ts, a gran isponibilia trrnos na rgião inuziria a conclusão qu os prços vna não stivssm aumntano. oavia, como os mprnimntos qu stão sno snvolvios aprsntam parão suprior aos qu foram construíos nsta rgião no passao, ao s analisar o gráfico o comportamnto o prço vna st bairro, notas uma lv tnência alta. Figura : Gráfico o Comportamnto o Prço Vna Méio na Chácara Santo Antônio 9. Prço Vna Méio Atualizao a Chácara Sto Antônio. ). $ / m (R. io é. M a n. V. ç o. r P. rimstr Contuo, com a Opração Urbana Águas Espraiaas, os mprnors prcbram nsss grans galpõs uma boa oportunia snvolvimnto amplos conomínios rsinciais com várias torrs vasta infrastrutura social lazr. D outro lao, para os onos stablcimntos inustriais galpõs armaznagm, passou a sr pouco intrssant continuar na rgião m função o custo o stablcimnto. Com isso, inicious um procsso transformação o bairro, com invstimntos m mprnimntos gran port com parõs supriors aos até ntão snvolvios nsta rgião.

11 Além isso, por star localizaa próxima à Marginal Pinhiros, a Chácara Santo Antônio s tornou um prolongamnto a rgião scritórios a Avnia Engnhiro Luis Carlos Brrini, próximo ao Shopping Morumbi ao São Paulo Offic Park, o qu contribui para ssa sutil tnência alta nos prços a rgião.. CONCLUSÕES Ao s analisar o comportamnto os prços vna, pos concluir qu nas rgiõs cntrais, nas quais o novo Plano Dirtor São Paulo rstringiu os potnciais construtivos,, consqüntmnt, ruziu a isponibilia trrnos, tais como Pinhiros Moma, houv rução xprssiva a quantia lançamntos com a consqünt tnência aumnto nos prços vna. Já para Campo Blo Brooklin, insrios na Opração Urbana Águas Espraiaas, a isponibilia trrnos vrticalizávis aumntou os lançamntos rsinciais crscram forma significativa. Como consqüência a provávl ofrta xcssiva momntâna, a tnência comportamnto os prços nos últimos anos foi rução ral, ou sja, subiram a uma razão mnor o qu a o custo construção mio plo INCC. Por sua vz a Chácara Santo Antônio tm passao por uma transformação as caractrísticas o bairro, já qu os galpõs inustriais cm spaço a mprnimntos imobiliários rsinciais. Assim, msmo com uma gran isponibilia trrnos, a tnência o comportamnto os prços vna os novos projtos snvolvios na rgião tm sio lv alta, acima o custo construção. Isso s v, provavlmnt, ao fato os mprnimntos snvolvios nos últimos mss aprsntarm mlhors parõs caractrísticas supriors aos mprnimntos snvolvios nst bairro antriormnt. Contuo, obsrvas qu m toos os bairros analisaos, sm xcção, a tnência o comportamnto os prços vna, quano analisaos a partir o primiro trimstr, é alta. Isso monstra qu o novo momnto vivnciao plo mrcao imobiliário tm provocao, aparntmnt, incrmnto gnralizao nos prços vna m São Paulo. É provávl qu isso sja consqüência, principalmnt, ois fators: (i) um lao, o aumnto o custo os trrnos, m função a acirraa concorrência por suas aquisiçõs, (ii) outro, a facilia pagamnto ofrcia plos incorporaors a sus clints, com prazos mais longos taxas juros mais baixas, qu tm possibilitao rpassar part ss aumnto custo aos clints. Em suma, com custos prços crscnts, rstará aos mprnors buscar trrnos caa vz mais istants o cntro São Paulo para atnr à mana habitacional, o qu acarrtará na ncssia novos invstimntos m infrastrutura transports mtropolitanos srviços públicos por part o Govrno os Municípios.. REFERÊNCIAS EMBRAESP: Emprsa Brasilira Estuos Patrimônio. Banco Daos ELEMBRAESP. Disponívl m CDRom. Abril/. EMURB: Emprsa Municipal Urbanização SP. Opração Urbana Águas Espraiaas. Disponívl m >. Acsso m: jun. SEMPLA: Scrtaria Municipal Planjamnto SP. Li n.. agosto. Plano Dirtor o Município São Paulo. Disponívl m < Acsso m: jun..