Floripa Shopping. Dezembro de Retorno (Evolução da Cotação) sobre o CDI Rendimento (Rend. Pago/Cota Inicial) Vs o CDI

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1 Dezembro de 2010 Informações sobre o Fundo O fundo é proprietário de 38% do empreendimento Florianópolis Shopping Center, que tem área construída total de ,36 m². O direito de ocupação do terreno onde o imóvel se localiza, somente poderá ser feito para a implantação do Shopping Center, caso contrário o terreno que é de direito da União Federal, revogará sua ocupação. O shopping foi inaugurado em novembro de 2006, contando com um ABL de ,15m² e seu estacionamento com capacidade de vagas, além de 07 salas de cinema com capacidade para pessoas. Ainda conta, com o título de primeiro shopping do Sul do Brasil com certificado ambiental ISO O fundo que iniciou suas atividades em outubro de 2009, garante um rendimento mensal mínimo distribuído de R$8,80 por cota até setembro de Ficha Técnica Informações do Fundo Indicadores Código FLRP11B Receita R$ Administrador Bco Ourinvest S/A Rendimento R$ Tx Administração 5% do Result. Op. Liq. M² construído m² Nº de cotas M² útil m² Patrimônio Inicial R$ Valor Merc./m² R$ 736 Cota atual R$ 1.151,20 Receita/m² R$ 21 Cota inicial R$ 1.000,00 Rendim./m² R$ 17 Valor de Mercado R$ V. Merc/V. Patrim 1,2x Valor Patrimonial R$ Cap Rate 9,9% Rend.por Cota ($) R$ 8,80 Retorno (Evolução da Cotação) sobre o Rendimento (Rend. Pago/Cota Inicial) Vs o Mês Evolução Cota % % com IR Mês Rendimento % % com IR nov/10-1,79% 0,00% 0,00% nov/10 0,88% 109,23% 136,54% out/10 1,61% 199,24% 249,05% out/10 0,88% 109,23% 136,53% set/10 6,19% 7,33 9,16 set/10 0,88% 104,20% 130,24% ago/10 4,56% 5,14 6,43 ago/10 0,88% 99,29% 124,11% jul/10 1,87% 217,36% 271,70% jul/10 0,88% 102,42% 128,02% jun/10-2,84% 0,00% 0,00% jun/10 0,88% 111,28% 139,09% mai/10-3,61% 0,00% 0,00% mai/10 0,88% 117,32% 146,65% abr/10 3,49% 525,89% 657,36% abr/10 0,88% 132,54% 165,67% mar/10 1,71% 2,26 2,82 mar/10 0,88% 116,26% 145,32% fev/10 0,91% 153,28% 191,60% fev/10 0,88% 148,52% 185,65% jan/10 0,05 7,24 9,05 jan/10 0,86% 130,37% 162,97% dez/09 (0,01) - - dez/09 0,90% 124,19% 155,24% Acum ,61% -2202,66% -2753,32% Acum ,41% -1051,99% -1314,99% 12 meses 17,61% 184,74% 230,93% 12 meses 9,17% 96,26% 120,32% ,80% 18,20% 22,76% Fonte: CBLC, Bloomberg e XP Análise 1

2 - Análise do Desempenho O está localizado numa das capitais brasileiras com os melhores índices de qualidade de vida e uma das maiores rendas per capita do Brasil, onde 65% da população economicamente ativa pertence às classes A e B, de acordo com o IBGE. De acordo com uma pesquisa da administradora do shopping 92% dos frequentadores pertencem as classes AB. De acordo com a ABRASCE a capital conta com um total de 3 shopping centers e ABL total de m², sendo o responsável por 35,45% desse ABL total. O shopping aposta muito na parte de lazer e diversão, contando com um parque indoor Playland, pista de patinação anual e um cinema bandeira Cinemark com 7 salas com capacidade para pessoas. A receita operacional do shopping, no segundo trimestre do ano, foi crescente. As cotas ficaram ex no dia 30/11/10, onde cada cotista recebeu o rendimento de R$ 8,80 por cota que foi paga em 20/12/2010. Os rendimentos do fundo, por estatuto, devem ser distribuidos até o dia 20 de cada mês. c/ IR* Ibovespa Comparativo de Evolução Cota Mensal -0,86% -1,44% -1,79% -4,20% -2,51% -2,07% Comparativo Evolução da Cota 12 Meses* 13,24% 11,67% 7,19% 9,52%11,43% 6,48% 5,97% 5,14% 4,15% 3,55% 3,16% 2,88% 2,87% 2,50% 0,81% 2,19% 2,34% 0,71% 0,52% 0,00% Comparativo de Rendimento Mensal c/ IR* 0,83% 0,81% 0,77% 0,77% 0,74% 0,70% 0,71% 0,70% 0,69% 0,67% 0,66% 0,65% 0,65% 0,58% 0,53% 0,53% 0,42% 0,39% 0,17% Comparativo de Rendimento 12 Meses* c/ IR* Ibovespa -,149% -,285% 49,469% 46,742% 43,870% 42,147% 40,711% 40,470% 34,824% 32,215% 31,571% 29,600% 29,524% 27,787% 23,805% 17,971% 17,606% 16,049% 15,391% 15,227% 12,103% 9,530% 8,714% 7,809% 7,673% 7,554% 5,228%,986% c/ IR* 9,93% 9,43% 9,53% 9,17% 9,00% 8,93% 8,71% 8,64% 8,59% 8,45% 8,09% 8,06% 7,93% 7,86% 7,74% 7,70% 7,63% 7,55% 7,22% 7,07% 6,91% 6,68% 6,46% 6,38% 5,80% 4,99% 14,93% *Alguns fundos podem não ter 12 meses de existência Fonte: CBLC e Bloomberg 2

3 - Fundamentos Setoriais Como todo participante do varejo, os Shopping Centers têm seu desempenho bastante atrelado ao desempenho da economia e da renda do brasileiro. O comércio varejista é o primeiro a aproveitar mudanças positivas na conjuntura econômica. Mesmo com país recém saído de uma grave crise internacional e conseqüente recessão no ano anterior, o nível de desemprego chega próximo de mínimos históricos (5,7% da população). Continuamos confiantes no futuro da economia brasileira e principalmente no potencial do varejo, contribuindo cada vez mais para a expansão do consumo. O mercado de Shopping Centers é responsável por 18,3% do varejo nacional. Para fins de comparação, o México, economia similar à brasileira, essa participação chega a 50%. Esses números comprovam a importância do setor, que entre 2004 e 2009 teve crescimento médio anual (CAGR) de 11%, enquanto o do PIB foi de 3,6% e o do varejo como um todo foi de 7,7%. Faturamento de Shopping Centers no Brasil (R$ bilhões) Rendimento Real das Pessoas (Meses de Março - em R$) 26,1 28,8 31,7 35,9 41,6 45,5 50,0 58,0 64,6 71, % Fonte: IBGE mar/04 mar/05 mar/06 mar/07 mar/08 mar/09 mar/10 Fonte: Abrasce Análise de Liquidez dos FIIs (Nº de quotas negociadas em 12 meses/ Total de quotas) 94,4% 41,8% 0,1% 0,4% 0,6% 1,4% 1,5% 1,6% 2,5% 2,9% 3,4% 3,9% 4,0% 4,1% 4,5% 4,8% 5,2% 6,0% 6,0% 6,8% 10,0% 11,8% 15,2% 17,0% Evolução da Quota desde o Início do Fundo VS e Ibovespa 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% nov/09 dez/09 jan/10 fev/10 mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10 out/10 nov/10 dez/10 FII Ibov c/ IR Fonte: XP Análise, Richard Ellis e Bloomberg 3

4 XP Investimentos Glossário FII: Fundo de Investimento Imobiliário. Administrador: Entidade que deve prover ao fundo, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo. Valor de Mercado: Soma do valor da totalidade das quotas, considerando o preço de fechamento do mês corrente. Valor Patrimonial: Valor contábil dos ativos do fundo. Receita: Valores totais auferidos no mês corrente, o que inclui aluguéis e eventuais receitas financeiras, estacionamento e ajustes. Retorno (Evolução da Cotação): retorno calculado a partir da divisão da Cota Final do período (Cf) pela Cota Inicial (Ci) : Retorno = Cf/Ci-1. O retorno é uma medida de quanto o investidor teria ganhado com valorização da cota se investisse no início do período e saísse ao final, contudo, cada investidor tem a sua conta de retorno baseada no preço de sua entrada. Rendimento: Lucro apurado no mês anterior e distribuído no mês corrente aos cotistas. Taxa de Rendimento: Rendimento pago dividido pelo preço inicial da cota do fundo. Taxa de Rendimento Yield: Rendimento pago dividido pelo preço ao final do período - utilizado neste relatório para tornar os fundos comparáveis, pois cada um teve a sua cota inicial lançada em períodos diferentes, o que traria distorções. Área Construída: Área total do empreendimento em que há construção, inclui elevadores, jardins, etc. - valores ponderados para adequar a participação do fundo no imóvel. Por exemplo: Se o fundo tem 10% de um imóvel de 100m², a área para fins de relatório será de 10m². Área Útil: Área efetivamente disponível ao locatário- valores ponderados para adequar a participação do fundo no imóvel. Por exemplo: Se o fundo tem 10% de um imóvel de 100m², a área para fins de relatório será de 10m². Cap Rate: Termo anglicano usado para indicar o quanto o lucro equivale ao preço do imóvel. No caso do presente relatório ele é calculado pela soma dos rendimentos pagos em 12 meses e divididos pela média do valor de mercado do fundo no fechamento dos mesmos 12 meses. Em caso de fundo com menos de 12 meses, a conta é feita anualizando os rendimentos do período, pela média do valor de mercado no fechamento dos meses em operação. PIB:Produto Interno Bruto. SOMA: Sociedade Operadora do Mercado de Ativos - Primeiro mercado de balcão organizado, posteriormente comprado pela BM&FBovespa e instaurou o sistema SOMA FIX, atual mercado de balcão organizado de títulos de renda fixa da bolsa paulista. As negociações em mercado de balcão são via leilão com horário programado que acontece uma vez ao dia. :Certificado de Depósito Interbancário. É Taxa média diária das operações no mercado interfinanceiro (Extra-Grupo), que é formada a partir da taxa SELIC projetada para o D+1, incluindo os custos operacionais da instituição, sua margem de lucro e o custo dos impostos respectivos da operação. c/ Imposto: O mesmo com o desconto de Imposto de Renda que o investidor sofre ao ter ganhos, no caso é considerado a alíquota de 20%, que á praticada sobre aplicações com idade de 180 a 360 dias. 4

5 XP Investimentos Para mais informações contate o seu assessor XP ou acesse nosso chat diário - XP Investimentos - Área de Análise areadeanalise@xpi.com.br Rio de Janeiro RJ Av. das Américas 3434 Bloco 7 2 andar CEP: DISCLAIMER 1. O investimento em cotas de fundos imobiliários não é adequado a investidores que necessitem de liquidez, tendo em vista que os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, a despeito da possibilidade de terem suas cotas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado. Além disso, os fundos de investimento imobiliário têm a forma de condomínio fechado, ou seja, não admitem a possibilidade de resgate de suas cotas, sendo que, pela baixa liquidez, os seus cotistas podem ter dificuldades em realizar a venda de suas cotas no mercado secundário. O objetivo do fundo não caracteriza compromisso ou garantia por parte do administrador de que o mesmo será atingido. Ainda que o gestor da carteira do Fundo mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação de possibilidade de perdas patrimoniais para o Fundo e para o investidor. O Fundo não conta com garantia de seu administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos FGC. 2. Este relatório foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A ( XP Investimentos Corretora ) e tem como único propósito fornecer informações que possam ajudar o investidor a tomar sua decisão de investimento. Este relatório não constitui oferta ou solicitação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data da divulgação deste relatório e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. 3. Rossano Foresti Oltramari ( Rossano ), analista de investimento responsável pela elaboração deste relatório, em conformidade ao artigo 5º, na Instrução Normativa/CVM 388/03, declara: - que as recomendações expressas neste relatório refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais e foram produzidas de forma independente e autônoma, incluindo no que se refere à XP Investimentos Corretora; - que não mantém vínculo com qualquer pessoa natural que atue no âmbito das companhias cujos valores mobiliários foram objeto de análise no relatório divulgado; - que detém participação indireta no capital social da XP Investimentos Corretora, mas referida sociedade nem os clubes de investimentos por ela administrados possuem participação acionária direta ou indireta igual ou superior a 1% (um por cento) do capital social de quaisquer das companhias cujos valores mobiliários foram alvo de análise no relatório divulgado, estando a corretora, contudo, envolvida, na atividade de intermediação de tais valores mobiliários no mercado; - que não é titular, direta ou indiretamente, de valores mobiliários de emissão da companhia objeto de sua análise, que representem 5% (cinco por cento) ou mais de seu patrimônio pessoal, nem está envolvido na aquisição, alienação e intermediação de tais valores mobiliários no mercado; - que nem ele nem a XP Investimentos Corretora recebem remuneração por serviços prestados ou apresenta relações comerciais com qualquer das companhias cujos valores mobiliários foram alvo de análise no relatório divulgado, ou pessoa natural ou pessoa jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse desta companhia; - que sua remuneração não está atrelada à precificação de quaisquer dos valores mobiliários emitidos por companhias analisadas no relatório, ou às receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela instituição a qual está vinculado. Contudo, considerando que Rossano participa, de forma indireta, no capital social da XP Investimento Corretora, as receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela referida corretora, porque impactam o resultado da empresa, lhe trazem benefício econômico. 4. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste relatório em relação a desempenhos futuros. A XP Investimentos Corretora se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. 5. Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da XP Investimentos Corretora. Informações adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatório se encontram disponíveis quando solicitadas. 6. O analista Rossano é, ainda, sócio da empresa de administração de recursos XP Gestão de Recursos Ltda. ( XP Gestão ). Não há, contudo, interferência dele na administração ou nos processos de tomada de decisão de investimento da XP Gestão. Os relatórios/análises de Rossano não influenciam ou são influenciados, sob qualquer forma, pelas posições assumidas pela XP Gestão. 7. A Ouvidoria da XP Investimentos Corretora tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa a seus problemas. Para contato, ligue