Mercado Imobiliário Residencial e Expansão Urbana em Belo Horizonte

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1 Universidade Federal de Minas Gerais Escola de Arquitetura Departamento de Urbanismo Laboratório de Estudos Urbanos e Metropolitanos (LAB-URB) Mercado Imobiliário Residencial e Expansão Urbana em Belo Horizonte Guilherme Araújo Grochowski Relatório Final de Iniciação Científica CNPq-PIBIC sob orientação da Professora Jupira Gomes de Mendonça Agosto de 2008

2 ÍNDICE Introdução, Objetivos e Metodologia. 03 Revisão Bibliográfica 06 Análise dos Dados 11 Conclusão 16 Anexos 17 Bibliografia 20 2

3 INTRODUÇÃO, OBJETIVOS E METODOLOGIA O trabalho Mercado Imobiliário Residencial e Expansão Urbana em Belo Horizonte explora e referencia no espaço a ocorrência na RMBH de um dos processos mais poderosos de criação e modificação de paisagens urbanas a dinâmica de incorporação imobiliária. O agente que se encontra na raiz deste processo, o incorporador imobiliário, se utiliza da modificação do uso do solo para gerar o chamado sobre-lucro de localização, que é a apropriação da renda advinda de uma localização extraordinária do produto imobiliário em questão. Tal modificação de característica de uso, quando realizada de forma concentrada em determinadas áreas, gera uma série de conseqüências para a cidade, desde desequilíbrios na morfologia urbana com fenômenos de hiperconcentração demográfica à homogeneização e obsolescência de zonas inteiras, sendo também parte fundamental no mecanismo de segregação domiciliar e secundariamente em boa parte dos desequilíbrios que observamos em nossas metrópoles. A necessidade de se entender tais processos é um pré-requisito para se propor uma cidade mais humana e digna. Uma vez que a dinâmica imobiliária está na raiz de boa parte dos problemas atuais, é mister o entendimento da lógica geral imobiliária, bem como das características únicas que compõem o mercado de imóveis residenciais em Belo Horizonte, com sua relação com o espaço metropolitano. OBJETIVOS Considerando esses fatos, foram levantadas duas questões principais, que o trabalho Mercado Imobiliário Residencial e Expansão Urbana em Belo Horizonte procura responder: Quais foram as alterações mais evidentes no processo de expansão imobiliária residencial em Belo Horizonte nas duas últimas décadas? Em que medida essas alterações impactaram o perfil socioeconômico das diversas regiões da capital mineira? Além dessas questões, os objetivos declarados da presente pesquisa são: 1. Identificar as principais alterações no mercado de imóveis residenciais, sua expansão territorial e eventuais mudanças no perfil socioeconômico das áreas de expansão. 2. Identificar alterações no mercado de imóveis residenciais, referentes à tipologia arquitetônica e localização geográfica. 3. Identificar relações entre as transformações de perfil socioeconômico das diversas regiões de Belo Horizonte e alterações no mercado de produção de moradias. Para serem alcançados tais objetivos e respondidos os questionamentos formulados acima, recorreu-se à uma metodologia, que será descrita a seguir. METODOLOGIA 3

4 O trabalho demandou a elaboração de um roteiro metodológico compatível com o prazo de realização de um ano e com a natureza da pesquisa, o que exigiu uma gama diversa de informações, de diversas procedências de bibliográficas a empíricas. Sendo assim o trabalho foi organizado nos moldes seguintes: 1. Revisão Bibliográfica, com leitura e fichamento dos textos indicados pela orientadora. 2. Realização de entrevistas nas prefeituras de Nova Lima, Contagem e Belo Horizonte. 3. Processamento de dados dos Censos Demográficos de1991 e 2000, do IBGE, através do programa de estatística SPSS, com o uso de uma metodologia especifica. 4. Tratamento dos dados obtidos nos três passos anteriores, com utilização dos softwares Excel, MapInfo, Arcgis e Autocad para a criação de tabelas e mapas. As consultas aos bancos de dados do IBGE obedeceram a uma lógica previamente estabelecida. Primeiro somente foram escolhidas variáveis que pudessem ser facilmente comparadas entre as séries de 1991 e 2000, cabendo algumas poucas modificações. Uma observação deve ser feita, a respeito de alguns critérios utilizados: o primeiro é sobre a unidade espacial adotada, qual seja a UEH (Unidade Espacial Homogênea). Tendo sido definida pela orientadora em estudos e pesquisas anteriores, a UEH é uma unidade espacial dimensionada com fins de detectar grandes deslocamentos imobiliários intra-metropolitanos, bem como tendências de regiões maiores que bairros e menores que regiões administrativas ou mesmo cidades (com algumas exceções). Sendo uma aglutinação de Áreas Homogêneas, utilizadas pela Fundação João Pinheiro na Pesquisa Origem e Destino, compatíveis com os Setores Censitários do IBGE, as UEH s têm como característica importante uma boa integração com outras bases de dados, principalmente com as disponibilizadas pelo IBGE e PBH. Além disso, deve-se mencionar o uso das chamadas Categorias Sócio-Ocupacionais. Também criadas pela orientadora e utilizadas em pesquisas anteriores, as categorias sócio-ocupacionais são agrupamentos de ocupações afins dadas por uma variável presente na pesquisa por amostragem do Censo do IBGE, filtrados por renda e escolaridade, construídas como uma representação da hierarquia social. Segue abaixo uma tabela com as categorias e os grupos sócio-ocupacionais a que pertence. Depois de se estabelecer este primeiro critério, foram determinadas quatro perguntaschave de modo a se direcionar a seleção das variáveis e as consultas como um todo. Tais perguntas chave são: Como estão as condições de saneamento e infra-estrutura na RMBH, onde estão os ricos de Belo Horizonte, quem é o público-alvo da dinâmica imobiliária e como está a distribuição dos imóveis residenciais na Região Metropolitana. Cada uma dessas questões pretende elucidar um ou mais aspectos da dinâmica imobiliária local, bem como confirmar em Belo Horizonte situações ou processos tidos como padrão pela bibliografia estudada (como será abordado mais profundamente na próxima seção). 4

5 A questão Como estão as condições de saneamento e infra-estrutura na RMBH pretende revelar na Região Metropolitana de Belo Horizonte uma correlação indireta entre desigualdade de oferta de serviços públicos e o mercado imobiliário. Apesar de essa desigualdade de oferta ter causas distintas e não influenciar diretamente na escolha dos agentes imobiliários, ela tem um papel relevante na formação do valor do solo, sendo então importante para a pesquisa nesse sentido. A importância de tal questionamento não pára por aí o impacto que tal fator gera nos padrões de valorização do solo acaba por condicionar as escolhas de uma população de baixa renda, que dispõe de pouco dinheiro e quase nenhuma opção de linha de crédito para comprar a casa própria. Onde estão os ricos de Belo Horizonte, é o questionamento-antítese da primeira pergunta. Pretende-se com tal pergunta localizar os ricos no espaço metropolitano, usando essas constatações como controle e referencia para as duas próximas perguntas. Quem é o público-alvo da dinâmica imobiliária e como está a distribuição dos imóveis residenciais na Região Metropolitana : duas questões em uma. Com o objetivo de determinar onde os apartamentos possuem presença mais expressiva, quem mora nesse tipo de domicílio e qual é seu padrão de vida, tais perguntas ainda pretendem confirmar a relação direta entre mudança de perfil dos residentes trazido pelo processo de incorporação, (mais notadamente um aumento de renda expressivo) bem como da relação entre o acesso do chamado valor de uso complexo e as áreas que sofrem e sofreram ação do capital imobiliário. Nessas duas perguntas, vários pontos abordados pela bibliografia serão retomados. De todo o modo, a bibliografia deve ser tratada como um guia de referencia para observação dos processos que ela aborda in loco, e não como uma verdade absoluta principalmente pelo fato de o presente trabalho ser todo direcionado a processos que têm fortes aspectos locacionais em sua raiz, o que aumenta ainda mais as chances de haver peculiaridades exclusivas a determinados locais. 5

6 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA A cidade, com sua superposição de elementos socioespaciais, culturais e econômicos é o local do valor de uso complexo, que como nos explica Ribeiro (1997:45), é a tradução da força produtiva socioespacial possibilitada pela cidade e suas duas características principais: os chamados efeitos úteis de aglomeração e a combinação de funções presentes em um só espaço. Essas características são possibilitadoras e potencializadoras de qualquer tipo de produção capitalista de bens e serviços, estando ligadas, porém a processos externos às condições gerais de produção de mercadorias, impossíveis de ser reproduzidas pelos detentores do capital. Os efeitos úteis de aglomeração, por exemplo, são todas as benesses geradas pela concentração de população em um espaço relativamente pequeno: mão de obra farta, presença de demanda em potencial, facilidades para distribuição e economias na logística, entre outros. Já a combinação e superposição de funções simples estão ligadas ao processo de reprodução da mão de obra e manutenção de sua saúde e boas condições da massa trabalhadora existente, tradicionalmente deveres do Estado em um esquema de produção capitalista. Levando então o valor de uso complexo em consideração, percebe-se o papel preponderante da terra urbana, sendo a matriz em que todas as atividades urbanas (de produção ou não) se desenvolvem. A terra, por sua vez acaba sendo objeto de disputa pelos agentes econômicos e sociais, e como é um bem não produzido e irreprodutível, como define Ribeiro (1997:39), acaba obtendo um valor, pela sua demanda. Esse valor nunca é determinado pela oferta, uma vez que cada pedaço de terra é único, pois possui localização exclusiva dentro da lógica de distribuição populacional e de serviços e funções que compõe o valor de uso complexo. Assim, para se ter acesso e poder internalizar no processo de produção todos esses benefícios trazidos pela cidade e aumentar a competitividade e o lucro das próprias empresas, deve-se ter a posse da terra onde está instalada, e é do grau de excepcionalidade do local que nasce a disputa por esta e consequentemente, o preço da terra. Curiosamente, apesar de essa explanação estar praticamente toda voltada para o processo de produção capitalista, os indivíduos estão sujeitos também ao valor de uso complexo. O valor de uso complexo se manifesta aos indivíduos como acesso a oportunidades de trabalho e rápido deslocamento em movimentos pendulares, bem como fácil acesso a serviços de saúde, educação, lazer e outros serviços especializados presentes em centralidades urbanas. E assim como as empresas, a moradia tem seu valor estabelecido não só pelo custo de sua produção, mas também pelo valor da terra sobre a qual está estabelecida nos parâmetros acima. Mas diferentemente das empresas, outros fatores têm papel fundamental na composição do preço, como o status e prestigio social, e outros artifícios gerados pela dinâmica imobiliária, como veremos mais adiante. No caso dos indivíduos, outra diferença marcante se faz notar com relação às empresas: ao invés da vantagem locacional significar maiores ganhos e um sobre-lucro, a localização de moradia, além de denotar menores custos de tempo e recursos na vida cotidiana, indica a posição em que a pessoa ocupa na sociedade Mendonça (2002: 13). No caso brasileiro, isso fica mais marcante quando se percebe que a posição hierárquica também é demonstrada pelo tipo e padrão de habitação e não só a localização, além do tipo de ocupação desempenhada pelo indivíduo. 6

7 A PRODUÇÃO CAPITALISTA DO ESPAÇO E MORADIA A moradia no Brasil é produzida em quatro esquemas diferenciados, como nos mostra Marques (2005: ) em seu estudo da dinâmica imobiliária em São Paulo: autoconstrução, construção por contrato, produção estatal de moradia e incorporação imobiliária. Desses quatro processos de produção, dois são voltados para o lucro, e para fins do estudo a incorporação imobiliária é o que se apresenta com maior capacidade de provocar mudanças significativas na estrutura urbana. A autoconstrução é a forma mais utilizada de produção de moradias e espaços no Brasil, mas encara o imóvel com o seu valor de uso e praticamente desconsidera o valor de troca ao qual possui, sendo a escolha da grande maioria da população, principalmente a de baixa renda, para obter uma casa própria. Dispensando qualquer corpo técnico, a autoconstrução é produzida pelo próprio morador ou por amigos e parentes em esquemas de mutirão, para atender uma necessidade latente de abrigo de si e sua família, considerando a falta de dinheiro e outros recursos para obter sua moradia através do mercado formal. Considerando a situação da massa desprovida de qualquer recurso, afastada do mercado formal de moradia e que ocupa favelas e periferias em casas e barracos através da autoconstrução, muitas vezes em situações completamente precárias, o Estado, através das companhias de habitação ou outros órgãos competentes, produz moradias voltadas para essa população de baixa renda, que não teria outra opção a não ser auto-construir sua casa. Mais uma vez, apesar de fazer o papel de articulador dos processos de construção, o Estado não produz essas moradias visando o lucro, mas sim pensando no valor de uso para a população usuária e como medida mitigadora das desigualdades de acesso à habitação, ainda que possa contratar empresas de construção civil, que obtêm o lucro industrial. Já a construção por encomenda é, em geral, voltada para uma classe média e alta, mas apesar de ser um esquema de produção capitalista, o imóvel construído não é o objeto pelo qual o construtor lucra, mas sim o processo; o espaço construído mais uma vez possui um valor de uso preponderante ao de troca (o espaço urbano é "o marco do lucro". Muitas vezes esse tipo de construção é praticado em subúrbios ou condomínios fechados, e a tipologia básica é a residência unifamiliar, sendo marcante a presença de corpo técnico e a propriedade da terra, e também o caráter individual da produção. A incorporação imobiliária é a única dessas maneiras de produção em que o objeto arquitetônico (e em muitas vezes, a cidade) é o objeto de lucro, sendo seu valor de uso superado pelo de troca. Sendo o processo dominante de provisão de moradias das metrópoles, a incorporação imobiliária é a expressão máxima do mercado formal de moradias e de terras. O processo de incorporação é composto por uma série de agentes, que podem acumular funções ou não, variando de caso em caso. O incorporador, ou o dono do capital imobiliário, é o mais importante no processo, estando seguido de construtoras (produção industrializada ou manufatura do espaço), o proprietário da terra, o corretor de imóveis, o agente financiador, o consumidor final e o Estado, que nesse processo tem papel fundamental, o qual será explicado adiante. 7

8 É o incorporador quem toma todas as decisões mais importantes a respeito do empreendimento imobiliário e é dele todo o risco de capital e responsabilidade da incorporação. Cabe a ele articular o processo de produção, escolhendo o local e o tipo de empreendimento a ser desenvolvido, captando recursos através das fontes de investimento disponíveis, contratando os serviços técnicos de construtoras e gerenciando os recursos, além de submeter a incorporação a todos os critérios legais necessários para sua aprovação junto aos órgão competentes e fazendo com que o empreendimento obtenha o lucro desejado. Simultaneamente por ser o elo da cadeia com maior carga de responsabilidade, o incorporador também tem maior poder sobre o espaço, e é quem obtém o maior percentual dos lucros do processo. É comum as incorporadoras acumularem os papéis de construtoras em Belo Horizonte. Os construtores, por outro lado, são empresas de caráter secundário, variando entre manufaturas (modo de produção dominante) e construção industrializada, empregando vasta mão de obra mal qualificada, um corpo técnico e uma vasta cadeia produtiva de insumos, que apóia essa atividade. Sua responsabilidade, quando somente construtores, é produzir o espaço seguindo padrões estabelecidos de qualidade e viabilizar os desejos dos incorporadores. Os proprietários da terra têm como prerrogativa a posse do solo e o privilégio das três rendas fundiárias, já citadas anteriormente. Os agentes financiadores são muitos, desde bancos estatais que fomentam e subsidiam a produção de moradias a grupos de investidores individuais passando por fundos imobiliários, bancos privados e, em última análise, o morador-consumidor dessa moradia, que pode comprar esse imóvel como modo de investimento mais conservador. De toda forma, quem fecha o ciclo e realimenta essa cadeia imobiliária, é o consumidor final, que pode obter seu imóvel direto com a incorporadora, ou usar de serviços de "atravessadores", o corretor de imóvel, que ganha um percentual do valor total do imóvel negociado. O Estado possui nesse processo três papéis distintos, mas cruciais na condução de toda a produção imobiliária: o papel de regulação, de provedor de serviços públicos e infraestrutura e um terceiro papel não-exclusivo de fomentador-produtor de habitação. O papel de fomento-produção já foi explicado: o Estado se vale das companhias de habitações, bancos estatais, uso de incentivos fiscais e outros recursos à mão do Poder Executivo para produzir moradias para uma população de mais baixa renda ou mesmo para desonerar o mercado formal de habitação. Esse papel exercido pelo Estado é secundário, pois o alcance das suas repercussões sobre a dinâmica de incorporação imobiliária é relativamente limitado ao se comparar com os outros dois papéis. O papel de regulação possui um grande impacto sobre a atividade econômica e produtiva da construção civil e sobre o preço da terra: apresentando múltiplas faces em diferentes instancias, o papel de regulação é o que impõe limites à atividade e faz com que ela tenha suas diferenciações locais, de cidade para cidade, de bairro para bairro. A regulação exercida do estado varia da lei federal de incorporações e a NBR que dá suporte técnico à lei, às leis de Uso e Ocupação do Solo e códigos de obra e/ou postura dos municípios, passando por outros dispositivos legais presentes nas instancias Federais, Estaduais e Municipais do Estado. Através desses instrumentos jurídicos, o Estado consegue impor critérios às características das construções, limitando ou expandindo seu potencial construtivo, obrigando em determinadas tipologias alguns equipamentos ou características de revestimento e material, limitando assim também a quantidade de lucro obtido, uma vez que tudo isso interfere na busca de lucro máximo. 8

9 Além disso, esses instrumentos legais podem estimular a concentração ou dispersão dos investimentos em terras ou imóveis, obrigar a construção ou mesmo estimular a verticalização e a ocupação, fazendo isso de maneira a considerar as características locais, sejam elas políticas, sociais ou espaciais e de infra-estrutura. Apesar de ser extremamente importante por delimitar e criar um cenário em que os capitais devem desenvolver suas atividades, a regulação é um papel relativamente passivo em que o Estado desempenha, tendo extrema importância por prever o desenvolvimento da cidade ao longo do tempo, mas sem influir diretamente sobre a valorização da terra. O terceiro papel por outro lado é a expressão ativa do Estado e sua influencia sobre o preço da terra: como provedor de infra-estrutura urbana e serviços essenciais. Como foi explicado anteriormente, o valor de uso complexo da cidade e o fácil acesso a este é impossível de ser reproduzido pelo capital, mas o Estado com seu papel de provedor de serviços básicos e infra-estrutura consegue manipular as condições mínimas necessárias para o surgimento e acesso a esse valor. Quando o Estado cria escolas, redes de saneamento ou vias terrestres e outros tipos de transportes, automaticamente as áreas próximas aonde esses serviços são oferecidos tem uma valorização, que condiz com a disputa das pessoas e empresas ao acesso a esses serviços. Logo, o capital imobiliário se vale tanto da valorização do preço da terra quanto do impacto das obras dessas facilidades sobre o cotidiano do cidadão comum para direcionar seus investimentos. O que se percebe então é a riqueza de processos e agentes envolvidos na produção de moradia no país, sendo múltiplos os fatores que interferem na produção capitalista do espaço. Entendendo esses fatores, agentes e as especificidades da produção, conseguiremos compreender de todo como a Incorporação Imobiliária age e sua relevância nas cidades. ESPECIFICIDADES DA PRODUÇÃO Para se obter lucro com segurança o incorporador imobiliário se vale de artifícios, processos e recursos de modo a minimizar os seus riscos, inerentes à atividade, uma vez que esta se desenvolve por durante um longo período de tempo e cujas opções não podem ser canceladas uma vez executadas. Além de articular todo o processo de produção, o incorporador possui como segunda característica marcante a modificação do perfil de uso e ocupação do solo. A alteração do perfil do uso do solo pode ser encarada como recurso principal de sobrevivência, uma vez que o capital escolhe as áreas com melhores probabilidades de lucro ao observar (às vezes pressionar) a ação do estado em seus papéis de provedor de serviços e regulador da cidade, associando as valorizações da terra urbana adjacentes às obras de melhorias às possibilidades de lucro. Ou ainda como conseqüência da atividade incorporatória, já que para diluir os riscos, o capital imobiliário cria frentes de valorização, sendo atraídos pela presença de capitais mais agressivos e inovadores que exploram novas fronteiras de expansão urbana, num processo citado por Pedro Abramo (1989: 135), como Inovação e Assimilação.Vale lembrar que a unidade padrão residencial produzida pelo mercado imobiliário é o apartamento, por ele ser uma unidade residencial mais compacta, que somente possui a propriedade sobre a fração da terra no qual está assentado, o que demonstra a busca do lucro pela mudança do espaço da cidade, realizada pela incorporação. 9

10 Abramo (data:página), em A Incerteza e A Inovação da Estrutura Urbana, discorre sobre outros instrumentos, recursos e processos utilizados pelos capitais para minimizar seus riscos: o deslocamento de demanda, a inovação e difusão, a presença de uma convenção e de uma cadeia de deslocamentos imobiliários. Derivados da mudança do perfil de uso e ocupação do solo, todos esses processos citados têm relevância nos efeitos finais encontrados em áreas que sofreram com intervenção do capital imobiliário, tais como superconcentração espacial, homogeneização de populações, etc. Daí a necessidade de explicar como cada um age. A convenção é o primeiro efeito de todos: como a incorporação se desenvolve por anos e as decisões não podem ser canceladas, a convenção é a atitude, modo de agir, executado por todos os capitais, como forma de minimizar os riscos. É ela quem leva à concentração de capitais em determinadas áreas. Apesar de ser uma saída fácil para se preservar os capitais de riscos, a convenção passa por modificações durante situações de crise ou crescimento. Nesses momentos, capitais mais agressivos ou com melhores condições de competição no mercado, para se diferenciar e/ou melhorar suas margens de controle sobre o espaço e oferecer um novo tipo de mercadoria, recorrem a inovações. Essas inovações são de duas ordens: sobre o processo, como forma de diminuir os custos e assim aumentar as margens de lucro, e sobre o produto, como forma de diferenciá-lo dos demais imóveis vagos na cidade. Vista dessa maneira, a inovação serve a um propósito: ajudar no processo de deslocamento de demanda, atraindo essa para os novos empreendimentos. São elas que dão ao incorporador maior controle sobre o tempo de depreciação do estoque e criam um caráter de exclusividade da habitação, o que ajuda na manutenção do ciclo imobiliário, na chamada "Destruição Criadora" do capitalismo, mencionada por Schumpeter e à qual Pedro Abramo recorre (1989: 135). O deslocamento da demanda é uma necessidade, pois o imóvel é um bem de alto tempo de durabilidade e o mercado consumidor de imóveis residenciais é relativamente limitado, estando restrito a segmentos de classe média e alta. Logo, para haver uma ciclicidade na produção e uma constante entrada de lucros com a atividade, é necessário deslocar tal demanda para imóveis mais novos, causando uma leve depreciação no preço de todo o estoque imobiliário. A depreciação faz com que os imóveis mais novos sejam atrativos às famílias-investidoras que são famílias que ao optar por um local de moradia, encaram a sua compra tanto como um investimento quanto pelos "serviços residenciais" oferecidos pelo imóvel: localização, configurações do imóvel, etc. A depreciação do estoque e a valorização dos novos espaços de moradia atraem a atenção dessas famílias, que acreditam na possibilidade de lucrar especulando com a propriedade dos apartamentos. Porém essa valorização já é a projeção dos lucros esperados pelos capitais com a incorporação e a mudança do uso do solo, o que diminuem muito as chances de lucro através da especulação com imóveis por parte das pessoas físicas. Os efeitos da depreciação também atingem as formas de financiamento que as pessoas utilizam para adquirirem sua nova moradia: como a maior parte das pessoas se vale da venda dos seus imóveis usados, a depreciação corrói parte do valor que seria destinado para a compra do novo espaço, o que leva as famílias a recorrer a empréstimos, poupanças ou outros tipos de investimento e mecanismos de acumulação para inteirar o valor do novo imóvel. Vale lembrar que essa é uma depreciação relativa e a depreciação real das moradias depende da obsolescência destas e sua pouca capacidade de adaptação às novas tecnologias, configurações familiares, modas e modos 10

11 de morar, além da deterioração física dos materiais e estruturas, como nos lembra Singer (1978:29-31). O que se vê então é a criação de uma cadeia de deslocamentos imobiliários : através do sucessivo movimento de compra e venda de imóveis de pessoas que ascendem e descendem na hierarquia social, consegue-se perceber uma linha clara que parte da área que sofre expansão imobiliária e que teoricamente termina em áreas de obsolescência ou sob mudança de perfil de ocupação, de onde há êxodo e não há re-ocupação por outras famílias. É essa cadeia de deslocamentos que define no tempo e no espaço a ação da dinâmica imobiliária sobre a cidade, sendo a melhor expressão desta. ANÁLISE DOS DADOS A análise do caso da Região Metropolitana de Belo Horizonte foi elaborada principalmente com o uso dos bancos de dados do IBGE, adicionando alguns critérios, a partir das perguntas já citadas, uma vez que a extensão e volume de informação útil para a pesquisa contida nesse banco de informações é gigantesco. Após a resposta das quatro perguntas feitas ao banco de dados, seguirá uma analise complementar do mapa síntese, realizado com base nas entrevistas. Todas as consultas de variáveis por UEH (utilizadas ou não pela pesquisa) estão presentes no anexo deste relatório. Para se responder às perguntas, foi preciso antes, a criação de um procedimento para se determinar o foco da consulta aos dados: foram escolhidas 14 UEH com alto e médio percentual de apartamentos, UEH com alta incidência de pessoas ganhando mais que 20 salários mínimos e todas as 49 UEH com índice de serviços adequados abaixo da média metropolitana. Tais UEH serão usadas como base para a resolução de tais questionamentos, como se segue. Como estão as condições de saneamento e infra-estrutura na RMBH A primeira pergunta é respondida através da leitura das variáveis de Cômodos, densidade de dormitórios acima de 5 pessoas/dormitório, domicílio improvisado, além da composição dos grupos ocupacionais de base da RMBH. Tal leitura, executada na Tabela do Anexo 01, utilizou como elemento balizador as 49 UEH com índices de serviços adequados abaixo da média metropolitana, indo de encontro ao objetivo, já explicitado nos Passos Metodológicos, do questionamento. A primeira conclusão efetiva sobre tal questionamento é feita quando se observa a média metropolitana do índice de serviços adequados: 22,34% dos moradores da RMBH não possuem uma rede completa de serviços públicos adequados. Traduzindo o percentual em números, são 1,15 milhões de pessoas não possuindo em suas residências pelo menos um serviço publico básico. Ao se considerar, então, que 31 das 49 UEH consideradas têm índices acima da média de pelo menos duas variáveis das três acima descritas; que todas as 49 UEH consideradas como grupo de análise para responder a presente questão estão na periferia da metrópole (bairros conurbados e cidades) ou são favelas em posições mais centrais; e que dessas mesmas UEH, apenas 4 não possuem condições indignas de moradia (representadas aqui pela variável densidade de dormitórios acima de 5 11

12 pessoas/dormitório), pode-se dizer há um quadro de degradação expressiva da habitação nessas UEH. Apesar de não responder pelos domicílios das 1,15 milhões de pessoas espalhadas pela RMBH, tal quadro acima descrito é representativo. Porém, ao se considerar os grupos socioeconômicos predominantes nessas UEH, notase a presença acima da média metropolitana de trabalhadores do secundário, do terciário e trabalhadores não qualificados. Das 49 UEH em questão, apenas 5 não possuem índices expressivos de cada um desses grupos, sendo que uma delas representa uma área próxima a uma centralidade secundária (UEH Barreiro de Cima), com uma composição média, e as outras 4 representam cidades distantes do Centro Metropolitano, provavelmente possuindo economias com características rurais. Somando-se os fatos enumerados acima, consegue-se confirmar a afirmação de Paul Singer sobre o leiloamento das áreas melhores servidas por entre a população mais favorecida através da ineficácia do Estado em fornecer infra-estrutura. Percebe-se claramente que justamente nas UEH com os piores indicadores de serviços básicos estão morando as pessoas que compõem a base da pirâmide social, em condições adversas, afastadas do Centro e de todas as oportunidades que este representa. Como contraposição a essa realidade exposta apenas de relance, o próximo tópico localizará os ricos de Belo Horizonte. Onde estão os ricos de Belo Horizonte Essa pergunta é respondida através da analise das 32 UEH com percentuais de moradores que ganham mais que 20 salários mínimos acima da média metropolitana. Através do uso dos indicadores entre 12 e 16 anos de estudo, 1 automóveis ou mais e presença de Máquina de Lavar, juntamente com a análise da distribuição das categorias de Dirigentes por entre estas UEH s, consegue-se mapear e confirmar a presença da elite. A primeira conclusão que se obtém da leitura destes dados é que nessas UEH com percentuais de residentes recebendo acima de 20 salários mínimos acima da média, há também em todas índices acima da média de pessoas com escolaridade entre 12 e 16 anos de estudo. Ao se tratar de bens de consumo, há na maioria dessas UEH índices de pessoas que possuem 1 automóvel ou mais e/ou máquina de lavar roupa, acima da média metropolitana. Isso demonstra que há relação direta entre escolaridade, renda e padrões de consumo mais elevados. A segunda conclusão vem da observação das 10 UEH com maiores percentuais de moradores recebendo acima de 20 salários mínimos: de todas essas, nove são consideradas áreas com alto e médio percentual de apartamentos - exceção clara da UEH Ouro Preto/São Luis, que apresenta baixo percentual de apartamentos. Além de todas essas 10 UEH possuírem percentuais entre 10 e 20% de pessoas que recebem mais que 20 salários mínimos (um número bem acima da média metropolitana de 3,42%), a sua localização é reveladora: todas, com exceção de Ouro Preto/São Luis e Cidade Nova, estão no centro ou são adjacentes a este. Isso revela um padrão de valorização que está diretamente relacionado com o valor de uso complexo, estando localizado aonde tal valor se encontra mais enraizado. 12

13 Ainda, dessas 10 UEH, todas possuem percentuais elevados, bem acima da média metropolitana, de Dirigentes Públicos, Privados, Grandes e Pequenos Empregadores (estes últimos estando menos relacionados com o caráter de exclusividade do local). Todos estes fatos somados comprovam a relação capitalista, já descrita na revisão bibliográfica, do capital incorporador com o uso solo e seu produto imobiliário. Além disso, percebe-se que os lugares ocupados pela elite são privilegiados em termos de localização, próximo ao Centro da cidade de Belo Horizonte (secundado pelos centros de cidades da RMBH), que é o local de oportunidades. Com isso em mente, faz-se necessária a exibição dos resultados obtidos pela analise dos dados com o questionamento da ultima pergunta. Quem é o público-alvo da dinâmica imobiliária e como está a distribuição dos imóveis residenciais na Região Metropolitana Para se responder adequadamente a essas duas perguntas, deve-se recorrer inicialmente aos percentuais de apartamentos presentes no tabela do Anexo 01. Primeiro é necessária a criação de faixas que expliquem as várias situações encontradas na tabela e na realidade das ruas. Foram arbitrados os seguintes valores, com base na média metropolitana de 14,29% das pessoas morando em apartamentos: se a UEH possui entre 14,29% e 50% foi dada a caracterização de UEH com baixo percentual de apartamentos; entre 50% e 70% como UEH com médio percentual de apartamentos e acima de 70%, como UEH com alto percentual de apartamentos. Para os fins deste relatório, só serão trabalhados os dados das UEH com alto e médio percentual de apartamentos, já que representam vetores já consolidados e/ou em vias de saturação. Mas é recomendável que sejam trabalhados em outra pesquisa os dados das UEH com baixo percentual de apartamentos por elas representarem vetores de expansão em potencial, como será exibido no mapa síntese em anexo. O primeiro passo será apresentar o quadro de evolução da dinâmica imobiliária em Belo Horizonte dos anos 90 e tendências de 2000 segundo os Censos do IBGE. Ao se observar as diferenças entre os percentuais de apartamentos presente na tabela do Anexo 01, percebe-se que houve um crescimento no número de apartamentos, difuso por toda RMBH. Todas as UEH, com exceção de 32, obtiveram crescimento no número de apartamentos acima dos índices médios metropolitanos, o que indica que a atividade incorporadora foi generalizada e irrestrita. Outra observação importante é que todas as UEH com alto e médio percentual de apartamentos, com exceção das UEH Santa Cruz/Glória, obtiveram aumentos acima da média e duas UEH, Serra/Mangabeiras e Jardim América, alcançaram patamares de crescimento de apartamentos acima de 10%. Além dessas duas, outras 10 UEH obtiveram o mesmo resultado, sendo todas localizadas no território das cidades de Belo Horizonte e Contagem. Nenhuma dessas UEH possuem percentuais de apartamentos abaixo da média metropolitana. As tabelas de 01 a 06, impressas nos versos das paginas 10 a 14, tratam da dinâmica geral e dos perfis dos moradores de apartamento em Belo Horizonte. Utilizando-se de variáveis como Tipo de Domicilio, Condição de Domicílio, Grupos Ocupacionais, Faixas de Renda e Anos de Estudo, pretende-se descobrir padrões gerais sobre quem mora em que tipo de domicilio e como mora. 13

14 A tabela 01 faz uma comparação entre tipo e condição de domicílio, com vistas a determinar quais são as formas mais usuais de condição de ocupação para cada tipo de moradia aluguel, posse, cessão ou outro. Ao se observar os dados, descobre-se que há um alto percentual de pessoas morando em apartamentos alugados, baixos percentuais de pessoas residindo em apartamentos cedidos e um percentual semelhante de pessoas morando em cômodos alugados e cedidos. Isso demonstra o caráter de imóvel produzido com fins de troca e reserva de valor, e revela também uma face do mercado imobiliário informal. A tabela 02, que é um cruzamento entre tipo de domicilio e categorias, pretende revelar o uso dos tipos de domicilio pelos diversos grupos sociais, determinando preferências ou padrões. Há uma presença marcante de dirigentes, intelectuais e de pessoas do grupo médio residindo em apartamentos. Observa-se também que a grande maioria dos intelectuais reside em apartamentos, além de que a grande maioria das pessoas dos grupos mais baixos reside em casas, mas proporcionalmente estes são mais facilmente encontrados residindo em cômodos. Isso demonstra mais uma vez a relação capitalista já explicada anteriormente: as pessoas que não apenas possuem mais dinheiro, mas também melhor posicionamento na sociedade consegue tem melhores condições de habitação, residindo em locais onde a disputa por terra é tão alta, que é economicamente viável para um incorporador ali trabalhar em busca de lucros provenientes de tal localização. A tabela 03 é semelhante à tabela 02: apresenta o cruzamento das categorias ocupacionais com as condições de domicilio, determinando-se a relação entre a posição social dos moradores com a sua condição de residência. O que se descobre é que há uma presença equânime em todos os grupos de pessoas residindo em apartamentos alugados, o que sugere uma difusão da prática do aluguel. Porém, em termos quantitativos, o aluguel é mais presente entre os grupos médio e trabalhadores do secundário. Além disso, a cessão é uma pratica relativamente mais alta entre os grupos operários. A tabela 04 pretende confirmar as questões trazidas à baila pela pergunta Onde estão os ricos de Belo Horizonte : ao se cruzar a variável de tipo de domicilio pelas faixas de renda, espera-se obter relações mais explicitas entre perfil de renda e tipo de domicílio, comprovando o caráter capitalista da dinâmica imobiliária e sua característica de elitização dos espaços. A principal conclusão obtida através dessa tabela é que há sim relação direta de proporção entre renda e tipo de domicílio: quanto maior a renda, maior a chance de se residir em um apartamento, habitação mais comumente produzida pelo mercado imobiliário empresarial. O que surpreende nesta tabela é a tendência, revelada anteriormente na tabela 04, de pessoas pertencentes às categorias ocupacionais e rendas mais baixas optarem mais pelo modo de habitação casa. Tal pode ser explicado, tanto pelo fato da moradia ser mais barata, quanto pela flexibilidade da casa como objeto imobiliário, que pode ser subdivida em fragmentos e compartilhada por outras famílias, e servir também como espaço de trabalho e produção, o que a torna um ótimo instrumento de sobrevivência. A tabela 05 é o cruzamento das variáveis anos de estudo e tipo de domicílio. Sendo a primeira das duas tabelas que apresentam dados relativos ao perfil do residente de cada tipo, a tabela pretende determinar o perfil de escolaridade do morador, e com isso, determinar indiretamente a sua posição na sociedade. A principal observação que se pode extrair de tal tabela é de que existe uma relação de proporção quase perfeita entre 14

15 escolaridade e tipo de moradia: quanto maior a escolaridade é mais provável se morar em apartamento. Tal máxima é válida para todas as faixas de escolaridade, com exceção da faixa que compreende as pessoas com mais de 17 anos de estudos. Nesse caso há mais pessoas residindo em casas do que em apartamentos, o que pode indicar que tal padrão seja mais uma questão de escolha, pois pessoas com tais índices de escolaridade tendem a pertencer aos grupos dirigentes. Por fim, a tabela 06 pretende gerar um perfil dos moradores de cada tipo de moradia com base na relação entre as variáveis de bens de consumo Automóveis e Máquina de Lavar com o tipo de domicilio. A primeira conclusão feita é de que há uma concentração expressiva de proprietários de um automóvel ou mais residindo em apartamentos, maior que a média metropolitana; ao se considerar apenas os donos de dois ou mais automóveis, o percentual destes que moram em apartamentos aumenta consideravelmente. A segunda conclusão é que, as máquinas de lavar, um bem de consumo não universalizado e de posse tão difícil quanto um automóvel (observe as médias metropolitanas no Anexo 01), estão fortemente concentrados nas mãos dos residentes de apartamentos, sendo mais presentes nas vidas destes que os automóveis. 15

16 CONCLUSÃO A presente pesquisa conseguiu comprovar várias afirmações da bibliografia, com informações relacionadas à RMBH, e determinou com sucesso um perfil básico do morador de apartamento e quais regiões foram mais afetadas pela dinâmica imobiliária. Apesar do presente relatório não mencionar, foram analisadas as UEH de médio e alto percentuais de apartamento, sendo gerado um perfil para os residentes de apartamento em tais UEH. Por questões de espaço, não foi incluída neste relatório tal analise e suas tabelas, mas recomenda-se que tais análises pormenorizadas sejam aprofundadas e publicadas em outra ocasião. Ainda assim, o tema de dinâmica imobiliária não se esgota nas analises dos dados do IBGE, sendo necessárias também a utilização de bancos de dados do IPTU e do SINDUSCON-MG de forma a descobrir, com maior grau de confiabilidade, os padrões construtivos, áreas, e os anos exatos em que foram aprovados/lançados, algo impossível de se obter através das pesquisas do IBGE. 16

17 ANEXO 01: TABELA DOS PERCENTUAIS DE APARTAMENTO POR UEH s PARA 1991/

18 ANEXO 01: TABELA DOS PERCENTUAIS DE APARTAMENTO POR UEH s PARA 1991/

19 ANEXO 03: MAPA SINTESE DE DINAMICA IMOBILIÁRIA. 19

20 BIBLIOGRAFIA MARQUES, Eduardo. A dinâmica imobiliária de incorporação em período recente (C.9 p ) In MARQUES, E.; TORRES, H. (Org.) São Paulo: segregação, pobreza e desigualdades sociais. São Paulo: Editora Senac São Paulo, ABRAMO, Pedro. A incerteza e a inovação na estruturação urbana: elementos da dinâmica imobiliária. III ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR, Águas de São Pedro, Anais... RIBEIRO, Luiz César de Queiroz. Dos cortiços aos condomínios fechados. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira; IPPUR, UFRJ: Fase, Cap.1 A Urbanização e a Questão Fundiária (p.37-50) SINGER, Paul. O uso do solo urbano na economia capitalista. Rio De Janeiro: Civilização Brasileira: IPPUR, UFRJ: Fase, In: MARICATO, Ermínia A produção capitalista da casa (e da cidade) no Brasil Industrial. 2. ed. São Paulo, SP: Alfa Omega, MENDONÇA, Jupira Gomes de. Segregação e mobilidade residencial na Região Metropolitana de Belo Horizonte. Tese de Doutoramento - Rio de Janeiro: IPPUR, UFRJ: Fase,