Situação Imobiliária

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1 Novembro 26 Melhoram as perspectivas do mercado laboral O investimento estrangeiro em imóveis é positivo e crescente As condições financeiras de 27 não limitarão o investimento A expansão hipotecária continuará a apoiar-se em taxas estruturalmente baixas

2 Índice Editorial 1 1. A área do euro 2 2. : Crescimento inferior à UEM 5 3. A construção em 8 4. Mercado Financiamento Regime de posse da habitação em 15 Caixa: Normativas, Subsídios e Fiscalidade 17 Caixa: Novo Regime de Arrendamento Urbano 19 Elaboraram esta publicação: Sonsoles Castillo s.castillo@grupobbva.com Ana Claudino ana.claudino@bbva.pt Elena Nieto enieto@grupobbva.com Tomás Riestra riestra.giner@grupobbva.com Ignacio San Martín jisanmartin@grupobbva.com Conselho de Redacção: Jon Bilbao, Ana Claudino, José Manuel Doiztua, José Luis Escrivá,Pedro de la Fuente, Ignacio San Martín Disponivel na web em:

3 Editorial Num ambiente europeu em que se prevêem taxas de crescimento próximas do potencial para os meses que restam de 26 e para 27, com uma política monetária menos acomodatícia e com taxas de juro oficiais em níveis mais neutros, é de esperar que a economia portuguesa cresça 1,3%, quer em 26, quer em 27, ainda que a composição desse crescimento seja distinta. No próximo ano, a procura externa contribuirá menos para o crescimento, o que, crê-se, será compensado por uma melhor evolução da procura interna. No primeiro semestre de 26, o consumo teve uma evolução relativamente favorável, apenas ligeiramente abaixo da média da UEM. Para o segundo semestre é de esperar que se mantenha um certo dinamismo, dada a evolução do comércio a retalho, que regista um crescimento próximo dos 3% na taxa inter anual. Por outro lado, a confiança dos consumidores está a evoluir favoravelmente, em paralelo com uma melhoria do mercado laboral. A taxa de desemprego em parece ter refreado a sua progressão ascendente, estabilizando-se na ordem dos 7,5%, um valor similar ao do ano anterior. No mercado laboral, por sua vez, são patentes algumas melhorias. O emprego cresceu a taxas de,6% e de 1% nos primeiros trimestres do ano e as novas ofertas de emprego aumentaram pelo sexto trimestre consecutivo. O investimento é, de todas as componentes, aquela que mais tem travado o crescimento, tendo caído no primeiro semestre para taxas inter anuais de 5%. A maior parte desta queda tem a sua origem na construção. A quebra da procura e expectativas de venda negativas foram os principais factores responsáveis pelo decréscimo da produção imobiliária nos últimos anos, tanto no segmento habitacional, como no segmento não habitacional. Acresce que o volume de trabalho disponível na carteira de encomendas dos promotores tem um horizonte temporal de 8 meses, o mais curto da última década. A construção de fogos caiu gradualmente desde o início da década em curso até atingir os mínimos dos últimos dez anos, tanto no número de fogos projectados como no número de fogos concluídos. Neste sentido, em 26 haverá menos 4% de fogos iniciados que em 25 e o volume de obras concluídas diminuirá quase 6% até às 6. unidades, o que constituirá o momento mais baixo do ciclo imobiliário desde o início desta década. Apesar da debilidade do mercado, a procura de financiamento, por parte do sector da construção, tem vindo a aumentar de tal forma que já representa 52% da carteira de crédito a sociedades não financeiras. O forte incremento da dívida das famílias responde em grande medida à significativa descida estrutural das taxas de juro hipotecárias desde a adesão à União Económica e Monetária. Para 27 é de esperar uma redução da procura de crédito para aquisição de habitação. Perspectivas económicas mais animadoras para 27, com criação líquida de emprego e aumento do rendimento real das famílias, traduzir-se-ão por um comportamento mais neutro do mercado imobiliário, que se reflectirá num nível de actividade similar ao do ano em curso, com um total de 6. fogos concluídos e cerca de 7. fogos iniciados. A cumprirem-se as previsões, 27 será o ano de lançamento das bases para uma recuperação suave e gradual do sector imobiliário em. Importa referir ainda o bom comportamento do investimento estrangeiro em imóveis, que confia numa evolução positiva do sector, como denota o aumento crescente do investimento líquido, que supera já,6% do PIB, e as suas taxas de expansão que, no final do segundo trimestre, cresceram a um ritmo de 2%. No conjunto do ano, o investimento estrangeiro em imóveis superará pela primeira vez os 1. milhões de euros líquidos, o que corresponde a um volume equivalente a,7% do PIB. A evolução deste indicador aponta para uma recuperação do sector a médio prazo. 1

4 Gráfico 1.1. UEM: Output gap e capacidade utilizada 1,5% 1,%,5% -,5% -1,% -1,5% Capacidade utilizada (direita) Output gap Fonte: Comissão Europeia e SEE BBVA Gráfico 1.2. IFO Situação actual vs. Expectativas Situação actual Desaceleração oct Boom 26 Jan-1 Jan-6-1 Jan- Jan-5-2 Jan-4-3 Jan-2-4 Recessão Jan-3 Aceleração Expectativas Fonte: Datastream e Instituto IFO Gráfico 1.3. Períodos de recessão: UEM e EUA UEM EUA Mar.7 Mar.72 Mar.74 Mar.76 Mar.78 Mar.8 Mar.82 Mar.84 Mar.86 Mar.88 Mar.9 Mar.92 Mar.94 Mar.96 Mar.98 Mar. Mar.2 Mar.4 Mar.6 Fonte: CEPR, NBER e SEE BBVA A área do euro Europa, recuperação sustentada As perspectivas para a economia da zona euro são positivas. Após vários anos de debilidade cíclica, a forte aceleração da actividade durante o primeiro semestre do ano, estimulada pelo dinamismo do comércio mundial, pelo impulso do investimento em equipamento e por alguma retoma do consumo privado, propiciou a anulação do diferencial de produção na zona euro. Existem, aliás, razões para crer que a recuperação cíclica é sustentável e irá consolidar-se nos próximos trimestres. Ainda que os crescimentos do primeiro semestre do ano, acima de 3% em taxa trimestral anualizada, dificilmente possam ser repetidos, é de esperar que a economia cresça em torno do seu potencial até ao final de 26 e ao longo de 27, o que permitirá atingir no conjunto para 26 um crescimento acima dos 2,5%, a taxa mais elevada desde o ano 2, e que sofra em 27 uma desaceleração ligeira até 2,2%. Em concreto, os dados conhecidos do terceiro trimestre indicam que a economia europeia continua a crescer a bom ritmo, à volta de,7% para a taxa trimestral, em consonância com o indicador de actividade AI-BBVA UEM. Se, por um lado, o bom momento que a economia europeia atravessa parece ser um facto indiscutível, a sustentabilidade da recuperação a médio prazo suscita mais dúvidas. A discrepância, dentro dos indicadores de confiança, entre a avaliação da situação actual pelos empresários e as suas expectativas de futuro, contribuiu para alimentar o receio de uma forte desaceleração. De facto, a avaliação da situação actual tem sido muito positiva, atingindo em alguns casos, como mostra o indicador IFO na Alemanha, os valores máximos desde Em contrapartida, as expectativas, após terem alcançado os seus valores máximos no segundo trimestre do ano, sofrem um abrandamento. Não obstante, mantêm-se em geral em níveis relativamente elevados, mostrando, inclusive, recentemente, que estão a travar esta tendência. A sua evolução pode corresponder apenas a uma desaceleração moderada. De facto, não parecem existir motivos suficientes que justifiquem o forte pessimismo reflectido por indicadores como o indicador ZEW ou por alguns analistas. Em primeiro lugar, no que diz respeito ao enquadramento internacional, não só se mantêm as perspectivas de crescimento elevado, como também o balanço de riscos melhorou nos últimos meses. O risco de uma significativa desaceleração do crescimento mundial parece ter-se atenuado nos últimos meses. É certo que aumentou a preocupação com um ajustamento imobiliário nos E.U.A., que desencadeie uma desaceleração superior à prevista para este país, mas existe consenso quanto ao facto de que as implicações deste cenário sobre a economia global, e a europeia em particular, seriam menos negativas que nos episódios de desaceleração anteriores. O carácter idiossincrático do choque, a maior diversificação dos fluxos comerciais e de capital, e uma procura interna forte na Europa são factores que contribuiriam para reduzir uma colagem à economia norte-americana. De momento, aliás, nem o canal financeiro, nem o das expectativas estão a ser afectados por este choque. Em segundo lugar, os factores internos, apesar de menos favoráveis que em 26, não irão representar um travão ao crescimento. As políticas de procura, como é próprio de uma economia mais avançada no ciclo, serão menos expansivas que em 26. Mas o seu grau de restrição não será muito elevado. A política orçamental será apenas ligeiramente restritiva. Antevê-se que os resultados orçamentais de 26, melhores do que inicialmente previsto, graças a receitas mais 2

5 elevadas, e os processos eleitorais agendados para o próximo ano em muitos países da zona euro permitam reduzir o esforço de consolidação nestes países. A estes factos acrescem os problemas que a Itália, um dos países com previsões de restrição mais elevadas, está a enfrentar para fazer passar o Orçamento. Na Alemanha, aí sim, parecem dispostos a prosseguir com o ajustamento estrutural previsto, embora, com toda a probabilidade, o défice público alemão se vá situar abaixo da barreira dos 3% em 26. Mas é de esperar que uma procura interna forte permita contrariar parcialmente o impacte do aumento do IVA no consumo, tendo em conta os elevados níveis de poupança acumulados pelos consumidores alemães em anos anteriores, a melhoria progressiva do mercado laboral e o impulso produzido pela redução das contribuições sociais. A política monetária também será menos acomodatícia, com algumas taxas de juro oficiais em níveis mais neutros, ainda que não possa ser qualificada de restritiva. Prova-o a forte procura de crédito que se verifica com as taxas actuais, que incorporam já, na sua grande maioria, as subidas esperadas. A boa situação financeira e de rentabilidade das empresas financeiras e não financeiras, bem como a melhoria paulatina do mercado laboral, continuarão a apoiar o dinamismo do crédito. A manutenção das taxas de juro de longo prazo em níveis baixos e uma evolução bolsista favorável contribuirão para manter condições financeiras folgadas. A taxa de câmbio, que se manterá nos níveis actuais, será menos favorável às exportações que no princípio de 26, num contexto de crescimento que se baseará mais na procura interna. Na Europa, os riscos em alta para a inflação registam um abrandamento Nos meses mais recentes, a inflação na zona euro registou uma desaceleração notável. Desde que alcançou os níveis máximos em Junho (2,5%), o índice geral de preços tem vindo a registar um abrandamento significativo do seu ritmo de crescimento, atingindo 1,7% no passado mês de Setembro. Em contrapartida, a inflação subjacente, com exclusão da energia e dos alimentos não transformados, mantém-se relativamente estável em torno de 1,5%, com alguma tendência altista desde o nível registado no princípio do ano (1,3%). Outras medidas alternativas de inflação subjacente, como a média aparada (trimmed mean), também não dão sinais de desaceleração, estabilizando-se em valores um pouco mais elevados (2%). A moderação da inflação obedeceu fundamentalmente à componente energética. A recente queda do preço do petróleo foi de imediato transferida para os preços dos combustíveis. Este facto, aliado a um efeito de base favorável, explica a moderação da inflação energética, desde taxas médias de 12% no primeiro semestre, a taxas médias de 6% no terceiro trimestre. Das restantes componentes pode dizer-se que evoluíram em linha com o previsto, talvez com a excepção dos bens industriais não energéticos, que, nos últimos meses, revelam taxas de crescimento ligeiramente acima do esperado. Até ao final do ano prevê-se que a inflação retroceda para 2%, dependendo de novo da evolução do preço do petróleo. Relativamente a 27, as expectativas para a taxa de inflação média mantêm-se em 2,1% e contemplam uma nova subida para 2,4% no primeiro trimestre. Esta previsão é condicionada por um cenário de convergência do preço do petróleo no final do ano para níveis de 56 dólares por barril e incorpora um impacte inflacionista de,3 pontos percentuais resultante da subida do IVA na Alemanha. Gráfico 1.4. UEM: Output Gap e Mudança do Saldo Estrutural Mudança do Saldo Estructural 1,% -1,% Consolidação Sem consolidação Crescimento fraco Crescimento forte Crescimento fraco Crescimento forte - -1,% 1,% OUTPUT GAP Fonte: Comissão Europeia e SEE BBVA Gráfico 1.5. UEM: Output gap e Índice de Condições monetárias e financeiras (ICMF) 1,5% 1,%,5% -,5% -1,% -1,5% Output gap ICMF (eixo direito) Fonte: SEE BBVA Gráfico 1.6. UEM: IHPC Taxa de variação interanual 3,5% 3,% 2,5% 1,5% 1,%,5% Subjacente Total Fonte: Eurostat e SEE BBVA Previsões Jan.99 Jul.99 Jan. Jul. Jan.1 Jul.1 Jan.2 Jul.2 Jan.3 Jul.3 Jan.4 Jul.4 Jan.5 Jul.5 Jan.6 Jul.6 Jan.7 Jul.7 Gráfico 1.7. Medidas de inflação subjacente Taxa interanual 3,5% 3,% 2,5% 1,5% 1,%,5% Consolidação Sem consolidação 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, Trimmed Mean óptima Com exlusão dos alimentos e energia Mediana Fonte: Eurostat e SEE BBVA 3

6 Gráfico 1.8. UEM: Preços de produção Taxa interanual 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% Bens de consumo Energia Fonte: Eurostat Bens intermédios Preços de produção Gráfico 1.9. UEM: Expectativas de inflação IPP Preços de Output Consumidores (direita) Fonte: Comissão Europeia Gráfico 1.1. UEM: Taxas de juro a 3 meses 4,25 4, O balanço de riscos na previsão da inflação parece mais equilibrado que há alguns meses. Por um lado, o cenário do petróleo é um pouco mais favorável. Por outro lado, os preços de produção, ainda que crescendo a taxas superiores a 5%, dão alguns sinais de moderação, tanto ao nível da componente energética, como dos bens de consumo. Do lado dos consumidores e empresários, as expectativas de inflação, mesmo estando em níveis elevados, parecem já ter atingido os valores máximos. Quanto às incertezas em alta, até agora o crescimento dos salários merece ser qualificado de moderado, embora mantendo-se as dúvidas quanto aos possíveis efeitos de segunda ordem, face ao ritmo de crescimento da procura interna e à previsível melhoria do mercado de trabalho. Mantém-se igualmente a incerteza aliada ao impacte do IVA na Alemanha. BCE, tendência para taxas oficiais de 4% A taxa refi na zona euro situa-se actualmente em 3,25%. Desde o passado mês de Julho, o BCE acelerou o ritmo de subida das taxas oficiais, passando de um quarto de ponto trimestral, como era norma desde Dezembro de 25, para um quarto de ponto de dois em dois meses. A normalização das taxas prossegue num contexto em que os dados da actividade confirmam um cenário de crescimento sustentado, acima, inclusive, das estimativas do BCE, e as expectativas de inflação mantêm-se acima do objectivo. O crescimento persistente dos agregados monetários e a aceleração do crédito ao sector privado para taxas com dois dígitos são argumentos adicionais a favor da prossecução das subidas. No curto prazo, o BCE mantém uma perspectiva em alta para a inflação, se bem que a previsão de inflação considerada pelo Banco Central (2,4%), pareça elevada, dada a recente evolução do petróleo. Prevê-se assim que o BCE procederá a uma nova subida das taxas oficiais para 3,5% até ao final do ano. Para 27 a incerteza é grande. Recentes alterações no comunicado do BCE indicam que não estão garantidas subidas para além de 3,5%, pelo que as taxas mais elevadas estarão condicionadas à evolução dos dados e do balanço de riscos. Entre outros factores a ter em conta, está a taxa de câmbio, para a qual não se prevê que se produzam alterações significativas em termos efectivos reais. Contudo, dado que o cenário central aponta para a manutenção, em 27, de um ritmo de crescimento na zona euro em torno do seu potencial, prevêem-se duas subidas adicionais de taxas oficiais até 4% no primeiro quadrimestre do ano. 3,75 3,5 3,25 3, Set.6 Dez.6 Mar.7 Jun.7 Set.7 Dez.7 BBVA Mercado, Out-6 Fonte: Bloomberg e SEE BBVA 4

7 2. : Crescimento inferior à UEM. A economia portuguesa, embora tenha saído da recessão de 23, não revela sinais de recuperação sólida desde essa data. O crescimento tímido verificado em 25 mantém-se em 26, se bem que a forte procura externa lhe tenha imprimido maior dinamismo. No primeiro semestre de 26, o PIB português subiu 1% (taxa interanual), situandose muito abaixo do crescimento da zona euro, que registou um aumento de 2,5%. Pelo quinto ano consecutivo, terá uma taxa de crescimento inferior à média da zona euro, o que significa um retrocesso no processo de convergência. A baixa taxa de crescimento do PIB explica-se fundamentalmente pela quebra da procura interna, que retirou,8 pontos percentuais ao crescimento, tendo o sector externo contribuído, em média, com quase dois pontos percentuais. Por componentes, a evolução do consumo no primeiro semestre foi relativamente favorável, ainda que essa melhoria não seja visível nas taxas interanuais, porque é comparada com o primeiro semestre de 25, quando a proximidade do aumento do IVA induziu um efeito de antecipação das despesas. Na taxa trimestral, porém, o consumo aumentou,4% no primeiro semestre de 26, ficando apenas ligeiramente abaixo da média da UEM. Para o terceiro semestre é de esperar que se mantenha um certo dinamismo, dada a evolução do Índice do Volume de Negócios do Comércio a Retalho, que regista um crescimento próximo dos 3% na taxa interanual. Por outro lado, a confiança dos consumidores evolui favoravelmente, em paralelo com uma melhoria do mercado laboral. Os riscos para o consumo derivam fundamentalmente do aumento acumulado das taxas de juro do BCE e do seu impacte nas despesas das famílias, que se caracterizam por um forte endividamento, um dos mais elevados da UEM. Previsivelmente, no entanto, o consumo privado continuará a contribuir de forma positiva para o crescimento ao longo do próximo ano, embora sem ultrapassar as taxas de 25. O investimento é, de todas as componentes, aquela que mais tem travado o crescimento. No primeiro semestre, o investimento caiu para taxas interanuais de 5%. A maior parte desta queda tem a sua origem na construção, que, no último trimestre, acentuou o seu ritmo de descida. A componente de bens de equipamento, ainda que registe igualmente taxas negativas, desce a um ritmo mais moderado. As perspectivas para o investimento não são muito positivas. Não obstante serem perceptíveis certos sinais de reactivação da produção industrial, com o Índice de Produção Industrial a apresentar um crescimento médio de 2% até Setembro de 26, a confiança industrial mantém-se estagnada, em claro contraste com a forte retoma observada no conjunto da zona euro. Esta discrepância repete-se ao nível da capacidade utilizada na indústria. Enquanto a capacidade industrial da UE se situa próxima dos máximos de 2, a relativa a ronda valores próximos dos 77%, abaixo da sua média dos últimos 2 anos, e próximos do mínimo de 23, com tendência a descer. Este elevado nível de capacidade ociosa indica que ainda resta uma margem para expandir a produção sem necessidade de realizar novos investimentos. Em suma, no primeiro semestre de 26 a procura interna contribuiu negativamente para o crescimento económico. O crescimento moderado do PIB no primeiro semestre do ano foi obtido graças ao forte impulso do sector externo. Gráfico 2.1. O PIB em e na UEM (taxa de crescimento anual) 6,% 5,% 4,% 3,% 1,% -1,% - -3,% 1996 UEM Fonte: INE Gráfico 2.2. Contributo para o crescimento (taxa interanual) 4,% 3,% 1,% -1,% - -3,% Mar.4 Jun.4 Set.4 Saldo externo Procura interna Dez.4 Fonte: INE e BBVA Mar.5 Jun.5 Set.5 Dez.5 25 Mar.6 Gráfico 2.3. Investimento e suas componentes (taxa interanual) 6,% 4,% - -4,% -6,% -8,% -1 Mar.4 Jun.4 Set.4 Dez.4 Equipamento e outros Construção Investimento Fonte: INE e BBVA Mar.5 Jun.5 Set.5 Dez.5 Mar.6 Jun.6 Jun.6 Gráfico 2.4. Confiança industrial: e UEM Jan.87 Jan.88 Jan.89 Jan.9 Jan.91 Jan.92 Jan.93 Jan.94 Jan.95 Jan.96 Jan.97 Jan.98 Jan.99 Jan. Jan.1 Jan.2 Jan.3 Jan.4 Jan.5 Jan.6 UEM Fonte: INE 5

8 Gráfico 2.5. Capacidade utilizada: e UEM UEM Fonte: INE 6 88, 86, 84, 82, 8, 78, 76, 74, 72, 7, 1987.Q Q Q3 199.Q Q Q Q Q Q Q Q3 2.Q4 22.Q1 23.Q2 24.Q3 25.Q4 26.Q1 Gráfico 2.6. : Taxa de câmbio efectiva real Jan.94 Jan.95 Jan.96 Jan.97 Jan.98 Jan.99 Jan. Jan.1 Jan.2 Jan.3 Jan.4 Jan.5 Jan.6 TCER face ao mundo TCER face à UEM Fonte: Banco de Gráfico 2.7. : Balança Corrente e de Capital (% do PIB) Mar.5 Jun.5 Set.o5 B. Corrente B. de Serviços Fonte: Banco de, BBVA Gráfico 2.8. Mercado de Trabalho 9,% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% Mar.98 Mar.99 Mar. Mar.1 Fonte: Banco de e BBVA Mar.2 Dez.o5 Mar.6 B. Comercial B. de Capital Mar.3 Mar.4 Tasa de desemprego (esquerda) Novas ofertas de emprego ao longo do período (tasa interanual-direita) Mar.5 Jun.6 Mar Impulso da procura externa No primeiro semestre de 26, as exportações de bens e serviços tiveram um crescimento notável, a taxas interanuais da ordem dos 8%, segundo dados disponibilizados em contabilidade nacional. Trata-se de um valor animador, uma vez que desde 2 não se observavam dois trimestres consecutivos de crescimento das exportações acima de 5%. Grande parte do aumento das exportações é explicado pelo dinamismo do comércio mundial e, em concreto, pelo bom momento que atravessa a UEM (8% das exportações portuguesas têm por destino este mercado). Mas também aumentaram de forma significativa as exportações de bens para mercados que não integram a UEM, entre os quais se destaca o incremento de quase 3% das exportações para os EUA relativamente ao primeiro semestre de 25. De um ponto de vista mais estrutural, convém não esquecer que se trata de uma economia confrontada desde princípios de 2 com uma significativa quebra acumulada da quota de mercado, devido à deterioração da sua competitividade de preços e à especialização em bens de baixa intensidade tecnológica e mais intensivos em mão obra, por conseguinte mais sujeitos à concorrência de países emergentes com custos laborais baixos. Os últimos dados revelam que poderá ter sido travada a deterioração da competitividade, ainda que se esteja longe dos níveis anteriores a 2. No que diz respeito ao grau de especialização, os dados da balança comercial revelam um aumento relativo das exportações líquidas de bens de média-baixa tecnologia e de média-alta tecnologia em detrimento dos bens de baixa tecnologia. As importações, por seu lado, mantiveram um crescimento moderado no primeiro semestre do ano (abaixo de 2% em média), em linha com a procura interna deprimida. O maior ritmo de crescimento das exportações, aliado à redução dos preços do petróleo, atenuou o défice comercial. Fora estes dois pontos, a Balança de Transacções Correntes apenas regista uma leve melhoria, visto que o aumento das taxas europeias se traduziu num pagamento superior de juros da dívida externa. As necessidades de financiamento externo expressas em percentagem do PIB continuam elevadas, com valores próximos dos 1% do PIB no segundo trimestre de 26. Ligeiras melhorias do mercado laboral A taxa de desemprego em parece ter refreado a sua progressão ascendente, estabilizando-se na ordem dos 7,5%, um valor similar ao do ano anterior, mas que não deixa de ser elevado face aos padrões anteriores (4% em 2). No mercado laboral, por sua vez, são patentes algumas melhorias. O emprego cresce a taxas de,6% e de 1% nos primeiros trimestres do ano e as novas ofertas de emprego aumentaram pelo sexto trimestre consecutivo, designadamente a uma taxa média de 5,5% até ao terceiro trimestre de 26. Os custos laborais mantêm o seu ritmo de crescimento, algo que complica a já de si problemática situação competitiva de. O Índice Agregado de Custo do Trabalho cresceu 3% no primeiro semestre de 26, uma percentagem superior à registada pelos seus parceiros na UEM, que se quedou pelos 2,3%. Existe ainda o risco de uma aceleração das exigências salariais e dos seus possíveis efeitos de segunda ordem, isto é, de transferência para os preços no consumo. Os aumentos salariais implícitos nas contratações colectivas cresceram 4,7% no mês de Julho, quando anteriormente se haviam mantido com variações inferiores a 3%. Ampliação transitória do diferencial de inflação com a zona euro No ano em curso, até ao momento a taxa de inflação média situou-se acima dos 3%, o que significa um aumento dos preços de quase um

9 ponto em relação ao registado em 25. A aceleração dos preços no último ano também se verifica na inflação subjacente, isto é, excluindo os alimentos não transformados e a energia, que se situa ligeiramente acima de 2,5%, face a 1,7% de crescimento médio em 25. Esta evolução contrasta com a realidade observada no conjunto da zona euro, onde a inflação geral e a subjacente se mantiveram, com algumas flutuações, em taxas médias de 2,1% e 1,5%, respectivamente. Esta situação deu lugar ao ressurgimento do diferencial de preços entre e a zona euro, que se situa actualmente um pouco acima de um ponto, após ter sido reduzido praticamente a zero em 25. A combinação de vários factores explica boa parte da aceleração dos preços. De um lado estão as medidas tributárias (aumento do IVA em Julho de 25 e aumento do imposto sobre o tabaco em Janeiro deste ano). Do outro lado está a revisão metodológica levada a cabo no passado mês de Setembro. A mudança metodológica afectou a componente de vestuário e calçado desde Janeiro deste ano e traduziu-se por um aumento da taxa de inflação em cerca de,8 pontos percentuais (de Março a Setembro) 1 Assim, as duas componentes com uma aceleração significativa dos preços foram os produtos industriais não energéticos (onde está incluída a mencionada rubrica de vestuário e calçado), cuja inflação passou de um crescimento médio inferior a 1% em 25 para 4,4% no ano em curso até esta data, e os alimentos transformados, que registaram uma aceleração ligeiramente superior a meio ponto no último ano. A estas duas componentes deverá adicionar-se a dos alimentos não transformados, que também mostram um crescimento de 3,5-4% nos últimos meses, após um crescimento praticamente nulo no ano transacto. A aceleração da componente de bens industriais não energéticos e da componente de alimentos não transformados explica o aumento do diferencial de inflação com a zona euro, tanto ao nível da inflação geral como da inflação subjacente. Em sentido contrário, os serviços e a componente energética apresentaram um perfil de moderação ao longo do ano, muito mais nítida esta última, em linha com a queda significativa dos preços do petróleo. As perspectivas de inflação para o próximo ano são relativamente favoráveis. Por um lado, o cenário mais favorável do petróleo (58$/ barril em média em 27, face a uma média de 66$/barril em 26) deverá induzir um abrandamento da inflação. De facto, os preços de produção começaram a evoluir a um ritmo mais moderado, inclusive a uma velocidade de abrandamento superior à da zona euro, diminuindo os riscos de transferência dos preços industriais para os preços de consumo. Adicionalmente, o desaparecimento do efeito do IVA também deverá contribuir para um maior abrandamento da inflação geral e subjacente. Perspectivas para 26 e 27 Perante o exposto, é de esperar que a economia portuguesa cresça 1,3%, quer em 26, quer em 27, ainda que a composição desse crescimento seja distinta. No próximo ano, a procura externa contribuirá menos para o crescimento, o que, crê-se, será compensado por uma melhor evolução da procura interna. Espera-se uma moderação da inflação até taxas de 2,2% em 27, após registar um crescimento médio de 3% em 26. Estas previsões implicam a anulação do diferencial de inflação com a zona euro após a ampliação transitória observada este ano. 1 A publicação dos dados sobre a inflação para o mês de Setembro foi acompanhada por uma revisão da série do Índice de Preços no Consumo desde Janeiro de 26 e por uma mudança da metodologia de recolha dos dados referentes ao vestuário e calçado, afectando a componente de bens industriais não energéticos. A mudança de metodologia levou a que a série fosse revista em alta, aumentando em média,8 p.p. relativamente à série anterior, por um forte impulso e mudança de padrão de comportamento estatístico nos bens industriais não energéticos, o qual, com a informação disponível, se crê que se tenha adiantado aproximadamente um mês, pelo que se espera que apresente um comportamento favorável nos meses de Outubro e de Novembro. Gráfico 2.9. Aumentos de Salários Implícitos em Contratos Colectivos 5,% 4,% 3,% 1,% Jan.5 Fev.5 Mar.5 Abr.5 May.5 Jun.5 Jul.5 Ago.5 Set.5 Out.or Nov.5 Dez.5 Jan.6 Fev.6 Mar.6 Abr.6 May.6 Jun.6 Jul.6 Fonte: Banco de Gráfico 2.1. IPC Taxa interanual 4,% 3,% 1,% Jan.5 Mar.5 Mai.5 Índice Anterior Índice Revisto Jul.5 Set.5 Nov.5 Fonte: SEE-BBVA, com base no BP Jan.6 Mar.6 Mai.6 Jul.6 Set.6 Gráfico Diferencial de inflação -UEM Taxa interanual 4,5% 3,5% 2,5% 1,5%,5% -,5% -1,5% Jan.1 Jul.1 Jan.2 Jul.2 Jan.3 Jul.3 Jan.4 Jul.4 Jan.5 Jul.5 Jan.6 Jul.6 IHPC UEM IHPC Fonte: Datastream e Eurostat Gráfico IPP Taxa interanual 5,8% 4,8% 3,8% 2,8% 1,8%,8% -,2% -1,2% Jun.1 Out.1 Fev.2 Jun.2 Out.2 Fev.3 Jun.3 Out.3 Fev.4 Jun.4 Out.4 Fev.5 Jun.5 Out.5 Fev.6 Jun.6 UEM Fonte: Datastream, INE e Eurostat 7

10 Gráfico 3.1. Construção: Meses de Trabalho e Perspectiva da Actividade Abr.97 Meses de Trabalho Perspectiva da actividade Fonte: INE Abr.98 Abr.99 Abr. Abr.1 Abr.2 Abr.3 Abr.4 Abr.5 Abr.6 Gráfico 3.2. Licenças para Construção de Fogos N.º e Taxa de variação N.º de Fogos Taxa de variação Fonte: INE, ANEOP e BBVA N.º de Fogos Taxa de variação ,% 3 15,% -15,% A construção em A construção em vem revelando baixos níveis de actividade ao longo de 26, prosseguindo a tendência dos anos anteriores. O volume de trabalho disponível na carteira de encomendas dos promotores tem um horizonte temporal de 8 meses, o mais curto da última década. Apesar disso, as perspectivas dos agentes do sector revelam alguma melhoria nos meses posteriores à Primavera de 26, melhoria essa que se apoia basicamente na evolução da promoção habitacional. Os agentes expressam opiniões ligeiramente mais optimistas sobre as tendências para 27, que poderão concretizar-se num aumento da procura dos produtos imobiliários e numa maior actividade no segmento da construção a partir de 28, em virtude do desfasamento existente entre as variáveis de opinião e as do mercado. A quebra da procura e expectativas de venda negativas foram os principais factores responsáveis pelo decréscimo da produção imobiliária nos últimos anos, tanto no segmento habitacional, como no segmento não habitacional, segundo se depreende do Inquérito à Construção do INE. O facto de as condições financeiras registarem uma evolução mais restritiva dos últimos meses, ainda que não seja determinante para a evolução do sector, começa a impor algumas limitações às economias familiares. Embora a construção habitacional revele baixos níveis de actividade, existem indícios claros de uma recuperação a médio prazo. Na última década foram construídos cerca de 95. fogos/ano em média, número inferior ao valor máximo de 115. atingido em 2 e ligeiramente superior às 7. unidades de 26. A produção foi orientada basicamente para o Algarve, Alentejo e a Área Metropolitana de Lisboa, que ganharam peso relativo no volume de obras concluídas nos últimos anos. Esta evolução indica uma perda das regiões mais industrializadas em favor das zonas com maior vocação turística ou das que mantêm uma economia mais orientada para o sector dos serviços. Tal mudança estrutural corresponde à nova dinâmica do emprego e do lazer das economias europeias, sendo de esperar que esta tendência se intensifique a médio prazo. O número de licenças de construção concedidas nos oito primeiro meses do ano permite estimar que serão construídos 7.5 novos fogos em 26, dos quais menos de 3% serão construídas no Norte, quase 5% nas regiões do Centro e Lisboa, 12% no Algarve e o resto no Alentejo e regiões autónomas. Quadro 3.1. Construção de Fogos Concluídos Peso por Regiões (%) (%) (%) (%) Número Norte 37,8% 35,8% 29,% 29,1% Centro 23,8% 21,9% 24,5% 22,9% Lisboa 21,6% 23,7% 24,3% 23,8% Alentejo 6,5% 6,7% 5,5% 7,2% 5.87 Algarve 5,% 6,6% 11,7% 11,9% Açores e Madeira 5,3% 5,3% 5,% 4,9% ,9% Fonte: INE e SEE BBVA 8

11 Relativamente à actividade promotora dos últimos anos, a construção de fogos caiu gradualmente desde o início da década em curso até atingir os mínimos dos últimos dez anos, tanto no número de fogos projectados como no número de fogos concluídos. Neste sentido, em 26 haverá menos 4% de fogos iniciados que em 25 e o volume de obras concluídas diminuirá quase 6% até às 6. unidades, o que constituirá o momento mais baixo do ciclo imobiliário desde o início desta década. Perspectivas económicas mais animadoras para 27, com criação líquida de emprego e aumento do rendimento real das famílias, aliadas à evolução crescente do investimento estrangeiro em imóveis, traduzir-se-ão por um comportamento mais neutro do mercado imobiliário, que se reflectirá num nível de actividade similar ao do ano em curso, com um total de 6. fogos concluídos e cerca de 7. fogos iniciados. A cumprirem-se as previsões, 27 será o ano de lançamento das bases para uma recuperação suave e gradual do sector imobiliário em. Gráfico 3.3. : Fogos Concluidos N.º e Taxa de variação N.º de Fogos Taxa variaçao 5 25,% Relativamente ao volume de encomendas em carteira nas promotoras, no fim do Verão estavam garantidos nove meses de trabalho, o que amplia ligeiramente o horizonte temporal de actividade do princípio do ano e reforça o optimismo entre os agentes quanto à evolução futura do segmento. O investimento estrangeiro aposta na evolução do mercado imobiliário em Neste sentido, intensifica-se a confiança dos investidores estrangeiros no sector imobiliário português, como denota o aumento crescente do investimento líquido, que supera já,6% do PIB, e as suas taxas de expansão que, no final do segundo trimestre, cresceram a um ritmo de 2%. No conjunto do ano, o investimento estrangeiro em imóveis superará pela primeira vez os 1. milhões de euros em termos líquidos, o que corresponde a um volume equivalente a,7% do PIB. A evolução deste indicador aponta para uma recuperação do sector a médio prazo. O sector da construção está muito atomizado, com empresas de pequena dimensão e centradas nos seus nichos de negócio. Em, a construção de habitações é basicamente dominada pelo sector privado. No final de 24, último ano de que se dispõem dados, quase 127. empresas dedicavam-se ao sector imobiliário e ao sector da construção, das quais mais de trabalhavam nos diferentes ramos da construção e mais de 14.2 no segmento imobiliário, segundo se depreende dos dados do Inquérito às Empresas de Construção, do INE. Em comparação com os dados correspondentes ao princípio da presente década, o número de empresas em 24 terá aumentado 5%, no caso do segmento imobiliário, e 44% no caso da construção, como é patente no Quadro N.º de Fogos Taxa variaçao Fonte: INE, ANEOP e BBVA Gráfico 3.4. Investimento estrangeiro em imóveis Peso no PIB e % de variação anual,75%,63%,5%,38%,25%,13%,% Dez.97 Jun.98 Dez.98 Jun.99 Dez.99 Jun. Dez. Jun.1 Dez.1 Jun.2 Dez.2 Jun.3 Dez.3 Jun.4 Dez.4 Jun.5 Dez.5 Jun.6 Fonte: Banco de -25,% Quadro 3.2. Empresas. Construção e Sector Imobiliário Número e actividade Total Empresas Construção Construção de edifícios Acabamentos Outros Imobiliárias Activos Próprios Activos de Terceiros Fonte: INE 9

12 Gráfico 3.5. Emprego na Construção INE Entre as empresas construtoras, 55% dedicam-se à construção de edifícios e 2% a acabamentos, restando 25% que se dedicam às obras de engenharia. Em 24, 55% das agências imobiliárias dedicaram-se a gerir activos próprios e os restantes 45%, activos de terceiros Em 24, no seu conjunto, estas empresas empregavam quase meio milhão de trabalhadores, dos quais 93% na construção e os restantes 7% no segmento imobiliário, como pode observar-se no Quadro 3.3. A construção é o sector que emprega mais mão-de-obra. Dentro do sector, as empresas possuíam em 24 uma média de 3,9 trabalhadores, o que revela uma descida de,3 trabalhadores relativamente aos dados médios correspondentes a 2. Fonte: INE Quadro 3.3. Trabalhadores. Construção e Sector imobiliário Número Gráfico 3.6. Emprego Total e Construção. % de Variação 15,% 1 5,% 3,% 1,% Total Empresas Construção Construção de edifícios Acabamentos Outros Imobiliárias Activos Próprios Activos de Terceiros Fonte: INE -5,% -1-15,% Mar. Set. Mar.1 Set.1 Mar.2 Set.2 Mar.3 Set.3 Mar.4 Set.4 Mar.5 Set.5 Mar.6 Construção Total Fonte: INE Gráfico 3.7. Construção. Inquérito de Conjuntura ,% - -3,% Em relação aos dados do Inquérito ao Emprego, os dados do número de trabalhadores fornecidos pelo Inquérito às Empresas revelam uma ligeira diferença, quer em volumes, com uma redução gradual desde 21, quer na sua dinâmica temporal. Ver gráfico 3.5. De qualquer forma, os dados de emprego do Inquérito à População Activa, do INE, no que respeita ao emprego no sector, revelam um crescimento menos dinâmico no presente ano que em 25, apesar de positivo. Assim, no segundo trimestre do ano o sector empregava um total de 554. trabalhadores, quase,8% mais que no ano anterior. Apesar de se registar um aumento da actividade no segmento não residencial, só com uma situação económica em que permita a expansão da procura de habitação, e com um aumento do investimento na construção civil, se conseguirá manter taxas de crescimento mais elevadas para o emprego na construção. Os empresários mantêm uma visão pessimista face ao escasso dinamismo das encomendas: Após a queda em 22 dos níveis de confiança na evolução do sector, os empresários mantêm uma perspectiva pouco optimista do futuro, devido ao comportamento limitado da carteira de encomendas Jan. Jul. Jan.1 Jul.1 Actividade Encomendas Jan.2 Jul.2 Jan.3 Jul.3 Jan.4 Jul.4 Jan.5 Jul.5 Jan.6 Jul Ainda que o nível de actividade tenha vindo a melhorar desde 23, ano em que atingiu o seu valor mínimo, as opiniões expressas pelos agentes continuam sem revelar tendências claras, mantendo o tom de pessimismo dos meses anteriores. Fonte: INE 1

13 4. Mercado Em 26, a procura de habitação situou-se em mínimos históricos, facto que se traduziu num suave ajustamento dos preços em quase todas as regiões. Apesar da queda da oferta de habitação nova, em 26 o parque habitacional para venda superou a procura existente, com consequente descida tendencial dos preços, quer nas fracções autónomas em propriedade horizontal, quer nas moradias unifamiliares, segmento este que revelou um historial de evolução mais estável. Os dados correspondentes a os valores de avaliaçao nos três primeiros trimestres de 26 revelaram um preço médio de euros por metro quadrado construído, similar à média de 25. Tendo em conta o perfil temporal, os dados do terceiro trimestre indicam uma descida de 1,2% em termos médios. No terceiro trimestre, a descida dos preços foi de 1,3% nos apartamentos e de,3% nas moradias unifamiliares. O ajustamento de preços começou no princípio do ano para os apartamentos e em meados do ano para as moradias unifamiliares. Em termos reais, esta evolução dos preços da habitação revela um ajustamento mais suave, embora mais duradouro, que o ajustamento efectuado em 22. Numa perspectiva regional, os preços da habitação desceram mais no Norte e no Centro, com quedas interanuais superiores a 2%, e registaram uma ligeira revalorização no Alentejo, com um avanço médio de,5%. Na região de Lisboa e no Algarve os ajustamentos foram mais moderados. Actualmente, os preços da habitação em não revelam uma tendência clara. Apesar de se verificarem sintomas de melhoria nalgumas regiões, nos próximos meses os preços da habitação manter-se-ão em níveis similares aos actuais, podendo revelar algum dinamismo nas cidades mais importantes, fruto da quebra de oferta que se faz sentir, numa altura em que a procura tende a reanimar-se devido às melhores condições do mercado laboral. Melhoram as condições de acesso à habitação em : a capacidade de aquisição supera os preços de mercado, enquanto o esforço financeiro se mantém em valores mínimos. Os actuais níveis de preços, das taxas de juro e de prazos de amortização indicam que as condições de acesso à habitação foram mais atractivas em 26 do que em períodos anteriores. Tal conjuntura não significa que se vai produzir um repentino impulso da procura, sendo patente, no entanto, que as famílias enfrentam menores limitações num ambiente económico mais favorável, que propiciará o desenvolvimento do mercado. Assim sendo, em 25 e 26 a capacidade de aquisição das famílias portuguesas manteve-se intacta, na ordem dos 13. euros em média, superando pelo segundo ano consecutivo o preço médio da habitação. Apesar destas condições financeiras positivas, o baixo momento atravessado pela economia levou as famílias a adoptarem uma atitude cautelosa, que se traduz por uma queda na procura de habitação. As perspectivas para 27 e 28 indicam uma situação de equilíbrio relativo entre os preços existentes no mercado e a capacidade de aquisição da procura, que se manterá sem restrições perante uma mudança de ciclo deste mercado. Em 26, o esforço económico para aceder à habitação manteve-se nos seus níveis mínimos. A nova subida das taxas de juro em 26, além de ligeira, foi atenuada pela descida dos preços da habitação, permitindo que o peso das prestações mensais derivadas da aquisição de habitação se tenha mantido estável, e em valores mínimos, relativamente aos rendimentos familiares. A tendência deste indicador revela uma evolução muito estável nos próximos anos. Gráfico 4.1. Preço da Habitação e IPC Variação anual em % 16,% 1 8,% 4,% -4,% Mar.2 Jun.2 Set.2 dez.2 Mar.3 Jun.3 Set.3 dez.3 Mar.4 Jun.4 Set.4 dez.4 Mar.5 Jun.5 Set.5 dez.5 Mar.6 Jun.6 Set.6 IPC Preços dos apartamentos Fonte: INE Gráfico 4.2. Preço da Habitação e IPC Variação anual em % 16,% 1 8,% 4,% -4,% Mar.2 Jun.2 Set.2 dez.2 Mar.3 Jun.3 Set.3 dez.3 Mar.4 Jun.4 Set.4 dez.4 Mar.5 Jun.5 Set.5 dez.5 Mar.6 Jun.6 Set.6 IPC Preços das moradias unifamiliares Fonte: INE Gráfico 4.3. Preço da Habitação e Capacidade de Aquisição Euros/m Preço da habitação Capacidade de aquisição Fonte: INE e BBVA Gráfico 4.4. Acessibilidade à Habitação em (%) 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Esforço sobre os Rendimentos Familiares Média Fonte: SEE BBVA 11

14 Gráfico 5.1. Crédito ao sector privado - UEM (% de variação interanual) 14,% 1 8,% 6,% 4,% Familias Empresas Fonte: BCE Dez.98 Jun.99 Dez.99 Jun. Dez. Jun.1 Dez.1 Jun.2 Dez.2 Jun.3 Dez.3 Jun.4 Dez.4 Jun.5 Dez.5 Jun.6 Gráfico 5.2. Contributos para o crescimento do crédito à aquisição de habitação (% de variação interanual) 14,% 1 1 8,% 6,% 4,% 1% 1% 1% 2% 1% 2% 2% 3% Dez.3 1% 1% Dez.4 2% 1% 2% 1% 1% 1% 2% 3% 5% 4% Espanha Alemanha França Irlanda Itália Países Baixos Resto Fonte: SEE BBVA, com base no BCE Gráfico 5.3. Efeito da subida das taxas de juro entre Agosto de 25 e Agosto de 26 1,2 1,8,6,4,2 Espanha Itália Finlândia Irlanda Países Baixos Fonte: SEE-BBVA, com base no BCE Gráfico 5.4. Crédito a particulares (% de variação interanual) 16,% 15,% 14,% 13,% 1 11,% 1 9,% Dez.1 Jun.2 Dez.2 Jun.3 Dez.3 Jun.4 Alemanha Crédito a particulares Crédito a particulares - Habitação Fonte: Banco de Dez.5 Dez.4 Grécia Jun.5 França Dez.5 Jun.6 Áustria Jun.6 5. Financiamento O financiamento mantém-se dinâmico na Europa O crédito ao sector privado na União Europeia, que parece não ter acusado, por ora, o endurecimento das condições financeiras, registou uma aceleração de 2,5 pontos percentuais, com um crescimento a taxas interanuais de 12% em Agosto de 26. A conjuntura económica favorável propicia o aumento da procura de crédito, principalmente para financiar o investimento empresarial. Mesmo assim, o crédito às famílias mantém um nível de crescimento similar ao valor a que fechou 25 (cerca de 9%), se bem que apresente um perfil de abrandamento muito suave desde meados do ano. De igual modo, o crédito às famílias para aquisição de habitação, após alcançar o valor máximo no segundo trimestre de 26, começou a desacelerar suavemente, tendo registado taxas de 11% no mês de Agosto. Tal conjuntura revela uma mudança na tendência do crédito para esta finalidade, confirmada pelos resultados do último inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito onde, pela primeira vez desde que é realizado, as entidades de crédito verificaram uma queda líquida na procura deste tipo de produto. As principais causas referidas pelas entidades bancárias para explicar esta descida consistem no crédito concedido por outras entidades financeiras e na deterioração das perspectivas do mercado imobiliário por parte dos clientes. Pese embora este facto, a tendência não foi homogénea, tal como é possível observar no gráfico anexo, onde se verifica que o contributo de cada país para o crescimento do crédito à habitação registou variações. Países como a França ou a Alemanha aumentaram o seu peso no agregado da área do euro, enquanto outros países, como a Espanha ou os Países Baixos, revelaram um perfil de maior abrandamento, perdendo peso no cômputo total. Esta heterogeneidade deve-se, por um lado, às diferenças na conjuntura económica de cada país, mas sem dúvida, por outro lado, ao endurecimento das condições de mercado, uma situação que começa a afectar a procura de crédito bancário na Europa. A subida das taxas de juro oficiais, que se repercute de forma distinta, de acordo com o tipo de hipotecas predominante em cada país, começou a transferir-se para os encargos hipotecários. De facto, a taxa anual equivalente (TAE) das novas operações de crédito para aquisição de habitação, que acumulava em Agosto um aumento de 78 pontos básicos desde o seu mínimo, verificado em Outubro de 25, situou-se em 4,59%, com uma escala de variação que oscila entre os 11 pontos básicos de Espanha e os 2 da Áustria. Esta tendência prosseguirá pelo menos até meados de 27, pelo que é de esperar que o crédito à aquisição de habitação mantenha o perfil de abrandamento observado nos últimos trimestres. Deste modo, de acordo com o inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito, realizado pelo Banco Central Europeu, as entidades de crédito esperam para o último trimestre de 26 uma nova redução da procura líquida de empréstimos para habitação e um ligeiro endurecimento das regras de oferta, ou seja, das condições em que são concedidos os empréstimos. Em, o crédito também não é afectado pela subida das taxas Também em o financiamento negociado (incluindo titularizações 1 ) com o sector privado parece não ter acusado o endurecimento das condições financeiras, registando uma aceleração de 2,5 pontos percentuais até Agosto de 26 com taxas de crescimento de 1% interanual. 1 A alteração contabilística efectuada no primeiro trimestre de 26, que permitiu reintegrar no balanço parte dos créditos titularizados, torna relevante analisar o crédito negociado face ao crédito lançado em balanço. 12

15 À semelhança da Europa, a aceleração produziu-se principalmente no crédito às empresas, já que o financiamento a particulares revelou um comportamento muito mais estável, com crescimentos próximos dos 1%. O crédito à aquisição de habitação registou uma moderação muito suave (menos de um ponto percentual) durante 26 e mantém crescimentos próximos de 11%. Esta realidade contrasta com o escasso dinamismo do mercado imobiliário, com a debilidade do mercado laboral e com o endurecimento das condições financeiras. Nestas circunstâncias, uma análise fundamental apontaria para uma moderação da procura de crédito, situação que não se está a verificar. De facto, como se observa nas estatísticas de novas operações de crédito, o seu volume estará a crescer ao ritmo de 6%, abaixo, no entanto, do crescimento do saldo de crédito. De igual modo, de acordo com o inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito, realizado pelo Banco de, a procura de crédito para a aquisição de habitação permaneceu inalterada durante o segundo e o terceiro trimestres do ano. Tal facto poderá dever-se, por um lado, como se depreende das análises do Banco de, a que parte do crescimento do crédito é explicado pela mudança das condições dos empréstimos vigentes mediante, por exemplo, o alargamento dos prazos e, por outro lado, à forte concorrência entre as entidades financeiras. À semelhança de outros países da zona euro, como comenta o Banco Central Europeu na sua última Análise da Estabilidade Financeira, a preparação da entrada em vigor do acordo Basileia II está a desviar o centro de atenção das entidades de crédito para o mercado hipotecário, que conta com requisitos de capital muito menores que outros tipos de crédito. Em contrapartida, a taxa de juro das novas operações de crédito sofreu um importante aumento desde Julho de 25, acumulando em Agosto uma subida de 95 pontos básicos. Como se observou anteriormente, é um dos países europeus que sofreu maior deterioração, ao deter uma percentagem superior de empréstimos hipotecários a taxa variável. Não obstante, quando se analisa o comportamento da taxa de juro real, quer dizer, descontando a inflação, observa-se que ela seguiu uma evolução marcadamente diferente das taxas nominais durante os últimos anos, registando uma forte queda desde meados de 25, que, no entanto, foi corrigida no terceiro trimestre de 26. Outro factor atenuante da subida das taxas de juro, conforme foi comentado anteriormente, é a concorrência entre as entidades bancárias, que se reflecte na queda vertiginosa dos spreads. Assim, quando se desconta a taxa de juro de mercado a 12 meses das taxas de juro das novas operações de crédito à habitação, observa-se uma queda de 1 pontos básicos durante os últimos três anos e meio até aos 12 pontos básicos. Apesar da debilidade do mercado, aumenta a procura de financiamento por parte do sector Ao crescer a um ritmo superior ao restante crédito, o crédito às empresas do sector imobiliário continuou a aumentar o seu peso na carteira de crédito a empresas, que já representa 52% da carteira de crédito a sociedades não financeiras. O financiamento imobiliário revelou ao longo do último ano um perfil de aceleração, passando de um aumento de 6% em Agosto de 25 para taxas de 1% no mês homólogo de 26. Não obstante, observou-se uma evolução divergente entre o crédito às empresas de construção, que revelou um perfil de desaceleração, e o crédito a promotores, que se comportou de forma mais dinâmica, passando de um aumento de 6% em Agosto de 25 para 13% no mês homólogo de 26. A situação do crédito à construção poderá reflectir o menor dinamismo das Obras Públicas e da construção habitacional, ao passo que a aceleração do crédito às actividades imobiliárias deverá corresponder a Gráfico 5.5. Novas operações de crédito à aquisição de habitação 5% 4% 3% 2% 1% % -1% Dez.4 Fev.5 Abr.5 Jun.5 Ago.5 Oct.5 Fonte: SEE-BBVA, com base no BP Dez.5 Fev.6 Abr.6 Jun.6 Ago Gráfico 5.6. Taxa de juro do crédito à aquisição de habitação (TAEG) 5,% 4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 4,% 3,8% Jan.3 Abr.3 Jul.3 Out.3 Jan.4 Abr.4 Jul.4 out.4 Jan.5 Abr.5 Jul.5 out.5 Jan.6 Abr.6 Jul.6 nominal real Fonte: SEE BBVA, com base no BP Gráfico 5.7. Spread das taxas de juro das novas operações de habitação 2,4 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, Jan.3 Mai.3 Set.3 Jan.4 Mai.4 Set.4 Jan.5 Mai.5 Set.5 Jan.6 Mai.6 Fonte: SEE BBVA, com base no BP Gráfico 5.8. Crédito ao sector imobiliário 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Dez.1 Abr.2 Ago.2 Dez.2 Abr.3 Ago.3 Dez.3 Abr.4 Ago.4 Dez.4 Abr.5 Ago.5 Dez.5 Abr.6 Ago.6 Sector imobiliário Construção Actividades imobiliárias Fonte: Banco de 2,4% 1,6% 1,2%,8%,4% 13

16 Gráfico 5.9. Crédito às famílias 18% tomadas de posição no mercado dos terrenos para edificar por parte dos promotores, o que se poderá interpretar como um sinal de confiança no mercado imobiliário a médio prazo. (% do rendimento disponível) 15% 12% 9% 6% 3% % Países Baixos Espanha Alemanha Finlândia Áustria Fonte: SEE-BBVA, com base no BCE e na CE Bélgica França Grécia Itália Nível de endividamento elevado e elevada qualidade da carteira de crédito As famílias portuguesas, apesar da conjuntura económica desfavorável dos últimos cinco anos, continuaram a recorrer cada vez mais ao financiamento externo, uma situação que se traduziu em rácios de endividamento com níveis muito elevados face aos de outros países desenvolvidos. No final de 25, as famílias portuguesas mantinham passivos equivalentes a 117% do seu rendimento disponível, por oposição a rácios médios de 83% dos países da UEM, embora abaixo dos países financeiramente mais desenvolvidos, como o Reino Unido ou os Estados Unidos, onde esses rácios se situam em 155% e 136%, respectivamente. Gráfico 5.1. Taxa de juro reais das novas operações de crédito à habitação Jan.9 Jan.91 Jan.92 Jan.93 Jan.94 Jan.95 Jan.96 Jan.97 Jan.98 Jan.99 Jan. Jan.1 Jan.2 Jan.3 Jan.4 Jan.5 Jan.6 Fonte: SEE-BBVA, com base no BP Gráfico Taxa de cobrança duvidosa - Habitação 1,7% 1,6% 1,5% 1,4% 1,3% 1,2% 1,1% 1,%,9% Dez.97 Jun.98 Dez.98 Jun.99 Dez.99 Jun. Dez. Jun.1 Dez.1 Jun.2 Dez.2 Jun.3 Dez.3 Jun.4 Dez.4 Jun.5 Dez.5 Jun.6 Fonte: Banco de Gráfico Taxa de cobrança duvidosa 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 Dez.2 Abr.3 Ago.3 Dez.3 Abr.4 Construção Actividades imobiliárias Fonte: Banco de Ago.4 Dez.4 Abr.5 Ago.5 Dez.5 Abr.6 Este forte incremento da dívida das famílias corresponde, em grande medida, à significativa descida estrutural das taxas de juro hipotecárias em desde a adesão à União Económica e Monetária. De facto, como se observa no gráfico anexo, desde 1997 a média das taxas de juro em termos reais deste tipo de crédito é inferior em 6 pontos percentuais à dos primeiros seis anos da década de noventa. Contudo, o incremento dos rácios de endividamento aumenta o risco do sistema financeiro e durante os últimos anos a conjuntura económica não constituiu um factor de sustentabilidade relativamente ao aumento do endividamento familiar. Num contexto de mercado laboral deprimido e com taxas de juro crescentes (tendo em conta o elevado peso do financiamento a taxa de juro variável em ), teria sido de esperar uma subida significativa da taxa de cobrança duvidosa dos créditos. Porém, os rácios de cobrança duvidosa mantiveram-se em níveis reduzidos nesse período, o que pode dever-se em parte a uma melhor gestão de riscos por parte das entidades de crédito (alargamentos de prazo, reestruturação de crédito, etc.). Ao contar com uma garantia real, os empréstimos hipotecários têm uma margem maior para salvar crises pontuais de solvência de um devedor que outros tipos de financiamento. De qualquer modo, em 26, a taxa de cobrança duvidosa dos empréstimos à aquisição de habitação registou uma ligeira melhoria ao longo do ano, com uma redução de 26 pontos básicos, que se traduziu por 1,28% em Agosto 2. No caso dos empréstimos a particulares, este comportamento foi exclusivo do crédito à habitação, já que, se o excluirmos, o resto do crédito às famílias registou uma deterioração da qualidade da carteira, com um aumento de 24 pontos básicos no rácio de cobrança duvidosa até 4,4%. No que diz respeito às empresas do sector, a qualidade da carteira manteve-se relativamente estável, com uma ligeira deterioração no crédito à construção, que aumentou 2 pontos básicos até 2,3%, e uma ligeira melhoria do rácio de cobrança duvidosa do crédito a actividades imobiliárias, que desceu 1 pontos básicos até,8%. Em 27 manter-se-á o abrandamento do crédito à habitação Tendo em conta as perspectivas económicas e financeiras anteriormente comentadas, é de esperar uma redução da procura de crédito à aquisição de habitação. Ainda que a concorrência entre entidades possa continuar a centrar-se no mercado hipotecário, este tipo de guerras comerciais costuma perder força com o tempo. Acresce que, de acordo com o inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito, as entidades de crédito portuguesas esperam um ligeiro abrandamento para o último trimestre. Confrontados com esta quebra de dinamismo, os estabelecimentos de crédito estão a responder com uma ligeira flexibilização dos padrões de crédito. 2 Parte desta melhoria está afectada pela introdução das novas normas contabilísticas. Não obstante, corrigindo-se este efeito, verifica-se que a taxa de cobrança duvidosa também se teria reduzido em 1 pontos básicos.

17 6. Regime de posse da habitação em a. Propriedade/arrendamento Em 26, o parque habitacional de deverá ultrapassar os 5,5 milhões de fogos, o que representa 22% de aumento face ao número de unidades existente há dez anos. Do total de habitações existentes na actualidade, quase 4 milhões de unidades destinam-se a residência principal e um pouco mais de um milhão a residência de férias ou secundária, a que acresce mais de meio milhão de fogos que permanecem devolutos. Na última década, o parque habitacional cresceu a um ritmo anual médio de 2,2%, um perfil que revela tendências descendentes desde 22. Do total de residências principais, um pouco mais de três milhões de alojamentos constituem habitação própria e quase 8. são ocupados em regime de arrendamento. Assim, nos últimos 25 anos em, a propriedade aumentou o seu peso relativo nos regimes de posse, tendo passado dos 52% registados em 1981 para 76%, o valor estimado para 26; esta evolução fez duplicar nos últimos vinte e cinco anos o número de habitações próprias para mais de três milhões de unidades. Esta tendência, generalizada em quase todos os países da OCDE, foi sustentada pela descida das taxas de juro reais, que, em, passaram em média de 9% para valores ligeiramente superiores a 1% nos últimos quinze anos. Esta descida dos custos do financiamento hipotecário estimulou o investimento de longo prazo das famílias e conduziu a um menor recurso ao arrendamento, que apresenta um peso inferior ao da média europeia. Nos últimos anos, porém, este processo abrandou de forma significativa e tudo indica que esta tendência se manterá no médio prazo, não obstante esperarse que o rácio de proprietários aumente ainda alguns pontos percentuais. Quadro 6.1. Regime de Posse da Residência Principal Propriedade Arrendamento Outro % 39% 5% % 28% 7% 21 75% 21% 4% 26* 76% 2% 4% Fonte: INE e (*) estimativa BBVA Gráfico 6.1. : Parque habitacional Número (milhões) e variação anual (%) 6, 5,5 5, 4,5 4, 1995 Número Variaçao % Fonte: INE e BBVA Variaçao % Número Gráfico 6.2. Regime de Propriedade da Residência Principal 1% 9% 8% 7% 6% 5% G. Lisboa G. Porto Ave Alentejo Ctl Tâmega Cova da Beira P de Setúbal Algarve Alto Alentejo Alentejo Litoral Cávado Entre D. e V. Madeira Baixo Mondego Oeste Lezíria do Tejo Baixo Vouga Serra da Estrela Açores Minho-Lima Baixo Alentejo Médio Tejo Douro Beira Interior Sul Beira Interior Norte Dão-Lafões Pinhal Litoral Alto Trás-os-Montes Pinhal Interior Norte Pinhal Interior Sul Fonte: Censo INE Gráfico 6.3. Residência principal em Regime de Propriedade. 21 % Total de habitações 9% 75% 6% 45% 2,8% 2,3% 1,8% 1,3%,8% A distribuição espacial da propriedade é relativamente homogénea no território português, se bem que com menor peso nas zonas mais urbanas, onde o arrendamento atinge percentagens mais elevadas que no interior do país ou nas regiões mais próximas do litoral. b. Comparação europeia Em termos relativos, o peso da propriedade como regime de posse da residência principal, que em excede 75%, é superior ao do conjunto da União Europeia, que se situava na ordem dos 6% quando se consideram os 25 Estados-Membros. Em termos gerais, os rácios de posse de habitação observados em aproximam-se mais dos registados nos países da Bacia Mediterrânica, com rácios de propriedade da ordem dos 68%, ou seja, superiores aos da média europeia. Assim, apenas a Espanha, a Irlanda ou alguns dos países que aderiram recentemente à UEM, como a Hungria ou a Roménia, registam uma percentagem superior de habitação principal própria. 3% Alemanha Fonte: Eurostat França Reino Unido Itália Espanha P. Medit. UEM 25 Gráfico 6.4. Residência principal em Regime de Propriedade. 21. % de I e IV Quartis de Rendimento 1% 8% 6% 4% 2% Alemanha I Quartil IV Quartil Fonte: Eurostat França Reino Unido Itália Espanha P. Medit. UEM 25 15

18 Gráfico 6.5. Arrendamento privado (% de famílias) Fonte: Comissão Europeia Gráfico 6.6. Arrendamento público (% de famílias) Alemanha Canadá Dinamarca Suécia Áustria França Austrália Grécia Itália Bélgica Noruega Finlândia Países Baixos Reino Unido Espanha Irlanda A distribuição destas percentagens por quartis de rendimento denota, também, a existência de dois modelos de posse de habitação diferentes na Europa: o dos países meridionais, entre os quais se encontra, com uma distribuição mais homogénea da propriedade pelas famílias, e o dos países do Norte da Europa, com uma distribuição da propriedade mais polarizada de acordo com o nível de rendimento. Assim, enquanto na Europa as famílias com menores rendimentos apresentam um rácio de propriedade de 5%, no caso dos países da Bacia Mediterrânica essa percentagem é em média de 6% e, em, de 64%. Por outro lado, na UEM (considerando unicamente os 15 primeiros Estados-Membros) as famílias com maiores rendimentos apresentam em média um rácio de propriedade de 73,5%, que ascende a 76% no caso de e a 78% no conjunto dos países mediterrânicos. Esta situação configura a existência de uma melhor distribuição da riqueza imobiliária nos países meridionais face aos países do Norte da Europa. Ao contrário dos países do Norte da Europa, em o arrendamento é basicamente disponibilizado pelo sector privado, que contribui com mais de 95% para a totalidade da oferta, sendo que o sector público mantém uma presença quase simbólica, como se pode observar nos gráficos 6.5. e Países Baixos Suécia Reino Unido Áustria Dinamarca França Finlândia Australia Alemanha Canadá Irlanda Bélgica Itália Noruega Espanha Fonte: Comissão Europeia 16

19 Normativas, Subsídios e Fiscalidade Ana Claudino. BBVA O mercado de habitação, pela sua especificidade e importância na coesão e desenvolvimento social, é um dos mercados mais susceptíveis de regulação e intervenção por parte dos poderes públicos. A consagração, no artigo 65º do texto constitucional, do direito à habitação, implica responsabilidade do Estado em assegurar esse direito, promovendo, estimulando e regulando o acesso à habitação própria ou arrendada. A latitude de actuação permite (re)definir prioridades de utilização do solo, dinamizar vertentes do mercado que se encontram deprimidas, como é o caso do mercado de arrendamento, e corrigir assimetrias regionais e sociais. Neste ponto, pretende-se apresentar, de forma naturalmente resumida e com carácter descritivo, o enquadramento normativo e fiscal mais relevante para o mercado imobiliário, nomeadamente, a regulação de interesses dos intervenientes neste tipo de mercado, os mecanismos de acesso à habitação por parte das famílias economicamente mais desfavorecidas, o regime de apoio à reabilitação urbana, assim como as alterações fiscais resultantes da reforma de tributação do património. 1. Tipologia de Contratos no Mercado Imobiliário Para regular os direitos e deveres dos diversos intervenientes neste tipo de mercado existem, no Código Civil, cinco tipologias de contratos, que obedecem a noções, regimes, formalidades e tributação distintas. De entre os contratos mais importantes para o mercado habitacional destacam-se os seguintes: 1.1. Contrato de Compra e Venda. Neste contrato transmite-se a propriedade de um bem imóvel, mediante um determinado preço. É um contrato que está necessariamente sujeito à forma de escritura pública e onde cabe ao comprador ou ao vendedor a obtenção de toda a documentação necessária à outorga da escritura, que será marcada num Cartório Notarial. Para a celebração da escritura de compra e venda é necessário dispor de um conjunto extenso de documentação, do qual se destaca: identificação dos intervenientes; prova da qualidade em que se assina; Certidão de Registo Predial; Caderneta Predial ou Certidão de Teor Matricial; Comprovativo da entrega do Modelo 1 do IMI; no caso de prédios urbanos ou das suas fracções autónomas, Alvará de Licença de Utilização (ou, se este já foi requerido mas ainda não foi emitido, o Alvará da Licença de Construção). Fiscalmente, a compra de um imóvel está sujeita ao pagamento de Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) 1.2. Contrato de Arrendamento. Neste contrato uma das partes concede à outra a utilização temporária de um bem imóvel, no todo ou em parte, mediante retribuição. Os contratos de arrendamento urbano não têm de ser celebrados por escritura pública, mas apenas por documento particular. A legislação sobre o mercado de arrendamento sofreu recentemente alterações significativas, introduzidas pela Lei nº 6/26 de 27 de Fevereiro (ver caixa Novo Regime do Arrendamento Urbano ), que ajustou regras desequilibradas, por forma a promover o dinamismo de uma componente do mercado que se encontrava paralisada. Esta nova reforma comporta um regime transitório, quer no que concerne aos contratos celebrados durante a vigência do antigo Regime de Arrendamento Urbano (RAU) de 199, quer no que respeita aos contratos celebrados antes de 199. Para estes últimos é ainda introduzido um regime faseado de actualização das rendas. Para apoiar e enquadrar esta lei, foram criados diplomas complementares que estabelecem e regulam: o regime de determinação do Coeficiente de Conservação de um imóvel, fundamental para o cálculo de actualização das rendas (Decreto Lei nº156/26); o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) e atribuição do subsídio de renda (Decreto Lei nº158/ 26); os casos em que um prédio urbano ou fracção autónoma é considerado devoluto(decreto Lei nº159/26); as competências das Comissões Arbitrais (Decreto Lei nº161/ 26); o regime de obras coercivas (Decreto Lei nº157/26); os elementos e os requisitos a que deve obedecer um contrato de arrendamento(decreto Lei nº16/26). Os outros três tipos de contrato existentes no mercado imobiliário são: o Contrato de Permuta, que consubstancia duas compras e vendas que ocorrem em simultâneo, entre as mesmas pessoas, e em que ambas as partes figuram no contrato simultaneamente como compradores e vendedores. A principal diferença, face ao contrato de compra e venda, é de carácter fiscal, já que a permuta está sujeita ao pagamento de IMT, pela diferença declarada de valores ou pela diferença dos valores patrimoniais tributários (o que for maior), pagando esse imposto o adquirente que ficar com o bem imóvel de maior valor; Doação, pelo qual qualquer pessoa, à custa do seu património, dispõe gratuitamente de bem imóvel, transferindo a propriedade do bem para o donatário. A tributação relativa a este tipo de contratos encontra-se prevista no Código de Imposto do Selo, aprovado pelo Decreto.Lei nº 287/23 de 12 de Novembro; Locação Financeira Imobiliária, em que uma parte se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o uso temporário de um imóvel, adquirido ou construído por indicação deste e que o locatário poderá comprar, decorrido o período determinado, por um valor residual. Este contrato traduz-se num arrendamento de longa duração, com rendas superiores, por incorporarem o preço correspondente à opção de compra. 2. Subsídios e Regimes Especiais A intervenção pública relativa aos regimes especiais de apoio à população mais carenciada, no acesso ao mercado de habitação, consiste na promoção de construção de habitação de custos controlados e na atribuição de subsídios de renda a jovens, ou, no âmbito da nova legislação do regime de arrendamento, na atribuição de um subsídio que minimize o esforço decorrente da actualização das rendas (Dec.Lei nº158/ 26, já referido). No âmbito da reabilitação urbana, existem igualmente diplomas que regulam a possibilidade de se efectuarem obras a custos reduzidos Incentivo ao Arrendamento Jovem Associado ao mercado de arrendamento, existe o Incentivo ao Arrendamento Jovem (IAJ), que se traduz num apoio à renda que o Estado, através do Instituto Nacional de Habitação (INH) concede a jovens arrendatários menores de 3 anos. Este incentivo, atribuído pelo espaço de um ano, renovável até um máximo de cinco anos, depende do rendimento anual bruto corrigido e pode atingir 75% da renda Habitação de Custos Controlados Este tipo de habitação é construída e adquirida com o apoio financeiro do Estado, que concede, para este efeito, benefícios fiscais e parafiscais e financiamento bonificado, quer para a 17

20 construção, quer para aquisição e infra-estruturas dos terrenos. Estas habitações obedecem a limites de área bruta, custo de construção e preço de venda fixado em diploma regulamentar e podem ser promovidas por: Câmaras Municipais; Instituições Particulares de Solidariedade Social; Cooperativas de Habitação e Empresas Privadas. Pode caber aos municípios a atribuição do direito à propriedade ou ao arrendamento aos agregados familiares mais desfavorecidos (vidé Portal do Cidadão). Dentro destes, os de menor recursos, realojados pelo seu município 1, poderão ter acesso a um sistema de venda apoiado, em que o Estado e o município comparticipam num valor que poderá atingir os 5% do preço de venda da habitação. Como condição de acesso, os agregados familiares não poderão possuir um rendimento anual bruto igual ou superior a dois salários mínimos nacionais. Como o objectivo de financiar a construção de habitação de custos controlados, celebram-se Contratos de Desenvolvimento para Habitação entre empresas privadas de construção civil e instituições financiadoras (INH, ou qualquer instituição de crédito legalmente autorizada para o efeito), nos termos do Decreto- Lei nº 165/93, de 7 de Maio Regimes Especiais de Auxílio para Realização de Obras. Com o propósito de promover a requalificação urbana, o Estado, através do INH, estruturou uma política de concessão de incentivos que apoiam: os proprietários e senhorios na execução de obras em prédios degradados (Regime Especial de Comparticipações na Recuperação de Imóveis Arrendados - RECRIA) 2 ; as administrações de condóminos, ou os condóminos, na execução de obras de conservação e beneficiação nas partes comuns de imóveis degradados (Regime Especial de Comparticipação e Financiamento de Recuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal - RECRIPH) 3 ; os proprietários, Municípios, Instituições Particulares e de Solidariedade Social e Cooperativas de Habitação e Construção, na realização de obras de conservação e de beneficiação de imóveis degradados ou devolutos (Programa de Solidariedade de Apoio à Recuperação da Habitação -SOLARH) Regime Fiscal no Mercado Hipotecário A reforma dos impostos sobre o património foi introduzida pelo Decreto-Lei nº 287/23, de 12 de Novembro e teve, como repercussões mais significativas, a definição de novas regras de fixação do valor dos imóveis, a atenuação do esforço fiscal suportado na altura da compra da habitação e a abolição do imposto sobre sucessões e doações para os legítimos herdeiros. No âmbito desta reforma, que aprovou os novos Códigos de Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), destacam-se as seguintes alterações: 3.1. Extinção do Imposto sobre Sucessões e Doações (ISSD). Deixa de existir ISSD nas transmissões gratuitas a favor dos herdeiros legítimos (cônjuge, descendentes e ascendentes). Nos restantes casos foi substituído pelo Imposto do Selo. A taxa única a considerar, para as transmissões sujeitas a imposto, é de 1%. 1 Visando a resolução de situações de grave carência habitacional, nomeadamente realojamento de residentes em bairros de barracas, foi elaborado um Programa de Financiamento para Acesso à Habitação (PROHABITA), regulado pelo Dec.-Lei nº 135/24 de 3 de Junho. 2 Regulado pelo Decreto-Lei nº 329-C/2, de 22 de Dezembro 3 Regulado pelo Decreto-Lei nº 16/96, de 31 de Julho 4 Regulado pelo Decreto-Lei nº 39/21, de 9 de Fevereiro 3.2. Substituição do Imposto Municipal de Sisa (IMS), pelo Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). O novo Código de IMT, que amplia o regime de aplicação do anterior imposto de Sisa, na medida em que inclui mais relações contratuais dentro do conceito de transmissão de imóveis, apresenta taxas para transmissão de imóveis que, em termos de valor nominal, são inferiores à antiga Sisa. Para os imóveis destinados a habitação, as taxas variam entre a isenção e um máximo de 6%, (1% era a taxa da antiga Sisa). Para os prédios rústicos, a taxa a aplicar é de 5% (enquanto a taxa de Sisa era de 8%). De entre as situações de isenção de imposto, cabe assinalar a que respeita à aquisição de imóveis por Fundos de Investimento e as destinadas a reabilitação de imóveis degradados. 3.3 Substituição da Contribuição Autárquica (CA) pelo Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O objectivo central desta reforma é permitir a reavaliação do valor patrimonial dos prédios rústicos e urbanos, por forma a adequá-lo ao seu valor de mercado. Para o consecução deste objectivo, a administração fiscal deverá promover, num espaço máximo de 1 anos, ou seja, até 1 de Dezembro de 213, a avaliação dos prédios urbanos. Até lá os prédios antigos terão o seu valor patrimonial tributário actualizado, quer com base em coeficientes de desvalorização da moeda (caso dos prédios antigos não arrendados), quer com base na aplicação de um determinado factor à capitalização da renda anual ( caso dos prédios antigos arrendados, se o valor resultante for inferior ao apurado no âmbito do Novo Regime de Arrendamento Urbano). A isenção deste imposto (por 3 ou 6 anos), fica limitado a duas concessões por sujeito passivo ou agregado. Caso o imóvel se destine a renda condicionada, o período da isenção é de 1 anos, sendo esta isenção permanente para prédios de reduzido valor patrimonial pertencentes a agregados familiares de baixos rendimentos. Cria-se igualmente um benefício fiscal, isentando por dois anos o IMI, para prédios urbanos objecto de reabilitação urbanística. As taxas para os prédios urbanos são fixadas pelos municípios dentro do intervalo,4% a,8%, ou entre,2% a,5% para os prédios urbanos já avaliados nos termos do CIMI. Para os prédios rústicos a taxa a aplicar é de,8%. Prevê-se, neste novo Código, a actualização trienal dos valores patrimoniais dos prédios urbanos. Assiste-se assim a um programa de reformas legislativas, articulado em torno do mercado imobiliário, que permite antever uma política urbana mais centrada no funcionamento do mercado, mais equilibrada entre as suas diferentes componentes e entre os seus diferentes participantes. Faltará monitorizar a eficácia destas medidas, nomeadamente no que respeita à sua efectiva capacidade de requalificação urbana. Bibliografia: A.R. Subtil e Manuel Ilhéu, Coordenadores,(26) Manual Prático para a gestão das Actividades Imobiliárias, Verlag Dashofer Sites consultados: Portal do Cidadão Instituto Nacional de Habitação Portal do Ministério das Finanças e da Administração Pública. 18