O PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO ÀS PORTAS DA COPA 2014

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1 O PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO ÀS PORTAS DA COPA 2014 Reunião Trimestral dos Conselhos de Administração, Curador e Consultivo do SPCVB Sede do SECOVI-SP,

2 O PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO UHs em hotéis, sendo 90% hotéis independentes (boa parte com menos de 20 UHs) e 10% de hotéis de redes (que, por sua vez, abrigam 27% das UHs). Deste total, UHs são qualificadas. 1/3 das UHs localiza-se nas dez maiores cidades (Rio e São Paulo respondem sozinhos por 16% do mercado). A média de ocupação dos hotéis no país está próxima dos 60%. Há alto grau de dependência do mercado doméstico exceto em destinos como Rio de Janeiro e São Paulo e em produtos de padrão econômico e midscale. Há pouca diversidade de produtos: ausência de grande número de hotéis long stay, à beira de estradas, em aeroportos ou tematizados, como ocorre em mercados maduros. Há mercado para crescimento em cerca de novas UHs/ ano, em 10 anos. (fontes: Ministério do Turismo, IBGE, FOHB, Revistas Hotel Pro, Hotéis e Hotel News, Consultorias Hotel Invest, Jones Lang LaSalle Hotels, BSH International e Caio Calfat Real Estate Consulting).

3 RANKING HOTELEIRO 2012 Ranking das redes hoteleiras no mundo Ranking das redes hoteleiras no Brasil Rede No. Hotéis No. UHs Rede No. Hotéis No. UHs 01 IHG Accor Hilton Atlantica Marriott BHG Wyndham Blue Tree Accor Transamérica Choice Nacional Inn Starwood Windsor Best Western Sol Meliá Home Inns Bourbon Carlson Allia Westmont Slaviero TUI AG/TUI Othon Jin Jiang Intercity Golden Tulip Posadas

4 RANKING HOTELEIRO 2012 Todas as top ten mundiais estão no Brasil, exceto a Home Inns. Com exceção da Accor e da Choice e Carlson (ambas representadas pela Atlantica Hotels, no Brasil), todas as outras têm poucos hotéis no país, mas começam a se expandir. A Hilton, em segundo lugar no mundo, está por aqui há mais de 40 anos com dois hotéis (São Paulo e Belém), começa a procurar novos mercados e inserir novas bandeiras. A IHG está no país no mesmo período, adaptou seus projetos e adequou seus contratos aos nossos condo-hotéis, e cresce. A Starwood expande, especialmente com a bandeira Sheraton, entre investimento próprio, arrendamento e franquia. A Hyatt está há dez anos no país, com hotel próprio em São Paulo e outro em construção no Rio, ambos com investimento próprio e começa sua expansão. A Marriott está há mais de dez anos por aqui, com 3 hotéis em São Paulo e 1 no Rio e planeja expansão. A Wyndham entra de vez no Brasil com Ramada, Days Inn, Super 8, entre outras. As grandes marcas de luxo começam a inserir o Brasil no mapa de suas prioridades: Four Seasons, Ritz Carlton, W, St. Regis, Park Hyatt, Mandarim Oriental, entre outras.

5 REDES INTERNACIONAIS NO BRASIL

6 NOVOS PROJETOS DE REDES INTERNACIONAIS NO BRASIL

7 REDES NACIONAIS + =

8 PRODUTOS E MERCADOS: Hotéis Econômicos: Hotéis Midscale: Hotéis Upscale: Hotéis de Luxo/Boutique: Hotéis Convenções: Resorts: Condo-Resort/ Fractionals: Retrofit Hoteleiro: Mais de 200 cidades: capitais, cidades médias e pequenas, com forte atividade econômica em agroindústria, pecuária, petróleo, mineração, têxtil, alta tecnologia, logística. Mais de 70 cidades : capitais e cidades médias, com forte crescimento econômico. de 6 a 10 cidades brasileiras: capitais e municípios grandes, de forte poder econômico. de 3 a 6 cidades brasileiras: principais capitais. Edifícios verticais em centros financeiros e corporativos. Edifícios horizontais e semi-verticais em áreas suburbanas ou em municípios próximos das grandes cidades. Áreas próximas ou pouco distantes das capitais, à beira-mar, em destinos serranos ou no campo. Grandes áreas localizadas em destinos paradisíacos, próximas de aeroportos, com boa infraestrutura urbana e turística; Retrofit de hotéis de negócios e eventos nas capitais e cidades médias. Bons negócios/ Operação imediata.

9 FUNDING: BNDES FINANCIAMENTO BNDES PRÓ-COPA TURISMO: Programa subsidiado para incentivar a construção de hotéis para a Copa Pontos fortes: Volume alto de financiamento (até 80% do valor do projeto), juros baixos (até 5,99 aa + spread), prazo longo de pagamento (até 18 anos) e prazo razoável de carência (até 2 anos, a negociar), garantia evolutiva, abrangência nacional. Pontos fracos: Dificuldade no enquadramento da empresa/ jurídico. Longo período de análise (seis meses, no mínimo).

10 FUNDING: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE CONDO-HOTÉIS PRIMEIRA GERAÇÃO: flat ou apart-hotel, realizados nos anos Produto: Aptos. de grandes dimensões (45 a 55 m 2 ), para atender tanto ao hóspede quanto ao morador. Resultados negativos: Superoferta de produtos. Conflitos de interesses entre moradores e investidores (reunidos em pool de locação). SEGUNDA GERAÇÃO: flat 100% no pool de locação, realizados nos anos Produto: Aptos. de menores dimensões (18 a 35 m 2 ), para atender somente ao hóspede. Resultados negativos: Superoferta de produtos. Preços de vendas exagerados, em muitos casos.

11 CONDO-HOTÉIS TERCEIRA GERAÇÃO: HIIP: Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados ou Condo-Hotel (processo em curso). Produtos: Aptos. de dimensões menores (18 a 35 m 2 ), para atender somente ao hóspede. Formas de financiamento: Lançamento imobiliário de empreendimentos hoteleiros, através da venda de unidades habitacionais a investidores pulverizados; Constituição de Fundos de Investimento Imobiliários que apresentem hotéis em seu escopo de investimentos.

12 CONDO-HOTÉIS Objetivo: Disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto de investimento hoteleiro de base imobiliária.

13 CONDO-HOTÉIS O Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados é um conjunto de parâmetros e referências usuais do mercado e consideradas como as melhores práticas pelo Grupo de Trabalho que, adequadamente sistematizados, permitem mostrar com mais clareza os direitos e obrigações de cada um dos envolvidos no processo de viabilização e operação de hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, nomeadamente: Incorporadores Imobiliários e Developers ; Empresas de Gestão Hoteleira (Operadoras); Consultores Hoteleiros; Empresas de Hotel Asset Management ; Empresas de Comercialização e Intermediação Imobiliária; Bancos e Instituições Financeiras; Compradores/ Investidores.

14

15 Eng o Civil CAIO SERGIO CALFAT JACOB Diretor geral da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING (www.caiocalfat.com), empresa de consultoria imobiliária que atua em Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários e Hoteleiros, desde Out/1996. Vice-Presidente de Assuntos Turístico-Imobiliários do SECOVI-SP Sindicato da Habitação de São Paulo, mandato Fev/2012 a Fev/2014, após criar, fundar e coordenar o Núcleo Hoteleiro e Imobiliário-Turístico desta entidade desde Jul/2009. Fundador (Ago/2006) e membro do Conselho de Administração da ADIT Brasil Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, mandato Jul/2012 a Jul/2014. Fundador (Out/1998), ex-vice-presidente (Out/1998 a Set/2004), ex-presidente (Set/2004 a Set/2005) e, desde então, membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES Latin American Real Estate Society. Membro do Conselho Consultivo do SPC&VB São Paulo Convention & Visitors Bureau, mandato Jan/13 a Jan/15. Professor de Análise de Projetos de Hotéis e Resorts, do MBA Real Estate promovido pela FUPAM/ FAU-USP, desde Coordenador e Professor do Curso próprio de Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro, promovido pela Academia de Engenharia e Arquitetura, desde Professor de Produtos Imobiliários: Hotéis, do Curso de Pós-Graduação MBA em Financiamento e Negócios Imobiliários, promovido pela UBS União Business School, Universidade Secovi e ABECIP, desde Professor de Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros, do Curso de Especialização de Gerenciam o de Empreendim os na Construção Civil, na FAU-Mackenzie, de 2004 a Supervisor e professor do curso Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros promovido pela Universidade Secovi e Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP, desde Autor do livro 150 Anos A História da Hotelaria de São Paulo, no prelo. Membro do Conselho Editorial da Revista Vida Imobiliária, Vida Imobiliária Brasil Editora, desde Dez/2009. Coordenador geral do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, produzido pela Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP, em Jan/2012. Autor dos capítulos sobre História da Hotelaria em São Paulo e Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros do livro Hotel, Planejamento e Projeto, de autoria dos Arq os Nelson Andrade, Paulo Lúcio de Brito e Wilson Edson Jorge, Editora Senac SP, 2000.

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