MARKETBEAT PORTUGAL AUTUMN Economy. A Cushman & Wakefield Research Publication. A Cushman & Wakefield Research Publication

Transcrição

1 MARKETBEAT PORTUGAL A Cushman & Wakefield Research Publication AUTUMN 213 LisboN the turning point Economy According to the Bank of Portugal s latest projections for the Portuguese economy, in its Summer Bulletin, the recession will continue through second half 213, albeit at a slower pace than in comparison to its Spring projections owing to a 3 basis points improvement in growth. A trend reversal is expected, in 214, with GDP growth finally hauling itself into the black. Forecasts of an economic upturn in Portugal are based on a loosening of euro zone funding conditions, export growth and a tapering off of the slowdown in domestic demand. ECONOMIC INDICATORS (Annual rate of change) - 21/214* % Annual Growth 2% 15% 1% 5% % -5% -1% * 214* Private Consumption (1) Public Consumption (1) GDP (1) Unemployment Rate (2) Inflation (2) Source: INE; Bank of Portugal - Summer Bulletin (July 13); Organisation for Economic Co-operation and Development (May 13) * Forecast (1) Annual Growth Rate (2) Current Rate A Cushman & Wakefield Research Publication AUTUMN 213 1

2 AUTUMN 213 A Cushman & Wakefield Research Publication POTUGUESE ECNOMY S FORECASTS (Annual rate of change) - 213/ GDP (1) INFLATION (2) GDP (1) INFLATION (2) Bank of Portugal -2.%.4%.3%.8% EC -2.3%.7%.6% 1.% IMF -2.3%.7%.6% 1.% OECD -2.7%.%.2%.2% Source: Bank of Portugal (July 13); EC - European Comission (May 13); IMF - International Monetary Fund (June 13); OECD - Organisation for Economic Co-operation and Development (May 13) (1) Annual Growth Rate (2) Current Rate Although Bank of Portugal projections point to negative GDP growth in 213, the 2% decline will not be as marked as in past forecasts. 214 is still expected to be a year of recovery, although growth will be no more than.3%, against the Spring forecast of 1.1%. The estimated 2.1% downturn in public consumption is likely to be an improvement over 213, although growth projections published in the Spring have been revised downwards and are expected to dip by an additional 3.2%. Private consumption is still the most affected national accounts variable, with negative growth of -3.4%, improving to -1.4% in 214. Inflation in 213 and 214 will remain low, at.4% and.8%, respectively. Unemployment, however, will continue to climb, hitting 18.2% in 213 and 18.6% in 214. HIGH STREET Retail, THE EXCEPTION TO THE RULE Retail The economic situation in Portugal continued to impact upon the retail market in 213. Less household disposable income, more people out of work and lower confidence levels have led to a downturn in private consumption with a consequential negative impact on retail operations and retail asset values. EVOLUTION OF RETAIL TRADE INDEX (SEASONALLY ADJUSTED AND AT CONSTANT PRICES - BASE 25) - 29/ Source: INE Jan-9 Apr-9 Jul-9 Oct-9 Jan-1 Apr-1 Jul-1 Oct-1 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Global index excluding fuel Food retail Non-food retail The retail sales index shows an across-the-board downturn which has affected the sector since the onset of the crisis and more visibly so since end 21. The overall index, in June 213, was down by an approximate year-on-year 3% to 9.4, albeit showing some recovery over the last six months. The index has been moving upwards since January 213 and is now around six points up since the start of the year. The recovery has been almost exclusively fuelled by the resilience of the food index which rose to 11.8 in June. In spite of slight increases in May and June, the non-food index was the main culprit behind the drop in the overall index, which stood at 78.3 in June 213. The evolution of market demand has also been negative, with across-the-board increases in retail vacancies, mostly in retail parks. High street retail in Lisbon and Porto has proved to be the exception to declining demand; with retailers continuing to show a keen interest in prime high street retail zones in both cities. Several major international retail brands, such as Cartier, Max Mara, Aristocrazy or Penhalta in Lisbon s Avenida da Liberdade or Hugo by Hugo Boss, Max&Co or Diesel in Porto s Passeio dos Clérigos set up shop in Portugal, in 213. In response to the growing preference of many fans of retail formats who value proximity shopping and smaller outlets, reference should be made to two new projects in Lisbon in the form of Mundicenter s redevelopment of the Alvalade Shopping Centre with its 31 convenience stores, anchored by the Pingo Doce supermarket chain and Eastbanc s Embassy project in the Ribeiro da Cunha Palace in Praça do Príncipe Real with around 2 retail and restaurant spaces and an arts corner. Such small-scale developments are increasingly coming to the fore in Portuguese streets, in a mushrooming of new retail 2

3 MARKETBEAT A Cushman & Wakefield Research Publication concepts, based on small structures, frequently micro-enterprises, but which, as a whole, are creating new domestic retail niche market sectors. RETAIL SCHEMES - TOTAL OFFER - 29/215* Thousands of sq.m Millions of sq.m CURRENT AND EXPECTED GLA BY REGION (SQ.M) 213/215 Thousands of sq.m 1,2 1, North (excludes Greater Porto Centre Greater Lisbon Setúbal Greater Porto) Península South Islands CURRENT GLA EXPECTED GLA 3.2 Source: Cushman & Wakefield * 214* 215* Source: Cushman & Wakefield * Forecast TOTAL GLA (sq.m) GLA GROWTH (sq.m) PRIME RENTS FORMAT /sq.m/month Shopping Centre 7. The retail development pipeline has been adjusting to the domestic market since 21, reducing the level of new supply. The only retail developments, in 212 were two small retail parks in Greater Lisbon and Central Portugal and the only newsworthy item prior to the end of second half 213 was the AlgarveShopping expansion. No new projects are expected to open before the end of the year. There are only three shopping centres under construction. They include the Alegro Setúbal based on an expansion of Setúbal s Jumbo Hypermarket, with an overall surface area of 42,5 sq.m, scheduled to open at the end of 214 and the Dolce Vita Braga (42, sq.m) and Évora Shopping (16, sq.m), both of which are owned by domestic banks (Caixa Geral de Depósitos in the case of the former and a BES Group management company in the case of the latter) which are also due to open shortly. The pipeline also includes 122, sq.m, split up among 4 retail spaces, all of which are at an early stage of development. Retail Parks 8.5 High Street - Lisbon (Chiado) 87.5 High Street - Porto (Rua de Santa Catarina) 35. Source: Cushman & Wakefield The immediate outlook for the property sector is influenced by the fact that further low levels of household consumption cannot fail to have a negative impact on transactions. A positive note is the fact that high street shopping in prime zones is likely to remain buoyant, aided and abetted by the growing flow of foreign tourists in Lisbon and Porto and recent changes to the lease laws which are slowly starting to have a positive effect in expanding supply and on the urban redevelopment sector. Market rents in the first half of the year point a true-to-life portrait of the sector and a situation in which owners are endeavouring to adjust to new market conditions. Prime rents for shopping centres fell to 7/sq.m/month, in June 213, the first drop recorded since Retail parks also fell to 8.5/ sq.m/month. High street shops in Porto s Santa Catarina zone are teetering on the brink of losing prime area status and are down to 35/sq.m/month. Prime rents in Lisbon s high street shopping areas, however, increased to 87.5/sq.m/month at end June. 3

4 AUTUMN 213 A Cushman & Wakefield Research Publication PARQUE DAS NAÇÕES has Been the MOST SOUGHT area Offices First half dynamics in Lisbon s office market reflect a certain sluggishness, with the overwhelming majority of deals based on the need to cut costs through relocations to smaller spaces and/or with lower rents. Negative economic growth and higher unemployment are the main culprits for a stagnating market, in conjunction with very low confidence levels which are not conducive to business sector expansion strategies. Corporate services, with 24% of the space transacted, were the most active sector during the first half of the year, followed by TMT s and utilities and other services. In spite of the doom and gloom pervading the market, the fact that vacancy levels have not increased suggests a reversal of negative net demand. 2 deals accounting for around 5,2 sq.m. Its biggest deal was Adene, with around 7 sq.m in Arquiparque 4 in Miraflores. The Prime CBD (zone 1) accounted for 17% of Lisbon s first half take-up as the third most popular zone with total deals of 4,4 sq.m. The 94 sq.m in Palácio Sottomayor taken by PWC was the period s largest. Zone 7 accounted for the half year s biggest deal with Randstad s occupancy of around 1,8 sq.m of the Amilcar Cabral, 25 Building. The deal was responsible for a considerable proportion of demand in this zone, coming 5th in terms of occupancy with only 2,65 sq.m. TAKE-UP BY ZONE IN FIRST HALF - 212/213 TRANSACTIONS BY DIMENSION sq.m 14, 12, GLA (sq.m) 3, 25, Nr. Deals 1, 8, 2, 15, , 4, 1, , 5, 1 5 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone , 1,1-2, GLA (sq.m) Nr. Deals Source: Cushman & Wakefield / LPI Source: Cushman & Wakefield / LPI Office space take-up in Greater Lisbon between January and June 213 comprised 85 deals involving just over 25, sq.m. Down by a year-on-year 28%, this was the lowest level of demand since records of this indicator started. Parque das Nações (zone 5) kept up last year s occupancy levels, as the most popular zone with 17 new contracts for an overall 6,1 sq.m. The biggest deal was also the second largest deal in the market as a whole, with international oil company NOV s occupancy of 1,2 sq.m in the Atlantis Business Centre. The Western Corridor (zone 6) tends to have the highest take-up rates but was down by approximately 6% over last year, dropping to second place in terms of occupancy rates with The average occupancy area of 35 sq.m is a 5-year low and is the result of a half year in which large deals were few and far between and only two of which were for more than 1, sq.m. 81% of the half year s 69 agreements were for spaces of less than 5 sq.m. In spite of the low level of demand recorded in the half year, Greater Lisbon s office vacancy rate remained unchanged in the first half of the year at 12.5% in June. This stability is likely to derive from the fact that 6% of the 32, sq.m of new office space built over the last twelve months had been pre-let and hardly made a dent in the volume of vacant supply. 4

5 MARKETBEAT A Cushman & Wakefield Research Publication VACANCY RATE - 212/213 25% 2% 15% 1% 5% % Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone Source: Cushman & Wakefield There was around 57, sq.m of vacant space, in 213, the vast majority of which is in the Western Corridor (zone 6) which has a current vacancy rate of 21.2%. Parque das Nações (zone 5) although continuing to post the second highest vacancy rate of 14.5%, was also one of the zones with the sharpest adjustment, down by almost 1 percentage point over December. In terms of construction in progress, the market has taken a wait-and-see approach to new investments and the volume of new spaces is very small in comparison to past years. There is, however, a clearly visible trend towards urban redevelopment projects in Lisbon s city centre, in places such as Avenida da Liberdade, in which three buildings totalling 8,6 sq.m are being refurbished. Current projections include 74,7 sq.m of space up 5

6 AUTUMN 213 A Cushman & Wakefield Research Publication to 215 of which more than 64, sq.m are currently under construction. Zone 2 has the largest pipeline, with Temple s Amoreiras Jardim, at 17,6 sq.m, being the largest project. The head offices of utility EDP, in zone 4 and Novartis, in Tagus Park (zone 6) are also highly significant in terms of new stock, with 13,9 sq.m and 7,3 sq.m, respectively. The difficult market, visible in small deal sizes and high vacancy levels, continues to dampen price levels. The price of office space in Lisbon is now one of the most competitive in Europe. In June 213 the prime market rent remained unchanged at 18.5/sq.m/month, with an average rent of 16/sq.m/month in zone 1. Parque das Nações (zone 5) albeit retaining its prime rent of 15/sq.m/month also posted a drop in average rents to an all-time low of 13.5 sq.m/month in June. The Western Corridor (zone 6), following a sharp fall in 212, maintained its prices over the first half year, with a prime rent of 11.5/sq.m/month and an average rent of 8.5/sq.m/month. PIPELINE - 213*/215 sq.m 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7 Source: Cushman & Wakefield * 2nd half RENTS ZONE AVERAGE ( /sq.m/month) PRIME ( /sq.m/month) Prime Central Business District Parque das Nações Out of Town Source: Cushman & Wakefield CONFIDENCE IN THE MANUFACTURING INDUSTRY Industrial Improvements in confidence indicators have underlined that manufacturing in Portugal enjoyed a good first half year. The indicator has sustained its growth trend since October 212, clawing back to its 211 values in the first six months of the year, from which point of time the trend was downwards and only inverted over the last few months. However, the state of the economy, and particularly the sharp drop in private consumption, has continued to squeeze Portugal s industrial market. Its high level of dependence on the logistics sector has fuelled stagnation in the industrial property market, which, to-date, has still to reap the benefit of higher exports. The momentum towards higher exports, starting in 21, remained unchanged in 213, although running a little out of steam this year. Portuguese exports in the first half were 23.8 billion, against a half-on-half comparison in 212 of 23.1 billion. Positive export evolution was accompanied by a further decline in imports, helping to narrow the trade gap. MANUFACTURING INDUSTRY S CONFIDENCE INDICATOR - 29/ * Seasonally adjusted - 3 months moving average Source: INE Jan-9 Apr-9 Jul-9 Oct-9 Jan-1 Apr-1 Jul-1 Oct-1 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Jul-13 6

7 MARKETBEAT A Cushman & Wakefield Research Publication BALANCE OF TRADE - FIRST HALF 29/213 Million 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, -5, -1, -15, Source: INE Exports Imports Trade Balance In spite of the mildly encouraging indicators in the industrial sector, market demand for logistics space was limited to a small number of deals, most of which were in Greater Lisbon s logistics and warehousing sector. Special reference should be made to Nestle Waters occupancy of 3,5 sq.m in Famões, Odivelas. Queiroplás also took 1,6 sq.m in Sulim Park in the Sintra- Cascais sector (zone 5). Reference should also be made to the sale of a 2,5 sq.m industrial unit in Salvaterra de Magos, whose future occupant intends to set up a space for the sale and repair of agricultural machinery and equipment. The pipeline, albeit without any change in the stagnation in property development in the sector, particularly in terms of speculative construction, does now include two major projects involving considerable volumes of investment which may be harbingers of an upturn in the sector. The Luis Simões business group, one of the domestic logistics market leaders, also announced an investment of 15 million in two logistics pavilions for the Port of Leixões s new logistics platform last May, with a total occupancy of 2, sq.m in warehouse and 1,5 sq.m in office space. The decision to proceed with this logistics platform managed by the Port of Leixões Authority following the cancellation of the public tender for its construction in 211, owing to the lack of funding for the winning consortium - confirms the region s need for this infrastructure, due to an obvious dearth of quality spaces in the zone and continued expansion in the activity of the Port of Leixões and expectations of growth in sea freight. Rents in Greater Lisbon and Porto have remained stable since the end of last year, reflecting a stagnating market and a small number of deals. The increase in the supply of spaces has been transverse to all zones, albeit less noticeably so in the Loures and City of Lisbon zones. In spite of several more positive signs, the end-of-year outlook for the industrial sector is still at best subdued. Low occupancy and investment levels are likely to continue to be the order of the day as is an added risk of vacancies fuelled by logistics operators as contributory factors to sluggish demand and higher vacancy rates. In May this year, food sector operator Mosqueteiros Group, announced its intention to expand its Alcanena logistics base by 13, sq.m, to supply its outlets in central and southern Portugal. The planned investment of 1 million will expand the Group s premises to around 5, sq.m. MAIN INDUSTRIAL AREAS ZONE AXIS ZONES RENT RANGES PRACTICED ( /sq.m/month) OFFER DEMAND 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja and Carregado 3,5-4, High Low 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela and Setúbal 2, - 2,75 High Low 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal and MARL 3,75-4,25 Low Low 4 Montijo - Alcochete Montijo and Alcochete 3, - 3,5 Moderate Low 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras and Amadora 4, - 4,5 High Low 6 Lisbon - City Between St. Apolónia and Parque das Nações n.d. Low Low Greater Porto 3,5-4,5 Source: Cushman & Wakefield 7

8 AUTUMN 213 A Cushman & Wakefield Research Publication FOREIGN INVESTMENT - IMPACT OF THE GOLDEN VISA Residential The first half residential market continued its journey through the desert, mirroring developments in the sector since 29. The situation has been exacerbated by households low levels of confidence, more people out-of-work, and higher taxes and borrowing costs. However, even if not yet having surfaced from the sea of indicators, there is an across-the-board feeling that the market stabilised in the first half owing to the lesser severity of adjustments and greater demand for residential property. According to SIR 1, market prices reflect owners endeavours to use price adjustments as a factor to obviate lower demand. Except for 21 when a moderate level of optimism was felt across the economy prices have tended to move downwards since the start of the analysis. The average unit price of a home in the Lisbon metropolitan area fell from 1,75/sq.m in 27 to 1,19/sq.m in first quarter 213, with average prices for new and second homes of 1,64/sq.m and 1,11/sq.m respectively. Prices in the Porto metropolitan area are considerably lower and were accompanied by a sharper fall over the period 27/213, from 1,33/sq.m to 79/sq.m. The difference between new and second hand property in this zone is also visible, although the performance of second hand homes in Porto, in retaining their values, tends to be better. The average price of new and second hand homes in the metropolitan area in March 213, were 975/sq.m and 72/sq.m respectively. INE s (National Statistics Institute) data on average bank valuations indicate that the change in value was not as marked as indicated by SIR, although the trend was similar. Prices in the Lisbon Metropolitan Area are more in line with SIR ( 1,2/sq.m) with greater price differences in the Porto Metropolitan Area ( 945/sq.m). HOUSE SALES PER SQ.M IN LISBON METROPOLITAN AREA - 27/Q , 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, Q1 213 Source: SIR; Cushman & Wakefield analysis 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, Total New Used HOUSE SALES PER SQ.M IN PORTO METROPOLITAN AREA - 27/Q Q1 213 Source: SIR; Cushman & Wakefield analysis Total New Used UNITARY VALUES OF MORTAGE HOUSING VALUATION ( /SQ.M) - 29/213 1,5 The urban residential market in Portugal in 212 and early 213 endeavoured to adapt to the new domestic economic circumstances with a further adjustment to current prices. Although lower prices have still to produce a clear impact in terms of demand, there is a feeling in the sector that, as already stated, an upturn in demand will shortly rear its head. Lastly, reference should also be made to the most recent data on foreign investment, as a direct result of the new Golden Visa legislation, which is estimated to have already brought investment of around 9 million into Portugal. 1,4 1,3 1,2 1,1 1, 9 8 Source: INE; Cushman & Wakefield analysis Mar-9 Jun-9 Sep-9 Dec-9 Mar-1 Jun-1 Sep-1 Dec-1 Mar-11 Jun-11 Sep-11 Global Average - Porto MA Dec-11 Global Average - Lisbon MA Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dec-12 Mar-13 Jun-13 1 Residential Information System 8

9 MARKETBEAT A Cushman & Wakefield Research Publication POSITIVE EVOLUTION OF KEY INDICATORS Hotels The main domestic indicators show an improvement in the tourism sector in first half 213. Over the period in question (29 to 213), most data for the first half year achieved their peak values in all categories. EVOLUTION OF DOMESTIC TOURISM INDICATORS - FIRST HALF 29/213 INDICACTORS Var. % 212/13 Var. % 211/12 Guests (million) % -2.1% Bednights (million) % -1.5% Hotel revenues (million ) % -3.9% Revenues per bednight (million ) % -2.5% The Algarve also recorded an improvement of 5.8%, with Central Portugal and the Alentejo district as the only regions to report negative half-on-half year evolution. In terms of foreign demand, there was practically no change in the distribution of tourists by nationality over the preceding year. The United Kingdom continued to be Portugal s main feeder market with 24% of total bed nights, followed by Germany and Spain with 15% and 8% respectively. The outlook for the remainder of 213 is likely to be more of the same, with expectations of a positive year-end close in comparison to past years. Although lower hotel revenues continue to be an area of concern, the sector s adaptation to a cost streamlining strategy is likely to contribute towards success in the near future. Source: INE, ANA and ANAM; Cushman & Wakefield analysis This is a highly positive sign, both for the sector and the economy, owing to tourism s importance to the national accounts. The trend on revenues per bed night, however, remains downwards, to a new low of 45.5 million for the period, in June 213. This indicator s negative evolution since the onset of the crisis is indicative of lower margins for hotel operators, who have gone the way of more competitive prices to offset lower demand, largely deriving from higher levels of domestic supply. As price reduction policies are expected to go hand-in-hand with operational optimisation strategies, permitting the long term maintenance of margins at lower prices, the variable is likely to go into reverse. The first half year total of 17.6 million bed nights was up by a year-on-year 5%. Guest numbers were also up 3%, with domestic tourism establishments having welcomed a total of 6.4 million visitors up to June. The less positive evolution in terms of tourist numbers is indicative of longer average stays, which is a positive factor in suggesting a higher source of indirect revenues from tourism, to the benefit of restaurants, retail and/or leisure pursuits. The most positive evolution in terms of bed nights was the 6.9% upturn in the Madeira region, over 212. Hot on its heels were the North and Lisbon, up 6.3% and 5.9% respectively. In both cases, results were strongly impacted by foreign tourists increasing enthusiasm for Lisbon and Porto as urban destinations. BEDNIGHTS IN HOTELS (ANNUAL RATE OF CHANGE) - FIRST HALF 211/213 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% NORTH CENTER LISBON ALENTEJO ALGARVE AZORES MADEIRA TOTAL Source: INE; Cushman & Wakefield analysis BEDNIGHTS BY NON-RESIDENT IN HOTELS - FIRST HALF 213 OTHERS 26% ITALY 2% IRELAND 4% BRAZIL 4% FRANCE 9% Source: INE; Cushman & Wakefield analysis NETHERLANDS 8% SPAIN 8% UK 24% GERMANY 15% 9

10 AUTUMN 213 A Cushman & Wakefield Research Publication RETAKE OF INVESTOR CONFIDENCE Investment First half of 213 brought several signs of an improvement in the level of investor confidence in the property sector. Stabilising public debt yields, influenced not only by the tenuous signs of improvements in the Portuguese economy but also by greater optimism over the future of Europe s powerhouse economies, certainly contributed to the first signs of recovery in a market which, since 28, has been the main loser in the severe economic crisis affecting Portugal. 1 YEAR TREASURY BONDS - 29/213 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Source: European Central Bank Portugal Alemanha Espanha Grécia Abr-1 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13 First half year commercial property sales of 161 million were more than triple the January to June 212 figures, with investment coming in just over 47 million. When the residential sector is factored in, total deals were up more than 6% year-on-year at close to 23 million. COMMERCIAL INVESTMENT BY SEMESTER - 29/213 Million The average volume of 18 million in commercial investment also confirms greater buoyancy in 213 at twice the preceding year s amount and above the last ten year average of 17 million. In spite of this sales growth, foreign investors greater interest has not yet materialised into actual operations, with all the property deals in the half year relying on domestic funding. The half year s biggest deal was Sonae Sierra s purchase of the remaining 5% of CascaiShopping from British investor Rockspring, followed by the Arrábida Lake Towers in Vila Nova de Gaia which are now portfolio assets of Fundo Fungepi BES, managed by Fimoges. Coming in third was the Lamego Continente another retail property asset purchased by a domestic property investment fund. COMMERCIAL INVESTMENT BY SECTOR RETAIL 89% Source: Cushman & Wakefield OFFICES 1% INDUSTRIAL 1% The retail sector roared to pole position in terms of investment deals, with around 9% of all first half investment in the commercial sector. This was followed by office space with 1% and industrial areas with no more than 1% of the total investment. Notwithstanding investors greater interest in the market, prime yields for office space and retail sectors remained stable in the first half year. June 213 prime yields were 7.75% for office space and shopping centres and 9.75% for the industrial sector Prices are likely to remain stable in 213 and 214, if an increase in demand for property assets from foreign investors is confirmed by year end. 1st Half 2nd Half Source: Cushman & Wakefield 1

11 MARKETBEAT A Cushman & Wakefield Research Publication PRIME YIELDS - 2/213 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Source: Cushman & Wakefield Industrial (Gross Yield) Offices (Gross Yield) Shopping Centres (Net Yield) Although uncertainty in property investment activity at year end is an ever present factor, the positive evolution of the volume of deals and growth in the volume of liquidity of several international and individual Portuguese investors suggest that investment market activity in the second half will continue or even expand and may point to an inversion of demand in the sector, possibly lasting through 214. Also, there is a growing interest across Europe for non-core markets, which provide higher incomes or enhanced performance, and the country is expected to be back on the radar of international investors. There also continues to be very positive prospects for the confirmation of urban redevelopment in city centres firstly in Lisbon and Porto as a highly promising niche market for several, mainly private property investors, in Portugal, geared to niche business opportunities. The encouragement provided by the approval of legislation on urban leases and urban development is likely to give the sector an even greater boost. In short, Portugal offers several interesting one-off opportunities for investors. The outlook, however, still recommends caution, based on the premise of rent sustainability; and adopting a defensive approach, in the demand for returns to compensate risk-taking, the unavailability of credit and very tight market liquidity. Portugal is therefore a more demanding market, with the need to exercise greater care, but where the possibility of exit from the euro has, for the time being, been eliminated and in which endeavours are being made to identify the base required to relaunch the economy and property market. CUSHMAN & WAKEFIELD Cushman & Wakefield is one of the world s largest commercial real estate services firms. Founded in 1917, the firm has 253 offices in 6 countries, and 15, talented professionals. Cushman & Wakefield delivers integrated solutions by actively advising, implementing and managing on behalf of landlords, tenants, lenders and investors through every stage of the real estate process. These solutions include representing clients in the buying, selling, financing, leasing and managing of assets. The firm also provides valuation advice, strategic planning and research, portfolio analysis, and site selection and space location assistance, among many other advisory services. CONTACTS Managing Partner Eric van Leuven eric.vanleuven@eur.cushwake.com Retail Sandra Campos sandra.campos@eur.cushwake.com Offices Carlos Oliveira carlos.oliveira@eur.cushwake.com Industrial & Land Ana Gomes ana.gomes@eur.cushwake.com Capital Markets Luis Antunes luis.antunes@eur.cushwake.com Research & Consulting Marta Esteves Costa marta.costa@eur.cushwake.com Valuations Ricardo Reis ricardo.reis@eur.cushwake.com Asset Management Bruno Silva bruno.silva@eur.cushwake.com Project Management Matthew Smith matthew.smith@eur.cushwake.com Shopping Centre Management André Navarro andre.navarro@eur.cushwake.com For further information or additional copies of this or other reports, please contact: Filipa Mota Carmo, Marketing filipa.carmo@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 2º Lisbon Portugal Tel.: This document contains general information and it has been used by Cushman & Wakefield on the assumption that is it is correct and accurate. Cushman & Wakefield declines all responsibility if this is not the case. No warranty or representation, express or implied, is made as to the accuracy of the information contained herein, and same is submitted subject to errors, omissions, change of price, rental, or other conditions, and withdrawal without notice or at the request of our clients. For industry-leading intelligence to support your real estate and business decisions, go to Cushman & Wakefield s Knowledge Center at Cushman & Wakefield. All rights reserved. 11

12

13 MARKETBEAT PORTUGAL Uma publicação Cushman & Wakefield OUTONO 213 Lisboa o ponto de viragem Economia As últimas projeções para a economia portuguesa publicadas pelo Banco de Portugal no seu Boletim de Verão revelam uma manutenção da recessão na segunda metade do ano, ainda que mais moderada face às previsões da Primavera, com uma melhoria no crescimento de 3 pontos base. No ano seguinte espera-se uma inversão da tendência, com as previsões de crescimento do PIB para 214 a apresentarem finalmente resultados positivos. A expetativa de retoma da situação económica em Portugal tem por base uma melhoria nas condições de financiamento da zona Euro bem como o crescimento das exportações e o abrandar da quebra na procura interna. INDICADORES ECONÓMICOS (Taxa de variação anual) - 21/214* % Crescimento Anual 2% 15% 1% 5% % -5% -1% * 214* Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2) Fonte: INE; Banco de Portugal - Boletim do Verão (Julho 13); Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Maio 13) * Projeção (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva Uma publicação Cushman & Wakefield outono

14 OUTONO 213 Uma publicação Cushman & Wakefield PROJEÇÕES PARA ECONOMIA PORTUGUESA (Taxa de variação anual) - 213/ PIB (1) INFLAÇÃO (2) PIB (1) INFLAÇÃO (2) Banco de Portugal -2,%,4%,3%,8% CE -2,3%,7%,6% 1,% FMI -2,3%,7%,6% 1,% OCDE -2,7%,%,2%,2% Fonte: Banco de Portugal (Julho 13); CE - Comissão Europeia (Maio 13); FMI - Fundo Monetário Internacional (Junho 13); OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Maio 13) (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva Assim, as projeções do Banco de Portugal apontam para um crescimento negativo do PIB em 213 menos acentuado face às previsões anteriores, com uma quebra de 2%. Para 214 mantém-se a previsão de recuperação, ainda que de apenas,3%, em oposição ao crescimento de 1,1% esperado na Primavera. As estimativas para a evolução do consumo público retratam uma quebra menos acentuada em 213, de 2,1%, mas o crescimento previsto na primavera em 214 foi revisto em baixa, esperando-se agora uma nova quebra de 3,2%. O consumo privado mantém-se a variável mais afetada das contas públicas, atingindo um crescimento negativo de 3,4%, progredindo para -1,4% em 214. A inflação em 213 e 214 irá manter-se em níveis baixos, respetivamente nos,4% e,8%. Por último, a taxa de desemprego continuará numa tendência de crescimento, 18,2% em 213 e 18,6% em 214. COMÉRCIO DE RUA, A EXCEÇÃO À REGRA Retalho A situação económica do país continuou a afetar o mercado de retalho em 213. A descida no rendimento disponível das famílias, bem como o aumento do desemprego e os baixos níveis de confiança, conduziram a quebras no consumo privado que influenciaram negativamente a operação dos retalhistas e o valor dos ativos de retalho. ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO (CORRIGIDO DA SAZONALIDADE DEFLACIONADO - BASE 25) - 29/ Fonte: INE Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Total exceto combustíveis Produtos não alimentares exceto combustível Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Produtos alimentares, bebidas e tabaco A evolução do índice de volume de negócios no comércio a retalho demonstra a quebra generalizada que o setor sente desde o início da crise, e de forma mais evidente desde finais de 21. Em Junho de 213 o índice global situava-se nos 9,4, refletindo uma quebra de cerca de 3% face ao período homólogo do ano anterior, embora demonstrando uma recuperação nos últimos seis meses. Desde Janeiro de 213 o índice registou uma tendência crescente, subindo mais de seis pontos desde o início do ano. Esta recuperação foi impulsionada quase em exclusivo pelo índice alimentar, que se tem demonstrado mais resiliente, tendo atingido em Junho deste ano os 11,8. O índice não alimentar, não obstante ter registado em Maio e Junho subidas ligeiras foi o principal responsável pela queda do índice global, estando em Junho de 213 nos 78,3. A evolução da procura no mercado tem sido igualmente negativa, verificando-se um aumento generalizado dos espaços desocupados nos conjuntos comerciais, com maior incidência no formato de retail park. O comércio de rua em Lisboa, e também no Porto, foram a exceção a esta quebra na procura; mantendo-se um interesse visível dos retalhistas nas zonas prime de comércio de rua de ambas as cidades. Em 213 assistiu-se mais uma vez à abertura de grandes nomes do retalho internacional nas ruas portuguesas, como foi o caso da Cartier, Max Mara, Aristocrazy ou Penhalta na Avenida da Liberdade em Lisboa; ou da Hugo by Hugo Boss, Max&Co ou Diesel no Passeio dos Clérigos, no Porto. Como resposta a uma crescente preferência por parte de muitos consumidores de formatos de retalho que privilegiam o comércio de proximidade e pequena dimensão, são de destacar dois novos projetos em Lisboa. O primeiro corresponde à renovação do Centro Comercial Alvalade, por parte da Mundicenter e que vai contar com 31 lojas de conveniência, incluindo o já confirmado Pingo Doce. O segundo, denominado Embaixada, é um projeto da Eastbanc no Palacete Ribeiro da Cunha no Príncipe Real e que 14

15 MARKETBEAT Uma publicação Cushman & Wakefield contará com cerca de 2 espaços de retalho e restauração, tendo ainda um espaço dedicado às artes. Não obstante a pequena dimensão de ambos os projetos, estes retratam um fenómeno que é cada vez mais frequente nas ruas portuguesas, o surgimento espontâneo de novos conceitos de retalho, com origem em estruturas pequenas, frequentemente microempresas, mas que em conjunto formam um novo setor de nicho no mercado de retalho nacional. assim como as lojas de rua no Porto, na zona de Santa Catarina que tem vindo a perder primazia enquanto zona prime, atingindo os 35 /m 2 /mês. O comércio de rua em Lisboa, por sua vez, registou uma subida no valor da renda prime, que se situava no final de Junho nos 87,5 /m 2 /mês. ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (m 2 ) 213/215 CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL - 29/215* Milhares de m Milhões de m 2 Milhares de m Norte (exclui Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Grande Porto) Setúbal Sul Ilhas 3.2 ABL Atual ABL Prevista * 214* 215* Fonte: Cushman & Wakefield Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) Fonte: Cushman & Wakefield * Estimativa A oferta de conjuntos comerciais no mercado nacional tem vindo a corrigir desde 21, com uma redução do volume de nova oferta. Em 212, com exceção de dois pequenos retail park nas zonas da Grande Lisboa e Centro, não se verificou nenhuma abertura. Em 213, até ao final do primeiro semestre apenas se registou a expansão do AlgarveShopping, não estando prevista até ao final do ano nenhuma abertura. Em construção encontram-se apenas três centros comerciais. O Alegro Setúbal resulta da expansão do Jumbo de Setúbal e contará na sua inauguração, prevista para o final de 214, com uma superfície total de 42.5 m 2. O Dolce Vita Braga (42, m 2 ) e o Évora Shopping (16, m 2 ), ambos nas mãos de bancos nacionais, o primeiro propriedade da Caixa Geral de Depósitos, e o segundo gerido por uma sociedade gestora propriedade do grupo BES, estão também em condições de abrir brevemente. Os restantes projetos previstos totalizam 122. m 2, distribuídos por 4 conjuntos comerciais, embora todos se encontrem numa fase prematura de desenvolvimento. As rendas de mercado na primeira metade do ano retratam a situação do setor e a adaptação dos proprietários às novas condições de mercado. Pela primeira vez desde 1997, verificou-se uma quebra nos valores das rendas prime de centros comerciais, que em Junho de 213 desceram para os 7 /m 2 /mês. Os retail park verificaram também descidas, situando-se nos 8,5 /m 2 /mês, RENDAS PRIME FORMATO As perspetivas relativamente ao futuro próximo deste setor imobiliário são influenciadas pela expectável manutenção dos baixos níveis de consumo por parte das famílias, o que terá necessariamente um impacto negativo sobre o mercado transacional. /m 2 /mês Centros Comerciais 7, Retail Parks 8,5 Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) 87,5 Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina) 35, Fonte: Cushman & Wakefield Numa nota positiva, as zonas prime do comércio de rua, bem como os melhores centros comerciais, deverão manter o seu dinamismo atual. Para este fenómeno tem vindo a contribuir o crescente fluxo de turistas internacionais nas cidades de Lisboa e Porto, bem como as recentes alterações à lei do arrendamento que, de forma lenta, têm vindo a surtir efeitos positivos ao nível do aumento da oferta disponível e do impulso do setor de reabilitação urbana. 15

16 OUTONO 213 Uma publicação Cushman & Wakefield O PARQUE DAS NAÇÕES Foi A ZONA MAIS PROCURADA Escritórios A dinâmica do mercado de escritórios de Lisboa na primeira metade do ano reflete um setor pouco ativo, em que a esmagadora maioria das transações são motivadas por uma necessidade de poupança de custos, através da deslocalização para espaços de menor dimensão e/ou com menor valor de renda. O crescimento negativo da economia e o aumento do desemprego são as principais razões para a estagnação do mercado, aliadas a níveis de confiança muito reduzidos que não alimentam estratégias de expansão no setor empresarial. O setor de serviços a empresas foi o mais ativo no primeiro semestre do ano, tendo sido responsável pela ocupação de 24% da área transacionada, seguido pelos setores de TMT s e utilities e outros serviços. Não obstante o enquadramento negativo do mercado, o facto de se ter verificado uma manutenção dos volumes de desocupação, pode indicar uma reversão da procura líquida negativa. Absorção por Zona - 212/213 O Corredor Oeste (zona 6), habitualmente a zona com maior absorção do mercado, registou uma quebra de cerca de 6% face ao ano anterior, tendo descido para o segundo lugar em termos de ocupação, com cerca de 5.2 m 2 distribuídos por 29 transações. Entre estes a Adene protagonizou o negócio de maior dimensão, ao ocupar cerca de 7 m 2 no Arquiparque 4 em Miraflores. O Prime CBD (zona 1) representou 17% da absorção do mercado de Lisboa durante o 1º semestre do ano, tendo sido a terceira zona mais procurada, com um total de 4.4 m 2 transacionados. A expansão da PwC de 94 m 2 no Palácio Sottomayor foi o maior negócio durante este período. A zona 7 registou a maior transação do semestre, com a ocupação de cerca de 1.8 m 2 pela Randstad no Edifício Amilcar Cabral, 25. Este negócio representou uma parte considerável da procura registada nesta zona, que se situou em quinto lugar em termos de área ocupada, com apenas 2.65 m 2 transacionados. Área transacionada (m 2 ) ABL (m 2 ) TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO Nº Transações 2. Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona Fonte: Cushman & Wakefield / LPI ABL (m 2 ) Nº Transações Entre Janeiro e Junho de 213 o volume de absorção de escritórios na Grande Lisboa totalizou pouco mais de 25 mil m 2, distribuídos por 85 negócios. Trata-se do valor de procura mais baixo desde que há registo deste indicador, representando uma quebra de 28% face ao período homólogo de 212. O Parque das Nações (zona 5) manteve os níveis de ocupação do ano passado, tendo sido a zona mais procurada, com 6.1 m 2 distribuídos por 17 novos contratos. O principal negócio nesta zona foi também o segundo maior do mercado, a ocupação de 1.2 m 2 no edifício Atlantis Business Centre por parte da NOV, uma multinacional no setor petrolífero. Fonte: Cushman & Wakefield / LPI A ocupação média registada de 35 m 2 é o valor mais baixo dos últimos 5 anos para este indicador, e é resultado de um semestre com poucas transações de grande dimensão - apenas dois negócios ultrapassaram os 1. m 2. A grande maioria dos contratos fechados referem-se a espaços abaixo dos 5 m 2, totalizando 69 transações que representaram 81% do total do semestre. 16

17 MARKETBEAT Uma publicação Cushman & Wakefield Taxa de Desocupação - 212/213 25% 2% 15% 1% 5% % Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona Fonte: Cushman & Wakefield Apesar dos baixos valores de procura registados ao longo do semestre, a taxa de desocupação do mercado de escritórios da Grande Lisboa verificou uma manutenção no primeiro semestre do ano, situando-se nos 12,5% em Junho. Esta estabilidade deveu-se provavelmente ao facto de a maioria dos novos espaços concluídos no último ano terem sido objeto de pré-arrendamento. Nos últimos doze meses foram concluídos 32. m 2 de novos escritórios, dos quais cerca de 6% se encontravam já colocados, não tendo contribuído para aumentar o volume de oferta desocupada. Em Junho de 213 cerca de 57. m 2 de espaços encontravam-se desocupados, estando a grande maioria dos mesmos localizados no Corredor Oeste (zona 6), que tem atualmente uma taxa de desocupação de 21,2%. O Parque das Nações (zona 5) registou uma 17

18 OUTONO 213 Uma publicação Cushman & Wakefield vez mais a segunda maior taxa de desocupação (14,5%) mas foi também uma das zonas que maior correção verificou neste indicador, com uma quebra face a Dezembro de quase um ponto percentual. Em relação à nova oferta em construção, o mercado mantém uma postura cautelosa face a novos investimentos, sendo o volume de espaços previstos muito reduzido em comparação com anos anteriores. Importa salientar no entanto uma tendência clara pelos projetos de regeneração urbana no centro da cidade, como é o caso da Avenida da Liberdade, onde decorrem reabilitações de três edifícios que totalizam 8.6 m 2. Existem atualmente 74.7 m 2 de espaços projetados até 215, dos quais mais de 64. m 2 estão em construção. A Zona 2 conta com o maior volume de nova oferta projetada, sendo o empreendimento Amoreiras Jardim, promovido pela Temple, o de maior dimensão, com uma área prevista de 17.6 m 2. As sedes da EDP, na zona 4, e da Novartis, no Tagus Park (zona 6) representam também um volume importante do novo stock, contando respetivamente com 13.9 m 2 e 7.3 m 2. A situação difícil do mercado, visível nos reduzidos montantes transacionados e nos volumes de desocupação consideráveis, mantém o seu efeito nos valores praticados, que se encontram em níveis mais baixos, apresentando-se a cidade de Lisboa como uma das mais competitivas da Europa em termos de valores de ocupação de escritórios. Em Junho de 213 a renda prime do mercado manteve-se nos 18,5 /m 2 /mês, sendo a renda média praticada na zona 1 de 16 /m 2 /mês. O Parque das Nações (zona 5) manteve o seu valor prime nos 15 /m 2 /mês, mas verificou uma quebra na renda média, que se encontrava em Junho nos 13,5 /m 2 /mês, o valor mais baixo de sempre praticado nesta zona. O Corredor Oeste (zona 6), depois de uma descida acentuada em 212, manteve os valores ao longo deste primeiro semestre, com uma renda prime de 11,5 /m 2 /mês e uma renda média de 8,5 /m 2 /mês. ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA Oferta Futura - 213*/215 m Fonte: Cushman & Wakefield * 2º Semestre RENDAS Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 ZONA Média ( /m 2 /mês) Prime ( /m 2 /mês) Prime Central Business District 16, 18,5 Parque das Nações 13,5 15, Corredor Oeste 8,5 11,5 Fonte: Cushman & Wakefield CONFIANÇA NA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA Industrial A evolução favorável do indicador de confiança da indústria transformadora em Portugal revela um primeiro semestre positivo. Desde Outubro de 212 que este indicador regista uma tendência de crescimento sustentada, tendo recuperado nos primeiros seis meses do ano para os valores registados em 211, momento a partir do qual se iniciou uma tendência de quebra apenas invertida nestes últimos meses. No entanto, o enquadramento económico do país, em particular a intensa quebra no consumo privado, manteve o seu impacto negativo no mercado industrial em Portugal. A elevada dependência do setor da atividade logística provocou uma 18 INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA - 29/213, -5, -1, -15, -2, -25, -3, -35, * Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais Fonte: INE Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13

19 MARKETBEAT Uma publicação Cushman & Wakefield estagnação no mercado imobiliário industrial, que até à data não foi compensada pelo impulso positivo da subida das exportações. Balança Comercial - 29/213 Milhões de Fonte: INE Exportações Importações Saldo da Balança Comercial A tendência iniciada em 21 de subida das exportações manteve-se em 213, ainda que retratando no corrente ano uma subida menos acentuada: no primeiro semestre o valor das exportações da economia portuguesa situava-se nos 23,8 mil milhões de euros, o que compara com os 23,1 mil milhões de euros acumulados no período homólogo de 212. A evolução positiva das exportações foi acompanhada por mais uma quebra das importações, contribuindo para uma cada vez maior aproximação do equilíbrio no saldo da balança comercial. Mesmo com o registo dos indicadores moderadamente animadores para o setor industrial, a procura de espaços logísticos no mercado foi novamente limitada a um pequeno conjunto de negócios, na sua maioria ocorridos na Grande Lisboa e no setor de logística e armazenagem. De entre os negócios identificados no primeiro semestre, destaque para a ocupação de um espaço com 3.5 m 2 pela Nestle Waters em Famões, Odivelas. No Eixo Sintra-Cascais (zona 5), a Queiroplás ocupou 1.6 m 2 no Sulim Park. É também de assinalar a venda de uma unidade industrial em Salvaterra de Magos com uma área de 2.5 m 2, onde o futuro ocupante pretende instalar um espaço de comercialização e manutenção de máquinas e equipamentos agrícolas. No que se refere à oferta futura, e ainda que se mantenha a situação de estagnação da atividade de promoção no setor, sobretudo na construção especulativa, importa salientar dois projetos em curso que irão representar volumes de investimento consideráveis e que podem ser vistos como os primeiros sinais de retoma da atividade no setor. O grupo Mosqueteiros, operador do setor alimentar, anunciou em Maio deste ano a sua intenção de expandir em 13. m 2 a base logística de Alcanena, que serve as unidades do centro e sul do país. O investimento, estimado em 1 milhões, irá aumentar as instalações do grupo para cerca de 5. m 2. Também no passado mês de Maio o grupo empresarial Luis Simões, um dos líderes do mercado logístico nacional, anunciou um investimento de 15 milhões em duas naves logísticas na nova Plataforma Logística do Porto de Leixões, representando uma ocupação total de 2. m 2 de armazéns e de 1.5 m 2 de escritórios. O avanço desta plataforma logística - que se encontra agora a cargo da Autoridade Gestora do Porto de Leixões depois do concurso público para a construção da mesma ter sido cancelado em 211 por ausência de financiamento para o consórcio vencedor - confirma a necessidade desta infraestrutura na região, suportada pela evidente escassez de espaços de qualidade na zona, bem como pelo continuado aumento da atividade do Porto de Leixões e as expetativas de crescimento do transporte marítimo. As rendas praticadas, tanto na Grande Lisboa como no Porto, mantiveram-se estáveis face ao final do ano passado, reflexo de um mercado estagnado com um reduzido número de transações. A oferta de espaços aumentou de forma transversal em todas as zonas, mantendo-se menos abundante nas zonas de Loures e Lisboa cidade. Não obstante alguns sinais mais positivos, as perspetivas para fecho de ano no setor industrial não são ainda otimistas, esperando-se uma manutenção da reduzida atividade de ocupação e de investimento, mantendo-se o risco de libertação de espaços por parte de operadores logísticos, contribuindo para uma procura pouco dinâmica e para um aumento na desocupação de espaços. Principais Eixos Industriais 213 ZONA EIXO ZONAS Intervalo de Rendas OFERTA PROCURA Praticadas ( /m²/mês) 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado 3,5-4, Elevada Reduzida 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2, - 2,75 Elevada Reduzida 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,75-4,25 Reduzida Reduzida 4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3, - 3,5 Moderada Reduzida 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 4, - 4,5 Elevada Reduzida 6 Lisboa Cidade Entre St. Apolónia e Parque das Nações n.d. Reduzida Reduzida Grande Porto 3,5-4,5 Fonte: Cushman & Wakefield 19

20 OUTONO 213 Uma publicação Cushman & Wakefield INVESTIMENTO ESTRANGEIRO - IMPACTO DO GOLDEN VISA Residencial O mercado residencial manteve na primeira metade do ano um enquadramento difícil, à semelhança do que se tem vivido no setor desde 29, fruto do baixo nível de confiança das famílias, do aumento do desemprego, do aumento da carga fiscal e dos maiores custos de financiamento. No entanto, mesmo que não visível ainda nos principais indicadores, existe no mercado a opinião generalizada de que se assistiu no primeiro semestre à estabilização do mercado, com correções menos acentuadas dos valores e uma retoma na procura de ativos residenciais. De acordo com o SIR 1, os valores de mercado praticados refletem a tentativa dos proprietários em contornar quebras na procura através da correção de preços. À exceção de 21 ano em que de uma forma transversal se sentiu na economia um otimismo moderado os valores observados seguem uma tendência decrescente desde o início da análise. Em 27 o valor médio unitário de venda de habitação na área metropolitana de Lisboa situava-se nos 1.75 /m 2, sendo que no primeiro trimestre de 213 este valor desceu para os 1.19 /m 2 ; os produtos novos registaram um valor médio de 1.64 /m 2 e os usados de 1.11 /m 2. Na área metropolitana do Porto os valores praticados são consideravelmente inferiores e verificaram uma quebra mais acentuada no período 27/213, tendo evoluído dos 1.33 /m 2 para os 79 /m 2. Nesta zona a distinção entre os imóveis novos e usados é também visível, ainda que no Porto os fogos usados sejam menos penalizados em termos de valor. Em Março de 213 os fogos novos na área metropolitana apresentavam um valor médio de 975 /m 2 e os usados de 72 /m 2. Os dados do INE referentes aos valores médios de avaliação bancária refletem uma variação de valor menos acentuada que a retratada no SIR, embora uma tendência semelhante. Na Área Metropolitana de Lisboa os valores aproximam-se dos reportados pelo SIR (1.2 /m 2 ), havendo uma maior diferença de valor na Área Metropolitana do Porto (945 /m 2 ). O mercado residencial urbano em Portugal demonstrou em 212 e início de 213 uma tentativa de adaptação à nova realidade da economia nacional, com uma correção de valores em curso. É certo que esta descida de preços não revelou ainda um impacto claro na evolução da procura, mas conforme já referido, existe no setor a convicção de que em breve será visível uma retoma da procura. Por último importa também referir os dados mais recentes relativos ao investimento estrangeiro originado de forma direta pela nova medida legislativa denominada por Golden Visa, relativa à qual se estima que tenha sido já canalizado para Portugal um volume de investimento de cerca de 9 milhões. PREÇO DE VENDA POR M 2 NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA - 27/T T1 213 Fonte: SIR; análise Cushman & Wakefield Total Novo Usado PREÇO DE VENDA POR M 2 NA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO - 27/T T1 213 Fonte: SIR; análise Cushman & Wakefield Média Global - AM Porto Total Novo Usado Valores Unitários de Avaliação Bancária de Habitação ( /m 2 ) - 29/213 Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield Mar-9 Jun-9 Set-9 Dez-9 Mar-1 Jun-1 Set-1 Dez-1 Mar-11 Jun-11 Set-11 Dez-11 Mar-12 Jun-12 Set-12 Dez-12 Mar-13 Jun-13 Média Global - AM Lisboa 1 Sistema de Informação Residencial 2