Descrição C Com a área de 933,70 m 2 Inscrições: 1) Ónus de não fracionamento (associado ao destaque por via do qual o prédio se formou, e que incide

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1 P.º n.º C.P. 52/2012 SJC-CT Domínio público municipal. Declaração de nulidade do ato de afetação de parte de prédio. Consequências ao nível da reintegração dessa parte no prédio originário. Destaque efetuado pelo município em terreno de que seja titular. Regime. Prédio submetido ao regime da propriedade horizontal. Ampliação do solo respetivo com parcela destacada de outro prédio. Declaração de nulidade do ato administrativo camarário de verificação da legalidade do destaque (RJUE, art. 6.º/9). Consequências tabulares. PARECER 1. Ainda que pelo mínimo, vamos fazer um esforço de abstratização da factualidade subjacente à consulta que nos vem submetida, considerando que os seus termos talvez acusem em demasia a ligação às singularidades de uma dada situação de vida. Como quem diz (e como quem lembra): o objetivo da consulta duma qualquer consulta não é suposto ser o de provocar a elaboração, por outrem, duma respostasolução, completa e exaustiva, para um concreto problema de qualificação cuja apreciação se encontre pendente ou se anteveja iminente, porquanto, se for essa a motivação que a inspira, o menos que se pode dizer é que traduzirá isso um endosso que não convive bem com o estatuto do nobre ofício que compete ao conservador (a cada conservador). Mas queremos crer que a intenção da consulente foi fundamentalmente a de suscitar o tratamento de questões de interesse geral, se bem que à luz acaso uma luz demasiado intensa das incidências do caso com que se confronta. Isto dito, avancemos. 2. A nossa análise olhará à situação jurídica de quatro (4) fundos, representados nas descrições das fichas A, B, C e D, todos entre si geneticamente imbricados: do fundo correspondente à descrição A foram desconexionadas as parcelas de terreno de que resultaram os fundos das descrições B e C; e do fundo da descrição B, por sua vez, foi desconexionada a parcela de que resultou a formação do fundo da descrição D. O esquema gráfico que a seguir apresentamos ajudará à compreensão da genealogia que intercede entre os diferentes prédios, ao mesmo tempo que nos permite expor com algum detalhe o estatuto jurídico atual de cada um, tal como resulta definido à luz do complexo inscritivo em vigor.

2 Descrição A Atualmente terá a área de 3.866,30 m 2 Inscrições: 1) Aquisição a favor da sociedade AAA, por compra; 2) Ónus de não fracionamento (associado ao destaque para formar o prédio da descrição C, sobre o qual também incide. Descrição B Área inicial: m 2. Atualmente tem a área de m 2, em resultado da desanexação de parcela com 975 m 2 (para formar a descrição) e da subtração de m 2 (integrados no domínio público). Inscrições: 1) Aquisição a favor do Município, por compra a António (anterior titular inscrito do prédio da descrição A); 2) Ónus de não fracionamento (associado ao destaque, mediante averbamento independente, para formar o prédio da descrição D, sobre o qual também incide) Descrição C Com a área de 933,70 m 2 Inscrições: 1) Ónus de não fracionamento (associado ao destaque por via do qual o prédio se formou, e que incide igualmente sobre o prédiomãe); 2) Aquisição a favor da sociedade BBB, por compra à sociedade AAA.; 3) Hipoteca voluntária a favor do Banco ; 3; 4) Constituição da Propriedade horizontal - criadas as frações autónomas A, B, C, D, E, F, G, sobre as quais, sem exceção, incidem registos definitivos de aquisição e de hipotecas voluntárias a favor de terceiros. Descrição D Com a área de 975 m 2 Inscrições: 1) Aquisição a favor do Município, por compra a António (reprodução da inscrição vigente sobre o prédio-mãe); 2) Ónus de não fracionamento (associado ao destaque por via do qual o prédio se formou, e que incide igualmente sobre o prédio-mãe) 3. Conhecida a situação tabular relativa aos fundos em exame, importa passar em revista (se bem que de forma não exauriente, mas seletiva) a sequência de atos administrativos praticados pelos serviços do município da área da respetiva situação que, por modo mais ou menos direto (segundo a lógica de causalidade jurídica inferível dos termos da abordagem que nos é colocada), terão participado na conformação duma tal realidade e isto tanto pelo lado do recorte fundiário atualmente definido como pelo lado dos direitos, ónus e encargos vigentes. Assim: A) Quanto às fichas A/C:

3 Por despacho de 08/05/2002, do vereador do pelouro das obras particulares, foi aprovada a construção de edifício a erigir na parcela que se descreveria na ficha C, o qual deu lugar à emissão do Alvará de Licença de Construção n.º /2003. Por despacho de 28/06/ foi autorizado o destaque da parcela que se descreveu na ficha C, emitindo-se a respetiva certidão no dia 8/7/2002. Por despacho de 26/08/2004, do presidente da câmara municipal, foi deferida a emissão de certidão de propriedade horizontal para o edifício já construído no terreno correspondente à descrição C, ao abrigo daquele alvará de licença de construção (n.º /2003). Por despacho de 02/11/2004, foi autorizada a utilização do referido edifício, o que se titulou mediante emissão do Alvará de Licença de utilização n.º /2004. B) Quanto à fichas B/D: Por deliberação de 26/4/2007, a assembleia municipal afetou ao domínio público municipal uma parcela de terreno com m 2, retirada da área do prédio correspondente à descrição B. 2 Por despacho de 15/2/2008, da autoria de vereador, no uso de competência delegada, foi deferido o pedido de emissão de certidão de destaque requerida pelo próprio município, a qual se emitiu em 25/2/2008, e com base na qual se desanexou a parcela descrita na ficha D. 4. Entretanto, na sequência de inquérito realizado ao município pela Inspeção Geral da Administração do Território, foi elaborado relatório em que, além do mais, se formularam conclusões no sentido de se impor: Ser declarada a nulidade do ato de licenciamento das obras de edificação sobre o prédio descrito na ficha C, datado de 08/05/2002, e titulado pelo alvará de licença de obras de construção n.º 82/2003. Fundamento da 1 Não nos foi possível determinar a autoria do despacho. 2 Resulta da documentação junta aos autos que a porção de solo a que a deliberação se refere foi utilizada para a execução de arruamento público (que se interpõe entre os fundos das descrições C e D, constituindo o limite sul do primeiro e o limite norte do segundo), e que, ao que parece, tal arruamento se encontrava afetado ao seu uso normal (máxime, à circulação rodoviária) anteriormente à deliberação de afetação (sendo certo que o destaque da parcela C, registalmente efetuado em 27/12/2002, pressupunha a existência de tal arruamento o que, também parece, não correspondia à realidade).

4 identificada nulidade: tal construção, na relação do seu volume com a área do terreno, viola o coeficiente de ocupação do solo (COS) definido no regulamento do Plano Diretor Municipal (cfr. art. 68.º/a), do RJUE 3 ). Ser declarada a nulidade de todos os atos consequentes do ato antes referido (cfr. art. 133.º/2-i, do CPA), designadamente os despachos exarados pelo Presidente da câmara municipal datados de 26/08/2004 (defere a emissão de certidão da PH), e de 02/11/2004 (defere a autorização de utilização e a emissão do respetivo alvará de autorização de utilização, o qual foi titulado pelo alvará de licença de utilização n.º /2004). 5. Os serviços do município predispuseram-se a atuar em conformidade com o teor das referidas conclusões. Assim foi que: Por despacho de 19/02/2009, do presidente da câmara municipal, foi declarada a nulidade do ato de licenciamento da construção com base no qual se emitiu a licença de construção n.º /2003; Em 25/08/2011, a câmara municipal, reportando-se expressamente àquele processo de licenciamento, aprovou deliberação reconhecendo a total ausência de efeitos decorrentes do ato de licenciamento inicial, ficando pois sem título jurídico, quer o edifício erigido ( ), quer as respetivas infraestruturas, bem como resultando da impossibilidade legal de produção de efeitos da deliberação da assembleia municipal [de 26/04/2007] que integrou aquelas parcelas [com a área de m 2 ] no domínio público. ; Por despacho de 05/12/2011, do sr. vice-presidente da câmara municipal, foi revogado o despacho de autorização da operação de destaque da parcela com 975 m 2, que se descreveu na ficha D. 4 3 Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo DL n.º 555/99, de São estes os atos desintegrativos (cfr. MARCELO REBELO DE SOUSA / ANDRÉ SALGADO DE MATOS, Direito Administrativo Geral, Tomo III, 2.ª ed., p. 111) que os documentos camarários incorporados nos autos comprovam ter sido praticados. A sra. conservadora consulente informa no entanto que também o destaque da parcela descrita na ficha C, que incidiu sobre o prédio da descrição A, enferma de nulidade consequente sem que porém fique inteiramente claro se é ao ato administrativo que determinou a passagem da certidão de destaque ou se é ao ato de destaque (divisão fundiária) em si mesmo que se refere, nem tão-pouco se o afirma com base em adicional ato administrativo secundário de que tenha conhecimento (mas de que os nossos autos, insiste-se, não dão testemunho), ou se em resultado do enquadramento jurídico que ela própria elabora. Mas julgamos ser a nulidade do ato administrativo de verificação dos requisitos do destaque o que a sra. conservadora tem em mente.

5 6. A fim de se alcançar a legalização do descrito estado de coisas, gerado na sequência dos atos desfeitos (por nulidade ou revogação), e como meio de, na prática, não retirar das apontadas invalidades as suas últimas e mais severas consequências para os particulares afetados quais sejam as que se materializariam na demolição do edifício erigido no fundo da descrição C, entendem os serviços do município ser viável promover processo de regularização que se desenvolverá pelos seguintes momentos: 1.º momento: o prédio da descrição B é tabularmente restituído à dimensão originária de m 2 (uma vez que se deu sem efeito o destaque da parcela descrita na ficha D e a afetação ao domínio público da parcela com m 2 ); 2.º momento: o município transmite aos proprietários das frações autónomas do prédio descrito na ficha n.º C a área de 487 m 2 (a desanexar do prédio da descrição B, entretanto devolvido à dimensão originária), ficando este com a área de 1.420,70 m 2 (933,70 m ,00 m 2 ), cumprindo-se assim o Coeficiente de Ocupação do Solo (COS) definido no regulamento do PDM; 3.º momento, que se ramifica em dois submomentos : 1) aprovação de nova operação de destaque, a incidir sobre o prédio da descrição C (tal como aumentado no 2.º momento), de parcela com a área de 933,70 m 2 (correspondente à porção de solo que, no figurino atual, esgota a mesma descrição C); 2) cedência pelos proprietários do prédio C (rectius, dos titulares das frações autónomas do edifício nele construído) de parcela com a área de 487 m2 para integração no domínio público municipal (aquela mesma parcela que os mesmos proprietários adquirem ao município no 2.º momento do processo de regularização ). 4.º momento: aprovação de novo ato de licenciamento de construção do edifício construído na descrição C (cujo terreno será objeto do destaque referido no 3.º momento), uma vez que, por efeito da incorporação da área de 487 m 2 cedida pelo município (cfr. momento 2), o respeito pelo COS definido no regulamento do PDM está assegurado. 5.º momento: novo ato de aprovação da constituição do regime da propriedade horizontal sobre o prédio da descrição C, nos exatos termos em que atualmente se encontra registada. 6.º momento: finalmente, novo ato de autorização de utilização do edifício, emitindo-se o alvará respetivo. 7. Face ao plano de regularização assim delineado, e considerando os efeitos das

6 nulidades declaradas, em função dos quais a necessidade dum tal plano, aos olhos dos serviços do município, se tornou premente, a sra. conservadora consulente se bem somos capazes de adequadamente apreender o seu raciocínio alinha o seguinte esquema de figurável tradução tabular integral : efetuação de anotação da declaração de nulidade dos destaques nas descrições das fichas C e D (parcelas destacadas); efetuação de averbamento à descrição da ficha B da declaração de nulidade da afetação ao domínio público da área de m 2 e do destaque do fundo descrito na ficha D; efetuação de averbamento à descrição A da declaração de nulidade do destaque do fundo descrito na ficha C. efetuação de averbamento da declaração de nulidade do processo de licenciamento da propriedade horizontal à respetiva inscrição (de propriedade horizontal, no prédio da descrição C) e anotação de tal declaração às descrições subordinadas das frações autónomas. 5 Isto, ao que parece, no que toca aos atos administrativos desintegrativos passados. Já quanto aos atos futuros, é dizer, aqueles pelos quais se pretende superar o estado de coisas decorrente da prática daqueles atos passados, à sra. conservadora afigura-se viável proceder articuladamente nos planos tabular e extratabular nos termos que assim enuncia (mas que enuncia interrogativamente, exprimindo incerteza quanto ao acerto do caminho ): 1. Alteração da descrição B por mero averbamento, reintegrando, quer a área do prédio da descrição D, que se inutilizará, quer a área de 1310 m 2 inicialmente afetada ao domínio público do município, com a consequente restauração da área total para m 2 (área inicial do prédio). 2. Aquisição pelos proprietários das frações autónomas do prédio da descrição C (em compropriedade e para integrar a área descoberta do prédio) da área 5 Esta última componente do esquema de receção tabular é formulada em modo interrogativo a sra. conservadora não está segura de que se deva efetivamente proceder em tais moldes. Sobre o que se lhe não oferecem dúvidas, porém, é que está completamente fora de causa efetuar o cancelamento do registo da propriedade horizontal e a inutilização das descrições subordinadas das frações autónomas (cfr. descrição C), na medida em que todas elas foram objeto de negócios jurídicos de transmissão e de oneração com registo anterior à declaração de nulidade primeira ou fundante (determinante das nulidades consequentes, bem entendido). Quanto a estes negócios jurídicos, a definição das consequências que sobre eles porventura projete a declaração de nulidade dos atos de licenciamento camarário, admite a sra. conservadora, terá que ser objeto de decisão judicial.

7 de 487 m 2, a desanexar da descrição B, e sua integração, por mero averbamento de alteração, na descrição C ( não fazendo outros averbamentos de anexação e procedendo à inutilização da descrição aberta decorrente daquela desanexação) e registando apenas a inscrição de aquisição no prédio mãe [descrição C], com a eventual menção da sua especificidade para o efeito de fazer cumprir o COS daquele prédio como pressuposto da aprovação de novo ato de licenciamento da propriedade horizontal em questão. 3. Após a aprovação de novo destaque e novo ato de licenciamento daquela propriedade horizontal nos exatos termos em que inicialmente foi aprovada, alterar a respetiva descrição por averbamento, atualizando novamente a área para os 933,70 m 2, por efeito da cedência dos 487 m 2 para o domínio público municipal (não se efetuando o destaque a nível do registo), mantendo-se a descrição [C] com a inscrição da PH inicialmente registada já que, com a aprovação de novo destaque e novo ato de licenciamento daquela propriedade horizontal nos exatos termos em que inicialmente foi aprovada, pretenderá o Município juridificar ou jurisdicizar os efeitos putativos do ato nulo ( ). A sra. conservadora encerra/conclui a sua exposição dizendo que fica a aguardar a colaboração superior no sentido de se encontrar uma solução que se ajuste da melhor forma a uma realidade jurídica complexa mas que, forçosamente, se terá também que ajustar à realidade física existente, nomeadamente na medida em que se pretende manter, sem qualquer alteração, a propriedade horizontal registada e inscrita na matriz, bem como os registos dos negócios jurídicos efetuados na sequência da aprovação camarária daquela PH e que, entretanto, é posta em crise em face da declaração de nulidade do respetivo processo de licenciamento urbano. ***** Expostos os dados da matéria afinal por forma menos desprendida das vicissitudes duma certa realidade do que desejaríamos ter conseguido,sobre ela passamos a emitir Pronúncia 1. Iniciaremos a nossa abordagem pela consideração do estado do solo

8 correspondente ao perímetro das descrições das fichas B e D. Recordemos: o fundo da descrição B, tendo nascido com a área de m 2, proveniente do fracionamento (cuja regularidade aqui não se questiona) do prédio da descrição A, viu-se depois reduzido à área de m 2, em resultado de dois distintos factos ablativos: a integração no domínio público municipal de bloco de terreno com m 2, em razão da sua transformação em arruamento público, e o destaque de um segundo bloco com 975 m 2, que por sua vez fez nascer o prédio descrito na ficha D Quanto à área integrada no domínio público. Tal integração foi tabularmente traduzida mediante a feitura de averbamento à descrição, ao que se crê com base na deliberação (de afetação ao domínio público) da assembleia municipal de 26/4/2007. Declarada a nulidade da deliberação de afetação, 6 deve entender-se que daí decorre, atenta a total improdutividade jurídica do ato nulo (CPA, art. 134.º/1), que uma tal área nunca chegou a sair do prédio..., e que, portanto, nunca uma tal área chegou a integrar o domínio público, impondo-se em consequência, como se pretende, que essa área se reponha na descrição da ficha B? Vejamos Colhe-se dos autos com suficiente certeza que no dito segmento de solo se executou, e foi posto ao serviço das suas típicas utilidades públicas de trânsito e circulação de pessoas e veículos, um determinado troço de arruamento público. Ora, independentemente do significado que no caminho para a dominialidade possa ter tido o ato administrativo expresso de afetação corporizado na referida deliberação da 6 Estamos a pressupor a validade própria do ato de declaração de nulidade. O que, no caso que deu origem à consulta, não é líquido que se verifique: a nulidade terá sido declarada, com eficácia erga omnes, pela câmara municipal, mas, se não erramos, competindo à assembleia municipal, sob proposta da câmara, deliberar sobre a afetação ou desafetação de bens do domínio público (cfr. art. 53.º/4-b, da Lei n.º 169/99, de 18-9), seguese que a este mesmo órgão competirá, sendo caso disso, deliberar sobre a declaração de nulidade duma tal anterior deliberação (MÁRIO ESTEVES DE OLIVEIRA et alii, Código do Procedimento Administrativo, 2.ª ed., reimp., 2006, p. 653). De todo o modo, a invalidade da declaração de invalidade decorrente da incompetência relativa como cremos ser a hipótese do autor da declaração gerará a mera anulabilidade do ato secundário (MÁRIO AROSO DE ALMEIDA, Teoria Geral do Direito Administrativo: temas nucleares, 2012, p. 204). Porém, válido ou inválido o ato de declaração de nulidade, o vício opera por si mesmo: o ato nulo é nulo, e está sujeito ao regime dos atos nulos, porque nele ocorre um defeito a que a lei atribui essa consequência; não é nulo, com tudo o que isso juridicamente significa, porque assim foi, por algum órgão, declarado. De maneira que a interrogação que colocamos, no texto, não é inteiramente rigorosa na sua formulação, porquanto o ponto não está em precisar as consequências da declaração de nulidade mas em precisar as consequências da nulidade em si mesma.

9 assembleia municipal, 7 a verdade é que a pertença ao domínio público do solo ocupado pelos arruamentos públicos municipais, desde e enquanto tais arruamentos públicos existirem e estiverem em funcionamento, é um dado que resulta diretamente da Constituição, englobáveis que são esses arruamentos, como indiscutivelmente se nos afigura, na categoria de estradas (cfr. art. 84.º/1-d, da Lei Fundamental). 8 Quer dizer: por força do superior comando constitucional, o solo recoberto por estrada pública, e que esteja efetivamente a desempenhar essa específica e bem caracterizada função, é solo imperativa e impreterivelmente sujeito ao regime da dominialidade. Ora, não sendo de crer que o arruamento público para cuja execução se utilizou a parcela de m 2 tenha em algum momento cessado de isso ser (arruamento público), não se vislumbra como juridicamente se possa pretender (ficcionar-se) que essa área, por virtude da nulidade do ato de afetação, continua a fazer parte do prédio (do domínio privado do município, obviamente) descrito na ficha B. Por um lado, importa ter presente que a aquisição do caráter público da coisa não tem fundamento jurídico imediato no ato de afetação; 9-10 por outro lado, e como está bem de ver, nenhuma deliberação dos órgãos autárquicos, qualquer que seja o conteúdo que se lhe imprima, encerrará alguma vez a virtualidade de desdominializar um bem cuja dominialidade lhe advém de determinação expressa do texto constitucional. Está naturalmente nas mãos do município criar estradas, e, criando-as, fazer com que o solo por elas ocupado, 7 Não sendo porém de excluir que, antes da afetação expressa, tivesse já ocorrido a afetação tácita do solo em causa, se não mesmo o ingresso no domínio público do município. O teor da proposta do presidente da câmara, com base na qual a câmara municipal por sua vez decidiu propor à assembleia municipal que esta deliberasse proceder à afetação, parece apontar nesse sentido. Lê-se naquele documento, com efeito, que para facilitar o acesso de tráfego rodoviário à cidade, a câmara municipal executou diversos arruamentos, entre os quais a Rua e a Rua., para o que utilizou parte da área do prédio descrito [na ficha B], tornando-se por isso necessário proceder à desafetação do domínio privado do Município, e consequente afetação ao seu domínio público, da parcela de terreno utilizada para esse fim. Portanto, conclui-se, à data da afetação expressa (antes ainda: à data da elaboração da proposta do presidente da câmara), já os arruamentos estavam concluídos e batizados. Sobre as noções de afetação expressa e afetação tácita, cfr. ANA RAQUEL GONÇALVES MONIZ, O Domínio Público O critério e o Regime da Dominialidade, 2005, págs. 137 e ss. 8 ANA RAQUEL GONÇALVES MONIZ, op. cit., p As estradas fazem parte do domínio público formal ou por determinação da lei cfr. idem, ibidem, p ANA RAQUEL GONÇALVES MONIZ, op. cit., p Pelo que não bastará destruir o ato de afetação (declarando-o nulo, ou revogando-o anulatoriamente) para que a coisa pública que dele tenha sido objeto regresse ao domínio privado a que em tempos pertenceu. 10 Se o ato de afetação, de per se, não sujeita o bem ao estatuto da dominialidade, o documento camarário que se apresente para titular o ato de registo que vise traduzir a sua integração no domínio público parece que não baste que ateste esse ato de afetação, nem parece aliás que tenha que atestá-lo. O que se impõe comprovar é a efetiva integração no domínio público (o que, para efeitos de registo, cremos, não exigirá mais do que a declaração de que uma tal integração ocorreu).

10 assim que se ponham ao serviço, ingressem no domínio público. Porém, para que esse mesmo solo, uma vez adquirido tal estatuto, deixe de ser domínio público (estradal), condição é que a estrada que o absorve deixe de funcionar como tal. 11 A estar correta a leitura que fazemos dos dados recolhidos, 12 portanto, a projetada cedência, pelo município, aos proprietários das frações autónomas do edifício construído no fundo da descrição C, de parcela de terreno com 487 m 2, para a este fundo ser anexada, revela-se como juridicamente impossível: essa porção de terreno, contígua ao solo correspondente à descrição C (a contiguidade/justaposição é um pressuposto da possibilidade de anexação, como é óbvio), só pode provir do solo onde está o arruamento, ao qual a declaração de nulidade da deliberação de afetação, como defendemos, não retirou a qualidade de coisa dominial. O negócio jurídico de cedência que acaso, não obstante, se realize, em execução do complexo plano de regularização traçado, versando sobre objeto legalmente impossível, estará pois necessariamente ferido de nulidade (CCivil, art. 280.º/1). 13 Mas não acreditamos que as partes interessadas, se das coisas tiverem a visão que nós delas temos, e que vimos de expor, se afoitem a um tal negócio Agora em relação ao destaque da parcela descrita na ficha D. Na aparência, trata-se de destaque em sentido próprio, ou seja, do ato de transformação fundiária a que se refere o n.º 4 do art. 6.º do RJUE. 14 A câmara municipal 11 ANA RAQUEL GONÇALVES MONIZ, op. cit., p. 156, exemplifica com a ausência de utilização de uma estrada velha devida à abertura de uma outra que cumpra a mesma função. Nesta hipótese, defende, deve considerar-se que, se a coisa, por si, deixou de reunir os carateres que a permitiam reconhecer como dominial, então tal coisa deixou, nesse momento, de ser pública. 12 Nomeadamente, que os tais m 2 integrados no domínio público constituem o arruamento público com que o prédio da descrição C confronta pelo sul e o prédio da descrição D confronta pelo norte, e que os divide. 13 ANA RAQUEL GONÇALVES MONIZ, op. cit., p Nulidade que pode no entanto não ser manifesta, à luz dos documentos que se apresentem. Caso seja impercetível, uma tal invalidade (como aliás sucede com tantos outros casos de vício intrínseco grave) não impedirá que o registo do facto inquinado se acolha favoravelmente (CRP, art. 69.º/1-d, a contrario). 14 De acordo com DULCE LOPES, Destaque: um instituto em vias de extinção?, in Direito Regional e Local, n.º 10, 2010, págs. 15 e ss., com a figura do destaque pretendeu o legislador proceder a um balanceamento de interesses entre a necessidade de assegurar uma configuração jurídico-pública dos solos e a manutenção de uma margem, ainda que reduzida, de conformação jurídico-privada dos prédios, constituindo um instituto complexo que assenta numa combinação entre um ato certificativo da Administração e um ato final, de concretização da divisão fundiária, da responsabilidade do proprietário. ; o ato de cariz certificativo (RJUE, art. 6.º/9), em que a câmara municipal avalia se os pressupostos legais dispostos no art. 6.º se encontram verificados e, portanto, se não é exigível a prática de um ato de licenciamento ou admissão de comunicação prévia do loteamento consubstancia uma verificação constitutiva.

11 requisitou a si própria a emissão da certidão prevista no n.º 9 daquele dispositivo; para si própria emitiu a câmara municipal a dita certidão; e, levada a certidão à conservatória, com base nela se pediu e efetuou o registo predial da parcela destacada, abrindo-se a descrição da ficha D e inscrevendo-se oficiosamente com referência a ela e à do prédio progenitor o ónus de não fracionamento previsto nos n.ºs 6 e 7 do mesmo art. 6.º. Porém, salvo o devido respeito, o modo de fazer descrito, nas vertentes administrativa e tabular, não pode senão dever-se a crasso equívoco relativamente ao direito ao caso aplicável. É para nós manifesto, na verdade, que, pese embora a roupagem procedimental adotada, e em contrário portanto da aparência jurídica que com uma tal atuação externamente se inculcou, o fracionamento da parcela que acabou sendo descrita na ficha D não é no art. art. 6.º/4 (e n.ºs seguintes) do RJUE que tem a sua disciplina, e que é antes no âmbito do regime definido para as operações urbanísticas diretamente promovidas pela Administração Pública, de que trata o art. 7.º do mesmo diploma, que cumpre enquadrá-lo. Não se concebe, com efeito, que a câmara municipal surja a assumir em simultâneo, como se encarnando entidades diversas, de um lado o papel que legalmente lhe compete de órgão verificador de que o fracionamento visado cumpre os requisitos legais estabelecidos para a isenção de licença, e, de outro lado, como que obnubilando essa indeclinável qualidade, ou como sendo figurável que a câmara municipal não seja sempre a mesma câmara municipal, o papel dum qualquer terceiro requisitante da emissão da certidão de destaque, que fosse completamente alheio, esse terceiro, à prática do ato de verificação constitutiva requerido ato que no entanto vai por si mesma ser praticado! Todo o regime do destaque, com efeito, assenta no claríssimo pressuposto de que a câmara municipal, no quadro hipotético figurado, atua na unívoca posição de entidade que verifica e certifica a ocorrência dos requisitos de que depende a legalidade do destaque; não de entidade externa interessada na realização do destaque, relativamente a fundo de que o município seja titular. Na verdade, quando seja o próprio município, em solo seu, situado em área abrangida por plano municipal de ordenamento do território, a realizar o fracionamento fundiário para edificação, seja qual for o número e complexidade de fundos resultantes do arranjo urbanístico projetado trate-se do retalho gerador duma pluralidade de lotes e parcelas, como é característico duma normal operação de loteamento, trate-se, a fortiori, do destaque de uma única parcela, por certo que fica ele dispensado, como ocorre no típico destaque, de licença, e do procedimento de controlo prévio subjacente mas isso já segundo o disposto, como se disse, no art. 7.º do RJUE, e, mais

12 especificamente, nos termos dos seus n.ºs 1, al. a), 5, 6 e 7. Quer dizer: o município, pelos órgãos próprios, toma a decisão administrativa de realizar uma operação urbanística, e, no respeito pelas normas legais e regulamentares aplicáveis (cfr. art. 7.º/6, do RJUE), realiza-a, pura e simplesmente. Pelo que o título legal da operação, aquele que, vertido em documento que a certifique, permitirá a realização dos atos de registo correspondentes (designadamente, o registo da operação de transformação fundiária resultante de loteamento cfr. CRP., arts. 2.º/1-d, 54.º, e 95.º/1-f, ou, nas formas mais simples, a desanexação descritiva singular que traduza um fracionamento sem loteamento ), haverá de ser aquela mesma decisão em princípio, uma deliberação da câmara municipal. Portanto, e volvendo ao fracionamento repercutido na desanexação da descrição constante da ficha D: um tal fracionamento, se bem que, para efeitos de registo, enganadoramente titulado do ponto de vista formal em certidão de destaque, não cabe decerto no âmbito do regime próprio do destaque definido no art. 6.º do RJUE, nem portanto está esse fracionamento sujeito ao ónus de não fracionamento estatuído no art. 6.º/6 do qual todavia, como se assinalou, e de harmonia com o incorreto enquadramento jurídico realizado, efetivamente se fez o registo. 15 De qualquer modo, e não obstante, no que respeita à pretensão de restituição da área da parcela destacada (975 m 2 ) ao corpo do prédio da descrição B, cumpre ainda dizer que não descortinamos à primeira vista impedimento à viabilidade dum normal pedido de reanexação da descrição filial (D) à descrição progenitora (B), que reflita tabularmente a restauração, no plano substantivo, da unidade jurídica do solo respetivo Foquemo-nos agora na situação jurídica do solo correspondente ao perímetro da descrição C Este prédio, substantivamente, resultou de destaque em sentido próprio, concretizado no registo através de averbamento independente de desanexação à descrição A, efetuado com base na certidão prevista no n.º 9 do art. 6.º do RJUE. Por 15 Vale por dizer, claro está, que, em nossa opinião, o registo que do referido ónus se fez na dependência do averbamento de desanexação da descrição D consubstancia um registo indevidamente efetuado. O que porém não significa que a anómala (chamemos-lhe assim) certidão de destaque passada não pudesse servir, como serviu, para basear o averbamento de desanexação, pois parece-nos que dela resulta comprovada, ainda que um tanto enviesadamente, a precedência de decisão da autarquia no sentido de concretizar aquele fracionamento. 16 O que implicaria criar uma nova descrição resultante da anexação das descrições (B e D) preexistentes (cfr. CRP, art. 85.º/1-d)).

13 ora, contudo, não é do destaque e, portanto, das circunstâncias de legalidade que rodearam o surgimento do prédio que queremos falar: aceitemos simplesmente a realidade fundiária tal como ela se acha materialmente estabelecida e juridicamente conformada e, ante o quadro assim pressuposto, indaguemos sobre a viabilidade dos atos que, tendo esse prédio por objeto, se pretende levar a cabo em execução do plano de regularização que deixámos exposto Como se viu, o prédio acha-se subordinado ao regime da propriedade horizontal: foi no solo respetivo que se implantou o edifício de cujo licenciamento de construção a câmara municipal declarou a primeira nulidade (causante, por sua vez, da nulidade consequente dos atos administrativos ulteriores 17 ), e foi precisamente sobre esse edifício (rectius, sobre o prédio com a morfologia resultante da edificação) que se constituiu o indicado regime. Em consequência, quer dizer, constituído em propriedade horizontal, o prédio deixou de ser considerado para o Direito, como uma coisa unitária, passando a existir, em sua substituição, uma multiplicidade de coisas, as frações autónomas, a que estão indissociavelmente afetas partes comuns do edifício. De maneira que o prédio, a partir desse momento, deixa de ser tratado unitariamente ( ) enquanto objeto dos direitos que sobre ele incidam; objeto desses direitos são agora as frações e as partes comuns, que, para o efeito, são vistas, juridicamente, como partes autónomas do edifício sobre as quais recaem direitos reais diferentes Vamos então admitir que, seja a retirar do prédio da descrição B, 19 seja a retirar dum qualquer outro prédio contíguo, 20 existe disponível parcela com 487 m 2 para ser cedida aos proprietários das frações autónomas do prédio da descrição C, a fim de, por meio da agregação dessa parcela, se conseguir o aumento da área deste prédio para 1.420,7 m 2 e, com isso, a desejada harmonização com os parâmetros do COS definidos no regulamento do PDM. Será possível obter o resultado final desejado, quer do ponto de vista substantivo, quer do ponto de vista tabular, nos termos simplificados que a consulente na sua exposição figura? Designadamente: será possível aumentar tabularmente o prédio C, 17 Dir-se-á, a propósito, que a nosso ver não cabe no âmbito dos poderes-deveres de qualificação do conservador sindicar a correção da ilação de consequencialidade existente entre um primeiro e um segundo ato administrativo, para o efeito de concluir pela nulidade do último em razão da nulidade do antecedente (CPA, art. 133.º/2-i). Quando muito, caberá nos poderes do conservador sindicar a competência do órgão que declara a nulidade para proceder a uma tal declaração com eficácia erga omnes. 18 Cfr. LUÍS A. CARVALHO FERNANDES, Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal, in Cadernos de Direito Privado, n.º 15, p. 3 e ss.. 19 O que, considerando o que mais acima discorremos acerca da (impossibilidade de) restituição da área de m 2 integrada no domínio público municipal, se nos afigura uma hipótese francamente inverosímil. 20 Que só poderá ser, parece-nos, o prédio da descrição A.

14 integrando nele o solo da parcela de 487 m 2, mediante simples averbamento dessa alteração à descrição respetiva? E quanto à aquisição dessa parcela para aumento/ampliação : poderá o registo do facto aquisitivo fazer-se por referência, e unicamente, à descrição do prédio aumentado / ampliado? Por nós, o esquema prefigurado deve rejeitar-se liminarmente. É que, por muito descomplicadamente que se queira construir uma solução, coisas jurídicas há que são como são, e de cujo império não é possível escapar. E uma dessas incontestadas e incontestáveis pré-dadas coisas jurídicas, digamos assim, é o princípio basilar segundo o qual não é possível formar um prédio cujo solo fundante seja composto de partes sujeitas a estatutos jurídicos, e nomeadamente a titularidades, diferenciados. Com efeito, assim como não se pode formar nova unidade predial, por ex., em resultado da anexação de prédio que seja bem comum do casal a prédio que seja bem próprio de um dos cônjuges, também não é concebível a união pura e simples de uma parcela de terreno sujeita a compropriedade (CCivil, arts º e ss.) a uma outra porção de solo sujeita a propriedade horizontal (CCivil, arts º e ss.); para que da reunião de dois (ou mais) individualizados preexistentes blocos de solo se possa juridicamente constituir um prédio, na verdade, imperioso é que as partes anexandas se encontrem submetidas a um mesmo e homogéneo regime de domínio, cujo destino jurídico seja ele também unitário. Ora, diante de tais substantivos requisitos, é evidente que com eles se não coaduna a economia do simples averbamento de alteração à descrição C. Se não erramos, substantivamente, o engrandecimento do prédio da descrição C demandaria a prática, pelo menos, de dois distintos negócios jurídicos: um primeiro, pelo qual se operasse a transferência, a favor dos proprietários das frações autónomas deste prédio, da parcela para aumento, em compropriedade (e na proporção da sua comparticipação nas partes comuns do prédio em propriedade horizontal); e, indispensavelmente, um segundo negócio jurídico de alteração do estatuto real do condomínio, destinado a traduzir a modificação do direito de propriedade horizontal quanto ao objeto e a assegurar a homogeneidade jurídica do prédio consequente ao aumento; 21 negócio este, porém, de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, para o qual nos parece necessário, tanto quanto o acordo de todos os condóminos (CCivil, art º), 21 Estamos naturalmente a pressupor a singela alteração cujo conteúdo se limite a aumentar, com a parcela de 487 m 2, o logradouro do prédio, sem sequer proceder, na parte aumentada, à sua afetação ao uso exclusivo de todos ou alguns dos condóminos (ao contrário do que se passa com o logradouro atualmente existente, cuja superfície se encontra segmentada em tantas zonas de uso exclusivo quantas as frações autónomas).

15 obter o acordo de todos os credores hipotecários. 22 Só assim, julgamos nós, se assegurará a indispensável homogeneidade jurídica das partes (a parcela com 487 m 2 e o fundo da descrição C) com que se há de formar o novo prédio todo E tabularmente, como haverá de refletir-se estoutro percurso substantivo? Naturalmente, haverá que começar por proceder à inscrição do facto aquisitivo da parcela com 487 m 2, para o que terá que se proceder oficiosamente, na dependência desse registo à abertura da descrição da parcela, como é óbvio (art. 80.º/1, do CRP e na qual a mesma se identificará como parcela para ampliação do logradouro (?) do prédio descrito na ficha C. Também oficiosamente, claro, sob a mesma ap. daquela inscrição, se haverá de efetuar o averbamento de desanexação da dita parcela à descrição do prédio que a disponibilize (isto, claro, contanto que este prédio esteja descrito). Quanto à anexação da recém criada descrição da parcela com a descrição da ficha C, ela far-se-á oficiosamente na dependência do registo da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Aqui chegados, porém, confessamos alguma hesitação: a estrita aplicação das regras fixadas no art. 85.º, do CRP, determinaria que a anexação, feita na dependência da inscrição de alteração de propriedade horizontal, originasse uma nova descrição, para cuja ficha se transcreveriam as inscrições vigentes sobre as descrições anexadas; 23 mas esta técnica, 24 no caso, afigura-se-nos pouco adequada, e escusadamente pesada. Pelo que nos inclinamos a sustentar a licitude do seguinte esquema técnico alternativo: inscreve-se sobre o prédio da descrição C a 22 Cfr. o parecer emitido no processo RP 82/2000 DSJ-CT, in BRN n.º 2/2001, II caderno, p. 7 e ss., máxime ponto 10. Não cremos abusiva a invocação da doutrina aí defendida, apesar dos diferentes contornos, no nosso e no caso daquele processo, da modificação do objeto do direito hipotecário decorrente da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. 23 O que no caso, cremos, sempre demandaria alguma adaptação se é que de adaptação se trata. Na verdade, atenta a situação jurídica patenteada nas fichas das descrições anexadas, quer-nos parecer que para a ficha da nova descrição haveria de transpor-se somente o registo de constituição de propriedade horizontal, com a reprodução conexa dos registos em vigor sobre as respetivas frações autónomas. No que se refere ao registo de inscrição de aquisição em compropriedade incidente sobre a parcela, julgamos que os respetivos efeitos se veem transferidos para o registo de alteração da propriedade horizontal, na dependência do qual justamente a anexação se faria oficiosamente, pelo que, deixando de estar em vigor, não haveria que levá-lo à ficha nova. 24 Posto que basicamente não passa disso mesmo: dum expediente codificado de expressar uma vicissitude de recomposição descritiva, sem nenhum significado substantivo essencial, a não ser o de dizer que a descrição nova representa um prédio diferente dos prédios e/ou parcelas representados nas descrições anexadas. Nas regras do art. 85.º há pois algo de contingente, como se vê do confronto com a diferente resposta técnica que no domínio do direito pregresso (CRP de 1967, arts. 160.º a 166.º) se dava à matéria.

16 alteração da propriedade horizontal; oficiosamente (na dependência do registo de alteração da propriedade horizontal), averba-se à descrição da parcela para aumento a respetiva anexação integral ao prédio daquela descrição (anotando-se consequentemente a sua inutilização, por esse motivo), e, simultaneamente (lógica e juridicamente), à descrição do prédio C, a anexação-incorporação da referida parcela. Assim se geraria, fora e dentro do registo, segundo cremos, o prédio com 1.420,70 m 2 respeitador do COS definido nas especificações do PDM Porém, continuando a acompanhar o percurso marcado no plano de regularização, o prédio, uma vez assim aumentado, logo deveria sofrer amputação na exata medida em que acabara de ser aumentado, para voltar a ser o que sempre fora antes do aumento. E isto, mercê da atuação convergente de dois atos 26 um, de destaque nos termos do art. 6.º do RJUE, referente à parte originária com 933,70 m 2, e outro, tendo por objeto a parte com que se fizera o aumento, com 487 m 2, de cedência dela ao domínio público municipal. 27 Uma vez mais, no que respeita à tradução tabular, figura-se que tudo isso se possa fazer por mero averbamento à descrição C, cujo conteúdo seria o de atualizar novamente a área para os 933,70 m 2, por efeito da cedência dos 487 m 2 para o domínio público municipal (não se efetuando o destaque a nível do registo) Que dizer? Antes de mais, que temos muita dificuldade em articular conceitualmente a simultaneidade do destaque duma parte com a cedência para o domínio público da outra parte. Na verdade, substantivamente, o prédio ou bem que se fracionará por um motivo ou bem que se fracionará por outro, mas não por um e outro ao mesmo tempo. No fundo, se bem somos capazes de captar a racionalidade subjacente à operação, do que 25 Versando uma situação de alteração de propriedade horizontal coenvolvida em ato de recomposição fundiária, cfr. o parecer emitido no processo RP 111/2011 SJC-CT. 26 Os quais, do ponto de vista do efeito aritmético, digamos assim, são entre si redundantes, posto que cada um, de per si, sem o outro, produziria a redução da área do fundo de 1.420,70 m 2 para 933,70 m 2. O que também isto mostra, bem vistas as coisas, é que o plano traçado, nos sucessivos atos em que se desdobra, não passa de como que uma refinada e algo bizantina cortina jurídico-formal destinada a turvar a visão das supostas ilegalidades urbanísticas cometidas, com o objetivo final de deixar tudo como está. 27 Se no ponto anterior admitimos, a benefício duma certa problematização, que a parcela proviesse, não do domínio público, mas de outro prédio contíguo, neste passo do caminho já a colocação de semelhante hipótese não apresentará verdadeira utilidade. Mas sempre diremos que uma hipotética devolução da parcela de 487 m 2 ao prédio (domínio privado) donde tivesse sido desconexionada não poderia deixar de implicar uma nova alteração do estatuto real do condomínio, em sentido inverso ao figurado para o aumento do solo.

17 se trata é muito simplesmente de que a câmara municipal ateste, emitindo a certidão do art. 6.º/9, do RJUE, que a parte com 933,70 m 2, reúne os necessários requisitos para que legalmente pudesse ser destacada do prédio da descrição C, na configuração ampliada, sem que porém verdadeiramente se intencione proceder a qualquer destaque. A autonomização dessa parte em prédio igual ao primitivo prédio da descrição C resultará não dum tal destaque que seria legal, se se efetivasse, em face do ato de verificação camarária, exteriorizado na referida certidão, mas sim da cedência da parte com 487 m 2 ao domínio público municipal O que pode perguntar-se é se esta mesma cedência para integrar o domínio público municipal, reduzindo o objeto-solo sobre que incide o regime da propriedade horizontal (cujo título constitutivo já teve que ser alterado por modo a que o regime se estendesse uniformemente por todo o solo aumentado ), não demandará também ela por isso a prática de um novo negócio jurídico de alteração do estatuto real do condomínio. Mas não cremos que tal se imponha. Se não erramos, à hipótese de redução fundiária do prédio submetido a propriedade horizontal, causada pela integração de certa porção de solo no domínio público, são aplicáveis as considerações que a propósito de redução causada por expropriação por utilidade pública se expenderam na deliberação tomada no processo RP 230/2004 DSJ-CT. À semelhança do que se passa na expropriação por utilidade pública de parte de logradouro abrangido por estatuto de propriedade horizontal, na verdade, também não parece que a integração no domínio público de uma parcela de logradouro que se encontre naquelas mesmas circunstâncias jurídicas constitua ou implique uma modificação do direito de propriedade horizontal. Há uma modificação do objeto do direito, não uma modificação deste (ainda que quanto ao objeto). As partes comuns continuam a ser partes comuns, as frações autónomas não são divididas ou objeto de junção, não há partes que transitem do direito comum para o direito singular ou vice versa, não há mudança de afetação das partes comuns ou das frações autónomas. Apenas o objeto do direito comum ou o objeto de algum direito singular é reduzido No que se refere à tradução registal do fracionamento, dir-se-á que o que se tem preconizado, quando esse fracionamento derive ou tenha em vista a integração no domínio público, é a feitura, à descrição do prédio atingido, de simples averbamento dando conta duma tal vicissitude Não cremos que este aspeto da tradução tabular da modificação fundiária provocada pela integração parcial do prédio no domínio público se revista de particular significado. O que não nos coíbe de dizer que, em nossa opinião, não merecerá censura o método alternativo (ao que no texto se enuncia) que consiste em desanexar

18 3. É tempo de enfrentarmos a questão da validade do destaque do prédio da descrição C ou, como talvez melhor se dirá, a questão dos reflexos da invalidade do ato administrativo de verificação dos requisitos do destaque na validade do próprio destaque, enquanto ato produtor do relevantíssimo efeito real que se concretiza, por desmembramento do prédio que o sofre, no surgimento duma unidade predial nova, e nas eventuais implicações que uma tal invalidade (administrativa) pode ou não ter sobre a qualificação dos atos que tomem o prédio destacado por objeto Já atrás tivemos oportunidade de dizer alguma coisa sobre a figura do destaque (máxime, na nota 14). Recuperemos o dado central de que, ao contrário do loteamento e dos demais atos de gestão urbanística que assumem a natureza jurídica de atos autorizativos constitutivos ou, pelo menos, permissivos do exercício de determinados direitos, o destaque é um instituto complexo que assenta numa combinação entre um ato certificativo da Administração e um ato final, de concretização da divisão fundiária, da responsabilidade do proprietário. 29 O ato certificativo materializa-se na certidão prevista no art. 6.º/9, do RJUE, e a sua emissão tem subjacente o acertamento, pela câmara municipal, de que os requisitos legais do destaque estão verificados e de que, portanto, o fracionamento visado, com a configuração que se assume, está dispensado de procedimento de controlo prévio de licenciamento ou de admissão de comunicação prévia de loteamento. Importa muito particularmente vincar esta nota: o efeito da divisão fundiária não é o ato administrativo de verificação, documentado na certidão de destaque, que o produz, mas sim, antes, e diretamente, um ato de vontade do proprietário do prédio fracionado. Este ato de vontade escorado, decerto, e em qualquer caso, na certidão de destaque, que, confirmando a compatibilidade deste com as disposições legais e regulamentares aplicáveis, garante o seu pleno acolhimento no mundo do direito pode manifestar-se juridicamente em duas formas típicas: através de negócio jurídico de alienação da parcela destacada, caso em que, registalmente, a desanexação da parcela objeto do destaque se fará oficiosamente na dependência do registo do respetivo facto aquisitivo; ou através do pedido, formulado pelo titular inscrito, do averbamento de da descrição do prédio em causa, criando para ela uma nova descrição, a parte excluída do ingresso na dominialidade, e deixando por conseguinte na descrição-mãe a área destinada a ser integrada, ou já integrada, no domínio público. Por nós, a técnica da cisão descritiva (uma descrição para a parte que permanece no comércio jurídico, outra descrição para a parte que dele vai ser ou foi já retirada) retrata mais adequadamente o corte jurídico que divide o prédio em partes sujeitas a regimes de domínio divergentes. 29 Cfr. FERNANDA PAULA OLIVEIRA / MARIA JOSÉ CASTANHEIRA NEVES / DULCE LOPES / FERNANDA MAÇÃS, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, 2012, 3.º ed., p. 121.

19 desanexação correspondente. Seguro, seguro, é que, emitida a certidão de destaque, não há ainda destaque, e pode até nunca chegar a haver destaque (como sucederá, por ex., se, requisitada a certidão em vista duma projetada alienação, essa alienação afinal não ocorrer) Mas, se é assim, como nos parece indiscutível que é, então torna-se evidente que entre os efeitos da invalidade daquele ato administrativo camarário de verificação constitutiva, seja a radical invalidade ab ovo da nulidade, seja a invalidade que opere pela anulação, se não pode contar o da eliminação dum efeito que também nunca produziu: o da divisão fundiária, justamente. 30 O que a invalidade do ato administrativo, uma vez revelada (por meio do ato de declaração da nulidade, ou por meio do ato de anulação), atento o seu fundamento, pode, por sua vez, revelar, é a ilegalidade do fracionamento operado pelo ato de vontade do particular é dizer, a nulidade substantiva deste fracionamento. Ou seja: o destaque, a se, só será nulo, por ofensa das normas imperativas que regem a matéria dos loteamentos urbanos, se efetivamente se não verificarem os requisitos materiais da sua licitude (e designadamente os indicados nos n.ºs 4 e 5 do RJUE) não bastando por isso conhecer a parte dispositiva, digamos, do ato desintegrativo secundário (a declaração de nulidade, tout-court, do ato administrativo que culminou na passagem da certidão de destaque, ou a decisão, tout-court, de anular o mesmo ato administrativo) para reflexamente concluir pela desconformidade legal do destaque; é preciso ainda que o conhecimento desça à iluminação do fundamento concretamente invocado para a invalidade administrativa, porquanto esta só será causa da nulidade substantiva do destaque contanto que tenha sido determinada, aquela invalidade, pela inverificação dos requisitos substantivos do fracionamento (e já não em decorrência de meros vícios de índole formal ou procedimental de que sofra o ato de verificação camarário) Quando falamos de nulidade do destaque propriamente dito (e não do ato administrativo camarário que o precedeu, o qual, por via da certidão, permitiu que ele se titulasse e concretizasse, fosse por mediação de negócio jurídico translativo, fosse por meio de direto averbamento de desanexação), é duma nulidade de direito privado que estamos a falar, se bem que emergente da ofensa de normas de direito administrativo, e, mais especificamente, de direito urbanístico. Nulo é o ato jurídico por meio do qual o destaque juridicamente opera (o negócio jurídico, se houver negócio jurídico, ou, cremos nós, o ato jurídico que se exterioriza no pedido de registo por averbamento do 30 É pois notório o contraste com os efeitos da nulidade do ato de aprovação do loteamento (cfr. o parecer emitido no processo CP 55/2010, máxime o seu ponto 3.), que, essa sim, destrói, ao que cremos, o efeito da divisão fundiária. E bem se percebe porquê. É que se o ato de licenciamento, sendo nulo, não produz quaisquer efeitos, então também não terá produzido o da divisão fundiária.

20 destaque). Em qualquer caso, a sanção da nulidade advém do disposto no art. 294.º, do CCivil. Ora uma nulidade deste tipo, ao que cremos, para que os seus efeitos se mostrem registalmente atendíveis, e consequentes, carecerá sempre de ser judicialmente conhecida e declarada. A nulidade do ato administrativo de verificação e certificação, acentuámo-lo, não acarreta ela mesma a nulidade do ato real de fracionamento, mas apenas, e quando muito, faz com que ela se ponha a descoberto. Portanto, o efeito da transformação fundiária, que surtiu e se consumou com a prática do ato de vontade do particular, não se vê diretamente atingido por tal nulidade administrativa e a nulidade outra que o atinge (ao fracionamento) a nulidade por ofensa das normas imperativas do ordenamento jurídico-urbanístico que regem a matéria dos loteamentos, de incidência e natureza jurídico-civil, à imagem do que ocorre com qualquer outra nulidade deste tipo que afete qualquer facto tabularmente assente, é tratada, do estrito ponto de vista do seu impacto registal, antes e enquanto não for (se alguma vez for) objeto de reconhecimento e declaração judicial, como se pura e simplesmente não existisse não sendo por isso apta, essa nulidade latente (nem, muito menos, a aludida, e remota, declarada nulidade administrativa), a interferir na conformação do juízo de qualificação dos atos de registo que venham a recair sobre o prédio destacado Pelo exposto, somos de opinião que não se mostra adequado sinalizar, na descrição do prédio destacado, a declaração, pela câmara municipal, da nulidade do ato administrativo que conduziu à emissão da certidão de destaque. Uma tal sinalização, a ser feita 32 (ao que, para quem a defenda, decerto melhor quadrará a figura da anotação), a nosso ver em em nada contribuiria para clarificar a situação jurídica do imóvel. A nulidade do ato de fracionamento, apesar de revelada, porventura, por obra da declaração de nulidade do ato administrativo, não é, só por isso que se deixar ver, uma 31 Cremos que a perspetiva adotada não pode deixar de aplicar-se igualmente ao prédio sobrante, ou seja, ao prédio que sofreu o destaque. A nulidade do ato administrativo que verificou os requisitos do destaque, e a nulidade do destaque em si mesmo, se condicionarem a vida jurídica do prédio constituído por efeito do destaque, também terão que condicionar em termos análogos (que não é o mesmo que iguais) a vida jurídica do prédio modificado pelo destaque. O que pode estar em causa, quanto ao prédio originário, não é evidentemente a sua condição de prédio (ao contrário do que porventura pode estar em causa relativamente à parcela destacada para quem entenda que da nulidade daquele ato administrativo resulta uma qualquer forma de degradação do estatuto jurídico desta parcela, que, no limite, restrinja a sua idoneidade para ser objeto de relações jurídicas na qualidade em que o registo o define, é dizer, como prédio urbano terreno para edificação, ou terreno já com edificação feita), mas a consistência do efeito real, operado pelo desmembramento, que o deixou reduzido ao solo sobrante. 32 Sendo certo que apenas concebemos que pudesse ser feita no caso de tal invalidade repousar, como enfatizámos, na constatação de que os requisitos substantivos de legalidade do destaque afinal não ocorriam.

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