REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEIS: BASE SEGURA PARA O CRÉDITO IMOBILIÁRIO

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1 REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEIS: BASE SEGURA PARA O CRÉDITO IMOBILIÁRIO Seminário ABECIP 20/09/2012: dobrando a participação do crédito imobiliário no PIB Flaviano Galhardo Registrador de Imóveis

2 1 - FINS DO REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEIS - Registro de imóveis multifinalitário; - Principal função do Registro = cognoscibilidade ou oponibilidade - Registro de imóveis como pilar de sustentação para os financiamentos imobiliários; - Titulação revestida de publicidade, autenticidade, segurança e eficácia. (Art. 1º da Lei /73 cc. art. 1º da Lei 8.935/94 = SEGURANÇA JURÍDICA FORMAL) - publicidade é a divulgação oficial do ato para conhecimento público e início de seus efeitos externos; - autenticidade é a qualidade do que é confirmado por ato de autoridade, de coisa, documento ou declaração verdadeiros; - segurança é a libertação do risco, é a certeza quanto ao ato e sua eficácia; - eficácia é a aptidão de produzir efeitos jurídicos, calcada na segurança dos assentos ou nas informações do registro.

3 2 REGISTRO DE DIREITOS vs. REGISTRO DE DOCUMENTOS - REGISTRO DE DIREITOS (ex.alemanha, Inglaterra, registro hipotecário da Espanha e Portugal) Também conhecido como sistema registral de fé-pública. O direito de propriedade ou direito real nasce com o registro. O registro comprova a titularidade do direito. -Sistema adotado no Brasil: Art /CC: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

4 No mesmo sentido: Art /CC: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel E ainda: o art 23 da Lei 9.514/97: Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

5 -REGISTRO DE DOCUMENTOS (ex. E.U.A e França): Conhecido como sistema de mera inopolibilidade dos títulos não inscritos. A constituição, transmissão e extinção dos direitos ocorrem fora do registro que tem a mera finalidade de publicar documentos sem reconhecer a existência e a propriedade de direito algum. Nestes sistemas, apenas se oferece uma relação de títulos, dentre os quais deverá ser subtraído o que corporifica a legitimidade da titulação, mostrando-se necessária uma prévia investigação, através da contratação de profissionais especializados, para a verificação da efetiva identidade do proprietário do bem. Esse processo tende a se mostrar custoso e moroso, sem que, ainda, se garanta níveis elevados de segurança a transação. Para tanto, o mercado lança mão de mecanismos complementares, para garantir um maior grau de segurança à operação.

6 Atributos do oficial de registro de imóveis como agente público delegado: - capacidade técnico-jurídica o registrador é um profissional do direito art. 3º da Lei n /94; - imparcialidade porque não representa ou defende interesse de nenhuma das partes envolvidas no título registrado; - fé pública qualidade conferida por lei que...tem como notas características a sinceridade de quem afirma e a adesão confiante do espírito de quem recebe a informação Notem a importância desses atributos nas execuções extrajudiciais da alienação fiduciária!

7 3 PRINCÍPIO DA LEGALIDADE NO REGISTRO DE IMÓVEIS - Conceito: a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante - QUALIFICAÇÃO REGISTRAL: processo de verificação dos requisitos de validade do negócio jurídico para afastar do registro títulos viciados, fraudados, inseguros e defeituosos, ou que vulnerem princípios informadores do direito registrário que estruturam todo o sistema, como os da continuidade, especialidade, prioridade, etc. - A segurança do sistema registral traz reflexos diretos na liquidez do domínio, do direito registrado, na confiabilidade da informação/certificação e, consequentemente, na segurança dos negócios jurídicos imobiliários.

8 4 O MODELO ADOTADO PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE CF/Art 236: Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por Delegação do Poder Público. 1 o Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário; 2 o Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro; 3 o O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses. Lei n /94 Art.3 o notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

9 - Serviço público delegado ao exercício em caráter privado serviço iluminado por princípios e procedimentos inerentes à iniciativa privada; - A gestão econômica, financeira e administrativa da Unidade de Registro cabe ao respectivo Oficial; - Pessoal qualificado e contratado diretamente pelo oficial de registro sob o regime da legislação trabalhista; - Contratação de serviços e aquisição de móveis e equipamentos de informática, inclusive softwares sob exclusiva responsabilidade do Oficial; - Custeio do serviço pelo oficial, sem qualquer subsídio ou dispêndio estatal;

10 - Regulação e Fiscalização pelo Poder Judiciário Estadual através das corregedorias permanentes locais (julgam reclamações e requerimentos de dúvidas - art 198 LRP), corregedorias gerais estaduais (estabelecem normas de serviço de âmbito estadual) e do Conselho Nacional de Justiça - EC 45/2004, (que através da Corregedoria Nacional da Justiça pode, inclusive, padronizar a forma de prestação do serviço no âmbito nacional); - Emolumentos fixados por Lei Federal (Lei n /2000) e Estadual (conforme as peculiaridades de cada Estado); - Responsabilidade civil e administrativa pessoal pelos seus próprios atos e de seus prepostos (art. 22 da Lei n /94); - Ingresso e remoção na atividade por concurso público.

11 5 NOVAS TECNOLOGIAS APLICADAS NO REGISTRO DE IMÓVEIS a) Investimento estratégico, desde 2005, no desenvolvimento de novas ferramentas tecnológicas de informação e comunicação que visam aprimorar a prestação do serviço e facilitar o acesso via web aos registros imobiliários por usuários públicos e privados, ex.: AC-BR Irib, AR-Arisp, Assinador Digital Registral, BDL-Bando de Dados Light, Ofício Eletrônico, Certidão Digital (software Certidão Express) Prov. CG. n.32/2007 e CG. 4/2011, etc.; b) Detenção de tecnologia de ponta para o controle seguro, via web, de emissão, postagem, tráfego e download, de informações, certidões registrais e documentos eletrônicos, atendidos os requisitos impostos pela Infra Estrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e pela arquitetura e-ping (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico)

12 c) Desenvolvimento de uma Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados (Central Registradores de Imóveis)= substituição do serviço ATOMIZADO pelo MOLECULARIZADO. Não adianta alguns fazerem. É preciso que todos façam! d) Homologação de novas plataformas de serviço mediante autorização/normatização por provimento da Corregedoria Geral de Justiça - CGJ.: obrigatoriedade de adesão para os Registros de todo o Estado de São Paulo. (Se pelo CNJ= obrigatoriedade no âmbito nacional) Serviços desta central que já se encontram em franca utilização: Certidão Digital, Matrícula On-line, Consulta Eletrônica, Central de Indisponibilidades, Bakcup On-line (backup de redundância), Penhora On-Line. Quem já integra: 316 RI s de SP, alguns RI s RJ, SC, MT, PA, PE

13 6 - PENHORA ON-LINE (Prov. CG. 06/2009) - O motivo de seu surgimento - Módulo de pesquisa e de envio de certidões de penhora - Base legal: Art o do art. 659 do CPC e Art. 17 da LRP - Resultados alcançados - A Penhora On-line como base para o Registro Eletrônico

14 7 REGISTRO ELETRÔNICO - O registro eletrônico previsto na Lei n /76 com as alterações introduzidas pela Lei n /2009; - Pressupostos - Conceito e operacionalização - E-Protocolon - Qual será o custo para o usuário do serviço?

15 8 MEDIDAS QUE FACILITARÃO O ACESSO DOS TÍTULOS AO REGISTRO IMOBILIÁRIO E/OU QUE TRARÃO MAIS AGILIDADE PARA O MERCADO, SEM ABRIR MÃO DA SEGURANÇA: a) Implantação do registro eletrônico previsto na Lei n /2009 utilizando a mesma plataforma da penhora on-line já em vigor desde 2009; b) Recepção de traslados notariais e outros títulos em mídia digital e pela internet; c) A adoção da recepção digital dos Extratos Registrais ER s para entidades integrantes do SFH e SFI; d) Como conseqüência dos ER s o envio padronizado de dados para registro e) Repositório Confiável de Documentos Eletrônicos (RCDE); f) Módulo obrigatório de acompanhamento de títulos pela internet ; g) Capítulo próprio nas NSCG-SP sobre a alienação fiduciária e CCI; h) Discussão com a classe para redução de prazos de qualificação e registro; i) Criação de uma Câmara Registral para acompanhamento das exigências dos Registradores; j) Criação de uma central de estatísticas registrais; k) Apoio à adoção do princípio da concentração da matrícula para fortalecimento da publicidade registral imobiliária.

16 Fim