Data: 04/12/2008 Local: Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos

Transcrição

1 Esta apresentação foi realizada no âmbito do projeto Moradia é Central durante a Oficina - Gestão condominial e dos programas de habitação social no Centro, a partir da experiência recente. Data: 04//008 Local: Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos

2 Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos e Instituto Pólis OFICINA Gestão condominial e dos programas de habitação social no centro, a partir da experiência recente Débora Sanches Dezembro, 008

3 DISSERTAÇÃO DE MESTRADO IPT jul 08 GESTÃO CONDOMINIAL EM HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL NA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO ações do poder público através de programas habitacionais viáveis na área central de SP, a partir da década de 90: Programa de Habitações Populares da Região Central de São Paulo (89-9 Municipal); Programa Morar no Centro ( Municipal); Programa de Atuação em Cortiços PAC/CDHU (98 Estadual); Programa de Arrendamento Residencial CAIXA PAR (99 Federal). Os empreendimentos pesquisados somados são 0 com 67 unidades habitacionais.

4 EMPREENDIMENTOS Mutirão Madre de Deus 45 Mutirão da Celso Garcia 8 Olarias 7 Parque do Gato 486 Imoroty 8 Pedro Fachini Vilinha 5 de Janeiro Eiras Garcia 5 *Vila dos Idosos 45 *Baronesa Porto Carrero **Senador Feijó Feijó 45 **Asdr **Asdrú AsdrúbaldoNascimento 6 **Riachuelo TOTAL - PMSP PMSP UH 00 66

5 EMPREENDIMENTOS Pirineus 8 Ana Cintra 70 Pari A 60 Brá Brás G/G 00 Brá Brás M 66 Mooca B e C *Cambuci A TOTAL - CDHU CDHU UH

6 EMPREENDIMENTO Maria Paula 75 Labor Brigadeiro Tobias 84 Fernão Sales 54 Riskallah Jorge 67 Olga Bená Benário Prestes 84 Joaquim Carlos 9 *Hotel São Paulo TOTAL - CAIXA CAIXA UH 5 709

7 ASPECTOS CONSIDERADOS QUE INFLUÊNCIAM NA GESTÃO CONDOMINIAL. TIPOLOGIA. CONDOMÍNIO. SOCIAL Tipologia Número de unidades habitacionais no empreendimento; Existência de Elevador; Tamanho das unidades habitacionais; Número de dormitórios; Lavanderia coletiva; Área de lazer; Medidor de água individualizada; Gás encanado.

8 Condomínio Tipo de gestão condominial: - autogestão - menores conflitos, menor valor do condomínio e menor inadimplência - poder público alta inadimplência no condomínio, rotatividade entre moradores e degradação das áreas comuns; - administradora - valores de condomínio são mais altos, a gestão se torna mais burocrática, pois a interlocução é realizada entre moradores, administradora e poder público. Representação do condomínio síndico, conselho e comissão; Regularidade jurídica, fundiária e condominial; Valor do condomínio; Valor da Taxa; Controle de acesso ao condomínio.

9 Condomínio Aspectos negativos: Inadimplência de condomínio e taxa; Rotatividade entre os moradores: - falta de capacidade de pagamento; - a insatisfação de morar no conjunto; - a venda ilegal das unidades; - total falta de controle perante estes conjuntos.

10 ASPECTOS POSITIVOS DO CONDOMÍNIO 75% Média Global 5% 5% 5% Vizinhança Organização Limpeza Despesas PROBLEMAS DO CONDOMÍNIO Média Global 47% % % % Conflitos Degradação Lixo Violência

11 Forma de administração e representação do condomínio PROGRAMA EMPREENDIMENTO TIPO DE ADMINISTRAÇÃO QUEM REPRESENTA O CONDOMÍNIO autogestão administradora Administração poder público síndico conselho comissão Madre de Deus Celso Garcia Olarias PMSP MUNICIPAL Parque do Gato Imoroty Pedro Fachini Vilinha 5 de Janeiro Eiras Garcia Pirineus Ana Cintra CDHU ESTADUAL CDHU ESTADUAL CDHU ESTADUAL Pari A Brás G/G Brás M Mooca B/C Maria Paula Labor CAIXA FEDERAL Fernão Sales Riskallah Jorge Olga Benário Prestes Joaquim Carlos

12 VALOR MÉDIO GERAL DO CONDOMÍNIO (JULHO DE 007) 5,00% Média Global 40,00% 5,00% 0,00% Até 50,00 5,00 a 00,00 0,00 a 50,00 mais de 5,00 VALOR MÉDIO DO CONDOMÍNIO POR GESTOR PÚBLICO MÉDIA PMSP MÉDIA CDHU MÉDIA CAIXA Valor do condomínio até 50 75% 7% 0% 5 a 00 5% 7% % 0 a 50 0% 66% 67% > 50 0% 0% 0%

13 Social Trabalho social desenvolvido antes e durante; Anos de mobilização; Organização prévia; Origem da demanda. PMSP ligados a ONGs que atuam desde a mobilização para a viabilização. obs. O trabalho social desenhado para o programa de locação social não foi implantado; CDHU poucas visitas no conjunto e o acompanhamento é realizado através do síndico; CAIXA desenvolvido apenas nos 6 primeiros meses para a formação do conselho fiscal.

14 ASPECTOS GERAIS SEGUNDO OS MORADORES 77,5% a média dos entrevistados responderam a vida melhorou, destes 6 empreendimentos apresentaram respostas diferentes casos anômalos: EMPREENDIMENTO OLÁRIAS PARQUE DO GATO PARI A BRAS G RISKALLAH JORGE OLGA BENÁRIO PRESTES SIM % NÃO A auto estima foi a alternativa escolhida pelos moradores, quando a resposta foi sim Outras opções: emprego, renda e estudos

15 7,60% responderam que fizeram parte de um movimento organizado antes da conquista da moradia digna; PARTICIPAÇÃO EM MOVIMENTO ORGANIZADO - CASOS ANÔMALOS EMPREENDIMENTO ANA CINTRA BRAS M MOOCA B e C PARQUE DO GATO SIM 7 45 % NÃO quanto a gênero, 7 % das entrevistas foram realizadas com mulheres; 58 % dos entrevistados estão no trabalho formal; a média de moradores são de, pessoas por apartamento.

16 RENDA FAMILIAR, EM SALÁRIOS MÍNIMOS (R$ 80,00 JULHO DE 007) Média global 64% 0% 5% % até s.m. até 6 s.m. até 0 s.m. mais 0 s.m. TEMPO QUE MORA NO CONJUNTO Média Gloabal 50,00%,00% 7,00% 0,00% Até ano a anos a 4 anos > 4 anos 77 % até quatro anos de tempo de moradia

17 MORADIA ANTERIOR 50,00% Média Global 5,00% 4,00% 4,00% 7,00% aluguel cortiço favela ocupação outros

18 ASPECTOS CONSIDERADOS Pontuação em função dos critérios CRITÉRIOS ALTO MODERADO BAIXO Nº. UH Até >00 Nº. PAV. Até pav. Até 5 pav. > 5 pav. TIPOLOGIA Nº. UH / PAV até 4 uh até 6 uh > 6 uh ELEVADOR s/ elevador elevador + elevador MEDIÇ. INDIV. ÁGUA sim Não CONDOMÍNIO MOD. DE GESTÃO SIT. FUND. E LEGAL autogestão regularizado Terreno regularizado e obra não regularizada Administradora Sem regularização SOCIAL ORG. PRÉVIA TRAB. SOC. ATUAL Org. anterior, mesma origem Existente (agente público) Org. anterior, origem diferente Desenv. através de ONGs, mov., etc Sem organização Origem diferente Inexistente ORIG. DA DEMANDA única Mesma origem, mov. diferentes várias Método G.U.T. (Gravidade, Urgência e Tendência) para construir os aspectos e critérios para garantir a confiabilidade na classificação dos empreendimentos. (Fonte: Azevedo,00)

19 Matriz de classificação a partir de pontuação dos critérios por empreendimento e separados em três blocos ASPECTOS CONSIDERADOS TIPOLOGIA CONDOMÍNIO SOCIAL EMPREEND. Nº. UH Nº. PAV. ELEV. MEDIÇ. INDIV. ÁGUA MOD. DE GEST. SIT. FUND. LEGAL ORG. PRÉVIA TRAB. SOC. ATUAL ORIG. DA DEM. TOTAL Pirineus 5 Eiras Garcia Imoroty Pedro Fachini Celso Garcia Vilinha5 janeiro 0 0 PRIMEIRO Madre de Deus 8 Joaquim Carlos 8 Maria Paula Ana Cintra Labor Fernão Sales SEGUNDO Olga B. Prestes 6

20 TERCEIRO Olárias Riskallah Jorge Brás G/ G 4 P. Do gato CONDOMÍNIO SOCIAL 4 Brás M 5 Mooca A/B/C 5 Pari A TOTAL ORIG. DA DEM. TRAB. SOC. ATUAL ORG. PRÉVIA SIT. FUND. LEGAL MOD. DE GEST. MEDIÇ. INDIV. ÁGUA ELEV. Nº. PAV. Nº. UH EMPREEND. TIPOLOGIA ASPECTOS CONSIDERADOS

21 QUAIS SÃO AS CARACTERÍSTICAS EM COMUM NOS EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS? Classificação e uma ordenação em três blocos: º - autogestão, baixa quantidade de unidades (menos o Celso Garcia), forte organização prévia, mesma origem (moradores de cortiço) e sem elevador (menos o Pirineus). - quase nula inadimplência no pagamento de condomínio; - alto nível de satisfação dos moradores quanto à gestão condominial. º - administradora, unidades entre 5 e 99, situação jurídica legalizada, projetos viabilizados a partir da reciclagem de edifícios. - valores de inadimplência que variam de 0 a 50%; - nível de satisfação dos moradores com relação à gestão condominial bastante inferior. º - administradora, mais de 00 uh, com elevador (menos Parque do Gato), trabalho social (menos o Riskalah Jorge) e são de origens diferentes (menos o Pari A). - níveis elevadíssimos de inadimplência no pagamento da taxa condominial (valores em torno de 70%); - grande insatisfação com relação à gestão condominial; - degradação dos espaços comuns.

22 FICHAS DOS EMPREENDIMENTOS

23 DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO; ASPECTOS DA TIPOLOGIA; ASPECTOS DO CONDOMÍNIO; ASPECTOS GERAIS DOS MORADORES.

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25 OBJETIVOS: apoiar a implementação do projeto piloto do Programa de Locação Social; capacitar e fortalecer a Unidade de Gestão do Programa e os beneficiários do mesmo. ESTUDOS E EMPRESAS CONTRATADAS: Estudo do mercado de locação residencial na área central - Contacto Consultores; Gestão de condomínios em habitação de interesse social - Inglez de Souza; Experiências de gestão de habitações de locação social na Europa - Gilles Horenfeld; Experiências Internacionais de Gestão parques públicos de locação social: Saint-Denis e Turim - Maura Pardini Bicudo Véras; Metodologia para plano de trabalho social - Instituto de Estudos Especiais (IEE); Desenho das modalidades de gestão de condomínios - Consórcio Diagonal e Villagua; Sistemas de subsídios - Mário Navarro; Desenvolvimento e Implementação de um sistema de monitoramento de avaliação para o programa de locação social da PMSP - Consultoria Empresarial PBLM; Proposta de estrutura institucional para a unidade de Gestão - Empresa Gallagher Desenvolvimento Sustentável Ltda.

26 - Alteração nos Programas Públicos Formas de Gestão Condominial: introduzir autogestão Mescla de uso nos empreendimentos mescla de renda nos empreendimentos - Monitoramento e Avaliação Realizar parcerias com a Universidade - Desenvolvimento Social acompanhamento antes e durante a transferência e/ou atendimento das famílias - Projetos regularização dos empreendimentos produção de empreendimentos menores conceber projetos que facilitem a gestão condominial

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