ABADI. Há 35 anos orientando a administração imobiliária.

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1 Campanhas de conscientização sobre diversos temas relevantes à administração de condomínios e l e g i s l a ç õ e s p e r t i n e n t e s à gestão condominial ABADI. Há 35 anos orientando a administração imobiliária.

2 ABADI A Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) completou em 2009, 35 anos de atividade em prol dos direitos das administradoras de imóveis e condomínios. Fundada em 17 de outubro de 1974, é uma instituição que congrega as principais empresas voltadas para a locação de imóveis e o assessoramento aos condomínios residenciais, comerciais e shopping centers. Visando difundir informações pertinentes à gestão condominial, a ABADI edita anualmente a Cartilha do Síndico, que este ano está disposta em dois capítulos. O primeiro deles é composto com campanhas de conscientização sobre diversos temas do universo condominial. Formatadas de maneira objetiva e de leitura simples, é ideal para ser exposta em áreas comuns, como elevadores e murais de avisos, para disseminação das informações aos condôminos. Já a Segunda parte desta Cartilha é composta por legislações recentes e atualizadas, de grande relevância para síndicos e gestores de condomínios. Além da Cartilha do Síndico, a ABADI promove uma série de outros serviços para seus associados e para a sociedade. Confira alguns abaixo: Pensando em oferecer um serviço que proporcione a seus Associados consultas com respostas rápidas e objetivas, a ABADI mantém uma equipe de consultores na área jurídica para os esclarecimentos que se fizerem necessários; A coluna que a instituição publica aos Sábados no Jornal O Globo representa muito para as empresas do setor, visto que trata-se de um jornal formador de opinião, que atinge diretamente síndicos, proprietários de imóveis, condôminos, locatários e o público em geral; O endereço eletrônico da ABADI é hoje o principal site especializado em locação e venda de imóveis em todo o país. Por meio do site a ABADI disponibiliza às empresas associadas e à sociedade serviços que auxiliam no dia a dia dos seus negócios, informações sobre o mercado e esclarecimentos de questões relativas à gestão condominial; O Encontro Nacional de Inquilinos e Locadores é promovido pela ABADI desde Na última edição, participaram do evento cerca de pessoas. O Encontro reúne magistrados, advogados e empresários do setor imobiliário para debater temas controvertidos referentes à legislação e à relação inquilinária. Esse evento é realizado uma vez ao ano e o público-alvo é composto por advogados, estudantes de Direito, administradores e corretores de imóveis, síndicos, condôminos e demais interessados; Desde setembro de 1997, a ABADI promove o ENCONTRO DE SÍNDICOS. Trata-se de um evento voltado exclusivamente para síndicos, subsíndicos e conselheiros, com o intuito de capacitá-los para zelar pelo bem-estar de seus condomínios, realizado nas principais regiões da cidade. O encontro tem duração de dois dias e é calcado em um ciclo de palestras e debates, que tratam dos mais variados temas inerentes à atividade dos síndicos. Confira todos os serviços da ABADI no site

3 FUNÇÃO DAS ADMINISTRADORAS Afinal, para que servem as administradoras? Um condomínio é uma comunidade, que precisa de vários fatores para dar certo. Embora tenha sido o síndico eleito pelos condôminos, é necessária uma assessoria para tratar de alguns assuntos que seriam complicados para o síndico, como prestação de contas mensal (anexando os documentos que comprovam despesas, informações sobre saldos bancários, etc.), obtenção de orçamentos de fornecedores e realização de um trabalho de manutenção programada são algumas das obrigações da administradora. Síndicos e administradoras, portanto, devem trabalhar juntos. A autogestão, algumas vezes escolhida para a economia do condomínio, não é recomendável, já que são absorvidas muitas responsabilidades principalmente nas áreas trabalhista e tributária, na qual é preciso ter bastante conhecimento, a fim de não cometer erros. Sendo assim, a administradora está sempre preparada para dar todo o suporte ao síndico, inclusive sobre dúvidas quanto a conflitos rotineiros no condomínio. Todas as atribuições da administradora devem estar especificadas no contrato. É possível que algumas tarefas fiquem com o síndico, como pesquisa de preços, compra de materiais e gerenciamento de funcionários do condomínio. Havendo autorização prévia, as administradoras poderão exercer as seguintes atribuições: Convocar as assembleias gerais, conforme o que estabelece a Convenção do condomínio; Executar a deliberação das assembleias; Distribuir cópias das atas, comunicando a todos os condôminos as deliberações das assembleias; Manter atualizado o cadastro dos condôminos; Providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembléia para aprovação; Realizar os controles contábeis; Executar e enviar com antecedência as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias aprovadas por assembleia; Pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja fundos suficientes na conta corrente. Escolha sempre uma empresa associada à ABADI. Caso tenha alguma dúvida ou queira mais informações ligue para (21) Departamento Jurídico.

4 ÁGUA Um relatório da UNESCO (Organização das Nações Unidas para a Educação, Ciência e Cultura) relata que se medidas urgentes não forem tomadas para adotar o uso racional dos recursos hídricos, até 7 bilhões de pessoas poderão conviver com a falta de água no ano Seguem então algumas dicas de conscientização para amenizar o problema de desperdício de água, trazendo assim mais economia para o seu condomínio. Uma boa saída seria a individualização do consumo de água, que é constituída pela instalação de um medidor por unidade habitacional, de tal forma a garantir a cobrança de maneira individual, de acordo com o consumo de cada um, além de facilitar a detecção rápida de vazamentos nas unidades habitacionais; Para mobilizar a população condominial da necessidade de se economizar água seria interessante fixar nos quadros de avisos quantos metros cúbicos de água o condomínio conseguiu economizar no último mês; Exemplo simples e barato é o uso de arejadores nas torneiras,uma espécie de tela que o próprio morador pode comprar em lojas de material de construção e funciona misturando ar na água, produzindo um efeito de jato forte, porém com menos consumo; Procure fabricantes de metais e louças sanitárias a fim de obter dicas para melhor uso dos equipamentos. Vasos sanitários antigos precisam em média de 30 litros de água para efetuar a limpeza; modelos novos gastam apenas de 5 a 6 litros; O reaproveitamento da água é uma opção viável, especialmente para fins não-potáveis, como regar jardins ou lavar garagens; Um dos grandes vilões do consumo excessivo de água além do desperdício, é o vazamento. Para enfrentar este problema, uma revisão periódica nos apartamentos, além da troca de corinhos de vedação (carrapetas) das torneiras, podem ajudar a evitar transtornos; No verão, o jardim pode ser regado de manhã ou à noite, o que reduz a perda por evaporação. No inverno, a rega pode ser feita dia sim, dia não, pela manhã. Mangueiras com esguicho-revólver também ajudam; Não varrer a calçada ou lavar carros utilizando a mangueira. Usar apenas a vassoura e baldes causam o mesmo efeito e nenhum desperdício; Se uma pessoa escova os dentes em 5 minutos com a torneira meio aberta, gasta em média 80 litros de água. Multiplicando pelo número de pessoas da residência e depois por 30 dias, pode-se ter uma ideia do desperdício de água. Serviço: Defesa Civil: 199 Secretaria de Estado de Meio Ambiente Tels: (21) / / /

5 ANIMAIS Apesar de muitas convenções proibirem animais em condomínios, a Justiça vem dando ganho de causa a proprietários de animais que não representem perigo aos condôminos. Para evitar aborrecimentos, o ideal é estipular regras que devem ser cumpridas por todos. Assim pode-se manter boa convivência entre o síndico, moradores e donos de animais de estimação. É importante observar o que dispõe o regimento interno sobre as normas de transporte e circulação dos animais no edifício; Ao surgir um problema, o importante é trazer soluções imediatas, com a ratificação ou a retificação das regras formais, de comum acordo e por escrito; A observância de detalhes assim é que traz a boa convivência condominial; É aconselhável o uso de focinheiras para o trânsito dos animais nas partes comuns do condomínio; Evite que seu animal de estimação urine ou deixe fezes em áreas comuns do edifício. Procure levá-lo para fazer isto na rua e sempre recolha as fezes do animal com saco plástico, depositando-o de maneira adequada no lixo. Caso algum morador tenha problemas com o animal, o síndico deverá ser acionado para tentar resolver a questão amigavelmente. Em caso de dúvidas, procure o Atendimento Jurídico da ABADI. Informações pelo telefone (21) Serviço: SEPDA - Secretaria Especial de Promoção e Defesa dos Animais Tel. (21) Site: SUIPA - Sociedade União Internacional Protetora dos Animais Tels. (21) Site:

6 ASSEMBLEIAS, CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO Afinal, para que servem as assembleias? Através delas podemos discutir, argumentar e opinar de forma ponderada e positiva em prol de uma única causa: o bem-estar de todo o condomínio. Segundo pesquisa realizada pela ABADI, a participação dos moradores em assembleias é inferior a 15%, o que mostra que muitos condôminos não participam das decisões tomadas nestas reuniões, e assim perdem o direito de argumentar por algo já decidido. O ideal é interagir com toda a comunidade, contribuindo assim para uma melhor vida em comum. A Convenção do condomínio é que estabelece o modo e o prazo de como devem ser convocadas a assembleias. O ideal é que a convocação seja feita com antecedência, com a ordem do dia descrita de maneira clara e precisa; Todos os moradores devem ser convocados para a assembleia, inclusive os inadimplentes. Todavia, para dar o voto é preciso estar quite com as cotas condominiais; As procurações podem ser utilizadas para que o condômino ausente transmita a outra pessoa poderes de decisão. Ela será com firma reconhecida somente se a Convenção do condomínio exigir; As assembleias podem ser: especial (realizada em caso especiais), extraordinária (sempre que houver necessidade, convocada pelo síndico ou ¼ dos condôminos), ou ordinária (realizada uma vez por ano, onde são feitas as prestações de contas, previsão orçamentária, eleição do síndico); A ata é um dos documentos mais importantes de um condomínio. Nela contém tudo o que foi discutido durante a assembleia, inclusive comentários e a apuração. Uma vez redigida, a ata não poderá ter rasuras nem complementos. Nos dias subsequentes à assembleia, deve-se comunicar de modo informal o que foi decidido e posteriormente enviar a ata devidamente registrada em Cartório; A Convenção regulamenta a administração e as relações entre condôminos. O documento deve ser registrado em cartório, e todo morador deve possuir uma cópia. Atribuições do síndico, formas de convocação das assembleias ou penalidade são alguns itens que fazem parte das convenções; O dia-a-dia do condomínio é regido pelo Regulamento Interno. Nele temos as normas de conduta que condôminos, visitantes e funcionários devem respeitar para garantir a boa convivência no edifício. A Convenção e o Regulamento Interno precisam de alterações periódicas. Porém, para isto é necessária aprovação de 2/3 dos condôminos; O condômino deve participar efetivamente das decisões do prédio por meio das assembleias, local adequado para se tratar assuntos da comunidade. Assim as decisões tomadas representarão o pensamento da maioria.

7 BARULHO Um dos principais problemas da vida em condomínios é conviver com o barulho, seja produzido por obras, música alta, crianças, o caminhar pesado do vizinho do andar de cima ou até mesmo o arrastar de móveis. O que muita gente não sabe é que muitos ruídos se devem pela própria estrutura da edificação, ou seja, pela falta de isolamento acústico adequado nos apartamentos. Os problemas de barulho devem ser resolvidos de forma amigável, sendo o diálogo a melhor forma de entendimento; A convenção do condomínio deve prever as punições para esse tipo de infração que vai desde a repreensão até a aplicação de multa, que pode ser dobrada em caso de reincidência; Morar num condomínio significa compartilhar de um espaço comum, com obrigações e direitos que devem ser obedecidos rigorosamente para que se obtenha uma convivência tranqüila; Todos os moradores precisam receber o Regulamento Interno, que estabelece os horários permitidos para as mudanças, reformas, festas, brincadeiras na área de lazer, volume máximo permitido para música, etc; As sinaleiras também significam grande incômodo para os moradores. A saída seria utilizar redutores de velocidade para evitar acidentes na saída das garagens, que além de não provocarem ruídos, não gastam energia. Outra dica seria a implantação de espelhos côncavos a fim de aumentar a visibilidade dos motoristas; O Síndico pode promover uma Campanha de Silêncio, na expectativa de conscientizar os moradores dos prejuízos causados pelo excesso de ruído; Para Salões de Festas, uma opção seria revestir as paredes com material absorvente, como espuma ou lã de rocha, e abusar de tapetes e carpetes tudo para suavizar o barulho. Serviço: Disque Barulho: (21) Polícia: 190 Disque Denúncia: (21)

8 COLETA SELETIVA O volume de lixo urbano cresce muito a cada ano, gerando altos níveis de poluição e degradação da qualidade de vida nas cidades. O seu aproveitamento seria uma das saídas mais viáveis para a sua redução, trazendo benefícios sociais e ambientais. A coleta seletiva nada mais é do que separar o lixo para que ele seja enviado para reciclagem uma atividade, na maior parte dos casos, industrial, que transforma materiais usados em outros produtos. Papel, metal, plástico e vidro são itens que podem ser enviados para reciclagem. Organize uma Comissão Interna responsável pelo Programa de Coleta, com divisão de tarefas, evitando assim a sobrecarga de uma pessoa. A participação de crianças na Comissão de implantação tem mostrado excelentes resultados na adesão da comunidade envolvida; Na elaboração deste projeto, os responsáveis precisam verificar se há para quem vender os materiais recolhidos, se existe quem o transporte até que seja coletado ou comercializado, de quanto seria o custo, etc; No momento da seleção do lixo, coloque em um saco garrafas plásticas, vidros, papéis, papelão, latas de metal (alumínio, ferro ou aço) madeira e sucatas metálicas. É importante lavar as garrafas, vidros, latas e outras embalagens que contenham resíduos para não gerar fortes odores, atrair insetos, nem contaminar os outros materiais; As latinhas e garrafas de plástico devem ser amassadas, e as caixas de papelão desmontadas para ocupar menos espaço. Revistas e jornais podem ser amarrados e o restante dos materiais (plástico, vidro, metal) não deve ser misturado; Em outro saco coloque o lixo úmido, proveniente de material orgânico (restos de comida, cascas de frutas e legumes, flores, folhas e galhos de árvores) e o lixo não-reciclável, como absorventes íntimos, guardanapos, algodão e papel higiênico usados; Estipule como será a participação das pessoas: se haverá coleta interna (de apartamento em apartamento) ou se cada participante levará seus materiais para local previamente definido no prédio; Defina a data de início da coleta seletiva e como será a divulgação interna; Certifique-se de que os materiais separados estão sendo encaminhados para a reciclagem, senão todo o esforço da comunidade será em vão. Serviço: COMLURB Companhia Municipal de Limpeza Urbana Tel. (21) Centro de Vigilância Sanitária da Secretaria de Estado de Saúde do Rio de Janeiro Tel. (21)

9 DENGUE A dengue é uma doença transmitida pelo mosquito Aedes Aegypti. Ele é escuro, com listras brancas, menor que um pernilongo. Tem por hábito picar durante o dia e desenvolve em água limpa e parada. Os principais sintomas de dengue são febre alta, dores musculares e nas juntas, dor atrás dos olhos, fortes dores de cabeça, manchas avermelhadas na pele, fraqueza e falta de apetite. A hidratação oral é uma medida importante e deve ser realizada durante todo o período de duração da doença e, principalmente, da febre. A única maneira de evitar a dengue é não deixar o mosquito nascer. Para isso, é imprescindível eliminar os chamados criadouros. Seguem algumas dicas para prevenção nas residências: Lave bem o suporte de garrafão de água mineral no momento da troca; Não acumule água em pratos de vasos de plantas ou xaxins. Na hora de lavar o recipiente, passe um pano grosso ou bucha nas bordas. Substitua a água dos vasos de plantas por areia grossa umedecida; Todo material descartável que acumula água - copos de plástico, latas e tampinhas de garrafa deve ser jogado no lixo; Pneus velhos são um dos lugares preferidos do mosquito da dengue. Por isso, eles devem ser guardados em locais cobertos; Mantenha caixas d água, poços, latões e filtros bem fechados; Mantenha limpas calhas, lajes e piscinas; As garrafas vazias devem ser guardadas de boca para baixo; Lave os bebedouros dos animais com escova ou bucha e esvazie-os à noite, sempre que possível; O lixo caseiro deve estar ensacado e posto à disposição da limpeza urbana nos horários previstos; Misture uma colher de chá de água sanitária com um litro de água e borrife nas plantas. Essa mistura não faz mal à planta e mata o mosquito da dengue; Verifique se todos os ralos da casa estão desentupidos, e se não estiver usando, deixe-os fechados. Serviço: Disque Saúde: Tele-dengue: (21)

10 ELETRICIDADE A eletricidade é imprescindível, mas sabemos que ela pode ser perigosa quando as instalações elétricas estão mal cuidadas ou no caso de imprudência. Pensando neste assunto e com o intuito de ajudar a minimizar estes riscos, seguem algumas dicas sobre os cuidados que devemos ter em relação as instalações elétricas do apartamento. Verifique quando a instalação elétrica do apartamento foi revisada pela última vez. Se este prazo passa de 5 anos, é importante programar uma revisão o mais rápido possível. É provável que esta instalação já tenha alguns pontos que podem colocar a vida das pessoas em risco por um choque elétrico ou incêndio; Se o condomínio tem mais de 10 anos e ainda não sofreu uma avaliação das instalações elétricas, é importante que seja efetuado um diagnóstico completo, que deve ser executado por um profissional habilitado (técnicos ou engenheiros, com registro no CREA) e ter como base as normas técnicas atuais emitidas pela ABNT. O profissional pode detectar falhas e orientar sobre todos os requisitos de segurança e conforto, incluindo as diretrizes para que o condomínio seja beneficiado com economia na implementação e no consumo de energia; Execute as instalações elétricas conforme a norma NBR 5410 da ABNT (Instalações Elétricas de Baixa Tensão), e nunca de forma provisórias ou precárias (gambiarras), evitando sobrecarga da rede e possível curto-circuito; Nunca substitua ou permita que alguém troque os disjuntores e fusíveis por dispositivos de maior valor, sem que os fios sejam substituídos por fios de maior bitola. Este fator pode acarretar uma sobrecarga nos fios podendo causar um incêndio; Se o quadro de distribuição das instalações elétricas possui partes em madeira, substitua imediatamente, pois podem propagar um incêndio. Ao substituir o quadro verifique se ele é de material não combustível e se também não permite o acesso dos usuários as partes metálicas energizadas, como fios, conectores ou parafusos de disjuntores; Dê especial atenção a áreas críticas como cozinha e banheiros, uma vez que nesses locais se encontram dois elementos cuja combinação pode ser perigosa: água e eletricidade; Se um eletrodoméstico dispõe de 3 pinos, significa que necessita ser ligado ao sistema de aterramento, portanto providencie, se já não há a interligação deste equipamento ao terra; Não utilize tomadas múltiplas ou adaptadores do tipo "benjamins", na adequação procure instalar mais tomadas; Verifique se a potência do equipamento está coerente com a capacidade da instalação existente; Nunca utilize o condutor neutro como condutor terra; Quando for executar alguma manutenção na instalação, os dispositivos de proteção (disjuntores) devem estar desligados. Fonte:

11 ELEVADORES Os elevadores são equipamentos extremamente úteis, todavia sua utilização requer cuidados para evitar acidentes. Algumas práticas também são bastante interessantes a fim de economizar energia e manter a boa convivência entre os condôminos. Estude a possibilidade de desligar diariamente e de maneira alternada um dos elevadores no horário de menor movimento e de menor utilização; Não sobrecarregue o elevador, respeitando o número máximo de passageiros indicado na cabine. Além da segurança, você vai evitar danos ou queima do motor; Quando houver dois ou mais elevadores no mesmo hall, instrua os condôminos e empregados a chamarem apenas um elevador e acionar o botão em somente um dos sentidos subir ou descer; Com relação a transporte de cargas, exige-se a regulagem especial do freio e manobras em baixa velocidade; Em caso de incêndio, o elevador não poderá ser utilizado; Se um passageiro ficar preso, o zelador ou alguém responsável deverá entrar em contato urgente com a empresa de manutenção ou o Corpo de Bombeiros informando a situação Somente eles estão habilitados a fazer o resgate; Aguarde a porta da cabine abrir totalmente para depois abrir as portas do pavimento. Também evite se apoiar nas portas durante a viagem; As crianças devem ser orientadas a usar o elevador com segurança, evitando brincadeiras, pulos ou movimentos bruscos; Apertar o botão várias vezes não acelera a chegada do elevador. O mesmo se aplica aos seus botões internos; É interessante que o passageiro que vai descer nos últimos andares se posicione no fundo do elevador, a fim de evitar transtornos aos primeiros a descer; Entrada e saída do elevador. É preciso bom senso para aguardar quem vai sair para depois adentrar. Serviço: CBMERJ - Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro Tels. (21) ou 193 (emergência).

12 GÁS Embora não exista uma lei que obriga a auto vistoria, uma revisão geral nos equipamentos e instalações de gás a fim de evitar acidentes é uma boa alternativa. É necessário checar possíveis vazamentos em todo ponto que exista emenda de tubulação. Os fogões e aquecedores devem ser vistoriados uma vez por ano. Uma coisa é certa: as instalações de gás precisam de acompanhamento permanente. O gás, ao queimar, consome oxigênio. Os locais onde funcionam aparelhos a gás devem dispor de ventilação permanente, ou seja, as janelas ou basculantes devem ser fixos e estar livres de obstáculos que impeçam a renovação do ar no ambiente; Os aquecedores e boilers, além da ventilação permanente, necessitam de uma chaminé para a condução de resíduos ao exterior por terminal externo tipo "T", para evitar o retorno do gás ao interior do ambiente. Uma deficiente saída de produtos da combustão, ou mau funcionamento do aparelho a gás, pode produzir graves riscos de intoxicação (monóxido de carbono), podendo levar à morte; Quando a combustão é correta, a chama não oscila, é silenciosa e de cor azulada. Caso a chama oscile, ou seja, de cor amarelada, indica uma má combustão, que pode ser causada pela falta de conservação do aparelho. Contate o fabricante do seu equipamento ou assistência técnica; A conexão dos fogões à instalação deve ser em tubo flexível metálico. A instalação deve possuir um registro de gás, em local de fácil acesso; Todos os elementos por onde passa o gás em uma instalação: tubulações, uniões e conexões, devem sempre estar em boas condições de conservação; Não utilize as tubulações de gás como suporte de outros objetos, nem submeta as tubulações de gás ao contato com cabos elétricos; Não coloque materiais inflamáveis ou corrosivos próximo às tubulações; Feche o registro de gás após a utilização dos aparelhos, e feche a válvula do medidor de gás caso se ausente de sua residência por vários dias. Serviço: Disque CEG RIO Tel EMERGÊNCIA (24 horas) Tel

13 GARAGEM Muitos condomínios possuem problemas com garagens. Os prédios antigos sofrem com a falta de espaço, enquanto os mais novos possuem vagas mal planejadas, apertadas e cheias de obstáculos. Mas existem soluções que podem sanar, ou pelo menos minimizar esta questão. A vaga de garagem pode ser alugada (desde que oferecida antes aos moradores), caso a Convenção não proíba; Em alguns edifícios é possível aumentar a quantidade de vagas remanejando o espaço existente ou realizando uma reforma. Escavar mais um subsolo ou utilizar estruturas metálicas para ganhar espaço são exemplos; A garagem deve propiciar a visibilidade dos espaços de circulação e manobra, tendo que ser sinalizada as situações de maior risco (curvas e obstáculos, por exemplo). Tudo para dar boas condições para o veículo ter acesso à vaga, além de segurança ao motorista; Os sensores de presença são fundamentais para economia de energia elétrica; A falta de espaço leva muitos síndicos a optarem por acessórios que minimizem danos aos veículos. É o caso de amortecedores de impacto, mantas para revestir colunas e cantoneiras; Há condomínios em que a Convenção determina que a área da garagem seja comum, ou seja, o morador pode estacionar seu veículo onde encontrar vaga; Periodicamente deve-se proceder a pintura das vagas e sua numeração. Placas indicando o limite de velocidade, redutores refletivos e limitadores de vagas valorizam a garagem, além de auxiliar a visibilidade do motorista e garantir sua segurança; Estacione com cautela, respeitando as delimitações da vaga; Cuide do seu carro: Verifique ruídos provocados pelo escapamento ou possíveis vazamentos de óleo, que podem provocar acidentes; Na hora de lavar o carro utilize baldes, nunca mangueiras, para evitar o desperdício.

14 LIMPEZA DE CAIXAS D ÁGUA A caixa d água é um item de maior importância para o condomínio. Sua limpeza deve ser feita a cada seis meses, devido a grande quantidade de insolúveis usados no tratamento da água, que vão se depositando no fundo da caixa d água. Os serviços de vigilância sanitária dos municípios realizam a fiscalização periódica para verificar o estado de limpeza dos reservatórios. A limpeza deve ser feita por empresas especializadas no ramo, que forneçam Certificados e Laudos (como os de Lavagem e Desinfecção das Cisternas e Caixas D'Água, Ordem de Serviço, Laudo Técnico e Análise Bacteriológica), que deverão ser afixados no quadro da portaria, para fiscalização da FEEMA. Não é recomendado que o zelador ou outro funcionário do condomínio execute esse serviço, já que ele não poderá emitir o laudo que a fiscalização exige; No dia marcado para a limpeza a caixa deve estar quase vazia para que não haja desperdício de água; A empresa responsável pela limpeza deve tampar corretamente a caixa d água e colocar um plástico para melhor vedação, evitando assim a entrada de pequenos animais e insetos; Os moradores devem ser notificados com antecedência a respeito do fechamento dos registros e a conseqüente falta d água, sendo informado também a previsão de retorno; Além da limpeza periódica das caixas d'água, é necessário mantê-las sempre tampadas. Um reservatório aberto pode se tornar criadouro do mosquito da dengue (Aedes aegypti) e atrair insetos e outros animais. Com estes dois cuidados básicos, pode-se garantir a boa qualidade da água consumida e evitar a propagação de doenças; É preciso estar atento às condições dos reservatórios. As rachaduras aumentam o risco de contaminação; Procure empresas certificadas pela FEEMA; Do lado de fora da caixa d água deve constar a data da limpeza. Serviço: FEEMA - Fundação Estadual de Engenharia do Meio Ambiente Site: Tel. (21) Fax. (21) /

15 MANUTENÇÃO PREDIAL Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Todavia, um dos maiores vilões desta conservaçãosão os próprios moradores, seguidos dos visitantes e funcionários - seja no dia-a-dia, realizando obras no apartamento sem o devido cuidado ou transportando mudanças. Muito se ouve falar sobre manutenção nos condomínios, entretanto por falta de verbas ou má informação, serviços necessários vão sendo esquecidos. Estes itens auxiliam na organização de um dos pontos mais importantes do condomínio: a sua conservação. Ao preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, deve-se levar em consideração os gastos dos anos anteriores (é claro que emergências acontecem e podem adiar um gasto de manutenção); As mudanças no condomínio devem ser notificadas com antecedência e acompanhadas por um funcionário. Para evitar danos, os elevadores precisam ser forrados; Nem sempre o síndico pode circular pelo prédio. Portanto, se um morador verificar qualquer rachadura ou sinal de má conservação, comunique ao responsável; É necessário a programação antecipada de manutenções e reparos (exceto os trabalhos de emergência); Aprove também em assembleia uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Há muitas maneiras de se verificar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidos pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores ou limites impostos pelo orçamento; Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo que documente as informações e forneça um registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos; Não modifique nenhuma parte externa do apartamento (portas, janelas, varandas) sem aprovação da assembleia.

16 PREVENÇÃO DE INCÊNDIOS A prevenção é a melhor solução para minimizar os riscos de incêndio, que traz prejuízos e perdas irreparáveis. Todos devem manter-se atentos a fim de tornar o edifício o mais seguro possível. Alguns condomínios são obrigados por lei a possuir uma Brigada de Incêndio, que constitui uma das medidas de segurança em edificações; Condôminos e funcionários devem receber treinamento de combate a incêndio, no intuito de saber agir em um possível incidente; A cada três anos os síndicos de prédios residenciais precisam requisitar ao Corpo de Bombeiros o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Síndicos de prédios comerciais solicitam o AVCB a cada dois anos; Não ligue mais de um aparelho elétrico na mesma tomada, pois pode ocorrer um superaquecimento dos fios. Periodicamente faça uma revisão nos fios dos aparelhos e na instalação elétrica; Evite fumar em ambientes fechados como quartos, ou próximo a cortinas. Evite fumar também ao encerar o chão ou lidar com álcool; Não apóie velas sobre caixas de fósforo e materiais combustíveis; Na cozinha não utilize avental de plástico ou blusa de nylon enquanto estiver cozinhando, nem deixe vasilhas de plástico em cima do fogão; Guarde material inflamável e de limpeza em local seguro, arejado, e afastado do fogo; As portas corta-fogo devem resistir ao calor por pelo menos 60 minutos. Elas devem abrir no sentido de saída das pessoas, seu fechamento deve ser completo, além de não poderem ser trancadas nem calçadas com cunhas para mantê-las abertas; A recarga de extintores e a revisão das mangueiras devem ser feitas anualmente. O teste hidrostático (que verifica se o cilindro ainda tem capacidade para ser recarregado) a cada cinco anos. É importante verificar se o acesso aos extintores não está obstruído, se os manômetros indicam pressurização, se o aparelho não apresenta vazamentos e se os bicos e válvulas da tampa estão desentupidos. Recarregue o extintor imediatamente após o uso, ou se for constatado vazamentos. Ao escolher a empresa de recarga solicite o certificado do INMETRO; As baterias que alimentam a iluminação de emergência devem ser instaladas acima do piso e afastadas da parede, em local seco, ventilado e sinalizado; Observe se a mangueira está com os acoplamentos enrolados para fora, facilitando o engate no registro e no esguicho. Fique atento a nós, furos e trechos desfiados ou desgastados; Os alarmes, que devem ser audíveis em todos os setores da área que abrange o sistema de segurança, podem ser manuais ou automáticos. O edifício deve contar com um plano de ação para otimizar os procedimentos de abandono do local quando o alarme for acionado. Serviço: CBMERJ - Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro Tels. (21) ou 193 (emergência).

17 SEGURANÇA CONDOMINIAL Pesquisas constatam que em 90% das ocorrências policiais registradas, o bandido entrou pela porta da frente do edifício. Um bom projeto de segurança, aliado a funcionários bem treinados pode amenizar o problema. Algumas dicas para que todo o condomínio fique em alerta são imprescindíveis. A comunicação é parte fundamental no projeto de segurança do condomínio. De nada adianta um bom projeto, com cercas elétricas, câmeras, interfonia digital e treinamento de funcionários sem a colaboração dos moradores. As normas de segurança devem ser votadas em assembleia, assim o síndico tem poder legal para cobrar postura adequada dos funcionários e moradores; A maior preocupação é com quem está entrando no prédio, se é conhecido ou não. A primeira medida cabível a ser tomada é proibir a entrada de prestadores de serviço; Proteja a guarita. Os vidros devem ser resistentes à bala, e um sistema pode ser instalado para acionar diretamente a polícia ou uma empresa de segurança; Para dificultar o sequestro de funcionários fora do condomínio, adote crachás (que devem ser usados somente no edifício) ao invés de camisas bordadas com o nome do prédio; A lentidão dos portões da garagem aliada ao grande espaço disponível facilita a ação de assaltantes. O recomendável seria o uso de dois portões, chamado gaiola com sistema intertravamento, onde o segundo só abre depois que o primeiro fechou; Os condôminos devem possuir senhas para se comunicar com o porteiro em situações de emergência; Colocar na portaria, em local visível, o telefone do Batalhão mais próximo ao edifício; Orientar os funcionários da portaria a não comentar sobre a rotina do prédio e dos moradores com estranhos (o mesmo vale para as empregadas domésticas), nem abandonar a portaria para prestar serviços particulares aos condôminos; No intuito de integrar a Polícia com a comunidade, toda primeira segunda-feira de cada mês, todos os batalhões do estado realizam nas respectivas unidades um café da manhã. Participe e interaja, a fim de auxiliar no aprimoramento dos serviços prestados pela Corporação. Serviço: Polícia - Tel. 190 Disque Denúncia - Tel. (21)

18 LEGISLAÇÕES Neste segundo capítulo da Cartilha do Síndico 2010, destacamos algumas legislações pertinentes à gestão condominial. manutenção e/ou dá outras providências. Autor: Vereador Luís Carlos Aguiar LEI Nº 3.032, DE 7 DE JUNHO DE 2000 Dispõe sobre a obrigatoriedade de conservação, construção de marquises e muros e Art.1º Fica determinado a obrigatoriedade de conservação e manutenção de marquises e muros, além da construção de muros na frente, nos fundos e laterais de imóveis comerciais, industriais, de filantropia e residenciais em todo Território Municipal. Parágrafo Único. A responsabilidade pela conservação e manutenção será do condomínio, do proprietário e outros na forma definida em lei. Art. 2º As construções e os trabalhos de conservação e manutenção deverão ser realizados por firmas e profissionais autônomos devidamente habilitados, de acordo com o regulamento de licenciamento e fiscalização do Código de Obras do Município do Rio de Janeiro, devendo ser observado o seguinte: I ocorrendo quaisquer tipos de danos pessoais e materiais, individual ou coletivamente, o pagamento da indenização será inteiramente atribuído ao titular e outros discriminados em lei; II O Poder Público deverá efetuar vistorias anuais ou antes, em caso de iminente perigo de acidentes. Art. 3º Caberá ao Poder Executivo exercer, através de seus respectivos Órgãos Competentes, fiscalização e aplicação de sanções de acordo com os termos da Lei Complementar nº 16 de 4 de junho de Parágrafo Único. As pessoas físicas ou entidades jurídicas representativas das comunidades onde ocorre o previsto na presente Lei, encaminharão às autoridades públicas competentes o pedido de providências para que se agilize o seu cumprimento. Art. 4º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Câmara Municipal do Rio de Janeiro, em 7 de junho de GERSON BERGHER Presidente iluminação de dá outras providências. Autor: Vereador Jorge Leite LMRJ nº 2.917, DE 29 DE OUTUBRO DE 1999 Dispõe sobre a obrigatoriedade de instalação de emergência nas edificações que menciona e O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, faço saber que a Câmara Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1º - O licenciamento para construção de prédios comerciais e residenciais multifamiliares no Município do Rio de Janeiro, fica condicionado à previsão de instalação de sistema de iluminação de emergência no interior dos elevadores, escadas de acesso comum, escadas de escape e garagens. Parágrafo único - As luzes do sistema deverão contar com dispositivos para acionamento automático e possuir luminosidade satisfatória para as áreas a que se destinem, com previsão para duração mínima de três horas.

19 LEGISLAÇÕES Art. 2º - O projeto deverá indicar os aspectos técnicos e funcionais indispensáveis ao acionamento do sistema. Art. 3º - O habite-se para as edificações de que trata o art. 1º, somente será concedido após a vistoria e aprovação do sistema de iluminação de emergência pelo órgão competente. Art. 4º - As construções já licenciadas deverão incorporar as exigências contidas na presente Lei a seus projetos, ficando a concessão do habite-se subordinada ao seu atendimento. Art. 5º - As edificações tipificadas no art. 1º já existentes, deverão adequar-se às disposições contidas na presente Lei no prazo máximo de cento e vinte dias. Parágrafo único - O não atendimento das disposições contidas no "caput", importará na aplicação das seguintes penalidades: I - multa de mil e quinhentas Ufir s, para primeira autuação; II - multa de seis mil Ufir s, para reincidência; III - interdição do imóvel. Art. 6º - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Rio de Janeiro, 29 de outubro de 1999 LUIZ PAULO FERNANDEZ CONDE D.O. RIO de Autor: Vereador Ricardo Maranhão LEI N.º DE 28 DE AGOSTO DE 2003 Veda qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores existentes no Município do Rio de Janeiro e dá outras providências. O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, faço saber que a Câmara Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1.º Fica vedada qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social no acesso aos elevadores existentes no Município do Rio de Janeiro. Art. 2.º Fica ainda, estabelecido que o transporte de pessoas se dará pelo chamado elevador social. Parágrafo único. Somente quando estiverem transportando volumes, cargas, ou em serviços de obras ou reparos e em trajes de banho é que as pessoas poderão ser orientadas a utilizar o elevador de serviço. Art. 3.º É obrigatória a colocação de placa contendo a expressão SOCIAL ou de SERVIÇO, conforme o caso, diretamente aplicada ou acima da porta dos elevadores em decorrência do disposto no art. 2º e seu parágrafo único. Art. 4.º Para os objetivos desta Lei, é obrigatório a colocação de placa, de caráter permanente, no interior dos elevadores, contendo a seguinte expressão: LEI nº. Através desta Lei fica vedada qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores existentes neste Município, em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social, podendo os seus infratores responder as sanções criminais na forma da legislação brasileira. Art. 5.º Ficam os responsáveis pelos elevadores, obrigados a colocar as placas a que aludem os arts. 3.º e 4.º desta Lei no prazo de sessenta dias da sua publicação. Art. 6.º Constitui penalidade, sujeitando os seus infratores à multa de dois salários mínimos, a ausência das respectivas placas de que tratam os arts. 3.º e 4.º desta Lei, aumentando para quatro salários mínimos, nos casos de reincidência. Art. 7.º Os padrões e tamanhos das placas de que tratam os arts. 3.º e 4.º desta Lei serão estabelecidos a critério dos responsáveis pelos elevadores, exigindo-se que sejam de tamanho compatível e fácil visibilidade e leitura pelos usuários. Art. 8.º Fica o Poder Executivo autorizado a desenvolver ações de cunho educativo e de combate à qualquer forma de discriminação aqui descritas ou de qualquer outro tipo. Art. 9.º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. CESAR MAIA (publicado no D.O Rio, de 01 de setembro de 2003) O Governador do Estado do Rio de Janeiro LEI Nº 3.728, DE 13 DE DEZEMBRO DE 2001 Obriga a permanência de salva-vidas em piscinas localizadas em clubes e prédios residenciais e dá outras providências

20 LEGISLAÇÕES Faço saber que a Assembléia Legislativa do Estado do Ria de Janeiro decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1 - É obrigatória a permanência de Salva-vidas em piscinas localizadas nos prédios residenciais, de dimensões superiores a 6m x 6m, em hotéis, clubes sociais e esportivos, e nas academias de esportes e ginástica, em território fluminense. Art. 2º - Os condomínios dos prédios cujos administradores não observarem esta Lei estarão sujeitos a pena, primeiramente de advertência e, na reincidência, de multas de (um mil) a (quatro mil) UFIRs. Art. 3 - A não observância da presente Lei por parte dos dirigentes de hotéis, Clubes sociais e esportivos, e academias de esportes e ginásticas, implicará na aplicação de multas aos responsáveis por esses estabelecimentos. 1 - As multas de que trata este artigo serão precedidas de pena de advertência e, posteriormente, de multa pecuniária de (um mil) a (seis mil) UFIRs. 2º - A reincidência implicará no encerramento das atividades dos estabelecimentos referidos neste artigo. Art. 4º - O salva-vidas a que se refere o caput desta Lei deve ser habilitado profissionalmente para as tarefas de que trata, e autorizado pelo Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro. Art. 5º - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, ficando revogadas as disposições contrárias. Rio de Janeiro, 13 de dezembro de ANTHONY GAROTINHO (publicada DOE em: ) PORTARIA MTB Nº 87, DE 28 DE JANEIRO DE 1997 Baixa instruções sobre a execução do Programa de Alimentação do Trabalhador - PAT. MINISTRO DE ESTADO DO TRABALHO, no uso das atribuições que lhe confere o art. 9º do Decreto nº 05, de 14 de janeiro de 1991, que regulamenta a Lei nº 6.321, de 14 de abril de 1976, RESOLVE: I DO OBJETIVO DO PROGRAMA DE ALIMENTAÇÃO DO TRABALHADOR PAT Art. 1º O Programa de Alimentação do Trabalhador PAT, instituído pela Lei nº 6.321, de 14 de abril de 1976, tem por objetivo a melhoria da situação nutricional dos trabalhadores, visando a promover sua saúde e prevenir as doenças profissionais. II DAS PESSOAS JURÍDICAS BENEFICIÁRIAS Art. 2º Para inscrever-se no Programa e usufruir dos benefícios fiscais, a pessoa jurídica interessada deverá requerer, em formulário próprio, à Secretaria de Segurança e Saúde no Trabalho SSST, a sua inscrição, conforme modelo oficial a ser adquirido na Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos ECT. 1º A cópia do formulário e o respectivo comprovante oficial de postagem à SSST deverão ser mantidos nas dependências da pessoa jurídica, matriz e/ou filiais, à disposição da fiscalização. 2º A documentação relacionada aos gastos com o Programa e aos incentivos dele decorrentes será mantida à disposição da fiscalização, de modo a possibilitar seu exame e confronto com os registros contábeis e fiscais exigidos pela legislação pertinente. Art. 3º As pessoas jurídicas beneficiárias poderão incluir no Programa trabalhadores de renda mais elevada, desde que esteja garantido o atendimento da totalidade dos trabalhadores que percebam até 5 (cinco) salários-mínimos, independentemente da duração da jornada de trabalho. Parágrafo único. O benefício concedido aos trabalhadores que percebam até 5 (cinco) salários-mínimos não poderá, sob qualquer pretexto, ter valor inferior àquele concedido aos de renda mais elevada. Art. 4º A participação financeira do trabalhador fica limitada a 20% (vinte por cento) do custo direto do benefício concedido. Art. 5º As pessoas jurídicas beneficiárias que participam do PAT, através de serviços próprios ou de terceiros, deverão assegurar que a refeição produzida ou fornecida contenha o seguinte valor nutritivo, cabendo-lhes a responsabilidade pela fiscalização permanente dessas condições: I refeição menor (desjejum, merenda): deverá conter um mínimo de 300 (trezentas) calorias e 6% (seis por cento) de NDpCAL (relação entre calorias e proteína líquida); II refeição maior (almoço, jantar, ceia): deverá conter um mínimo de (um mil e quatrocentas) calorias e 6% (seis por cento) de NDpCAL (relação entre calorias e proteína líquida). 1º Independentemente da modalidade adotada, a pessoa jurídica poderá oferecer aos seus trabalhadores uma ou mais refeições diárias. 2º Quando a distribuição de gêneros alimentícios constituir benefício adicional àqueles referidos nos incisos I e II deste artigo, os índices de NDpCAL deste complemento poderão ser inferiores a 6% (seis por cento). Art. 6º É vedado à pessoa jurídica beneficiária:

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