Análise de Fundos Imobiliários

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1 Análise de Fundos Imobiliários Janeiro/2013

2 ÍNDICE 1 - O Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário Resumo "Guia de Fundos Imobiliários" Leitura dos Fundos de Investimento Imobiliário AESAPAR FII FII Anhanguera Educacional BB Fundo de de Investimento Imobiliário Progressivo BB Renda Corporativa FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BM Edifício Galeria FII BM Jardim Sul FII FII BTG Pactual Corporate Office Fund FII BTG Pactual Fundo de CRI FII BTG Pactual Fundo de Fundos FII Caixa TRX Logística Renda FII Campus Faria Lima FII CENESP CSHG Brasil Shopping FII CSHG JHSF Prime Offices FII CSHG Real Estate FII CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII FII Cyrela Thera Corporate FII Edifício Almirante Barroso Fator Verità FII FII Floripa Shopping FII GWI Condomínios Logísticos FII Hotel Maxinvest JS Real Estate Multigestão FII Kinea Renda Imobiliária FII FII Max Retail 40 2

3 ÍNDICE Maxi Renda FII Mercantil do Brasil FII FII Parque Dom Pedro Shopping Center FII Presidente Vargas Renda de Escritórios FII FII Rio Bravo Renda Corporativa FII Rio Negro FII Shopping West Plaza FII The One FII Torre Almirante TRX Logística Renda I FII FII VBI FL FII Vila Olímpia Corporate XP Gaia Lote I FII Glossário Disclaimer 57 3

4 O MERCADO DE FIIs O Mercado Imobiliário: Uma visão geral O investimento no mercado imobiliário, presente na carteira de investidores por meio da aquisição e locação de unidades habitacionais de qualquer porte ou pelo desenvolvimento e exploração de grandes propriedades de vocação híbrida, sofreu grande transformação, especialmente nas duas últimas décadas. Hoje é um território bastante acessível e seguro para qualquer poupador de recursos. Os principais fatores para esta transformação são: (1) um esforço regulatório, inicialmente, marcado pelo ano de 1993, a partir da instituição dos Fundos de Investimento Imobiliário; e (2) por um cenário macroeconômico favorável, principalmente pela maior estabilidade econômica que o Brasil vive desde a última década. 1. O que são Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs)? Os FIIs são veículos de investimento que agrupam investidores com o objetivo de aplicar recursos em ativos de cunho imobiliário. Este veículo funciona como um condomínio fechado, de prazo determinado ou indeterminado, em que os investidores se unem a partir de um conjunto de regras e uma política de investimento. No entanto, a saída do investidor deste condomínio se dá apenas pelo encerramento das atividades, amortização de cotas pré-estabelecidas ou pela venda da cota de participação a outro investidor, não sendo permitido o resgate da cota de participação no condomínio. Assim, a rentabilidade para o investidor é dada de duas formas; pela distribuição mensal do resultado trazido pelos ativos do fundo e pela valorização destes ativos que possuem impacto direto no valor da cota do fundo. O condomínio de investimento, FII, possui um administrador que é o agente responsável pelo seu funcionamento e sua manutenção. De maneira direta ou indireta, suas obrigações compreendem: (1) a manutenção de corpo técnico capacitado a analisar e acompanhar os ativos imobiliários; (2) tesouraria, processamento, gestão e controle de títulos e valores mobiliários integrantes da carteira do fundo; (3) custódia de ativos financeiros; (4) escrituração das cotas e (5) auditoria independente a ser realizada no fundo de maneira periódica. O agente administrador deverá ser qualificado para o cumprimento de suas obrigações. Assim, somente bancos múltiplos com carteira de investimento ou de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas, companhias hipotecárias e sociedades corretoras ou distribuidoras de valores mobiliários estão capacitadas a desempenhar tal função. Ainda, os FIIs podem ter suas cotas negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado, o que, além de trazer maior liquidez ao investidor, é também condição obrigatória para que este, quando pessoa física, possa gozar de isenção de imposto de renda nos rendimentos mensais. Isso é melhor explicado na seção de tributação dos FIIs. É importante apontar que toda a operação relacionada a um fundo imobiliário, desde sua autorização de funcionamento, sua constituição e o monitoramento de suas atividades, é de competência da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 2. O que são ativos de cunho imobiliário? Ativo de cunho imobiliário é uma classificação muito pouco restritiva atualmente. Aos Fundos Imobiliários é permitido investimento em qualquer direito real sobre bens imóveis, como um empreendimento imobiliário independentemente de seu estágio de desenvolvimento, até títulos e valores mobiliários de renda fixa ou variável de emissores que possuam atividade principal permitida a um FII. A este universo pertencem: (1) títulos registrados na CVM, como debêntures, notas promissórias, ações, bônus de subscrição; (2) certificados de recebíveis imobiliários (CRI); (3) letras hipotecárias (LH), (4) letras de crédito imobiliário (LCI), (5) ações ou cotas de sociedades de propósito específico (SPE), (6) cotas de fundos de investimento em participações (FIP), (7) cotas de fundo de fundos de investimentos em ações setoriais do mercado imobiliário, (8) cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) e (9) cotas de outros FIIs. 3. Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser classificados em três principais categorias: (i) FIIs de Renda, (ii) FIIs de Desenvolvimento (Co-Incorporação) e (iii) FIIs de Títulos de Lastro Imobiliário. FIIs de Renda Os FIIs de Renda são caraterizados por possuírem participação, ou a totalidade de empreendimentos corporativos, logísticos, shopping centers, entre outros, em sua maioria, já concluídos, que geram renda ao investidor por meio do fluxo de aluguéis recebidos mensalmente. Em sua maioria, as políticas de investimento desses FIIs visam à aquisição de empreendimentos e sua rentabilidade se dá, basicamente, pelos aluguéis percebidos pelo ativo. Estes FIIs estabelecem, preferencialmente, contratos de aluguel de longo prazo, reajustados anualmente por índices de inflação. Desta forma, o risco de vacância no curto prazo é diminuído e o cotista fica protegido por um índice de preços. Podemos inferir, desta forma, que os FIIs de Renda possuem perfil mais conservador. Os FIIs de Renda podem possuir um único imóvel em carteira (FIIs mono ativo), sendo este empreendimento locado para um ou mais inquilinos, ou deter mais de um ativo (FIIs multi ativos), que também poderão ser locados para um ou mais inquilinos, diversificando o seu risco. Estes FIIs podem realizar novas emissões de cotas a fim de adquirir novos ativos, aumentando e diversificando o portfólio. Poucos, ainda, se utilizam da prática de reciclagem do portfólio, realizando a venda de ativos em carteira quando estes apresentam ganhos de valorização e adquirindo novos empreendimentos quando oportunidades subprecificadas são encontradas no mercado imobiliário. 4

5 O MERCADO DE FIIs Por fim, os FIIs de Renda podem possuir imóveis desenvolvidos especificamente para uma determinada empresa, de acordo com as necessidades particulares de infraestrutura. Os fundos Built-to-suit têm contratos de locação de longo-prazo, uma vez que os imóveis são feitos sob medida, detidos pelo FII e locados às empresas, em sua maioria, grandes organizações. No mercado, há FIIs de Renda built-to-suit com contratos de 20 anos. FIIs de Desenvenvolvimento (Co-Incorporação) Os FIIs de Desenvolvimento têm o objetivo de participar da incorporação de empreendimentos imobiliários ou da aquisição de SPEs de mesma intenção, podendo se envolver em todos os processos do desenvolvimento do projeto e realizar lucro com a venda ou locação do empreendimento. Por todas essas características, este tipo de veículo possui maior risco e, consequentemente, podem apresentar maior retorno. Estes FIIs podem receber do incorporador uma renda garantida durante o período de desenvolvimento do projeto e, até mesmo, após a sua conclusão, como forma de atrair os investidores em um momento em que o FII ainda não possui capacidade de gerar receita. A rentabilidade do FII, após a conclusão do empreendimento, dependerá da capacidade da venda ou locação a um valor de mercado competitivo. Após o término do projeto, o FII de Desenvolvimento pode vender seu(s) ativo(s) e se extinguir. No caso de empreendimentos comerciais ou residenciais, as vendas podem ser feitas em etapas e o fundo realizará amortizações conforme o recebimento destes pagamentos, até que a totalidade do empreendimento seja vendido. Quando o objetivo do FII é continuar com a posse do empreendimento, ele pode se tornar um FII de Renda, recebendo normalmente o fluxo de receita dos contratos de locação ou, até mesmo, securitizar os recebíveis futuros, antecipando recursos e reinvestindo em novos projetos. FIIs de Títulos com lastro Imobiliário Os FIIs de Títulos com lastro Imobiliário têm o objetivo de investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI),Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), s de FIIs, SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário. Estes Fundos possuem gestão ativa realizada por um profissional especializado para a constituição de seu portfólio e os frequentes ajustes realizados nele. Os portfólios, de maneira geral, são bastante diversificados, contendo inúmeros títulos, e concentram seus recursos, em sua maioria, em CRIs ou s de FIIs. Vemos como uma vantagem deste tipo de FII o acesso do pequeno investidor aos CRIs, cujo montante mínimo de investimento, quando adquirido fora do veículo FII, é de no mínimo R$ ,00. Ainda, o lucro auferido na venda de cotas no mercado secundário pelo FII é repassado ao cotista sem a tributação de 20% sobre o ganho de capital, uma vez que as receitas do veículo são isentas de tributos quando atendidas as devidas exigências. 4. A tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário e seus Investidores O veículo Fundo Imobiliário é isento de impostos como PIS,COFINS e IR. O IR só incide sobre as receitas financeiras decorrente das aplicações do caixa, desde que o Fundo cumpra com os seguintes requisitos: Distribua, pelo menos, a cada seis meses 95% do seu lucro auferido; Não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio de imóvel pertencente ao Fundo, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada mais de 25% das quotas do Fundo. Tributos PIS/ COFINS IR CSLL TRIBUTAÇÃO FII x Empresa FII 0% 0% 0% Empresa 9,25% sobre Receita 34% sobre o Lucro Líquido 9% sobre o Lucro Líquido Rendimento em CRI, LCI ou s de FIIs 0% 15% a 22,5% sobre ganho de capital Outras Aplicações Financeiras 15% a 22,5% sobre ganho de capital 15% a 22,5% sobre ganho de capital Quanto aos investidores dos FIIs, a tributação incide de tal forma: Pessoa Física: A partir da instituição da Lei /2005, os rendimentos distribuídos pelos FIIs passaram a ser isentos de IR. Isto vale quando as seguintes condições são cumpridas: O FII possua no mínimo 50 investidores e tenha suas cotas negociadas em Bolsa, ou mercado de balcão organizado; O investidor pessoa física não possua 10% ou mais das cotas do Fundo, ou que seus rendimentos não representem 10% dos lucros auferidos pelo FII. Já o ganho de capital auferido por este tipo de investidor na venda de suas cotas no mercado secundário é tributado a uma alíquota de IR de 20%. Pessoa Jurídica: Os rendimentos auferidos por este tipo de investidor incidem uma alíquota de IR de 20% e devem ser incluídos no resultado da empresa para eventuais tributações como, IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. O ganho de capital é também tributado a uma alíquota de IR de 20%. 5

6 O MERCADO DE FIIs Cotista Residente no Exterior: No caso de Cotistas não residentes em Jurisdição de Baixa ou Nula Tributação, os ganhos auferidos na cessão ou alienação, amortização e resgate das s, bem como os rendimentos distribuídos pelo Fundo serão tributados à alíquota de 15% (quinze por cento), exceto no caso de ganhos auferidos na alienação das cotas realizada em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado, os quais podem estar sujeitos a um tratamento específico. Para maiores informações sobre o assunto, aconselhamos que os investidores consultem seus assessores legais. No caso de Cotistas residentes em Jurisdição de Baixa ou Nula Tributação, os ganhos auferidos na cessão ou alienação, amortização e resgate das s e os rendimentos distribuídos pelo Fundo serão tributados de acordo com as regras aplicáveis aos Cotistas residentes no Brasil. TRIBUTAÇÃO DOS COTISTAS DE FIIs Cotista Alíquota IR Rendimento Alíquota IR Ganho de Capital Pessoa Física - com menos de 10% das cotas 0% 20% Pessoa Física - com mais de 10% das cotas 20% 20% Pessoa Jurídica 20% 20% Cotista Residente no Exterior - "Paraíso Fiscal" 0% a 20% 0% a 20% Cotista Residente no Exterior - "Não Paraíso Fiscal" 15% 0%¹ ¹ Quando o FII for listado em Bolsa 5. Investir em imóveis diretamente ou Investir em FIIs? Os FIIs apresentam importantes benefícios em relação ao investimento direto em imóveis, que ajudam a explicar a forte expansão do setor: Benefícios Fiscais à Pessoa Física: Isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos por cotistas de FIIs, ao contrário da tributação incidente em aluguéis recebidos pelo detentor de um imóvel IR com alíquota progressiva de 0% até 27,5%. Diversificação: Por meio de FIIs os investidores diversificam o risco ao investir em diferentes setores como shoppings, indústria, hotéis, imóveis residenciais, etc. O risco de inadimplência também é pulverizado entre diferentes locatários dependendo do veículo escolhido. Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais que possam vir a impactar o valor e rentabilidade dos ativos. Acesso ao Mercado Imobiliário: Os FIIs permitem que pequenos investidores acessem empreendimentos imobiliários, antes fora do alcance, devido ao tamanho do investimento requerido para diferentes perfis de imóveis. O investimento em empreendimentos como shoppings centers ou complexos corporativos era antes inacessível para os pequenos investidores. Como o patrimônio dos FIIs é fragmentado por meio das cotas, hoje, o investimento tornou-se acessível. Administração Especializada: A escolha de imóveis de qualidade e de boas oportunidades de investimento fica a cargo de profissionais competentes e especializados no setor. O investimento em ativos com lastro imobiliário torna-se uma alternativa mais segura para o investidor que não possui experiência neste segmento. Fracionamento e Liquidez: O investidor pode vender no mercado secundário apenas a quantidade de cotas desejadas sem precisar liquidar todo o investimento, como é o caso do investimento direto em imóveis. A venda total ou parcial das cotas pode solucionar a necessidade de capital momentânea do investidor, além de auferir lucro quando há valorização das cotas. Ganhos de Escala: Investindo em FIIs, o pequeno investidor consegue condições semelhantes aos grandes investidores devido ao maior poder de negociação. Praticidade: O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com as obrigações e procedimentos necessários na compra/venda de imóveis tais como certidões, escrituras, etc. 6. Análise de Fundos de Investimento Imobiliário Os FIIs podem ter seus desempenhos avaliados por meio de métricas utilizadas na análise de outros títulos e projetos financeiros, como a TIR e o Dividend Yield. Além dessas usuais métricas, as três principais categorias de FIIs podem ser avaliadas de acordo com critérios próprios, atendendo às especificidades do veículo. Taxa Interna de Retorno (TIR): A taxa interna de retorno é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que o valor presente das despesas seja igual ao valor dos retornos obtidos com o investimento. Ou seja, é a taxa necessária para igualar o valor de um investimento a seus respectivos retornos futuros ou saldos de caixa. Esta taxa permite a comparação entre outros títulos financeiros e projetos. Nos prospectos dos FIIs, encontrados no site da BM&FBovespa ou nos sites das administradoras, pode-se encontrar o estudo de viabilidade do Fundo que contém a TIR do projeto, levando em consideração todos os custos da estruturação do veículo, bem como as receitas e despesas futuras do FII. Os estudos de viabilidade, em sua maioria, consideram um fluxo de caixa de no mínimo 10 anos e a posterior venda do ativo no final do período, com valor calculado sob a premissa do Cap Rate de saída, que, dependendo da estimativa, pode impactar de forma significativa na TIR. 6

7 O MERCADO DE FIIs O Capitalization Rate (Cap Rate) é uma taxa medida entre a receita líquida produzida por um ativo, no caso, o fluxo de aluguel e o seu custo de aquisição, e é muito utilizada no mercado imobiliário para avaliar a compra e venda de empreendimentos. Para o cálculo da TIR, o Cap Rate de saída depende das premissas utilizadas para o crescimento dos alugueis, bem como da valorização do ativo. Ela tem impacto significativo na TIR, uma vez que tais premissas podem ser otimistas demais e não condizer com a realidade futura. Benchmark: Benchmarking é o processo de avaliar e comparar um produto com o outro, por meio de um parâmetro estabelecido pelos administradores e gestores da empresa. O Benchmark, neste caso, é o parâmetro utilizado pelo administrador e/ou gestor do FII para avaliar a performance do veículo. Alguns FIIs determinam um benchmark e tentam performar igual a ele, no objetivo de superá-lo. O investidor, neste caso, pode avaliar se o FII está, ou não, adequado ao seu benchmark. Análise Criteriosa de FIIs de Renda Os FIIs de Renda devem ser analisados sob a perspectiva de seus empreendimentos e locatários. Empreendimento: É de extrema importância a análise do(s) empreendimento(s) que compõe o portfólio do FII, uma vez que ele(s) é(são) a fonte geradora de receita do veículo. Devem-se analisar as características do ativo como a qualidade da incorporação, classificações ( Empreendimento Classe A, Classe AA, Classe AAA...), certificações (Green Building, LEED...) e outras questões como sistemas de tecnologia do empreendimento e segurança. A qualidade do empreendimento é que vai determinar o valor do m² nos contratos de locação e, de certa forma, selecionar o tipo de inquilino. A localização do ativo é também critério relevante na análise de um FII de Renda, uma vez que as regiões possuem valores médios do m² praticados tanto em aquisições como locações. Este critério deve considerar a possibilidade de crescimento e valorização da região, além de possíveis níveis de saturação de ofertas imobiliárias e tendências de locação. A taxa de vacância (proporção entre área não locada e área total disponível para locação) é outro critério a ser levado em consideração no empreendimento. Os históricos de vacância de um empreendimento já maduro podem demonstrar a relação entre as áreas não locadas disponíveis e o comportamento do fluxo de aluguéis. Quando um imóvel apresenta áreas disponíveis não locadas, isto representa uma menor geração de receita do FII, mas também pode representar uma perspectiva de aumento de receita futura, por meio de valores de locação maiores que os atuais. Na maior parte dos casos, o FII tentará locar as áreas disponíveis por um preço maior do que o anterior, respeitando as condições de mercado. Para novos empreendimentos, devem-se analisar as taxas de vacância da região e avaliar o poder de absorção do determinado ativo dado suas características e as condições de mercado. Os históricos de inadimplência do imóvel também podem servir como critério de análise de FIIs de Renda. Determinados empreendimentos possuem históricos relevantes de inadimplência e isto impacta de forma negativa na rentabilidade dos FIIs. No entanto, a inadimplência está fortemente ligada à estabilidade econômica do momento e aos locatários do empreendimento, por isto, este último deve também ter sua análise exclusiva. Locatários: A análise dos locatários do FII é de grande relevância também. Quando este possui apenas um locatário, a capacidade de geração de receita do FII remete, exclusivamente, a ele e a análise deve-se ater a avaliação de seu risco de crédito, dado sua capacidade de gerar caixa, liquidez, alavancagem e outros índices econômico-financeiros da instituição. Alguns locatários possuem rating de agências especializadas que podem servir como análise de crédito. No caso de FIIs com diversos locatários, a análise se torna mais difícil. Alguns FIIs possuem contratos de aluguel com grandes empresas que acabam por tornar a análise de crédito mais viável, no entanto, se os contratos são bastante pulverizados, a análise do FII deve focar na avaliação do empreendimento, suas características e localização, que acabam por determinar o tipo e nível de locatário. Análise Criteriosa de FIIs de Desenvolvimento (Co-Incorporação) Os FIIs de Desenvolvimento (Co-Incorporação) devem ser analisados sob a perspectiva de seus projetos, incorporadores, processos de due-diligence e cronograma da obra. Projeto: O projeto de incorporação é especificado no prospecto do FII e deve ser analisado detalhadamente, para que se entenda o objetivo real do investimento e avaliar se este é adequado ou não. O estudo de viabilidade que consta no prospecto do FII é o documento principal para avaliar se o projeto é consistente e viável, uma vez que o modelo econômico-financeiro resultará em uma taxa interna de retorno (TIR), por meio de premissas macroeconômicas e financeiras estipuladas pelo gestor do projeto, as quais devem ser criteriosamente analisadas. Incorporador: O histórico do incorporador deve ser buscado a fim de revelar seu track-record em projetos de desenvolvimento semelhantes aos do FII em questão. O incorporador possui forte responsabilidade pelo desenvolvimento da obra e seu conhecimento, experiência, capacidade e reputação, estão fortemente ligados ao sucesso do projeto e do investimento. Due-diligence: Os processos de due-diligence possuem importância em qualquer um dos tipos de FIIs, mas, nos de co-incorporação, falhas podem significar o total insucesso do projeto, uma vez que as autorizações necessárias para o início de uma obra e outras exigências legais podem comprometer a conclusão do empreendimento. Desta forma, é muito importante avaliar os processos em questão e se certificar de que tudo esteja regularizado, desde o contrato de compra e venda do terreno até a situação legal dos antigos proprietários. A assessoria jurídica nesta fase é de extrema importância. 7

8 O MERCADO DE FIIs Cronograma da obra: Atentar-se para o cronograma das obras é muito importante na avaliação contínua dos FIIs de co-incorporação. Passado o processo inicial de due-diligence, a fase das obras é o momento em que o risco se eleva por diversos fatores inerentes à execução física do projeto, por isso é importante o acompanhamento. É comum ocorrer atrasos em obras, mas é importante entender o porquê do ocorrido. Alguns FIIs firmam contratos com multas em caso de atraso da obra, protegendo o investidor no atraso do empreendimento em gerar renda. Análise Criteriosa de FIIs de Títulos de Lastro Imobiliário Os FIIs de Títulos de Lastro Imobiliário devem ser analisados sob a perspectiva da seleção dos títulos, tipo de renda e securitizadoras. Seleção dos Títulos: É importante analisar a seção Política de Investimento do prospecto, a qual mostra a forma com que o gestor seleciona os ativos que compõe o portfólio do FII. Nela estarão elencados diversos critérios de seleção, desde concentração de títulos por emissor ou tipo (residencial, comercial, renda fixa, renda variável...) e, no caso dos CRIs, se os mesmos possuem alguma forma de proteção como garantias reais ou cotas subordinadas. Tipo de Renda: Este critério basicamente consiste em avaliar se o FII possui uma receita mais estável, por investir preponderantemente em títulos de renda fixa, ou seja, menor risco e retorno, ou se o veículo aloca seus recursos de forma mais agressiva, em títulos de renda variável, com maior retorno consequentemente. Securitizadoras: Nos FIIs de investimento preponderante em CRIs é importante analisar o histórico da securitizadora. 7. Histórico da Indústria e Regulamentação O ambiente atual dos Fundos Imobiliários foi construído em 10 passos regulatórios, sendo o primeiro em 1993 com a Lei Federal n (25/06/1993), que instituiu a figura dos FIIs e designou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a autorização, regulamentação e fiscalização destes veículos. Em 1997, um passo importante para a indústria foi tomado. Por meio da Lei Federal nº 9.514, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado, trazendo importantes marcos como a alienação fiduciária de imóveis, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). A partir de 1999, esse tema passou por um período de ajustes em sua legislação. Isto ocorreu para que este veículo de investimento, o FII, tivesse, de fato, um caráter atrativo para investidores, dada a importância do setor imobiliário para a economia, e não fosse utilizado apenas como uma estratégia de otimização tributária. Com isto vieram: Lei nº (1999): definindo as regras para distribuição de rendimentos e ganhos de capital para os Fundos Imobiliários, assim como a retenção na fonte de imposto de renda sobre ganhos auferidos por meio de aplicações financeiras em renda fixa e variável; Lei nº (2004): isentando de imposto de renda na fonte a remuneração oriunda dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Credito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH), pelos investidores pessoa física; Lei nº (2005): isentando os rendimentos distribuídos pelos Fundos Imobiliários de imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual para pessoas físicas. No entanto, este benefício depende de algumas regras: (1) que as cotas do respectivo fundo sejam exclusivamente negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado; (2) que o fundo possua no mínimo 50 cotas; e (3) que a pessoa física, possível beneficiada, não possua montante superior a 10% das cotas emitidas ou direito à distribuição de resultado superior a 10% dos resultados do fundo. Por fim, os anos de 2008 e 2009 trouxeram os três principais eventos para a indústria. Primeiramente, com a instrução da CVM de nº 472, que, além de atualizar a legislação dos FIIs e equipará-los a outros veículos também regulados pela CVM, amplia a sua base de investimento. Na sequência, em complemento ao evento de 2008, a Lei nº trouxe a isenção de imposto de renda na fonte aos rendimentos obtidos pelos FIIs em aplicações em CRIs, LHs e LCIs. Por fim, o Conselho Monetário Nacional, por meio de sua resolução nº expandiu a base de investimento das Entidades Fechadas de Previdência Complementar para investimentos em FIIs. Após duas décadas de atividades legislativas, o ambiente de investimento em FIIs tornou-se uma alternativa atrativa para o investidor pessoa física, por conta de (1) incentivos fiscais obtidos, (2) alcance a uma maior diversidade de ativos, (3) maior profissionalização da indústria (4) possibilidade e alinhamento de interesses com investidores qualificados. 8

9 O MERCADO DE FIIs 8. Evolução da Indústria Como reflexo desta evolução do marco regulatório na indústria e da criação de um ambiente de investimento atrativo à pessoa física, o mercado de FIIs ganhou a forma que possui hoje. A começar pelas primeiras cotas negociadas em bolsa, em 1995, do Shopping Guararapes, ativo localizado em Jaboatão dos Guararapes, Pernambuco, e à medida que surgia alguma regra nova, a indústria respondia na sequência. Em 1999, a estreia do Fundo Imobiliário Shopping Higienópolis abriu portas para uma nova etapa com sua primeira emissão no montante de 40 milhões de reais, para aquisição de participação no Shopping Center localizado no bairro de Higienópolis na capital paulista. Logo em seguida, foi lançado o FII Financial Center, com o objetivo de adquirir lajes corporativas e explorar sua locação. Fato relevante sobre estas duas emissões é que a aquisição destas cotas foi feita, em sua maioria, por investidores pessoa física. A partir de 2003, outro fato relevante foi a estreia da negociação de cotas em balcão organizado, exemplificado pelo FII Almirante Barroso, que, naquele ano, concentrou 97% dos 707 negócios realizados nos leilões do ano. Após o advento da Lei nº (2005), que estendeu a isenção de imposto de renda sobre as distribuições mensais ao investidor pessoa física, a indústria ganhou mais robustez. Já em 2006, o montante negociado no mercado secundário, ao longo do ano, aumentou em aproximadamente 88%, enquanto o número de negócios aumentou quase 150%, atingindo R$ 176,1 milhões em negócios. Emissões de FIIs (R$MM) Indústria FIIs Listados Neste período entre o início da aplicação do benefício fiscal à pessoa física até 2008, a indústria obteve um salto muito relevante em seu porte. Houve um crescimento de quase 900% no montante captado até então. Somente no ano de 2008, os FIIs listados foram responsáveis pela captação de R$ 498,5 milhões. Vale ressaltar que este crescimento se deu em meio a um cenário de intensa concorrência no mercado de capitais. Neste mesmo período, especialmente entre os anos de 2007 e 2008, 20 empresas ligadas ao setor imobiliário, sendo elas construtoras, incorporadoras, ou retentoras de ativos imobiliários ingressaram na bolsa de valores, com uma captação de aproximadamente R$ 12 bilhões. Montante Negociado na BM&FBOVESPA (R$MM) jul-05 mar-06 nov-06 jul-07 mar-08 nov-08 jul-09 mar-10 nov-10 jul-11 Dando sequência a este ritmo de expansão, em 2009 e 2010, o mercado de FIIs atingiu patamares ainda maiores, terminando 2011 com R$ 4,10 bilhões em volume de emissão, dos quais R$ 3,10 bilhões foram listados em bolsa. A indústria alcançou aproximadamente R$ 8 bilhões de valores de capitalização, quase dobrando o saldo final do ano de Até setembro de 2012, a indústria contava com 84 FIIs listados na BM&FBovespa representando mais de R$ 20 bilhões em valor de mercado. 9

10 O MERCADO DE FIIs 9. Tamanho e Perfil A indústria de fundos imobiliários, em razão de seu apelo para a participação de pessoas físicas, reflete muito do comportamento deste investidor em seu perfil. Desta forma, é possível observar um racional de investimento nos fundos, muito semelhante ao que é praticado nos investimentos imobiliários diretos. A fotografia apresentada pela indústria, ao término do último exercício explica a razão desta influência, aproximadamente 72% do mercado investidor em FIIs é composto por pessoas físicas. Perfil do Investidor 3% 3% 3% 1% Pessoas Físicas 9% Fundos de Investimento Pessoas ligadas à emissora 10% Investidores Estrangeiros 72,0% Previdência Privada Pessoas Jurídicas Fonte: Uqbar Outros Após meia década de franco desenvolvimento, o mercado de fundos ainda traz um cenário estático no que tange a diversidade de produtos ofertados. Ao término de 2010, cerca de 91% dos FIIs possuíam como foco da política de investimento a aquisição de bens imóveis, sendo a principal finalidade deste tipo de ativo a distribuição de renda periódica e constante. Perfil do Fundo Imobiliário 2,1% 1,7% 1,3% 0,5% 2,6% 2,4% 16,2% 18,0% Fonte: Uqbar 55,0% 0,0% Escritórios Diversificado Varejo - Shopping Centers Escolar Residencial Logística Hospitalar Hospedagem Varejo - Lojas Individuais Varejo - Galerias Apesar deste reflexo do comportamento de investidores pessoa física no perfil da indústria, uma das grandes vantagens do investimento imobiliário, por meio de FIIs, é observada na base de ativos investidos. Cerca de 71% dos recursos dos fundos que investem em bens imóveis, possui como ativo alvo imóveis comerciais como escritórios e shopping centers. O acesso ao investimento direto neste tipo de bens imóveis seria praticamente impossível para boa parte dos investidores pessoa física, pois o investimento é muito superior a uma unidade residencial investimento imobiliário padrão. 10

11 RESUMO FII Valorização Dezembro Tabela Resumo DY¹ Índice FII XP Valorização + Yield Giro Dezembro Vol. Méd. Diário R$(mil)² DY (12M) AESAPAR FII 4,05% 0,72% 4,77% 6,55% R$ 328 8,65% FII Anhanguera Educacional 5,64% 0,65% 6,29% 0,60% R$ 35 7,76% BB FII Progressivo 11,75% 0,51% 12,26% 0,47% R$ 172 6,64% BB Renda Corporativa -4,11% 0,18% -3,93% 1,35% R$ 118 2,87% BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental T. 1,78% 0,75% 2,53% 2,05% R$ 228 9,03% BM Edifício Galeria FII -4,67% 0,73% -3,94% 0,91% R$ 472 9,46% BM Jardim Sul FII 2,50% 0,65% 3,15% 1,26% R$ 596 7,75% FII BTG Pactual Corporate Office Fund 1,79% 0,54% 2,33% 3,73% R$ ,42% FII BTG Pactual Fundo de CRI 3,69% 0,54% 4,24% 3,14% R$ 307 9,89% FII BTG Pactual Fundo de Fundos 10,43% 0,69% 11,11% 6,57% R$ ,53% FII Caixa TRX Logística Renda -0,68% 0,71% 0,03% 1,60% R$ 55 6,98% FII Campus Faria Lima -0,87% 0,68% -0,19% 1,08% R$ 116 8,26% FII Cenesp 6,96% 0,75% 7,71% 0,51% R$ 299 7,69% CSHG Brasil Shopping FII 0,94% 0,61% 1,55% 1,01% R$ ,37% CSHG JHSF Prime Offices FII 7,77% 0,61% 8,37% 0,45% R$ 106 6,90% CSHG Real Estate FII 3,25% 0,64% 3,88% 2,42% R$ ,36% CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII 10,36% 1,39% 11,75% 1,49% R$ 101 9,88% FII Cyrela Thera Corporate 2,99% 0,70% 3,68% 0,63% R$ 71 8,34% FII Edifício Almirante Barroso 13,11% 2,71% 15,82% 0,47% R$ 144 5,80% Fator Verità FII 6,51% 0,90% 7,41% 5,52% R$ 98 10,61% FII Floripa Shopping -0,34% 0,95% 0,60% 6,56% R$ ,61% FII GWI Condomínios Logísticos FII 3,56% 0,49% 4,05% 1,30% R$ 229 6,24% FII Hotel Maxinvest 10,38% 0,88% 11,26% 1,67% R$ 230 9,35% JS Real Estate Multigestão FII -1,08% 0,68% -0,40% 1,20% R$ 262 7,70% Kinea Renda Imobiliária FII 8,89% 0,39% 9,28% 3,00% R$ ,70% FII Max Retail 5,94% 0,51% 6,45% 0,83% R$ 67 7,83% Maxi Renda FII 2,80% 0,94% 3,75% 6,75% R$ ,87% Mercantil do Brasil FII 0,01% 0,71% 0,72% 1,91% R$ 89 8,24% FII Parque Dom Pedro Shopping Center 2,54% 0,57% 3,11% 0,59% R$ 156 6,98% FII Presidente Vargas 1,72% 0,65% 2,37% 1,35% R$ 170 7,25% Renda de Escritórios FII 1,57% 0,87% 2,45% 1,09% R$ 86 7,13% FII Rio Bravo Renda Corporativa 1,62% 0,59% 2,21% 1,04% R$ 95 7,15% FII Rio Negro 4,58% 0,77% 5,35% 7,13% R$ 987 8,64% FII Shopping West Plaza 12,62% 0,38% 13,00% 2,68% R$ ,58% FII The One 4,02% 0,20% 4,22% 4,52% R$ 129 2,34% FII Torre Almirante 7,73% 0,58% 8,31% 0,75% R$ 108 7,11% TRX Logística Renda FII 4,03% 0,69% 4,73% 1,87% R$ 119 7,64% VBI FL 4440 FII -0,51% 0,66% 0,15% 2,57% R$ 564 7,96% FII Vila Olímpia Corporate 0,75% 0,65% 1,41% 1,74% R$ 179 7,69% XP Gaia Lote I FII 0,60% 0,66% 1,26% 7,65% R$ 568 9,44% Média 3,87% 0,71% 4,58% 2,45% R$ 410 7,87% 1,40 Índice FII XP Índice IBOV Índice CDI 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 dez-12 Índice FII XP: Índice de Fundo de Investimento Imobiliário desenvolvido pela XP Investimentos com base em uma Carteira que contém os 40 Fundos de Investimento Imobiliário descritos neste Guia. Calculado pela valorização da de cada um dos FIIs, ponderado pela representatividade de seu Valor de Mercado na Carteira. ¹ Rendimento referente ao mês de dezembro dos FIIs: AESAPAR, BB FII Progresivo, BB JHSF Cidade Jardim, BB Renda Corporativa, BM Edifício Galeria, BM Jardim Sul, BTG Pactual Corporate Office, BTG Pactual Fundo de CRI, BTG Pactual Fundo de Fundos Caixa TRX Logística Renda, CSHG Brasil Shopping, CSHG Real Estate, CSHG Recebíveis Imobiliários, CSHG JHSF Prime Offices, Ed. Almirante Barroso, Fator Verità, Floripa Shopping, Hotel Maxinvest, JS Real Estate Multigestão, Kinea Renda Imobiliária, Maxi Renda, Mercantil do Brasil, Parque Dom Pedro Shopping, Penda de Escitórios, Rio Bravo Renda Corp, Rio Negro, Torre Almirante, VBI FL 4440, Vila Olímpia Corporate e XP Gaia Lote I ¹ Rendimento referente ao mês de outubro dos FIIs: Cenesp, Campus Faria Lima, GWI Condomínios Logísticos, Max Retail, Presidente Vargas, Shopping West Plaza e TRX Logística ² Volume médio diários dos últimos três meses 11

12 RESUMO Valorização Dezembro DY FII Edifício Almirante Barroso FII Shopping West Plaza BB FII Progressivo FII BTG Pactual Fundo de Fundos FII Hotel Maxinvest CSHG Recebíveis Imobiliários Kinea Renda Imobiliária FII CSHG JHSF Prime Offices FII FII Torre Almirante FII Cenesp Fator Verità FII FII Max Retail FII Anhanguera Educacional FII Rio Negro AESAPAR FII TRX Logística Renda FII FII The One FII BTG Pactual Fundo de CRI FII GWI Condomínios Logísticos CSHG Real Estate FII FII Cyrela Thera Corporate Maxi Renda FII FII Parque Dom Pedro Shopping BM Jardim Sul FII FII BTG Pactual Corporate Office BB Votorantim JHSF Cidade FII Presidente Vargas FII Rio Bravo Renda Corporativa Renda de Escritórios FII CSHG Brasil Shopping FII FII Vila Olímpia Corporate XP Gaia Lote I FII Mercantil do Brasil FII FII Floripa Shopping VBI FL 4440 FII FII Caixa TRX Logística Renda FII Campus Faria Lima JS Real Estate Multigestão FII BB Renda Corporativa BM Edifício Galeria FII 13,11% 12,62% 11,75% 10,43% 10,38% 10,36% 8,89% 7,77% 7,73% 6,96% 6,51% 5,94% 5,64% 4,58% 4,05% 4,03% 4,02% 3,69% 3,56% 3,25% 2,99% 2,80% 2,54% 2,50% 1,79% 1,78% 1,72% 1,62% 1,57% 0,94% 0,75% 0,60% 0,01% -0,34% -0,51% -0,68% -0,87% -1,08% -4,11% -4,67% FII Edifício Almirante Barroso CSHG Recebíveis Imobiliários FII Floripa Shopping Maxi Renda FII Fator Verità FII FII Hotel Maxinvest Renda de Escritórios FII FII Rio Negro BB Votorantim JHSF Cidade FII Cenesp BM Edifício Galeria FII AESAPAR FII FII Caixa TRX Logística Renda Mercantil do Brasil FII FII Cyrela Thera Corporate TRX Logística Renda FII FII BTG Pactual Fundo de Fundos FII Campus Faria Lima JS Real Estate Multigestão FII VBI FL 4440 FII XP Gaia Lote I FII FII Presidente Vargas FII Anhanguera Educacional FII Vila Olímpia Corporate BM Jardim Sul FII CSHG Real Estate FII CSHG Brasil Shopping FII CSHG JHSF Prime Offices FII FII Rio Bravo Renda Corporativa FII Torre Almirante FII Parque Dom Pedro Shopping FII BTG Pactual Fundo de CRI FII BTG Pactual Corporate FII Max Retail BB FII Progressivo FII GWI Condomínios Logísticos Kinea Renda Imobiliária FII FII Shopping West Plaza FII The One BB Renda Corporativa 1,39% 0,95% 0,94% 0,90% 0,88% 0,87% 0,77% 0,75% 0,75% 0,73% 0,72% 0,71% 0,71% 0,70% 0,69% 0,69% 0,68% 0,68% 0,66% 0,66% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,64% 0,61% 0,61% 0,59% 0,58% 0,57% 0,54% 0,54% 0,51% 0,51% 0,49% 0,39% 0,38% 0,20% 0,18% 2,71% 12

13 RESUMO Valorização Dezembro + DY DY (12M) FII Edifício Almirante Barroso FII Shopping West Plaza BB FII Progressivo CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII FII Hotel Maxinvest FII BTG Pactual Fundo de Fundos Kinea Renda Imobiliária FII CSHG JHSF Prime Offices FII FII Torre Almirante FII Cenesp Fator Verità FII FII Max Retail FII Anhanguera Educacional FII Rio Negro AESAPAR FII TRX Logística Renda FII FII BTG Pactual Fundo de CRI FII The One FII GWI Condomínios Logísticos FII CSHG Real Estate FII Maxi Renda FII FII Cyrela Thera Corporate BM Jardim Sul FII FII Parque Dom Pedro Shopping BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Renda de Escritórios FII FII Presidente Vargas FII BTG Pactual Corporate Office Fund FII Rio Bravo Renda Corporativa CSHG Brasil Shopping FII FII Vila Olímpia Corporate XP Gaia Lote I FII Mercantil do Brasil FII FII Floripa Shopping VBI FL 4440 FII FII Caixa TRX Logística Renda FII Campus Faria Lima JS Real Estate Multigestão FII BB Renda Corporativa BM Edifício Galeria FII 15,82% 13,00% 12,26% 11,75% 11,26% 11,11% 9,28% 8,37% 8,31% 7,71% 7,41% 6,45% 6,29% 5,35% 4,77% 4,73% 4,24% 4,22% 4,05% 3,88% 3,75% 3,68% 3,15% 3,11% 2,53% 2,45% 2,37% 2,33% 2,21% 1,55% 1,41% 1,26% 0,72% 0,60% 0,15% 0,03% -0,19% -0,40% -3,93% -3,94% Maxi Renda FII FII Floripa Shopping Fator Verità FII FII Shopping West Plaza FII BTG Pactual Fundo de CRI CSHG Recebíveis Imobiliários FII BTG Pactual Fundo de Fundos BM Edifício Galeria FII XP Gaia Lote I FII FII Hotel Maxinvest BB Votorantim JHSF Cidade AESAPAR FII FII Rio Negro FII Cyrela Thera Corporate FII Campus Faria Lima Mercantil do Brasil FII VBI FL 4440 FII FII Max Retail FII Anhanguera Educacional BM Jardim Sul FII JS Real Estate Multigestão FII FII Cenesp FII Vila Olímpia Corporate TRX Logística Renda FII CSHG Brasil Shopping FII CSHG Real Estate FII FII Presidente Vargas FII Rio Bravo Renda Corporativa Renda de Escritórios FII FII Torre Almirante FII Caixa TRX Logística Renda FII Parque Dom Pedro Shopping CSHG JHSF Prime Offices FII BB FII Progressivo FII BTG Pactual Corporate FII GWI Condomínios Logísticos FII Edifício Almirante Barroso Kinea Renda Imobiliária FII BB Renda Corporativa FII The One 11,87% 11,61% 10,61% 10,58% 9,89% 9,88% 9,53% 9,46% 9,44% 9,35% 9,03% 8,65% 8,64% 8,34% 8,26% 8,24% 7,96% 7,83% 7,76% 7,75% 7,70% 7,69% 7,69% 7,64% 7,37% 7,36% 7,25% 7,15% 7,13% 7,11% 6,98% 6,98% 6,90% 6,64% 6,42% 6,24% 5,80% 4,70% 2,87% 2,34% 13

14 RESUMO Giro Vol. Méd. Diário R$(mil) XP Gaia Lote I FII 7,65% FII BTG Pactual Corporate Office R$ FII Rio Negro 7,13% Kinea Renda Imobiliária FII R$ Maxi Renda FII 6,75% CSHG Real Estate FII R$ FII BTG Pactual Fundo de Fundos 6,57% FII BTG Pactual Fundo de Fundos R$ FII Floripa Shopping 6,56% CSHG Brasil Shopping FII R$ AESAPAR FII 6,55% FII Rio Negro R$ 987 Fator Verità FII 5,52% Maxi Renda FII R$ 881 FII The One 4,52% BM Jardim Sul FII R$ 596 FII BTG Pactual Corporate Office 3,73% XP Gaia Lote I FII R$ 568 FII BTG Pactual Fundo de CRI 3,14% VBI FL 4440 FII R$ 564 Kinea Renda Imobiliária FII 3,00% BM Edifício Galeria FII R$ 472 FII Shopping West Plaza 2,68% AESAPAR FII R$ 328 VBI FL 4440 FII 2,57% FII BTG Pactual Fundo de CRI R$ 307 CSHG Real Estate FII 2,42% FII Cenesp R$ 299 BB Votorantim JHSF Cidade 2,05% JS Real Estate Multigestão FII R$ 262 Mercantil do Brasil FII 1,91% FII Hotel Maxinvest R$ 230 TRX Logística Renda FII 1,87% FII GWI Condomínios Logísticos FII R$ 229 FII Vila Olímpia Corporate 1,74% BB Votorantim JHSF Cidade R$ 228 FII Hotel Maxinvest 1,67% FII Vila Olímpia Corporate R$ 179 FII Caixa TRX Logística Renda 1,60% BB FII Progressivo R$ 172 CSHG Recebíveis Imobiliários 1,49% FII Presidente Vargas R$ 170 FII Presidente Vargas 1,35% FII Parque Dom Pedro Shopping R$ 156 BB Renda Corporativa 1,35% FII Floripa Shopping R$ 153 FII GWI Condomínios Logísticos 1,30% FII Edifício Almirante Barroso R$ 144 BM Jardim Sul FII 1,26% FII Shopping West Plaza R$ 141 JS Real Estate Multigestão FII 1,20% FII The One R$ 129 Renda de Escritórios FII 1,09% TRX Logística Renda FII R$ 119 FII Campus Faria Lima 1,08% BB Renda Corporativa R$ 118 FII Rio Bravo Renda Corporativa 1,04% FII Campus Faria Lima R$ 116 CSHG Brasil Shopping FII 1,01% FII Torre Almirante R$ 108 BM Edifício Galeria FII 0,91% CSHG JHSF Prime Offices FII R$ 106 FII Max Retail 0,83% CSHG Recebíveis Imobiliários BC R$ 101 FII Torre Almirante 0,75% Fator Verità FII R$ 98 FII Cyrela Thera Corporate 0,63% FII Rio Bravo Renda Corporativa R$ 95 FII Anhanguera Educacional 0,60% Mercantil do Brasil FII R$ 89 FII Parque Dom Pedro Shopping 0,59% Renda de Escritórios FII R$ 86 FII Cenesp 0,51% FII Cyrela Thera Corporate R$ 71 FII Edifício Almirante Barroso 0,47% FII Max Retail R$ 67 BB FII Progressivo 0,47% FII Caixa TRX Logística Renda R$ 55 CSHG JHSF Prime Offices FII 0,45% FII Anhanguera Educacional R$ 35 14

15 AESAPAR FII Ativo Participantes Custos Código AEFI11 Coodernador Líder XP Investimentos Tx. Adm.¹ 0,17%a.a. Preço (28/12) R$ 119,80 Gestor XP Gestão Tx. Gestão¹ 0,20%a.a. Valor de Mercado R$ 90,15MM Administrador Citibank Tx. Perfomance Não há Data IPO dez/11 Consultor Não há Tx. Consultor Não há Emissão ¹ Sobre o PL do Fundo. R$ 75,25MM Atuação Geográfica Valorização Volume R$ (mil) Período Preço TIR (%a.a.) Desde a Emissão 19,80% Preço 96,65 36% 1 Semana 1,18% ,41 39% 1 Mês 4,05% ,15 37% 12 Meses 30,70% ,97 43% ,89 47% 108 Liquidez ,18 18% Vol. Méd. Diário R$ 328 (mil) ,89 21% Giro Mensal 6,55% ,32 28% Presença Pregão 100% 113,10 44% 115,14 58% ¹ Análise considerando aquisição da pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$119,80 Receita Garantida Sim Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³ Rendimento R$ DY Vencimento Dez/ ,32% 150% 193% 1,00 Benchmark NTNB-17 0,90 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 1,50% 110 9,38% 136% 175% 0,80 1,20% 115 8,97% 130% 168% 0,70 0,60 0,90% 120 8,60% 125% 161% 0,50 0,40 Último R$ 0,86 0,60% 125 8,26% 120% 154% 0,20 DY Dezembro 0,72% 0,30% 130 7,94% 115% 148% 0,10 0,00 Acumulado no Ano 8,65% 0,00% 135 7,64% 111% 143% Últimos 12 Meses 8,65% 140 7,37% 107% 138% % do CDI Liq. 12(M) 161,72% 145 7,12% 103% 133% ¹ Yield Anual - Considerando o último rendimento. ³ Considerando IR de 22,5% ,88% 100% 129% ² Considerando CDI de 6,90% a.a. O Fundo tem por objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo por meio da aquisição, construção e/ou eventual adaptação de ativos imobiliários para posterior locação à empresa Anhanguera Educacional Ltda. (AELTDA), celebrando Contratos Atípicos de Locação com a empresa e controladora (AESAPAR) Não é objeto direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda de ativos imobiliários e sim remunerar o Cotista pela valorização dos imóveis, principalmente, por meio da locação à AELTDA. Anhanguera Educacional é a maior empresa de capital aberto do setor de educação no Brasil. A instituição possui mais de 70 campi localizados em todo o Brasil. Seu público-alvo é composto por adultos de classe média e baixa. Uma das características importantes do Fundo são os Contratos de Pagamento de Prêmio de Locação firmados entre a empresa e o AELTDA, com o intuito de assegurar a remuneração dos Cotistas. O prazo do contrato é de 15 anos e ele garante uma receita mensal paga pela AELTDA, gerando uma remuneração líquida ao Cotista correspondente à 0,85%a.m sobre o valor emissão. 0,90 0,30 Segundo o último Relatório de Andamento das Obras, em 22 de novembro, ambos os empreendimentos continuavam em fase de licenciamento visando à obtenção da aprovação legal e alvará de construção com as Prefeituras de Campinas e Cuiabá. A conclusão de todo o processo de licenciamento está estimada em 24 meses no Imóvel Campinas e 12 meses no Imóvel Cuiabá. Apesar do atraso nos processos de licenciamento, os contratos de aluguel já estão vigentes, não havendo risco de custos de obras adicionais para o Fundo, bem como risco de performance da Anhanguera Educacional. Em fevereiro de 2013, será realizado o primeiro reajuste dos contratos de locação com base no IPCA. Em dezembro, as cotas valorizaram 4,05%, seguindo a alta de 1,07% do mês anterior. O volume negociado continuou estável e o índice de giro foi de 6,55%. dez-12 15

16 FII ANHANGUERA EDUCACIONAL Ativo Participantes Custos Código FAED11B Coodernador Líder Banco Ourinvest Tx. Adm.¹ 0,30%a.a. Preço (28/12) R$ 159,50 Gestor - Tx. Gestão - Valor de Mercado R$ 82,6MM Administrador BTG Pactual Tx. Perfomance Não há Data IPO dez/09 Consultor Não há Tx. Consultor - Emissão ¹ Sobre o PL do Fundo. R$ 53,2MM Atuação Geográfica Valorização Volume R$ (mil) Período Preço TIR (%a.a.) Desde a Emissão 59,50% 250 Preço ,15 45% 1 Semana 1,27% 119,41 44% Mês 5,64% 123,64 43% 12 Meses 37,96% ,98 44% ,61 52% Liquidez 129,93 51% Vol. Méd. Diário R$ 35 (mil) 133,38 52% Giro Mensal 0,60% ,92 13% Presença Pregão 100% 173,72-26% 152,97 33% 150,99 76% ¹ Análise considerando aquisição da pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$159,50. Receita Garantida Não Rendimento R$ DY Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³ Vencimento ,37% 179% 231% Benchmark - 1,50% ,31% 149% 193% 1,20 1,00 1,20% 130 9,52% 138% 178% 0,80 0,90% 150 8,25% 120% 154% 0,60 Último R$ 1,04 0,60% 160 7,73% 112% 145% DY Dezembro 0,65% 0,20 0,30% 165 7,50% 109% 140% 0,00 Acumulado no Ano 7,76% 0,00% 170 7,28% 105% 136% Últimos 12 Meses 7,76% 175 7,07% 102% 132% % do CDI Liq. 12(M) 145,09% 180 6,87% 100% 129% ¹ Yield Anual - Considerando o último rendimento. ³ Considerando IR de 22,5% ,69% 97% 125% ² Considerando CDI de 6,90% a.a. 0,40 dez-12 O objetivo do Fundo é adquirir terrenos, imóveis comerciais ou de direitos reais a eles relativos, para o desenvolvimento, ampliação e exploração mediante locação para o Grupo Anhanguera Educacional. A instituição de ensino firmará com o Fundo, contratos de locação de longo prazo e/ou arrendamento dos bens imóveis adquiridos. Atualmente, o Fundo detém 100% de três imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera Educacional S.A, por meio de operação de Sale & Lease Back (venda e retro arrendamento), localizados nos municípios de Taboão da Serra, Leme e Valinhos, todos no estado de São Paulo. Os dois empreendimentos são campi universitários que sediam mais de dez cursos de graduação cada, e também centros de educação à distância, já o empreendimento em Valinhos abriga a sede administrativa da Anhanguera e a presidência do grupo. Em dezembro, os três contratos vigentes foram reajustados pelo IPCA, o que irá impactar de forma positiva nas próximas distribuições. O contrato do imóvel que abriga o Campus de Taboão da Serra vence em dezembro de 2024 e o do Leme em janeiro de Já o contrato do imóvel que abriga a sede administrativa da Anhanguera, que representa 16,6% da receita do Fundo, vence em janeiro de 2014, o que configura maior risco de vacância ao Fundo. No mercado secundário, as cotas valorizaram 5,64% em dezembro. 16

17 BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO Ativo Participantes Custos Atuação Geográfica Código BBFI11B Coodernador Líder BB Investimentos Tx. Adm.¹ 5,10%a.m. Preço (28/12) R$ 4.480,00 Gestor Não há Tx. Gestão - Valor de Mercado R$ 582,4MM Administrador CEF Tx. Perfomance Não há Data IPO dez/04 Consultor Não há Tx. Consultor - Emissão R$ 130,0MM ¹ Sobre a receita total mensal do Fundo. Desde a Emissão 348,00% 800 Volume R$ (mil) 3584,03 32% 1 Semana -2,59% Preço ,28 23% Mês 11,75% ,51 17% 12 Meses 24,77% ,61 25% ,47 44% Liquidez ,25 49% Vol. Méd. Diário R$ 172 (mil) ,79 56% Giro Mensal 0,47% ,63 29% Presença Pregão 95% 4097,68 43% 3906,78 92% 4009,09 148% ¹ Análise considerando aquisição da pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$4.480,00. Receita Garantida Não Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³ Vencimento - Rendimento R$ DY ,73% 431% 556% Benchmark N/D ,87% 215% 278% 35,00 1,50% 30, ,50% 123% 159% 1,20% 25, ,43% 108% 139% Último R$ 23,01 20,00 0,90% ,08% 103% 132% DY Dezembro 0,51% 15,00 0,60% 10, ,91% 100% 129% Acumulado no Ano 6,64% 0,30% 5, ,76% 98% 126% Últimos 12 Meses 6,64% 0,00 0,00% ,61% 96% 124% % do CDI Liq. 12(M) 124,11% ,46% 94% 121% ,33% 92% 118% ¹ Yield Anual - Considerando os últimos rendimentos. ² Considerando CDI de 6,90% a.a. ³ Considerando IR de 22,5%. dez-12 O BB FII Progressivo adquiriu e realiza a gestão dos imóveis Edifício Sede I, localizado em Brasília, e do Centro Administrativo do Andaraí (um bloco de edifícios administrativos interligados), localizado no Rio de Janeiro. Ambos são locados ao Banco do Brasil. Os rendimentos do Fundo são provenientes dos valores recebidos pela locação dos imóveis ao BB, reajustados pelo IGP-M anualmente. Os contratos de locação são de 10 anos e vencem em dezembro de 2014, sendo prorrogáveis por igual período. Em 20 de dezembro, a proposta apresentada pelo Banco do Brasil para a revisão dos contratos de locação dos imóveis foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas. Os valores foram fixados em R$ ,00 para o imóvel "Centro Administrativo do Andaraí" e em R$ ,00 para o imóvel "Edifício Sede I". Estes valores são maiores do que a primeira proposta feita pelo BB em novembro de 2012, a qual era de R$ ,00 para o imóvel "Centro Administrativo do Andaraí" e de R$ ,00 para o imóvel "Edifício Sede I". Isso impactará positivamente a distribuição de rendimentos do Fundo nos próximos meses. No entanto, A CEF não divulgou o percentual equivalente de reajuste e nem o valor atual pago de aluguel pelo Banco do Brasil. Em dezembro, as cotas valorizaram 11,75%. 17

18 BB RENDA CORPORATIVA FII Ativo Participantes Custos Código BBRC11 Coodernador Líder BB Investimentos Tx. Adm.¹ 0,60%a.a. Preço (28/12) R$ 113,00 Gestor Não há Tx. Gestão - Valor de Mercado R$ 179,7MM Administrador Votorantim Asset Tx. Perfomance Não há Data IPO jun/11 Consultor Cushman&Wakefield Tx. Consultor² - Emissão R$ 159,0MM ¹ Sobre o PL do Fundo. ² Inclusa na Taxa de Administração. Atuação Geográfica Desde a Emissão 13,00% 400 Volume R$ (mil) 126,21-9% 1 Semana 0,00% Preço ,97-7% Mês -4,11% 119,83-5% 12 Meses -7,89% ,81-7% 117,71-4% Liquidez ,23 1% Vol. Méd. Diário R$ 118 (mil) 111,44 5% Giro Mensal 1,35% ,49-22% Presença Pregão 100% 120,60-24% 110,58 15% 117,84-47% ¹ Análise considerando aquisição da pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$113,00. Receita Garantida Não Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³ Vencimento - Rendimento R$ DY 100 3,24% 47% 61% Benchmark 4 9,1%a.a. 1,20 1,12 1,80% 105 3,09% 45% 58% 1,00 1,50% 110 2,95% 43% 55% 0,80 1,20% 115 2,82% 41% 53% 0,60 Último R$ 0,20 0,39 0,90% 120 2,70% 39% 50% 0,35 0,40 DY Dezembro 0,18% 0,21 0,22 0, ,66% 38% 50% 0,15 0,17 0,16 0,10 0,60% 0,20 Acumulado no Ano 2,87% 0,30% 0, ,61% 38% 49% Últimos 12 Meses 2,87% 0,00 0,00% 126 2,57% 37% 48% % do CDI Liq. 12(M) 53,62% 128 2,53% 37% 47% 130 2,49% 36% 47% ¹ Yield Anual - Considerando os últimos rendimentos. ² Considerando CDI de 6,90% a.a. ³ Considerando IR de 22,5%. dez-12 4 Após o 2º ano da oferta O Fundo realiza investimentos imobiliários de longo prazo por meio da aquisição e eventual adaptação de imóveis para a posterior locação ao Banco do Brasil, mediante a celebração de contratos de locação atípicos. Desta forma, o fundo pode se beneficiar de eventuais valorizações ocorridas nos imóveis e, principalmente, da obtenção de renda advinda dos contratos de locação com o Banco do Brasil. Os ativos imobiliários a serem adquiridos pelo Fundo devem possuir área média de 770m², custo médio de adaptação de R$ ,00 e prazo médio de duração de obras de 4 meses. Ao fim de novembro de 2012, o Fundo havia adquirido 16 imóveis na cidade de São Paulo, um em Campinas, um em Santo André, um em São Bernardo do Campo e um em Osasco, com previsão de entrega entre dezembro de 2012 e abril de Isto representou, no mês, uma evolução de dois imóveis em carteira. O objetivo é adquirir, no total, 21 imóveis. Dado que os ativos não estão gerando receita de locação atualmente, a distribuição de resultados é oriunda de aplicações financeiras. Além disso, parte do resultado é utilizada para pagamentos das despesas que antecedem a aquisição dos imóveis. O Gestor e Consultor Imobiliário estão em fase de prospecção de novo imóveis, já que algumas opções não foram aprovadas no processo de diligência. Em dezembro, as cotas desvalorizaram 4,11%. 18

19 BB VOTORANTIM JHSF CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER Ativo Participantes Custos Atuação Geográfica Código BBVJ11 Coodernador Líder Banco Votorantim Tx. Adm.¹ 1,00%a.a. Preço (28/12) R$ 114,89 Gestor Votorantim Asset Tx. Gestão - Valor de Mercado R$ 311,4MM Administrador Votorantim Asset Tx. Perfomance Não há Data IPO dez/10 Consultor JSHF Tx. Consultor - Emissão ¹ Sobre o PL do Fundo. R$ 271,0MM Valorização Volume R$ (mil) Período Preço TIR (%a.a.) Desde a Emissão 14,89% Preço ,31 15% 1 Semana -0,10% ,72 17% 1 Mês 1,78% ,28 14% 12 Meses 15,79% ,25 16% ,61 13% Liquidez ,51-12% Vol. Méd. Diário R$ 228 (mil) ,33-22% Giro Mensal 2,05% ,06-22% Presença Pregão 100% 116,34 1% 112,89 31% ¹ Análise considerando aquisição da pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$114,89 Receita Garantida Sim Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³ Vencimento Jan/2014 Rendimento R$ DY ,32% 150% 193% Benchmark 1,00 IPCA + 10%a.a. 1,50% 110 9,38% 136% 175% 0,80 1,20% 115 8,97% 130% 168% 0,70 0,60 0,90% 120 8,60% 125% 161% 0,50 0,40 Último R$ 0,86 0,60% 125 8,26% 120% 154% 0,20 DY Dezembro 0,75% 0,30% 130 7,94% 115% 148% 0,10 0,00 Acumulado no Ano 9,03% 0,00% 135 7,64% 111% 143% Últimos 12 Meses 9,03% 140 7,37% 107% 138% % do CDI Liq. 12(M) 168,89% 145 7,12% 103% 133% ¹ Yield Anual - Considerando o último rendimento. ³ Considerando IR de 22,5% ,88% 100% 129% ² Considerando CDI de 6,90% a.a. 0,90 0,30 dez-12 O objetivo do Fundo é gerar renda mensal aos cotistas por meio de locação das lajes corporativas do edifício comercial Continental Tower, que faz parte do empreendimento Cidade Jardim Corporate Center, localizado no complexo Parque Cidade Jardim. O Fundo investiu seu patrimônio na compra de 13 andares do empreendimento Continental Tower e os cotistas obterão renda a partir da locação destas lajes corporativas de propriedade do Fundo. O habite-se foi emitido no final de agosto Enquanto isso, o cotista é remunerado em 0,80% a.m. líquido, conforme contrato entre a JHSF Incorporações e o Fundo, até os seis primeiros meses após o habite-se e nos 12 meses subsequentes de forma escalonada renda garantida de uma laje a menos a cada mês, até o término final da garantia. Segundo o último Relatório do Administrador, referente ao primeiro semestre de 2012, não houve ainda nenhum contrato de locação firmado. No entanto, três empresas estavam em fase final de análise do empreendimento e possuíam alto potencial de fechar contrato. O Administrador não vem divulgando informações atualizadas dos processos de locação. No mercado secundário, as cotas valorizaram 1,78% em dezembro, após queda acumulada de, aproximadamente, 9% desde outubro. 19

20 BM EDIFÍCIO GALERIA FII Ativo Participantes Custos Atuação Geográfica Código EDGA11B Coodernador Líder BTG Pactual Tx. Adm.¹ 0,20%a.a. Preço (28/12) R$ 102,49 Gestor - Tx. Gestão - Valor de Mercado R$ 390,7MM Administrador BTG Pactual Tx. Perfomance Não há Data IPO ago/12 Consultor Tishman Speyer Tx. Consultor¹ 0,20%a.a. Emissão ¹ Sobre o PL do Fundo. R$ 381,2MM Valorização Volume R$ (mil) Período Preço TIR (%a.a.) Desde a Emissão 2,49% Preço 100,00 16% 1 Semana -1,16% ,64-11% 1 Mês -4,67% ,49 9% 12 Meses - 107, % Liquidez Vol. Méd. Diário Giro Mensal 0,91% Presença Pregão 100% 300 R$ 472 (mil) ¹ Análise considerando aquisição da pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$102,49. Receita Garantida Sim Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³ Rendimento R$ DY Vencimento Ago/ ,00% 130% 168% 1,20 Benchmark - 1,04 1,50% 110 8,18% 119% 153% 1,00 0,75 0,75 0,75 0,75 1,20% 115 7,83% 113% 146% 0,80 0,90% 120 7,50% 109% 140% 0,60 Último R$ 0,75 0,60% 125 7,20% 104% 135% DY Dezembro 0,73% 0,20 0,30% 130 6,92% 100% 129% 0,00 Acumulado no Ano 3,94% 0,00% 135 6,67% 97% 125% Últimos 12 Meses 4 9,46% 140 6,43% 93% 120% % do CDI Liq. 12(M) 176,91% 145 6,21% 90% 116% ¹ Yield Anual - Considerando o último rendimento. ³ Considerando IR de 22,5% ,00% 87% 112% ² Considerando CDI de 6,90% a.a. 0,40 4 Taxa anualizada devido à existência menor que 12 meses do FII. dez-12 O Fundo detém 100% do Ativo-Alvo, o Edifício Galeria, localizado no centro do Rio de Janeiro. O prédio comercial classe A recebeu o habitese do retrofit em novembro de A TS, na qualidade de vendedora do imóvel, garantirá uma renda mínima de 9,0% a.a. pelo período de 12 meses, contados a partir da data de aquisição do imóvel, realizada no final de agosto de A TS é uma SPE constituída para o desenvolvimento, implementação e exploração do Edifício Galeria, sendo suas cotas detidas pela Tishman Speyer Brazil e TS-6 Sul Desenvolvimento Imobiliário. No mês, a rentabilidade real do Fundo seria de aproximadamente 0,24% a.m. sobre o valor de emissão da cota (R$100), se não fosse o contrato de renda mínima com a Tishman Speyer que remunera o investidor mensalmente a R$0,75/cota. A menor rentabilidade real decorre de dois fatores:o período de carência que alguns contratos de locação se encontram e os espaços ainda vagos no empreendimento. Em dezembro, o período de carência de três locatários encerrou e 33,1% dos alugueis contratados passarão a ser percebidos pelo Fundo. Em dezembro, as cotas desvalorizaram 4,67%. 20