SENTENÇA. Com a inicial vieram os documentos de fls. 15/81.

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1 fls. 197 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Humberto de Oliveira Rodrigues e outro Requerido: Limoges Incorporadora Ltda. (Ez Tec) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Denise Cavalcante Fortes Martins Vistos. HUMBERTO DE OLIVEIRA RODRIGUES e FLAVIA LUCIANA DOS SANTOS SOUZA RODRIGUES, qualificados na inicial, ajuizaram AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL em face de LIMOGES INCORPORADORA LTDA (EZ TEC). sustentando, em síntese, que em abril de 2014 adquiriram junto à requerida, através de compromisso de compra e venda, o imóvel descrito a fls. 03. Asseveram que, do total pactuado, quitaram a quantia de R$ ,67. No entanto, por dificuldades financeiras, não desejam dar continuidade ao contrato outrora firmado, razão pela qual procuraram a requerida para realizar o distrato de forma amigável, sem obterem êxito. Ressaltam a aplicação do CDC e a devida restituição dos valores pagos. Assim, requereram a rescisão do contrato e a condenação da requerida na devolução de 90% dos valores pagos. Deram à causa o valor de R$ ,21. Com a inicial vieram os documentos de fls. 15/81. Regularmente citada, a ré ofereceu contestação ressaltando que as cláusulas contratuais devem ser respeitadas, assim como as penalidades previstas, visto que o caso dos autos trata-se de inadimplemento exclusivo do comprador. Afirma que não há pedido expresso de nulidade de disposições do contrato e que o requerente estava ciente destas. Requer a total improcedência da ação. Réplica a fls. 177/189. É a síntese do necessário. DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, vez que desnecessária a produção de outras provas, estando a matéria fática suficientemente demonstrada através dos documentos já juntados aos autos. Neste sentido: Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa, se julgada antecipadamente a controvérsia. (STJ. Ag DF-AgRg. 4ª Turma. Rel. Min. Sálvio de Figueiredo. J , negaram provimento, v.u., DJU , p. 472). E ainda: Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente lauda 1

2 fls. 198 discrição do magistrado, no exame da necessidade ou não da realização da prova em audiência, ante as circunstâncias de cada caso concreto e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório. (STJ. REsp ES. 4ª Turma. Rel. Min. Athos Carneiro. J , não conheceram, v.u., DJU , p ). Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, na qual alegam os autores que, por dificuldade financeira, desejam rescindir o contrato celebrado com a ré. Pleiteiam a rescisão do contrato com a restituição de 90% dos valores pagos atinentes às parcelas do imóvel. Destaco que a relação jurídica travada entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que os autores são destinatários final do serviço prestado pela empresa ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Desse modo, de rigor a aplicabilidade das regras previstas na Lei 8.078/90, no que concerne a boa fé objetiva e a inversão do ônus da prova. firmado. O pedido comporta procedência. É fato incontroverso nos autos que os requerentes optaram por rescindir o contrato Operada a rescisão do contrato, vez que não há resistência da requerida, de rigor passar-se ao exame da questão relativa à restituição dos valores pagos em princípio de pagamento do preço do imóvel compromisso à venda. Consoante interpretação finalística do artigo 53 da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, o direito dos autores à restituição parcial das quantias pagas é inegável. Certo é que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, veda, sob pena de nulidade, a previsão de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante prestações. Visa-se, com isso, impedir que o fornecedor crie vantagens exageradas para si em prejuízo do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo. A vedação, portanto, recai sobre toda e qualquer disposição que imponha a perda total de parcelas pagas. Com isso, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, entende-se por derrogado parcialmente o artigo 35 da Lei 6.766/79, que vinculava o direito à restituição de prestações pagas somente quando quitado mais de 1/3 das parcelas ajustadas. Com efeito, evidenciado o direito de ressarcimento dos requerentes, a fim de evitar o odioso enriquecimento sem causa da parte ré, resta apreciar o percentual de devolução das parcelas pagas. No caso em tela, o contrato de promessa de venda e compra prevê, em sua cláusula décima, item 2.2.1, letra e (fl. 113), o direito do compromissário comprador ser restituído de parte das parcelas pagas. Estabeleceu-se o patamar máximo de devolução em 50% do saldo amortizado lauda 2

3 fls. 199 O percentual de retenção previsto no contrato mostra-se descabido e irrazoável, na medida em que, a luz dos princípios consumeristas, é excessivamente oneroso ao compromissário comprador. Nesse diapasão, a pretensão dos autores, qual seja, de retenção pela ré de apenas 10% dos valores pagos, mostra-se razoável, na medida em que possibilita a devolução de parte dos valores pagos, sem gerar prejuízos a incorporadora pelos gastos já realizados, muito menos ocasionando enriquecimento ilícito por parte da requerida. Deve-se, contudo, corrigir monetariamente a quantia, uma vez ser mera reposição do valor da moeda. A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo entende como razoável a retenção, para casos análogos, de percentual entre 10 e 20% dos valores quitados. Nesse sentido, destaca-se a inteligência do voto proferido pelo Desembargador Carlos Alberto Garbi, em recente julgamento de caso semelhante: (...) A sentença condenou a ré a devolver aos autores 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhado pela jurisprudência deste Tribunal, tem admitido a retenção, pelo promitente vendedor, de porcentagem do valor que lhe foi pago, para o fim de compensar os prejuízos decorrentes da utilização do imóvel, bem como, os encargos administrativos suportados, que, sendo notórios, independem de prova. No caso em exame, os autores efetuaram pagamentos à construtora no total de R$ ,08, conforme extratos apresentados pelos autores e pela ré (fls. 96/97 e 161). A ré, por sua vez, alega que a rescisão deve ocorrer de acordo com os termos contratuais (cláusula 5.4 fl. 55/56), com retenção de 40% dos valores pagos ou, alternativamente, 30%. Não se olvida que a parte responsável pela rescisão do contrato responde pelas perdas e danos (art. 389 do CC). Ocorre que, embora imputável aos compromissários compradores o desfazimento da avença, o perdimento de 60% do que pagou reputa-se excessivamente oneroso, sobretudo se considerada a natureza das verbas compensadas com crédito do autor. Razoável, portanto, admitir a retenção de 10% a título de despesas. administrativas, mantendo-se a sentença, percentual que não se mostra excessivo e que está de acordo com aquele adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.(...) (Apelação nº , 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. em, 18/08/2015). Ratificam este entendimento: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão decorrente da inadimplência incontroversa dos compradores Acerto da r. sentença ao fixar em 80% o percentual de devolução das parcelas pagas Mister a manutenção deste percentual, que não afronta a lei consumerista e se coaduna com a jurisprudência desta Corte e do STJ Percentual remanescente de 20% diz respeito ao presumido prejuízo da vendedora, incluídas aí todas as despesas do negócio Observância das disposições consumeristas, obstativa do enriquecimento sem causa Exegese dos artigos 51, II, 53, caput, e 54, 2, do CDC - Entendimento perfilhado pela jurisprudência desta Corte e do STJ - Por prisma final, "ad argumentandum, é lauda 3

4 fls. 200 de se ponderar que a reintegratória permitirá a fácil comercialização do bem Sentença de procedência parcial Recurso improvido. (Apelação Cível nº Campinas 5ª Câmara de Direito Privado Relator Oscarlino Moeller V.U. Voto nº 20983). E ainda: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DEMORA DA PARTE RÉ. 1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré. 4. Agravo regimental provido. (AgRg no REsp /PE, rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 08/06/2010). Assim, não há como prevalecer o quanto ajustado no contrato, sendo de rigor a restituição de 90% das quantias quitadas. Quanto à forma de pagamento dos valores pagos, a restituição deve ocorrer imediatamente, sem decorrência de prazos. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, que dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. E, ainda, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determina, através da Súmula nº02, que a devolução deve ocorrer em uma única parcela: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação para DECLARAR rescindido o contrato firmado pelas partes e nulo o item 2.2.1, letra "e" da cláusula décima do instrumento contratual (fl. 113), por ser abusivo. CONDENO a ré na restituição, aos autores, de 90% (noventa por cento) das quantias pagas, relativas às parcelas das compras do imóvel indicado na inicial, corrigidas monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros legais de mora a contar da citação, em uma única parcela lauda 4

5 fls. 201 Por fim, CONDENO a ré, em razão da sucumbência, ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se, registre-se e intime-se. São Paulo, 05 de setembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5