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1 .-. *, -r A. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO ACÓRDÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SAO PAULO ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA REGISTRADO(A) SOB N I iiiin mil mil mil mii um imi mi IHI * * Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOSÉ ROBERTO DE BARROS e DANIELA FRAGOSO sendo apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NOBEL. ACORDAM, em 30 a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO (Presidente sem voto), ORLANDO PISTORESI E LINO MACHADO. São Paulo,01 de dezembro de 2010.

2 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO l APELAÇÃO SEM REVISÃO N APELANTE: JOSÉ ROBERTO DE BARROS; DANIELA FRAGOSO APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NOBEL COMARCA DE SÃO PAULO - 41 a VARA CÍVEL CENTRAL VOTO N ADMINISTRAÇÃO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO - LOCAÇÃO DE VAGA EXTERNA DE GARAGEM - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - UTILIZAÇÃO DA VAGA POR CONDÔMINOS DURANTE PERÍODO PROLONGADO SEM O PAGAMENTO INTEGRAL DOS ALUGUÉIS - PROVA DOS AUTOS QUE DEMONSTRA A AUTORIZAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DA VAGA A TÍTULO GRATUITO - FORMA DE COMPENSAÇÃO AOS CONDÔMINOS RÉUS POR TEREM SIDO PRIVADOS DE PARTE DA ÁREA DE SUA VAGA SUBTERRÂNEA - AJUSTE INFORMAL REALIZADO SEM APROVAÇÃO DA ASSEMBLÉIA DE CONDÔMINOS - INOBSERVÂNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - DESPEJO CORRETAMENTE DECRETADO, COM FUNDAMENTO NA INEXISTÊNCIA DE CONTRATO OU AUTORIZAÇÃO VÁLIDA PARA O USO - INEXISTÊNCIA DE NULIDADE OU CONTRADIÇÃO NA SENTENÇA - COBRANÇA DOS ALUGUÉIS IMPROCEDENTE - LOCAÇÃO DA VAGA EXTERNA NÃO APERFEIÇOADA, SEM QUE TENHA SIDO CONFERIDA AOS RÉUS A POSSE PERMANENTE E EXCLUSIVA SOBRE O ESPAÇO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Recursos desprovidos. APEL. N SAO PAULO - VOTO N N

3 P^ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 2 São tempestivas e preparadas apelações (fls. 217/223 e 226/228), interpostas contra a sentença (fls. 204/210) que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis, para o fim de decretar o despejo dos réus da vaga externa do edifício, no prazo de 15 dias. Recorre o co-réu José Roberto, sob o argumento de que a vaga externa de garagem foi inicialmente entregue em locação aos réus, porém após constatado que estavam privados do uso da segunda vaga de garagem prevista por escritura, acertaram com o síndico que a locação seria transformada em comodato, como forma de compensação aos condôminos. Por conseguinte, o condomínio deixou de emitir boletos para cobrança dos aluguéis. Sustenta, outrossim, que a autorização para uso da vaga externa de garagem partiu, na realidade, do próprio condomínio, sendo que outra vaga externa já foi destinada em vaga para comodato, com uso gratuito por terceiros. Por fim, aduz ser nula a sentença recorrida, ao decretar despejo por falta de pagamento sem que se reconheça a obrigação de pagamento e sem que tenha sido precedida de prévia e expressa notificação aos réus. Irresignada, a co-ré Daniela Fragoso também interpôs recurso de apelação, confirmando que houve a conversão da locação da vaga externa de garagem em comodato, o que já se verificou anteriormente pela prática de se permitir a utilização gratuita de uma delas por terceiros visitantes. A apelante também insiste na tese de nulidade da sentença, ao decretar o desp APEL. N SÃO PAULO - VOTO N N V

4 I TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 3 dos réus por falta de pagamento, porém sem reconhecer a obrigação de pagamento. Fosse o despejo decorrente de simples rescisão contratual, haveria necessidade de prévia e formal notificação dos réus. A resposta foi apresentada (fls. 233/238). É O RELATÓRIO. O recurso não comporta provimento, e a bem lançada sentença proferida pela MM. Juíza Claudia Lúcia Fonseca Fanucchi merece ser mantida por ter dado adequada solução à lide. Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada por condomínio edilício em face de dois condôminos que, na qualidade de moradores e proprietários do apartamento n do edifício, vinham utilizando vaga externa de garagem desde janeiro do ano 2000, porém sem efetuar integralmente o pagamento dos aluguéis correspondentes. A locação das cinco vagas externas da garagem do condomínio foi devidamente aprovada por deliberações dos condôminos, em duas Assembléias Gerais realizadas em 31 de agosto de 1992 e 16 de setembro de 1992, até que em assembléia realizada em 21 de fevereiro de 2001 procedeu-se ao sorteio das vagas externas, aprovando-se o aluguel mensal de R$ 200,00 por vaga. As deliberações foram tomadas pela unaniinidade dos APEL.N SÃOPAULO-VOTON N I J /

5 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 4 condôminos, em conformidade com o disposto no art. 30, 2, da Convenção de Condomínio (fls. 22). Sucede que restou incontroverso nos autos que os réus José Roberto de Barros Magalhães e Daniela Fragoso, proprietários do apartamento n 1.001, desde janeiro do ano 2000 passaram a utilizar, por sorteio, uma das vagas externas, deixando, porém, de arcar com o pagamento de vários aluguéis mensais até o ano de Como parte do período está abrangido pela prescrição, a cobrança se refere apenas ao período de março de 2004 a fevereiro de 2007, perfazendo um débito total de R$ 9.077,06. Em sua defesa, os réus argumentam que, por escritura de compra e venda, e de acordo com as especificações de condomínio e memorial descritivo do edifício, o seu apartamento possui uma vaga de garagem de 39,90 metros quadrados (fls. 99), o que permitiria estacionar, comodamente, dois automóveis, como é o caso de outras unidades condominiais. Porém, pretendem demonstrar que, após modificação da planta original do edifício, para que o elevador passasse a descer até a garagem subterrânea, a vaga de garagem do apartamento n 602 acabou ficando atrás do elevador, necessitando de parte do espaço da vaga dos réus (n 1.001) para o seu acesso, conforme ilustrado nas imagens e croquis a fls. 102/104 dos autos. Ficaram, assim, impossibilitados do estacionamento de dois veículos na vaga comum de garagem. Os réus asseveram que se mudaram para o edifício em fins de 1998 e início de 1999, mas que somente tiveram ciência de tal situação ao longo do pagamento dos aí APEL.N SÃOPAULO-VOTON N ^ " ^'

6 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 5 locação da vaga externa de garagem. Alegam que em contato com o síndico à época, o Sr. Raul Lerário lhes cedeu a vaga externa a título gratuito, convertendo-se a locação em uma espécie de comodato, como forma de compensá-los pela impossibilidade de estacionamento do segundo veículo, em desvantagem frente aos demais condôminos. De fato, segundo o que restou apurado na produção da prova oral, não restam dúvidas de que o síndico autorizou o uso gratuito de uma das vagas externas de garagem pelos réus ou, ao menos, foi complacente com tal utilização, de conhecimento geral dos condôminos, ajustando uma espécie de comodato verbal em favor dos réus. Não obstante, ainda que os réus tenham ocupado gratuitamente a vaga externa com respaldo em autorização do síndico, ainda que tácita, pertinente a observação da sentença recorrida de que a deliberação de assuntos comuns, na espécie, exigia regular votação em assembléia de condôminos, a exemplo das assembléias que definiram a necessidade de locação das vagas externas do edifício. Não se pode admitir a validade ou mesmo a existência do contrato de comodato da vaga externa de garagem no caso em apreço. Muito embora ao síndico Raul Lerário coubesse os poderes de administração do condomínio à época, deve-se observar as disposições da Convenção de Condomínio, que cria normas internas para os condôminos. APEL. N SÃO PAULO - VOTO N N u

7 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 6 Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, a convenção é o estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, que tem por virtude estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo a zona de atritos {Condomínio e Incorporações, 10 a ed., Rio de Janeiro, Forense, 2002, p. 123). (cit. por Francisco Eduardo Loureiro, Código Civil Comentado, vários autores coordenados pelo Min. Cezar Peluso, Manole, I a Edição, p ). No caso em exame, à luz da convenção condominial, o síndico carecia de legitimidade para firmar tal ajuste com os condôminos em nome do condomínio, tendo em vista o disposto no art. 24, 'caput': "A assembléia geral, regularmente convocada, é o órgão máximo do condomínio, cabendo a ela, decidir em última instância, todos os assuntos de interesse do condomínio, respeitado o disposto no Código Civil, em relação à propriedade das unidades exclusivas e obedecendo os ditames da Lei 4.591/64 e desta Convenção." (fls. 21) Conforme se percebe, a assembléia geral de condôminos, na qualidade de órgão máximo da vontade do condomínio, deveria ter deliberado a respeito do tema, autorizando excepcionalmente o uso gratuito da vaga externa de garagem pelos condôminos réus, como forma de compensá-los diretamente pela impossibilidade de utilizar a integralidade do espaço da vaga destinada na escritura de compra e venda da unidade condominial. Especificamente em relação à Ü discussãc travada nestes autos, acerca da destinação e forma de uti lização APEL. N SÃO PAULO - VOTO N N

8 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 7 vagas externas de garagem, a Convenção do Condomínio Edifício Nobel estabeleceu como quorum de aprovação a unanimidade dos condôminos, nos termos do art. 33: "É exigida unanimidade para as seguintes matérias: (...) b) deliberar sobre o destino do edifício ou de suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos." (fls. 23) Por essa razão é que a locação das vagas externas de garagem foi determinada por seguidas deliberações da assembléia geral dos condôminos, e não por decisão unilateral do síndico. Na realidade, o que se pode concluir no caso concreto é que, ainda que os réus façam jus a uma compensação por terem sido privados do uso de parte de sua vaga de garagem de 39,90 metros quadrados, não se pode admitir como solução ao seu problema o uso gratuito de uma das vagas externas, em uma espécie de comodato, o que não encontra respaldo na convenção de condomínio. Na realidade, o negócio jurídico pretendido entre os réus e o síndico não pode ser admitido por vício de legitimidade e forma, padecendo de inexistência e invalidade. Assim, o ajuste feito informalmente pelos réus e o síndico não subsiste perante a convenção de condomímo, APEL. N SÃO PAULO - VOTO N N 1 J /

9 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 8 sendo que tal situação de inexistência não pode ser convalidada pelo simples decurso de tempo. A corroborar esse entendimento, é oportuno mencionar o seguinte precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça, assim ementado: "DANO MORAL - Condomínio edilício - O andar térreo possui 30 vagas indeterminadas de estacionamento - Em assembléia geral, o condomínio determinou a realização de sorteio anual das vagas de garagem, afim de disciplinar a sua utilização - Não se conformando com tal deliberação, poderiam os autores tê-la impugnado, na via adequada, perante o Judiciário - Os autores passaram a utilizar-se da vaga destinada ao réu, em exercício arbitrário das próprias razões - Os autores foram advertidos pelo condomínio - Persistindo em sua atitude, foi imposta multa aos autores - O réu, como síndico do condomínio, agiu dentro dos poderes que lhe foram conferidos ao fazer respeitar a forma de distribuição das vagas de garagem - Não se vislumbra dano moral a ser indenizado - Verba honorária fixada em R$ 1.000,00 - Art. 20, 4 do CPC - Recurso dos autores improvido, provido o do réu. " (Apelação Cível n , I a Câmara de Direito Privado, Rei. Des. Paulo Eduardo Razuk, j. em ) APEL. N SÃO PAULO - VOTO N N

10 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 9 Não é possível reconhecer em favor dos réus qualquer direito sobre a vaga externa de garagem. Sentindo-se preteridos pela impossibilidade de utilização de parte da vaga subterrânea, os réus tinham à sua disposição outros meios de defesa para fazer valer seus direitos, para o fim de garantir o uso regular da vaga em igualdade de condições com os demais condôminos. Assim, inexistente direito dos réus ao uso da vaga em questão, correto o decreto de despejo pela sentença recorrida. Observe-se que, ao contrário do que tentam fazer crer os apelantes, a presente situação não se assemelha ao uso gratuito da vaga de visitante, pois esta última desde o início foi regularmente convencionada em assembléia de condôminos, em conformidade com a convenção condominial, como exceção às vagas destinadas à locação. Por fim, em que pese a argumentação dos réus em seus recursos, a sentença não se revela contraditória ao decretar o despejo postulado pelo condomínio mas julgar improcedente a pretensão de cobrança dos aluguéis vencidos e não pagos. Afinal, o despejo é decretado com fundamento na inexistência de contrato ou autorização válida para uso da vaga externa, e não em eventual inadimplemento por parte dos réus, sem necessidade de prévia notificação, portanto. Aliás, tampouco pode ser reconhecido na espécie contrato de locação capaz de ensejar a cobrança de aluguéis, pois a locação não chegou à se / APEL.N SÃOPAULO-VOTON N H h- /

11 k TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 10 aperfeiçoar ante a ausência de posse integral e exclusiva por parte dos réus. Com efeito, a prova oral produzida nos autos dá conta de que a vaga externa utilizada pelos réus também era cedida a terceiros, alternando-se o seu uso. O condomínio não logrou demonstrar que os réus receberam regularmente a vaga em locação, por sorteio e mediante o pagamento do aluguel mensal devido. A luz da presente fundamentação, sentença recorrida merece ser integralmente preservada, afastada de vez a tese de nulidade. A solução conferida pela eminente Magistrada revelou-se justa e adequada ao caso. Ressalve-se que, apesar da desocupação da vaga externa pelos réus, fica-lhes assegurada a defesa de seus direitos na via administrativa, mediante deliberação em assembléia de condôminos, sem prejuízo do recurso à via judicial, em ação própria contra o condomínio, se necessário, tendo em vista a alegada impossibilidade de estacionamento do segundo veículo no espaço que lhes cabe, o que estaria a caracterizar situação de desvantagem. Ante o decaimento recíproco das partes, mantém-se a sucumbência estabelecida na sentença recorrida. ~x. Nega-se provimento aos recursos. a ^ EDgARD/ROSA / Relatcfr APEL. N SÃO PAULO - VOTO N N