COMENTÁRIOS À LEI /09, QUE ALTEROU A LEI DO INQUILINATO

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1 COMENTÁRIOS À LEI /09, QUE ALTEROU A LEI DO INQUILINATO Gilberto Koenig A Lei 8.245, de 16 de outubro de 1991, indiscutivelmente é considerada pelos especialistas uma das melhores legislações sobre inquilinato que se tem notícias, e isso porque foi fruto da convergência de interesses de locadores, locatários e governo, em decorrência da crise habitacional que se instalara nos anos 90. Em outubro de 2009 a Lei 8.245/91 completou 18 anos, portanto merecedora de uma atualização, principalmente porque neste período muitos fatos ocorreram e as relações interpessoais se alteraram em sociedade; legislações correlatas se modificaram, em especial o Código Civil Brasileiro de A Lei , de dezembro de 2009, surgiu com o objetivo de modernizar as relações locatícias e atualizar a Lei 8.245/91; portanto, não estamos frente a uma nova Lei do Inquilinato, como muitos imaginam. Destarte, passaremos a discorrer sobre as principais alterações da Lei do Inquilinato introduzidas pela Lei /09, sem, contudo, ter por objetivo esgotar o tema. Art. 4º. Na redação primitiva do art. 4º, a Lei estabelecia que: Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, 1

2 pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. A nova redação dada pela Lei /09 diz: Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. É da tradição do direito locacional que durante o prazo determinado não possa o locador reaver o imóvel alugado, exceto, obviamente, nas hipóteses previstas na própria legislação, como ocorre, p. ex, com o art. 9º. O locatário, todavia, sempre pode entregar o imóvel antecipadamente, sendo a recusa do locador no recebimento das chaves considerada injusta e o sujeita à condição de réu em ação de consignação, nos moldes previstos no Código de Processo Civil. É verdade, por outro lado, que a entrega antecipada do imóvel se constitui em descumprimento contratual, razão pela qual a legislação estabelece que o locatário ficará sujeito ao pagamento da multa que foi pactuada no contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada, ressalvado o parágrafo único do próprio art. 4º 1. A mudança no caput do art. 4º, em verdade, apenas atualiza a legislação, pois o art. 924 mencionado era do Código Civil de 1916, e o atual diploma reproduziu norma assemelhada 2, mas não idêntica. 1 Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 2 Art. 413 do Código Civil de

3 Há que se ater, ainda, ao fato que a jurisprudência 3 já havia se firmado no sentido de que a multa deve ser proporcional, ou seja, quanto maior for o tempo de cumprimento do contrato, menor deverá ser a multa, portanto utilizando um sistema de proporcionalidade com aplicação de uma regra de três simples. Art. 12. Na redação originária, temos: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. Na redação estabelecida pela Lei /09, consta: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. 3 Ação de Cobrança. Multa Compensatória Decorrente da Entrega Antecipada do Imóvel Locado. Aplicação do art. 924 do Código Civil, reduzindo a multa à proporcionalidade do descumprimento da obrigação. Juros Legais e Correção Monetária. Incidência desde a entrega das chaves, momento em que se verificou a mora. Apelação provida em parte. Apelação Cível nº ª Câmara Cível TJRS. Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 3

4 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador (NR). A nova redação substituiu a expressão sociedade concubinária por união estável, adequando-a aos novos tempos e ao sistema do atual Código Civil Brasileiro. O prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel já era consagrado; o que se impõe agora é que a subrogação será obrigatoriamente comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia prevista na locação. O fiador, por sua vez, poderá exonerar-se das suas responsabilidades, comunicando o locador de forma inequívoca. A novel regra estabelece prazo decadencial de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da comunicação de sub-rogação, para que o fiador utilize a faculdade de exonerar-se, independente de o contrato estar vigendo a prazo determinado. Comunicado o locador da intenção de exonerar-se, o fiador é liberto da obrigação, independente de qualquer outra providência judicial ou extrajudicial, todavia, permanece responsável por todas as obrigações assumidas pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias. Se o sub-rogado, por sua vez, não comunicar o locador e o fiador do advento da alteração do locatário em face de uma das hipóteses previstas no caput do art. 12, permanecerá hígida a fiança, nos moldes do ajustado no contrato, até a efetiva devolução do imóvel, pois a exoneração do fiador não é automática; ao contrário, depende de comunicação expressa ao locador. 4

5 O legislador aproveitou e disciplinou de forma idêntica a hipótese de subrogação por morte do locatário prevista no art. 11 da Lei 8.245/91 4, o que significa que a partir da vigência da Lei /09 a morte do locatário não exonera automaticamente o fiador, que, pretendendo se livrar da obrigação, deverá comunicar de forma inequívoca o locador de sua intenção de liberar-se, ficando, entretanto, responsável pelas obrigações assumidas por 120 dias. Art. 39. Na primitiva Lei 8.245/91, o art. 39 apresentava a seguinte redação: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. A nova redação da Lei /09 é: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. A partir de uma equivocada interpretação do Superior Tribunal de Justiça quanto à Súmula 214, felizmente já superada, se estabeleceu no cenário jurídico um conflito do alcance da regra do primitivo art. 39 da Lei do Inquilinato, no que diz respeito à manutenção da fiança quando a locação é prorrogada a prazo indeterminado. 4 Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 5

6 O legislador atento à controvérsia fez constar expressamente que ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador permanece obrigado por compromissos assumidos até que o locatário devolva as chaves do imóvel locado, simbolizando a resolução do contrato de locação e consequente extinção da garantia estabelecida. Art. 40, inciso II O art. 40 da Lei 8.245/91 disciplina as hipóteses em que o locador poderá exigir do locatário novo fiador ou a substituição da garantia, sendo que o inciso II diz: Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - (...) II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (...). A nova redação do referido inciso II na novel legislação é: II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (...). A regra acrescenta apenas a hipótese de recuperação judicial 5, figura nova no direito brasileiro, assemelhada a extinta concordata, que possibilita ao empresário, para evitar a falência, liquidar suas dívidas em determinado tempo. 5 Lei nº / º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no 6

7 Ora, o locador, diante do pedido de recuperação judicial do fiador, poderá exigir do locatário novo fiador ou outra modalidade de garantia, o que nos parece adequado, pois o garantidor com dificuldades financeiras não tem condições de assegurar os compromissos financeiros do afiançado. Art. 40, inciso X. A redação primitiva da Lei do Inquilinato não previa a hipótese do inciso X, que é redação da Lei /09: X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Incluiu-se, portanto, entre as hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia, a exoneração do fiador, no prazo indeterminado, por desinteresse na manutenção da garantia prestada. Ao fiador é assegurado o direito de exonerar-se da fiança quando a locação estiver prorrogada a prazo indeterminado, bastando para tanto comunicar de forma inequívoca ao locador. A responsabilidade do fiador, todavia, se estende por 120 (cento e vinte) dias, contados da comunicação do desinteresse em continuar como garantidor. inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. Parte superior do formulário 0 7

8 Art. 40, parágrafo único. Em contrapartida, acresceu o legislador, através da Lei /09, o parágrafo único ao art. 40 da Lei das Locações, com a seguinte redação: Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Se por um lado ficou cristalina a possibilidade de o fiador se exonerar da fiança prestada, por outro, o legislador deixou do mesmo modo claro o direito de o locador exigir do locatário uma nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, ampliando as hipóteses de despejo. A exigência de garantia é um direito do locador; portanto, cabe a ele a escolha da espécie que melhor lhe convier entre aquelas previstas no art. 37 da Lei 8.245/91. Art. 59 O art. 59 da Lei das Locações, no capítulo destinado a disciplinar as ações de despejo, diz que essas ações terão rito ordinário, com as modificações constantes expressas. O 1º do referido art. 59 trata das hipóteses de liminares para a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, arrolando cinco situações objetivas 6. 6 Pensamos que na hipótese de a obra simplesmente ser autorizada pelo poder público, não determinada, desde que urgente e que coloque em risco a integridade física ou a saúde do inquilino e de sua família, também se justifique o deferimento da liminar. Há que se atentar ao fato de que nem sempre a autoridade pública tem condições de efetiva fiscalização e, portanto, conhecimento para determinar a realização da obra. Muitas vezes, a situação é de conhecimento do proprietário que provoca a autoridade pública através do pedido de autorização para realização da obra urgente. Parte superior do formulário 8

9 A Lei /09 acrescenta ao rol mais 4 (quatro) hipóteses de despejo liminar, que são: VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. O legislador incluiu entre as hipóteses de despejo liminar para desocupação em 15 dias a situação em que há necessidade de se fazerem reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que pelo seu vulto ou periculosidade não possibilitam a realização com a permanência do locatário, ou, ainda que possam ser realizadas com sua permanência, ele se recuse a consenti-las. 0 Parte inferior do formulário 9

10 Como se observa, a nova hipótese de liminar visa a proteger o patrimônio do locador, mas também, e principalmente, a segurança do locatário e de sua família. Sendo a obra determinada pelo poder público 7, notadamente pela condição de segurança ou salubridade, e não sendo possível a sua realização com a permanência do locatário, ou esse se recusando a consenti-la, não há melhor caminho que a medida liminar para desocupação no prazo estabelecido no 1º do art. 59. A sétima hipótese de liminar é quando expirado o prazo de 30 (trinta) dias 8 para o locatário oferecer nova modalidade de garantia sem apresentação de outra apta a manter a segurança inaugural do contrato. O art. 40 prevê extenso rol de situações que permitem ao locador exigir do locatário a substituição do fiador ou da modalidade de garantia. Ao locador, entretanto, é facultado manter a locação sem qualquer garantia, hipótese em que poderá passar a cobrar o aluguel antecipadamente, como previsto no art e, incorrendo o locatário em mora, usar da faculdade de despejo liminar prevista no inciso IX do 1º do art. 59. Do novo rol de despejos liminares, o que mais nos chama a atenção é o inciso VIII, pois injustificadamente permite o despejo do locatário não residencial quando do término do prazo do contrato ou da notificação premonitória, desde que ajuizada ação desalijatória no prazo de 30 (trinta) dias. 7 Art. 40, parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação (NR). 8 Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. 9 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I caução; II fiança; III seguro de fiança locatícia; IV cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Incluído pela Lei nº , de 2005). Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 10

11 A desocupação do locatário não residencial em prazo tão exíguo desequilibra a relação, pois permite ao locador uma forte pressão, inclusive para obtenção de vantagens econômicas, o que, por certo, não era a intenção do legislador. A última hipótese de despejo liminar está prevista no inciso IX, e é, sem dúvida, a grande novidade, não obstante a considerarmos tímida. Com efeito, o legislador possibilita o despejo liminar quando o locatário não tenha qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, seja porque nunca foi contratada ou mesmo por exoneração do fiador e esteja em mora com os aluguéis e/ou acessórios da locação. Como se observa, o despejo liminar na falta de pagamento de aluguel somente alcança aqueles locatários que não têm garantia; portanto, mantendo o sistema tradicional da ordinariedade nas demais situações. A medida, sem dúvida, foi tímida, pois aquele locatário que tem garantia, entre as quais a fiança, que é a mais utilizada, permanecerá beneficiado pela demora da prestação jurisdicional, podendo, inclusive, se utilizar de todos os meios de defesa. Sem dúvida, ao final, o fiador continuará sendo responsabilizado patrimonialmente pela demora na obtenção do despejo do locatário que, na maioria das vezes, se utiliza de todos os expedientes possíveis para postergar o ato despejatório. Pensamos que o melhor seria estender a todas as ações de despejo, por falta de pagamento, a medida liminar, independente de o locatário ter ou não garantia, pois aí sim haveria valorização do bom pagador e equilíbrio na relação locatícia, inclusive com proteção ao patrimônio do próprio fiador que, muitas 11

12 vezes, responde com seu único bem, ainda que residencial 10, pela inadimplência do afiançado. Art. 59, 3º. 3º. No caso do inciso IX do 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62 (NR). Por outro lado, o legislador permitiu que o locatário inadimplente e que não tenha garantias possa evitar a rescisão da locação e, como consequência, elidir a liminar de desocupação, se dentro do prazo de 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel efetuar o depósito judicial da totalidade dos valores devidos, inclusive custas, honorários advocatícios e demais cominações legais, como previsto do inciso II do art. 62. A regra, por certo, consagra o tradicional instituto da emenda da mora, todavia o faz de forma a não permitir ao locatário procrastinar a solução do litígio. Aquele inquilino que está em mora e de fato pretende purgá-la poderá fazê-lo depositando integralmente o valor devido, sem maiores rodeios, nem mesmo de remessa dos autos ao contador judicial, pois cabe a ele, locatário, a 10 Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...); VII por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991). Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 12

13 elaboração do cálculo do valor a partir da memória de débito constante na petição inicial. A medida, como se depreende, tem por objetivo acelerar o despejo daquele locatário que está em mora e não tem qualquer garantia contratual, sem, entretanto, deixar de oportunizar a emenda da mora. Art. 62. Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (...) III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; 13

14 IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (...) Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação (NR). Na primitiva regra do caput do art. 62, lia-se que: Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: Na novel redação, o legislador definiu que a ação de despejo pode ser promovida em decorrência da falta de pagamento não só de aluguéis e acessórios, mas apenas de um deles, incluindo a possibilidade em face de aluguel provisório ou eventuais diferenças desse, quando houver. Ora, a nova redação não deixa dúvida que a ação de despejo pode ser ajuizada quando o locatário não paga, por exemplo, condomínio, IPTU, seguro, ou outro encargo que lhe cabe por força de lei ou do contrato, ainda que os aluguéis estejam rigorosamente em dia. Aproveitou o legislador para definir que aluguel provisório ou diferença é aluguel 11, portanto sujeita a inadimplência ao despejo. No inciso II do artigo em comento, o legislador aproveitou para ratificar a possibilidade de cumulação da ação de despejo com cobrança 12, esclarecendo 11 Em decorrência de ação revisional art. 68 e/ou ação renovatória art Cumulação objetiva e subjetiva. 14

15 que a ação de despejo é direcionada contra o locatário e a de cobrança pode ser proposta em face do próprio inquilino ou de seu fiador. A regra anterior 13 pecava pela falta de clareza, e muitos advogados simplesmente mencionavam na petição inicial a cumulação de ações contra o inquilino e fiadores, sem especificar que ação era movida e contra quem, o que, tecnicamente, era equivocado, pois o fiador não poderia ser parte na ação de despejo, uma vez que não figurava naquele contrato como inquilino 14. Quanto ao cálculo discriminado do débito, não é novidade e já constava da redação primitiva. Com efeito, é fundamental para o desenvolvimento válido do processo que a petição inicial indique com clareza qual é o valor do débito do locatário, a fim que esse possa emendar a mora ou contestar a demanda ou os valores apontados como devidos. No inciso II, o legislador explicitou que o fiador também pode evitar a rescisão do contrato de locação emendando a mora. A jurisprudência sempre se posicionou no sentido de que o fiador ou outro interessado podem purgar a mora e evitar a rescisão contratual e, como consequência, elidir o despejo do locatário, desde que em nome deste. Agora, entretanto, o fiador poderá em nome próprio elidir a rescisão contratual, purgando a mora. 13 I o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (...). 14 Não se pode esquecer que o contrato de fiança é acessório ao contrato de locação e que não obstante apareçam invariavelmente no mesmo instrumento, são contratos distintos. Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 15

16 A polêmica que certamente irá surgir é e se o locatário não quiser purgar a mora, pode o fiador fazê-lo contra sua vontade? Pensamos que não, pois o legislador ao disciplinar adotou o conjuntivo e, locatário e o fiador, portanto, se não houver consenso, não poderá o fiador purgar a mora sem consentimento ou contra a vontade do locatário, mas este poderá fazê-lo independente do fiador, eis que é parte no contrato de locação, enquanto aquele não. Outra alteração substancial é que a partir da vigência da Lei /09, se houver interesse na emenda da mora, o locatário e o fiador poderão fazê-lo, depositando o valor do débito, independente de cálculo do contador, e no prazo de 15 dias contados da citação e não da juntada aos autos do mandado 15, independente de autorização judicial. A autorização judicial para emenda da mora, como demonstrou a prática, é inócua, pois muitas vezes já vinha a autorização judicial no próprio despacho da petição inicial e em outras tantas o locatário utilizava-se do expediente apenas para protelar o resultado, pois requeria a autorização e o juiz despachava autorizando. Para tanto, o locatário tinha que ser intimado e, após, deixava decorrer sem emendar a mora. Todos esses atos judiciais protelavam o processo em dois ou três meses, senão mais. mora. O inciso III disciplina a hipótese de diferença de valores na purga da Com efeito, se o locatário e o fiador purgarem a mora, é possível que o locador aponte diferenças, justificando-a, situação em que o interessado poderá complementá-lo depositando no prazo de 10 dias a diferença. 15 O prazo para contestar continua sendo contado da juntada aos autos do mandado de citação, e, em havendo múltiplos réus, da juntada do último mandado devidamente cumprido, nos termos do art. 241 e inciso do CPC. Parte superior do formulário 0 16

17 Na nova sistemática, o prazo de 10 dias é contado da intimação, que poderá ser pessoal, por carta ou mediante publicação de nota de expediente no diário oficial se o interessado estiver representado em juízo por advogado, se houver pedido do locador para tanto. O inciso IV determina que se o depósito for complementado integralmente, o pedido de rescisão continuará pela diferença, sendo facultado ao locador desde logo levantar o valor depositado, pois esse é incontroverso. No parágrafo único do art. 62, o legislador restringiu drasticamente o direito de emenda da mora, pois na redação primitiva o locatário poderia se valer deste benefício por duas vezes nos 12 meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo. A nova redação do parágrafo único permite a utilização do benefício de emenda da mora apenas uma única vez a cada período de 24 meses, pois não admitirá a purga se o locatário já tiver se utilizado da faculdade nos dois anos anteriores à propositura da ação. A intenção do legislador é inibir o abuso do exercício do direito de emendar a mora e, como consequência, dizer aos locadores que o inquilino é desestimulado a recair na inadimplência. Art. 63. A redação original do art. 63 dizia: Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 17

18 A nova redação diz: Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. A mudança adotada, sem dúvida, é pela busca da celeridade da prestação jurisdicional, pois na sistemática anterior, após julgada procedente a ação de despejo, havia a necessidade de expedição de mandado de intimação para desocupação voluntária, impondo, caso o locatário não cumprisse com a determinação judicial, a expedição de mandado de despejo compulsório, o que, não raras vezes, até o efetivo despejo, levava mais de três meses. Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, será expedido mandado de despejo, possibilitando a desocupação voluntária no prazo estabelecido, e, caso essa não ocorra, o próprio mandado servirá para o despejo compulsório. Destarte, o oficial de justiça encarregado do despejo primeiro intimará o locatário e eventuais ocupantes do prazo estabelecido na sentença ou liminar para a desocupação e, decorrido esse, sem necessidade de novo mandado ou outra ordem qualquer, providenciará no despejo, nos termos previstos no art. 65. Art. 62, 1º, b. Na redação original, tínhamos: b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no 2 do art

19 A regra atual diz: b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no 2º do art. 46. Na regra revogada, se o despejo havia sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou 2º do art. 46, o prazo concedido para desocupação voluntária era de 15 (quinze) dias e agora o legislador estendeu a todas as hipóteses do art. 9º, ou seja, incluiu (I) mútuo acordo e (IV) reformas urgentes determinadas pelo poder público. Destarte, se o decreto despejatório tiver por fundamento qualquer dos incisos do art. 9º ou o 2º do art. 46, o prazo para desocupação voluntária do locatário e ocupantes será de 15 (quinze) dias e não os 30 (trinta) previsto no caput do art. 63. Art. 64. A regra original do dispositivo era: Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória do despejo dependerá de c aução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. A nova regra é: Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem 19

20 superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. O legislador, finalmente, atendeu aos anseios dos locadores e extinguiu a necessidade de prestação de caução para execução do despejo provisório quando o decreto tiver fundamento no art. 9º. A exigência de prestação de caução quando o despejo havia sido decretado com fundamento no inciso III do art. 9º era, sem dúvida, um equívoco imperdoável, pois penalizava o locador que não estava recebendo os aluguéis. De outra banda, reduziu-se para as demais hipóteses de despejo provisório a caução mínima de 12 para seis meses e máxima de 18 para 12 meses de aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. A medida é salutar, pois a caução exigida é apenas assecuratória de indenização mínima caso o locatário consiga reverter a decisão em grau recursal e já tenha sido despejado. Na prática, pouquíssimas são as decisões de reversão do despejo, pois as hipóteses previstas na lei do inquilinato que permitem o rompimento da locação são poucas e objetivas. Art. 68. Na redação revogada constava: Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observarse-á o seguinte: A regra atual: 20

21 Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: O legislador no art. 68 apenas atualizou a expressão, pois o Código de Processo Civil há muito alterou no art. 275 a expressão sumaríssimo por sumário. Art. 68, inciso II. Na redação original, tínhamos: II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; (...). Na nova redação, temos: II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (...). O legislador, no artigo em comento, primeiro criou a obrigatoriedade da audiência de conciliação, onde o réu apresentará a sua contestação, inclusive apresentando contraproposta, se discordar da pretensão autoral. 21

22 Aproveitou o legislador para esclarecer que a ação revisional de aluguel tanto pode ser proposta pelo locador como pelo locatário, obviamente que aquele se entender que o aluguel em vigor é inferior ao preço de mercado, e este se crer que paga acima do valor praticado para imóveis assemelhados em mesma localização. Por outro lado, nas alíneas a e b, ficou disciplinado que caso a ação seja proposta pelo locador, o valor do aluguel provisório não poderá ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido, enquanto que se a demanda for ajuizada pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. Art. 68, inciso IV Na redação primitiva, tínhamos: IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação; (...). Enquanto que a nova redação diz: IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (...). 22

23 Apresentada a contestação 16 na audiência de conciliação, o juiz buscará a conciliação e, não sendo exitoso, determinará a realização de perícia, se necessária, pois pode a discussão não ser quanto ao valor. Em seguida, caberá ao juiz designar audiência de instrução e julgamento, obviamente, designando data em que presumidamente o laudo já tenha sido elaborado, evitando realização de solenidade desnecessária. Art. 68, V. V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. O inciso V do dispositivo em anotação é inovação, pois interrompe o prazo para a interposição do recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório, enquanto não for reapreciado o pedido de revisão previsto no inciso III. O legislador ousou, pois não é da tradição do direito brasileiro interromper o prazo recursal quando a parte tenha pedido revisão da decisão, ou seja, deuse o primeiro passo para conferir interrupção de prazo aos pedidos de reconsideração. Art. 71, inciso V. Na redação original, tínhamos: 16 Que deverá conter rol de testemunhas, quesitos e indicação de assistente técnico. Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 23

24 V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; (...). Na nova redação, temos: V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (...). A nova regra atualizou a denominação do Ministério da Fazenda que, no passado, era Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, e, ao mesmo tempo, aproveitou para impor na ação renovatória o ônus de demonstrar a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo que prestou a fiança inaugural, o que apenas reforça a preocupação com a garantia. Art. 74. A redação original dizia: Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. A novel regra diz: 24

25 Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. A ação renovatória de aluguel é considerada demanda de caráter dúplice 17, ou seja, independente de reconvenção, poderá o réu locador requerer a desocupação do imóvel em contestação; hipótese em que julgada improcedente a renovação, o juiz poderá desde logo determinar a desocupação do imóvel. Na nova disciplina, o legislador diminui sensivelmente o prazo para a desocupação do imóvel, sendo extremamente rigoroso com o locatário, pois determina que ao julgar improcedente a renovatória o juiz expeça mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação. Na regra anterior, o prazo para a desocupação era de 06 (seis) meses e contados após o trânsito em julgado da decisão; portanto, se houvesse recurso do locatário, teria obrigatoriamente efeito suspensivo, o que era uma exceção ao art. 58, V. Agora, ainda que o locatário recorra da sentença, o despejo poderá ocorrer, pois a eventual apelação não terá efeito suspensivo, por força do mencionado inciso V do art. 58. Conclusão 17 Fux, Luiz. Locações: processo e procedimentos. 2.ed. Rio de Janeiro: Destaque, p. Parte superior do formulário 0 Parte inferior do formulário 25

26 Não temos dúvidas que havia necessidade de atualizar e modernizar a Lei 8.245/91, que foi proposta em outro cenário econômico e em momento de crise aguda no mercado das locações. A Lei /09 certamente contribuirá para o crescimento do mercado de locações, principalmente ao dar celeridade à prestação jurisdicional. As inovações contribuirão em muito para o equilíbrio da relação locador/locatário. 26

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