N/Referência: PROC.: R. P. 9/2014 STJ-CC Data de homologação:

Transcrição

1 N.º 20/ CC /2014 N/Referência: PROC.: R. P. 9/2014 STJ-CC Data de homologação: Recorrente: Helia C.., Advogada Recorrido: Conservatória do Registo Predial do l Assunto: Palavras-chave: Contrato de resolução de locação financeira imobiliária e compra e venda Transmissão do direito do locatário no contrato decorrente da sua morte Registo de aquisição Documento particular autenticado. Locação financeira Leasing - Transmissão mortis causa Bem de equipamento - Opção de compra - Aquisição Documento particular autenticado. PARECER Relatório 1. Em 2013/11/21, por via eletrónica, foram formulados os pedidos de registo de aquisição e cancelamento de locação financeira, sobre o prédio n.º 786, I, freguesia de., concelho de, que foram anotados no livrodiário pela ordem da respetiva receção sob as AP. 2 e 2 desse dia na Conservatória do Registo Predial do. Como documento necessário ao registo foi indicado o código do documento depositado eletronicamente que contém um documento particular intitulado «Contrato de resolução de locação financeira e compra e venda», datado de 2013/11/21, com termo de autenticação e depósito eletrónico da mesma data, bem como os documentos instrutórios, a saber: Documento Único de Cobrança (DUC) relativo aos IS e IMT liquidados pela aquisição no termo da vigência do contrato de locação financeira; escritura de habilitação de herdeiros; e substabelecimento. As folhas que compõem o documento particular e o termo de autenticação foram numeradas de forma sequencial com carimbo aposto no canto superior direito, constando na primeira folha, para exemplificar, que é Fls. 322 do Livro 77 pertencente a Helia C, Advogada A supradita fração autónoma I é uma loja com arrecadação, terraço e um lugar de estacionamento na cave com o número um, destinada a comércio e, aquando dos referidos pedidos de registo tinha inscrita a AP... de 2003/07/15 - uma aquisição, com o Banco.., S.A. como sujeito ativo - e a AP... de 2003/09/30 - uma inscrição de locação financeira pelo prazo de dez anos com início em 2003/07/29 em que é sujeito ativo Manuel M. casado com Maria C.., sob o regime da comunhão de adquiridos 1. 1 Conforme resulta da ficha em suporte de papel: «Ap.../ LOCAÇÃO FINANCEIRA - a favor de Manuel M., c.c. Maria C., na comunhão de adquiridos, residente na Rua dos B., n.º 2..,...º Dtº, P Prazo: 10 anos a contar de 29 de Julho de 2003.» 1/13

2 1.2. Do documento destacam-se as seguintes passagens: «Que por Documento Particular outorgado em 29/07/2003, foi celebrado um contrato de locação financeira imobiliária entre [ ] como Locadora e Manuel M casado no regime da comunhão de adquiridos com Maria C, como Locatários, [ ] por óbito da qual, ocorrido no dia 20 de novembro de 2010, [ ] são os ora Segundos Outorgantes, Manuel M.., Sérgio D.., Ana K.. e Lina M, os seus únicos herdeiros [ ]» «Que pelo presente contrato [ ] os Locatários decidiram exercer a opção de compra e a Locadora decidiu vender aos Segundos Outorgantes o imóvel locado atrás identificado.» «Que, em consequência, o mencionando contrato de Locação Financeira extingue-se, autorizando expressamente sem reservas, desde já, a sociedade locadora [ ] o cancelamento da referida inscrição de locação financeira a favor dos compradores não produzindo nenhum efeito a partir da presente data.» «Pelo presente contrato, o Primeiro Outorgante [ ] vende [ ] aos Segundos Outorgantes, Manuel M.., Sérgio D., Ana K. e Lina M.., que o aceitam, o Imóvel já identificado, respetivamente, nas proporções de 5/8 para Manuel M. e 1/8 para Sérgio D.., Ana K e Lina M, cada um.» 2. Em 2013/12/05, após se ter desenvolvido o procedimento de suprimento de deficiências, cuja diligência (no dizer da Recorrida) se revelou porém infrutífera, foi exarado despacho de qualificação que decidiu pela provisoriedade por dúvidas do registo de aquisição (com fundamento nos artigos 43.º, 68.º 2 e 70.º do CRP) e pela recusa do cancelamento (artigos 68.º e 69.º, n.º 2 do CRP). Traduziu assim a sua decisão: Quanto à aquisição - Que resulta da leitura do título que Manuel M. e os filhos Sérgio, Ana e Lina, intervêm na qualidade de locatários, que exercem a opção de compra, pelo valor residual, depois de findo o contrato de locação financeira. - Que, «Pese embora as diferentes interpretações que o artigo 11º do DL 149/95 suscita - nomeadamente a caducidade da locação financeira em caso de morte, para uns, e a transmissão por morte da posição do locatário para os seus herdeiros, para outros no caso em apreço resulta de forma inequívoca do título, que os compradores intervêm na qualidade meeiro e herdeiros de Maria C., e nessa qualidade exercem o direito.» - Que, assim a compra não poderá traduzir-se na aquisição de quotas-partes indivisas, mas sim na aquisição em comum de um bem que integrará a herança de Maria C... 2 A Recorrida, por lapso, escreveu artigo 48.º. 2/13

3 Quanto ao cancelamento - Que o ato é recusado porquanto pela sua natureza (averbamento) não pode o mesmo ser lavrado com o caracter de provisório. - E «no caso em apreço, uma vez que se lavra como provisório por dúvidas o ato anterior, o ato que ora se recusa deveria ser lavrado como dependente, obstando porém a tal qualificação, como supra se referiu, a natureza do mesmo.» 3. Em 2014/01/09 a decisão da Sr.ª Adjunta do Conservador de efetuar como provisório por dúvidas o registo de aquisição foi impugnada mediante a interposição do presente recurso hierárquico e no requerimento foram expostos os fundamentos que se dão por integralmente reproduzidos, salientando-se, porém, os que se seguem: - Que «o registo de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito, como assento que é da situação de indivisão em que o prédio ou direito se encontra e da sua particular condição de parte integrante de uma universalidade de bens que pertenceram ao falecido, não se aplica ao caso concreto, visto que o bem em causa não faz parte da herança do falecido.» - Que «a situação em questão, contempla uma aquisição na sequência de um direito de opção de compra, em sede de contrato de locação financeira, em que de uma parte temos que o titular do bem (vendedor), o Banco, S.A. e da outra, o comprador, o locatário.» - Que este tem o direito de adquirir o bem locado, findo o contrato, mas, na presente situação, o primitivo locatário faleceu e, nos termos do artigo 412.º, n.º 1 do Código Civil, verifica-se uma transmissão dos direitos e obrigações resultantes do contrato de locação financeira aos seus sucessores. - Que esta é uma situação em que os herdeiros do primitivo locatário assumem a posição deste no referido contrato de locação financeira. - Que, «assim sendo, estamos perante uma aquisição por compra, que se rege pelas normas gerais aplicáveis aos contratos de compra e venda, em que o vendedor é o Banco., S.A. e o comprador o locatário, substituído pelos seus herdeiros, dado ter falecido.» A Recorrente solicita, por fim, que se ordene a conversão dos registos nos moldes apresentados 3. 3 Destaque nosso. 3/13

4 4. Cabendo ao Conservador a reapreciação do despacho recorrido e a consequente pronúncia de despacho a sustentar ou a reparar a decisão, nos termos do disposto no artigo 142.º-A do CRP, proferiu a Recorrida despacho de sustentação no qual manteve a qualificação com apoio nos fundamentos que se consideram também por integralmente reproduzidos, sem prejuízo de se evidenciar o que se segue. - Que são muitas as teorias que pretendem enquadrar dogmaticamente o contrato de locação financeira sendo a posição de Leite de Campos (contrato nominado misto ou união de contratos de locação financeira e compra e venda) a que melhor espelha a natureza jurídica deste contrato e a aplicação subsidiária das disposições relativas à locação e compra e venda previstas no Código Civil (CC); - Que por força dessa remissão entendem alguns autores que em caso de morte do locatário caducaria o contrato de locação financeira (artigo 1051.º, d) do CC) não se transmitindo a sua posição para os herdeiros. Porém, como diz Rui Pinto Duarte, isso determinaria uma expropriação em favor do locador financeiro, pelo que para o autor a regra será a da transmissão mortis causa da posição do locatário; - No caso em apreço as partes acordaram na transmissão da posição do locatário para os seus herdeiros; - Mas, «locatário, por força da transmissão operada por sucessão e aceite por ambos os intervenientes, seria o conjunto dos herdeiros e nessa qualidade deveria ter exercido o seu direito de aquisição (por compra mas em comunhão hereditária cf. artigo 2024.º e seguintes do Código Civil.» - Porém, a aquisição traduziu-se no exercício da opção de compra com estabelecimento de compropriedade e com exercício da opção de compra por sujeito diferente do locatário. 5. O processo é o próprio, as partes têm legitimidade e o recurso é tempestivo, mas há uma questão processual que importa decidir. QUESTÃO PROCESSUAL Delimitação objetiva do recurso 1. Transparece do primeiro parágrafo do requerimento de recurso hierárquico que vem interposto, não das duas decisões que incidiram sobre os pedidos de aquisição e de cancelamento da locação financeira, de 4/13

5 provisoriedade por dúvidas e de recusa, respetivamente, mas da decisão sobre o despacho de provisoriedade por dúvidas que incide sobre a apresentação 2101 de Porém, diferentes são os termos finais do requerimento em que a Recorrente demandou a conversão dos registos nos moldes apresentados. Ora, julgamos que o sentido a retirar da vontade assim manifestada não pode deixar de significar que se pretendeu recorrer de ambas as decisões (cfr. artigos 635.º do CPC e 156.º do CRP) De facto, a relação de dependência que entre as duas decisões foi constituída em sede de qualificação e o pedido efetuado pela Recorrente de conversão de ambos os registos, apontam, ainda que de modo implícito, para a necessidade e vontade de reapreciação também da decisão de recusa do cancelamento Como se disse, entre outros, nos processos RP 66/2007 DSJ-CT, RP 67/2007 DSJ-CT, RP 200/2009 SJC- CT e R.P. 52/2010 SJC-CT, é admissível a impugnação através de um único recurso hierárquico de duas ou mais decisões, máxime quando exista relação de dependência e os registos forem apresentados no mesmo dia e sem hiatos Assim, consideramos que o recurso deve abarcar ambas as decisões desfavoráveis, ponderando que não foi vontade da Recorrente a delimitação do objeto do recurso à decisão de provisoriedade por dúvidas Se é com o objeto assim definido que o recurso vai ser analisado, deve o serviço de registo anotar a interposição de recurso hierárquico também a seguir à anotação de recusa, de acordo com o determinado no artigo 148.º, n.º 1, do CRP. APRECIAÇÃO DO RECURSO 1. A questão objeto de análise abrange o problema da transmissão mortis causa da posição do locatário para os sucessores (ou sucessor) e o exercício do direito de aquisição por estes no fim do pagamento de todas as prestações de renda e decorrido o período temporal do contrato. Vejamos A locação financeira é um contrato típico com uma pormenorizada regulamentação legal que, se a princípio era algo restritiva, veio sucessivamente a ser alterada de forma a que hoje pode ser objeto de locação financeira 5/13

6 qualquer bem que possa ser objeto de locação 4. O regime jurídico do contrato de locação financeira reside no Decreto-Lei n.º 149/95 de 24 de junho (DL) Ora, é o próprio diploma legal que estabelece uma noção do contrato logo no seu artigo 1.º: «Locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.» 1.3. Na sequência do normativo legal constituído diversas têm sido as posições doutrinárias perfilhadas relativamente à natureza jurídica do contrato de locação financeira 6. Mas, se durante algum tempo constituiu um contrato misto, a partir de o leasing converteu-se num contrato nominado, sob o nomen iuris de contrato de locação financeira 8, isto é, autonomizou-se, tendo dado origem a um tipo contratual novo, que, em tudo o que não estiver especialmente regulado, obriga a recorrer às regras gerais e às normas dos contratos que lhe serviram de fonte Por isso, para a análise da questão em apreciação iniciamos com o respetivo normativo. 4 Cfr. L. MIGUEL PESTANA DE VASCONCELOS, Direito das Garantias, 2.ª Ed., Coimbra: Almedina, 2013, p. 491 e ss. 5 Com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 02-10, Declaração de Retificação n.º 17-B/97, de 31-10, Decreto-Lei n.º 285/2001, de e Decreto-Lei n.º 30/2008, de Sobre a natureza jurídica do contrato de locação financeira V. RUI PINTO DUARTE, Escritos sobre Leasing e Factoring, 1.ª Ed., Cascais: Principia, 2001, p. 71 a 87; FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Manual da Locação Financeira, 2.ª Ed., Coimbra: Almedina, 2011, p. 319 a 332; e RAQUEL TAVARES DOS REIS, O Contrato de Locação Financeira no Direito Português: Elementos Essenciais, in Segundo a construção de alguma doutrina a locação financeira seria uma compra e venda a prestações com reserva de propriedade [Giuseppe Mirabelli]. Para outras conceções a locação financeira integra-se na locação em geral [Tabet], mas outros autores defendem que a locação financeira deve ser reconduzida à figura do mútuo [Maria Veiga de Faria] ou que a locação financeira é um contrato de crédito com características específicas [Fernando de Gravato Morais]. Diversas destas são as posições que consideram o contrato de locação financeira como um contrato misto de locação e compra e venda [Diogo Leite de Campos e Pedro Romano Martinez] ou que a locação financeira é uma união de contratos: um contrato de locação e um contrato-promessa unilateral de venda [Rui Pinto Duarte]. 7 Rectius do Decreto-Lei n.º 171/79, de 6 de junho, primeiro diploma que estabeleceu o regime jurídico da locação financeira. 8 Cfr. JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Das Obrigações em geral, 8.ª Ed., Vol. I, Coimbra: Almedina, 1994, p Cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Contratos em Especial, 2.ª Ed., Lisboa: Universidade Católica Editora, 1996, p /13

7 2. É o artigo 11.º do DL 149/95 que disciplina a transmissão das posições jurídicas em sede de contrato de locação financeira. Com efeito, estabelece o referido preceito: «Artigo 11.º - Transmissão das posições jurídicas 1 - Tratando-se de bens de equipamento, é permitida a transmissão entre vivos, da posição do locatário, nas condições previstas pelo artigo 115.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e a transmissão por morte, a título de sucessão legal ou testamentária, quando o sucessor prossiga a atividade profissional do falecido. 2 - Não se tratando de bens de equipamento, a posição do locatário pode ser transmitida nos termos previstos para a locação. 3 - Em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, o locador pode opor-se à transmissão da posição contratual, provando não oferecer o cessionário garantias bastantes à execução do contrato. 4 - O contrato de locação financeira subsiste para todos os efeitos nas transmissões da posição contratual do locador, ocupando o adquirente a mesma posição jurídica do seu antecessor.» 2.1. Do exame dos nºs 1 a 3, no que respeita à transmissão inter vivos, eduzem-se as seguintes regras: se o contrato de locação financeira incidir sobre bens de equipamento a posição do locatário é transmissível sem necessidade do consentimento do locador em caso de a mesma ser englobada num trespasse de estabelecimento comercial; nos demais casos a transmissão da posição do locatário depende do consentimento do locador, pois aplica-se o regime geral da locação [artigos 1059.º, n.º 2, e 424.º, n.º 1, in fine, do Código Civil (CC)]; em qualquer dos casos, o locador pode opor-se à transmissão da posição do locatário, se o cessionário não oferecer garantias bastantes de que o contrato será cumprido Também RUI PINTO DUARTE, em O Contrato de Locação Financeira Uma Síntese, 135 a 194, Themis Revista da Faculdade de Direito da UNL, Ano X N.º , Coimbra: Almedina, 2011, p. 194, exprime que o legislador português quis que fossem subsidariamente aplicáveis à figura da locação financeira as normas que regulam a locação, estando as diferenças de regime traçadas no próprio regime da locação financeira. 10 DIOGO LEITE DE CAMPOS in Locação Financeira (Leasing) e Locação, Lisboa: Ordem dos Advogados, Separata da Revista, Ano 62, n.º 3, 2002, traça a fronteira entre a Locação Financeira e a Locação e os contratos próximos contrato de compra e venda com fiel depositário; contrato de crédito; compra e venda; mútuo; e locação-compra. 11 Cfr. RUI PINTO DUARTE, O Contrato de Locação Financeira Uma Síntese, cit., p. 172 e Para FERNANDO DE GRAVATO MORAIS (Manual da Locação Financeira, cit., p. 147) o n.º 3 do artigo 11 não tem aplicação sempre que o locador consinta na transferência. 7/13

8 E acolhendo uma noção lata de bens de equipamento o contrato de locação financeira há de ter por objeto um bem que tenha conexão com o exercício da atividade comercial ou da atividade profissional do locatário financeiro (um comerciante, um médico), excluindo-se os casos em que o locatário é um consumidor porque os bens dados em locação visam o seu uso pessoal. E, FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, crê que se pode ir mais longe, «considerando nalgumas hipóteses um imóvel como bem de equipamento de um estabelecimento comercial» Quanto à transmissão mortis causa: se o contrato de locação financeira incidir sobre bens de equipamento a posição do locatário é transmissível por morte, a título de sucessão legal ou testamentária, se o sucessor prosseguir a atividade profissional do falecido; se não se tratar de bem de equipamento, a situação jurídica do locatário é transferível nos termos previstos para a locação, isto é, se assim tiver sido convencionado por escrito 13 In Manual da Locação Financeira, cit., p. 148 a 154. Para o autor, «em nenhum momento, do ponto de vista literal, se restringem tais bens a específicas coisas e jamais se limitam às coisas móveis. Pode assim concluir-se que a leitura do normativo não pode deixar de ser a seguinte: bens [móveis ou imóveis] de equipamento. [ ] O prédio é, pode com segurança dizer-se, a raiz, o núcleo, o centro da organização mercantil [ ]. Seria, pois, um paradoxo considerar que um imóvel que envolve materialmente o estabelecimento comercial não possa ser qualificado como um bem de equipamento e, ao invés, caraterizar como tal um móvel que, do ponto de vista físico, não está sequer incorporado no estabelecimento por exemplo, uma carrinha ou um camião que se encontra ao serviço da organização mercantil.» Diversamente, CONCEIÇÃO SOARES FATELA, em A Transmissão por Morte na Locação Financeira, 1081 a 1094, Revista da Ordem dos Advogados, Ano 71 Lisboa Out./Dez. 2011, ao salientar que é necessário distinguir entre os contratos de locação financeira cujo objeto sejam os bens de equipamento, ou seja, aqueles que estão intrinsecamente ligados à atividade profissional do locatário, dos contratos cujo objeto não sejam bens de equipamento, incluindo aqui todos os contratos de locação financeira cujo objeto sejam bens imóveis. 8/13

9 no momento da celebração do contrato ou até posteriormente [artigos 1059.º, n.º 1, e 1051º, d), do CC] 14 ; em qualquer dos casos, o locador pode opor-se à transmissão da posição do locatário, se os sucessores não oferecerem garantias bastantes de que o contrato será cumprido. 3. No caso em análise, o bem locado é uma loja destinada a comércio, mas não temos elementos que nos permitam enquadrar o objeto da locação num bem de equipamento e naturalmente não podemos asseverar que os sucessores prosseguiram a atividade profissional do falecido e que a posição do locatário se transmitiu por morte (artigo 11.º, n.º 1, do DL 149/95) Por outro lado, também não possuímos elementos que nos possibilitem saber se a transmissibilidade por morte da posição jurídica do locatário foi convencionada por escrito entre locador e locatário (artigos 11.º, n.º 2, do DL 149/95, 1059.º, n.º 1, in fine, 1051.º, d), parte final, do CC). 14 Para FERNANDO DE GRAVATO MORAIS (Op. cit., p. 158), se não se tratar de bem de equipamento e não tiver sido convencionado por escrito entre locador e locatário a transferência da posição contratual deste no caso de morte o contrato extingue-se por caducidade (artigo 1051.º, n.º 1, al. d), do CC). CONCEIÇÃO SOARES FATELA (Op. cit., p. 1089), por seu lado, escreve que nos contratos de locação financeira cujo objeto não sejam bens de equipamento (onde inclui sempre os imóveis contrariamente à opinião do autor anterior, como vimos na nota anterior) o artigo 11.º, n.º 2 remete para o regime da locação, afirmando que a posição do locatário pode ser transmitida nos termos previstos para a locação. E afirma que o regime da locação, designadamente o artigo 1051.º, n.º 1, d), primeira parte do Código Civil, não prevê qualquer transmissão por morte. Com efeito, a regra geral na locação determina que o contrato de locação caduca com a morte do locatário. Conclui que a regra geral para todos os contratos de locação financeira cujo objeto não sejam bens de equipamento, será a caducidade do contrato de locação financeira por morte do seu locatário. Encerra com a afirmação que «no contrato de locação financeira em que o locatário é um particular, ocorrendo a morte deste durante a vigência do contrato, não é permitida a transmissão por morte da sua posição contratual, não sendo aplicáveis a este contrato as regras da sucessão por morte.» Portanto, para a autora, a morte do locatário durante a vigência do contrato de locação financeira tem como consequência imediata ipso jure a caducidade, extinção, do contrato de locação financeira. Argumentos diferentes e não coincidentes com os anteriores tem RUI PINTO DUARTE, em O Contrato de Locação Financeira Uma Síntese, cit., p. 173 e 174. Para o autor, a primeira parte do n.º 1 do artigo 11.º do DL 149/95 [Tratando-se de bens de equipamento, é permitida a ( ) transmissão por morte] «não pode ser interpretada a contrario, sob pena de se chegar ao resultado paradoxal de que no caso de locação financeira de bens imóveis e de bens de consumo duradouro a morte do locatário determinaria a extinção do contrato, sem que nada fosse transmitido aos seus sucessores (o que equivaleria a uma expropriação em favor do locador financeiro que nada justifica e que repugna ao sistema). O sentido útil dessas (infelizes) palavras da lei há de ser o de que não são válidas quaisquer cláusulas que condicionem a transmissão sucessória na hipótese em causa sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo artigo.» Logo, para PINTO DUARTE, a regra é a transmissão mortis causa da posição de locatário financeiro a qual pode ser condicionada por cláusula contratual, salvo quando se trate de bem de equipamento e o sucessor prossiga a atividade profissional do falecido, e à qual o cessionário se pode opor quando o cessionário não ofereça garantias bastantes à execução do contrato. 9/13

10 4. Concluímos então que não temos elementos no processo que nos permitam asseverar que ocorreu a transmissão mortis causa da posição do locatário financeiro 15. O que existe é um contrato de compra e venda em que, para além do mais, as partes (locatário originário sobrevivo, herdeiros do cônjuge do locatário e locador) ajustam que todos os direitos e obrigações provenientes do contrato de locação financeira se extinguirão na dependência deste contrato Pelo contrato de locação financeira, o locador financeiro obriga-se a vender o bem ao locatário financeiro, caso este o queira, findo o prazo (artigo 9º, n.º 1, alínea c) do Decreto-Lei 149/95) ou, do ponto de vista do locatário financeiro, este tem o direito de adquirir o bem locado, findo o prazo do contrato, pelo preço aí estipulado (artigo 10º, n.º 2, f) do DL 149/95) ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados (artigo 1º, in fine, do DL 149/95) - trata-se da chamada opção de compra do locatário financeiro Portanto, no fim do período do contrato de locação financeira, o locatário pode comprar a coisa cujo gozo lhe foi cedido (artigos 1.º, 7.º e 10.º, n.º 2, f), do DL 149/95) com a entrega do valor residual aí determinado ou determinável. Exercido o direito de aquisição do bem é imperioso que se celebre um contrato de compra e venda 17 que origine a transferência da propriedade para o locatário (artigo 408.º do CC), pois a aquisição não é automática com o pagamento da última renda Mas as partes também podem, no âmbito da liberdade contratual, celebrar um contrato novo e posterior de compra e venda cujo efeito essencial não pode deixar de ser a transferência da propriedade [artigo 879.º, a), do CC] e que não se subsuma à opção de compra. E havendo título de compra e venda, o registo ter-se-á que efetuar de forma definitiva. A não ligação ao contrato de locação financeira poderá é ter relevância para o efeito de não ser possível o cancelamento da inscrição registal de locação financeira Resulta do título que os Locatários (locatário originário e herdeiros do cônjuge do locatário) decidiram exercer a opção de compra e em consequência, o [ ] contrato de locação financeira extingue-se. Ora, se por um lado, como vimos, não podemos asseverar que tenha havido transmissão na titularidade da relação 15 Cfr. o artigo 1068.º do CC. A comunicabilidade do direito significa que, quando o regime de bens for o da comunhão, a posição do cônjuge do locatário se comunica ao outro, ou seja, que este também é locatário, para todos os efeitos daí decorrentes Cfr. FRANCISCO PEREIRA COELHO e GUILHERME DE OLIVEIRA, Curso de Direito da Família, 4.ª Ed., Vol. I, Coimbra: Coimbra Editora, 2008, p. 542 a 543, em análise à comunicabilidade do direito ao arrendamento. 16 Cfr. RAQUEL TAVARES DOS REIS, O Contrato de Locação Financeira no Direito Português: Elementos Essenciais, cit. 17 Que pode ser celebrado por escritura pública (artigos 22.º do DL 116/2008 de e 80.º do Código do Notariado), por documento particular autenticado (artigos 22.º e 24 do DL 116/2008), ou através do procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis (Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23-07). 10/13

11 contratual pelo lado do locatário, por outro lado, temos, efetivamente, um contrato de compra e venda que (deste ponto de vista) legalmente comprova o facto a registar (artigo 43.º, n.º 1, do CRP). 5. Quanto ao cancelamento, o registo foi recusado porque pela sua natureza não podia ser efetuado como provisório e assente na relação de dependência com a aquisição Mas, no caso, as partes pretenderam claramente extinguir todos os direitos e obrigações provenientes do contrato de locação financeira na dependência do celebrado contrato de compra e venda. Pelo que, também não haveria obstáculo ao cancelamento. 6. Porém, afastados os motivos invocados no despacho de qualificação, há um outro facto que deveria ter conduzido à provisoriedade por dúvidas da aquisição e que, consequentemente, enquanto não suprido impede o cancelamento da inscrição de locação financeira Como evidenciámos no parecer emitido no processo R.P. 3/2014 STJ-CC, na fase de elaboração do documento particular (que é o primeiro momento do documento particular autenticado) a intervenção da entidade autenticadora deve deter-se na qualidade de profissional habilitado e no exercício da função de aconselhamento técnico-jurídico, ou, auxiliando na redação ou redigindo o citado documento particular, mas sem a utilização de expressões ou atributos no citado documento que possam conduzir à confundibilidade entre a escritura pública e o documento particular autenticado, e sobretudo resultar com clareza do conteúdo do documento particular que foi assinado pelos seus autores No entanto, o documento particular [melhor identificado na três linhas finais do ponto 1 do relatório] assim elaborado, não deixa de ser um documento particular (artigo 363.º do CC) que foi apresentado à entidade autenticadora, para autenticação, e posteriormente depositado na plataforma eletrónica através do sítio na Internet com o endereço juntamente com os documentos que o instruíram Contudo, como também se notou no referido parecer, o termo de autenticação que respeita aos documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo predial elencados no artigo 22.º do DL 116/2008 deve conter determinados requisitos que não são necessários para os demais termos de autenticação. A entidade autenticadora, inter alia, deve apreciar a legalidade formal e substantiva do ato, explicar e consignar a explicação às partes do conteúdo do próprio documento particular, obter a confirmação do conteúdo do documento particular na presença de todos os intervenientes, efetuar o depósito eletrónico e aí fazer constar que para que o procedimento de titulação do negócio jurídico fique completo falta o depósito eletrónico, que é condição de validade da autenticação, e qual a data para se proceder a tal depósito Cfr. Processos R.P. 67/2009 SJC-CT e C.P. 81/2009 SJC-CT, in 11/13

12 2.2. Ora, não se infere do termo de autenticação a explicação às partes do próprio conteúdo do documento apenas por elas assinado (cfr. artigos 46.º, n.º 1, l), in fine, 50.º, n.º 3, 151.º, n.º 1, a), do CN e 24.º, n.º 1, do DL 116/2008) 19 e a omissão desse elemento essencial torna o título insuficiente para a prova legal do facto registado 20. Em conformidade, propomos a procedência parcial do recurso e formulamos as seguintes, CONCLUSÕES I A transmissão mortis causa da posição de locatário financeiro ocorre se o contrato de locação financeira incidir sobre bens de equipamento e se o sucessor prosseguir a atividade profissional do falecido; se não se tratar de bem de equipamento, a situação jurídica do locatário é transferível nos termos previstos para a locação, isto é, se assim tiver sido convencionado por escrito no momento da celebração do contrato ou posteriormente [artigos 11.º, nºs 1 e 2 do DL n.º 149/95, 1059.º, n.º 1, e 1051º, d), do CC]. II O registo de aquisição que haja de ser efetuado sobre prédio com inscrição de locação financeira pode realizar-se com título de compra e venda que se subsuma à opção de compra ou não, no âmbito da liberdade contratual prevista na lei (artigo 405.º do CC), desde que, em qualquer caso, haja intervenção do titular inscrito (locador) de forma a garantir o cumprimento do princípio do trato sucessivo (artigo 34.º, n.º 4, do CRP). A não subsunção ao contrato de locação financeira poderá é relevar para o efeito de não ser possível o cancelamento da referida inscrição registal. Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 28 de março de Com efeito, decorre do artigo 24.º do DL 116/2008 que os documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o Código do Notariado. Ora, dois requisitos legais estão consignados naquelas normas: a explicação do conteúdo do instrumento (rectius documento particular) de modo a que os outorgantes fiquem a conhecer, com precisão, o significado e os efeitos do ato (artigo 50.º, n.º 3, do CN); e a menção (no termo de autenticação) da explicação do seu conteúdo (do documento particular, claro está, após a adaptação devida), como deriva do artigo 46.º, n.º 1, l), in fine. 20 Porém, trata-se de uma omissão suprível, por aditamento (nos termos propostos no parecer emitido no processo Div. 72/2009 SJC-CT, acessível em 12/13

13 Blandina Maria da Silva Soares, relatora, António Manuel Fernandes Lopes, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, Maria Madalena Rodrigues Teixeira. Este parecer foi homologado pelo Senhor Vice-Presidente do Conselho Diretivo, em substituição, em /13