Sumário TÍTULO I O DIREITO IMOBILIÁRIO

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1 Sumário Introdução TÍTULO I O DIREITO IMOBILIÁRIO 1. Bens Imóveis 1.1. Conceito e caracterização Dos bens em geral Dos bens imóveis 1.2. Imóveis do domínio público As sesmarias no Brasil A Lei nº 601, de A Constituição de O Código Civil de 1916 (em face do atual) A Constituição de A Constituição de O Decreto-lei nº 9.760, de 1946, e a Lei nº 9.636, de A Constituição de A Constituição de A Constituição de O Estatuto da Terra As terras devolutas na atualidade Discriminação Efeitos da discriminação Terrenos de marinha Utilização dos terrenos de marinha e meio ambiente O aforamento A ocupação 1.3. Imóveis do domínio privado Imóveis urbanos Imóveis rurais 2. Posse 2.1. Conceito noção histórica Teoria subjetiva (Savigny) Teoria objetiva (Ihering) Conclusão

2 2.2. Natureza da posse 2.3. Classificação da posse Posse direta ou indireta Posse justa e posse injusta Posse de boa-fé e de má-fé Detenção e posse O possuidor e o detentor Outras classificações Posse ad interdicta Posse ad usucapionem Posse nova e posse velha O jus possidendi e o jus possessionis 2.4. Aquisição da posse Modos de aquisição Pela apreensão da coisa ou pelo exercício do direito Fato de dispor da coisa ou do direito Qualquer dos modos de aquisição em geral Quem pode adquirir a posse Aquisição pela própria pessoa Aquisição por representante Constituto possessório Aquisição por sucessão Interversão da posse 2.5. Perda da posse O abandono A tradição Perda da própria coisa Destruição da coisa Coisa fora de comércio Posse de outrem Pelo constituto possessório Perda da posse de direitos Ação do tempo: prescrição 2.6. Efeitos da posse Usucapião Presunção de propriedade Percepção dos frutos Direito de retenção Indenização pelas benfeitorias A-ções possessórias Autodefesa ou desforço incontinenti

3 2.7. Ações Possessórias Manutenção de posse Reintegração de posse Exceção de domínio Interdito proibitório Ação de dano infecto Nunciação de obra nova Imissão de posse 2.8. Indenização ao possuidor 2.9. Composse 3. Propriedade 3.1. Antropologia da propriedade A evolução da propriedade O instinto da propriedade A propriedade entre os animais A habitação As formigas e as abelhas O roubo e a inveja Evolução histórica Direito romano Período germânico Período feudal Influência do cristianismo Direito francês O Código Civil francês e a Revolução de A moderna concepção do direito de propriedade Função social da propriedade O abuso de direito Conceito Características Elementos da propriedade Atributos da propriedade Modo de utilização da propriedade Preservação das finalidades econômicas e sociais Proibição de atos que visem causar prejuízo a outrem Possibilidade de desapropriação Perda da propriedade de área extensa de relevante interesse social e econômico Indenização pela desapropriação 3.2. Extensão do direito de propriedade Bens do domínio público

4 3.3. Restri-ções ao direito de propriedade Restri-ções de interesse privado Restrições de interesse público Restrições constitucionais Restri-ções administrativas Restrições voluntárias 3.4. Aquisição da propriedade Modos de aquisição da propriedade Modos de transmissão da propriedade Modos de aquisição da propriedade imóvel Transmissão pela usucapião Aquisição pelo registro do título Aquisição por acessão Acessão de imóvel a imóvel Acessão de móveis a imóveis Aquisição de imóvel mediante indenização 3.5. Aquisição da propriedade imóvel Cautelas gerais Eficácia registral Transferência do domínio público para o privado Conclusão 4. Usucapião 4.1. Origem e Evolução Histórica Etimologia Objeto 4.2. Usucapião extraordinário Requisitos A soma de prazos ou accessio possessionis 4.3. Usucapião ordinário Requisitos O justo título Boa-fé Causas que vedam o usucapião Usucapião entre condôminos No condomínio pro indiviso No condomínio especial ou edilício Disposições processuais 4.4. Usucapião especial Evolução legislativa Do usucapião especial rural ou pro labore Usucapião especial urbano

5 Usucapião especial urbana residencial familiar Usucapião especial urbano coletivo Constituição Características Contagem do prazo Procedimento 4.5. Assentamentos Urbanos Regularização fundiária Conceituação Quem pode promover Projeto de regularização fundiária Requisitos Demarcação urbanística Auto de demarcação urbanística Pré-requisitos Elementos da demarcação Procedimento do cartório do registro de imóveis Elaboração do projeto de regularização fundiária Obtenção do título de legitimação de posse Legitimação da posse Usucapião administrativa Regularização fundiária em áreas de preservação permanente Da concessão de uso especial para fins de moradia Conceito Natureza jurídica Requisitos para a concessão Características Possibilidade de extinção Da concessão de direito real de uso Conceito, natureza jurídica e características Forma de constituição Hipóteses de revogação e extinção Regulamentação registral 5. Perda da Propriedade 5.1. Alienação 5.2. Renúncia 5.3. Abandono 5.4. Perecimento do objeto 5.5. Desapropriação Desapropriação por utilidade ou necessidade pública Desapropriação por interesse social Desapropriação por interesse social, para fins de reforma agrária

6 Desapropriação por interesse social e econômico relevante 5.6. Usucapião 6. Direito de Vizinhança 6.1. Conceituação Uso anormal da propriedade Dano iminente (dano infecto) 6.2. Árvores limítrofes 6.3. Passagem forçada Prédio ou imóvel urbano ou rural Imóvel encravado 6.4. Da passagem de cabos e tubula-ções 6.5. Escoamento de águas O fluxo ou escoamento natural das águas As águas que sobejam às necessidades do dono O represamento das águas O aqueduto e a canalização 6.6. Limites entre prédios e o direito de tapagem 6.7. Direito de construir Limitações (de vizinhança) ao direito de construir 7. O Condomínio Geral 7.1. O Condomínio Voluntário (ou Ordinário) Generalidades Conceituação Espécies de condomínio Direitos e deveres dos condôminos Administração do condomínio 7.2. Condomínio Necessário (em Paredes, Cercas, Muros e Valas) Compáscuo Extinção do condomínio comum 7.3. O Condomínio Especial ou Edilício ou Condomínio em Edifica-ções Conceito Designação A nova denominação Caracterização Natureza jurídica Modos de constituição Particularidades 7.4. A legislação especial do condomínio Do objeto do condomínio

7 A legislação anterior O condomínio especial criado pela Lei nº 4.591, de A Lei nº 4.591, de Abrangência Características Convenção de condomínio As despesas do condomínio O seguro de incêndio, a demolição e a reconstrução obrigatória Alienação por motivos urbanísticos Utilização da edificação ou do conjunto de edifica-ções A administração do condomínio A Assembleia-Geral Extinção do condomínio especial 7.5. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil Principais inova-ções Critério de proporcionalidade no cálculo das fra-ções ideais Terraço de cobertura: possibilidade de integrar a propriedade individual: aproveitamento Possibilidade de realização de obras de acréscimo em áreas comuns Despesas de conservação do terraço Penalização da conduta abusiva Penalização do comportamento antissocial Alienação de parte acessória de unidade autônoma (art , 2º, do Código Civil) Delegação das fun-ções de síndico Outras novidades Temas controversos Abrigos para veículos Necessidade, ou não, de se alterar convenção de condomínio para adaptá-la ao novo Código Civil? Juros moratórios podem ser livremente estipulados (art , 1º)? Os dispositivos da Lei nº 4.591, de 1964, sobre questões não tratadas no Código Civil, continuaram em vigor? Qual a norma que prevalece para a fixação do valor das quotas condominiais? Questões omitidas Condomínios atípicos de casas e edifícios Obras que interessem à estrutura integral da edificação Alienação ou extinção do condomínio por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou por desgaste ou depreciação Liberdade de criação: fundo de reserva; conselho fiscal e subsíndico Seguros de responsabilidade civil

8 Comparecimento do inquilino à assembleia Exigência de unanimidade Questões relevantes Desequilíbrio entre as penalidades moratórias a que se sujeitam o condomínio e os condôminos Seguros de responsabilidade civil e seguro garagista Cláusula de não indenizar As grandes edificações 7.6. Situações jurídicas assemelhadas A multipropriedade imobiliária ou o time sharing Conceito Origem e caracterização A multipropriedade no Brasil O condomínio de fato Conceituação Natureza jurídica Formas de constituição da propriedade do shopping center Através de sociedade comercial Condomínio ordinário pro indiviso O acordo de quotista O condomínio especial ou edilício na propriedade do shopping center O condomínio anômalo 8. Direitos Reais 8.1. Conceito 8.2. Classificação 8.3. Objeto 8.4. Características 8.5. Propriedade resolúvel 9. Direitos Reais Limitados de Uso, Gozo e Fruição 9.0. Enfiteuse Conceituação Constituição Analogia com outros institutos Transmissibilidade da enfiteuse Alienação dos bens enfitêuticos Percepção do laudêmio, cânon, pensão ou foro Direito de resgate ou pensão Responsabilidade pelos tributos Subenfiteuse

9 Aforamento de terras públicas federais Extinção da enfiteuse Constituição de Direito de Superfície Síntese histórica Direito de superfície na Itália Direito de superfície na França Direito de superfície de Portugal para o Brasil Conceituação Estrutura e natureza jurídica Características O direito de superfície no Direito brasileiro 9.2. Servidões Conceito, caracteres e classificação Características das servidões Classificação Servidões administrativas Outras características das servidões Constituição das servidões Direitos e deveres Extinção das servidões 9.3. Usufruto Conceito Distinção com o fideicomisso Elementos do conceito de usufruto Constituição do usufruto Direitos do usufrutuário Usufruto impróprio ou quase usufruto Incidência do usufruto Deveres do usufrutuário Extinção do usufruto Disposi-ções do Código Civil sobre usufruto 9.4. Uso e habitação Uso Do Código Civil de Dispositivos do Código vigente Direito real de habitação 9.5. Do direito do promitente comprador 9.6. Direito real de constituição de renda 9.7. Direitos Reais Sociais Concessão de uso especial para fins de moradia

10 Concessão de direito real de uso 10. Direitos Reais de Garantia No-ções gerais Garantia real e fidejussória Requisitos Requisito subjetivo Requisitos objetivos Requisito formal Efeitos Privilégio Sequela Excussão Indivisibilidade Cláusula comissória Vencimento normal e antecipado Penhor Noções gerais. Elementos do penhor Elementos do penhor Capacidade do devedor Direito real Transferência da posse ou tradição Coisa móvel Objeto do penhor Alienabilidade do objeto Transferência efetiva da posse Garantia Débito Acessoriedade Forma de constituição e efeitos Direitos do credor Retenção Posse Venda da coisa Obrigações do credor Penhor legal Penhores especiais Penhor de veículos Do penhor de direitos e títulos de crédito Extinção do penhor Hipoteca Conceito Características

11 Requisitos Requisito objetivo Requisito subjetivo Requisito formal Título Especialização Inscrição Efeitos da hipoteca Efeitos em relação ao devedor Efeitos em relação ao credor Efeitos quanto à relação jurídica em si mesma Efeitos em relação a terceiros Efeitos quanto aos bens gravados Efeitos quanto aos acessórios do crédito Remição da hipoteca Perempção Hipoteca em financiamento à construção Hipoteca legal e judicial Hipoteca legal Situações excluídas do atual Código Civil Hipoteca judicial ou judiciária Extinção da hipoteca Pela extinção da obrigação principal Pelo perecimento da coisa Pela resolução da propriedade (ver: propriedade resolúvel) Pela renúncia do credor Pela remição Pela arrematação ou adjudicação Outras modalidades de extinção Cancelamento da inscrição hipotecária Execução extrajudicial da hipoteca Anticrese Conceito Natureza jurídica Conteúdo Modos de constituição Objeto da anticrese Direitos e obrigações do credor Extinção da anticrese Alienação fiduciária em garantia (de coisa imóvel) A fidúcia e o negócio fiduciário Conceituação

12 As partes na alienação fiduciária em imóveis Objeto do contrato de alienação fiduciária de imóvel Características do contrato Execução do contrato Cessão e sub-rogação Refinanciamento com transferência de credor 11. Registro Imobiliário Conceituação e evolução histórica Conceito Histórico O sistema do registro imobiliário Imóveis e direitos registráveis Princípios do registro imobiliário Princípio da inscrição Princípio de presunção e de fé pública Princípio da prioridade (ou anterioridade) Princípio da especialidade Princípio da legalidade Princípio da continuidade Princípio da instância A lei de registros públicos Matrícula Registro Averbação Dúvida Retificação Retificação extrajudicial Registro Torrens Cancelamento Processo do registro TÍTULO II NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 12. Considerações Sobre o Estudo do Negócio Imobiliário Conceito de negócio imobiliário Negócio jurídico e negócio imobiliário Contratos Designação e conceito Evolução histórica

13 Função social do contrato Elementos do contrato Capacidade Objeto lícito Forma dos contratos Princípios básicos Princípio da autonomia da vontade Princípio da supremacia da ordem pública O princípio do consensualismo O princípio da força obrigatória dos contratos A teoria da imprevisão A teoria da boa-fé Princípio da relatividade dos efeitos dos contratos Formação dos contratos A manifestação de vontade A manifestação expressa A manifestação tácita A manifestação pelo silêncio A declaração receptícia de vontade Proposta Contratos por correspondência Classificação dos contratos Contratos unilaterais e contratos bilaterais Contratos a título gratuito (ou benéfico) e a título oneroso Contratos comutativos e aleatórios Contratos nominados (típicos) e inominados (atípicos) Contratos consensuais e formais ou contratos solenes e não solenes Contratos reais e consensuais Contratos principais e acessórios Contrato de adesão Contratos instantâneos (contratos de execução imediata ou de execução diferida) e contratos de duração Contratos pessoais ou intuitu personae e contratos impessoais Outras classificações (civil e mercantil, individual, coletivo e normativo) Contrato consigo mesmo Contratos ilícitos Contrato proibido Contrato ilegal Contrato imoral Contrato fraudulento Efeitos dos contratos Princípios gerais

14 12.5. Vícios redibitórios Princípio da irretratabilidade Princípio da intangibilidade Princípio da relatividade quanto às pessoas Estipulação em favor de terceiro Da promessa de fato de terceiro Princípio da relatividade quanto ao objeto Conceituação Características Distinção entre o vício redibitório e o inadimplemento contratual Distinção entre o vício redibitório e o erro essencial Os prazos no novo Código Civil As ações edilícias Evicção Conceito Sua extensão e pacto de não prestar garantia Verbas que a indenização compreende Evicção parcial Da denunciação da lide Exclusão da evicção Do contrato preliminar Conceituação Antecedentes históricos Natureza jurídica Elementos (pressupostos ou requisitos) Eficácia e conteúdo Extinção dos contratos preliminares Modalidades especiais de contratos preliminares de compra e venda de imóveis Contrato com pessoa a declarar Extinção dos contratos Distinções importantes Extinção do contrato, dissolução do contrato e execução dos contratos Causas extintivas do contrato e causas extintivas das obrigações Extinção pela dação em pagamento Resolução, resilição e rescisão Resolução Resilição (a). O distrato (b). A resilição unilateral

15 Rescisão Cláusula resolutiva Cláusula resolutiva tácita Cláusula resolutiva expressa ou pacto comissório expresso Efeitos da resolução dos contratos Da exceção do contrato não cumprido Resolução por onerosidade excessiva Lesão Estado de perigo Existência, validade e eficácia dos contratos O plano da existência O plano da validade O plano da eficácia Nulidade e anulabilidade Generalidades Nulidade Anulabilidade Distinção entre nulidade e anulabilidade Do inadimplemento do contrato Conceituação Da mora Das perdas e dos danos Dos juros legais Da cláusula penal Arras Conceito Denominação Caracterização Distinção Limitações ao valor da multa Redução da penalidade Agravamento da cláusula penal Exigibilidade Inexigibilidade da cláusula penal Divisibilidade da cláusula penal 13. Negócios Relativos a Imóveis do Domínio Público Federal Considerações gerais Negócios relativos à posse A locação Ocupação Cessão

16 Permissão de uso Legitimação da posse Quanto aos direitos reais Bens patrimoniais e não patrimoniais Aforamento Concessão de uso Alienação Venda Permuta Doação Alienação de parcelas em projetos de reforma agrária e colonização Reforma agrária Colonização Acesso à propriedade da terra Assentamento Regularização fundiária Projetos de colonização A colonização oficial Objetivos e métodos da colonização Metodologia da colonização Divisão físico-territorial Hierarquia urbanística Seleção dos colonos Colonização particular Colonização propriamente dita 14. Negócios Relativos a Imóveis do Domínio Privado Quanto aos Direitos Possessórios Cessão de direitos 15. Negócios Relativos aos Direitos Reais: Compra e Venda Conceito e eficácia Síntese histórica Características Elementos da compra e venda Pré-requisitos ou gerais Elementos essenciais Direitos e obrigações Requisitos (à efetivação da compra e venda) Documentação Forma

17 As despesas Pactos adjetos à compra e venda Da retrovenda Da venda a contento e da sujeita à prova (Código Civil, arts. 509 a 512) Preempção ou preferência (Código Civil, arts. 513 a 520) Outros pactos adjetos à compra e venda Considerações e cautelas gerais Da troca ou permuta 16. Limitações Públicas ao Direito de Propriedade Limitações administrativas Poder de polícia Tombamento Conceito Diferença entre preservação e tombamento Natureza jurídica Competência Discricionariedade Indenização Objeto Tombamento de uso Procedimento Prazos Revogação e anulação Servidões administrativas Desapropriação Conceituação Natureza jurídica Requisitos Procedimento 17. A Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel Conceito Evolução histórica Distinção Natureza Jurídica Características Objeto do contrato Do registro da promessa de compra e venda Requisitos da promessa

18 17.9. Transferência de direitos Da adjudicação compulsória Do arrependimento 18. Doação Conceito Doações de pais a filhos Natureza Elementos característicos Pressupostos e requisitos A capacidade para doar Da aceitação Objeto Espécies Doação pura Doação condicional Doação modal Doação remuneratória Doação mista Da promessa de doação Conteúdo Invalidade Revogação 19. Locação Conceito e características Natureza jurídica Objeto Evolução legislativa no Brasil A legislação vigente Âmbito Presunção legal Resilição contratual Rescisão antecipada Construção sob encomenda Built to suit Desfazimento da locação Ação de despejo Sucessão Cessão Sublocação

19 Aluguel Revisão do aluguel Renúncia ao direito Obriga-ções do locador Despesas extraordinárias de condomínio Obriga-ções do locatário Repara-ções urgentes Direito de preferência Benfeitorias Garantias San-ções penais Nulidades Locação residencial Locação por temporada Locação não residencial Direito à renovação compulsória A soma dos prazos O prazo da renovação Direito à retomada Penalidades Shopping center Estabelecimentos de saúde e de ensino e entidades religiosas Locação desprotegida Procedimentos Ação de despejo Ação de consignação Ação revisional de aluguel Ação renovatória Disposi-ções legais finais e transitórias: observa-ções Da locação de coisas (no novo Código Civil) O contrato de locação Conclusão 20. O Arrendamento Mercantil Conceituação Características 21. Contratos Agrários de Arrendamento e de Parceria se Correlatos Conceituação e objeto Princípios gerais dos contratos agrários Natureza Jurídica

20 21.4. Limites aos direitos do proprietário Poderes de gestão da parte não proprietária Aplicação extensiva das normas sobre arrendamento a outros tipos de contratos agrários Direitos e deveres O contrato de arrendamento e suas modalidades Extinção do contrato de arrendamento O contrato de parceria e suas modalidades Conceituação As diversas modalidades Caracterização Conclusão 22. Parcelamento Introdução Conceito de parcelamento Imóvel rural e imóvel urbano Efeitos do conceito legal do imóvel rural 23. Loteamento Conceituação Caracterização Condições Espécies Loteamento e condomínio de área rural Parcelamento para fins de expansão urbana Loteamento para fins rurais Loteamentos para fins urbanos Projeto para expansão urbana Loteamento para a formação de núcleos urbanos Formação de sítios de recreio Loteamentos fechados Desmembramentos Divisão de imóvel rural 24. O Código de Defesa do Consumidor Introdução Direitos básicos do consumidor A responsabilidade pelo fato do produto ou fato do serviço Decadência e prescrição

21 24.5. Oferta, publicidade e práticas abusivas A oferta Da publicidade Práticas abusivas Cobrança de dívidas Proteção contratual Direito de arrependimento Cláusula abusiva Dos contratos imobiliários Contratos de adesão 25. Negócios Imobiliários em Sociedades Comerciais Considerações gerais Incorporação e desincorporação de bens ao patrimônio de sociedades Reorganizações societárias Fusão, Incorporação e Cisão de Sociedades Exigibilidade do ITBI 26. Incorporação Conceito Elementos Características (da Incorporação) A atividade O sujeito ativo (incorporador) Caracterização do incorporador Da qualificação do incorporador O objeto a realização da incorporação Compra do terreno A aprovação do projeto O memorial de incorporação A contratação da construção Comercialização das unidades Os contratos Permuta e promessa de permuta O contrato de construção Do contrato de empreitada Do contrato por administração Construção pelo sistema de condomínio fechado O condomínio (construção) Contrato de incorporação Natureza jurídica Características do contrato de Incorporação

22 Elementos do contrato Inadimplemento do adquirente Responsabilidade civil pela incorporação Responsabilidades do incorporador Responsabilidade pela construção Responsabilidade solidária do incorporador Extinção da incorporação Extinção pela conclusão da incorporação Outras formas de extinção da incorporação Considera-ções finais Patrimônio de afetação Generalidades Conceituação Características A afetação na incorporação imobiliária A autonomia patrimonial Formalidades legais Eficácia da afetação 27. Contratos Acessórios Opção Conceito Natureza jurídica A opção na intermediação imobiliária Contrato de intermediação ou de corretagem e mediação Conceito Corretagem e mediação semelhança Intermediação e mediação diferenças Conclusão Natureza jurídica Objeto do contrato Direito à remuneração Forma do contrato Proposta Extinção do contrato A Corretagem no novo Código Civil Conceituação Responsabilidades Remuneração 28. Shopping Center Conceito

23 28.2. Noção histórica Classificação Natureza Jurídica Espécies Caracterização A atividade O contrato de shopping A formação do shopping Providências preliminares Implantação e funcionamento Estruturação jurídica do shopping O condomínio especial (no shopping) Rela-ções jurídicas e contratuais Instrumentos contratuais O contrato de locação A relação jurídica da locação: amplitude Característica da locação em shopping center Resumo das tipicidades dessa locação O aluguel (no shopping) Encargos da locação (no shopping) Fundo de comércio e cessão (no shopping) Ação renovatória (no shopping) Responsabilidade civil Expansão Considerações finais BIBLIOGRAFIA ÍNDICE ALFABÉTICO-REMISSIVO