FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA HOSPITAIS: UM GUIA PRÁTICO XVI FINANCE

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1 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA HOSPITAIS: UM GUIA PRÁTICO 1

2 CARO(A) LEITOR(A) O setor da saúde privada no Brasil vem passando por grandes transformações, conforme mostramos em nossas outras edições de e-books sobre o tema. Além do aumento da competição, as operadoras de saúde, especialmente as cooperativas médicas, sofrem com o enorme desafio da Constituição da Margem de Solvência para atender a exigência da resolução 209 da ANS. Neste cenário, a estratégia predominante está no controle de custos e controle da qualidade. Por isso, a verticalização é a tendência clara no segmento. Como então construir um hospital ou recursos próprios, quando os investimentos são muito altos? Basicamente temos duas alternativas: 1) Construímos captando dívidas com bancos (tema de outro e-book) ou 2) Desenvolvemos Fundos de Investimentos. Veremos como funciona este segundo modelo e porque ele pode ser útil para a Construção de Hospitais. Explore o E-Book!

3 SOBRE O E-BOOK As decisões sobre construção de um hospital ou recursos próprios na área da saúde são decisões complexas, envolvendo diversas simulações e conhecimento bastante específico sobre gestão de negócios hospitalares aliado à análise financeira. Este e-book é direcionado para gestores de empresas na área, especialmente, para Diretores de Operadoras de Saúde e Médicos Empreendedores. Lembre-se, como todo empreendimento, a Análise de Viabilidade é o primeiro passo para a decisão. (Leia o nosso e-book sobre Análise de Viabilidade. Baixe Aqui!) Desta forma, considerando a existência de um projeto viável, vamos aqui explicar a forma de captação via Fundo de Investimento Imobiliário FII. Antes, vamos apresentar brevemente os tipos de fundos. Em seguida, iremos descrever as suas características, agentes participantes, estratégias e exemplos recentes no Brasil. Aproveite a leitura e mãos à obra! 3

4 O QUE SÃO FUNDOS DE INVESTIMENTOS? Os Fundos de Investimentos Imobiliários FIIs, foram criados pela Lei Lei nº /1993 como uma forma de condomínio fechado na modalidade de comunhão de recursos com destinação para aplicação em recursos imobiliários sejam residenciais ou comerciais. A inspiração para a criação do Fundo veio do modelo bastante comum nos EUAs, conhecidos como REITS (Real Estate Investment Trust), utilizados para captar e desenvolver empreendimentos imobiliários. A partir de 2008 com a instrução da CVM 472/08, os fundos se consolidaram como importante instrumento para captar recursos com investidores pessoas físicas e jurídicas. Desde então, favorecidos pela redução das taxas de juros, os investidores passaram buscar por fundos como alternativas aos investimentos em renda fixa. Já as empresas, puderam utilizar os FII para alavancar seus investimentos com custos menores de captação em relação aos financiamentos praticado pelos bancos. O funcionamento do FII depende de aprovação para a sua constituição, conforme critérios da Comissão de Valores Mobiliários. Após aprovação da CVM, a distribuição de cotas, com a respectiva captação de recursos pode ocorrer sob duas normativas (CVM) que devem ser seguidas de acordo com o perfil do investidor. São Elas: Instrução 400: Dispões de Regras e procedimentos específicos para a distribuição aberta para investidores não qualificados. É a instrução que deverá ser seguida para o caso de captação com os cooperados de uma Unimed ou investidor pessoas físicas comuns. Instrução 476: Exige esforços restritos, com dispensa automática de registro. Porém deve ser destinado exclusivamente a investidores profissionais. Os investidores profissionais são aqueles que possuem investimentos superiores a R$ 10 milhões. Portanto, para ser um instrumento mais democrático, a Instrução 400 é a melhor forma para captar recursos com pessoas físicas (tais como cooperados). 4

5 ESTRATÉGIAS DOS FIIS Os Fundos Imobiliários podem ser constituídos para adquirir bens e direitos originários desde a aquisição até a incorporação imobiliária, com a compra ou locação de um imóvel, tal como um Hospital. Um Fundo possui CNPJ próprio e possui a vantagem para captar dívida no mercado financeiro, podendo alavancar a sua própria estratégia, caso assim prefira. De maneira geral, as estratégias para a constituição do FII são: Obter Renda Desenvolvimento Financeira Aferir rendimento com o aluguel de um ou mais imóveis, sujeitos à lei 8.245/91. É o caso da locação de um hospital para uma operadora de saúde. Incorporação de imóveis, terrenos e projetos de construção para posterior venda. Aquisição de títulos e valores mobiliários de renda fixa e variável com lastro imobiliário. 5

6 AS PRINCIPAIS VANTAGENS DO FII PARA COOPERATIVAS Separamos abaixo as principais vantagens para captação por Fundo Imobiliário para a Construção de Hospitais para as Cooperativas Médicas conforme 3 orientações estratégicas predominantes no sistema cooperativista. Orientação Estratégica Sustentabilidade Financeira Sustentabilidade Operacional Vantagens da Captação por FII 1. Por ser um contrato de locação, não há o endividamento da Cooperativa e não afeta os indicadores de liquidez e de endividamento monitorados pela ANS; 2. A despesa com a locação do imóvel é deduzida da base de cálculo dos Impostos PIS e COFINS, reduzindo o custo efetivo do aluguel para a cooperativa; 3. Menor comprometimento de Caixa da cooperativa que poderá investir em outros serviços e ativos; 1. O Cooperado tem acesso às melhores condições de trabalho e observa a destinação operacional do investimento realizado; 2. É um melhor instrumento de Governança, pois oferece mais segurança, transparência e confiança aos investidores e cooperados. 3. Possibilita a oferta de serviços de alta complexidade, valorizando a profissão médica para enfrentar a o crescimento da concorrência. Alinhamento com o Cooperado 1. Não exige a participação de todos os cooperados. A participação é facultativa. 2. As Pessoas Físicas recebem remuneração isenta de Imposto de Renda IR (caso o FII tenha mais de 50 pessoas participantes) 3. O valor por quota pode ser estabelecido para permitir o acesso de qualquer cooperado que queira investir na construção do Hospital. 4. É um instrumento democrático que permite a participação de cooperados, singulares, federações, clientes e funcionários 5. Forma alternativa para ampliar a remuneração médica, incrementando seus rendimentos como investidor; 6. Permite a saída do cooperado com a venda das suas cotas por valor de mercado. Espera-se que a cota seja valorizada ao longo do tempo, tal como o que ocorre com ativos imobiliários. 7. Alinha o interesse entre os participantes do fundo que serão incentivados a gerar fluxo de pacientes e serviços. 6

7 CONSIDERAÇÕES FINAIS Há diversos modelos para captação de recursos com o objetivo de construção de um Hospital. O Fundo Imobiliário é uma alternativa para envolver cooperados, clientes, investidores e sociedade com o objetivo comum: melhorar a qualidade saúde regional com eficiência, resolutividade e economicidade. Por isso, acreditamos que este instrumento é capaz de alinhar interesses e será amplamente utilizado para suprir a escassez de crédito e a demanda por melhores oportunidades investimentos e recursos na saúde. No entanto, a decisão para a construção do hospital deve ser muito bem embasada por estudos técnicos que permitam analisar o melhor modelo de negócios, com a análise de viabilidade e planejamento para cada um dos serviços que serão oferecidos pelo Hospital. O trabalho demanda muito tempo de planejamento, estudo e desenvolvimento até o início da operação hospitalar. Por isso, analise com cuidado cada possibilidade de cenário. Desejamos muito sucesso às cooperativas médicas!

8 SOBRE O AUTOR SOBRE A EMPRESA Prof. Dr. Adriel Branco É graduado em Administração e em Ciências Contábeis, Mestre e Doutor em Administração pela FEA-RP/USP. Realizou a Análise de viabilidade dos Hospitais das Unimeds das cidades de Ribeirão Preto, Juiz de Fora, Salto/Itu, Presidente Prudente, Cachoeiro do Itapemirim e de diversas outras operadoras de saúde. É Diretor na XVI Finance na Área de Viabilidade de Projetos na Saúde. Contato: adriel@xvifinance.com.br (16) A XVI Finance é uma consultoria especializada na atuação no sistema de saúde suplementar no Brasil. Busca trazer soluções inovadoras na área financeira em sintonia com as mais avançadas práticas do mercado e do ambiente acadêmico. Cada projeto envolve uma imersão no negócio do cliente bem como relatórios personalizados e abordagens customizadas. Atualmente, já são mais de 45 projetos nas áreas de Valuation, Diagnóstico & Estruturação Financeira e Captação de Recursos, com resultados expressivos a todos a seus clientes. 8

9 Entre em contato: +55 (16) Saiba mais em: br.linkedin.com/in/xvi-finance Avenida Independência, 3840, Sala 243 Independência Center Ribeirão Preto 9