PESQUISA DE MERCADO: AMBIENTE COMPETITIVO DO MERCADO DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EM SALVADOR E REGIÃO METROPOLITANA

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1 PESQUISA DE MERCADO: AMBIENTE COMPETITIVO DO MERCADO DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EM SALVADOR E REGIÃO METROPOLITANA MARKET RESEARCH: COMPETITIVE ENVIRONMENT OF CONDOMINIUM MANAGEMENT MARKET IN SALVADOR AND METROPOLITAN REGION CELINO, Claudio Ribeiro 1 Mestrando em Administração de Empresas UNIFACS RESUMO Este trabalho apresenta o grau de competitividade no mercado da prestação de serviços de administração de condomínios residenciais, comerciais e de shopping centers por empresas administradoras e síndicos profissionais na cidade de Salvador e Região Metropolitana. Palavras-chave: competitividade, administração, condomínios ABSTRACT This paper presents the degree of competitiveness in the market for the provision of services of management residential, commercial condominiums and shopping centers by professional managers and administration companies in Salvador and Metropolitan Region. Keywords: competitiveness, management, condominiums 1 Mestrando do Curso de Administração de Empresas - Universidade Salvador - UNIFACS Laureate International Universities Salvador / Bahia / Brasil 1 / 13

2 1 INTRODUÇÃO A população mundial cresce e as moradias em condomínios se tornaram uma realidade sem volta na grande maioria das metrópoles do mundo. São comunidades cada vez maiores, sejam de casas ou apartamentos, que exigem exponenciais esforços de infraestrutura, controle financeiro e autoridade social. Pontos importantes que passam despercebidos pela quase totalidade daqueles que contemplam as maquetes e as plantas arquitetônicas num lindo stand de vendas de uma imobiliária, em busca do seu sonho de casa própria. A palavra condomínio vem do latim condominium, que significa propriedade conjunta, ou seja, o domínio de mais de uma pessoa simultaneamente sobre um determinado bem, ou partes de um bem. Quando esse bem é imóvel e possui unidade autônomas além da área comum, denomina-se de condomínio edilício (RIZZARDO, 2014). Essa domínio em conjunto gera disposições legais distintas de propriedade, posse e disposição do bem, que variam de um condomínio para o outro com a sua convenção e regimento internos, assim como variam os contratos sociais das empresas, criando um campo de estudo particular nas áreas da administração, do direito, da contabilidade e da engenharia. Esta realidade, uma vez percebida pelo mercado brasileiro, gerou demanda para que as empresas de contabilidade - responsáveis por elaboração de balancetes e registro contábeis, se transformassem em empresas de administração de condomínios - assumindo responsabilidade pela emissão de boletos bancários, recursos humanos, ou seja, contratação, demissão e controle da folha de pagamento. Algumas vezes até acumulando funções de compras, cobrança, terceirização de mão de obra, e coordenação da equipe de empregado dos condomínios através dos chamados encarregados ou gerentes prediais (CAMPOS, 2015). E com quem fica a representação legal pela pessoa jurídica do condomínio? De acordo com o Código Civil Brasileiro, a figura do síndico é obrigatória, e assume todas as responsabilidades cível, trabalhista, tributária, ambiental e criminal pelo empreendimento. Além destas, existem as tarefas de manutenção predial, controle documental, planejamento financeiro, comunicação com a comunidade, decisões de investimentos, enquadramento legal do empreendimento e solução de conflitos - o que exige uma abordagem humana e familiar alem da eficácia operacional-administrativa. Atividades estas que são, na maioria das vezes, negligenciadas ou delegadas à fornecedores devido ao completo desconhecimento da matéria pelos síndicos voluntários. Esta enorme complexidade e responsabilidade também gerou demandas para o surgimento de uma nova categoria de trabalhadores - os síndicos profissionais - profissão ainda não regulamentada, mas já praticada amplamente no país, graças ao artigo nº do atual Código Civil (lei /2002), que permite que qualquer pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio possa ser eleita para o cargo. É nesse cenário que este estudo é pautado. Na tentativa de mensurar o tamanho deste mercado de serviços, quem são os personagens, quem são os clientes, quais são as barreiras de entrada e qual é o seu grau de competitividade. Um mercado onde administradoras de condomínio se multiplicam, mas não garantem o mesmo escopo de trabalho; síndicos profissionais autônomos disputam com empresas que oferecem este profissional como se fosse mais um serviço do seu portfólio; e condomínios se perdem nas diversas opções sem nenhuma fundamentação jurídica confiável que aponte o caminho que eles devem seguir. O síndico é um dos primeiro agentes que apresenta à comunidade os princípios de ordem e cidadania; e o condomínio é o menor núcleo social que permite ao cidadão uma educação política, através das suas normas, convenções e iniciativas comunitárias. A qualificação dos síndicos e da administração profissional dos condomínios é, portanto, o caminho para a civilidade, equilíbrio e segurança de pequenas comunidades e, consequentemente, das cidades. 2 / 13

3 2 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: MERCADO DE PROFISSIONAIS OU DE EMPRESAS ESPECIALIZADAS? 2.1 O cenário Segundo SCHWARTZ (1991), os cenários permitem analisar o longo prazo num mundo onde reina a complexidade. As tendências hoje existentes influenciam decisivamente o futuro, mas sempre sob o signo da imprevisibilidade. Assim, o planejamento estratégico parte de uma "fotografia" do mercado objeto de estudo. O crescimento do número de condomínios é um realidade em todo o Brasil. No nível local, o Município de Salvador aprovou o seu novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano - PDDU em 2008, criando um novo e amplo conjunto de áreas economicamente incorporáveis. A junção destes fatores - crédito farto, empresas capitalizadas, novos vetores de desenvolvimento imobiliário na capital e uma demanda reprimida por duas décadas de estagnação foi determinante para um rápido crescimento do setor, que quadruplicou de tamanho em um curto período de 3 anos (2005 a 2008) (BUCK, 2013). Junto com o crescimento imobiliário, cresce a demanda por serviços de administração de condomínios. Neste estudo será considerado inicialmente dois grupos: comerciais e residenciais. Como os primeiros, por força do código de defesa do consumidor, prestam serviços em relação de consumo, quase sempre contratam empresas e profissionais especializados e formam uma clientela certa deste tipo de produto. Nos residenciais, em que não há relação de consumo entre a administração e os condôminos (RIZZARDO, 2014), a contratação de fornecedores não é uma certeza e os serviços comumente são prestados em regime de melhor esforço. A segunda consideração, é quanto ao poder aquisitivo dos empreendimentos, uma vez que as suas dimensões e número de unidades habitacionais embora caracterizem o potencial econômico, não definem com precisão a possibilidade de contratação de serviços. Para ilustrar, as associações de bairro (que podem ser equiparadas à condomínios perante a justiça) existem em favelas assim como em loteamentos de altíssimo padrão, como o Alphaville - franquia imobiliária presente em alguns estados brasileiros. Em favelas, embora contem com grande aglomeração de unidades, não conseguem captar recursos suficientes para sequer adequar legalmente as moradias. Podemos citar outro exemplo: a mansão Carlos Costa Pinto - condomínio que conta com apenas 18 unidades, mas que possui arrecadação mensal de R$ ,00 e conta com mais de 24 colaboradores (porteiros, vigias, vigilantes, zeladores e auxiliares de serviços gerais). Do outro lado, temos como competidores, disputando os serviços a serem prestados ao condomínios: contadores e empresas de contabilidade que oferecem serviços de registros contábeis, declarações de impostos e elaboração de balancetes para pequenos condomínios; e empresas administradoras de condomínio que além deste serviços oferecem emissão de boletos bancários, recursos humanos, compras, cobrança, e até terceirização de mão de obra e encarregados. Cargo este que, segundo dados da SINTECONCS (Sindicato dos Trabalhadores de Condomínios) e do CRA-BA (Conselho Regional de Administração da Bahia), tem sido ocupado cada vez mais por administradores de formação, principalmente em grandes condomínios. Há ainda uma um terceiro competidor - o síndico profissional - que, a princípio, não compete com as empresas administradoras por focar num escopo de serviço distinto: responsabilidade cível e criminal, manutenção predial, controle documental, planejamento 3 / 13

4 financeiro, comunicação com a comunidade e solução de conflitos. Entretanto, a recente competição de empresas administradoras que oferecem este "produto" como um agregado ao seu portfólio de serviços, pode causar mudanças neste cenário. Vistos quem são os elementos do mercado, os fornecedores, os clientes e os produtos, parte-se para o segundo passo: a análise da competitividade. Segundo PORTER (1980), é possível fazer uma análise de competitividade de um mercado através de cinco forças: Ameaça de novos entrantes; Ameaça de produtos substitutos; Poder de barganha dos fornecedores; Poder de barganha dos clientes; Rivalidade entre os fornecedores. 2.2 Ameaça de Novos Entrantes Iremos então estudar como cada uma destas forças estão presentes no mercado de administração de condomínios. A começar pela ameaça de novos entrantes - que é alta. A possibilidade dos cliente serem disputados por profissionais liberais e por empresas torna o mercado altamente disputado. Exceto os médios e grandes condomínios que exigem maior infraestrutura e maior variedade de serviços, todos os outros são objeto de atuação de contadores habilitados. Escritórios de contabilidade fornecem as necessidades básicas de condomínios menos exigentes e rapidamente, através de softwares específicos já estabelecidos no mercado, acrescentam produtos no portfólio. No escopo do síndico a ameaça de entrantes é ainda maior. A atuação predominante de autônomos, a falta de regulamentação da profissão, a expectativa de bons ganhos financeiros e a atual crise econômica, projetam uma avalanche de novos concorrentes num futuro próximo. Os moradores já não querem mais assumir o cargo de síndico, e os condomínios já se tornaram verdadeiras empresas, movimentando milhões (InfoMoney, 2015). Não obstante, síndicos voluntários - seja por desconhecimento da complexidade da atividade ou por desejarem se preparar para uma nova possibilidade de carreira, são entrantes a concorrer com os síndicos profissionais. Condomínios conservadores, ainda receosos de entregar a sindicância à uma pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, também compõem uma forte barreira de entrada do síndico profissional. 2.3 Ameaça de Produtos Substitutos Devido à imposições legais, O eventual substituto do tradicional serviço de administração de condomínios (balancetes, boletos, RH, cobrança) seria o serviço "síndico profissional" - desde que detentor de registro no CRC (Conselho Regional de Contabilidade), e desejasse acumular funções normalmente delegadas pelos síndicos. Ou seja, resumidamente é baixa a ameaça de produtos substitutos. O código civil reserva aos contadores a competência de assinar balanços patrimoniais e resultados econômicos: Artigo do Código Civil: O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico. 4 / 13

5 O artigo seguinte (art ) dispõe que o livro Diário é obrigatório, porém vale frisar que sua escrituração deve obedecer as Normas Brasileiras de Contabilidade. Já o art é mais incisivo ao prever que a escrituração é de responsabilidade de contabilista habilitado, exceto se não houver este profissional na localidade, o que, devemos reconhecer, trata-se de hipótese rara, cuja circunstância deve ser informada pelo Conselho Regional de Contabilidade aos órgãos de registro. Ainda assim, vale esclarecer que tal hipótese não exime o empresário da responsabilidade pela escrituração (art. 3º do Decreto no /69). Finalmente, o art. 22 da Lei 4.591/64 obriga o síndico a manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. Com isso, embora o condomínio seja um ente despersonalizado (art. 44, lei /2002), e não seja uma sociedade empresária, ele se assemelha a pessoa jurídica, pois é obrigado o possuir CNPJ (instrução normativa 200/2002, Receita Federal), obrigado a ter inscrições no INSS e FGTS (para os que possuem empregados), portanto, necessita contratar um contador. Com isso, as empresas de administração de condomínio precisam obrigatoriamente a possuir contadores no seu quadro de colaboradores (contratados ou terceirizados) para poderem participar deste mercado. Desta forma, a reserva de mercado está garantida e não há, até então, produtos substitutos, exceto para os conjunto habitacionais sem empregados, cuja simplicidade os isenta de formalidades legais e, com isso, podem lançar mão de soluções caseiras para a contabilidade. 2.4 Poder de barganha dos fornecedores; Os principais fornecedores das empresas administradoras de condomínio são as empresas de software. Se é complexo administrar seu próprio negócio, inimaginável então, gerenciar diversos ao mesmo tempo, sem o uso da informática. A contabilidade de condomínios na Bahia, é calcadas em soluções de gestão amplamente difundidas, as quais podemos exemplificar: Folhamatic/SAGE, Contmatic, Dominio, Prosoft, Alterdata, etc. Falando especificamente em gestão administrativa condominial, temos outros: Condominio21, Superlógica, Livesys, Info Digitus, etc. A variedade de fornecedores é grande, porém uma vez definida a aplicação, o esforço para trocar de plataforma é expressivo. Embora os fornecedores consigam exercer certo domínio sobre a base instalada, precisam se superar para conquistar novos clientes. Administradoras que oferecem serviços de terceirização de mão de obra dependem de outras soluções e fornecedores que não serão objetos de estudo neste documento. Não obstante, o canal de acesso aos fornecedores também não constituem expressiva barreira de entrada. 2.5 Poder de barganha dos clientes A proliferação de empresas administradoras e a relativa facilidade da sua substituição leva-nos a pressupor que o poder de barganha dos clientes seja alto neste mercado. Os honorários são equiparados aos de contadores independentes; é difícil agregar valor e fazê-lo ser percebido pelo cliente, e existem muitas opções no mercado. Não há muitas diferenças de preços e portfólio entre a maioria das administradoras de condomínio, restando à reputação o fiel da balança, enquanto nenhuma grande falha seja percebida pelo cliente e ele decida mudar de empresa. Contratos longos, via de regra, são raros neste setor. 5 / 13

6 2.6 Rivalidade entre os fornecedores Classificar o grau de competitividade de um mercado é uma tarefa delicada. Posicionamentos sutis, que muitas vezes escapam ao conhecimento do público, transformam um concorrência perfeita em um oligopólio, e este último em um cartel. Aparentemente, o mercado de serviços de administração de condomínio em Salvador, se assemelha a uma concorrência perfeita: grande número de ofertantes, grande número de compradores, e diferentes instrumentos de negociação: preço, qualidade, portfólio e pós-venda. Entretanto, algumas empresas se destacam de tal forma e possuem uma relativa fatia do mercado (de condomínio comerciais e residenciais) que podemos segregar estes dois mercados e desenvolver diferentes análises em cada um. Este destaque pode ser um fruto de vantagem estratégica, dificuldade da maioria dos competidores em alcançar determinada eficácia operacional (o que poderia configurar concorrência monopolística) ou um cenário artificialmente criado com alianças (cartel ou truste). Uma empresa só é capaz de superar em desempenho os concorrentes se conseguir estabelecer uma diferença preservável. A eficácia operacional significa o desempenho de atividades melhor que as rivais (PORTER, 1999). Em última análise, a vantagem competitiva pode assumir um grau de diferenciação tal que iniba os competidores de concorrer no mesmo mercado. Por exemplo, a administração de shopping centers. 2.7 As campeãs do mercado Segundo SIMON (2003) o ato de definir "negócio" e "mercado" é o ponto de partida do planejamento estratégico. Ele chama de pequenas campeãs, as pequenas e médias empresas que ignoram as cinco forças de Porter e se destacam criando um nicho diferenciado que dificulta o acompanhamento pelos concorrentes: conhecem mais a sua participação no mercado relativamente ao seu maior concorrente que a participação absoluta; preferem definir o mercado ou negócio a partir das necessidades dos clientes (contabilidade de condomínios x administração de condomínios), o que torna mais fácil compreender quais são os produtos substitutos; tendem a permanecer no mercado-alvo e na tecnologia básica optada (média de 10 anos na decisão); tendem a se manter fiéis à sua competência original e resistem a tentação de diversificar: ultraespecialistas de nicho ou criam seus próprios mercados; não veem os mercados como algo definido por forças externas ou competitivas, mas como um parâmetro que podem controlar (alto grau de diferenciação que inibe a imitação por competidores). possuem abordagem restrita e profunda (baixa amplitude na linha de produtos, mas grande variedade ou solução completa naquela linha escolhida). Parece haver uma liderança notável em algumas empresas deste setor. Mais precisamente na divisão de condomínios comerciais, e, dentro destes, os shopping centers. Acontece que o shopping center não se destina, normalmente, para a venda de unidades ou frações ideais, mas para a locação e exploração comercial das lojas ou divisões internas (RIZZARDO, 2015). Desse modo, fica, de imediato, constituído um condomínio especial, nos moldes do "condomínio edilício", no qual o adquirente de loja em shopping center, apesar de proprietário de uma unidade autônoma, devidamente caracterizada, à qual se vincula uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, sofre algumas restrições, contratualmente 6 / 13

7 acertadas, ao seu direito de condômino (AVVAD, 2007 apud RIZZARDO, 2015, p.314). Desta forma, condomínios comerciais acumulam a complexidade de se submeterem ao Código de Defesa do Consumidor, além do Código Civil, o que exige celeridade na solução de falhas e alto investimento, mas gozam de relevante autonomia diretiva, o que sobrepassa a maioria dos problemas comuns de condomínio, caracterizando uma forma de administrar notadamente diferente, cujo grau de diferenciação pode distanciar os competidores. 3 METODOLOGIA A presente pesquisa foi realizada em três etapas. Na primeira, foram realizadas entrevistas presenciais com roteiros pré-estabelecidos e não rígidos com os dirigentes das entidades de classe representativas do segmento: ABRASCE, SECOVI-BA e SINTECONCS- BA, entidades de classe representativas de profissionais que atuam neste segmento e órgãos oficiais: CRECI-BA, CRA-BA, CRC-BA, OAB-BA e CREA-BA, Superintendência de Urbanismo - SUCOM e Cadê o Síndico - o maior periódico local do setor e um dos maiores fomentadores da profissionalização. Na segunda, foram aplicados questionários aos dirigentes e consultores das principais empresas administradoras de condomínio em 2014, conforme SECOVI e Receita Federal: Adserv, Logoserv, LifeBrasil (antiga Itambé) e Enashop. Finalmente, foram aplicados questionários aos principais advogados condominiais, cursos de formação de profissionais administradores e síndicos profissionais de Salvador: Alexandre Almeida - Atitude Cursos Condominiais, ACS, Faculdade 2 de Julho, Ionara Magalhães, Ary Cabral, Galante... Tomou-se como base uma relação das empresas administradoras de condomínio em atividade no período de 2011 a 2014, filiadas à SECOVI-BA. De um total de 100 empresas, foram descartadas as empresas pertencentes a um mesmo grupo econômico, reduzindo o universo de pesquisa para 80 empresas. Não há, localmente nenhuma entidade de classe ou associação que referencie os profissionais que atuam no setor de condomínios, assim, a busca pelos entrevistados foi empírica, partindo de conhecimento próprio e de indicação de personalidades notáveis no assunto, resultando num total de 50 profissionais apontados. Destes 130 profissionais, 2 não foram localizadas, 33 (40%) não sabiam responder, 46 (56%) participaram de alguma forma de aliança ou parceria. Deste universo, não foi possível o contato com 7, e 2 recusaram-se a participar da pesquisa, sendo o questionário enviado para 37 empresas, das quais 15 responderam, correspondendo a uma taxa de resposta de 33% do universo da pesquisa. Dentre estes, para 11 empresas a aplicação do questionário foi concomitante com a entrevista aos dirigentes, contribuindo para o enriquecimento das informações obtidas. A fim de facilitar a classificação subjetiva dos níveis de competitividade, foram estabelecidos três níveis de percepção: alto, médio e baixo. 7 / 13

8 4 ANÁLISE DOS RESULTADOS Os três principais mercados em qualquer economia são: 1) Bens (produtos e serviços); 2) Capitais (investimentos); 3) Trabalho (deficiência de mão-de-obra, competência das universidades versus prestígio das corporações). A atividade de administração de condomínios se situa no mercado de serviços. A análise ambiental microeconômica mostrou que não existem competidores globais no mercado baiano, mas há competidores nacionais (LifeBrasil, APSA), com tendência de expansão de franquias e parcerias com escritórios locais. Com base nos dados obtidos, foi possível constatar que o mercado de administração de condomínio se divide em três: condomínio residenciais, condomínio comerciais e shopping centers. Os condomínio mistos (comercial e residencial), principalmente os maiores, devido ao alto grau de complexidade da infraestrutura, estão incluído na modalidade comercial. Os menores e sem muita complexidade (que possuem apenas o uma pequena parcela destinada ao aluguel de lojas, comumente o pavimento térreo), permanecem na classificação residencial, para efeito da composição de competitividade. Os serviços de administração de condomínios residenciais já são bastante difundidos, enquanto o síndico profissional ainda trata-se de uma demanda reprimida. O mercado para as empresas administradoras é uma concorrência monopolista, haja visto que há muitos concorrentes, bastante clientes, mas algumas são notadamente mais competitivas e são as únicas que disputam o nicho de condomínio grandes ou de alto luxo. 4.1 Mercado de Administração de Condomínios Residenciais Parâmetros da Pesquisa Resultados Tamanho do mercado Unidades habitacionais - Arrecadação mensal (R$ milhões) - Condomínios que utilizam administradoras - Condomínios que utilizam síndicos prof. - Percentual gasto com administração 6,25% Percentual gasto com síndico profissional 8,75% Cota condominial média - Total de empresas administradoras* - Nº de empresas realmente competitivas 7 Total de síndicos profissionais 10 Nº de síndicos realmente competitivos 5 Ameaça de novos entrantes Alta Ameaça de produtos substitutos Baixa Poder de barganha dos fornecedores Média Poder de barganha dos clientes Alta Rivalidade entre os fornecedores Alta Classificação de competitividade concorrência monopolista Tabela 1: Perfil Competitivo - Administração de Condomínios Residenciais em Salvador Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações obtidas na pesquisa qualitativa No que tange à classificação dos condomínios, alguns fornecedores de sistemas de gerência utilizam a classificação a seguir para fins de referência de nicho. 8 / 13

9 Tamanho do Condomínio Número de Unidades Arrecadação Mensal Número de funcionários Conjunto habitacional < 16 < R$ 5.000,00 0 Pequeno < 60 < R$ ,00 até 5 Médio < 100 < R$ ,00 até 8 Médio-grande < 300 < R$ ,00 até 10 Grande < 500 < R$ ,00 até 24 Gigante > 600 > R$ ,00 acima de 30 Tabela 2: Classificação de Condomínios Residenciais em Salvador Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações obtidas na pesquisa qualitativa Os principais concorrentes no mercado de administração de condomínios residenciais são: Adserv, Logoserv, APSA, Gold, LifeBrasil, ACS e Servpred, com destaque para as quatro primeiras. Marketshare de Administração de Condomínios Residenciais em Salvador Adserv Logoserv APSA Gold ACS Servpred LifeBrasil Figura 2: Gráfico do Marketshare da Administração de Condomínios em Salvador Fonte: Gráfico montado pelo autor a partir da complicação de informações obtidas nas pesquisas qualitativas e mercadológica SECOVI-BA Mercado de Administração de Condomínios Comerciais Parâmetros da Pesquisa Resultados Tamanho do mercado Unidades comerciais (lojas e salas) Arrecadação mensal (R$ milhões) Condomínios que utilizam administradoras Condomínios que utilizam síndicos prof. Percentual gasto com administração Percentual gasto com síndico profissional Cota condominial média Nº de empresas administradoras* Nº de síndicos profissionais Ameaça de novos entrantes Ameaça de produtos substitutos Poder de barganha dos fornecedores Poder de barganha dos clientes Rivalidade entre os fornecedores Classificação de competitividade Tabela 3: Perfil Competitivo - Administração de Condomínios Comerciais em Salvador Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações obtidas na pesquisa qualitativa 9 / 13

10 O mercado de administração de condomínios comerciais se diferencia por ter menos concorrentes, contudo o número de cliente é naturalmente menor. Conta com maior agilidade por não ter tantos protocolos quantos os residenciais. Motivo este forçado pela legislação que os submetem ao código de defesa do consumidor perante os visitantes de unidades (em outras palavras, clientes dos escritórios), exigindo maior atenção na prevenção de litígios. Também não possuem a variedade de conflitos tão comuns em condomínios residenciais (como animais, crianças e perturbação do sossego). Por outro lado, impõe um grau de exigência em termos de segurança e conservação bastante raro entre a gama de escritórios disponíveis, o que favorece as especialistas. Em resumos, embora as barreiras de entrada sejam menores, o expertise técnico e curto tempo de resposta filtram expressivamente este mercado, tornando-o também uma concorrência monopolista. Os maiores concorrentes neste mercado são a APSA e a Enashop. Esta última atual prioritariamente em shopping centers, mas também se faz presente em grandes empreendimentos comerciais e mistos, tornando-se competidor dos maiores clientes destes dois nichos. Neste caso, especialmente, o porte do empreendimento fala mais alto do que a quantidade, invalidando o gráfico de marketshare por número de clientes. Marketshare de Administração de Condomínios Comerciais em Salvador Adserv APSA Servpred Enashop Outras 4.3 Mercado de Administração de Shopping Centers Parâmetros da Pesquisa Resultados Tamanho do mercado 15 Unidades comerciais (lojas e salas) Arrecadação mensal (R$ milhões) Percentual gasto com administração Nº de empresas administradoras* 2 Nº de gerentes prediais Ameaça de novos entrantes Baixa Ameaça de produtos substitutos Baixa Poder de barganha dos fornecedores Médio Poder de barganha dos clientes Baixo Rivalidade entre os fornecedores Baixa Classificação de competitividade Oligopólio Tabela 4: Perfil Competitivo - Administração de Shopping Centers em Salvador Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações obtidas pela ABRASCE 10 / 13

11 O mercado de shoppings já apresenta configuração completamente diferente, com a presença de grandes grupos com grande expertise e alto grau de diferenciação. O alto investimento para implantação de uma administradora deste porte, aliado a falta de mão de obra qualificada na região, confere um baixo poder de barganha aos clientes e uma grande barreira à entrantes. É notada a presença de empresas nacionais e multinacionais, os processos administrativos e aspectos jurídicos são estabelecidos pela ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers) e pela ICSC (International Council of Shopping Centers) e há tendência de cartelização do setor. Todo esse cenário atribui à este mercado a característica de um oligopólio, destacandose nele a empresa Enashop. Marketshare de Administração de Shopping Centers em Salvador 5 15 APSA Enashop 5 CONCLUSÕES Conforme constatado nesta pesquisa, o mercado de administração de condomínios em Salvador é dividido em três nichos com características e graus de competitividade diferentes: residencial, comercial e shopping centers. O mercado de administração residencial se assemelha a uma concorrência perfeita no nicho de condomínios médios e pequenos, mas se aproxima de uma concorrência monopolista em condomínios-clube e de alto padrão. O mercado de administração comercial, substancialmente menor e mais exigente em segurança e conservação, se caracteriza mais por uma concorrência monopolista. Finalmente o mercado de administração de shopping center exemplifica um claro oligopólio. Formado por grandes empresas no Brasil e no mundo, mantém essa característica também em Salvador. Por outro lado, foi possível observar um alto grau de competitividade entre as empresas, ilustrado pela concorrência acirrada por clientes e guerra de preço (oceano vermelho). Algumas empresas se destacam pela qualidade (eficácia operacional) ou pelo grau de diferenciação (pequenas campeãs) e lideram o mercado com larga vantagem sobre maioria, se concentrando nos melhores clientes e imprimindo pouco esforço nos menos rentáveis. Adicionalmente, no mercado dos serviços de síndicos profissionais, embora seja possível, não é notado substituição de produtos, ou seja, disputar os mesmos clientes das administradoras com o mesmo portfólio. Mantendo, apesar da tímida invasão deste serviço pelas administradoras, a divisão de escopo esperada pelas melhores práticas do mercado, uma vez que ambos serviços prestados pelo mesmo CNPJ configura conflito de interesses. Cabe ressaltar que este mercado ainda é caracterizado por uma demanda reprimida, haja vista a 11 / 13

12 baixa penetração apesar do grande apelo. Seja em condomínios comerciais ou residenciais. Muito provavelmente mostrando um início de mercado ou reflexo da falta de regulamentação. Desta forma, a presente pesquisa permitiu constatar que a administração de condomínios em Salvador é um setor concorrido, mas ainda imaturo - carente de profissionais capacitados e empresas competitivas, capazes de prestar serviços de qualidade independente do porte dos clientes. Já nos grandes empreendimentos comerciais, residenciais e mistos, o mercado é praticamente fechado para novos entrantes, sendo dominado por grandes empresas experientes. Os serviços de síndico profissional ainda fazem parte de um mercado em expansão com as mesmas carências de competência que os da administração contábil. Aos poucos, franquias e associações com empresas de São Paulo e Curitiba - pólos centrais das inovações na área condominial, projetam o caminho da evolução. 6 REFERÊNCIAS ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers). Números do Setor, 2015: Disponível em BUCK, Luciana B. L. ; MONTEIRO, A. A Utilização Estratégica de Alianças no Setor Imobiliário da Região Metropolitana de Salvador-Ba no Período de 2007 a 2011: Motivações, Mecanismos e Resultados. XXXVII EnANPAD 2013, v. 966, p , CAMPOS, Thais. Thais Campos: entrevista [jul.2015]. Entrevistador: C. Celino. Salvador: UNIFACS, Arquivo01.mp3 (45 min). A entrevista na íntegra se encontra transcrita no apêndice A deste artigo. BRASIL, Código Civil, Lei 4.591/1964, Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias. BRASIL, Código Civil, Lei /2002, livro III, capítulos VI e VII: Do Condomínio Geral e do Condomínio Edilício. BRASIL, Código Civil, Lei /2002, livro II, capítulo VI: Da Escrituração. CRA-BA (Conselho Regional de Administração da Bahia). Pesquisa Nacional, Disponível em InfoMoney, Sessão Carreira - A profissão em que você não sabia ser possível ganhar R$ 100 mil por mês - acesso em 13 de julho de 2015, diponível em: carreira/emprego/noticia/ /profissao-que-voce-nao-sabia-ser-possivel-ganhar-100-mil Receita Federal (Secretaria da Receita Federal do Brasil). Dados Abertos e Receita Data. Disponível em: Receita Federal (Secretaria da Receita Federal do Brasil). Instruções Normativas. Disponível em: RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária - 3ª ed. - Rio de Janeiro: Forense, 2014 SECOVI-BA (Sindicato da Habitação). Entrevista qualitativa, Salvador: Disponível em 12 / 13

13 SUCOM (Secretaria Municipal de Urbanismo da Prefeitura de Salvador). Entrevista qualitativa, Salvador: Disponível em PORTER, Michael E. Estratégia competitiva: Técnicas para Análise de Indústrias e da Concorrência. Ed Campus, Rio de Janeiro. PORTER, M. E.. Competição. Estratégias Competitivas Essenciais. Ed. Campus. Rio de Janeiro, 1999 (Pags. 126 a 164, da Vantagem Competitiva à Estratégia Corporativa) SIMON, H.. As Campeãs Ocultas. Estratégias de Pequenas e Médias Empresas que Conquistaram o Mundo. Bookman. Porto Alegre, 2003 (págs. 45 a 64 e 235 a 240). 13 / 13

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