Brookfield Incorporações S.A. Apresentação Institucional 2011
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- Bruno Madeira Andrade
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1 Brookfield Incorporações S.A. Apresentação Institucional 2011
2 Aviso Importante Este documento contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Brookfield Incorporações S.A.. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Brookfield Incorporações S.A. em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Brookfield Incorporações S.A.. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Brookfield Incorporações S.A. e estão, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Cabe ressaltar também que todos os dados, exceto quando mencionado, dos anos anteriores a 2008, inclusive, são pro forma. 1 Brookfield Incorporações S.A.
3 Estratégia de Negócios
4 Nossa Estratégia é Consolidar a Companhia como a Plataforma Nacional de Média Renda no Brasil Foco Principal em Média Renda Volume de mercado em reais equivalente ao da baixa renda Financiamento do SFH até R$500 mil Melhoria na distribuição de renda População jovem Presença Nacional - 8 Regiões Metropolitanas Representatividade da economia brasileira e mercado imobiliário 63% do PIB e 45% da polulação Liderança local Seletividade geográfica facilita coordenação e controle Plataforma Nacional Preparada para Crescer Organicamente Portfólio Balanceado Middle office estruturado para atender os clientes Integração das 3 Companhias Go live SAP Construção de 100% dos projetos Verticalização e controle das operações Modelo profissional de gestão Flexibilidade para atuar em diversos ambientes econômicos Unidades residenciais e loteamentos Salas comerciais para usuários finais e edifícios corporativos para investidores institucioinais 3 Brookfield Incorporações S.A.
5 Posicionamento e Busca de Liderança nos Principais Mercado de Atuação Unidades de Negócios São Paulo Rio de Janeiro Centro- Oeste Sul e Interior de São Paulo Segmento Econômico Produtos Unidades residenciais e lotes Salas comerciais para investidores individuais e prédios corporativos para investidores institucionais Segmentos de Mercado Foco na classe média - ~ 60% do negócio. Classe-média (entre R$ 170 mil e R$ 500 mil) 50% Classe média-alta e alta 10% - 15% Escritórios (salas comercias e edifícios corporativos) 15% - 20% Econômica (unidades abaixo de R$ 170 mil) 15% - 20% Posicionamento Forte presença em regiões metropolitanas: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Goiânia Portfólio equilibrado: São Paulo -> 35% - Centro-Oeste -> 35% - Rio de Janeiro -> 20% e Sul ->10% do negócio Expansão para a região Sul e interior do estado de São Paulo em direção a nossos alvos de crescimento 4 Brookfield Incorporações S.A.
6 Distribuição de Renda Distribuição de Renda por Família ( E) 20% 13% 5% % 6% A (Acima de R$ 8,000) B (Entre R$ e R$ 8.000) C (Entre R$ e R$ 4.000) 12% 23% Fonte: Ernest Young, FGV e IBGE 41% 55% 24% D (Entre R$ e R$ 2.000) E (Renda de até R$ ) 29% 30% Distribuição da População Brasileira 2010 ( 193 milhões de habitantes) % entre 20 e 40 anos de idade 2030E (216 milhões de habitantes) - 10,000,000-5,000, ,000,000 10,000,000-10,000,000-5,000, ,000,000 10,000,000 Mulheres Homens Mulheres Homens 5 Brookfield Incorporações S.A. Fonte: IBGE Projeção da População Brasileira1980/ Revisão % entre 20 e 40 anos de idade
7 Objetivos Estratégicos
8 Estratégia apoiada em quatro pilares para aumentar o ROE Retorno sobre o Patrimônio Líquido (%) Returno sobre o Patrimônio Líquido (%) Últimos 12 meses Ultimos 12 meses 14% 13% 10% 3% 11% 7% 7% 10% 14% 10% 11% 12/ / /2010 6/2010 6/2011 ROE (ex-projeto Faria Lima) Projeto Faria Lima 7 Brookfield Incorporações S.A.
9 A estratégia para aumentar o ROE é baseada em quatro pilares 1) Capacidade de Execução, em especial relativa à experiência na construção, que pode ser mensurada pela evolução da margem bruta e também pela estabilidade da margem REF. 2) Aumento no giro dos ativos através de redução do ciclo de negócio, maior giro no banco de terrenos e reconhecimento de receitas acelerado. 3) Redução das despesas com vendas, gerais e administrativas como percentual das receitas devido à maior alavancagem operacional e também a ganhos de eficiência. 4) Redução do custo de capital da companhia através do aumento da proporção de financiamentos de projeto no mix de endividamento e do refinanciamento da dívida contraída durante Brookfield Incorporações S.A.
10 1) Capacidade de Execução Construção 100% própria Histórico de mais de 20 anos incorporatdo com a MB Engenharia e Company S.A. Diversificação gerográfica seletiva e SAP favorecem controles Reserva estratégica de mão de obra Nº de Canteiros de Obra x Unidades em Construção Nº de No. colaboradores of employees na linha involved de produção in production line Canteiros 82 em execução Unidades 27,377 unidades em andamento UN SP 23 Canteiros 6,229 Unidades UN RJ 9 Canteiros 2,540 Unidades UN CO 35 Canteiros 11,836 Unidades UN ECON 12 Canteiros 5,772 Unidades UN Sul 3 Canteiros 1,000 Unidades T11 9 Brookfield Incorporações S.A.
11 jun-07 ago-07 out-07 dez-07 fev-08 abr-08 jun-08 ago-08 out-08 dez-08 fev-09 abr-09 jun-09 ago-09 out-09 dez-09 fev-10 abr-10 jun-10 ago-10 out-10 dez-10 fev-11 abr-11 jun-11 2) Aumento no giro dos ativos Estamos buscando maior giros dos ativos Giro do Ativo Brookfield (Receita Líquida / Ativo Total Médio) 63% Giro do Ativo Peers (2T11) 50% 49% 51% 33% 29% 30% 29% 26% 26% 26% 27% 24% 39% 39% 37% 43% 45% 45% 43% 42% 38% Peer 1 Peer 2 Peer 3 BISA Peer 4 Peer 5 10 Brookfield Incorporações S.A. Nota: Considera últimos 12 meses.
12 2) Aumento no Giro dos Ativos Redução significativa do horizonte de desenvolvimento de nosso banco de terrenos Nossa Velocidade de Vendas vem melhorando significativamente Banco de Terrenos - VGV (R$ Bilhões) VSO Trimestral (%) 28% 28% 15,5 15,6 17,2 17,8 20% 22% 10,4 15% 15% 13% 17% 15% 16% 16% 10,3 9% 10% 9% 5,8 5,8 3,6 3, T11 1Q 1T 2Q 2T 3Q 3T 4Q 4T VGV Anos de Lançamento Brookfield Incorporações S.A.
13 3) Alavancagem Operacional e Ganhos de Eficiência A diluição das desepsas com vendas, gerais e adminitrativas reforçam os ganhos de eficiencia e beneficiam as margens da Brookfield BISA DVGA/ Receita Líquida Peers DVGA / Receita Líquida 14,9% 18,1% 13,2% 16,4% 9,4% 10,3% 13,0% 11,1% 10,4% 10,3% T11 Peer 1 Peer 2 Peer 3 Peer 4 Peer 5 BISA 12 Brookfield Incorporações S.A. Nota: Considera últimos 12 meses.
14 4) Redução do Custo de Capital A evolução natural do mix de endividamento permitirá uma redução significativa de seu custo médio. Mix de Endividamento 2Q11 Análise desensibilidade Custo Médio da Dívida * versus % de SFH no Mix de Endividamento Total 13,9% SFH 32% 13,6% 13,3% 13,1% Dívida Corporativa 68% 12,8% 13 Brookfield Incorporações S.A. 30% 40% 50% 60% 70% SFH como percentual da dívida total * Estimado de acordo com o perfil de endividamento da Brookfield. Considera dados do Banco Central do Brasil de Jul/11 Taxa Selic de 12,5%, IPCA de 6,7%, IGPM de 8,6% e TR de 1,3%.
15 Redução do Custo de Capital Caixa e Aplicações de R$930 milhões R$1,2 Bilhões em Recebíveis de unidades concluídas Plataforma focada no segmento Econômico Refinanciamento da Dívida Corporativa A emissão é composta de duas séries de 4 e 5 anos, com as respectivas taxas de CDI + 1,55% a.a. e CDI + 1,75% a.a. Contribui com ativos / projetos econômicos 80% Capitalização de US$10 mi 20% Aumento para 32% da parcela do SFH no mix total da dívida (contra 27% no trimestre anterior) Contratação de R$834 milhões de SFH de janeiro a junho de 2011 Emissão CRIs totalizando R$100 milhões no segundo trimestre de 2011 A Fitch elevou a classificação da BISA de BB- para BB. Em setembro de 2009, a Brookfield estabeleceu uma JV com o IFC do Banco Mundial, criando uma plataforma diferenciada e capitalizada para capturar o potencial de alto crescimento no segmento de baixa renda Essa plataforma será o veículo exclusivo para as operações da Brookfield no segmento incluído no programa do governo Minha Casa, Minha Vida A operação inclui uma linha de crédito rotativo de 7 anos para atender necessidades de capital de giro 14 Brookfield Incorporações S.A.
16 Bases para o Crescimento
17 São Paulo Goiânia Distrito Federal Rio de Janeiro Plataforma Nacional: Estratégia Diversificação Geográfica Presença líder nas principais regiões metropolitanas selecionadas Regiões de atuação correspondem a 60% do PIB nacional Geographic Presença Geográfica Presence Leadership Posição de Position Liderança Contracted Vendas Contratadas Sales (% Market (% Market Share) Share) º 60,2% RJ 11,4% 10,8% 7,9% 5,0% 4,7% Peer 1 Peer 2 Peer 3 Peer 4 Outros Região Centro-Oeste 1 11º 63,5% Paraná São Paulo Santa Catarina Rio de Janeiro Economic Racional Econômico Rationale for para Seeking Busca Local da Leadership Liderança Local DF 8,9% 7,3% 6,9% 6,7% 6,6% 11º 1 Peer 1 Peer 2 Peer 3 Peer 4 Outros Outros 62,9% Compra de terrenos Aprovações GO 14,2% 9,5% 4,6% 4,6% 4,2% Força na comercialização Marca sólida Peer 1 Peer 2 Peer 3 Peer 4 Outros 68,3% Cadeia suprimentos Atração de talentos MT SP 13º Fonte: Inteligência de Mercado Brookfield Incorporações 16 Brookfield Incorporações S.A. 7,3% 7,1% 7,0% 5,7% 4,6% Peer 1 Peer 2 Peer 3 Peer 4 Outros
18 Gestão e Controle Implementação do SAP Julho 2010 Processos integrados e automatizados - Controle e Suporte para execução formando os alicerces para o crescimento da Companhia. Padronização dos processos de negócios da Companhia, reduzindo os procedimentos manuais, facilitando o processo de gerenciamento das áreas, e o acesso e controle das informações. Métricas operacionais e financeiras aplicadas à remuneração variável Melhoria da Qualidade de Informações Agilidade nas tomadas de decisões Integração aprimorada de processos Compra de Terrenos Incorporação Construção Comercialização Assistência Técnica Tecnologia da Informação Recursos Humanos Financeiro e Contabilidade Juridico Marketing Logística Relacionamento com Clientes 17 Brookfield Incorporações S.A.
19 Comitê de Auditoria Unidade de Negócios Gestão e Governança Corporativa Conselho de Administração Comitê de Investimentos Comitê de Recebíveis Comitê Estratégico Comitê de Governança Corporativa e RH Diretoria Geral 18 Brookfield Incorporações S.A.
20 Equipe de Gestão Experiente e Profissional Integração de profissionais altamente qualificados com histórico de sucesso comprovado. Profundo conhecimento dos segmentos e das regiões Plano de sucessão em todos os níveis da organização Meritocracia Stock Options e bônus Nicholas Reade CEO São Paulo A. Vedrossi Rio de Janeiro Luiz F. Moura Centro Oeste Fernando Maia Segmento Econômico Marcelo Borba Sul / Interior de SP Luiz Zanforlin Construção Elias Calil CFO C. Machado Investimentos e RI A. Dinkelmann Jurídico Denise Goulart 19 Brookfield Incorporações S.A.
21 Combinação Única de Acionistas BAM: Altos padrões de governança corporativa, visão de longo prazo e expertise financeiro Free float relevante Management com interesses alinhados Asset Management 100% 1 Brazil Renomada gestora global de recursos com mais de US$150 bilhões em ativos sob gestão US$41 bilhões no mercado imobiliário Uma das maiores plataformas de investimentos no Brasil R$20 bilhões em ativos sob gestão Lock up: 3 anos Acionistas do Acordo de Acionistas 42,6% Free Float Post-Offering 2 6,1% 51,3% 2 20 Brookfield Incorporações S.A. SOX Compliant 1 Investimento da Brookfield Asset Management na Brookfield Brasil se dá por meio de subsidiárias 2 Inclui 6,761,972 ações em tesouraria
22 Nosso Portfólio Balanceado nos permite atuar dentro de ambientes econômicos diversos Lançamentos históricos por produto (R$mi) Composição dos segmentos residenciais: Lançamentos 2T % % 3% 1% 5% 6% 59% 59% % 27% 10% 378 8% 16% 52% 31% 49% 21% 48% 9% Econômico MédiaM Alta Lotes Escritórios % 11% 1% 67% 7% 4T10 Banco 2T11 de Terrenos Banco de Terrenos Regra do SFH: Salas Comerciais 33,9% Corporativo 18,1% Econômico; 3,8% Médio Alto; 4,3% Médio Baixo; 39,9% Os imóveis de até R$ podem ser financiados pelo SFH 21 Brookfield Incorporações S.A.
23 A exposição ao segmento comercial nos diferencia no setor Prédios comerciais continuam sendo uma boa oportunidade no mercado com baixas taxas de vacância em SP (4,9%) e RJ (3,1%), a altas taxas de lease (SP R$ 160/m²-mes e RJ R$ 180/m²-mes) Perspectiva do mercado: taxa de arrendamento líquida mensal média (R$/m 2 ) Experiência da Brookfield no segmento de prédios comerciais Entrega com sucesso de cerda de m² de área locável nos últimos 14 anos Venda de mais de R$1,1 bilhões em empreendimentos comerciais nos últimos 18 meses, destinados a investidores individuais e institucionais São Paulo Rio de Janeiro Lançamento de mais de R$1,5 bi em projetos comerciais de alta qualidade a serem entregues nos próximos 12 a 36 meses O banco de terrenos atual é superior a R$1 bi Perspectiva do mercado: taxa de variância (%) Perspectiva favorável do mercado 20% 16% 12% 8% 4% 0% Cenário: níveis historicamente baixos de taxas de juros Interesse crescente de investidores individuais e institucionais Redução da taxa de juros Espaço para aumento considerável da alavancagem São Paulo Rio de Janeiro Tendência de aumento do preço 22 Brookfield Incorporações S.A. Fonte: CB Richard Ellis (relatório público) e Relatórios públicos da Brookfield
24 Desempenho Operacional e Financeiro 2T11
25 Lançamentos 2T11 Lançamentos (R$ mm) Lançamentos (R$ mm) S10 2S11 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 Residencial Corporativo Residencial Corporativo Salas Comerciais Lançamentos (R$ mm) Preço das Unidades 2T11 1T11 Residencial 357,9 48,0% 466,0 100,0% Econômico Até R$170 mil 28,0 3,8% 92,0 19,7% Médio-Baixo Entre R$170 mil e R$350 mil 298,0 39,9% 153,0 32,8% Médio Entre R$350 mil e R$500 mil - 0,0% 37,0 7,9% Médio-Alto Entre R$500 mil e R$1 milhão 31,9 4,3% 120,0 25,8% Alto Acima de R$1 milhão - 0,0% 64,0 13,7% Lotes - 0,0% 0,0% Comercial 388,0 52,0% - 0,0% Corporativos 135,0 18,1% - 0,0% Salas Comerciais 253,0 33,9% - 0,0% Total 745,9 100,0% 466,0 100,0% 24 Brookfield Incorporações S.A.
26 Vendas Contratadas - 2T11 Vendas Contratadas (R$ mm) Vendas Contratadas (R$ mm) S10 2S11 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 Residencial Corporativo Salas Comerciais Residencial Corporativo Salas Comerciais Vendas Contratadas (R$ milhões) Preço das Unidades 2T11 1T11 Residencial 672,9 61,8% 523,1 81,9% Econômico Até R$170 mil 79,4 7,3% 47,6 7,5% Médio-Baixo Entre R$170 mil e R$350 mil 181,3 16,7% 242,4 38,0% Médio Entre R$350 mil e R$500 mil 57,9 5,3% 114,4 17,9% Médio-Alto Entre R$500 mil e R$1 milhão 265,5 24,4% 63,8 10,0% Alto Acima de R$1 milhão 83,2 7,6% 49,4 7,7% Lotes 5,6 0,5% 5,5 0,9% Comercial 415,2 38,2% 115,3 18,1% Corporativos 211,2 19,4% - 0,0% Salas Comerciais 204,0 18,7% 115,3 18,1% Total 1.088,2 100,0% 638,4 100,0% 25 Brookfield Incorporações S.A.
27 Velocidade de Vendas VSO Ajustado* 2T11 1T11 Estoque Inicial Lançamentos Oferta Vendas Contratadas VSO 32% 20% VSO 2T11 1T11 Estoque Inicial Lançamentos Oferta Vendas Contratadas VSO 28% 17% 26 Brookfield Incorporações S.A.
28 Estoque em 30 de Junho de 2011 (VGV) Unidades concluídas representaram apenas 5% do estoque Estoque por estágio de Desenvolvimento 2T11 (Total) Estoque por Estado e Ano de Lançamento 2T11 Concluídas 5% Others Outros Em Lançamento 67% 28% Em Construção Centro-Oeste 44% 6% 33% São Paulo Estoque por Segmento - 2T11 (R$ milhões) Preço das Unidades 2T11 % Residencial 2.392,7 73,9% Econômico Até R$ 170 mil 260,8 8,1% Média-Baixa Entre R$ 170 mil até R$ 350 mil 1.328,5 41,0% Média Entre R$ 350 mil até R$ 500 mil 195,5 6,0% Média-Alta Entre R$ 500 mil até R$ 1 milhão 252,7 7,8% Alto Acima de R$ 1 milhão 298,8 9,2% Lotes 56,3 1,7% Comercial 845,7 26,1% Corporativo 527,7 16,3% Salas Comerciais 318,0 9,8% Total 3.238,4 100,0% Rio de Janeiro 18% 27 Brookfield Incorporações S.A.
29 Desempenho Financeiro Receita Líquida (R$ milhões) 81,2% Lucro Bruto (R$ milhões) e Margem Bruta (%) 57,6% ,3% ,6% T10 2T11 33,2% ,9% ,4% 24,8% T10 2T11 EBITDA (R$ milhões) e Margem EBITDA (%) Lucro Líquido (R$ milhões) e Margem Líquida (%) 101,1% 80,1% 20,4% ,4% 22,7% 22,2% T10 2T11 21,0% ,1% 11,1% 42,8% ,4% 78 8,9% T10 2T11 28 Brookfield Incorporações S.A.
30 Resultados a Reconhecer Os resultados a reconhecer mostram estabilidade de margens no futuro Resultados a Reconhecer (R$ millhões) e Margem REF (%) ,4% 39,3% Mar/2011 Jun/2011 Resultados a Reconhecer (R$ milhões) Jun 2011 Mar 2011 Dez 2010 Set 2010 Jun 2010 Receitas a Reconhecer 3.311, , , , ,3 Adiantamento de Clientes 22,8 44,0 145,3 28,1 13,7 Total de Receitas a Reconhecer 3.333, , , , ,0 Custos a Reconhecer , , , , ,1 Resultados a Reconhecer 1.310, , , ,5 875,9 Margem de Resultados a Reconhecer (1) 39,3% 40,4% 40,7% 37,9% 37,6% (1) Margem antes de impostos e juros capitalizados 29 Brookfield Incorporações S.A.
31 Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos (R$ Milhões) Taxa Efetiva Jun - 11 Mar - 11 SFH para construção TR+ 8,3% a 13,0% 943,8 695,1 Debêntures 108% a CDI 37,9 41,6 Debêntures IPCA + 9,5% a 10,25% 214,1 205,1 Debêntures CDI + 1,6% a 2,0% 614,5 595,1 Capital de Giro CDI + 1,5% 1.146,5 969,5 Empréstimos com garantias - 35,2 Dívida Total 2.956, ,6 Curto Prazo 622,2 542,9 Longo Prazo 2.333, , Recebíveis e Calendário de Vencimentos da Dívida (R$ milhões) Recebíveis de (R$ milhões) Jun/11 Mar/11 Unidades em Construção 2.340, ,0 Unidades Concluídas 1.163,1 827,5 Serviços 102,7 125,0 Ajuste a Valor Presente (74,2) (67,5) Provisão de Perdas (37,0) (37,9) Total de Recebíveis no Balanço 3.495, ,1 Receitas a Reconhecer 2.873, ,7 Adiantamento de Clientes (23,0) (44,0) Total de Recebíveis 6.345, ,7 30 Brookfield Incorporações S.A > Recebíveis Amortização da Dívida 1.457
32 Variação da Dívida Líquida O consumo de caixa das operações caiu para R$167,8 milhões no segundo trimestre de 2011, contra R$369,8 milhões no trimestre anterior. Liquidez (R$ milhões) 2T11 1T11 Disponibilidade e Aplicações 929,7 989,3 Dívida Total 2.956, ,6 SFH 943,8 695,1 Dívida Corporativa 2.012, ,5 Dívida Líquida 2.026, ,3 Variação da Dívida Liquida / Consumo de Caixa 474,6 369,8 Operação 167,8 369,8 Dividendos 103,6 - Pagamento MB 203,2 - Patrimônio Líquido 2.993, ,1 Dívida Líquida / PL 68% 56% Dívida Líquida ex-sfh / PL 37% 31% 31 Brookfield Incorporações S.A.
33 Contato de RI Contato Alexandre Fonseca Dinkelmann Diretor Executivo de Investimentos e RI Paola Mello Marques Gerente de RI Telefone: Avenida das Nações Unidas, º andar Torre B São Paulo - SP, Brasil Cep: ri@br.brookfield.com 32 Brookfield Incorporações S.A.
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