DENISE MARQUES AVALIAÇÕES EM IMÓVEIS URBANOS: APLICABILIDADE EM AÇÕES JUDICIAIS JOINVILLE SC

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1 7 DENISE MARQUES AVALIAÇÕES EM IMÓVEIS URBANOS: APLICABILIDADE EM AÇÕES JUDICIAIS JOINVILLE SC 2007

2 8 UNIVERSIDADE DO ESTADO DE SANTA CATARINA UDESC CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS CCT DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL DEC DENISE MARQUES AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS: APLICABILIDADE EM AÇÕES JUDICIAIS Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à disciplina Trabalho de Graduação, como requisito para obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil. Orientador(a): Mestre Lígia Vieira Maia Siqueira JOINVILLE SC 2007

3 9 DENISE MARQUES AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS: APLICABILIDADE EM AÇÕES JUDICIAIS Trabalho de Conclusão de Curso aprovado como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Engenharia Civil. Banca Examinadora: Orientador(a): Professora Mestre Lígia Vieira Maia Siqueira UDESC Membro: Professor Mestre Kurt Morriesen Júnior UDESC Membro: Professor Especialista Roberto Busch UDESC Joinville - SC, 20 de dezembro de 2007.

4 10 Aos meus amados pais, pelo concebimento de minha vida, pela forma modesta que me criaram e pela rica educação que recebi, pela incontestável confiança a mim atribuída e por estarem sempre compartilhando e incentivando meus sonhos.

5 11 AGRADECIMENTOS Agradeço da mesma forma àqueles que já invoquei e dediquei o presente trabalho, pela compreensão e amor que sempre me ofertaram. Aos meus queridos irmãos e namorado, que compartilharam minhas alegrias e decepções, que desculparam a falta de atenção e conviveram com a ansiedade e a insegurança do futuro. Tenho certeza que chegar até aqui teria sido mais difícil sem o respeito e o apoio dedicados a mim. O presente trabalho se tornaria mais difícil sem a generosidade e compreensão de meus colegas da Empresa CALC PERÍCIA, AUDITORIA E CONSULTORIA, que disponibilizaram os dados que possibilitaram este estudo. À Professora Lígia Vieira Maia Siqueira, que mesmo na correria de seu dia-a-dia, aceitou o convite de me orientar na elaboração deste trabalho. Impossível esquecer dos companheiros fejianos, que juntos dia após dia compartilharam comigo momentos de descobertas, desafios e dedicação. Agradeço ao companheirismo durante todos esses anos, pois fez tudo parecer mais leve, fácil, divertido e prazeroso. Em especial, agradeço a Deus, que me concede saúde, paciência e fé para seguir meu caminho em paz e feliz.

6 12 Aquele que dúvida e não investiga, torna-se não só infeliz, mas também injusto. PASCAL

7 13 RESUMO Este trabalho reúne conceitos básicos em Avaliações de Imóveis Urbanos em relação ao campo das perícias judiciais. Sua elaboração visou o fornecimento de elementos fundamentais aos que iniciam ou se interessam pelas atividades de avaliações imobiliárias. Sendo assim, para realização deste trabalho, foram traduzidos de forma clara e objetiva os principais conceitos e diretrizes contidas na recente Norma Brasileira de Avaliações de Imóveis Urbanos, NBR /2005. Apresenta-se também algumas fontes de informação complementar e uma breve introdução a Inferência Estatística, que representa uma poderosa ferramenta para obtenção do valor do imóvel. Com o propósito de atingir seu objetivo, além da abordagem teórica, o presente trabalho contém análises de casos referentes a algumas ações judiciais, sendo elas: Ação Revisionária de Aluguel e Ação de Indenização por Desapropriação. Os citados casos são reais e por intermédio destes, torna-se possível o conhecimento da extrema importância de uma criteriosa pesquisa de mercado e das etapas seguidas pelo perito para a efetuação das avaliações de bens imóveis. PALAVRAS-CHAVE: Avaliação Imobiliária. Perícias Judiciais. Pesquisa de Mercado.

8 14 LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura Planta de localização do imóvel avaliando Figura Planta baixa do imóvel avaliando Figura Vista da Avenida Paraná, próximo ao imóvel objeto do presente estudo...58 Figura Vista da fachada frontal do imóvel Figura Vista dos caixas eletrônicos 24 horas, localizados no interior do imóvel...59 Figura Vista do depósito de arquivos: observar as características construtivas e de acabamento Figura Vista da administração interna da agência...60 Figura Vista geral do imóvel avaliando. Observar: ao fundo o local de abastecimento do caixa 24 horas e a entrada principal; à esquerda os caixas de atendimento ao cliente; à direita e ao centro o local destinado à formação de filas de espera...60 Figura Vista do salão de atendimentos diversos e gerência. Observar as características construtivas e de acabamento do local Figura Vista da cozinha de uso restrito aos funcionários Figura Vista do lavado, observar suas características construtivas e de acabamento.62

9 15 Figura Vista frontal do Imóvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 02: Futuras instalações das Lojas Salfer, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 03: Divél Presentes, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 05: Farmácia de Manipulação Ana Paula, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paraná...66 Figura Vista frontal do Imóvel 08: Papelaria Nova Jerusalém, Avenida Paraná Figura Vista frontal do Imóvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 10: Farmácia Barra Velha, Avenida Paraná nº Figura Vista frontal do Imóvel 11: Talitânia Bordados, Avenida Paraná Figura Localização do imóvel avaliando...77 Figura Planta de localização do imóvel avaliando Figura Mapa de Zoneamento da Região do Imóvel Avaliando...80 Figura Área primitiva antes da desapropriação em Figura áreas remanescentes após a desapropriação feita pela Municipalidade para realização das obras de infra-estrutura....84

10 16 Figura Vista da Rua Monsenhor Gercino e Servidão Manoel Martins, no local em estudo. [F05]...85 Figura Vista da área remanescente I e a ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F07]...85 Figura Vista da área ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F09]...86 Figura Vista da área ocupada pela Rua Monsenhor Gercino (área ocupada I) e área remanescente I. [F08]...86 Figura Vista frontal da área remanescente I observada pela Rua Monsenhor Gercino. [F10]...87 Figura Vista da Servidão Manoel Martins. Observar as áreas remanescentes. [F03] 87 Figura Vista da projeção da divisa esquerda da área remanescente.[f04]...88 Figura Vista da projeção da divisa direita da área remanescente.[f01]...88 Figura Vista da área remanescente II. [F02]...89 Gráfico valores estimados X valores observados: Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo...71 Gráfico valores estimados X valores observados: Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo...94

11 17 LISTA DE TABELAS Tabela Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear...34 Tabela Grau de fundamentação da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear...35 Tabela Elementos obtidos na pesquisa de mercado...70 Tabela Relação entre os valores observados e os estimados através da equação de regressão Tabela Elementos obtidos na pesquisa de mercado...92 Tabela Relação entre os valores observados e os estimados através da equação de regressão....93

12 18 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO REVISÃO BIBLIOGRÁFICA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS EM PERÍCIAS JUDICIAIS Normas Técnicas Classificação dos Bens Imóveis Conceitos Principais de Valor em Avaliações Imobiliárias ATIVIDADES INICIAIS EM AVALIAÇÕES PERICIAIS Documentação Vistoria do Imóvel AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS SUB-JÚDICE Grau de Fundamentação e Precisão Métodos de Avaliação Pesquisa de Mercado Fontes de Informação Homogeneização de Valores INFERÊNCIA ESTATÍSTICA NAS AVALIAÇÕES Identificação e Seleção das Variáveis INTRODUÇÃO ÀS ACÕES JUDICIAIS DOS CASOS APRESENTADOS Ação Renovatória de Locação Ação de Indenização por Desapropriação ESTUDO DE CASO...52

13 CASO 1: AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Observações Preliminares Âmbito da Perícia Vistoria Vistoria do Local Vistoria do Imóvel Documentação Fotográfica Critérios de Avaliação: Pesquisa de Mercado e Estatística Inferêncial Avaliação Respostas aos Quesitos Considerações Finais CASO 2: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESPROPRIAÇÃO INDIRETA Observações Preliminares Âmbito da Perícia Vistoria Vistoria do Local Zoneamento do Local Vistoria do Imóvel Vistoria das Benfeitorias Documentação Fotográfica Exame da Área Remanescente Critérios de Avaliação Pesquisa de Mercado e Estatística Inferêncial Avaliação Respostas aos quesitos Propostos Pelo Ministério Público Propostos Pelos Autores Considerações Finais CONCLUSÃO REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS APÊNDICES APÊNDICE A RELATÓRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATÍSTICA INFERENCIAL: CASO APÊNDICE B RELATÓRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATÍSTICA INFERENCIAL: CASO

14 20 ANEXOS ANEXO A GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DO IBAPE ANEXO B NORMA BRASILEIRA DE AVALIAÇÕES DE BENS: PROCEDIMENTOS GERAIS: / ANEXO C NORMA BRASILEIRA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS: /

15 21 1 INTRODUÇÃO A primeira idéia que uma pessoa tem, face à necessidade de conhecer o valor de sua residência ou o valor locatício de um determinado imóvel, é a de procurar um corretor de imóveis. Mas, embora esses profissionais sejam mais intimamente ligados ao setor, não poderão ir muito além do que indicar preços médios de mercado e efetuar comparações entre o imóvel avaliando e outros recentemente transacionados. De acordo com a Lei nº de 24 de dezembro de 1966, o exercício de avaliar imóveis urbanos é atribuição exclusiva de Engenheiros Civis, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos. Diversas explicações poderiam ser encontradas para justificar a abordagem deste tema, mas apenas uma julga-se mais importante a ser esclarecida. É o fato de existir uma enorme carência por ensinamentos básicos sobre o assunto no Curso de Engenharia Civil, pois como já foi mencionado, os Engenheiros e Arquitetos são os únicos profissionais habilitados e autorizados a exercer tal atividade. Pode parecer simples, mas a avaliação de imóveis compreende uma técnica muito complexa e na qual a participação e a experiência do Engenheiro Avaliador são de fundamental importância. A engenharia de avaliações está presente em diversas situações cotidianas e possui dezenas de campos de aplicação. Sua atividade requer do engenheiro um amplo conhecimento de assuntos relacionados ao seu currículo acadêmico. Por exemplo, exclusivamente tratando-se de avaliações de imóveis urbanos, o engenheiro deverá aplicar

16 22 seus conhecimentos que vão desde desenho básico, topografia, estatística e matemática financeira, até mesmo construção civil de um modo geral, entre várias outras áreas em que devido à complexidade de cada caso, o engenheiro civil se vê na necessidade de estudar, pesquisar e aplicar suas informações, adquirindo com o tempo e a experiência sua perícia no assunto. A bibliografia a referente ao assunto ainda é escassa, logo, torna-se cada vez mais necessária a apresentação do tema. Desta maneira, neste presente trabalho serão expostos alguns conceitos básicos, e também determinadas diretrizes a serem obedecidas conforme a Norma Brasileira de Avaliações de Imóveis Urbanos, NBR , lançada no ano de Além da revisão bibliográfica contendo os conceitos já mencionados e as etapas que devem existir em uma avaliação, serão apresentados casos reais de avaliações de imóveis urbanos no campo das perícias judiciais. Estes casos visam uma melhor compreensão do assunto abordado. Em cada caso foi realizada uma breve apresentação do problema, com esclarecimentos de alguns conceitos técnicos referentes às ações judiciais. Posteriormente foi elaborada a descrição do processo avaliatório propriamente dito, que se constitui: do motivo pelo qual se deseja avaliar; da finalidade do perito na avaliação; da efetuação da vistoria e todos os aspectos a serem analisados; da documentação visual do imóvel, ou seja, croquis, fotos, mapas, etc.; da pesquisa de mercado; do critério utilizado na avaliação; da avaliação e conclusão. Para o cálculo do valor de cada imóvel, foi utilizada a inferência estatística, esta, no entanto, além de ser nos tempos atuais a ferramenta mais usual na obtenção dos valores, não será estudada, já que o objetivo principal do trabalho é apresentar a importância e as etapas de uma avaliação imobiliária. Os cálculos estatísticos dispensam cada vez mais do engenheiro o trabalho braçal e mecânico exigido pela matemática, pois hoje em dia são utilizados softwares

17 23 capazes de calcular em segundos complexas fórmulas geradas por eles. Assim, o profissional dedica-se melhor as pesquisas de mercado e analisa com maiores critérios os valores obtidos, para que desta forma seja possível gerar uma avaliação fiel e precisa, e consequentemente o engenheiro exercerá esta atividade, que lhe é de direito, da maneira mais correta possível.

18 24 2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 2.1 A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES A Engenharia de Avaliações segundo Nór Filho (1995) é a ciência que estuda todo o processo de apuração de valores de propriedades e outros bens específicos. Entre os diversos conceitos para a Engenharia de Avaliações pode-se destacar a definição de Moreira (2001, p.23) que diz: A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades específicas em que o conhecimento profissional de engenharia e o bom julgamento são condições essenciais. Tem-se conhecimento que a engenharia de avaliações vem sendo desenvolvida desde o final do século retrasado a partir de 1890, quando engenheiros, proprietários, autarquias e o poder judiciário começaram a observar a importância do trabalho formal de avaliações. Nos primórdios do século XX a atividade de avaliar era realizada, na grande maioria dos casos, por negociantes ou por contadores desprovidos de conhecimento específico. Porém, com a expansão industrial, foi necessário aprimorar as técnicas de avaliar, sendo facultado ao engenheiro a missão de exercer, aperfeiçoar e divulgar as técnicas avaliatórias. Assim, solicitações de avaliação de imóveis, bem como estimativa de valores locatícios, feitas comumente por administradores, proprietários, corretores, inquilinos, etc.,

19 25 devem ser realizados por profissionais habilitados, especificamente engenheiros civis, agrônomos e arquitetos. O profissional encontra na área de avaliação de imóveis urbanos um amplo campo de serviços a serem prestados. Nór Filho (1995) destaca as diversas áreas em que o engenheiro avaliador poderá exercer suas atividades: a) reavaliação de ativos imobiliários; b) avaliação de imóveis urbanos e rurais, que visam à abertura de capital, garantia bancária, compra e venda, financiamentos e estudos patrimoniais; c) determinação de valor locatício; d) consultoria imobiliária e análise de mercado para organização e administração de empresas; e) lançamentos fiscais municipais formulando valores da planta genérica de valores, originando em impostos, taxas e tarifas. O engenheiro que escolher por atuar na área de avaliações tende a encontrar, além das ações judiciais, encargos ligados a inúmeros campos de trabalho, exemplo: a) departamentos de avaliação: normalmente criados em empresas concessionárias de serviços públicos, órgãos federais e municipais, empresas imobiliárias e industriais, bancos, consultorias e outras entidades financeiras; b) empresas de avaliações: podem ser de pequeno, médio e grande porte, que atuam exclusivamente na área de avaliações. Segundo Moreira (2001, p.26): O mercado para os seus serviços especializados cresce permanentemente devido ao número crescente de transações e às necessidades das empresas de corrigir seus dados contábeis de valor e de depreciação, sem os quais a determinação dos custos, dos preços de venda, do lucro real e a preparação de balanços é impossível.

20 AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS EM PERÍCIAS JUDICIAIS O Juiz é considerado sem conhecimentos específicos aos assuntos técnicos contidos em determinadas ações judiciais, sendo assim nomeia o profissional capacitado para esclarecer dúvidas e quesitos levantados no decorrer da ação. O engenheiro avaliador é o perito do juízo, ou seja, o homem de confiança nomeado pelo magistrado. Perito é uma palavra oriunda do latim peritus, formado do verbo perior, que significa experimentar, saber por experiência, de onde se explica a função do perito, sujeito ativo da perícia, que exerce sua atividade no sentido de elucidar fatos em que é versado. (MAIA NETO, 1992, p.131). Em ações judiciais o engenheiro pode ser contratado para atuar como assistente técnico de qualquer uma das partes (autor ou réu) envolvidas no processo. Em ambas as atuações o profissional é comumente chamado a utilizar seus conhecimentos técnicos em ações de: execução; desapropriação; revisional de aluguel; renovação de contrato de locação; indenização de propriedades; entre várias outras. Maia Neto (1992, p.19) afirma: Embora tenhamos procurado sintetizar em algumas poucas ocasiões o campo de atuação em perícias judiciais, esta é a talvez a área onde exista maior necessidade da atuação do profissional, dada a grande ocorrência de solicitação e, principalmente, pela importância do parecer quando da decisão judicial. Neste campo o engenheiro terá constante relacionamento com advogados e juízes, sendo, portanto essencial que este profissional, além de bom conhecimento técnico, tenha apreciação para leitura de processos, pois são neles que estão expostas todas as peças da ação proposta.

21 Normas Técnicas As normas criadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas possuem em todo o seu contexto orientações e estudos, tornando-se de extrema importância para a produção de inúmeros produtos e bens de consumo. (MENDONÇA et.al.,1998 p.16). As normas técnicas referentes à área de Engenharia de Avaliações não poderiam ser exceções, pois elas simbolizam para o engenheiro avaliador a base de estudo e de referência para qualquer processo avaliatório. Mendonça et.al. (1998) relaciona as normas registradas na área da Engenharia de Avaliações, partindo do surgimento da primeira Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos (NBR- 5676, 1977), que apesar de nos dias de hoje não estar atual, muitos autores ainda tomam ela como base para seus estudos avaliatórios. Todos os casos aqui apresentados estão baseados e obedecem aos preceitos exigidos pela Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos, NBR , lançada em 2005 e elaborada pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE Classificação dos Bens Imóveis Em uma avaliação imobiliária, o perito poderá ser nomeado para avaliar imóveis de diversas características. Os imóveis avaliados são identificados com sendo rurais e urbanos. As propriedades rurais podem ser definidas com aquelas terras não-urbanas, de uso agropecuário ou florestal, com todas as suas benfeitorias, aguadas e recursos naturais. (MOREIRA, 2001 p.243). Para a avaliação de propriedades rurais o avaliador deverá possuir não só conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliações, mas também noções básicas sobre agropecuária e Engenharia Florestal ou então ser auxiliado pelos conhecimentos de uma Engenheiro Agrônomo.

22 28 Os estudos de casos apresentados, referem-se apenas às Avaliações de Imóveis Urbanos, que são definidos como: a) terrenos: é uma extensão de terra capaz de produzir renda pelo seu uso adequado (NÁSSER, 2007 p.4). O aproveitamento de terrenos urbanos, na maioria dos casos, é dado por construção para fins habitacionais, comerciais ou industriais. De acordo com suas características os terrenos classificam-se em: - lotes: porção do terreno originado através do parcelamento do solo urbano com frente para vias públicas ou particulares, em condições de ser aproveitada de imediato pra fins urbanos (NÁSSER, 2007 p.4). - lote industrial: definido por Fiker (1995, p.22) como: lotes situados em zonas de destinação industrial, legal e econômica com características compatíveis para esta finalidade. - uso especial: são terrenos com outras finalidades, pode-se citar como exemplo as faixas de servidão. - gleba urbanizável: são terrenos com capacidade de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento (NÁSSER, 2007 p.4). b) benfeitorias: benfeitorias é o resultado de uma obra ou serviço realizado num imóvel e que não poderá ser retirada sem destruição, fratura ou dano. (MENDONÇA et.al., 1998, p.177). Em concordância com Násser (2007), as benfeitorias podem ser:

23 29 - necessárias: são indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar a sua deteriorização; - úteis: as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, embora sejam dispensáveis. Geralmente este tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem; - voluptuárias: ela visam o deleite ou recreio, sem interferir o uso normal do imóvel, pode-se citar como exemplo, as piscinas em algumas residências Conceitos Principais de Valor em Avaliações Imobiliárias Conforme Maia Neto (1992), todas as pessoas tem noção exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preço. Há muitas definições de valor, uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores. Resumidamente pode-se dizer que valor está intimamente ligado à idéia de utilidade, ou seja, só tem valor aquilo que é útil. José Junior (2000) compara valor com a lei da oferta e da procura, pois quanto maior a necessidade ou desejo de possuir um bem, maior será a procura e, portanto, maior o valor. As palavras custo e valor têm significados distintos. Moraes (2001, p. 12) diz que: Preço é a quantidade paga pelo comprador ou vendedor e custo é o preço pago acrescentado às despesas em que incorre o comprador na aquisição da propriedade., ou seja, um imóvel não necessariamente vale o quanto ele custou. patrimoniais: A seguir estão relacionados alguns conceitos de valor no campo das avaliações

24 30 a) valor de mercado: José Júnior (2000, p.4) esclarece de forma simples e prática o conceito: Frequentemente, o valor de mercado de um bem, é referido como sendo o preço pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso adquiria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais. Preço de mercado difere de valor de mercado. Segundo José Junior (2000) preço de mercado trata-se de um fato concreto, enquanto valor é e permanece sendo uma avaliação até ser comprovado, ou seja, até tornar-se preço. Preço nada mais é que o valor da troca expresso em dinheiro. b) valor patrimonial: Definido na NBR (2005, p.4) como sendo: Soma do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisas de caráter regional, previamente pública. Através da definição, cabe a colocação da definição de fator de comercialização. Segundo Maia Neto (1992), fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de reprodução de um imóvel semelhante. imóvel. c) valor de risco: É o termo utilizado geralmente em seguradoras para obter o valor segurado de um A NBR (2005, p.4) define como sendo: O valor representado pelo valor das benfeitorias, instalações, acabamentos construtivos, equipamentos, enfim o que estiver contido na contratação ou na apólice de seguro, observando rigorosamente a depreciação dos bens avaliando.

25 31 d) valor econômico ou rentábil: Conforme definido pela NBR (2005), valor econômico ou rentábil é o valor baseado no fluxo de caixa da propriedade avaliada, observando o valor atual de suas receitas líquidas prováveis e futuras e nas tendências dos negócios. e) valor de reposição: Refere-se àquele valor de propriedade determinado na base do que ela custaria para ser substituída por outra igualmente satisfatória. (MOREIRA, 2001 p.30). 2.3 ATIVIDADES INICIAIS EM AVALIAÇÕES PERICIAIS Conforme recomendado na NBR (2005), o engenheiro de avaliações quando designado para avaliar determinado imóvel deverá esclarecer alguns aspectos essenciais referentes à: a) definição de seu objetivo na avaliação, ou seja, se deverá obter o valor venal ou locatício de um imóvel; b) identificação do imóvel que será objeto da avaliação; c) necessidades de verificar as medidas do imóvel; d) finalidade pelo qual o imóvel precisa ser avaliado: compra, venda locação, desapropriação, doação, alienação, permuta, garantia, fins contábeis, etc.; e) fundamentação e precisão que se pretende atingir; f) prazo limite para apresentar o laudo.

26 Documentação Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar o fornecimento dos documentos disponíveis referentes ao bem avaliando, visando caracterizar perfeitamente o objetivo da avaliação, com exame de projetos, levantamentos, croquis, memoriais descritivos, escrituras e outros documentos e informações. Mendonça et.al. (1998,p.180) recomenda: deve-se proceder a observação de todos os aspectos legais do imóvel, como por exemplo: área, testada, profundidade. Dessa forma, de acordo com a NBR (2005), torna-se possível a comparação com as legislações municipais, estaduais e federais, bem como passíveis ambientais e outras restrições que possam influenciar significativamente no valor do imóvel Vistoria do Imóvel A vistoria do bem imóvel é uma etapa indispensável no processo avaliatório. É através da vistoria que se observam as características físicas do imóvel e outros fatores importantes que interferem na formação dos resultados. A NBR (2005) exige que o imóvel seja vistoriado internamente e externamente. Nos casos em que o engenheiro avaliador não tenha acesso ao imóvel, o motivo deverá estar claramente descrito no laudo avaliatório. A realização da vistoria deve se proceder com maior atenção e de melhor maneira possível, permitindo assim, amplo conhecimento do imóvel e do contexto imobiliário que se situa. Conforme Mendonça et.al.(1998) deverá ser feita a observação de todos os aspectos do imóvel, tais como: a) dimensões: área, testada e profundidade;

27 33 b) formato e topografia; c) consistência do solo; d) situação na quadra; e) confrontações; f) infra-estrutura urbana; g) classificação do zoneamento segundo a Lei de Uso e Ocupação do Solo; h) utilização atual. Além de uma criteriosa observação das características do imóvel, deverá também ser feita a observação dos aspectos da região. Mendonça et.al.(1998) relaciona tais aspectos: a) condições topográficas e ambientais; b) natureza do solo, ocupação atual e tendências; c) infra-estrutura urbana: meios fios, passeios e pavimentação; d) sistema viário; e) redes de gás; f) energia elétrica e iluminação pública; g) serviços de telefonia e saneamento; h) transporte coletivo; i) equipamentos urbanos; j) bancos; k) tipo de ocupação local dos bairros circunvizinhos. Fiker (1993) enfatiza que as benfeitorias existentes deverão ser muito bem caracterizadas, com destaque aos aspectos funcionais, ambientais e os seguintes aspectos físicos: a) descrição e quantificação dos cômodos; b) características construtivas e padrão de acabamento;

28 34 c) área construída; d) vida útil; e) idade aparente e estado de conservação. É de extrema importância a apresentação de croquis, documentação fotográfica e outros meios que permitam a compreensão do que se avalia, até mesmo por pessoas que não possuem conhecimento próprio do imóvel que está sendo avaliado. 2.4 AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS SUB-JÚDICE Grau de Fundamentação e Precisão O grau de fundamentação e precisão da avaliação está condicionado ao empenho desenvolvido pelo Engenheiro de Avaliações e às informações que podem ser obtidas no mercado. Em função da qualidade e número de dados de conforto que puderam ser obtidos, o valor avaliatório dos casos apresentados, está enquadrado no grau II de precisão e grau II de fundamentação, conforme preconiza a NBR Avaliações de Bens Imóveis Urbanos. Tabela Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear DESCRIÇÃO GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa % % - 50% >50%

29 35 Fonte NBR Tabela Grau de fundamentação da estimativa do valor na utilização de modelos de regressão linear. Item Descrição Caracterização do imóvel avaliando Coleta de dados de mercado Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados. Identificação dos dados de mercado Grau III II I Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Completa quanto a todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto 5 Extrapolação Não admitida 6 7 Nível de significância somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável 10% 20% 30% 1% 5% 10% Adoção de situação paradigma Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, simultaneamente.

30 36 Fonte NBR O grau de precisão depende exclusivamente das características encontradas no mercado e das amostras coletadas através da pesquisa e, sendo assim, não poderá ser préfixado. Segundo a NBR , no caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos já citados neste trabalho, o cálculo de avaliação não deve ser classificado quanto à fundamentação e à precisão e deve ser considerado parecer técnico Métodos de Avaliação Os métodos utilizados para avaliação de imóveis urbanos classificam-se em diretos e indiretos, e em alguns casos poderão ser os dois métodos conjugados. De acordo com Nór Filho (1995), o método direto é aquele que define os valores de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos semelhantes. O método indireto define o valor através de processos de cálculo com emprego de sub-métodos auxiliares. Os métodos diretos classificam-se em: a) método comparativo de dados do mercado: Maia Neto (1992) apresenta o método como sendo aquele em que o valor do imóvel é obtido por comparação direta de dados de mercado relativo a outros imóveis de características (intrínsecas e extrínsecas) semelhantes, admitindo-se como condição fundamental a existência de um conjunto de dados que possam ser adotados como amostra do mercado imobiliário. b) método comparativo de custo de reprodução das benfeitorias: Em concordância com Mendonça et.al. (1998), o método apropria o valor de

31 37 benfeitorias através da reprodução dos custos de seus componentes, através de orçamento sumário ou detalhado, ao qual deve ser somado o valor calculado do terreno e do custo de comercialização quando houver. Maia Neto (1992) afirma que este método nada mais é que o complemento ao comparativo no caso de terrenos com benfeitorias, onde o terreno é calculado pelo método anterior e as benfeitorias pela adoção desta metodologia. Os métodos indiretos, no entanto, são classificados pelo: a) método da renda: É aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista (MENDONÇA et.al., 1998, p.178) De acordo com Maia Neto (1992), esta metodologia é adotada na hipótese em que se tenha o valor locativo real ou um processo avaliatório que reflita a renda prevista, a partir do que, utilizando-se período de capitalização e taxa de descontos expressamente justificados, chega-se ao valor venal do imóvel. b) método involutivo: Aquele em que o valor do imóvel é obtido através da análise de viabilidade de um empreendimento imobiliário hipotético adequado ao local onde situa-se o terreno e compatível com as condições de mercado. Encontra utilização em locais onde torna-se muito difícil a obtenção de um conjunto de dados amostrais confiáveis, como nas regiões centrais das grandes cidades, ou bairros densamente povoados, o que torna escassa ou quase inexistente a ocorrência de transações imobiliárias. (MAIA NETO, 1992 p.75) c) método residual: É aquele que define o valor do terreno por diferença entre o valor do imóvel e suas

32 38 benfeitorias, ou o valor destas subtraindo o valor do terreno, devendo ser considerado, também, quando for o caso, o fator de comercialização. (MENDONÇA et.al., 1998, p.178) Este método, segundo Maia Neto (1992), pode ser utilizado para obtenção de dados relativos a valores de terrenos em locais onde exista uma ocorrência elevada de transações envolvendo imóveis constituídos de terrenos com benfeitorias. Seja qual for a metodologia a ser empregada, a base de todas as avaliações é a comparação, embora não pareça no método indireto a comparação também é necessária. Para exemplificar esta afirmação, basta imaginar em um processo avaliatório a necessidade de comparação entre rendimentos produzidos por um bem imóvel ou produzido por um empreendimento semelhante ao qual esta sendo avaliado. Os estudos de caso a serem apresentados, irão enfocar preferencialmente a avaliação de imóveis urbanos pelo método comparativo de dados do mercado, sendo que este é o método usado com maior freqüência, no entanto pode ser feito por qualquer dos demais métodos anteriormente citados, desde que observados os requisitos mínimos de adequabilidade à situação local e aos preceitos da NBR (2005) Pesquisa de Mercado A pesquisa é o mais importante em uma avaliação, sendo a primeira dificuldade que o avaliador encontra; uma vez que ele terá de obter o máximo de informações correlatas para apoio a seu trabalho. A pesquisa de mercado, principalmente a coleta de dados, deve ser ampla, pois depende dela o nível de rigor almejado. Nela deve conter informações sobre os imóveis de referência bastante detalhadas e seguras, com indicação clara de todos os dados obtidos. A

33 39 precisão do valor calculado se torna maior na medida em que os imóveis de referência sejam mais semelhantes e próximos ao avaliado. De acordo com Mendonça et. al.(1998), os pontos mais importantes a serem analisados nesta etapa são: a) os dados obtidos devem ser oriundos de uma mesma região sócio-econômica; b) as fontes de informações devem ser seguras e identificadas; c) especificação completa do imóvel de referência, incluindo a localização exata, as características construtivas e outros fatores que forem julgados importantes; d) a natureza da fonte, ou seja, oferta ou transação; e) época em que foi realizada a pesquisa e condições de pagamento. Násser Junior (2007) seleciona em seu material os atributos de maior importância e os mais utilizados para a análise e posterior tratamento aos imóveis da amostra. São eles: a) terrenos urbanos: - área total; - frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) públicos; - profundidade; - localização na malha urbana; - usos mais comuns na região; - tipo de uso incentivado pelas posturas municipais; - distâncias a pólos importantes - valorizam ou desvalorizam; - área passível de construção (de acordo com as posturas municipais); - topografia; - condições particulares do solo; - padrão das construções vizinhas;

34 40 - padrão da infra-estrutura urbana da região; - época da informação; - vista privilegiada ou prejudicial valorizante ou desvalorizante; - valor unitário de terreno pesquisado com relação à área total. b) lojas: - áreas da unidade; - frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) público(s); - pé-direito; - relação frente-fundo; - padrão da construção; - existência de instalações especiais; - número de garagens; - localização na malha urbana qualidade do ponto comercial; - padrão das construções vizinhas; - usos mais comuns na região; - distância a pólos importantes; - valor unitário de loja pesquisada, com relação à área privativa ou, em alguns casos especiais é plenamente justificáveis, a área equivalente. c) salas e andares corridos: - áreas da unidade; - padrão da construção; - idade da construção; - número de instalações sanitárias;

35 41 - existência de cobertura, terraços e assemelhados; - existência de instalações especiais; - número de garagens; - localização na malha urbana; - número de pavimentos do prédio; - número de unidades por andar; - posição da unidade no prédio; - padrão das construções vizinhas; - distância a pólos importantes; - padrão da infra-estrutura urbana da região; - época da informação; - vista privilegiada ou prejudicial; - valor unitário da sala ou andar corrido. d) galpões: - áreas da unidade-construída, descoberta, de manobra, útil e total de terreno; - frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) público(s); - pé-direito; - padrão de construção; - existência de instalações especiais - localização na malha urbana-qualidade dos acessos ao local; - padrão da infra-estrutura da região; - distância a pólos importantes; - valor unitário de galpão pesquisado, em relação à área construída ou a área total de terreno.

36 42 e) casas: - área total do terreno; - frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) público(s); - profundidade do terreno; - área total de construção; - padrão da construção; - número de suítes; - idade da construção; - relação entre a área construída e a área do terreno; - existência de instalações especiais; - número de garagens; - localização na malha urbana; - padrão das construções vizinhas; - distâncias a pólos importantes; - área passível de construção (de acordo com as posturas municipais) em terrenos que comportem verticalização; - topografia; - condições particulares do solo; - padrão da infra-estrutura urbana da região; - vista privilegiada ou prejudicial; - valor unitário de casa pesquisado. f) apartamentos: - áreas da unidade;

37 43 - padrão da construção; - idade da construção; - número de quartos; - número de quartos com banho privativo; - número de instalações sanitárias; - existência de cobertura; - existência de instalações especiais; - acessibilidade; - número de garagens; - localização na malha urbana; - número de pavimentos do prédio; - número de unidade por andar; - posição da unidade no prédio; - padrão das construções vizinhas; - padrão da infra-estrutura urbana da região; - distâncias a pólos importantes; - vista privilegiada ou prejudicial; - valor unitário de apartamento pesquisado com relação à área privativa. g) glebas urbanizáveis: - área total; - áreas reservadas; - frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) público(s); - localização na malha urbana; - distâncias a pólos importantes;

38 44 - área passível de construção (de acordo com as posturas municipais) em terrenos que - condições particulares do solo; - topografia; - padrão dos bairros vizinhos; - padrão da infra-estrutura urbana da região; - vista privilegiada ou prejudicial; - valor unitário de terreno pesquisado com relação à área útil ou total da gleba; - valor unitário de lotes de bairros próximos (influenciantes) Fontes de Informação Para se obter os dados necessários para a montagem da pesquisa de mercado (amostragem dos elementos) é necessário que as informações obtidas sejam seguras. As fontes frequentemente consultadas são: jornais; informativos imobiliários; corretores e proprietários; banco de dados imobiliários próprios, e por qualquer outro meio que permita acesso às informações. É de fundamental importância que a vistoria seja estendida também aos imóveis da amostra, no sentido de buscar todos os elementos que possam servir de comparação com o avaliado. Quanto à vistoria dos imóveis comparativos, Amaral Neto e D Avila Neto (1999) comentam que a mesma não necessita ser tão aprofundada, como foi feita para o avaliando, no entanto, o profissional deve efetuar um exame externo mais cuidadoso, buscando o máximo de informações possíveis

39 Homogeneização de Valores A homogeneização de valores tem por objetivo, tornar comparáveis os dados na pesquisa. Násser (2007) enfatiza que este é o terceiro e mais trabalhoso passo que o avaliador terá que dar para fazer sua avaliação. Para a realizarmos este procedimento, que resultará na determinação dos valores unitários homogeneizados, é necessário à utilização de coeficientes, que expressem em termos matemáticos as diferenças de atributos entre elementos pesquisados e o elemento avaliando, que são designados fatores de homogeneização. (MAIA NETO, 1992 p.76) A homogeneização compreende diversos fatores, entre eles destacam-se: a) fator de oferta ou fonte; b) fator de redução do preço a vista; c) fator de atualização; d) fator de localização ou transposição; e) fator de melhoramentos públicos; f) fator de frente ou testada; g) fator de profundidade; h) fator de topografia; i) fator de esquina ou frentes múltiplas; j) fator de aproveitamento ou zoneamento; k) fator de superfície; l) fator de padrão de acabamento; m) fator de idade e conservação; n) fator de arquitetura; o) fator de áreas (avaliação de lojas). A homogeneização poderá ser realizada através de Tratamento por Fatores e/ou por

40 46 Tratamento Inferêncial. Os estudos de caso que serão posteriormente analisados neste trabalho têm seus dados homogeneizados pelo Tratamento Inferêncial, em face de esta situação deixa-se de apresentar detalhes e conceitos referentes ao Tratamento por Fatores, a fim de obter compreensão clara e objetiva dos casos a serem estudados. 2.5 INFERÊNCIA ESTATÍSTICA NAS AVALIAÇÕES A palavra estatística é definida por Moreira (2001), como os fatos numéricos ou dados coletados sobre um assunto específico. A análise estatística faz uso de tabelas, representações gráficas, símbolos, equações algébricas e fórmulas, como maneira de descrever certas características dos dados, medi-los em termos quantitativos e analisar as relações entre variáveis contidas nos elementos coletados (MOREIRA, 2001, p.175). Os autores Amaral Neto e D Avila Neto (1999, p.1) descrevem de forma simples o conceito que difere Estatística Descritiva em relação a Estatística Inferêncial. De posse de uma amostra representativa da população, passamos a tratá-las como dados, dando origem a diversas relações estatísticas, como por exemplo, média aritmética, mediana, moda, variância, desvio padrão, etc.. Essas relações estatísticas possibilitam descrever sob diversos ângulos, o conjunto de dados representados pela referida amostra. Por essa razão, o estudo dessas relações pertence ao campo da estatística descritiva. Quando o interesse está voltado para a população da qual se originou a amostra, estudando as características da mesma com o objetivo de transferir, de generalizar suas conclusões para a população, ou seja, a parte da estatística que se interessa pelas transferências de conclusões das amostras para a população, chama-se estatística Inferêncial. Em conseqüência a evolução tecnológica das últimas décadas, torna-se fundamental a

41 47 existência de novas técnicas para o estudo de modelos matemáticos melhor elaborados. O uso de softwares está cada vez mais incorporado neste cotidiano. A inferência estatística difere basicamente na eliminação dos fatores de homogeneização, que são coeficientes empíricos, embora de utilização generalizada e com aceitação ampla, substituindo-os por variáveis que irão compor curvas de regressão através de equações matemáticas. (MAIA NETO, 1992 p.119). A inferência estatística é uma ferramenta de trabalho que, quando bem empregada, possibilita estudo detalhado do comportamento das variáveis que estão influenciando na formação dos valores dos elementos amostrais. A principal desvantagem é que quando mal empregada, sem qualquer embasamento técnico, muitas vezes sem a correta observação da coerência, os resultados podem ser desastrosos, obtendo-se assim modelos falhos com a produção de resultados muito distantes da realidade Identificação e Seleção das Variáveis De posse a todas as informações necessárias coletadas através da pesquisa de mercado, o profissional avaliador utilizará toda sua experiência e sensibilidade, com o objetivo de extrair as variáveis mais importantes na variação do valor do imóvel, ou seja, identificar aqueles atributos já citados, que possam se transformar em variáveis explicativas a serem utilizadas na inferência. Amaral Neto e D Avila Neto (1999), lembram que muitas vezes ainda, o engenheiro identificará variáveis que não são significativas no momento da pesquisa, mas que são de extrema importância para o caso em análise. A partir dessa análise preparatória pode ser realizado o trabalho de avaliação propriamente dito, com a escolha do modelo de regressão, desenvolvimento dos cálculos, realização dos testes e interpretação dos resultados.

42 INTRODUÇÃO ÀS ACÕES JUDICIAIS DOS CASOS APRESENTADOS Em resumo do que foi exposto nas seções anteriores, sempre que o juiz não for suficientemente apto para realizar a verificação dos fatos, sejam pela ausência de conhecimentos técnicos ou pela impossibilidade de colher os dados necessários, o trabalho será realizado por pessoas entendidas na matéria, através da perícia. A análise do caso exige conhecimentos técnicos ou científicos, provenientes da formação acadêmica e profissional do perito, que fazem com que as questões sejam plenamente justificadas. Assim é fundamental que os fatos sejam analisados com profundidade, não pairando quaisquer dúvidas sobre as conclusões obtidas, por exemplo, ao arbitrar-se um determinado valor de aluguel, explicar claramente como se chegou a este valor e tantos outros casos que poderiam ser aqui colocados. Foram escolhidos para serem objetos de estudo do presente trabalho, alguns casos que retratam perfeitamente os procedimentos periciais em avaliações de imóveis urbanos, bem como os critérios de avaliação adequados. Dentre algumas ações, devidamente citadas no Capítulo 1 - seção 1.2.1, as selecionadas para serem aqui estudadas são: a) ação renovatória de locação; b) ação de indenização por desapropriação Ação Renovatória de Locação A Lei n º 8.245, de 18/10/91, mais conhecida como Lei do Inquilino, refere-se às locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes a elas. Em concordância com Moreira (2001), para que o locatário e/ ou locador de um

43 49 imóvel obtenha os benefícios contidos na citada Lei, os contratos de locação devem preencher os seguintes requisitos do Art. 51: a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo de contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos; c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Conforme a Lei nº , se o locatário do imóvel for pessoa jurídica e quiser renovar o contrato com o locador, o mesmo deverá manifestar-se interessado num prazo de quatro anos contados a partir da data do contrato. Caso este prazo seja extrapolado, consequentemente a partir da data de vencimento do contrato de locação, o locador terá total direito sobre este imóvel. Sendo assim, faltando 12 meses para o encerramento do contrato de locação, o locatário interessado em permanecer com suas atividades comerciais no local, poderá iniciar uma Ação Renovatória de Locação. Depois de cumpridas todas as exigências legais do processo, o juiz irá nomear o perito, que deverá sempre ser um avaliador e tanto o requerente quanto o requerido do processo, se quiserem, indicarão seus assistentes técnicos. O imóvel sob renovação de contrato será vistoriado, posteriormente o perito e os assistentes técnicos fazem o levantamento das características físicas daquele imóvel e procuram nas vizinhanças, nos jornais, nas imobiliárias locais ou em outras fontes de informação, imóveis semelhantes ao avaliando que possam dar suporte a uma avaliação criteriosa do aluguel a vigorar no novo período de cinco anos. Através dos dados obtidos pela pesquisa, o perito estará em condições de elaborar o laudo avaliatório, determinando o novo valor locatício do imóvel pelos métodos usuais mais aconselháveis ao caso.

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