LAUDO DE AVALIAÇÃO SOLICITANTE: OBJETIVO: AP 1469 julho 2009

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO SOLICITANTE: BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO. CNPJ: / CAIXA ECONÔMICA FEDERAL VITER (administrador) CNPJ: / Avenida Paulista, nº 2300/ 11º andar Cerqueira Cesar. São Paulo - SP. OBJETIVO: Determinação dos Valores de Mercado para Compra & Venda e Locação do CARJ - CENTRO ADMINISTRATIVO RIO DE JANEIRO DO BANCO DO BRASIL, conjunto empresarial localizado à Rua Barão de São Francisco, nº 177, Andaraí, Município do Rio de Janeiro - RJ. AP 1469 julho 2009 Laudo AP 1469/ /07/09 - página 1/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

2 LAUDO RESUMO SOLICITANTE: BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO, representado pelo administrador: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL VITER (Vice-presidência de gestão de Ativos de Terceiros). Nº do LAUDO: AP 1469/ OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Determinação dos Valores de Mercado para Compra & Venda e Locação. OBJETO DA AVALIAÇÃO: Conjunto Empresarial denominado Edifício CARJ do Banco do Brasil. ENDEREÇO: Rua Barão de São Francisco, nº Andaraí Rio de Janeiro/ RJ. CEP: PROPRIETÁRIO: BB Fundo de Investimento Imobiliário Progressivo. ÁREA DO TERRENO: ,00m² - ÁREA PRIVATIVA: ,63m² (conforme plantas recebidas). METODOLOGIA: Método Comparativo direto de Dados de Mercado; conforme NBR / ABNT. TRATAMENTO DOS DADOS: Estatística Inferencial. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II - GRAU DE PRECISÃO: II DATA DA VISTORIA: 17/07/ PERIODO DA PESQUISA: 03/2009 a 07/2009. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: As análises desenvolveram-se de acordo com os critérios básicos estabelecidos pelas Normas Brasileiras para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR , da Associação Brasileira de Normas Técnicas, apoiadas em nossa experiência profissional e na prática do mercado de imóveis de mesmo segmento. Esta avaliação, como toda inferência mercadológica, espelha uma dada conjuntura econômica, a qual ficam subordinadas as suas conclusões, bem como, seus resultados finais. Este relatório constitui uma peça única, impressa em duas vias, com dezenove páginas numeradas e rubricadas, mais anexos, não devendo ser tomadas como definitivas suas considerações parciais. O trabalho avaliatório não contempla máquinas e equipamentos de atividades específicas desenvolvidas dentro do conjunto (gráfica, CPD, etc.) como também não considera equipamentos de suporte de uso exclusivo do CPD, discriminados no corpo do laudo. Assume-se que os elementos constantes da documentação estão corretos e, que as informações prestadas por terceiros são precisas e confiáveis. O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de ônus e comprometimentos. As áreas foram determinadas a partir de documentos técnicos fornecidos pelo Banco do Brasil na ocasião da 1ª avaliação de junho de 2003: plantas baixas das diversas unidades e quadro com discriminação das áreas. Para efeito da fixação das áreas comercializáveis foi adotado o critério de área privativa, parâmetro usualmente adotado no mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Em função das características atípicas dos espaços no subsolo do bloco 9, área ocupada por casas-fortes, usou-se o critério de equivalência de áreas, trabalhando-se com um fator de 0,50. Já no bloco 2, supôs-se que metade da grande circulação existente pudesse ser incorporada à área de escritórios, sem comprometimento da funcionalidade do conjunto. Quanto à distribuição das 680 (seiscentos e oitenta vagas) de estacionamento existentes, esta foi feita de forma proporcional à área privativa de cada salão destinado a escritórios, não sendo destinada qualquer vaga à loja, visto que a mesma é dotada de estacionamento externo no parqueamento. Como na avaliação foi adotado o atributo relação entre o número de vagas e a área da unidade, para efeito de cálculo adotou-se a grandeza única correspondente à relação entre o número total de vagas e a área total privativa de escritórios. A tabela a seguir apresenta em resumo os atributos de cada uma das unidades a avaliar, relativas as taxas vagas/ áreas, aos atributos adotados para padrão construtivo e respectivas áreas privativas/equivalentes: Laudo AP 1469/ /07/09 - página 2/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

3 QUADRO GERAL DE ÁREAS PRIVATIVAS/ EQUIVALENTES DO CARJ BANCO DO BRASIL Bloco N º Salões Padrão Área (m²) N º de vagas Taxa adotada: Vagas/ área , , ,00 9 0, ,00 8 0, , , / , , , , ,56 7 0, , , , , / , , , , , , , , , , Térreo , , , , subtotal , , Agência ,83 TOTAL , RESULTADOS DA AVALIAÇÃO: A partir da análise do comportamento dos mercados específicos de lojas e escritórios, foram consignadas as Receitas Gerais de Locações e Vendas para comercialização das unidades que compõem o objeto da avaliação. Considerandose o grande número de unidades para comercialização, optou-se pela determinação de um Fluxo de Vendas e Equivalência de Valor Global de Aluguel, determinando-se seus Valores Presentes. Observadas as premissas contidas no presente laudo e, depois de realizada minuciosa análise da propriedade objeto deste estudo, analisando-se os graus de concorrência dos segmentos aos quais se inserem suas unidades - loja e escritórios, compreendida a estrutura do mercado, conduta e desempenho de seus agentes, e considerando ainda, áreas, localização, posicionamento, atualidade de projeto, conservação e padrão construtivo, o imóvel foi avaliado como se segue abaixo: VALORES DE MERCADO PARA LOCAÇÃO E COMPRA & VENDA: CARJ CENTRO ADMINISTRATIVO RIO DE JANEIRO. Rua Barão de São Francisco, nº Andaraí Rio de Janeiro/ RJ. R$ ,00 Valor de Locação mensal: (um milhão, quatrocentos e vinte dois mil e oitocentos reais). R$ ,00 Valor de Compra & Venda: (cento e nove milhões e seiscentos mil reais). Rio de Janeiro, 20 de julho de ART: IN , quitada em 20/07/2009. CARLOS AUGUSTO ABREU Diretor Técnico - CREA/RJ: SENIOR Consultoria Avaliações e Estudos Técnicos Ltda CNPJ: / CREA/RJ: Laudo AP 1469/ /07/09 - página 3/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

4 LAUDO DE AVALIAÇÃO 1. SOLICITANTE: BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO CNPJ: / ; representado na forma de seu Regulamento por seu administrador: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CNPJ: / , por meio de sua Vice-presidência de gestão de Ativos de Terceiros - VITER. 2. PROPRIETÁRIO: BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO. 3. OBJETO DA AVALIAÇÃO: Endereço: Rua Barão de São Francisco, nº Andaraí Rio de Janeiro/ RJ. CEP: Tipo do bem: CONJUNTO COMERCIAL. 3.2 Descrição sumaria do bem: Empreendimento corporativo denominado CARJ Centro Administrativo Rio de Janeiro/ RJ, composto por nove blocos mais uma agência bancária; distribuídos sobre pavimento semi-elevado tipo esplanada, possibilitando a interligação dos blocos 1 a 8 através do subsolo. Área do terreno: ,00 m² Área da construção: ,63 m², com a seguinte distribuição: QUADRO GERAL DE ÁREAS DO CARJ RIO DE JANEIRO/ RJ Setor Área construída Subsolo ,67 m2 Térreo ,22 m2 Plataforma 9.974,73 m2 Bloco ,19 m2 Blocos 2 / ,64 m2 Blocos 4 / ,32 m2 Bloco ,27 m2 Blocos 7 / ,27 m2 Bloco ,49 m2 Agência bancária 638,83 m2 Total ,63 m2 3.3 Ocupante do Imóvel: Banco do Brasil SA. 3.4 Tipo de ocupação: Comercial (Escritórios e Loja). Encontra-se ocupado por diversas dependências do Banco do Brasil S. A. - agência bancária, órgãos regionais, CPD, gráfica, tesouraria, dentre outros. Ressalta-se que atualmente parte dos Blocos 06 e 08 encontram-se desocupados. 4. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Determinação dos valores de mercado para Compra & Venda e Locação. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 4/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

5 5. PRESSUPOSTOS RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de ônus e comprometimentos. O trabalho avaliatório não contempla máquinas e equipamentos de atividades específicas desenvolvidas dentro do conjunto (gráfica, CPD, etc.) como também não considera equipamentos de suporte de uso exclusivo do CPD, discriminados no corpo do laudo. As áreas foram determinadas a partir de documentos técnicos fornecidos pelo Banco do Brasil na ocasião da avaliação de junho de 2003: plantas baixas das diversas unidades e quadro com discriminação das áreas. Para efeito da fixação das áreas comercializáveis foi adotado o critério de área privativa, parâmetro usualmente adotado no mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Em função das características atípicas dos espaços no subsolo do bloco 9, área ocupada por casas-fortes, usou-se o critério de equivalência de áreas, trabalhando-se com um fator de 0,50. Já no bloco 2, supôs-se que metade da grande circulação existente pudesse ser incorporada à área de escritórios, sem comprometimento da funcionalidade do conjunto. Quanto à distribuição das 680 (seiscentos e oitenta vagas) de estacionamento existentes, esta foi feita de forma proporcional à área privativa de cada salão destinado a escritórios, não sendo destinada qualquer vaga à loja, visto que a mesma é dotada de estacionamento externo no parqueamento. Como na avaliação do valor de locação foi usado o atributo relação entre o número de vagas e a área da unidade, para efeito de cálculo adotou-se uma grandeza única correspondente à relação entre o número total de vagas e a área total privativa dos escritórios. A tabela seguinte apresenta em resumo os atributos de cada uma das unidades a avaliar, relativas as taxas vagas/ áreas, aos atributos adotados para padrão construtivo e respectivas áreas privativas/equivalentes: QUADRO GERAL DE ÁREAS PRIVATIVAS/ EQUIVALENTES DO CARJ BANCO DO BRASIL Bloco N º Salões Padrão Área (m²) N º de vagas Taxa adotada: Vagas/ área , , ,00 9 0, ,00 8 0, , , / , , , , ,56 7 0, , , , , / , , , , , , , , , , Térreo , , , , subtotal , , Agência ,83 TOTAL , Laudo AP 1469/ /07/09 - página 5/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

6 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO: Data da Vistoria: 17 de julho de LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO: DO BAIRRO: O bairro do Andaraí na Zona Norte da cidade do Rio de Janeiro e juntamente com os bairros de Vila Isabel, Maracanã e Grajaú constitui a IX Administração Regional do município, inclusa na Área de Planejamento 2 AP2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO O Andaraí é um dos bairros da cidade que se consolidou no processo de expansão da cidade Rio de Janeiro no final do século 19 conduzido pela incipiente industrialização que se verificava à época. A região caracterizou-se por sediar indústrias têxteis, fato inclusive imortalizado num dos ícones do cancioneiro popular brasileiro, e abrigar a população proletária a elas ligadas. O próprio terreno do imóvel em avaliação abrigava uma dessas indústrias, assim como um outro imóvel da antiga Fábrica de Tecidos Confiança hoje preservado e abrigando um hipermercado. Por constituir-se num bairro de pequenas dimensões, situado muito próximo da Tijuca, principal pólo comercial da região e centro residencial de classe média, o Andaraí nos dias atuais tende a perder sua individualização, até mesmo por ações de marketing do mercado imobiliário, da mesma forma como ocorreu com outros bairros da cidade, como por exemplo a vizinha Aldeia Campista, incorporada a Vila Isabel, não sendo hoje sequer reconhecida como bairro pela Prefeitura, e Todos os Santos, praticamente incorporado em termos mercadológicos ao Méier. Enquanto bairro integrante da denominada grande Tijuca, a micro-região também passou a ser vista como uma alternativa para o segmento do mercado voltado para construção residencial, frente à disponibilidade de grandes terrenos não edificados, bem como, diversas residências unifamiliares com potenciais edilícios mais significativos. Nas últimas décadas a região vem sendo revitalizada, de início com a própria construção do Centro Administrativo do Banco do Brasil, no início dos anos setenta do século passado, depois com a recuperação do prédio da Fábrica de Tecidos Confiança e sua transformação em hipermercado e mais recentemente pela construção do Shopping Center Iguatemi a poucos metros do imóvel avaliando. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 6/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

7 Salvo os dois empreendimentos comerciais de porte já citados (hipermercado e shopping center), o comércio no bairro é voltado ao atendimento das necessidades mais prementes da população. No que concerne ao comércio varejista intensivo, o bairro sofre influência direta da Tijuca e em menor escala de Vila Isabel. A Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, a partir da implementação de sua política de planejamento urbano, passou a atualizar e modificar a legislação edilícia e de uso em diversas micro-regiões da cidade, redefinindo-se ocupações e condicionantes construtivas. Neste processo, em 1987, os bairros do Andaraí, Vila Isabel e Maracanã, passaram a ser objeto de um Plano de Estruturação Urbana - PEU, vindo a constituir a nova 18ª Unidade Espacial de Planejamento definida através do Decreto nº 6.997, de 30 de setembro de AV. DA MÉIER LINS DE VASCONCELOS MENEZES R. ENGENHO NOVO R. BARÃO AV. CORTÊS GRAJAÚ DO MARECHALRONDON BOM RETIRO RIACHUELO R. VILA ISABEL R. BARÃO ANDARAÍ ANDARAÍ SÃO FRANCISCO XAVIER DE CONDE SÃO MAXWELL MESQUITA DE AV. OSVALDO FRANCISCO TIJUCA MARACANÃ R. MARIZ BONFIM ARANHA E XAVIER DO R. VERMELHA BARROS FRANCISCO BICALHO PRAÇA DA BANDEIRA HADDOCK SUMARÉ CRISTO LOBO AVENIDA R. RIO COMPRIDO R. LOCALIZAÇÃO DO ANDARAÍ ES. R. PASSOS SANTA TERESA DO LOGRADOURO: A Rua Barão de São Francisco tem o seu início na Rua Barão de Mesquita e finda no acesso ao túnel Noel Rosa, cortando no seu trajeto os bairros do Andaraí e de Vila Isabel. O logradouro possui todos os melhoramentos públicos existentes no bairro pavimentação asfáltica, passeio público e arborização, rede de água potável, rede de esgotos, rede de águas pluviais, rede de energia elétrica força e luz, iluminação pública, rede telefônica, coleta de lixo, entrega postal. Excetuando-se a propriedade do Banco do Brasil e o Shopping Iguatemi, a ocupação ao longo da rua é basicamente residencial, com média densidade de ocupação, padrão normal a normal/ alto. A micro-região conta com diversas linhas de ônibus interligando-a as principais zonas da Cidade, alem de algumas linhas de ônibus interurbanos e de microônibus de ligação com a estação Saens Pena do Metropolitano. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 7/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

8 DO ZONEAMENTO: Quanto ao Zoneamento, conforme a o Decreto nº de setembro de 1987, que estabelece condições de uso e ocupação do solo da 18ª Unidade Especial de Planejamento (bairros de Andaraí, Maracanã e Vila Isabel), a micro-região encontra-se inserida em Zona Residencial, sendo que a Rua Barão de São Francisco, no trecho analisando, encontra-se classificada como Zona Comercial (ZC). Tal classificação permite o mais amplo espectro de usos, desde o residencial unifamiliar e multifamiliar, até o uso comercial e multi-comercial. PLANTA DE SITUAÇÃO PLANTA DE ZONEAMENTO Laudo AP 1469/ /07/09 - página 8/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

9 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO: Trata-se de um conjunto arquitetônico projetado pelo escritório M.M.M. Roberto Arquitetos, de projeção nacional e detentor de inúmeras obras de reconhecido valor arquitetônico, cuja conclusão ocorreu no princípio dos anos setenta do século passado, possuindo idade aproximada de 33 anos. O complexo predial constitui-se num belo exemplar da arquitetura moderna do Rio de Janeiro, da segunda metade do século XX, possuindo harmoniosa volumetria e elegante concepção de fachadas. Apesar do tempo decorrido desde a conclusão da obra, as instalações não apresentam qualquer restrição funcional e sua infra-estrutura vem sendo modernizada ao longo do tempo, sendo atualmente o prédio dotado de uma das melhores condições, nesse particular, na cidade do Rio de Janeiro. O terreno de topografia plana possui área de ,00 m2 e as seguintes dimensões (obtidas de planta de situação na escala 1:500, fornecida pelo proprietário): Frente para a Rua Barão de São Francisco: 236,00m em um segmento reto; Frente para a Rua Nossa Senhora de Lourdes: 135,50m em um segmento reto; Frente para a Rua Via Láctea: 330,25m em três segmentos retos de 82,00m; 180,50m e 67,75m; Frente para a Rua Gomes Braga: 163,00m em 3 segmentos de 82,00m (reta), 22,00m (curva) e 59,00m (reta), Lado oposto à Rua Nossa Senhora de Lourdes: 50,00m. O Centro Empresarial ocupa a quase totalidade da quadra delimitada pelas ruas Barão de São Francisco, Gomes Braga, Maxwell, Via Láctea e N. S. de Lourdes, possuindo nove blocos e uma agência bancária. O subsolo do conjunto interliga todos os blocos, com exceção do bloco 9 e; os pavimentos do térreo e da plataforma interligam os blocos de números 2 a 8. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 9/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

10 Agência Laudo AP 1469/ /07/09 - página 10/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

11 DAS UNIDADES: As unidades que compõem o conjunto empresarial apresentam as seguintes tipologias e utilizações: Bloco 1 Prédio composto de três níveis, a partir do subsolo, e destinado exclusivamente a serviços, abrigando diversos equipamentos (torres de arrefecimento, grupos geradores, unidades frigoríficas, etc.). Blocos 2 e 3 Prédios interligados por ampla galeria, compostos de quatro níveis. No bloco 2 os três primeiros níveis abrigam o CPD e suas instalações de suporte e no bloco 3 os três primeiros níveis são destinados a escritórios. No quarto nível encontra-se o hall dos elevadores e casa de máquinas de elevadores, lixeira, heliponto recém construído e no quinto nível estão abrigadas casa de máquinas de elevadores, caixa d água, barriletes e telhados. Blocos 4 e 5 Trata-se da torre central do conjunto, possuindo o bloco 4 quatorze níveis e o bloco 5 doze níveis. No nível da plataforma estão situadas a portaria, auditório, ambulatório e escritórios. Os demais andares possuem salões destinados a escritórios, sanitários, copas e casas de máquinas de ar condicionado. Bloco 6 Prédio constituído de dois módulos de dois andares compostos de salões destinados a escritórios, sanitários, copas, jardim interno, casas de máquinas de ar condicionado e casa forte. RESSALTA-SE QUE ATUALMENTE UM DOS PAVIMENTOS ENCONTRA-SE DESOCUPADO. Blocos 7 e 8 Edificações interligadas composta de três níveis, sendo os dois primeiros destinados a escritórios e abrigando ainda sanitários, casas de máquinas de ar condicionado, antiga lanchonete e cozinha. No último nível localizam-se casas de máquinas e telhado. UMA PEQUENA PARTE DO BLOCO 08 ENCONTRA-SE DESOCUPADA. Bloco 9 Prédio que abriga a tesouraria e é isolado do restante do conjunto, composto de quatro níveis. No subsolo estão situadas casas-fortes, vestiários, central do circuito interno de televisão, cantina, setores de trabalho e casas de máquinas de ar condicionado. No térreo estão localizadas salas de trabalho, casas de máquinas de ar condicionado e estacionamento coberto e fechado. No primeiro andar situam-se salas de trabalho, sanitários, copa e casa de máquinas de ar condicionado. Subsolo Pavimento destinado a estacionamento com vagas demarcadas, depósitos, almoxarifados, escritórios, serviços de suporte, subestação, casas de máquinas (geradores, central de água gelada, bombas, baterias, no-break ), caixas d água, tanque de efluentes da gráfica, hall dos elevadores dos blocos 4/5 e 2/3, poço galeria úmida e caixa de óleo. Térreo Neste nível situam-se os salões da gráfica e dos setores de compensação e de suporte ao CPD, além de rua de circulação interna, área de descarga, pátio de manobras, casas de máquinas, sanitários e vestiários, e halls de elevadores dos blocos 2/3, 4/5, e 8. Plataforma Nível de circulação externa interligando os blocos 2/3, 4/5, 6 e 7/8. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 11/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

12 Agência bancária Loja na esquina das ruas Barão de São Francisco e Gomes Braga, abrigando uma agência do Banco do Brasil, com dependências no térreo (em dois níveis) e no subsolo, com instalações típicas desse tipo de atividade (salão de auto-atendimento, hall de público, plataforma de atendimento, bateria de caixas e casa forte). Ressalta-se a existência de uma área externa de estacionamento de uso exclusivo da loja, dentro do parqueamento do terreno. QUADRO GERAL DE ÁREAS DO CARJ RIO DE JANEIRO/ RJ Setor Área construída Subsolo ,67 m2 Térreo ,22 m2 Plataforma 9.974,73 m2 Bloco ,19 m2 Blocos 2 / ,64 m2 Blocos 4 / ,32 m2 Bloco ,27 m2 Blocos 7 / ,27 m2 Bloco ,49 m2 Agência bancária 638,83 m2 Total ,63 m2 DOS ACABAMENTOS E CONSERVAÇÃO GERAL: O imóvel apresenta, de modo geral, as características construtivas e de acabamento que se seguem. O estado de conservação do conjunto é bom, podendo ser enquadrado no estado B da classificação de Ross-Heidecke. infra-estrutura: fundações profundas; superestrutura: concreto armado; lajes: concreto armado; fachadas: painéis de concreto aparente, vidro temperado, emboço com emassamento e pintura; painéis externos: elementos pré-moldados de concreto armado, painéis de concreto e alvenaria de tijolos; painéis internos: alvenaria de tijolos; pavimentação: piso de alta resistência, tipo korodur, e carpete nas áreas de escritório; piso de alta resistência na área da gráfica, piso elevado nas áreas do CPD e do setor de compensação, granito na agência bancária, cimentado nas áreas de serviço e placas de concreto armado nas áreas externas do pavimento P; revestimentos de paredes: emboço com emassamento e pintura, concreto aparente, cerâmica e azulejos; tetos e forros: lâminas de alumínio, tipo luxalon, e chapas termoacústicas nas áreas de escritórios, gesso em sanitários e lajes emboçadas e pintadas em áreas de serviço; ferragens e louças sanitárias: de padrão normal; esquadrias: portas em vidro temperado, de madeira e metálicas e janelas em alumínio anodizado na cor natural; vidraçaria: vidros translúcidos, lisos e fumês; cobertura: telhas onduladas de fibrocimento, galvanizadas, pré-moldadas de concreto armado e lajes impermeabilizadas; instalações elétricas, de telefonia e dados : rede de distribuição com eletrodutos embutidos, pontos de tomada no piso, luminárias de embutir com lâmpadas fluorescentes, sistema de geração de emergência; instalações hidráulicas: com tubulações embutidas em alvenaria, em colunas; instalações sanitárias e de águas pluviais: rede de coleta, túnel de captação e bombas de esgotamento; instalações de combate a incêndio: hidrantes com mangueiras, rede de chuveiros automáticos ( sprinklers) a água e a CO2, detector de fumaça e de calor, alarme e luz de emergência; instalações de ar condicionado central e de exaustão: compostas de torres de arrefecimento, chillers, selfs, splits, bombas, exaustores, fan-coils, tubulações de água gelada e dutos de distribuição isolados termicamente; instalações de segurança patrimonial: circuito fechado de televisão, com câmeras cobrindo todo o complexo; elevadores: dezenove unidades de fabricação Atlas, sendo quatro nos blocos 2 e 3, seis nos blocos 4 e 5, um no bloco 6, um nos blocos 7 e 8 e sete no bloco 9. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 12/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

13 DOS EQUIPAMENTOS PREDIAIS INSTALADOS: Adiante são apresentadas as principais características de equipamentos instalados no complexo bem como capacidades de reservatórios de água e combustível. Em anexo temos uma listagem mais detalhada dos diversos equipamentos prediais. LINHAS DE AT 13.8 KV (PRIVATIVAS) - LIGHT ALIMENTADOR Nº (PRINCIPAL)/ ALIMENTADOR Nº (RESERVA) SUBESTAÇÃO (ANTIGA) - TRANSFORMADORES INSTALADOS: 2 TRAFOS DE 1500KVA / 220V; 9 TRAFOS DE 1000KVA / 220V; 1 TRAFO DE 500KVA / 480V; 1 TRAFO DE 300KVA - 220/ 460V; 1 TRAFO DE 150KVA - 220/ 380V. TOTAL DE POTÊNCIA INSTALADA: KVA TRAFO 01 - CAPAC KVA/ TRAFO 02 - CAPAC KVA/ TRAFO 03 - CAPAC KVA/ TRAFO 04 - CAPAC KVA/ TRAFO 05 - CAPAC KVA/ TRAFO 06 - CAPAC KVA/ TRAFO 07 - CAPAC KVA/ TRAFO 08 - RETIRADO/ TRAFO 09 - CAPAC KVA/ TRAFO 10 - CAPAC KVA/ TRAFO 11 - CAPAC KVA/ TRAFO 12 - CAPAC KVA/ TRAFO 13 - CAPAC. 500 KVA. CHAVE TRANSFERÊNCIA AUTOMÁTICA INSTALADAS 6 CHAVES DE FABRICAÇÃO ASCO DE CAPACIDADE DE 3000 A CORRESPONDENTES AOS TRAFOS 1, 2, 5, 6, 11 E 12, QUE FAZEM A TRANSFERÊNCIA AUTOMÁTICA DE CARGAS SEM INTERRUPÇÃO (GERADOR-TRANSFORMADOR) SUBESTAÇÃO (INTERIOR DA TEREG) TRANSFORMADORES INSTALADOS: 3 TRAFOS DE 150 KVA / 220 V GERADORES (CASA DE MÁQUINA ANTIGA) GERADORES INSTALADOS: 3 DE FABRICAÇÃO MTU, CAPACIDADE DE 2500 KVA/ 220V; 1 DE FABRICAÇÃO MWM CAPACIDADE 350KVA/ 220 V. CENTRAL DE ÁGUA GELADA PCX CHILLERS INSTALADOS: 8 CHILLERS DE 350 TR; COMPRESSOR TIPO PARAFUSO DE FABRICAÇÃO DUNHAM BUSH V - TOTAL DE 2800 TR. CENTRAL DE ÁGUA GELADA - HITACHI 3 CHILLERS DE 100 TR/ 220 V PERFAZENDO UM TOTAL DE 300 TR CHILLER YORK CAPACIDADE DE 120 TR 460 V NO BREAKS INSTALADOS: 06 UPS DE FABRICAÇÃO SATURNIA DE CAPAC. DE 225 KVA CADA, TENSÃO DE ALIMENTAÇÃO DE 220 V, TENSÃO DE SAIDA V, PERFAZENDO UM TOTAL DE 1350 KVA. NO BREAKS (SALA COFRE REMOTA TEREG) 01 UPS DE FABRICAÇÃO POWER WARE CAPAC. DE 50 KVA RESERVATÓRIOS DE DIESEL 6 TANQUES COM CAPACIDADE DE LITROS CADA ALEM DE: 01 TANQUE INDIVIDUAL DE 1000 L PARA CADA GERADOR DE 2500 KVA 01 TANQUE INDIVIDUAL DE 1000 L PARA O NOVO GERADOR 5 DE 1000 KVA 01 TANQUE INDIVIDUAL DE 500 L PARA O GERADOR 4 DE 350 KVA RESERVATÓRIOS DE ÁGUA POTÁVEL CISTERNA PARA ATENDIMENTO AOS BLOCOS 4, 5, 6,7,8,9 CAPACIDADE: LITROS CISTERNA PARA ATENDIMENTO AO CPD - CAPACIDADE: LITROS CAPACIDADE TOTAL DAS CISTERNAS: LITROS RESERVATÓRIO SUPERIOR DA TORRE + RESERVA TÉC. CAPACIDADE: LITROS RESERVA TÉCNICA PARA A TORRE CAPACIDADE: LITROS RESERVATÓRIO SUPERIOR DO CPD + RESERVA TÉC. CAPACIDADE: LITROS RESERVA TÉCNICA PARA O CPD CAPACIDADE: LITROS RESERVATÓRIO SUPERIOR DA TEREG + RESERVA TÉC. CAPACIDADE: LITROS RESERVA TÉCNICA PARA A TEREG CAPACIDADE: LITROS Laudo AP 1469/ /07/09 - página 13/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

14 7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: Frente à atipicidade do Complexo Comercial avaliando, sem similar na Zona Norte da cidade, podendo-se citar apenas como exemplos as sedes corporativas da PETROBRÁS, da GOLDEN CROSS e da YPIRANGA, todas com bom padrão construtivo, a avaliação do conjunto se deu através da pesquisa e análise do mercado de espaços de escritórios, porção de maior significância do bem. Ressalta-se que tal segmento grandes espaços de escritórios, apresentam-se concentrados nas Zonas Sul e Central da cidade, sendo quase inexistente na Zona Norte. Portanto, a pesquisa de mercado focou principalmente edificações situadas no centro da cidade ou no trecho da zona sul próximo do centro. Esse mercado de espaços de escritórios apresentou nos últimos anos um significativo aquecimento, principalmente os pavimentos corridos com grandes áreas privativas, cuja demanda aquecida pela vinda de grandes empresas atraídas pelas privatizações e pelo aquecimento da economia fluminense, esbarrou na baixa oferta de empreendimentos de bom padrão. Os grandes empreendimentos corporativos resumem-se a poucos exemplos espalhados no centro da cidade e principalmente na zona sul adjacente ao centro, notando-se uma tendência maior de deslocamento desses investimentos para a Barra da Tijuca. A venda desses imóveis corporativos ocorre basicamente quando convergem interesses de corporações desejosas de alugar e de investidores interessados em auferir determinada rentabilidade em seus negócios, sendo muito raro a ocorrência de imobilizações voltadas ao uso próprio por parte das empresas; determinando-se uma incidência maior de operações de locação. Até meados de 2008 o mercado de grandes espaços de escritórios na cidade vinha apresentando um aquecimento constante, principalmente dos pavimentos corridos com grandes áreas privativas, função direta do aumento da demanda determinada pelo aquecimento da economia nacional. Tal posição conjuntural levou a uma forte especulação no segmento analisando, com majorações substanciais nos preços praticados pelos agentes em suas ofertas, acima da curva histórica local. Quanto à locação, o mesmo fenômeno se repetiu, com uma especulação mais aguda. Com o advento da recente crise econômica mundial, que ainda não atingiu severamente o mercado imobiliário, essa tendência deverá arrefecer levando a natural readequação dos preços praticados à curva histórica do segmento. No caso específico do CARJ, por tratar-se de empreendimento corporativo de excelência, padrão normal/alto, em bom estado geral de conservação e dotado de um grande número vagas de garagem; suas unidades poderão apresentar boa liquidez para a hipótese de locação, principalmente se considerarmos a possibilidade de compartimentação dos Blocos em unidades autônomas. Quanto às condições de liquidez para venda das unidades avaliadas que compõem o conjunto empresarial, aqui consideradas de forma individualizada, na hipótese de transformação do imóvel em um conjunto multiempresarial, estas deverão apresentar média performance no mercado específico, desde que sejam equacionados os citados problemas de custos condominiais. Entretanto, aconselhamos que preliminarmente se façam estudos pra verificação da pertinência legal de tornar-se o complexo imobiliário do Andaraí em um empreendimento destinado a multi-usuários. Há que se ter cuidado também numa análise detalhada da utilização dos grandes espaços existentes no pavimento térreo e numa averiguação se os custos condominiais do complexo são compatíveis com os verificados em empreendimentos concorrentes, em virtude da grande parcela de áreas externas do imóvel. Apesar de sua localização não apresentar condições de excelência, podemos supor que a mesma não venha a ser um fator impeditivo decisivo, principalmente se levarmos em conta o atrativo do valor de tributação municipal inferior a outros congêneres no centro e zona sul. No que se refere à loja, trata-se de espaço sem muitos atrativos sob a ótica do comércio varejista, situada logradouro de baixa expressão comercial, sendo o seu uso vocacionado para número restrito de atividades comerciais. De todo modo, por constituir-se em imóvel de bom padrão construtivo e com a possibilidade de uso de estacionamento adjacente, estando interligado ao Centro Empresarial com um grande numero de usuários, o mesmo poderá encontrar espaço no mercado para sua colocação. CONDIÇÕES DE LIQUIDEZ: NORMAL. a) liquidez: NORMAL; b) desempenho de mercado: AQUECIDO PARA GRANDES PAVIMENTOS; c) número de ofertas: BAIXO; d) absorção pelo mercado: NORMAL; e) público alvo para absorção do bem: GRANDES EMPRESAS E INSTITUIÇÕES EM GERAL; f) facilitadores para negociação do bem: PADRÃO E BOM POSICIONAMENTO NA MALHA FISCAL MUNICIPAL. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 14/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

15 8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS: MCDDM - Método comparativo Direto de dados de mercado; conforme NBR da ABNT. 9. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS: ESTATÍSTICA INFERENCIAL: O tratamento dos dados foi baseado em processos de inferência estatística visando alcançar a convicção do valor. Este procedimento permite calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para as mesmas, além de submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam ao nível de rigor desejado. A inferência estatística é processada pelo emprego de análise por regressão múltipla, quando se estabelece o modelo matemático que melhor explica a interação e o comportamento das variáveis de valor, qualitativas e quantitativas. Como variável dependente assume-se o preço unitário (VU) de cada observação de mercado levantada nos dois segmentos analisandos. Para as variáveis independentes, explicativas de valor, consideradas para fins de estimação, temos as relacionadas a seguir, para cada segmento analisando pavimentos e lojas: NO CASO DAS ANÁLISES DAS LOJAS - Variáveis independentes: AREAT = Variável quantitativa relativa às áreas totais dos imóveis. TER = Variável quantitativa relativa às áreas dos níveis térreos dos imóveis. TESTA = Variável quantitativa relativa às dimensões das testadas das lojas. Local (VC x MC) Variável qualitativa representada pela multiplicação da variável VC pela variável MC. VC = Variável qualitativa, índice fiscal atribuído pela do Município do Rio de Janeiro Publicado no Diário Oficial nº 177, de 27/11/1997. MC = Variável qualitativa representada pelo fluxo de pessoas que transitam no local conforme Tabela: Fluxo Intenso: 5 / Fluxo Normal: 4 / Fluxo Baixo: 3 NO CASO DAS ANÁLISES DOS PAVIMENTOS Variáveis independentes: ÁREA: Variável quantitativa associada à área total dos imóveis VG/AREA: Variável quantitativa associada à relação entre o nº de vagas e as áreas dos imóveis. PAD: Variável qualitativa relativa ao padrão do prédio, classificada segundo o gradiente: 4 AAA/ alto; 3 AA/ norma a alto; 2 A/ normal; 1 B/ Variável DUMMY relativa a situação da operação, sendo operação concretizada = 1 e oferta = 0: VC = Variável qualitativa, índice fiscal atribuído pela prefeitura do Rio de Janeiro para efeito de IPTU. Da Planta de Valores do Município do Rio de Janeiro Publicado no Diário Oficial nº 177, de 27/11/ PARA DETERMINAÇÃO DOS VALORES DE LOCAÇÃO: Número de dados de mercado utilizados: 47 elementos de escritórios e 25 elementos de lojas (em anexo). Para os imóveis avaliandos, depois de testada a representatividade dos modelos, aplicando-se as equações inferenciais teremos os intervalos de variação no nível de confiança de 80%, onde estão contidos os valores mais prováveis. Ressalta-se que na regressão relativa a locação da loja a variável TESTA não passou nos testes estatísticos, sendo descartada. Os modelos consignados para avaliação dos valores locativos dos segmentos analisandos são os que se seguem: DA LOJA: Rua Barão de São Francisco, nº loja Andaraí Rio de Janeiro/ RJ: Modelo: VU=EXP{-5, ,211372E-04*AREAT-9,390782*1/TERR+1,136048*ln(LOC)} DOS PAVIMENTOS: Rua Barão de São Francisco, nº 177 Andaraí Rio de Janeiro/ RJ: Modelo: Conforme anexos F-1, F-2, G-1. G-2, H-1 e H-2 definem-se os valores de locação para cada uma das unidades, adotando-se os valores centrais para os salões de escritórios e para a loja, conforme tabela compilada no Anexo I-1. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 15/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

16 Tais valores unitários determinaram os somatórios finais consignados a seguir: Valores Totais Andares Loja Valor central , ,07 Limite inferior , ,05 Limite superior , ,62 Resultado antes do fluxo Andares Valor central ,59 Loja Valor central ,07 Somatório R$ ,65 O valor total determinado representa a soma dos valores individuais de cada unidade comercializável, conforme pressupostos já descritos, sem, contudo, considerar o fato da improbabilidade de ocorrência de negociação de todo o conjunto de uma só vez. A fim de melhor aproximar-se de um real comportamento de mercado, supôs-se que a comercialização acontecesse no decorrer de um período de 12 meses e vacância conservadora de 5%. O valor a ser adotado será o valor presente do fluxo resultante a uma taxa equivalente ao custo de oportunidade definido pelo proprietário, equiparada de forma conservadora a TAXA SELIC vigente (0,76% a.m.). O resultado final, apresentado a seguir, representa um desconto de 11,32% sobre a soma dos valores individuais de cada unidade, percentual esse considerado plenamente inserido dentro do contexto mercadológico. Cálculo do Valor Equivalente do Aluguel do CARJ Soma dos aluguéis das unidades R$ ,65 Tempo de estabilização 12 meses Vacância presumida 5,00% Valor presente R$ ,08 Adotado: R$ ,00 Desconto 11,32% 9.2 PARA DETERMINAÇÃO DOS VALORES DE COMPRA & VENDA: Número de dados de mercado utilizados: 30 elementos de escritórios e 21 elementos de lojas (em anexo). Para os imóveis avaliandos, depois de testada a representatividade dos modelos, aplicando-se as equações inferenciais teremos os intervalos de variação no nível de confiança de 80%, onde estão contidos os valores mais prováveis. Ressalta-se que na regressão relativa a compra & venda dos escritórios a não passou nos testes estatísticos, sendo descartada. Os modelos consignados para avaliação dos valores locativos dos segmentos analisandos são os que se seguem: DA LOJA: Rua Barão de São Francisco, nº loja Andaraí Rio de Janeiro/ RJ: Modelo: VU=EXP{7, ,196707*1/TERREO-6,175911E-04*AREAT-2,538037*1/TESTA+2,246246E-04*LOC} DOS PAVIMENTOS: Rua Barão de São Francisco, nº 177 Andaraí Rio de Janeiro/ RJ: Modelo: VU=-1281,372-1,344193E-14*AREA^5+37,3321*ln(VGS/AREA)+1025,161*PAD+0, *VC Conforme anexos F-3, F-4, G-3. G-4, H-3 e H-4 definem-se os valores de compra & venda para cada uma das unidades, adotando-se os valores centrais para os salões de escritórios e para a loja, conforme tabela compilada no Anexo I-2. Laudo AP 1469/ /07/09 - página 16/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

17 Tais valores unitários determinaram os somatórios finais consignados a seguir: Valores Totais Andares Loja Valor central R$ ,66 R$ ,03 Limite inferior R$ ,05 R$ ,79 Limite superior R$ ,72 R$ ,57 Resultado antes do fluxo Andares Valor central R$ ,66 Loja Valor central R$ ,03 Somatório R$ ,69 O valor total determinado representa a soma dos valores individuais de cada unidade comercializável, conforme pressupostos já descritos, sem, contudo, considerar o fato da improbabilidade de ocorrência de negociação de todo o conjunto de uma só vez. A fim de melhor aproximar-se de um real comportamento de mercado, supôs-se que a comercialização acontecesse no decorrer de um período de 18 meses. O valor a ser adotado será o valor presente do fluxo resultante a uma taxa equivalente ao custo de oportunidade definido pelo proprietário, equiparada de forma conservadora a TAXA SELIC vigente (0,76% a.m.). O resultado final, apresentado a seguir, representa um desconto de 7,07% sobre a soma dos valores individuais de cada unidade, percentual esse considerado plenamente inserido dentro do contexto mercadológico. Cálculo do Valor Equivalente de Compra & Venda do CARJ Soma dos valores de venda das unidades R$ ,69 Prazo estimado de venda 18 meses Valor Presente Líquido Adotado: R$ ,53 R$ ,00 Desconto 7,07% Laudo AP 1469/ /07/09 - página 17/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

18 10. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO: Para LOCAÇÃO da loja: ESPECIFICAÇÂO DA AVALIAÇÂO CONFORME NBR/ABNT nº : TAB Grau de Fundamentação: ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU ITEM DESCRIÇÃO PONTOS III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) 1 Caracterização do avaliando 3 completa quanto todas as variáveis completa quanto as variáveis Adoção de situação paradigma. analisadas. utilizadas no modelo. 2 Coleta de dados do mercado 3 características conferidas pelo autor características conferidas por podem ser utilizadas características do laudo. profissional credenciado pelo autor fornecidas por terceiros. 3 Quantidade mínima de dados utilizados 3 6 (K+1),, onde K é o número de 4 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. variáveis independentes. 4 Identificação dos dados de mercado 3 apresentação de informações apresentação de informações relativas a todos os dados e relativas aos dados e variáveis variáveis analisados, com fotos. efetivamente utilizados no modelo. 5 Extrapolação 3 não admitida. admitida para apenas uma variável, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do 6 Nível de significância α máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor. 7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados. TOTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA TAB Grau de Precisão: DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. 3 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo. 3 10% admitida, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. B) o valor limite amostral inferior. B) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor 20% 30% 3 1% 5% 10% 21 ÍTENS OBRIGATÓRIOS ATINGIDOS: todos ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU III II I III < 30% 30% - 50% > 50% PONTOS Para LOCAÇÃO dos pavimentos: ESPECIFICAÇÂO DA AVALIAÇÂO CONFORME NBR/ABNT nº : TAB Grau de Fundamentação: ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU ITEM DESCRIÇÃO PONTOS III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) 1 Caracterização do avaliando 3 completa quanto todas as variáveis completa quanto as variáveis Adoção de situação paradigma. analisadas. utilizadas no modelo. 2 Coleta de dados do mercado 3 características conferidas pelo autor características conferidas por podem ser utilizadas características do laudo. profissional credenciado pelo autor fornecidas por terceiros. 3 Quantidade mínima de dados utilizados 3 6 (K+1),, onde K é o número de 4 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. variáveis independentes. 4 Identificação dos dados de mercado 3 apresentação de informações apresentação de informações relativas a todos os dados e relativas aos dados e variáveis variáveis analisados, com fotos. efetivamente utilizados no modelo. 5 Extrapolação 2 não admitida. admitida para apenas uma variável, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do 6 Nível de significância α máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor. 7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados. TOTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA TAB Grau de Precisão: DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. 3 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo. 3 10% admitida, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. B) o valor limite amostral inferior. B) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor 20% 30% 3 1% 5% 10% 20 ÍTENS OBRIGATÓRIOS ATINGIDOS: todos ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU III II I III < 30% 30% - 50% > 50% PONTOS Laudo AP 1469/ /07/09 - página 18/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

19 Para VENDA da loja: ESPECIFICAÇÂO DA AVALIAÇÂO CONFORME NBR/ABNT nº : TAB Grau de Fundamentação: ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU ITEM DESCRIÇÃO PONTOS III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) 1 Caracterização do avaliando 3 completa quanto todas as variáveis completa quanto as variáveis Adoção de situação paradigma. analisadas. utilizadas no modelo. 2 Coleta de dados do mercado 3 características conferidas pelo autor características conferidas por podem ser utilizadas características do laudo. profissional credenciado pelo autor fornecidas por terceiros. 3 Quantidade mínima de dados utilizados 2 6 (K+1),, onde K é o número de 4 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. variáveis independentes. 4 Identificação dos dados de mercado 3 apresentação de informações apresentação de informações relativas a todos os dados e relativas aos dados e variáveis variáveis analisados, com fotos. efetivamente utilizados no modelo. 5 Extrapolação 3 não admitida. admitida para apenas uma variável, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do 6 Nível de significância α máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor. 7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados. TOTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA TAB Grau de Precisão: DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. 3 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo. 3 10% admitida, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. B) o valor limite amostral inferior. B) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor 20% 30% 3 1% 5% 10% 20 ÍTENS OBRIGATÓRIOS ATINGIDOS: todos ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU III II I III < 30% 30% - 50% > 50% PONTOS Para VENDA dos pavimentos: ESPECIFICAÇÂO DA AVALIAÇÂO CONFORME NBR/ABNT nº : TAB Grau de Fundamentação: ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU ITEM DESCRIÇÃO PONTOS III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) 1 Caracterização do avaliando 3 completa quanto todas as variáveis completa quanto as variáveis Adoção de situação paradigma. analisadas. utilizadas no modelo. 2 Coleta de dados do mercado 3 características conferidas pelo autor características conferidas por podem ser utilizadas características do laudo. profissional credenciado pelo autor fornecidas por terceiros. 3 Quantidade mínima de dados utilizados 3 6 (K+1),, onde K é o número de 4 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. variáveis independentes. 4 Identificação dos dados de mercado 3 apresentação de informações apresentação de informações relativas a todos os dados e relativas aos dados e variáveis variáveis analisados, com fotos. efetivamente utilizados no modelo. 5 Extrapolação 3 não admitida. admitida para apenas uma variável, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do 6 Nível de significância α máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor. 7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados. TOTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA TAB Grau de Precisão: DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. 3 (K+1),, onde K é o número de variáveis independentes. apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo. 3 10% admitida, desde que: A) as medidas das características do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. B) o valor limite amostral inferior. B) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor 20% 30% 3 1% 5% 10% 21 ÍTENS OBRIGATÓRIOS ATINGIDOS: todos ATINGIDO O GRAU II, em função da adoção de códigos alocados GRAU III II I III < 30% 30% - 50% > 50% PONTOS Laudo AP 1469/ /07/09 - página 19/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

20 11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO: Partindo-se da análise do comportamento dos mercados específicos de lojas e escritórios, consignamos as Receitas Gerais de Locação e Vendas das unidades que compõem o CENTRO ADMINISTRATIVO RIO DE JANEIRO DO BANCO DO BRASIL. Considerando-se o número de unidades para comercialização, optou-se pela determinação de um Fluxo de Vendas e Equivalência de Valor Global de Aluguel, determinando-se seus Valores Presentes. Observadas as premissas contidas no presente laudo e, depois de realizada minuciosa análise da propriedade objeto deste estudo, analisando-se o grau de concorrência do segmento ao qual se insere, compreendida a estrutura do mercado, conduta e desempenho de seus agentes, e considerando ainda, localização, posicionamento, área, conservação e padrão construtivo; AVALIAMOS a propriedade denominada CARJ, situada a Rua Barão de São Francisco, nº 177 Andaraí, Município do Rio de Janeiro/ RJ. VALORES DE MERCADO PARA LOCAÇÃO E COMPRA & VENDA: CARJ CENTRO ADMINISTRATIVO RIO DE JANEIRO. Rua Barão de São Francisco, nº Andaraí Rio de Janeiro/ RJ. Valor de Locação mensal: R$ ,00 (um milhão, quatrocentos e vinte dois mil e oitocentos reais). Valor de Compra & Venda: R$ ,00 (cento e nove milhões e seiscentos mil reais). 12. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES: As análises desenvolveram-se de acordo com os critérios básicos estabelecidos pelas Normas Brasileiras para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR-5676, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, apoiadas em nossa experiência profissional e na prática do mercado de imóveis de mesmo segmento. Esta avaliação, como toda inferência mercadológica, espelha uma dada conjuntura econômica, a qual ficam subordinadas as suas conclusões, bem como, seus resultados finais. Assume-se que os elementos constantes da documentação estão corretos e, que as informações prestadas por terceiros são precisas e confiáveis. As áreas de construção adotadas se referem às do relatório de áreas e plantas fornecidas pelo contratante. Não foram feitas investigações específicas no que se refere a títulos, hipotecas, etc., estando os bens considerados livres e desembaraçados de quaisquer ônus ou comprometimentos. Este trabalho avaliatório não contempla máquinas e equipamentos de atividades específicas desenvolvidas dentro do conjunto (gráfica, CPD, etc.) como também não considera equipamentos de suporte de uso exclusivo do CPD. 13. PROFISSIONAL(IS) RESPONSÁVEL(IS) Senior Consultoria Avaliações e Estudos Técnicos ltda CREA/RJ: Carlos Augusto Abreu - Arquiteto CREA/RJ: LOCAL E DATA ENCERRAMENTO: Este relatório constitui uma peça única, impressa em duas vias, com 19 (dezenove) páginas numeradas e rubricadas mais anexos, não devendo ser tomadas como definitivas suas considerações parciais. Rio de Janeiro, 20 de julho de ART: IN , quitada em 20/07/2009. CARLOS AUGUSTO ABREU Diretor Técnico - CREA/RJ: SENIOR Consultoria Avaliações e Estudos Técnicos Ltda CNPJ: / CREA/RJ: Laudo AP 1469/ /07/09 - página 20/19 rua conde bonfim, 211/803 - tijuca - rio de janeiro/ rj tel: (21)

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