INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO E OUTRAS AVENÇAS TRADEMARK FARIA LIMA NORMAS CONTRATUAIS

Transcrição

1 NORMAS CONTRATUAIS Pelo presente instrumento particular e regular forma de direito, as partes mencionadas no item I alíneas a e b do Quadro Resumo têm entre si justa e acertada a presente transação, que se regerá pelas condições que seguem, mútua e reciprocamente aceitas. 01 DO IMÓVEL E DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO A tornou-se senhora e legítima proprietária, do imóvel objeto da Matrícula nº , livre e desembaraçado de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial com a seguinte descrição: Um prédio e uma casa à Rua Cardeal Arcoverde nºs e fundos, no 45º Subdistrito Pinheiros, e o terreno medindo 32m de frente, por 45,70m da frente aos fundos do lado direito visto da rua, confrontando com o imóvel nº da Rua Cardeal Arcoverde (contribuinte matrícula , 47,20m do lado esquerdo, confrontando com o imóvel nº 2.775/2.777/2.779 da Rua Cardeal Arcoverde (contribuinte matrícula ) e 32m nos fundos, onde confronta com parte do imóvel s/nº da Rua Valério de Carvalho (contribuinte matrícula ) e com a Rua Valério de Carvalho, encerrando o perímetro de 156,90m e a área de 1.485m², devidamente lançado perante a Prefeitura do Município de São Paulo sob o contribuinte nº Os prédios nºs e fundos localizados à Rua Cardeal Arcoverde serão objeto de futura demolição O Objeto da presente incorporação a ser realizada pelo sistema preconizado pela Lei de 16 de dezembro de 1.964, é um Condomínio de natureza comercial que será construído sobre o terreno caracterizado no item III retro, conforme os termos do Alvará de Aprovação de Edificação Nova nº 2008/ junto ao processo nº expedido pela Prefeitura do Município de São Paulo, em23/12/2008 e que será composto de 03 (três) subsolos, pavimento térreo, mezanino, ático, equipamentos sociais de uso comum e 01 (um) edifício contendo 16 (dezesseis) pavimentos, com 160 (cento e sessenta) unidades autônomas, à razão de 10 (dez) conjuntos comerciais por pavimento, distribuídos do 1º ao 15º pavimento, 04 (quatro) conjuntos comerciais localizados no 16º pavimento e 06 (seis) conjuntos comerciais localizados no 16º pavimento / ático, sob a denominação de O Memorial de Incorporação encontra-se registrado sob o R.3 na Matrícula nº de 03/06/2009 perante o 10º Oficial do Registro de Imóveis desta Capital. 1

2 02 - DO FINANCIAMENTO DESTINADO À CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO A construção do CONDOMÍNIO poderá levada a efeito pela ou por Construtora por ela Contratada, mediante recursos próprios e/ou através de financiamento diretamente a ela concedido por qualquer entidade de crédito, de sua livre escolha, com garantia hipotecária, na qual ficará estabelecido que as obrigações da estarão sujeitas à atualização monetária e à remuneração com base nos índices e critérios estipulados pelo Agente Financeiro Em garantia do eventual crédito aberto em nome da, poderá esta constituir em favor do agente financeiro hipoteca/alienação fiduciária sobre a parte de terreno ora prometida à venda, bem como, das construções, instalações e benfeitorias sobre ela acrescidas ou por acrescer Assim, declara o expressamente concordar, desde já com que a contrate o empréstimo destinado à construção do condomínio, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das acessões e benfeitorias que a ele acederão Com o fim de cumprir o disposto no item anterior o PROMISSÁRIO nomeia e constitui sua procuradora a, ESSER GENERAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, de início qualificada, à qual outorga os poderes irrevogáveis e irretratáveis, na forma prevista nos artigos 683, 684 e 686, parágrafo único da Lei nº , de 10/01/2002 (Código Civil Brasileiro), para, em nome dele, junto a qualquer agente financiador, assinar, aditar, re-ratificar, alterar o contrato de abertura de crédito com garantia hipotecária e outras avenças, para produção no empreendimento referido no item 1 retro, podendo ajustar cláusulas e correções, prazos, taxas de financiamento, e quaisquer outros encargos daí decorrentes, oferecendo garantias reais, hipotecando as frações ideais do terreno, benfeitorias e acessões que a ele acederão podendo, ainda, representar o, para registro da hipoteca, perante o cartório de registro de imóveis competente, cartório notarial e quaisquer outras repartições públicas, federais, estaduais e municipais, autarquias, etc O compromete-se a assinar todo e qualquer documento, inclusive outorgar à procuração através de instrumento público com os poderes acima citados, que se façam necessários à viabilização do financiamento citado no item Todas as despesas, encargos e custos financeiros relativos ao empréstimo que vier a ser concedido à, no tocante à unidade autônoma e respectiva fração ideal de terreno aqui objetivadas, serão de sua inteira e exclusiva responsabilidade, à qual competirá, inclusive, a liquidação do montante devido à sociedade de crédito, em nada concorrendo para esse fim o. 2

3 03 - DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Da edificação a ser construída, a destaca a Unidade Autônoma descrita no item II do Quadro Resumo, lá descrita e caracterizada, que juntamente com a fração ideal de terreno a ela correspondente, por este instrumento e regular forma de direito promete vender ao, que dela promete e se obriga a comprar, pelo preço certo, ajustado e declarado no item III do Quadro Resumo PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO O preço contratado será pago nas datas, modo e forma constantes do item IV do Quadro Resumo, nos escritórios da ou em outro local ou modo por ela previamente determinado e observadas as disposições que se seguem Sobre as parcelas discriminadas no item IV do Quadro Resumo, inclusive a com recurso de financiamento bancário, a serem pagas pelo incidirão atualização monetária e juros, na forma e de acordo com o estabelecido na Cláusula 05 abaixo É direito da, exigir em qualquer época, prova do correto pagamento de uma obrigação, ficando o, desde já, a tanto obrigado Sempre que o pagamento for feito por cheque, a dívida somente será considerada quitada após o efetivo pagamento do aludido cheque; o não pagamento do cheque, por qualquer causa, implicará na automática incidência das cominações para os casos de inadimplência, notadamente juros moratórios, multa convencional e reajuste monetário, incidentes sobre o valor da obrigação considerada não paga O pagamento em atraso de qualquer obrigação, sem a conseqüente cobrança das respectivas cominações contratuais, qualquer que seja a circunstância, o fato, mesmo reiterado, não impedirá a de sanar o erro a qualquer tempo, sendo devida pelo a diferença, acrescida das cominações previstas no presente contrato; se a não exigir o pagamento, sua atitude não induzirá liberalidade, novação, renúncia ou alteração de avença, permanecendo todas íntegras e exigíveis Apesar da condição resolutiva, a, lhe convindo, poderá tolerar mora do, sem que implique novação ou renúncia ÍNDICE DE REAJUSTE E JUROS - FORMA DE APLICAÇÃO O preço total previsto no item III do Quadro Resumo é para pagamento À VISTA, mas as partes concordam que para o pagamento à prazo, em prestações, sem que esse parcelamento implique em qualquer alteração, ajuste ou compensação no preço real e 3

4 efetivo de venda, razão pela qual a e o pactuaram regra de reajuste monetário e de revisão de preços por serem essenciais à preservação e restauração do valor efetivo e atual do preço e manutenção do equilíbrio econômicofinanceiro, e, por isso, reconhecem e se obrigam expressamente: 1) Índices de Reajuste a) Durante o período da construção, o índice de reajuste do saldo devedor e das parcelas e prestações será o INCC - Índice Nacional do Custo da Construção, apurado pela Fundação Getúlio Vargas. b) Tratando-se o INCC/FGV de índice setorial, poderá o mesmo sofrer oscilações mensais diferentes de outros índices, visto que decorrentes da variação dos custos da construção. c) Após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), outorgado pelo órgão municipal, o saldo devedor bem como as parcelas e prestações vincendas passarão a ser atualizados pelo Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M/FGV - apurado pela Fundação Getúlio Vargas, mantendo-se, quanto ao mais, todos os encargos ora pactuados. 2) Forma de Aplicação: 2.1) Dos Índices de Reajuste a) As parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão corrigidos mensalmente, de acordo com a variação acumulada dos índices pactuados, a contar do mês da assinatura deste Instrumento e até o efetivo pagamento de cada uma e até a última parcela do preço do imóvel negociado. b) Para efeito do cálculo, será considerada a variação acumulada dos referidos índices entre o segundo mês anterior ao da assinatura do presente contrato e segundo mês anterior ao do efetivo pagamento. c) No caso de não ser conhecido o índice do mês requerido para o cálculo do reajustamento, o fará o pagamento mediante projeção feita pela ; neste caso, em seguida à divulgação do índice requerido para o cálculo do reajustamento, a diferença será devolvida ou paga, reajustada monetariamente. d) Caso seja modificada a periodicidade prevista na legislação vigente nesta data, por disposição legal ou judicial, as partes contratantes concordam, desde já e em caráter irrevogável, que a revisão passará, automaticamente, à ser feita no menor prazo que for permitido ou admitido. e) À revisão se aplicam, também, as regras de substituição automática prevista no subitem abaixo. 4

5 2.2) Dos Juros a) A partir da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), as parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão acrescidos de juros equivalentes a 1% (um por cento) ao mês, calculados pelo sistema de Tabela Price, pagáveis juntamente com as parcelas a que se referirem, mantidos quanto ao mais, todos os encargos ora pactuados. b) No caso de antecipação ou postergação da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), as partes promoverão o recalculo dos juros ajustados no presente contrato, considerando como data base, aquela da efetiva conclusão das obras ÍNDICE SUBSTITUTIVO E FORMA DE APLICAÇÃO Em caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação, seja do INCC, seja do IGP-M, ambos apurados pela Fundação Getulio Vargas, a atualização monetária permanecerá em pleno vigor e o reajustamento, seguindo os critérios anteriormente previstos, será efetuado pelos índices alternativos abaixo descritos, a saber: a) Na hipótese de extinção do INCC/FGV, durante a construção: - Índice CUB - Custo Unitário Básico - fornecido pelo SINDUSCON/SP. b) Na hipótese de extinção do IGP-M/FGV, após a conclusão da obra: - Índice de Preços ao Consumidor (IPC-FIPE/USP). - Índice Geral de Preços (IGP-DI/FGV) A atualização monetária do preço e das parcelas e prestações que o representam não constitui onerosidade assim como a oscilação que decorrer não se constituirá excessiva uma vez que traduzirá apenas a recomposição da moeda, condição essencial ao equilíbrio do presente negócio. As partes declaram, portanto, que não se aplicará, a este contrato, qualquer norma superveniente de congelamento, desindexação ou deflação do saldo devedor e/ou do valor de cada parcela ou prestação DA CONSTRUÇÃO O edifício será construído com fiel observância das plantas aprovadas, das especificações e do memorial descritivo, podendo a ou sua Contratada, no entanto, por conveniência técnica devidamente justificada, determinação do Poder Público ou exigência das empresas concessionárias de serviços públicos, promover 5

6 modificações no projeto aprovado, sem que assista a qualquer das partes direito a indenização ou compensação O rubrica, neste ato, o Memorial Descritivo e plantas da unidade autônoma Fica entendido e acordado que eventuais substituições de materiais especificados nos informes publicitários, folhetos, anúncios, etc. e/ou no memorial descritivo, ocorridas por conveniência técnica, melhoria estética da obra, exigências dos Poderes Públicos ou concessionárias de serviços públicos, possibilidade de aplicação de produtos e/ou serviços resultantes de novos lançamentos ou inovações tecnológicas, serão equivalentes ou melhores que os antes especificados, assegurada a mesma qualidade de construção e acabamento do edifício As partes estipulam que eventuais diferenças de metragens e/ou áreas porventura ocorridas na construção das áreas comuns e/ou das áreas privativas, não superiores a 5% (cinco por cento) das áreas ou metragens constantes do projeto aprovado, não darão aos contratantes qualquer direito a indenização ou compensação pelas diferenças que, até aquele limite, resultarem da execução das obras O poderá visitar a obra durante a sua execução, devendo tal visita ser agendada previamente com o responsável pela obra. No entanto, não poderá interferir, direta ou indiretamente, no andamento normal da obra, ainda que exclusivamente no tocante à unidade compromissada, seja mantendo entendimentos com encarregados e/ou operários, seja permanecendo no local, bem como não poderá introduzir na obra pessoas e/ou material antes da efetiva entrega das chaves DA RESPONSABILIDADE Na forma do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, a garantirá a solidez e segurança do edifício pelo prazo de 5 (cinco) anos Quanto a eventuais defeitos construtivos menores, não abrangidos pela garantia do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, são os mesmos divididos em 2 (duas) classes: a) Defeitos menores visíveis e ostensivos: quanto a estes, o deverá ressalvá-los no momento da entrega da unidade, no próprio termo do seu recebimento, aplicando-se o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor; b) Defeitos menores ocultos ou não perceptíveis no momento da entrega: quanto a estes, o prazo decadencial será também de 90 (noventa) dias, a partir do momento em que ficar evidenciado o defeito, nos termos do 3º do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor Nos termos do 2º do mesmo art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, a reclamação comprovadamente formulada, por escrito, pelo, obsta a 6

7 consumação do prazo decadencial, que só passa a fluir a partir da resposta negativa, também por escrito e inequivocamente transmitida, pela As mesmas regras aplicáveis à responsabilidade construtiva pelas unidades autônomas aplicar-se-ão também às áreas comuns A não poderá ser responsabilizada pelo agravamento, nem pelas suas conseqüências, de defeitos construtivos que não lhe sejam prontamente comunicados A não poderá ser responsabilizada por vazamentos e/ou por quaisquer outros problemas, se o vier a fazer qualquer reforma na sua unidade autônoma que implique alteração nas partes hidráulicas e/ou elétricas, ou nos revestimentos de pisos e paredes A não poderá ser responsabilizada por problemas na impermeabilização das lajes, especialmente do térreo, dos subsolos e da cobertura, se o Condomínio vier a fazer quaisquer serviços que possam por em risco a poder de estancar e a integridade funcional do sistema de impermeabilização. Da mesma forma, a não poderá ser responsabilizada por vazamentos e problemas de elétrica e/ou hidráulica das áreas comuns, se o Condomínio vier a fazer qualquer tipo de reforma que implique alteração nas partes elétricas e/ou hidráulicas O, e o Condomínio no que se refere às áreas comuns, deverão tomar o máximo de cuidado quanto às instalações hidráulicas, evitando o seu entupimento, dado o risco constante de perfuração que existe nas práticas usuais de desentupimento A não poderá ser responsabilizada por quaisquer problemas ou agravamentos decorrentes de falta de manutenção ou má utilização da edificação, seja das áreas privativas, seja das áreas comuns A entregará o Manual de operação, Manutenção e Garantia ao no ato da vistoria, a qual será realizada por este após a aprovação e liberação pelo Departamento Financeiro da, e da entrega da unidade, que deverá ser seguido cuidadosamente pelo com o fim de manter íntegras as garantias dadas pela DATA PREVISTA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA O prazo previsto para a conclusão da obra é JUNHO/2012, admitindo-se um atraso ou uma antecipação não superior a 180 (cento e oitenta) dias úteis CONDIÇÕES DO CONTRATO A eficácia da presente promessa é subordinada à condição de pagamento integral do preço. 7

8 10.02 Na hipótese de pagamento atrasado das parcelas do preço, os valores devidos à não serão considerados quitados, sem o pagamento referente aos respectivos reajustes e encargos, na forma pactuada neste Instrumento Na hipótese do desejar pagar por antecipação qualquer parcela do preço, será observado o seguinte: a) Fica a critério exclusivo da aceitar a liquidação antecipada de prestações ou parcelas do saldo devedor, enquanto não tiverem sido satisfeitas e quitadas aquelas vencidas anteriormente à data da antecipação. b) A antecipação deverá abranger o valor integral de uma ou mais prestações, de modo que, feita a antecipação, não remanesça saldo com relação a qualquer das prestações cujo pagamento tenha sido antecipado; c) As prestações serão amortizadas em ordem cronológica inversa à dos respectivos vencimentos; d) Cada parcela antecipada, acompanhada, se o caso, dos juros a ela relativos, será abatida do saldo devedor por seu valor devidamente atualizado "pro rata die", de acordo com o índice contratual, na data do seu efetivo pagamento. d.1) Na hipótese de antecipação de pagamento, serão deduzidos os juros incidentes sobre a prestação antecipada, proporcionalmente até a data da respectiva liquidação, resguardando-se a atualização monetária da prestação As amortizações extraordinárias não constituirão novação das condições ora avençadas, não interrompendo a seqüência de vencimentos das prestações ora contratadas O presente contrato é irrevogável e irretratável para ambas as partes, obrigandose por si, seus herdeiros e sucessores, que dele não poderão se arrepender sob pretexto algum. Entretanto e sem prejuízo da irrevogabilidade e irretratabilidade pactuadas, ocorrerá a rescisão do contrato nas hipóteses elencadas na cláusula seguinte MORA E INADIMPLEMENTO O atraso no pagamento de parcela do preço sujeitará o a pagar à : a) O valor da dívida vencida, reajustada monetariamente pelo indexador eleito, acrescida da variação pro-rata die desse indexador entre o 1º dia e o dia em que efetuar o pagamento; b) Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia-a-dia; 8

9 c) Multa compensatória de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da dívida reajustada monetariamente e acrescida dos juros de mora As sanções serão automaticamente aplicadas tão só e pelo não pagamento, no vencimento, de qualquer parcela, sem dependência de notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial, e sem prejuízo das cominações do presente contrato, entendido que o recebimento de parcelas em atraso, pela, de preposto, de banco ou procurador, não constituirá novação ou renúncia às estipulações e garantias previstas Configurado o inadimplemento, dar-se-á a rescisão contratual, a qual se efetivará mediante notificação, caso em que este perderá em favor da parte das parcelas pagas até a data do inadimplemento, como pena compensatória das despesas incorridas pela na publicidade e comercialização do imóvel, impostos e administração do contrato, nos seguintes termos, calculada cumulativamente: a) Se tiver sido pago até 10% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 20% da quantia paga; b) Do que exceder de 10% até 30% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 30% da quantia paga; c) Do que exceder de 30% até 70% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 50% da quantia paga; d) Do que exceder de 70% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 60% da quantia paga No caso do imóvel já estar na posse do, ele pagará à, por compensação, 2% (dois por cento) ao mês ou fração de mês, do preço total do imóvel, reajustado monetariamente, pela sua fruição (uso do imóvel), ficando desde agora autorizada a a abater a quantia equivalente da devolução ao, nos termos do item acima; neste caso o está ciente de que a irá pleitear a retomada imediata da posse do imóvel através de ação de reintegração de posse, caracterizando o esbulho no dia em que o for constituído em mora O preço do imóvel bem como valor para devolução, para os fins destes subitens será reajustado monetariamente pelo índice eleito, pactuado na cláusula 05 deste contrato; a devolução será feita no mesmo número de parcelas satisfeitas pelo até a data da inadimplência Poderá a, por sua livre escolha, preferir à resolução, o protesto ou a execução judicial das parcelas em atraso Quando o pagar qualquer parcela em atraso, inclusive em Cartório de Protesto, sem pagamento dos juros, multa e correção monetária, persistirá em mora, devendo o valor respectivo ser satisfeito, contra recibo, no prazo de 03 dias do pagamento da parcela, sob pena das sanções previstas neste contrato, ressalvado o 9

10 direito da de sacar contra o uma letra de câmbio no valor relativo aos juros, multa e correção monetária com vencimento à vista, a ser levada à protesto junto com o título promissório, ficando acordado, desde já, que se a tiver que promover execução judicial da letra de câmbio, ao seu valor serão acrescidas as cominações previstas no sub-item bem como honorários advocatícios que vierem a ser fixados Na hipótese do desistir deste negócio por qualquer motivo, e mesmo que não esteja inadimplente, sofrerá os mesmos efeitos do subitem supra DA CESSÃO DE DIREITOS Desde que em dia com todas as obrigações e atribuições neste Instrumento ajustadas, poderá o ceder e transferir os direitos, vantagens e obrigações que possui, desde que obtida a prévia e expressa anuência da, que redigirá a minuta de cessão e transferência de direitos e obrigações, com a comprovação do pagamento do ITBI ou outros tributos incidentes, sendo devido, ainda, à, a taxa de expediente de 3% (três por cento) sobre o valor do saldo de cada cessão efetuada DA CESSÃO DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO Como condição essencial do presente contrato, o concorda expressamente que a poderá, a qualquer tempo, ceder e transferir a terceiros o crédito decorrente da venda e compra ora compromissada, o qual será representado pelas parcelas vincendas do preço, sendo certo que a comunicará o, por escrito, de tal ocorrência Se concretizada a cessão de crédito, a solicitará: a) A antecipação da outorga da escritura, caso em que serão emitidas notas promissórias representativas das parcelas ainda vincendas do preço, recebidas pela em caráter pró-soluto; b) Em garantia do pagamento das citadas notas promissórias e no mesmo instrumento da escritura, o e seu cônjuge, se houver, instituirá em favor da pacto adjeto de alienação fiduciária ou de hipoteca do imóvel objeto do presente instrumento, ficando a critério da a escolha da garantia real a ser instituída. c) Efetivando-se a mencionada cessão de crédito, a não se exonerará de suas obrigações e responsabilidades como incorporadora e construtora do empreendimento. 10

11 14 - DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA O também expressamente concorda que, em qualquer momento contratual ou após a conclusão das obras, o registro da instituição e da convenção condominial e a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis, a, a seu critério, outorgará ao a respectiva escritura definitiva de compra e venda, com a instituição no mesmo instrumento, pelo e seu cônjuge ou co-obrigado, se houver, de pacto adjeto de alienação fiduciária do próprio imóvel, em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época, nos termos do disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores, mantida a forma de pagamento pactuada neste instrumento A propriedade fiduciária será constituída mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, da escritura que servirá de título ao negócio fiduciário e que será celebrada de acordo com a minuta-padrão a ser fornecida pela, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores Será obrigatória a contratação, pelo e seu cônjuge, se houver, de seguros contra os riscos de morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, na hipótese de alienação fiduciária CONCLUSÃO DA OBRA Fica ajustado que as obras deverão estar concluídas no prazo estipulado no item 09 acima, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis de antecipação ou atraso, ressalvado à ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários Para efeito desta cláusula, consideram-se fatos extraordinários, de forma não exaustiva: a) Atraso na expedição das licenças para corte de árvores e para outras atividades que determinem a dilação do prazo e da tolerância ora ajustados; b) Greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou que afetem a mesma; c) Suspensão ou falta de transporte; d) Chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem realização de etapas importantes da obra; e) Eventuais embargos da obra determinado pela autoridade administrativa ou judiciária ou provocados por proprietários dos terrenos lindeiros e que determinem a paralisação da obra ou seja impeditivas de usa execução na forma programada, não atribuíveis a ação ou omissão da ; bem como a não obtenção de qualquer documento e/ou certificado essencial para início ou término das obras e que não dependa da vontade da. f) Demora na execução dos serviços que são próprios das empresas concessionárias de serviços públicos; 11

12 g) Demora na concessão, pela autoridade pública, do habite-se, ainda que provisório ou parcial, por motivos independentes da ação da ; h) Falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível; i) Guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer outras calamidades públicas que impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo da obra; j) Indisponibilidade de matérias-primas em decorrência de períodos de congelamento de preços e/ou disponibilidade das mesmas mediante pagamento de ágios nos preços; k) Atos ou medidas do poder público que venham a alterar o relacionamento contratual ou informal entre a, empreiteiros e empregados, prejudicando o desenvolvimento normal das obras. Parágrafo único Ocorrendo atraso por justo motivo, conforme acima previsto, não considerar-se-á em mora a, não podendo o suspender o pagamentos de parcela do preço. Neste caso, o prazo da entrega da unidade o prorrogar-se-á por tanto tempo quanto tenha sido o da permanência da força maior até reconduzir-se o empreendimento às suas condições normais Na ocorrência de qualquer dos impedimentos acima, ou ainda, de outros aqui não elencados, o prazo será prorrogado por período idêntico ao do impedimento ENTREGA DA UNIDADE E VISTORIA O será imitido na posse da unidade autônoma após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), desde que em dia com o cumprimento de suas obrigações contratuais, notadamente o pagamento das parcelas do preço vencidas, exercendo a, se o caso, o direito de retenção previsto no art. 52 da Lei 4591/64, bem como com relação às demais obrigações ajustadas Para a entrega das chaves e conseqüente imissão na posse do imóvel, o será notificado, por carta no endereço constante no item I, alínea b do Quadro Resumo, pela, com prévio aviso de 5 (cinco) dias, para cumprimento de todas as obrigações pendentes, permissivas da imissão de posse. Não atendida a notificação implicará em infração contratual, além de legitimar a retenção da unidade compromissada pela Para recebimento das chaves, o deverá vistoriar do imóvel, ocasião em que assinará Termo de Recebimento da Unidade Autônoma Fica consignado que qualquer dúvida ou reclamação acerca da qualidade ou execução da obra não será motivo para recusa do recebimento das chaves nem para recusa do pagamento das prestações devidas Da mesma forma, o recebimento das chaves pelo não implica em renúncia ao seu direito à reparação de eventuais defeitos constatados. 12

13 Após a entrega da unidade, a poderá vistoriá-la periodicamente, para acompanhar o desempenho das estruturas e fundações Feita a entrega do imóvel objeto, não poderá o dificultar ou criar obstáculos à seqüência dos serviços de acabamento, do prédio, se ainda os mesmos forem necessários TRIBUTOS, TAXAS E OUTROS Correrão por conta do todas as despesas e encargos fiscais relativos à unidade comprometida, devidos a partir da data da concessão do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), ainda que não tenha recebido a posse do imóvel, tais como: a) despesas de condomínio, b) ligações definitivas de serviços públicos, inclusive os custos para instalação de medidores individuais de água e gás; c) impostos, taxas, contribuições de melhoria, seguro contra incêndio e outros encargos, fiscais ou não, que já incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, mesmo que lançados ou cobrados em nome da, os quais deverão ser pagos regular e pontualmente, de modo a deixar a a salvo de quaisquer cobranças ou ônus a eles relativos Também a partir da obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), a informará, à Administradora nomeada, a relação de condôminos do edifício, autorizando, desde já, o, a emissão, em seu nome e na proporção de sua quota-parte, dos recibos de Despesas de Condomínio, com os vencimentos de praxe, desde a primeira despesa lançada, mesmo que ainda não tenha recebido a posse da unidade ora transacionada DA ESCRITURA DEFINITIVA A escritura de compra e venda definitiva será outorgada ao : 1) Após a quitação total do preço, registro de especificações e convenção de condomínio e em até 180 (cento e oitenta) dias após o registro da instituição especificação de condomínio, ou; 2) Quando da contratação entre a e o da alienação fiduciária da unidade objeto do presente, em garantia das obrigações descritas neste instrumento, assumidas pelo Em prol da eficácia e facilidade das diligências a tanto necessárias, a indicará o Tabelião de Notas que lavrará a escritura definitiva, tendo em vista a necessidade de depósito prévio da documentação bem como da observância dos termos da minuta-padrão, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e 13

14 alterações posteriores, fixando-se, desde já, como local da assinatura, os escritórios da Todas as despesas decorrentes da outorga da escritura definitiva de venda e compra, além de seu respectivo registro, ITBI, taxas e emolumentos Cartorários e outros, correrão por conta exclusiva do Outorgada a escritura, obriga-se o a providenciar, junto à Prefeitura Municipal de São Paulo, a alteração de cadastro da propriedade para fins do lançamento seguinte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) já em nome dele, Assume o a responsabilidade total pelos prejuízos causados à em decorrência do não pagamento, nas datas fixadas, dos encargos e tributos perante o poder público e concessionárias, na hipótese de não havê-los transferido para o seu nome COMUNICAÇÕES, NOTIFICAÇÕES E INTERPELAÇÕES Para todos os efeitos e finalidades previstos nas cláusulas contratuais, as comunicações e interpelações de qualquer das partes dar-se-ão por escrito e serão consideradas efetivadas quando entregues pessoalmente, contra recibo ou remetidas pelo correio, sob registro, ao endereço constante do contrato O comunicará à qualquer alteração do seu endereço constante do preâmbulo, autorizando, se não o fizer, a sua convocação, intimação, notificação ou citação através de edital, na forma da lei DAS DECLARAÇÕES DE VONTADE As partes contratantes declaram sua vontade em celebrar o presente contrato, pelo que cumprirão tudo quanto aqui pactuaram, por si, seus herdeiros e sucessores As partes prestaram, uma à outra, todas as informações e esclarecimentos acerca do presente contrato e do negócio realizado, assegurando, em toda a sua execução, os princípios da ética, probidade e boa-fé MANDATOS, AUTORIZAÇÕES E DECLARAÇÕES O nomeia e constitui sua bastante procuradora a, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos dos artigos 684 e 686 Parágrafo Único do Código Civil e enquanto subsistir o presente compromisso, a quem confere os poderes especiais para: 14

15 Representar o outorgante perante as repartições públicas em geral, empresas concessionárias de serviços públicos, autarquias e entidades paraestatais, no que se referir a tais serviços públicos; perante serventuários de justiça, notadamente os Registros Imobiliários, sendo, quanto a estes, para fins de re-ratificações se necessárias, inclusive relativas à minuta da Convenção Condominial e ao memorial de incorporação, e para efetivar, na época própria, os registros dos instrumentos de Instituição e Especificação do Condomínio do Edifício, a averbação da construção do prédio e outros atos que se fizerem necessários ao fiel desempenho deste mandato, utilizando os poderes da cláusula "extra" inclusive para cumprir eventuais exigências do referido Oficial de Registro de Imóveis As partes contratantes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente a proceder a todos os atos que se tornem e se façam necessários ao registro deste instrumento A declara expressamente e sob responsabilidade, que exerce a atividade de comercialização de imóveis, estando, portanto, dispensada de apresentar as Certidões Negativas de Débito da Previdência Social - INSS e Delegacia da Receita Federal - DRF, de que trata a Lei Federal nº de 24 de julho de 1991, regulamentada pelo Decreto de 06 de maio de 1999, modificado pelo Decreto de 29 de novembro de 1999, por se enquadrar o seu objetivo social nas disposições do Artigo 257, Parágrafo 8º, Inciso IV do referido decreto, declarando mais que o imóvel objeto da presente transação faz parte de seu ativo circulante e jamais constou de seu ativo permanente A, apesar do preceito contido no sub-item 07.01, poderá alterar, modificar ou substituir as especificações de acabamento, das partes comuns ou da unidade, desde que sejam feitas por outras de qualidade ou função equivalente, sempre que a conclua ser necessário, por falta de materiais, produtos ou equipamentos, ou visando solução de ordem técnica ou estética, ou para atender exigência de órgãos públicos, concessionárias do serviço público ou objetivando solução ditada pelo mercado imobiliário É vedado ao, sob qualquer motivo, razão ou pretexto: a) Promover, diretamente ou através de terceiros, substituição, alteração ou modificação de especificações de acabamento e equipamentos da unidade ou partes comuns; b) Visitar, sem autorização, as obras de construção, antes da entrega da unidade autônoma, para prevenir acidentes, atraso nos trabalhos ou diminuição da produtividade; c) Interferir na obra de construção, mediante entendimentos com o mestre de obra, encarregados ou operários, da ou empreiteiros; d) Contratar a execução de serviços na unidade ou fornecer materiais para nela serem aplicados. 15

16 A reserva-se o direito de nomear, para os primeiros dois anos, a administradora do edifício O se compromete a cumprir e fazer cumprir as disposições constantes da Minuta de Convenção do edifício, convenção esta cujos termos o declara conhecer, a ela aderindo integralmente como se a tivesse originariamente subscrito e à qual ficarão igualmente subordinados eventuais futuros adquirentes da unidade, ainda que seus títulos de aquisição não façam qualquer referência O se obriga por si, seus dependentes, empregados ou visitantes, a cumprir e fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio, concordando, expressamente, com todos os seus termos, sem exceção/oposição de qualquer espécie Nos termos da lei, o obriga-se expressamente a incluir em contrato de alienação, de locação, de cessão de uso da unidade autônoma, disposição que obrigue ao, locatário, cessionário ou usuário a cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio Caberá à convocar, após a obtenção do habite-se e previamente a ocupação do edifício, a Assembléia Geral de Instalação do Condomínio, na qual, dentre outras ações, serão eleitos o síndico e demais membros da administração, e será apresentada a previsão para a taxa condominial, entendido que: a) Entende-se, para todos os efeitos, como taxa condominial, a proporcionalidade relativa a cada unidade por despesas do condomínio, ordinária ou extraordinária, para manutenção, conservação, aquisição de equipagem ou mesmo para atender a feitura de obras voluptuárias, úteis ou necessárias, para aquisição de móveis ou utensílios ou para melhoramento; b) Até a instalação formal do condomínio, a administrará o edifício diretamente ou por meio de empresa especializada, contratada por ela com esse fim, rateando previamente entre as unidades as respectivas despesas, respeitado o disposto na letra "a" deste sub-item; c) O será notificado para participar da Assembléia de Instalação do Condomínio e desde já nomeia e constitui a a sua procuradora para representá-lo na assembléia, podendo votar em todas as matérias inscritas na ordem do dia, caso não compareça pessoalmente em tal ato Até a comercialização da última unidade autônoma, é assegurado à o direito de manter corretor no edifício, que poderá livremente transitar pelas partes comuns para atender candidatos à aquisição das unidades, usar as coisas e partes comuns, e colocar, em lugar de sua escolha, material promocional, placas, anúncios (luminosos ou não) e nele instalar stand de vendas. 16

17 Os elementos decorativos (móveis, cortinas, tapetes etc) inseridos no material promocional constituem apenas sugestões decorativas, não estando incluídas como objeto deste negócio A convocará o Síndico para, no prazo de 72 horas iniciados do recebimento da convocação, inspecionar as áreas comuns do edifício e firmar o Termo de Vistoria e Aceitação, assinalando eventuais irregularidades observadas No caso em que o for constituído por mais de uma pessoa, estes, neste ato, nomeiam-se e constituem-se mutuamente procuradores uns dos outros, com poderes expressos, irretratáveis e irrevogáveis nos termos do artigo 684 do Código Civil Brasileiro DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE Com ressalva das hipóteses de inadimplência acima previstas, o presente contrato encerra compromisso formalizado de venda e compra irrevogável e irretratável, obrigando as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, ficando sujeito à adjudicação compulsória, na forma da legislação em vigor FOI CONCEDIDA AO A OPORTUNIDADE PARA PREVIAMENTE EXAMINAR ESTE CONTRATO, PELO QUE DECLARA ESTAR BEM ESCLARECIDO E CIENTE QUANTO ÀS CONDIÇÕES CONTRATUAIS, NÃO TENDO QUALQUER ALTERAÇÃO A SOLICITAR E ACEITANDO, NA ÍNTEGRA, AS CLÁUSULAS DESTE CONTRATO, DE SEU QUADRO RESUMO E DEMAIS ANEXOS. 24 DA ARBITRAGEM QUALQUER CONFLITO QUE VENHA A SURGIR RELATIVAMENTE AO PRESENTE OBJETO SERÁ DIRIMIDO PELA ARBITRAGIO - CÂMARA DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM, INSCRITO NO CNPJ-MF SOB Nº / , DE ACORDO COM O SEU REGIMENTO INTERNO E LEI FEDERAL 9307/96, CONFORME ESPECIFICADO NO QUADRO RESUMO. 17