FACULDADE DE ENSINO SUPERIOR DA PARAÍBA - FESP CURSO DE DIREITO ANTONIO PEREIRA MELO NETO

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1 FACULDADE DE ENSINO SUPERIOR DA PARAÍBA - FESP CURSO DE DIREITO ANTONIO PEREIRA MELO NETO DA PERSONIFICAÇÃO JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO João Pessoa 2009 ANTONIO PEREIRA MELO NETO

2 Da Personificação Jurídica do Condomínio Edilício Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade de Ensino Superior da Paraíba, como requisito parcial para obtenção do grau de bacharel. Orientadora: Profª. Ms. Neusa Monique Dantas Lutfi de Abrantes Cruz João Pessoa 2009

3 M528d Melo Neto, Antonio Pereira Da personificação jurídica do condomínio edilício / Antonio Pereira Melo Neto. João Pessoa, f. Orientador: Profª. Ms. Neusa Monique Dantas Lutfi de Abrantes Cruz Monografia (Graduação em Direito) Faculdade de Ensino Superior da Paraíba FESP. 1. Condomínio edilício 2. Condôminos 3. Personificação Jurídica I. Título. BC/FESP CDU: (043)

4 ANTONIO PEREIRA MELO NETO Da Personificação Jurídica do Condomínio Edilício Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade de Ensino Superior da Paraíba, como requisito parcial para obtenção do grau de bacharel. BANCA EXAMINADORA: Data de aprovação: Profª. Ms. Neusa Monique Dantas Lutfi de Abrantes Cruz Faculdade de Ensino Superior da Paraíba - FESP Avaliador Avaliador

5 À minha esposa, Marconiete; Aos meus filhos: Aislan, Rafael e Valéria; Ao nosso pequeno Gabriel e Renata.

6 AGRADECIMENTOS É muito importante registrar neste momento a minha gratidão a Deus, pois confie no Senhor e Ele atenderá aos desejos do seu coração. Sl A minha Orientadora, Profª. Ms. Neusa Lutfi, pela compreensão e gentileza no trato da orientação no decorrer deste trabalho. A minha mãe pelo incentivo permanente e aos meus irmãos Wilson e Eliete. Ao corpo docente do curso de Direito da Faculdade de Ensino Superior, em especial, ao Prof. Dr. Roberto Moreira de Almeida, pela amizade; a minha mestre de metodologia, Profª Drª Ana Luísa Coutinho e ao Prof. Ms. Bruno Teixeira Paiva. Agradeço aos meus amigos Jéssica, Anderson, por tudo o que fizeram por mim, pela amizade e palavras de incentivo. Aos colegas bacharelandos de Direito pelos laços de amizade formados ao longo desses cinco anos de convivência. Ao corpo de funcionários que fazem a FESP, pela presteza e atenção dispensadas no atendimento, quando solicitado. Obrigado a todos!

7 RESUMO Este trabalho de pesquisa pretende analisar a questão da personificação jurídica do Condomínio Edilício, por não ter uma melhor definição legal no Código Civil, dificultando, assim, o amparo aos negócios jurídicos no âmbito condominial. É perceptível a grande preocupação que os condôminos vêm tendo com essa omissão, pois o condomínio edilício possui poderes abrangentes, exceto a personalidade jurídica. Nem a própria Lei nº 4.591/64, que rege os condomínios, a reconhece. No entanto, com as características que possui, como vida autônoma, direitos e obrigações é justo que a tenha. Para uma melhor compreensão do desejo de conseguir esta personalidade jurídica, este estudo se preocupa também em explicar o que é o condomínio edilício desde a sua origem, como é formado e o seu comportamento como fator social. Palavras-chaves: Condomínio edilício. Condôminos. Personificação Jurídica.

8 SUMÁRIO RESUMO 1 INTRODUÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO A evolução da propriedade Origem do Condomínio Princípios aplicáveis ao condomínio edilício Conceito Classificação Natureza jurídica Instituição Administração Síndico Assembleias Assembleia geral ordinária - AGO Assembleia geral extraordinária - AGE Conselho consultivo e fiscal APLICAÇÃO DAS NORMAS APÓS A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL A vigência da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de A disciplina normativa pela Lei nº , de 10 de janeiro de Mudanças trazidas pelo Código Civil PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO Constituição do Condomínio Edilício Direitos e Obrigações do Condôminos Equiparação legal dos condomínios às pessoas jurídicas para fins trabalhistas, previdenciários e tributários Do ato declaratório da Secretaria da Receita Federal Distinção dos condomínios das pessoas dos condôminos Entidade anômala... 49

9 4.6 Extinção CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS... 54

10 1 INTRODUÇÃO A lei, instrumento de justiça da sociedade, nem sempre está atualizada com a dinâmica social e paradoxalmente pode se tornar um entrave para a própria justiça. Especificamente, com relação ao condomínio, tem-se as injustiças ocasionadas pela falta de uma melhor definição legal da sua personificação jurídica frente aos novos negócios jurídicos no âmbito condominial. O Código Civil de 2002 não definiu com precisão o alcance de sua personalidade. No dia-a-dia, os conceitos esmeram-se de imprecisões e até mesmo os tribunais resistem em reconhecer a amplitude de negócios que facultam ao universo condominial. O condomínio edilício tem o poder de adquirir bens móveis, de contratar empregados, inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, manter conta corrente, recolher tributos, ou seja, de um modo geral, possui vida autônoma em relação aos seus condôminos, entretanto há impedimento de não poder adquirir imóvel em seu nome 1. Tais entidades, no entanto, possuem muitas das características das pessoas jurídicas, mas não chegam a ganhar sua personalidade. A lei /02 provocou uma verdadeira revolução no sistema condominial, alterando desde a nomenclatura do instituto, passando pelo estabelecimento dos direitos dos co-proprietários, até a implantação de multa pelo reiterado descumprimento dos deveres perante o condomínio e pela adoção de um repetido comportamento antissocial. Porém, algumas lacunas não foram preenchidas, como por exemplo, a falta de menção sobre a vigência ou não de disposições da antiga legislação condominial, a limitação de procurações para representar em assembleia geral, o mandato de um síndico, por quantas vezes poder ser reeleito, afirma, apenas, que pode ser renovado. Justifica-se o estudo da personificação jurídica quando da adjudicação de bens, porém a Lei n. 4591, de 16 de dezembro de 1964 não reconhece a personalidade jurídica do condomínio edilício, e ainda o Código Civil brasileiro, também, disciplina sobre a questão em comento, apenas ocorre o reconhecimento de ser parte, possuindo, portanto, capacidade postulatória, conforme disposição do Código de Processo Civil, nos seus arts. 12, inciso VII. 1 PAIVA, João Pedro Lamana. Possibilidade e Registro da Carta de Adjudicação pelo Condomínio Edilício Disponível no site: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=1&id_noticias_area=1>. Acesso em: 28 mai.2009.

11 A discussão jurídica se faz produtiva, à medida que os condomínios atualmente têm uma importância social, no que diz respeito à ampliação de áreas comuns, com fim de lazer e aluguéis de vagas de garagem, proporcionando rendas financeiras para os seus condôminos. A complexidade do tema sob análise e o conjunto de acontecimentos conexos conferem uma abrangência integral da problemática no sistema jurídico brasileiro, para que tenha sentido o estudo da caracterização do condomínio edilício entre o condomínio e os condôminos e a proteção jurídica do condomínio edilício. A proposta da pesquisa tem uma ordenação lógica do tema que será abordado de acordo com o método dedutivo, pois partir-se-á da contextualização histórica, social e jurídica do condomínio edilício, podendo-se examinar a personificação jurídica da relação condominial e a responsabilidade de cada condômino, visto que a legislação pátria não confere personalidade jurídica ao condomínio edilício. Em relação ao método de abordagem, o utilizado neste estudo foi o dedutivo, pois nesta pesquisa se buscará, primeiramente, analisar a conceituação histórica e a evolução jurídica condominial, partindo de forma genérica até a discussão doutrinária e jurisprudencial da personificação, em vista do agigantamento social que se produziu nos dias atuais, em decorrência do desenvolvimento urbano. A técnica de pesquisa, seguida ao longo do presente trabalho, foi a de documentação indireta, pois foram utilizadas fontes secundárias das mais variadas, a exemplo de livros pertinentes à área em estudo, dicionários jurídicos, periódicos, revistas, como pesquisa bibliográfica e jurisprudências, legislações, resoluções, como pesquisa documental. No que concerne à analise de dados, utilizou-se a leitura normativa, buscando-se informações sobre o objeto de estudo, o que se realizou mediante uma analise interpretativa, com apresentações de ideais, considerações e comparações, sendo esta a natureza da leitura empregada ao longo da presente pesquisa. O presente estudo de pesquisa científica será dividido em quatro capítulos. O capítulo I consiste em demonstrar a evolução histórica da propriedade do condomínio edilício. O capítulo II consiste em examinar o direito temporal, além de analisar as repercussões trazidas pelo Código Civil de administração condominial. Finalizando, o Capítulo III demonstra que a personificação jurídica do condomínio edilício continua sem definição na legislação civil.

12 2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Atente-se que o condomínio edilício não pode ser analisado fora de seu contexto histórico e social, visto que as influências transformadoras tanto as de trato legislativo como do próprio papel da propriedade, de modo algum podem ser descartadas quando desta análise. 2.1 A evolução da propriedade Na atual conjuntura, a propriedade ainda não é absoluta, mas, sim relativa quando do interesse público social. O mestre Pontes de Miranda 2 afirma que a propriedade coletiva precedeu à propriedade individual, mas ressalta que ela nunca fora de todos, mas somente daqueles que pertenciam a um determinado grupo. Dessa forma, vê-se que mesmo a propriedade coletiva tinha um caráter individualista, pois o acesso ao bem imóvel não era franqueado a toda coletividade. Mas a despeito disso, é inegável que o caráter geral sobrepujava o interesse individualista. Assim leciona o professor Silvio Venosa 3 quando afirma que não é claro o momento em que a propriedade surge como um fenômeno-individual, mas tudo leva a crer que teria começado na época da Lei das XII Tábuas. Para o referido autor, o indivíduo recebia uma porção de terra para o cultivo, e quando a colheita fosse feita, a propriedade do imóvel voltava a ser coletiva. Com o passar dos tempos, o mesmo pedaço de terra era concedido àquele que já o estava cultivando, e assim, o pater familias acabava construindo sua moradia e vivendo com sua família, ou seja, utilizando aquele espaço de modo exclusivo. A teoria da propriedade, que ora se conhece partiu da visão dos romanos sobre propriedade que, para eles, tinha como atributos a exclusividade, na qual não poderão outros exercer a propriedade, o absolutismo, em que o poderá dispor da propriedade como achar melhor para si, porém dentro dos limites legais de impostos e a perpetuidade 4, na qual não 2 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Direito das coisas: Propriedade. Aquisição da Propriedade imobiliária. Rio de janeiro: Borsoi: 1955, p FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 6.

13 acaba com a morte do proprietário, ao contrário, é passada aos seus sucessores enquanto não existir causa extintiva legal ou da própria vontade do proprietário. Na Idade Média, contudo, o conceito de propriedade dos romanos é abandonado, perdendo-se o caráter unitário e exclusivista, pois a propriedade pertencia ao rei. Com o advento da revolução francesa, restaura-se o conceito de propriedade una dos romanos. O Código de Napoleão, de 1809, acaba tornando explícita essa idéia, ao afirmar que a propriedade é o direito de gozar e dispor das coisas da maneira mais absoluta, uma vez que não se faça uso proibido pelas leis. Mas, exatamente a partir do século XIX, essa noção individualista começa a perder força, com o aparecimento da revolução industrial e com as doutrinas socialistas 5. Já no século XX, o caráter individualista da propriedade acaba sendo esvaziada com o aparecimento da chamada função social da propriedade. Esta não tem, necessariamente, inspiração socialista, antes é um conceito próprio do regime capitalista, passando, portanto, a integrar o conceito de propriedade, justificando-a e legitimando-se 6. Ademais, a função, segundo Gilberto Bercovici 7, é o poder de dar à propriedade determinado destino, de vinculá-la a um objetivo. Isto significa que deveria ser utilizada de forma a atender aos interesses de toda a sociedade e não somente à variabilidade de gostos e idéias de seu proprietário. Em reconhecimento a essa função, a Constituição da República Federativa do Brasil, de 1988, em seu artigo 5º, XXIII, afirma que a propriedade não poderá ser usada de forma absoluta, devendo atender à sua função social 8. Além desse artigo, a Carta Magna ainda faz menção à função social da propriedade nos artigos 170, III, e 182, 1º. Assim, segundo pensamento de Eros Grau 9, a função social da propriedade é pressuposto necessário à propriedade privada, enquanto instrumento a garantir a subsistência individual e familiar a dignidade da pessoa humana, pois a propriedade consiste em um direito individual, dentro de um contexto social familiar. 5 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 1976, p BERCOVICI, Gilberto. Constituição Econômica e Desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituição de , p BERCOVICI, Gilberto. Constituição Econômica e Desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituição de , p BRASIL. Constituição Federal (1988). Vade Mecum. 7.ed., São Paulo: Saraiva, 2009, p.8. 9 GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econômica na Constituição de 1988 (Interpretação e Crítica). 12. ed. São Paulo: Malheiros, 2007, pp

14 Vê-se, então, que o domínio sobre o imóvel não ostenta mais um caráter individualista, desprendido da realidade que o cerca, mas sim uma visão social, de modo que a propriedade seja usada de acordo com os interesses da sociedade. Dessa forma, percebe-se que a propriedade, durante anos, passou por verdadeira transformação; no início, a não-aceitação de ser exclusiva e, atualmente, apesar de guardar vestígios individualistas, possui uma conotação voltada para o bem-estar da coletividade Origem do condomínio Os estudos indicam que a propriedade em planos horizontais teve seu reconhecimento e surgiu no século XVIII, em Rennes, na França, quando em 1720 um incêndio destruiu mais de 850 casas, deixando cerca de pessoas sem habitação. O arquiteto do rei Luís XV coordenou a construção de edifícios que agrupavam 04 famílias, divididas em pisos de apartamentos. Somente após a Primeira Guerra Mundial, os condomínios ganharam força, em virtude da devastação das casas com o conflito bélico, ocasionando uma grande crise habitacional no continente europeu. Afirma o professor Carlos Maluf 10 que houve, naquela época, uma grande aceitação desse tipo de construção. Primeiro, porque se fez um melhor aproveitamento do solo, uma vez que, num espaço antes destinado a uma só família poderiam ser abrigadas diversas. Depois, por causa do baixo custo das construções, haja vista que devida à aquisição de grandes quantidades de material, o preço final acabava reduzido. Evidentemente, a junção desses dois fatores contribuiu imensamente para a expansão do modelo de construção adotado nos condomínios. Não por acaso, o edifício de apartamentos é o tipo de obra que mais se vê sendo executada atualmente. Com o agigantamento das cidades e a explosão demográfica, verifica-se uma crescente atividade na construção civil, em busca do aperfeiçoamento qualitativo, erguendo prédios cada vez mais altos e mais completos e com todo um numero maior de unidades autônomas, facultando aos seus moradores toda a gama de serviços. 10 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2000, p.34

15 No Brasil, conforme ensinamento do desembargador João Batista Lopes 11, as Ordenações Filipinas já se referiam à casa de dois senhorios, na qual um ocupava o sobrado e o outro o sótão, referindo-se ao edifício. Mas apesar de as Ordenações Filipinas fazerem menção à casa dos dois senhores, o Código Civil de 1916 não tratou sobre o tema condomínio em edificações, que só foi regulamentado pela primeira vez com o Decreto n 5.481, de 25 de junho de Assim, até 1928 não havia normatização desse tipo de construção, e, com isso, os usos e costumes eram as fontes utilizadas na resolução dos problemas que surgiam. A sociedade foi evoluindo, e a lei de 1928 foi modificada pelo Decreto-Lei n 5.234, de 08 de fevereiro de Posteriormente, a Lei n 285, de 05 de junho de 1948, alterou o artigo 1º do Decreto n e também revogou o Decreto-Lei de Todavia, só em 16 de dezembro de 1964 é que, pela primeira vez, foi editada uma lei própria para tratar desse assunto especifico, com a Lei n o 4.591, revogando o Decreto n o 5.481/28. Essa lei foi a primeira que disciplinou, com profundidade, a vida em condomínio discorrendo sobre os condôminos, assembleias gerais, síndico e até sobre a constituição e extinção dos condomínios. Posteriormente, foi alterada pela Lei n o 4.864, de 29 de novembro de 1965, antes de ser quase totalmente revogada pela Lei n o , de 10 de janeiro de Princípios aplicáveis ao Condomínio Edilício Os princípios como normas fundamentais que orientam todo o ordenamento jurídico, representam, quando aplicáveis ao condomínio edilício, situações imprescindíveis de sua observação, visto que se torna necessária a verificação da afetação ou interferência sobre direitos de terceiros, em consonância com a segurança jurídica, do que resulta a necessidade de averiguação da observância dos princípios registrários 12, como: a) Princípio da Continuidade A propriedade tem por fim a prestação de maneira contínua, para aqueles que a possuem. Isto ocorre pela própria importância que o condomínio, como propriedade, atende às necessidades permanentes, por isso se faz imprescindível o registro do imóvel, com a 11 LOPES, João Batista. Condomínio. 8. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p REIS, Denise Maria Duro. Condomínio Edilício tem Capacidade Jurídica para Adjudicar em Juízo Disponível no site: <http://www.mp.rs.gov.br/atuacaomp/not_artigos/id15001.htm>. Acesso em: 03 mar

16 conseqüente matrícula do imóvel, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do referido imóvel, assim, dispõe o art. 195 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de b) Princípio da Unitariedade Como imóvel terá seu registro postado em livro próprio ou a averbação dos atos relacionados, obedecendo a uma escrituração de acordo com as normas estipuladas pela Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, em que cada imóvel terá matrícula própria, que será, necessariamente, aberta por ocasião do primeiro registro, segundo o art. 176, 1º, inciso I da legislação referida. c) Princípio da Legitimação Registraria Como conseqüência da aplicação do princípio da legitimação registraria, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira se, prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, extraindo da disposição do art. 252, da Lei nº 6.015/73.. d) Princípio da Legalidade Funda-se a normatização do referido princípio à submissão e o respeito à lei, ou à atuação dentro da esfera estabelecida pelo legislador 13. No caso, os condomínios devem ser registrados dentro de parâmetros estabelecidos pela legislação dos registros públicos 14, que somente admite: (I) escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; (II) escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; (III) atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; (IV) cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo; 13 SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 13. ed. São Paulo: Malheiros, 1997, p BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. Disponível no site:< Acesso em: 03 mar.2009.

17 (V) contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados e Municípios no âmbito de programas de regularização fundiária, dispensado o reconhecimento de firma, conforme o art. 221 da Lei nº 6.015/ Conceito Segundo a lei brasileira, o condomínio confere a idéia de direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas tem igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade 15. Poder-se-ia defini-lo como sendo uma edificação, dividida em habitações autônomas, onde cada condômino possui a propriedade exclusiva de sua unidade e a copropriedade das áreas comuns. O Código Civil 16 torna esse conceito claro, ao afirmar, em seu artigo 1.331, que pode haver, em edificações, partes que são de propriedade exclusiva e partes que são propriedades comuns dos condôminos. O conceito clássico, não é mais suficiente para consagrar toda a gama de interesses e relações jurídicas. Todavia, apesar de se falar que o condômino possui a propriedade exclusiva de sua unidade, deve ficar subentendido que esse direito sofre limitações. A característica do absolutismo do direito de propriedade significa que ele é oponível ergas omnes, e não que é limitado. Pelo contrário, o condômino além de obedecer aos limites fixados pelo direito de vizinhança, sofre, ainda, a incidência das normas constantes no Código Civil sobre o condomínio edilício, sem contar, também, com as regras estipuladas na Convenção de Condomínio. O condomínio edilício, portanto, é uma reunião de interesses e obrigações que incidem sobre o todo comum, do qual cada um dos condôminos possui uma fração ideal, e onde estão insertos direitos e obrigações privativas, neste diapasão, os condôminos igualmente já não mais podem afastar-se das obrigações comuns, sobre o seu patrimônio WIKIPÉDIA. A enciclopédia livre. Disponível no site: < Acesso em: 24 fev BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 7.ed., São Paulo: Saraiva, 2009, p FERNANDES, Marcia Helena Rouxinol. Da Personificação do Condomínio Edilício. Disponível no site: <http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/2605/da_personificacao_do_condominio_edilicio >. Acesso em: 14 jan

18 2.5 Classificação Para melhor compreensão dos aspectos referentes ao condomínio, faz-se necessária sua classificação para marcar sua diferenciação entre o sistema de condomínio e o sistema de comunhão. O condomínio pode-se constituir de forma voluntário ou forçado. O condomínio voluntário é aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Na mesma linha, Maria Helena Diniz 18 afirma que resulta do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico, pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar. O condomínio forçado também chamado de necessário é aquele estabelecido em lei relativamente a certos bens cuja indivisão deve ser permanentemente mantida 19. Verifica-se em relação às paredes, cercas, valas, muros divisórios e às pastagens. Outro aspecto relevante do condomínio diz respeito a sua forma, pode ser pro diviso ou pro indiviso. O pro diviso, na verdade, existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino tem uma parte certa e determinada. No caso do pro indiviso há de fato e de direito, todos os condôminos permanecendo na indivisão Natureza jurídica Quanto à natureza jurídica do condomínio edilício, existem diversas teses, merecendo menção apenas três: propriedade solidária, universalidade e direito real 21. Na propriedade solidária, a teoria é que existe no condomínio um patrimônio comum, uma propriedade da qual são solidários todos os condôminos. Tese esta inadmissível, 18 DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 4 v. 20.ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p LEONARDI, Renzo. O novo panorama do condomínio edilício. In CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, José Roberto Neves (Coord.). Condomínio Edilício: aspectos relevantes. 2. ed. São Paulo: Método, 2006, pp LEONARDI, Renzo. O novo panorama do condomínio edilício. In CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, José Roberto Neves (Coord.). Condomínio Edilício: aspectos relevantes. 2. ed. São Paulo: Método, 2006, p FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 14.

19 visto que cada comunheiro é proprietário exclusivo de sua unidade autônoma, somente havendo um domínio solidário das partes comuns. Quanto ao conceito de universalidade, tem-se que é um conjunto de bens unidos pela vontade do dono. Na propriedade horizontal, não há um só dono, mas diversos, que são os condôminos. Fala-se em uma universalidade de fato, pois há diversos titulares incidentes sobre um mesmo objeto, enquanto outros preferem enxergá-la como uma universalidade de direito, pois existem diversos bens reunidos, em benefício daquela comunidade. A universalidade de direito ocorre quando a lei une vários bens, considerando-os um todo unitário e coeso, todavia no tocante a condomínio não é a lei que une as propriedades e sim a incorporadora quando constrói o edifico. Atualmente, prevalece a tese de que o condomínio edilício é um direito real, decorrente da combinação de propriedade exclusiva com propriedade comum, formando-se então a propriedade condominial na quais os dois tipos de propriedade seriam exercidos simultaneamente pelo condômino. Apesar de ser considerado doutrinariamente um novo direito real, sendo combinação de dois tipos de propriedade, há certa resistência quanto à adoção desse entendimento, haja vista uma das características dos direitos reais, que é a tipicidade. Tipicidade significa dizer que só são direitos reais os assim considerados pela lei. No estatuto material atual, os direitos reais estão descritos no artigo : Art São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; 22 BRASIL. Código Civil. Disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 20 jan.2009.

20 X - a anticrese; XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso. 2.7 Instituição Com o disciplinamento do Código Civil, especificamente, no artigo , o condomínio edilício será instituído por ato inter vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registros de Imóveis, sendo certo que aquele ato deverá ter além das exigências de lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; I - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e III - o fim a que as unidades se destinam. Na verdade, não constitui uma inovação, visto que o artigo 7 o, da Lei n o 4.591/64 já trazia a forma de como seria instituído o condomínio. Podendo ser, por ato entre vivos ou por testamento, que deveriam ser inscritos no registro de imóveis, sendo que, neste ato, deveria constar a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade. A novidade diz respeito, tão somente, de se exigir que, no ato da constituição do condomínio, seja fixada sua finalidade. A criação de um condomínio, por ato causa mortis, poderia ser vislumbrada no caso de o testador deixar um edifício de apartamentos para seus filhos e parentes, destinando uma unidade autônoma para cada familiar, e o restante como área comum a todos eles. O ato feito entre vivos, que constitui o condomínio, afirmado no artigo do Código Civil, é a convenção. Mas o artigo , do referido diploma legal ainda exige que o ato de instituição do condomínio respeite as exigências feitas em lei especial, sem, contudo, especificar qual seria essa lei. 23 BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p.348

21 Conclui-se que essa espécie normativa deve ser a Lei n o 6.015/73 25, uma vez que seu artigo 168, I, r, impõe o registro desses atos e das convenções de condomínio no Registro de Imóveis. Contudo, além de preencher os requisitos previstos no Código Civil, o acordo de vontades, ou o testamento, deverá obedecer ao disposto na lei de registros públicos. 2.8 Administração Como em todo sistema, em que uma coisa pertence a vários indivíduos, torna-se necessário a sua administração, envolvendo tanto a representatividade judicial como a administrativa em matéria de gestão, por isso a figura de um representante legal Síndico No sistema brasileiro, o síndico é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios (condomínios) 26. Além, de ser aquele que representa toda a comunidade inserida no modo de moradia coletiva. Ressalte-se que, apesar de praticar atos de administração, nem por isso se torna empregado à disposição dessa coletividade, todavia, são lhe reservados direitos trabalhistas. A Lei n o 4.591/64, no seu artigo 22, 4 o, permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica. Atualmente, está em voga a permissibilidade dos condomínios contratarem uma sociedade para administrá-los, exercendo todas as funções que o síndico exerceria, evitando, assim, conflitos entre os comunheiros. Nessa evolução de administrar uma propriedade coletiva, hoje em dia, já existe a figura do síndico profissional, que representa diversos condomínios, mesmo não sendo copossuidor de todos eles. A contratação desse profissional supre a carência com que a coletividade se veja na obrigação de eleger um morador, mesmo quando não há ninguém 25 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm>. Acesso em: 02 fev WIKIPÉDIA. A enciclopédia livre Disponível no site: <http://pt.wikipedia.org>. Acesso em: 22 fev.2009.

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