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1 Guia da compra segura de imóvel. Impresso em março/ AF-Capa Guia 2º versão 21.3x13.indd 1 4/8/10 7:38 PM

2 Perguntas que você não pode deixar de fazer na hora de comprar um imóvel. E as respostas que você deve ouvir. A Gafisa tem uma história de 55 anos de credibilidade e solidez e mais de 980 empreendimentos entregues. Por isso, estamos fazendo este guia com as perguntas e respostas mais importantes na hora da compra de um imóvel. Leia, consulte, informe-se. Você vai descobrir por que um Gafisa é, e sempre será, um Gafisa. ÍNDICE Dúvidas Gerais Imóvel Financiamento de um Imóvel Contrato, Legislação e Tributos AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 1-2 4/8/10 7:36 PM

3 Dúvidas Gerais AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 3-4 4/8/10 7:36 PM

4 01 O que é um lançamento imobiliário? É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia. 02 Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento? Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 5-6 4/8/10 7:36 PM

5 O que é um imóvel na planta? É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção. O que significa comprar um imóvel na planta? Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura. 05 Que cuidados deve-se tomar para comprar um imóvel na planta? Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 7-8 4/8/10 7:36 PM

6 8 06 O que é Incorporação Imobiliária? Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, 07 à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta. Como sei se devo confiar numa incorporadora? Obtenha informações sobre a tradição desta incorporadora, verificando: há quanto tempo ela trabalha no mercado; quantos empreendimentos ela entregou; padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

7 08 Como posso obter informações adicionais sobre uma incorporadora? Hoje em dia, muitas incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Você pode encontrar o balanço dessas empresas nos seus respectivos sites. Uma outra forma, seria verificar se as obras em andamento da incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção, pois o financiamento é uma maior garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira. 09 A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou da construtora? Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

8 10 O que encontro em um estande 11 Para que serve o apartamento modelo de vendas? decorado? O estande de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande, encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento e sua tabela de vendas que inclui a disponibilidade de unidades, seus respectivos preços e formas de pagamento. 12 O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos estandes de vendas, tem como finalidade mostrar as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração. O que é a corretagem imobiliária? Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

9 13 14 Para quem devo pagar o valor da corretagem? A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda. Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel? pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira. 14 A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

10 Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia? Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação. O que significa uma empresa ser S.A.? Uma empresa consiste num conjunto organizado de meios com o propósito de exercer uma atividade, a fim de oferecer e produzir bens e/ou serviços, e pode ter diversos tipos societários, sendo as sociedades limitadas e as sociedades anônimas os exemplos mais comuns atualmente. Sociedade anônima (S.A.), também conhecida como sociedade de capital, é disciplinada pela Lei 6.404/76 e é representada por títulos denominados ações, que são livremente negociáveis, de modo que qualquer pessoa pode ingressar na sociedade mediante a aquisição de ações. A sociedade anônima pode ser classificada de duas maneiras distintas: (i) sociedade anônima aberta, em que os valores mobiliários (ações, debêntures, etc.) podem ser negociados na Bolsa de Valores ou (ii) sociedade anônima fechada (companhias cujas ações não são negociadas publicamente e que, geralmente, pertencem aos fundadores, familiares ou a um grupo pequeno de investidores). Para tornar-se sociedade anônima de capital aberto, é necessária a aprovação pela AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

11 18 Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão do Governo Federal responsável para tanto. A Gafisa, por exemplo, é uma sociedade anônima de capital aberto e sempre pautou sua conduta pela ampla divulgação de informações a respeito das atividades da Companhia, tendo sempre adotado políticas de relacionamento com o mercado baseadas no princípio da transparência. A Gafisa disponibiliza a seus investidores informações de forma transparente, o que é indispensável no processo de fidelização dos investidores que já acreditam na Companhia e na captação de novos investidores no mercado. A Gafisa é a primeira incorporadora residencial brasileira a ter ações listadas na Bolsa de Nova York (NYSE), com elevados padrões de Governança Corporativa. Em razão da maior publicidade a que estão submetidas as empresas de capital aberto, bem como das regras cada vez mais rígidas das Bolsas de Valores, as empresas de capital aberto tendem a ser cada vez mais eficientes, buscando melhores resultados do que as de capital fechado AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

12 O que é Alienação Fiduciária? É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor. O que é hipoteca? Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel. 19 É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel? Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para sua utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação do FGTS, tais como: Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado. Morar ou trabalhar na localidade do imóvel. Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS. Avaliação do imóvel não superior a R$ , AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

13 22 20 Para mais informações, vale consultar o site da Caixa Econômica Federal através do link: casa.asp Quais despesas e obrigações terei ao adquirir um imóvel? Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

14 21 O que é a Assembleia Geral de 22 O que faz uma Administradora Instalação de Condomínio? Condominial? É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio. Uma Administradora Condominial é uma empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Destaca-se a assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem valor ao condomínio AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

15 23 Quem pode ser o síndico? O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. Em empreendimentos construídos em fases, o compromisso de compra e venda pode prever um prazo no qual o síndico do condomínio será a própria incorporadora, o que é feito com o objetivo de proporcionar as condições necessárias para a continuidade das obras. 24 O que é contribuição para as despesas de condomínio? É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembleia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

16 25 É possível ter uma previsão do valor desta contribuição para as despesas condominiais do empreendimento? 26 Quando a Assembleia de Instalação de Condomínio é realizada, e desde quando é devida a contribuição para as despesas condominiais e demais despesas? Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento. É importante considerar que o valor estimado da taxa condominial pode variar até a instalação do condomínio, tendo em vista alterações de preços de serviços e produtos. Via de regra, após a emissão do Habite-se pela prefeitura local, a incorporadora convocará os adquirentes das unidades para instalar o condomínio e eleger seus representantes, sendo devidas, a partir desta assembleia, a taxa condominial e demais despesas relacionadas com o funcionamento do condomínio AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

17 30 27 Como são elaboradas e como saber quais as normas que regerão o condomínio quando o empreendimento ficar pronto? arquivada quando do registro Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a rerratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

18 28 O que é uma SPE? 29 O que é cessão de direitos? 32 A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma sociedade empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos imobiliários é muito comum. É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

19 34 30 pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Se compro um imóvel na planta, posso revendê-lo antes de sua entrega? Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a consequente abertura de matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante a promessa de 31 venda e compra do referido imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel, a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação do novo adquirente, bem como deverá ser observado o que dispõe o contrato originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e eventuais taxas ou demais despesas incidentes. Um estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Como? O estrangeiro, domiciliado ou não no Brasil, com ou sem visto permanente, pode adquirir imóveis no País, AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

20 36 originados de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64. Mas, para isso, é necessário ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) conforme exigência do art. 20 da Instrução Normativa n - 461/2004 da Secretaria da Receita Federal. Sem CPF no Brasil, o estrangeiro não poderá firmar instrumento público ou particular de compra e venda de imóvel e requerer o seu registro no cartório de imóveis competente. Para o estrangeiro obter inscrição no CPF, são necessários os seguintes documentos: (a) passaporte válido e/ou RNE válido, (b) Certidão de Nascimento traduzida para o português por tradutor juramentado e autenticada pelo Consulado Brasileiro no país de origem e (c) formulário de Ficha Cadastral de Pessoa Física devidamente preenchido. O pedido de inscrição no CPF pode ser feito nos Consulados Brasileiros no exterior, na Secretaria da Receita Federal, iniciando-se pelas agências de Correio ou do Banco do Brasil. A solicitação de CPF de estrangeiro pode ser feita por meio de procurador. Usualmente, as incorporadoras exigem que o estrangeiro não residente no Brasil constitua procurador no Brasil para o cumprimento das obrigações subsequentes assumidas no contrato e para fins de envio de comunicação a respeito do empreendimento, andamento da obra, etc AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

21 32 Pode-se adquirir um imóvel através de pessoa jurídica? expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder a entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal. O que é Habite-se? O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é 34 O que é averbação da construção e quando ocorre? Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

22 35 que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel. O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)? O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos. 36 Quais órgãos aprovam a execução das obras de um empreendimento? O projeto do empreendimento que será composto por unidades autônomas é aprovado pela prefeitura local, que emitirá os alvarás de aprovação e de construção, permitindo o início das obras. Além disso, se necessário, o projeto deverá igualmente ser aprovado por outros órgãos estaduais e federais conforme exigência da municipalidade AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

23 37 O que é um loteamento? dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades. 42 Nos termos da Lei Federal nº /79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, 38 O que é um lote caucionado? Para assegurar que o loteador promova as obras de infraestrutura em conformidade com as características do loteamento aprovadas no projeto, a municipalidade exige que o loteador dê em caução alguns lotes integrantes do loteamento. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um desses lotes junto ao Cartório de AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

24 44 39 Registro de Imóveis competente. Uma vez obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta e o loteador poderá dispor normalmente dos lotes antes dados em garantia da execução do projeto de urbanização. Como posso saber o tamanho da casa a ser construída em determinado lote? Para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação, é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições urbanísticas do loteamento 40 e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente respeitadas. Além disso, devem ser observadas as diretrizes e restrições constantes na lei do município onde o loteamento está inserido. O que é Tabela Price? É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

25 41 O que é Sistema SAC? É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes. custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção O que é o índice de correção? É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo. O que é INCC? Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos 44 O que é IGP-M? Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

26 O que é TR? É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves. Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta? Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd /8/10 7:36 PM

27 Imóvel AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 51-52

28 47 O que é área privativa? 49 O que é área total? 48 É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes. O que é área comum? A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade. 52 É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros. 50 As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso? Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 53-54

29 pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não. 52 de cada município. Na hipótese de junção de duas ou mais unidades, o adquirente arcará com todas as taxas e despesas equivalentes a cada uma das unidades de sua propriedade. Quando compro um imóvel, é possível modificar a planta e o acabamento do mesmo? Posso comprar apartamentos contíguos e efetuar uma junção dos mesmos? Quais as regras? É possível a junção de apartamentos contíguos mediante a aprovação pela prefeitura municipal e demais órgãos competentes, devendo-se sempre observar a legislação específica Algumas incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamento. Usualmente, estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 55-56

30 dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador. individualizadas, estando sujeitas a tributação pelo IPTU Quais os tipos de vagas de garagem e como identificá-los em cada caso? As vagas de garagem podem estar incluídas nas áreas comuns ou serem unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela Convenção de Condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas 54 O que é Memorial de Acabamento? Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 57-58

31 55 O que é número de contribuinte e quando ele será atribuído ao meu imóvel? O número de contribuinte é o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela prefeitura para identificação desse. Via de regra, e dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a incorporadora, mediante requerimento, solicita à municipalidade a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra. 56 O que é a matrícula de um imóvel? Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua certidão de nascimento. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 59-60

32 57 Como se obtém a matrícula de um imóvel? A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário. 59 normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída. O que é fração ideal de terreno? 58 A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula? É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento. 60 A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, AF-Guia 2º Versão 10.2x13.indd 61-62

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