2ª Conferência de Investimentos Alternativos: FIDC, FII E FIP

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1 2ª Conferência de Investimentos Alternativos: FIDC, FII E FIP São Paulo, 21 de Agosto de 2013 Hotel Caesar Park Patrocínio

2 CONFERÊNCIA FCE - INVESTIMENTOS ALTERNATIVOS: FIDC, FII e FIP Fundos de Investimento Imobiliários: Marcação dos Imóveis em Carteira: A importância na avaliação da performance do Fundo Apresentação Votorantim Asset São Paulo, 21 de Agosto de 2013 [CONFIDENCIAL]

3 Fundos de Investimento Imobiliários Apresentação Votorantim Asset: Sobre o Palestrante / Gestor Maximiliano Marques Rodrigues, M.Sc., CGA, CFP 38 anos, nascido em São Paulo-SP, Brasil Formado em Administração pela Universidade de São Paulo - USP Mestrado em Finanças (M.Sc.) pela The University of Memphis (Memphis, TN EUA) Pós-Mestrado em Mercado de Capitais Internacionais pela Columbia University (New York, NY, EUA) Possui experiência de 19 anos no mercado financeiro e de capitais tendo trabalhado em diversas instituições financeiras no Brasil e no Exterior. Desde Julho de 2007 trabalha na Votorantim Asset Management sendo atualmente responsável pela área de Produtos Estruturados, desenvolvendo e gerindo alternative assets para clientes brasileiros e estrangeiros dos segmentos Corporate, Institucional, e Private Bank, incluindo a estruturação e gestão de fundos de Fundos de Investimento Imobiliário FIIs, Private Equity Fundos de Investimento em Participações - FIPs, e Fundos Investimento em Direitos Creditórios - FIDCs. É também membro do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários da ANBIMA, Coordenador e Professor do Curso de Investimentos Imobiliários da ANBIMA. 2 [CONFIDENCIAL]

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5 Fundos de Investimento Imobiliários: Tipos de Fundos Imobiliários: Ótica Buy-Side (Gestor / Investidor) de Renda Fixa de Renda de Incorporação Fundo de Fundos Imobiliários (FoF) Objetivo: Preservação de capital Objetivo: Geração de renda mensal (annuity/previdência) Objetivo: Ganho de capital Objetivo: Híbrido, geralmente superar um índice (IFIX) Carteira Básica: CRIs e LCIs Carteira Básica: Imóveis prontos performados Lajes Corp, Shoppings, Ag. Bancárias, Varejo, Logística Carteira Básica: Imóveis em desenvolvimento não-performados: Incorporação Residencial/Comercial Carteira Básica: Cotas de Fundos Imobiliários Listados Custo de Oportunidade do Investidor: Outros investimentos de RF isentos de IR Custo de Oportunidade do Investidor: Carteira própria de imóveis Custo de Oportunidade do Investidor: Private Equity / RV (Ações) Custo de Oportunidade do Investidor: Carteira própria diversificada de FIIs Riscos Principais: Risco de crédito / default Capacidade de alocação Pgto de IR do caixa do FII Desenquadramento Riscos Principais: Mercado (valor dos aluguéis) Risco de crédito (locatários) Custos de condomínio Vacância / inadimplência Riscos Principais: Desempenho de mercado Execução do Business Plan Repasse Custos de Obra Riscos Principais: Capacidade de Alocação Capacidade de Research Valuation x Valor da Cota Liquidez dos FIIs da Carteira Timing do Gestor (Entrada/Saída) 4

6 % Rentabilidade Média Acumulada Fundos de Investimento Imobiliários: Matriz Retorno x Risco do Equity Como valorizam as cotas de um : Ótica Buy-Side (Gestor / Investidor Institucional) Rentabilidade-Alvo IPCA + 15% a 20% a.a. Dividend Yield Mensal Rentabilidade-Alvo 8% - 10% a.a. corrigido por Inflação Rentabilidade-Alvo 6% - 8% a.a. corrigido por Inflação Laudo de Avaliação Anual Rentabilidade-Alvo 110% a 130% CDI Em meses do início do investimento 5

7 Fundos de Investimento Imobiliários Mercado Secundário: Impacto da Mudança da Taxa de Juros Mudança em D+X (Ao longo da vida do ativo/título) Perda de -56% Ganho de +200% Perda de -24% Perda de -30% Ganho de +20% 6

8 Fundos de Investimento Imobiliários: Matriz Retorno x Risco do Equity Decisões de Investimento Imobiliário e Risco Ativos Reais de Base Imobiliária (Lastro) Retorno Nominal SML Securities Market Line 20% 15% 10% CDI/SELIC 8,50% 5% Títulos Públicos (LFT) Renda (Aluguéis) Fundos DI Inflação Poupança Portfolio Ótimo Longo Prazo - CML (Capital Markets Line) Fundos Renda Fixa CP Fundos Multimercados RF Fundos de Ações Ativos Incorporação Imóveis Carteira Própria Private Equity Ações Carteira Diversificada (Blue Chips) Ações Small Caps Derivativos c/ Alavancagem 5,0% 10,0% 20,0% 25,0% 30,0% Risco Volatilidade Anual 7

9 Fundos de Investimento Imobiliários: Matriz Retorno x Risco do Equity Decisões de Investimento Imobiliário e Risco Ativos Reais de Base Imobiliária (Lastro) Retorno Nominal 30% 20% 15% 10% CDI/SELIC 8,50% Lajes Corporativas (Incorporação) Shopping-Centers AAA Grandes Metrópoles (Renda) Lajes Corporativas AAA (Renda) Títulos Públicos (LFT) Portfolio Imobiliário Ótimo Longo Prazo (Real Estate Markets Line) Imóveis Rurais Lojas de Rua Imóveis Aluguel Residencial Shopping-Centers Grandes Metrópoles (Incorporação) Incorporação Residencial Baixo Padrão Salas Comerciais (Incorporação) Incorporação Residencial Médio Padrão Hotéis Incorporação Residencial Alto Padrão Centros de Distribuição Galpões Industriais Armazéns Loteamentos SML Securities Market Line Centros de Convenções Arenas Estádios 5% Poupança Inflação Risco-País 150 bbp 0,2% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% Risco Volatilidade Anual 8

10 Fundos de Investimento Imobiliários: Fundos Imobiliários de Renda Fixa: Metodologia de Avaliação Custo de Oportunidade Imóvel Estrutura da Operação Crédito Residencial Subordinação Grau de Pulverização CRI Taxa Prazo Duration Pré, Pós -Chaves 1ª ou 2ª residência / Home Equity Built-to-Suit Sale-Lease Back Comercial Overcollateral Excesso de Spread Pré-Pagamento Alienação Fiduciária Inadimplência Valor Máximo dos Contratos Seasoning Shopping LTV Co-Obrigação Performado: Securitização de Aluguéis Em construção Liquidação Antecipada Corporativo Clean BANCO DE DADOS EXPERTISE IMOBILIÁRIO HOMEWORK EXPERTISE CRÉDITO 9

11 Fundos de Investimento Imobiliários Contatos Maximiliano Marques Rodrigues, M.Sc., CGA, CFP Votorantim Wealth Management & Services Produtos Estruturados Av. Nações Unidas, Bloco A - 7º andar CEP: São Paulo - SP Brasil Tel. (55 11) Fax (55 11) [CONFIDENCIAL]

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