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2 EXAME Como pagar menos IR na venda de imóveis Legislação brasileira possui ao menos oito brechas que permitem reduzir e até zerar a obrigação tributária gerada pelo ganho de capital 22/07/ :20 São Paulo Nenhum dono de imóvel costuma ficar triste quando aparecem na mídia novos indicadores que mostram a rápida valorização das propriedades nas principais cidades brasileiras. Mas o boom imobiliário tem ao menos um efeito colateral. Como no momento da venda o governo cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos imóveis, muita gente toma um susto quando descobre quanto deve à Receita Federal. Os brasileiros devem recolher aos cofres públicos 15% da diferença entre os preços de compra e venda de um imóvel o que é chamado de ganho de capital. Um apartamento adquirido por reais em 2008 e vendido agora por reais, por exemplo, gera uma dívida tributária de reais (ou 15% de ) a ser paga no mês seguinte ao recebimento do dinheiro. A mordida do Leão seria mais do que suficiente para comprar carro novo e com os principais opcionais, por exemplo. Quem não planeja pagar tanto dinheiro ao governo pode procurar na legislação brasileira algumas brechas para se amparar. Um bom planejamento tributário permite reduzir e até mesmo eliminar essa conta. A seguir, o advogado Eduardo Munhoz da Cunha, sócio do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, explica oito formas de abater o IR devido na venda de um imóvel: 1 Usar o dinheiro da venda de um imóvel para comprar outro Esse é o jeito mais fácil de fugir da alíquota de 15% cobrada sobre o ganho de capital. Para aproveitar o benefício estabelecido pela lei de 2005, no entanto, é preciso ficar atento a uma série de exigências. A primeira delas restringe a isenção apenas a casos de compra e venda de imóveis residenciais. Além disso, o contrato de compra precisa ser assinado até 180 dias após a venda. Portanto, se você está interessado em mudar de residência, vale a pena tentar fechar os dois contratos em datas parecidas. Para beneficiar apenas as pessoas físicas e excluir quem vive da compra e venda de imóveis, a Receita também estabeleceu que um proprietário só tem direito a esse tipo de isenção uma vez a cada cinco anos. Por último, se alguém vender uma casa de reais com um ganho de capital de reais para comprar um terreno de reais, terá de pagar IR sobre a parcela de que não foi aplicada na nova aquisição. Se alguém não se enquadrar nas regras acima e não recolher o imposto no mês A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 2

3 seguinte à venda, terá de pagar IR sobre o ganho de capital acrescido de juros e multa. 2 Vender imóveis de até reais Para beneficiar a classe média e a população de baixa renda, a Receita não cobra IR sobre o ganho de capital de imóveis vendidos por até reais caso sejam atendidas duas condições: 1) o vendedor não pode possuir outro imóvel em seu nome nem mesmo uma fração de outras propriedades; e 2) a pessoa não pode ter vendido outros imóveis nos últimos cinco anos. Com a valorização imobiliária, está cada vez mais difícil aproveitar esse benefício, já que o valor-limite de reais não é corrigido desde que a lei foi criada, em Vender imóveis comprados antes de 1969 Essa regra só beneficia pessoas em idade mais avançada. Se o imóvel tiver sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não importa o valor da aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre o ganho de capital. 4 Isenção de IR sobre imóvel de herança Existe uma única brecha para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital de imóveis recebidos como herança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não incide IR no caso de recebimento de herança de pessoas falecidas antes de janeiro de Como já se transcorreram mais de 13 anos desta data, muito pouca gente pode se beneficiar da brecha. No entanto, em casos em que muitos herdeiros disputam na Justiça o patrimônio do ente falecido, é possível que a transmissão da herança ainda não tenha sido concluída. 5 O tempo reduz o IR A lei de 2005 estabelece um redutor do imposto pago sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Quanto mais tempo alguém passou como proprietário de um imóvel, menos vai pagar em impostos. O cálculo disso não é simples, mas não é preciso ficar preocupado. O próprio programa de declaração do IR baixado anualmente no site da Receita informa ao contribuinte qual será o efeito do redutor sobre o imposto do devido. 6 Declare todas as benfeitorias A legislação tributária brasileira permite que os vendedores de imóveis paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos com reformas, por exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para reduzir a base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse direito, no entanto, o contribuinte precisa declarar todos os anos as quantias gastas com benfeitorias e também guardar os recibos para que seja possível comprovar as despesas à Receita Federal. As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ dos profissionais e empresas contratadas para a realização das reformas. Além disso, só podem ser considerados gastos com reforma, construção e ampliação, bem como o A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 3

4 dinheiro investido em pequenas obras, como pintura, encanamento, reparo em azulejos, pisos e paredes. Já a troca de móveis e a instalação de cortinas não renderão nenhum benefício tributário. Quem fez uma reforma no passado e esqueceu de informá-la poderá fazer a declaração retificadora do IR, mudando esses valores em todos os anos subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no formulário é de cinco anos. 7 Quem investe em vários imóveis deve abrir uma empresa De uma forma geral, a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa com pessoas físicas do que com empresas. Enquanto muitos brasileiros pagam IR sobre quase a totalidade dos rendimentos, as empresas costumam recolher como imposto um percentual do lucro líquido. Isso significa que das receitas podem primeiro ser deduzidas despesas com fabricação e comercialização de produtos, gastos com o pagamento de juros, impostos cobrados em cascata como PIS e Cofins e outros valores para que só então se chegue ao montante sobre o qual será aplicada a alíquota do IR. Outra vantagem de abrir uma empresa é separar o patrimônio da pessoa física e da jurídica o que pode envolver uma série de benefícios legais. No caso de alguém que investe em imóveis e vive da renda de aluguéis, é necessário conhecer as alíquotas, os casos de isenção e os redutores do imposto para calcular qual a melhor forma de pagá-lo. As alíquotas variam tanto para pessoas físicas (de acordo com o total de rendimentos) quanto para jurídicas (segundo a natureza da empresa e o regime tributário escolhido). Portanto, vale a pena consultar um tributarista ou um contador que seja capaz de estudar caso a caso, fazer os cálculos e optar por um ou outro regime. 8 Como proceder com heranças Em geral, imóveis recebidos de herança podem gerar IR a pagar assim que a escritura seja lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar a mordida do Leão, muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor que foi comprado pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa forma, não há ganho de capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o imóvel for finalmente vendido, a mordida do Leão poderá somar uma verdadeira bolada, já que um apartamento comprado pelo equivalente a reais, por exemplo, pode ser vendido décadas depois por 1 milhão de reais. Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar o valor do imóvel no momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido adquirido entre 1970 e 1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho de capital à razão de 5% ao ano, conforme tabela abaixo: A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 4

5 Ano de Aquisição ou Incorporação Percentual de Redução Até % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % Logo, um imóvel adquirido em 1980 poderá ser passado para o nome dos herdeiros pelo valor de mercado atual com um desconto de 45% sobre o IR que normalmente seria cobrado pelo ganho de capital. É verdade que o desembolso do dinheiro será antecipado. No entanto, se os herdeiros receberem o imóvel pelo valor histórico, abrirão mão de um desconto representativo. A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 5

6 DIÁRIO DO GRANDE ABC Aluguel na região dispara e sobe mais do que na Capital 22 de julho de :22 A procura por imóveis no Grande ABC tem elevado o preço dos aluguéis entre 5% e 10% ao mês. Uma casa que era alugada por R$ 800 em maio passou para R$ 880 em junho. Quando a comparação é feita entre janeiro e junho o valor chega a dobrar, passando de R$ 800 para R$ 1.600, conforme exemplifica o delegado para o Grande ABC do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, Alvarino Lemes. O preço do aluguel na região supera o IGP-M, que regula os contratos. O indicador apresentou deflação de 0,18% em junho. Quem procura casas ou apartamentos nas sete cidades também conta com índice de reajuste maior do que na Capital. Isso porque os contratos novos de locação residencial ficaram 1% mais caros em junho na cidade de São Paulo - enquanto no Grande ABC chega a 10% -, em comparação com os contratos fechados em maio, segundo aponta o Sindicato da Habitação de São Paulo. No acumulado de 12 meses, a alta média foi de 17,56% na Capital. A elevação é bem superior ao reajuste previsto para a renovação de contratos com vencimento em julho, que será de 8,65% - seguindo a variação do IGP-M no período. O vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, Francisco Crestana, explica que a variação do preço dos aluguéis novos está proporcionalmente mais alta do que os contratos em andamento devido à falta de imóveis para locar em várias regiões. FOCO - Ainda de acordo com o levantamento do Secovi-SP, no mês passado as moradias de um dormitório apresentaram o maior crescimento. Frente a maio, seus preços subiram em média 1,4%. Habitações de três quartos tiveram acréscimos de 1%, ao passo que a alta das residências de dois dormitórios foi de 0,7%. Os tipos de residências locadas mais rapidamente na Capital foram as casas e os sobrados, que escoaram em prazo de 12 a 28 dias. O mesmo acontece no Grande ABC. "Pessoas que pagam aluguel não querem arcar com o condomínio. É um custo adicional", explica Lemes. O fiador continuou sendo o tipo de garantia mais comum nos contratos novos de locação, com 49% das preferências. Outro instrumento jurídico garantidor das locações muito utilizado foi o depósito de até três meses de aluguel, opção de 31% dos inquilinos. O seguro-fiança respondeu por um quinto dos contratos. A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 6

7 REDE BOM DIA Creci quer incluir imóveis usados em programa Presidente do órgão esteve ontem na cidade para ministrar palestra; Marília tem 400 corretores 22/07/ :42 O presidente do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores do Estado), José Augusto Viana Neto, esteve na cidade ontem para encontro com corretores de Marília e região na Câmara Municipal. Durante o evento, que reuniu cerca de 120 pessoas, o dirigente falou da proposta do órgão de incluir os imóveis usados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Dessa forma, essas pessoas que hoje residem em moradias de risco ou em áreas de preservação poderiam entrar em seus imóveis de imediato. É um programa bom, que representa avanços significativos, mas precisa de alguns ajustes para dar uma solução mais rápida para o déficit habitacional, que hoje é de 7 milhões de unidades no país. Além dessa proposta, o presidente abordou questões relacionadas à ética profissional, poder de fiscalização do Creci e também chamou a atenção dos participantes para que cumpram a tabela de remuneração homologada pelo órgão. Assim, ele evita a concorrência desleal e a desmoralização do mercado. Esses encontros são importantes para reciclar informações e promover a troca de experiências. Hoje, Marília conta com 400 corretores. Na região, são cerca de 1 mil profissionais. A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 7

8 UOL Justiça leiloa imóveis da Metodista para pagar dívida de R$ 183 mi com INSS 22/07/ :42 O Instituto Metodista de Ensino Superior (IMS), responsável pela Universidade Metodista, terá 15 imóveis leiloados pela Justiça Federal para pagar dívida com o INSS (Instituto Nacional do Seguro Social) no valor de R$ 183 milhões. O leilão está marcado para o dia 9 de agosto, a partir das 13h. Todos os imóveis estão localizados no bairro Rudge Ramos, em São Bernardo do Campo, incluindo o prédio do Colégio Metodista, avaliado em R$ 12,4 milhões. Segundo o edital, o imóvel da rua Alfeu Tavares, 149, avaliado em R$ 480 mil, já é objeto de penhora em outro processo judicial - esse é o endereço da entrada do campus Rudge Ramos da Universidade Metodista. Outros imóveis listados também estão em penhora. A relação de todos os imóveis pode ser consultada a partir da página 33 do Edital da 83ª Hasta Pública Unificada da Justiça Federal de Primeiro Grau em São Paulo. A assessoria de imprensa da Universidade Metodista de São Paulo informou que o IMS já apresentou recurso cabível, que ainda não foi julgado pelo Tribunal Regional Federal. Segundo a nota, o processo não compromete a normalidade das atividades educacionais das instituições mantidas pelo IMS (colégios e universidade). Alunos promovem "vaquinha" no Facebook Alunos da Universidade Metodista criaram no Facebook o evento "Vaquinha pra pagar a dívida da Metodista com o INSS". Os comentários postados na rede social mostram a indignação dos alunos com a situação. Os alunos questionam o que a instituição faz com o dinheiro das mensalidades. "Para onde vai a fortuna que pagamos todo mês? VERGONHOSO", escreveu Bruna Cortez. A estudante Carolina Garcia também pergunta: "Eu já pago quase mil reais por mês e eles ainda ficam endividados?! Pelo amor, né?!" A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 8

9 UOL PL permite que condomínios adquiram imóveis para recuperar taxas não pagas 22/07/ :29 SÃO PAULO - Os condomínios poderão adquirir apartamentos da própria estrutura ou qualquer outro imóvel para recuperar as taxas do condomínio que estiverem vencidas e não pagas. É o que prevê o Projeto de Lei 443/11, do deputado Ricardo Izar (PV-SP). Conforme a proposta, os imóveis podem ser adquiridos por meio de leilão, transferência judicial de posse ou doação. Aqueles que forem transferidos para os condomínios, deverão ser vendidos ou alugados pelo valor de mercado. O valor da venda ou do aluguel deve retornar para o caixa do condomínio. O projeto ainda prevê que as despesas referentes ao imóvel serão distribuídas entre os condôminos, proporcionalmente às cotas condominiais, enquanto o imóvel não for transferido para outra pessoa ou alugado. Segundo Izar, os cartórios de registro de imóveis se recusam a registrar as cartas de adjudicação (transferência judicial) ou arrematação em nome deles, por não serem pessoa jurídica. "Essa falta de registro da carta de adjudicação ou arrematação impede o cumprimento do princípio da contibuidade imobiliária e, portanto, a alienação da unidade autônoma para o retorno do valor pecuniário ao caixa condominial", explicou, segundo a Agência Câmara. Tramitação A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada apenas pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. A s s e s s o r i a d e I m p r e n s a i m p r e n s s c i e s p. c o m. b r ( 1 1 ) Página 9