TREINAMENTO CORRETORES DE IMÓVEIS

Transcrição

1 TREINAMENTO CORRETORES DE IMÓVEIS Atualizado em julho de 2008

2 1. INTRODUÇÃO A principal razão do sucesso do Grupo Julio Bogoricin é a tradição e credibilidade adquirida ao longo de nossos 52 anos de atuação junto aos públicos que atuam no segmento imobiliário. Construtores, incorporadores, agentes financeiros, empresários e o grande público tem sido nossos grandes incentivadores. Desde o início de nossas atividades, temos como filosofia de trabalho a prestação de serviços diferenciados sempre com o foco na satisfação de nossos Clientes. Nossos profissionais atuam de forma integrada nas áreas comercial, financeira, administrativa, jurídica, marketing e tecnologia da informação. Atuando em sinergia, estamos capacitados a prestar um atendimento completo em negócios imobiliários, proporcionando respostas imediatas às necessidades de nossos Clientes. MISSÃO O Grupo Julio Bogoricin é uma organização empresarial focada na assessoria de compra, venda e administração de imóveis com o objetivo de satisfazer plenamente às necessidades de nossos Clientes compradores, construtores, incorporadores e agentes financeiros - de forma a ser a primeira opção de escolha como prestador de serviços no mercado imobiliário. VALORES Ética Atuamos em conformidade com as leis e as regulamentações aplicáveis, em todos os níveis, cumprindo normas e padrões que garantam a segurança dos processos e dos negócios bem como o respeito ao meio ambiente. Foco no Cliente Esta é a nossa maior prioridade. Estamos comprometidos em fornecer serviços de qualidade, agregando valor competitivo aos nossos Clientes, buscando relações de longo prazo. Trabalho em Equipe Trabalhamos de forma integrada e com sólido espírito de equipe. Acreditamos que os melhores resultados são alcançados quando trabalhamos juntos buscando um objetivo comum para a empresa e seus Clientes. Busca Pela Excelência Estabelecemos altos níveis de performance, através do aprimoramento contínuo de nossos processos, tecnologias e modelos de gestão. Valorização das Pessoas Nossas equipes são formadas por pessoas capacitadas, motivadas para assumir novos desafios, identificar oportunidades de negócios e antecipar-se às necessidades de

3 nossos Clientes. Pessoas que trabalham com visão de longo prazo, valorizando a continuidade de relacionamento com nossos Clientes, fornecedores e parceiros. 2. INFORMAÇÕES PRELIMINARES A finalidade deste documento é resumir algumas de nossas normas de atuação no mercado imobiliário visando uma atuação unificada em todas as nossas lojas Nossas lojas abrem todos os dias, às 8:00 horas, inclusive sábados, domingos e feriados, e encerram suas atividades às 19:00 de segunda a sábados e às 18:00 horas, domingos e feriados. Obviamente se existe um atendimento fora dos horários supra mencionados nos esforçamos para atender o cliente no horário da conveniência dele. Atendemos em plantões e escalas de corretores da manhã (das 8:00 às 13:30) e da tarde (das 13:30 às 19:00), alternadamente. Embora não haja obrigatoriedade de presença, quem não está ou faz-se presente, passa desapercebido. Nossas agências, são como bolsa de valores e vocês têm que saber e estar "antenados" com as necessidades de seus clientes e necessidades dos clientes de seus colegas. Os profissionais devem organizar seu tempo para atender chamadas e captar imóveis. Pessoas organizadas dominam o mercado em qualquer profissão. Portanto, utilize bem seu tempo. Na loja e fora da loja. Aproveite seu horário quando estiver na loja para trabalhar clientes, de corpo, mente e alma. Não existem lojas fracas ou fortes em nosso grupo. Existem lojas com mais atendimentos, mais chamadas e mais visitas. Mas tudo isto irá depender das características do bairro e da região onde aquela unidade se situa. O corretor deve sempre buscar a loja mais própria para o seu perfil de atendimento. Caso necessário, indicamos aos nossos profissionais o remanejamento de loja para sua adequação ao mercado. Trabalhamos com metas de produção, de atendimento, de captação de imóveis. As equipes estão integradas para prestar assessoria constante aos nossos profissionais. Respire e transpire imóvel e seu sucesso será imediato.

4 3. O CORRETOR - CONSIDERAÇÕES INICIAIS : O nosso Código Civil, ( Lei /2002) destina um capítulo especial sobre o trabalho do corretor, seus direitos e deveres. Trata-se do Capítulo XIII, Título VI, nos artigos 722 a 729. ART.722. Pelo Contrato de Corretagem, uma pessoa não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer dependência, obriga-se a obter para a Segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. ART.723. O Corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao Cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda sob pena de responder por perdas e danos, a prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao sue alcance da cerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que influir nos resultados da incumbência; ART 724. A remuneração do Corretor, se não estiver fixada em Lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais; ART 725. A remuneração é devida ao Corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no Contrato de Mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes; ART 726. Iniciado e Concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao Corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o Corretor Direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade; ART 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono de o negócio dispensar o Corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do Corretor; ART 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrario.

5 ART 729. Os preceitos sobre a Corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da Legislação especial. Corretor de imóveis é toda pessoa física ou jurídica que serve de intermediário entre vendedor e comprador, com a finalidade precípua de aproximar as partes numa operação comercial. Uma vez finda tal operação, cessa a atuação do corretor, que deverá receber, por seu trabalho, uma comissão incidente sobre o valor da venda do imóvel, que denominamos de corretagem. Para o exercício da profissão de Corretor de imóveis é necessário o título de "Técnico em Transações Imobiliárias", o qual deve ser obtido em curso especializado e inscrição profissional junto ao CRECI competente da localidade onde se ocupa habitualmente. A lei 6.530/78 e o Decreto /78, são os que regem e disciplinam exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional e funcionamento de seus órgãos fiscalizadores o o Como pudemos perceber na leitura dos artigos 722 a 729 do Código Civil, o corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições. Tornam-se porém indispensáveis alguns conhecimentos jurídicos para promover a mediação na venda, compra e permuta de imóveis. Por isso esta pequena coletânea, tem por objetivo, orientar o corretor no seu dia-a-dia, no desempenho de suas atividades.

6 4. FUNÇÕES DO CORRETOR 1- Conhecer profundamente o mercado em que atua, produtos à venda, normas e taxas da empresa. 2- Saber utilizar os recursos disponíveis na empresa. 3- Dar importância ao cliente, acreditando em seus atendimentos. 4- Estar presente sempre às reuniões. 5- Saber administrar seu tempo de trabalho. 6- Saber direcionar o cliente em suas necessidades. 7- Utilizar o espaço físico da loja, para promover somente negociações imobiliárias. 8- Transmitir conhecimento técnico e segurança ao cliente na apresentação do produto. 9- Saber preencher, claro e corretamente, os formulários utilizados no processo de venda. 10- Fazer captação, tendo noções genéricas de produtos, clientes e documentação. 11- Administrar e atualizar o seu estoque de mercadorias e clientes. 12- Divulgar, sempre, seus produtos junto à equipe de venda

7 13- Fornecer 'feed back' ao proprietário sobre o processo que está sendo utilizado para promoção da venda do seu imóvel, tais como ; anúncios, visitação e receptividade dos clientes. fornecer subsídios ao proprietário para maior liquidez do seu imóvel. 14- Melhorar e aprimorar seu conhecimento profissional com informações inerentes à sua atividade. 15- Acompanhar o cliente até a efetivação da venda, verificando o seu grau de satisfação e suas necessidades futuras. 16- Ler os classificados de imóveis e seções com informações essenciais para o seu desenvolvimento pessoal e profissional ( política, economia, turismo, etc ) 17- Sugerir e elaborar textos para anúncios, entregando-s dentro do prazo. 18- Conhecer o produto para informar ao cliente comprador e ao proprietário o ponto de liquidez ou sobre a pretensão do proprietário para adequação de oferta ou condições. 19- Divulgar sempre a sua profissã. ter sempre em mãos, cartão de visitas, favorecendo e promovendo seu marketing profissional e pessoal. 5. CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS Somos informatizados e trabalhamos integrados em todas as nossas lojas. Assim como cada cliente atendido, cada imóvel captado é cadastrado tomando uma numeração, um JB seguido da sigla da loja e número. Imóveis de sala quarto, tomarão numeração iniciando por 1, exemplo, 12001; os de 2 quartos iniciando por 2, exemplo, 23005; coberturas iniciando por 5, casas por 6, terrenos por 7 e comerciais por 8. Os laudos, descrições dos imóveis, são colocados em pastas, conforme o número de cômodos. O corretor da Júlio Bogoricin pode ganhar dinheiro em qualquer outra loja além da loja em que está lotado. Basta fazer a indicação do cliente comprador ou proprietário do imóvel para outro corretor de outra loja ratificando esta indicação por formulário próprio (formulário de indicação de clientes). Estará garantindo 50% da remuneração de corretagem, seja na venda, seja na captação do imóvel. O corretor pode também optar por vender ou captar diretamente em qualquer outro bairro, sem fazer indicações para os colegas. Mas acreditamos em corretores especializados. Portanto, não é recomendável, por exemplo, um

8 corretor de Copacabana, tentar vender e atender clientes em Jacarepaguá, ou na Barra e vice versa. A melhor fonte "fornecedora" de imóveis para serem captados são os próprios clientes que atendemos para compra todos os dias. Eles conheceram outros imóveis, sabem o que está à venda, com quais imobiliárias, o estado do imóvel, preço, etc. O que não serve para ele, poderá servir para outro cliente, portanto, mãos a obra! Para captar um imóvel para venda, a primeira e melhor dica já foi dada: Conversando com os clientes que nos procuram para compra, saberemos de uma série de imóveis que estão a venda porém, não estão ainda cadastrados para venda em nossa imobiliária. Mas cuidado, "ventos que sopram para lá, são os mesmos que ventarão cá"... Isto significa dizer que o seu cliente também fornecerá a outros corretores, as informações que você der a ele. Assim, tenha atenção para não fornecer endereços dos imóveis no contato telefônico. Alguns imóveis, em algumas ruas e bairros, são identificados pela descrição. Especialmente no primeiro atendimento, no telefone. Portanto, ouça mais e fale menos. E essa dica vale para sempre. Existem outras formas de captação. O jornal por exemplo. Classificados de imóveis são a principal leitura do corretor de imóveis porque por ele aprenderá preços de imóveis, ruas, metragem, ofertas e demandas, etc. Alguns imóveis são anunciados diretamente no jornal pelos proprietários, que não querem corretores de imóveis o auxiliando. O importante ao abordar esse cliente é a educação, o horário de sua ligação, o tom de voz e, principalmente sua criatividade na abordagem. Todo corretor promete ter clientes para comprar o imóvel daquele proprietário que está relutante de entregá-lo a corretores ou uma específica imobiliária. Se o proprietário não quer receber ligações de corretores, preste atenção porque ele provavelmente não foi bem atendido por um corretor de imóveis, em alguma época. Você terá que reverter esse quadro e estar preparado para isso. Eles já sabem o cansado refrão de promessa de venda imediata do imóvel. Ele não conheceu ainda você e este é seu diferencial. Você não promete o que não pode cumprir, você se compromete. Essa é a sua diferença. Você é ético o suficiente para não importuná-lo toda hora, e precisa que ele, vendedor, lhe ajude a fazer um atendimento diferenciado, conhecendo primeiro o imóvel para depois oferecer a seu cliente. Pronto. O processo de captação foi iniciado. Outras fontes de captação são os murais de alguns prédios que permitem anúncios. Não deixe de procurá-los. Porteiros de prédios e disponibilizem seus cartões em consultórios médicos, clinicas etc. são fundamentais para obter retorno e reconhecimento do mercado. Para descobrir um telefone de determinado endereço, use o poder da Internet. Rio listas ou Telemar on line. Use o tempo a seu favor.

9 Ser um bom captador é preencher corretamente o formulário, laudo de avaliação, acompanhar o preenchimento pelo proprietário da autorização de venda. É no contrato de Corretagem que fica determinada qual será o valor da obrigação do cliente de remuneração ao Corretor pelos serviços prestados. Ou seja, é no contrato que se determina qual será a chamada "Comissão" pelo negócio efetuado. Portanto, é imprescindível tentar obter dos proprietários a assinatura destes contratos. GARAGEM Ao opcionar um imóvel, verifique se ele tem vaga estabelecida em escritura. Para se evitar que a opção volte com exigência por falta de prova, verifique, diante do cliente, no título de propriedade, se consta, realmente a dita vaga. Existem várias formas e tipos de garagem: 1 garantida na escritura 2- garantida na Convenção do Condomínio 3- sorteio entre os moradores ( cujo prazo estará estipulado na Convenção) 4- parqueamento em área externa do prédio 5- aluguel OBS: Caso a vaga seja no Condomínio, exija um comprovante, que deverá ser a Escritura de Convenção uma Ata da Assembléia, ou uma carta do Síndico. Nos casos de aluguel, exigir o recibo do aluguel e as condições deste. IMÓVEL COM INQUILINO Nos imóveis ocupados por inquilinos, torna-se necessária a comunicação de venda do mesmo, por Carta Registrada, informando preço e condições, dando ao inquilino o prazo de 30 (trinta) dias para uma resposta, positiva ou negativa, sendo que o silêncio do locatário, ao término do prazo estipulado, implica, automaticamente, no desinteresse pela compra do imóvel. Importante lembrar que não se poderá vender o imóvel por preço inferior ao ofertado ao inquilino, sob pena de haver embargo nesta venda. ALGUNS CUIDADOS QUE DEVERÃO SER OBSERVADOS POR OCASIÃO DA ASSINATURA DOS CONTRATOS DE CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS (captações OU opções): 1 Ao opcionar um imóvel, procure saber em nome de quem está figurando na escritura como proprietário. 2- É necessária a assinatura também do cônjuge para venda de um imóvel. 3- Se for menor Púbere ou Impúbere, o pai ou responsável deverá assinar assistindo ou representando, acrescido sempre de Alvará autorizando a venda.

10 Caso seja apresentada escritura de Emancipação, torna-se desnecessária a assinatura do pai. Impúbere é o menor que tem menos de 16 anos. Púbere - é o menor que tem mais de 16 anos e menor de 18 anos. A maioridade civil se atinge aos 18 anos de idade. EMANCIPAÇÃO Emancipação ato jurídico pelo qual se concede a maioridade legal ao menor que atingiu 16 anos de idade. No dia em que o cidadão completar 16 anos é possível fazer a sua emancipação, e que segue os seguintes procedimentos: a) Primeiramente o menor deverá ser acompanhado pelos pais ou responsável até um cartório de notas (serviço notarial) e fazer a escritura de emancipação. b) Em seguida após esta escritura deve ser distribuída no 1 ou 2 c) interdições e tutelas, seguindo o critério dos cartórios ímpar no 1 e pares no 2. d) Após a distribuição deverá levar esta escritura ao registro civil referente e averbar a sua emancipação. e) E nos casos de venda, deverá ainda leva-la ao RGI competente e averbar nas margens da matrícula do imóvel. QUAIS SÃO AS EXCEÇÕES DE EMANCIPAÇÃO 1. No caso de menor já ser casado. 2. No caso de ser funcionário público concursado, quer seja estadual municipal ou federal. 3. Se tiver uma firma (empresa) no seu nome 4. Se tiver 3 º grau completo 6. CONTRATOS DE CORRETAGEM Temos dois modelos de contratos de corretagem em nossa empresa. Contratos com exclusividade e contratos sem exclusividade. No primeiro, o proprietário vendedor nos contrata com exclusividade para venda de seu imóvel e no segundo, sem exclusividade. Ou seja, neste caso, o proprietário poderá disponibilizar o imóvel em outras empresas ou com outros profissionais para que também promovam a alienação. Em ambos os casos o proprietário nos autoriza a oferecer o seu patrimônio imobiliário e se reconhece devedor de comissão no caso de venda realizada através de nossa empresa. Alguns proprietários dizem sentir-se receosos na assinatura de um contrato de corretagem, especialmente se não foi ele quem nos procurou para uma avaliação. Se este for o caso do proprietário do imóvel que você está pretendendo captar, temos ainda um terceiro formulário, mais sucinto, em que constam apenas as informações declaradas pelo proprietário sobre o imóvel e pode ser utilizado na sua captação.

11 Lembre-se, entretanto, que quanto mais frágil for sua captação, mais fácil será para este proprietário não pagar comissão quando o imóvel for vendido. Vamos então à algumas considerações e argumentos a respeito e a favor da assinatura de um contrato de corretagem. Somos uma empresa com mais de 52 anos de existência operando no mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Portanto, quem não é ético, correto e eficiente não sobrevive por tanto tempo. A empresa possui, hoje, 20 lojas, com múltiplas possibilidades e clientes compradores cadastrados em nossa imobiliária nestas unidades. O cadastro da mercadoria é fundamental para que todos tenham acesso à descrição do imóvel. Para anunciar um imóvel, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis e a legislação competente, nos obriga a ter esta autorização para preservar um bom atendimento ao comprador e vendedores. Somos a empresa que mais anuncia no jornal O Globo e Extra e com a maior procura e quantidade de ofertas de mercadorias na Internet portanto, nossos anúncios são os mais fiscalizados. Oferecemos a nossos clientes credibilidade. É importante saber que a maior credibilidade de um imóvel está na sua documentação e nos proprietários deste imóvel. A atividade de corretagem é uma parceria de mão dupla na qual somos exigidos por nossos parceiros e clientes. A melhor forma de um vendedor exigir uma qualidade na prestação de nossos serviços é através de um contrato por escrito. Deste não há como haver isenções e promessas sem o devido cumprimento. Nossas avaliações quando solicitadas por clientes na loja, via telefone ou visitas às lojas, são acompanhadas de um Gerente de Vendas. Vocês não estarão sozinhos e aprenderão inúmeros outros argumentos para assinatura do contrato de corretagem. 7. DOCUMENTAÇÃO Tão importante quanto o laudo e as autorizações para vendermos o imóvel, é a documentação do imóvel. Portanto, no intuito de esclarecer dúvidas no que se refira à captação de imóveis e, com a intenção de colaborar com a equipe de vendas, seguem algumas orientações que devem ser observadas quando se captar uma mercadoria para ser vendida: IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE PESSOA FÍSICA

12 Solicite a cópia da escritura de aquisição e verifique, preferencialmente, com auxílio de um Gerente de Vendas ou de seu Regional, qual o tipo de escritura definida como título de propriedade. É importante observar: 1- SE FOR ESCRITURA DE COMPRA E VENDA 1.a - se foi realizada no Rio de Janeiro ou em outro Município ou Estado, se está registrada no Registro de Imóveis 1.b - se existe algum ônus ou gravame 1.c- se o adquirente recolheu o Imposto de Transmissão na época da aquisição 1.d- se o imóvel é foreiro. A Carta de Aforamento está em nome do vendedor e se o foro está em dia ( no caso de imóvel foreiro ) 2 SE FOR PROMESSA DE COMPRA E VENDA 2.a - se foi realizada no Rio de Janeiro ou em outro Município ou Estado, se está registrada no Registro de Imóveis 2.b - se existe algum ônus ou gravame 2.c- se existe saldo a pagar 2.d- se está registrada 2.e- se recolheu o Imposto de Transmissão 2.f- se existe algum gravame sobre o imóvel 3 SE FOR PROMESSA DE CESSÃO 3.a - se foi realizada no Rio de Janeiro ou em outro Município ou Estado, se está registrada no Registro de Imóveis 3.b - se existe algum ônus ou gravame 3.c se existe saldo a pagar. 3.d se foi nomeado procurador para efetuar, em nome dos vendedores ou promitentes vendedores anteriores, nova escritura. 3.e se foi feito o registro ou registros das anteriores. 3.f- se o Imposto de Transmissão foi recolhido e se existem os anteriores anexados ou com o proprietário. 4- SE FORMAL DE PARTILHA ( SEJA POR SEPARAÇÃO OU SUCESSÃO ) 4.a verificar o registro ou a razão pela qual não foi levado a registro ou algum encargo que possa ter sido incluso no mesmo 4.b caso o Formal de Partilha não houver findado, se já foi providenciado o Alvará Judicial autorizando, não só a venda, como a promoção da mesma, para que possa ser assinada autorização. 5 SE CARTA DE ADJUDICAÇÃO 5.a verificar se foi efetuado o registro no RGI 5.b verificar se existe algum gravame OBSERVAR SEMPRE : 1 - Se foram pagos : Impostos, Taxas, Tarifas e Condomínio

13 2 Em caso de imóvel alugado,saber se houve notificação do direito de preferência e a negativa do cliente locatário ( anexar a cópia da carta ) 3 Especificar a responsabilidade dos encargos da venda sejam de que natureza forem tais como : certidões negativas, quitação fiscal, laudêmio, foro etc IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE PESSOA JURÍDICA Observar todos os itens acima, acrescidos das orientações específicas quando se tratar de : 1- LTDA pedir o Contrato Social - constando quais os diretores que estão aptos para assinar em nome da Empresa 2- SA pedir o Estatuto - constando a competência da diretoria que possa agir em nome da Empresa através da Ata da Assembléia que autorize a venda 3- Em se tratando de LTDA ou SA será obrigatório para escritura a apresentação do CND certidão negativa de débitos com o INSS. TITULOS DE PROPRIEDADE De todo título de propriedade são extraídas duas cópias, sendo a 1a. Via chamada de TRASLADO ( que irá para registro ) e a 2a e demais de CERTIDÃO. A seguir passaremos a enumerar os diversos tipos de títulos de propriedade e seus significados : 1 - Escritura de Compra e Venda É a escritura em que o imóvel é totalmente pago e satisfeito ao vendedor, e em que o comprador é imitido definitivamente na posse do imóvel. 2- Escritura de Compra e Venda com nota promissória Pró-soluto É uma escritura similar no seu procedimento à escritura acima. Só que, neste caso, a(s) nota(s) promissária(s) fica(rão) desvinculada(s) da garantia real, ou seja, a não quitação, o não pagamento, não significará, necessariamente, o cancelamento do ato. 3- Escritura de Compra e Venda, mútuo com Pacto Adjeto de Hipoteca ou alienação fiduciária e outras Obrigações ( ou Avenças ) Acontece quando o imóvel é totalmente pago ao vendedor pelo comprador, ficando o Comprador, devedor ao agente financeiro, que, doravante, será denominado de Credor. Neste caso, o imóvel ficará hipotecado ao credor como garantia da dívida contraída, e, que, quando feita a quitação do saldo total - seja por quitação antecipada ou por decurso de prazo - a sua quitação se dará de forma automática, inicialmente com o recibo de quitação ou última prestação paga e, por fim, com a Baixa da Hipoteca que somente será preciso averbá-la junto ao RGI. Lembramos que nos contratos em que existe previsão

14 residual, o pagamento da última parcela não significará que o imóvel esteja totalmente quitado. 4- Instrumento Particular de Compra e Venda, Mútuo com Pacto Adjeto de Hipoteca ou alienação fiduciária e outras Obrigações Apesar de ser instrumento particular, quando feito por aquisição de financiamento junto aos órgãos financeiros, tem FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA e tem a mesma característica de escritura descrita acima. 5- Escritura de Compra Venda e Cessão ( Ou Cessões ) É uma escritura contendo dois atos numa só, efetivação de uma promessa de compra e venda quer já quitada ou não e também a efetivação de uma promessa de cessão. 6- Escritura de Promessa de Compra e Venda com Quitação de Preço É a escritura em que é feito o pagamento total, mas que, por diversas razões estipuladas de comum acordo entre as partes, não se faz a escritura definitiva. Normalmente, o promitente vendedor outorga uma procuração no corpo da escritura à pessoa de confiança do promitente comprador para que se efetive, em seu favor, a escritura definitiva, no tempo que achar melhor. 7- Escritura de Promessa de Compra e Venda É quando o imóvel é vendido com pagamento parcelado. Seja através de notas promissórias, em caráter pro-solvendo ou contra recibo, o que deverá ficar claro, no corpo da escritura. Recomenda-se a nomeação de procurador para a outorga da escritura definitiva ou, então, que a parcela final seja paga simultaneamente com a assinatura da escritura definitiva. 8- Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos É a escritura que é lavrada tendo como origem o acontecimento de dois atos em um só: é a efetivação de uma promessa de compra quer já quitada ou não, à uma terceira pessoa que seria o comprador, quem prometeu vender e o vendedor, quem prometeu comprar ( cedente ) e quem está comprando agora ( comprador ) É um título definitivo, uma promessa de compra e venda. Não se necessita da presença do promitente vendedor se o mesmo já outorgou uma procuração para a efetivação da escritura definitiva. 9-Escritura de Cessão de Direitos Hereditários É a escritura em que se compra os direitos de determinado bem, dos herdeiros legitimamente reconhecidos, no qual o adquirente se habilita em inventário, a fim de transferir o imóvel para seu nome. O juiz outorga o direito diretamente ao cessionário. Há necessidade de recolhimento do ITBI. 10-Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários É a escritura em que os promitentes cedentes (vendedores) não recebem todo o valor pactuado, ou ainda, em que o título que deu origem ao inventário, não é um título definitivo. Hoje é discutível a sua lavratura pelos cartórios.

15 11-Escritura de Doação É a escritura em que alguém doa, em vida, um determinado bem, e, que desta forma não será arrolado no inventário. Esta doação poderá ser gratuita ou onerosa com gravames. Gratuita = quando não se estipula nenhuma condução ela é pura e simples. Onerosa com Gravames = quando se colocam cláusulas restritivas à propriedade plena tais como : inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, usufruto. O imposto de transmissão ( ITD ) é de 4%. 12-Escritura de Dação em Pagamento É a escritura que acontece quando alguém tem uma determinada dívida e é entregue um bem de valor igual ou similar à dívida existente, em favor ao credor. Tem que haver a concordância do credor. 13- Escritura de Permuta de imóveis É a escritura que é feita quando há uma troca de imóveis em que os valores são iguais. 14- Escritura de Re-Ratificação Sua finalidade é de retificar um erro cometido ou acrescer alguma omissão da escritura anterior. 15- Escritura de Aditamento É feita para completar algo que deveria ter sido feito e não ocorreu ou qualquer outro item importante na escritura anterior. 16- Escritura de Rescisão É a escritura feita quando há necessidade de se desfazer da escritura anterior. 17- Carta de Adjudicação Quando o imóvel é adquirido por herança ou separação após a sua homologação ou por testamento. Decorre da desistência de um dos herdeiros em favor do outro ou por renúncia de um dos cônjuges. 18-Carta de Arrematação Quando o imóvel é adquirido por intermédio de leilão judicial. É uma ordem judicial que garante a aquisição do imóvel e cuja transferência de domínio se faz quando é feito o registro no RGI competente. 19- Formal de Partilha É o processo final do inventário, em que é atribuído a cada um dos herdeiros e ao cônjuge sobrevivente a parte que corresponde a cada um. Poderá ser um título definitivo ou não, dependendo do título que deu origem à partilha ( se não for um título definitivo será transmitida apenas Direito e Ação sobre o bem imóvel ) e, neste caso, deverá ser efetivada escritura.

16 20- Usucapião É a aquisição da propriedade, em razão da posse prolongada, sem oposição, utilizando-a para sua moradia comprovadamente, e com a observância dos requisitos estabelecidos em lei. A Seção I do Capítulo II trata DA USUCAPIÃO nos artigos e seguintes, do CÓDIGO CIVIL 21- Escritura de Convenção de Condomínio É a escritura que regulamenta todos os procedimentos de um condomínio, onde se estabelecem todas as regras, normas, deveres, direitos e obrigações. Deve ser registrada no RGI competente para que se produza efeitos jurídicos. CLÁUSULAS ONEROSAS NA ESCRITURA 1- Incomunicabilidade é condição feita em Doações ou em Testamento determinando que o imóvel não pode ser objeto de comunicação ou união na sociedade conjugal ou mesmo na sociedade de fato. Não se mistura, nem se integra em qualquer universalidade. 2 Inalienabilidade é a condição feita em Doações ou em Testamento, pelo qual o beneficiado ou herdeiro não pode vender o bem, senão com alvará judicial. 3- Impenhorabilidade - é a condição feita em Doações ou em Testamento de que o bem não pode ser penhorável, ele não é atingido pela cajazinhoencontrado-se, assim, a salvo de qualquer apreensão, em execução judicial. 4- Usufruto é a condição feita em escritura pelo comprador a favor de terceiros ou em Doações, na qual o comprador reserva para terceiros ou o doador reserva para si, o uso e os frutos decorrentes deste imóvel( ou seja posse, uso, administração e percepção dos frutos ). O usufrutuário poderá morar ou alugar o mesmo, porém, em caso de venda, ele terá, obrigatoriamente, de comparecer à escritura para renunciar o usufruto e recolher imposto de renúncia do usufruto. Caso o usufrutuário tenha falecido, o nú proprietário deverá recolher o imposto de extinção de usufruto. Para que seja instituído o usufruto tem que ser recolhido o Imposto de Transmissão 5-Laudêmio -é o tributo que se paga ao dono do domínio direto, pela transferência do domínio útil de determinado imóvel. Valor do Laudêmio: União : 5% sobre o valor da avaliação arbitrada pela Prefeitura ou sobre o valor declarado se este for maior. Estado: 2,5% nas mesmas condições acima Entidades Particulares ( famílias ) - varia entre 2,5% a 5%

17 Mitra e Mosteiro de São Bento- 5% sobre o valor da avaliação arbitrada ela Prefeitura. Família Real 5 % sobre o valor avaliado pela entidade. Foro - é o tributo que se paga, anualmente, ao dono do domínio direto nos imóveis foreiros. Obs: não basta haver efetuado o pagamento do Laudêmio, por ocasião da lavratura da escritura. É necessário que após o registro da mesma no competente RGI, seja levada a Carta de Aforamento à entidade expedidora para que seja consignado o nome dos novos proprietários do domínio útil. CERTIDÕES NEGATIVAS Para lavrar uma escritura é necessária a apresentação de certidões negativas em nome dos vendedores e do imóvel objeto. 1- Certidões dos Registros de Distribuição a- 1º, 2º, 3º e 4º Distribuidores são certidões pessoais que noticiarão as distribuições das Varas Civeis, contra o nome do vendedor, que, direta ou indiretamente, envolva o imóvel objeto.. Também registram as ações de execução, sumaríssimas, acordo de débitos condominiais e outros débitos existentes (são ações cíveis contra a pessoa ) b- 5º e 6º Distribuidores- registram todos as distribuições dos atos notariais, melhor dizendo dos Cartórios de Notas. É a melhor maneira de saber se a pessoa tem imóvel ou imóveis no seu nome. Denunciam se há alguma escritura que não tenha sido levada ao RGI. Obs: Todas as escrituras são distribuídas no prazo máximo de até 10 dias corridos a contar da data da escritura. c- 7º Distribuidor de Títulos e Protestos - registra a distribuição de qualquer título protestado ou distribuído contra o nome do vendedor. Hoje o SERASA faz, praticamente, a mesma função, que é cheques sem fundos e títulos protestados. d- 8º Distribuidor registra a distribuição dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos, verificando a existência de compromisso realizado através de documento particular, tendo por o objeto o imóvel que se quer transacionar. e- 9º Distribuidor das Varas Federais -registra a distribuição dos feitios federais, estaduais, e quaisquer de suas autarquias, a fim de que se possa verificar a existência de débitos fiscais,e taxas. Deve-se apresentar esta certidão em nome do vendedor e também do imóvel. f- 1º e 2º Ofícios do Registro de Interdições e Tutelas registram a incapacidade das pessoas físicas e os impedimentos das pessoas jurídicas,

18 para verificação da capacidade dos alienantes na prática do ato a que se propõem. Normalmente qualquer distribuição nesses cartórios são totalmente impeditivas. As escrituras feitas com estes apontamentos são atos nulos, não têm amparo jurídico. g- Certidão do RI (certidão do registro de Imóveis) - são certidões expedidas pelo Cartório de Imóveis da Circunscrição do imóvel objeto da transação, para que se conheça a história dele, com todas as transferências que tenham sido realizadas e, ainda o conhecimento de qualquer gravame que, porventura pese sobre o mesmo imóvel. Ela pode ser de: Ônus Reais, Inteiro Teor, Histórica, Vintenária ou Centenária. h- Quitação Fiscal se existe débitos em relação ao IPTU, Bombeiros, Taxas diversas junto ao Município. I-Enfitêutica - vai dizer se o imóvel é ou não foreiro ao Município do Rio de Janeiro, somente ao Município, isto não significa que o imóvel não possa ser foreiro a outros órgãos ou entidades. J- Justiça Federal - é a certidão que mostra os atos de ações distribuídas junto à União em nome do vendedor. Se for pessoa física tirar com CPF, se for Jurídica tirar com o CGC. ( isto serve para qualquer certidão ) Obs: esclareça-se que a documentação deverá, sempre, ser obtida pelo adquirente, não só, por motivos de segurança pessoal do comprador, como também, diminuirá, um pouco, o preço pretendido pelo imóvel. A certidão de Ônus Reais têm validade de apenas 30 dias, e as demais, em determinados casos, podem ter validade de até 3 meses. Ainda é necessário esclarecer que, em toda e qualquer transação imobiliária é exigida : a- Certidões negativas em nome do vendedor e do imóvel b- Ônus Reais atualizada c- Quitação Fiscal expedida pela repartição estadual d- Declaração de Quitação com o Condomínio do Prédio, assinado pelo síndico ou pela Administradora e- Apresentação pelo proprietário, da guia do pagamento do Imposto de Transmissão pela sua aquisição. ( se ele deixou de recolher, em caso de título definitivo, por gozar de benefício de lei, neste caso, antes de vender, terá que efetuar o pagamento )

19 f- IPTU- apresentação dos carnês originais dos últimos 5 anos, bem como as cotas pagas no exercício em vigor. Vale dizer que, se o comprador dispensa qualquer destes itens, assume integral responsabilidade sobre as consequências de tal ato. PROCURAÇÕES Existem 2 tipos de procurações : a- Feitas através de Instrumento Particular - não têm valor jurídico para a venda de imóveis. b- Feitas através de Instrumento Público estas são aceitas para os atos Públicos Notariais. A procuração não é uma venda, é uma outorga de poderes que está se dando para que alguém o represente.. O Procurador responde por todos os atos civis e criminais. A procuração não tem prazo de validade, salvo se já preestabelecido na procuração e deve se específica para venda daquela determinada unidade imobiliária. Nos casos de procuração vindas de outras cidades, é necessário reconhecer a firma do Tabelião de origem, o que pode ser feito em cartório indicado pelo mesmo, da cidade em que se lavrará a escritura. Quando vindas do exterior, terá que vir com a firma do Tabelião do local de origem,reconhecida pelo nosso Consulado, naquele país, tramitar pelo Itamarati, no Brasil, apresentar a tradução feita por Tradutor Público Juramentado e registrar no Registro de Títulos e Documentos. As Procurações feitas em folhas avulsas, perdem a sua eficácia jurídica com o falecimento do outorgante As Procurações inseridas no corpo de uma escritura, não cessam seu valor jurídico, nem mesmo no caso de morte do outorgante, nestes casos o procurador poderá assinar a escritura definitiva. CANCELAMENTO DE PROCURAÇÕES Para revogação, cancelamento ou anulação da Procuração, quando lavrada por instrumento público, só poderá ser feita através de requerimento à Vara de Registros Públicos, sendo, ainda, cientificado o procurador e o Tabelião que a lavrou. A Procuração também perde o seu mandato quando concluído a razão da outorga, ou de comum acordo, as partes vão ao Cartório de origem e fazem a escritura de Revogação de Mandato. Se houver recusa por parte do outorgado

20 em revogar o mandato ( de ficar configurado dolo ou má-fé) o outorgante leva duas testemunhas ao Cartório de origem e revoga o mandato em ato próprio. QUANDO O IMPOSTO DE TRANSMISSÃO É DEVIDO A obrigação de pagar o Imposto de Transmissão nasce ao terem lugar os seguintes fatos geradores: 1- Vendas definitivas 2- Escritura de Promessa de Venda 3- Instituição e extinção de Usufruto 4- Doação 5- Permutas 6- Cessão de Promessa de Venda, Cessão de Promessa de Cessão, mesmo quando se tenha atribuído ao promitente comprador ou cessionário o direito de indicar terceiro para receber a escritura decorrente da promessa. 7- Incorporação de imóvel ao patrimônio de Pessoa Jurídica nos casos admitidos em lei. 8- Transferência de imóvel do patrimônio de Pessoa Jurídica para o de qualquer de seus sócios, acionistas, ou dos respectivos sucessivos. 9- Aquisição de imóvel por Usucapião. 10- Nas partilhas efetuadas em virtude de falecimento ou separação. 11- Nas divisões para a extinção de condomínio. 12- Herança ou Legado. 13 -Transferência, ainda que por desistência ou renúncia de Direito e Ação à herança, em cujo monte existe bem imóvel. 14Cessão de Direito que objetive um bem imóvel. 15- Cessão de Direitos do Arrematante ou Adjudicante, depois de assinado o Auto de Arrematação ou Adjudicação. 16- Procuração em Causa Própria.