PEQUENA ANALISE SOBRE O RETORNO FINANCEIRO OBTIDO NA FABRICAÇÃO E VENDA DE IMÓVEIS EM BOM DESPACHO/MG

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1 PEQUENA ANALISE SOBRE O RETORNO FINANCEIRO OBTIDO NA FABRICAÇÃO E VENDA DE IMÓVEIS EM BOM DESPACHO/MG Alexandre Pinto da Cunha Bom Despacho/MG 2011 RESUMO O objetivo deste trabalho é descrever e analisar o investimento em construção de imóveis residenciais em Bom Despacho/MG. Foi utilizada a experiência do autor no assunto e entrevista informal com um construtor. Uma descrição resumida do processo construtivo é apresentada. Em seguida, é comparado o lucro obtido na venda de um imóvel residencial com duas outras opções de investimento. Fornecendo dados capazes de esclarecer a situação atual do investimento em construção civil na cidade supra mencionada. 1.1 INTRODUÇÃO Nos últimos anos ao Governo Federal, através da Caixa Econômica Federal, tem feito grandes investimentos na construção civil. Muitas pessoas conseguiram realizar o sonho da casa própria através destes programas habitacionais. Estes investimentos ajudam a mover a economia do país, pois gera emprego e renda para grande parte da população que está envolvida com a construção civil. No final do ano de 2006 o autor deste trabalho, passou a experiência de construir um imóvel residencial, financiado pela Caixa Econômica Federal. E a partir daí começou a observar o mercado da construção civil em Bom Despacho/MG. Constatando que muitas pessoas que não eram do ramo, com o credito farto oferecido pelo Governo Federal, passaram a investir na construção de imóveis residenciais para venda. No segundo semestre do ano de 2007, o autor desta pesquisa ingressou no curso de Ciências Contábeis da PUC Minas Virtual, e seu interesse em analisar o mercado de imóveis ficou mais aguçado. Resolvendo então a elaborar um estudo sobre o investimento em construção, comparado o lucro obtido na construção de um imóvel residencial, com os juros obtidos se o valor gasto na construção fosse aplicado em investimentos mais comuns e menos arriscados que o mercado de ações. Tendo como objeto demonstrar a margem de lucro dos construtores na cidade de Bom Despacho/MG. 1.2 Metodologia da pesquisa Este estudo tem como meta avaliar, de uma forma simplificada, se é viável a construção de imóveis para revenda. Na busca da solução, serão usados critérios metodológicos a começar pela escolha do tipo de pesquisa. Para a elaboração deste projeto o tipo de pesquisa escolhido é a descritiva, uma vez que se pretende descrever o processo construtivo e outras opções de aplicação de capital. A escolha deveu-se ao fato de que, segundo Gil citado por Beuren et al (2009, p. 81), a

2 pesquisa descritiva tem como principal objetivo descrever características de determinada população ou fenômeno [...] Os instrumentos de pesquisa utilizados neste projeto serão entrevista e a observação. A entrevista buscará dados a respeito da aplicação de capital e lucro obtido na venda do imóvel. 2 REFERENCIAL TEÓRICO 2.1 O PROCESSO CONSTRUTIVO DE IMÓVEIS Na cidade de Bom Despacho/MG a maioria dos imóveis, residenciais e comerciais, são feitos de alvenaria. Este tipo de construção leva mais tempo pra se concluir, mas é muito robusto, podendo durar muitos anos sem reformas. Também é um processo quase que artesanal de construção, pois tudo é montado pelo pedreiro e seu auxiliar, que juntam tijolos, massa, pisos, esquadrias, telhas e outros matérias, formando o imóvel. Devemos destacar também que cada construção tem suas peculiaridades, pois deve-se adaptar o processo construtivo a necessidade do comprador e demais fatores ligados ao processo construtivo. Segundo FABIANI (1978), citado por PIUS (1999, p. 2), a indústria da construção civil se distingue das demais indústrias pelas condições próprias e particularidades: o caráter nômade de sua atividade, condicionando os procedimentos às características próprias do local e da região, a não-repetitividade nos procedimentos e o fato de a indústria se deslocar quando concluído o produto. O administrador da obra deve sempre acompanhar de perto os trabalhos, e sempre estar atualizado, não somente com os preços, mas também com as tendências de mercado, e novidades de materiais e tecnologias. HAGA (1996), citado por PIUS (1999, p. 2), salienta que o operário da construção civil é tido como responsável pelo desperdício e baixa produtividade, enquanto que a gerência o deve ser. 2.2 DÉFICIT HABITACIONAL De acordo com a Fundação João Pinheiro (2007, p. 15) como déficit habitacional entende-se a noção mais imediata e intuitiva de necessidade de construção de novas moradias para a solução de problemas sociais e específicos de habitação detectados em certo momento. Em todo país este déficit é alto, e em Bom Despacho/MG não é diferente, fato que impulsiona o mercado da construção civil. 2.3 SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO O SFH-Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal através da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, com intuito de proporcionar a aquisição da casa própria. Favorecendo, pelo menos em tese, as classes de baixa renda. Esta lei também criou a correção monetária nos contratos imobiliários, o BNH - Banco Nacional da Habitação e as Sociedades de Créditos imobiliários. Como resumem Kampel e Valle, citado por M. Santos (IPEA, 1999, p.12): O sistema [vigente antes de 64] de concessão de empréstimos a valores nominais fixos distorcia o

3 mercado em três aspectos: primeiro, premiava os mutuários, os quais pagavam suas amortizações em cruzeiros desvalorizados; segundo, afastava a poupança voluntária desse mercado, tendo em vista as taxas reais de juros fortemente negativas; terceiro, minguava a capacidade de aplicação das poucas instituições existentes. A partir de 1.986, o SFH passou por uma profunda reestruturação com a edição do Decreto-Lei nº 2.291/86, que extinguiu o BNH e distribui suas atribuições entre o então Ministério de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU), o Conselho Monetário Nacional (CMN), o Banco Central do Brasil (Bacen) e a Caixa Econômica Federal (CEF). Ao MDU coube a competência para a formulação de propostas de política habitacional e de desenvolvimento urbano; ao CMN coube exercer as funções de Órgão central do Sistema, orientando, disciplinando e controlando o SFH; ao Bacen foram transferidas as atividades de fiscalização das instituições financeiras que integravam o SFH e a elaboração de normas pertinentes aos depósitos de poupança e a CEF à administração do passivo, ativo, do pessoal e dos bens móveis e imóveis do BNH, bem como, a gestão do FGTS. 3 Estudo de Caso Com o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos, observei na cidade de Bom Despacho/MG uma migração de outras atividades, de pequenos e médios investidores, para a construção civil. Aproveitando do farto credito imobiliário, oferecido principalmente pelos programas habitacionais promovidos pela Caixa Econômica Federal, estes investidores começaram a construir imóveis residenciais para venda. O principal alvo são os imóveis com valores abaixo de R$ ,00 (duzentos mil reais). Os investidores serão tratados neste trabalho como construtores. São pessoas físicas que aproveitam do momento econômico que vive o mercado imobiliário, para construir imóveis residências e vende-los principalmente para compradores que, utilizam principalmente financiamento bancário como fonte de pagamento. O imposto na venda de imóveis é definido pela Lei nº , de 2005, que trás em seu artigo 39: Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (Vigência) 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação. 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais. 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de: I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for

4 pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo. 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos. Sendo assim o construtor deve se basear nesta legislação para a devida tributação do imposto renda sobre o lucro auferido na venda dos imóveis. Na melhor das hipóteses na venda do primeiro imóvel o construtor ficará livre do imposto de 15 % sobre o lucro. Mas aí fica uma questão em aberto como calcular o preço de venda do porximo imóvel, pois este terá seu lucro tributado em 15%, e a tendência é utilizar o markup para repassar este valor para o comprador do imóvel, para não comprometer seu lucro. E na hipótese de haver um construtor que está vendendo seu primeiro imóvel, sem a tributação sobre o lucro, com valor menor, como ganhar a concorrência neste caso? Verificou-se que os construtores de Bom Despacho, utilizam plantas o mais simples possível em seus projetos. Geralmente os cômodos apresentam paredes alinhadas, evitando o que chamam de dentes ou recortes, ou seja, paredes desalinhadas. Dando as construções o aspecto mais comum de retângulo, o que facilita a elaboração também do telhado. Para reduzir os custos na produção de seus imóveis, procuram também terrenos com boa topografia. Evitando também a construção em mais de um andar, o que eleva os custos e principalmente o tempo de construção. O tempo é um fator muito importante no mercado imobiliário, pois com a concorrência, pode se perder uma venda devido o atraso na construção. Como foi dito anteriormente os compradores dos imóveis na maioria das vezes utilizam o financiamento bancário. Com a conclusão de uma venda com financiamento leva se em média de 90 (noventa) dias para recebimento. Levando em conta que se leva também o mesmo tempo para a construção do imóvel, o capital empregado ficará parado por 180 ( cento e oitenta) dias. Vamos comparar os valores apurados com a informação de um construtor para edificação de um imóvel residencial, com 70 (setenta) metros quadrados, com outros investimentos do mercado. Sem a isenção de Imposto de Renda prevista na Lei nº de Imóvel Residencial área construída 70 m² Preço de venda R$ ,00 Material e encargos R$ ,00 Mão de obra R$ ,00 Terreno R$ ,00 Lucro bruto R$ ,00 IRPF 15% R$ 3.750,00 Lucro líquido R$ ,00 Sem a isenção de Imposto de Renda prevista na Lei nº de Imóvel Residencial área construída 70 m² Preço de venda R$ ,00 Material e encargos R$ ,00 Mão de obra R$ ,00 Terreno R$ ,00 Lucro bruto R$ ,00 Lucro líquido R$ ,00 Notamos que o valor investido foi de R$ ,00 (setenta mil reais). Levando em consideração que o construtor possuía todo este montante no inicio da obra, com a

5 aplicação na cardeneta de poupança, no dia 01/12/2010, um dos investimentos mais comuns, o mesmo obteria em 01/06/2011 o rendimento de R$ 2.545,51 (dois mil quinhentos e quarenta e cinco reais e cinqüenta e um centavos). Conforme quadro baixo. Lembrando que nesta modalidade de aplicação financeira não é descontado o Imposto de Renda. Período Índice Rendimento Jan/11 0,64% R$ 448,91 Fev/11 0,57% R$ 402,90 Mar/11 0,55% R$ 391,60 Abr/11 0,62% R$ 442,99 Mai/11 0,54% R$ 385,03 Jun/11 0,66% R$ 474,09 Total Rendimento R$ 2.545,51 Aplicando o montante na aplicação denominada RDC- Recibo de Depósito Cooperativo, do Banco Sicoob, que é tributada pelo Imposto de Renda, no mesmo período, obteria em 01/06/2011 um rendimento de R$ 3.092,86 (três mil e noventa e dois reais e oitenta e seis centavos). Conforme quadro abaixo. Período Índice Rendimento Jan/11 0,90% R$ 630,00 Fev/11 0,90% R$ 635,67 Mar/11 0,90% R$ 641,39 Abr/11 0,90% R$ 647,16 Mai/11 0,90% R$ 652,99 Jun/11 0,90% R$ 658,86 Total Rendimento R$ 3.866,08 IRPF 20% R$ 773,22 Rendimento Líquido R$ 3.092,86 Para se obter um rendimento igual ao valor do lucro na venda do imóvel, R$ ,00 (vinte e um mil duzentos e cinqüenta reais), o montante de R$ ,00 (Setenta mil reais), deve ficar aplicado por 35 (trinta e cinco) meses na modalidade RDC- Recibo de Depósito Cooperativo. Neste caso, devido ao tempo de investimento, o Imposto de Renda será de 17,5 % do valor ganho na aplicação. Para melhor seu lucro o construtor poderá elabora um fluxo de caixa, como o modelo abaixo, tendo um rendimento de R$ 756,51 (setecentos e cinqüenta e seis reais e cinqüenta e um centavos). Isso levando em consideração o pagamento dos fornecedores em trinta dias com preço de a vista, pois se houver juros o mesmo se tornará inviável. MAIO JUNHO JULHO AGOSTO (+) Saldo Inicial de Caixa R$ , (+) Retorno das Aplicações R$ ,40 R$ ,36 R$ ,34 ( ) Pagamentos R$ (18.000,00) R$ (17.333,33) R$ (17.333,33) R$ (17.333,33) (=) Saldo Operacional R$ ,00 R$ ,07 R$ ,03 R$ 756,01 ( ) Aplicações Financeiras R$ (52.000,00) R$ (35.041,07) R$ (17.960,03) - (=) Saldo Final R$ - R$ - R$ - R$ 756,01 Desta forma cabe ressaltar que convém correr o risco no investimento na fabricação do imóvel. Dificilmente se gastaria mais de 35 meses para venda de um imóvel. Temos que levar em conta também que o imóvel se valorizará durante este período. Na atual situação a valorização dos imóveis em Bom Despacho é de aproximadamente 300% nos

6 últimos cinco anos. Tendo como exemplo os preços de lotes de terreno no bairro Babilônia, que há cinco anos atrás eram vendidos em média por R$ 7.000,00 ( sete mil reais) e hoje são vendidos em media por R$ ,00 ( vinte oito reais). 4 Conclusão O custo na produção civil é muito volátil, pois diversos fatores estão ligados diretamente a estes. A mão de obra não especializada pode atrasar ou até mesmo comprometer a qualidade final do produto. Temos também o fator da má fé por parte de profissionais, que diminuem o ritmo de trabalho para que o seu tempo na obra se alongue. Para controlar o processo produtivo na construção civil o administrador deve, além de ser um bom gerenciador de custos, acompanhar de perto a obra. Observando os tempos gastos em cada tarefa. Caso seja um tipo de construção em que ainda não se trabalhou o administrador deve observar construções iguais para comparar se o andamento está parecido. Durante a realização do trabalho ficou evidenciado que um projeto simplificado, o controle de compra de material, e fiscalização constante na mão de obra, é primordial para o sucesso do investimento. Apesar do investimento em imóveis não ser de liquidez imediata, foi comprado que sua taxa de retorno é bastante interessante. Se o investidor tiver experiencia e capital disponível o investimento na construção de imóveis, no atual cenário econômico, é um ótimo negocio. REFERÊNCIAS BEUREN, Ilse Maria et al. Como elaborar trabalhos monográficos em Contabilidade: teoria e prática. 3.ed. São Paulo: Atlas, MINAS GERAIS. Fundação João Pinheiro: Déficit habitacional no Brasil. Disponível em: < > Acesso em: 26 de junho de M. SANTOS, Cláudio Hamilton. Políticas Federais de Habitação no Brasil: 1964/1998. Disponível em: Acesso em: 26 de junho de PIUS, M.A., Análise de algumas práticas utilizadas no cálculo do BDI bonificação e despesas indiretas para fixação de preços de obras na construção civil. Disponível em: < Acesso em: 26 de junho de Sobre o Autor Estudante de Ciências Contábeis

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