120 Perguntas e Respostas sobre Leilões de Imóveis

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1 HUGO ROCHA Co-fundador do Proleilões 120 Perguntas e Respostas sobre Leilões de Imóveis Hugo Rocha é um das maiores autoridades em como investir em leilões de imóveis do Brasil ProLeilões.com

2 Outros livros escritos por Hugo Rocha Leilões de Imóveis para Iniciantes Editora PROL Visite o site do ProLeilões! O ProLeilões divulga periodicamente variadas informações sobre como investir em leilões de imóveis. É uma comunidade fechada, mas você pode participar de várias formas: Fazendo parte da lista de s Acessando o blog de vídeos Participando das aulas web ao vivo Fique por dentro do que acontece no underground dos leilões de imóveis Visite o nosso site:

3 Direitos ProLeilões Publicado pela primeira vez no Brasil em 2010 pela Editora PROL Qd 13 Lt 5 Brasília DF Esse livro possui o código de catalogação ISBN xxxxxxxxxxxxx Editado por Laissa Soares Repense antes de imprimir Digitado por Laissa Soares Termo De Não Responsabilidade Todas as informações aqui contidas sobre leilões de imóveis representam visões ou opiniões que o autor tem sobre o mercado de leiloes de imóveis. De maneira alguma as informações contidas nesse livro devem ser consideradas como categoricamente corretas. Toda ação financeira de investimento ou jurídica tomada pelo leitor é de responsabilidade exclusiva do próprio leitor. O autor, a produtora e a editora não são responsáveis pelas consequências das decisões de investimento do leitor. O autor desse livro não é um advogado. Antes de comprar ou vender um imóvel em Leilão consulte um advogado especialista no assunto.

4 Índice PORQUE LEILÕES... 6 Mercado... 6 QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS... 7 Leiloes TRT e TJ... 8 Leiloes INSS... 8 Leiloes da Caixa Econômica Federal... 9 Leilão Aberto x Fechado... 9 Leilões Judiciais... 9 Leilões Extra-Judiciais Feirão de Imóveis e Venda direta Leilões de Imóveis do Estado (falecidos) Concorrência Pública Licitações COMO AVALIAR UM IMÓVEL Imóveis Residenciais e Comerciais Valor venal Documentação Outras pendências AS DÍVIDAS DO IMÓVEL Condomínio Atrasado Meu imóvel a leilão Imóvel Hipotecado ou Penhorado PARTICIPANDO DE UM LEILÃO Como começar Como ganhar experiência Estratégia Presença Cadastro Disputa de lances E O CAPITAL PARA INVESTIR Quanto é necessário? Carta de credito... 21

5 Investir sem capital próprio Financiamento O QUE ACONTECE APÓS O ARREMATE Pagamento Custos Compra Em Pessoa Jurídica Ou Física Carta de Arrematação Registro De Imóvel Revenda Liquidez Imposto De Renda IMÓVEL OCUPADO Como Desocupar Garantia Acordos Imóvel com pessoas doentes Quanto tempo Único Imóvel e Uso de Família ANULAÇÃO DO LEILÃO Perco o dinheiro? Embargo Herdeiros Margem de segurança contra preço vil Usucapião ONDE VAI ACONTECER UM LEILÃO Fontes O ProLeiloes... 32

6 Mercado PORQUE LEILÕES P 1. Por que partir para investimento em leilões de imóveis se o mercado já é dominado pelos corretores de imóveis, totais conhecedores do mesmo? Resp: Boa Pergunta! Para eu responder na íntegra eu iria precisar de um vídeo de uns 120 minutos, mas aí vai uma palhinha: Já fui pessoalmente a mais de 200 leilões e posso te afirmar que neles encontrei muito poucos corretores de imóveis. Ainda mais os poucos corretores de imóveis que eu conheço, sabem bem pouco dos processos de leilões. Agora se a pergunta é por que investir imóveis, a minha resposta seria: 1- É possível comprar imóveis AVM (abaixo do valor de mercado). Isso por exemplo não é possível com ações no mercado de bolsas. 2- É possível aumentar o valor do imóvel mesmo que o mercado não se mexa (como por exemplo, fazendo uma reforma) 3- Imóveis são investimentos sólidos e representam um risco relativamente baixo. 4- Se você for pessoalmente a alguns leilões, vai perceber que o mercado está longe de ser saturado ou dominado. P 2. Quais as diferenças, quanto ao levantamento de informações, sobre o imóvel de leilão em comparação a compra e venda tradicional? Quando se compra um imóvel em leilão ele pode vir com uma série de pendências que não necessariamente estarão descritas no edital e que passarão a ser de responsabilidade de quem arrematar, como dívidas de condomínio e IPTU, por exemplo, isso é algo que se deve checar ao comprar um imóvel da forma tradicional também. O mais importante é que, além disso, pode haver também pendências no processo que levou um imóvel a leilão, e isso pode fazer com que você demore mais do que imagina para ter as chaves do imóvel na mão. Portanto é importante que você entenda sobre o tipo de leilão que irá participar (judicial, extrajudicial, concorrência pública) e ter um advogado para te auxiliar a verificar se há grandes pendências no processo que levou aquele imóvel do seu interesse a leilão. Por fim é necessário também checar o estado de ocupação do imóvel, já que em boas partes das vezes se compra um imóvel ocupado e a desocupação fica como responsabilidade do arrematante. P 3. Numa visão mais aprofundada do negócio, o que vocês acham da questão dos credores, principalmente a CEF estarem dando muita facilidade para a quitação da dívida por parte do mutuário, evitando assim que o imóvel seja leiloado? Existe a possibilidade de saturação desse tipo de negócio, diminuindo a oferta e aumentando a procura? Resp: Eu considero que o credor negociar a divida com mutuário exaustivamente é uma coisa boa. Afinal, se o credor tenta ao máximo negociar a divida torna a ida do imóvel a leilão ainda

7 mais legítima, porque todas as possibilidades de pagamento foram realmente esgotadas. Quanto ao mercado, não acho que vai saturar, pelo menos não num futuro próximo. Isso porque hoje o crédito imobiliário só cresce no Brasil, o que significa que mais pessoas estão pegando financiamento, portanto mais pessoas se comprometem com um contrato que prevê realização do leilão em caso de inadimplência grave. Acredito no desenvolvimento econômico do país, mas por mais que a economia melhore a inadimplência é algo que sempre vai existir por diferentes razões, então considerando o número absoluto de financiamentos aumentando, o número de imóveis indo a leilão tende, na verdade, em aumentar se seguir esse raciocínio. Isso sem falar nos leilões judiciais que independem desses fatores que comentei. Riscos P 4. Qual o risco de participar de leilões? Resp: Em um dos meus vídeos, que você pode acessar aqui, falei um pouco sobre isso. Eu particularmente resumiria a 2 principais riscos: - risco financeiro, ou seja, ao final da transação acabar com menos dinheiro que quando começou. Esse risco pode ser reduzido a quase zero fazendo bem o dever de casa antes do leilão para garantir que o valor pago somado às eventuais dívidas e comissão do leiloeiro seja inferior ao valor de mercado e/ou de venda do imóvel. - risco de liquidez, isto é, o seu dinheiro ficar parado num negócio por mais tempo que o desejado, levando mais tempo que o previsto para ser revendido, ou por alguma disputa judicial, por exemplo. P 5. Qual é o risco de comprar um imóvel ocupado pelo antigo proprietário? Resp: A chance de arrematar um imóvel ocupado é alta. Pela minha experiência, acredito que mais de 90% dos imóveis que vão a leilão estejam oficialmente ocupados. Eu mesmo já arrematei um imóvel ocupado, mas que na prática estava abandonado, só que isso foi uma feliz exceção. Independente dessa alta probabilidade, não acho a ocupação por si um fator para excluir automaticamente a opção de arremate de um determinado imóvel, caso contrário as opções de investimento ficam muito mais restritas. QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS P 6. Quais os melhores leilões, em sua opinião? Isso depende muito da estratégia que a pessoa tenha. Por exemplo, leilões judiciais oferecem maior margem de lucro, mas demandam mais cuidado com o processo e trabalho anterior além da chance potencialmente maior de que leve mais tempo para ter a posse do imóvel. Os extrajudiciais em geral oferecem menos margem, mais é a principio mais simples de averiguar pendências. Então não existe melhor leilão, vai depender de quanto capital você tem disponível e quanto quer ganhar de margem. É preciso estudar cada leilão para decidir se ele se encaixa no que você deseja. P 7. Além dos leilões da CEF, que outros você recomenda? Resp: Na real recomendo qualquer leilão publico que tenha bom desconto no valor de mercado. Os leilões da são particularmente atrativos para mim pela maior clareza no edital e aparente agilidade do processo.

8 P 8. Eu estava interessada em um imóvel, mas quando peguei a certidão, vi que havia muitas pessoas envolvidas, e pelo que entendi, estava sendo leiloado só uma parte do imóvel. Como funciona quando mais pessoas tem direito ao imóvel? Acabei nem indo participar do leilão, pois fiquei com medo, de não conseguir o imóvel total, ter que ficar brigando, sei lá. RESP: Nesse caso realmente você só está arrematando uma parte do imóvel, portanto se quiser vender ou usufruir você só terá direito de fazê-lo na sua respectiva percentagem. Essa situação pode ser tornar bastante delicada dependendo do tipo de imóvel que se está arrematando. Por exemplo, se for um apartamento, fica quase inviável você arrematar somente 50% dele, pois como que você faria para dividi-lo ao meio? Construiria uma parede no meio? E se quisesse revende-lo, acho que dificilmente alguém compraria metade de um apartamento. No entanto se o imóvel fosse um terreno poderia ser mais viável, mais fácil delimitar a sua parte de comum acordo com os outros proprietários, mas nesse caso ainda teria a questão dos impostos como IPTU/TLP que recaem sobre o imóvel como um todo, portanto o pagamento teria também que ser acordado com os outros proprietários. Enfim depende da situação e do tipo de imóvel. Leilões es TRT e TJ P 9. Já participei de alguns leilões, em dois fui bem sucedido, ambos do TRT. Quero saber se os imóveis do TJ tem mais segurança ou não? Resp: A garantia de sucesso na arrematação de um bem em leilão não pode ser aferida em relação a este ou aquele órgão do poder judiciário responsável pelo processo. Pode haver um processo que, da forma que foi conduzida pelo juiz do TJ, representa mais segurança do que um processo conduzido de forma descuidada pelo juiz do TRT, e vice versa. O que se deve levar em consideração é a regularidade do processo. Estando regular, mais chances de sucesso. P 10. Vocês indicam leiloes do TRT? Ou os processos são muito enrolados? Resp: Recomendo com certeza os leilões da justiça do trabalho que tende até ser mais agilizada, já que os prazos para encaminhamentos dos processos são mais rápidos o que faz o processo desenrolar mais rápido. Leiloes INSS P 11. Gostaria que me esclarecessem acerca de leilões do INSS, porque me parece que são ocorrência ainda mais favoráveis para se fazer dinheiro. Resp: A execução fiscal do INSS não difere da execução fiscal da Fazenda Nacional ou mesmo de um particular contra o outro. Entendo que a forma mais favorável de se fazer dinheiro consiste em arrematar o imóvel pelo, no mínimo, 50% a 60 % do valor de avaliação. Ou seja, não importa quem é o credor ou o devedor, o que importa é o valor do imóvel que está sendo oferecido. P 12. Os leilões do INSS são divulgados onde? Apenas em edital? Resp: Assim como qualquer outro leilão público, os do INSS necessariamente precisam ser publicados em mídia impressa de grande circulação. Hoje as versões online dessas mídias por vezes também trazem essas informações. Eu vim observando que os leilões de imóveis do INSS, em particular, costumam receber cobertura de reportagens também, ou seja, mídia espontânea. Resumindo, é possível encontrar artigos divulgando esses leilões, mas como não dá para afirmar que isso acontece sempre, o melhor é procurar pelos anúncios oficiais.

9 Leiloes da Caixa Econômica Federal P 13. Tenho notado preços de imóveis da Caixa indo a leilão 30% mais em conta que do mercado. Se você considerar custos pra tirar o morador, mais a reforma, ainda compensaria? Resp: Isso é bem relativo. Vai depender muito de qual margem de lucro você espera desse negócio e do quão profunda é a reforma necessária no imóvel. Por isso é tão importante visitar o imóvel para poder estimar esses gastos antes de arrematá-lo. No caso de gastos de desocupação, esses já são mais fáceis de estimar baseado nos honorários do seu advogado e/ou o tipo de acordo você está disposto a oferecer para que o morador deixe o imóvel. P 14. No caso dos leilões da Caixa, o imóvel, além da possibilidade de estar ocupado, pode ter problemas como dívidas de IPTU, água ou condomínio? Resp: Sim, é o mais provável que aconteça. A única exceção é para arrematação em Segundo leilão de processos regidos pela lei 9.514/97. Nesse caso o valor das dividas do imóvel já está inserido no lance inicial. Nos outros casos o arrematante assume responsabilidade de pagamento de todas as dívidas pendentes daquele imóvel. Para descobrir por qual lei é regido o processo de um leilão, basta consultar o edital. P 15. No sistema da venda direta corro o risco do atual morador do imóvel entrar na justiça anulando a venda? Resp: Sim, motivo pelo qual se deve ter sempre conhecimento do imóvel, de como foi arrematado, para evitar que o morador seja vitorioso e a sua aquisição desfeita. Leilão Aberto x Fechado P 16. Qual a diferença entre leilões aberto e fechado. Resp: A forma de um leilão estabelece a característica que determina como são realizados os lances. A divisão quanto à forma dá-se entre leilão aberto ou fechado. O leilão aberto, mais comum, consiste naquele em que os interessados declaram abertamente seus lances, acompanhando o registro do maior lance pelo Leiloeiro e assim por diante, No leilão fechado, o lances são apresentados simultaneamente e uma única vez ao leiloeiro em envelopes fechados. Ganham os participantes que fizeram os melhores lances, desde que o preço de reserva tenha sido alcançado. Leilões Judiciais P 17. Em contato com um leiloeiro, ele me informou que o leilão judicial de imóveis da Caixa Econômica Federal não deve ser realizado, pois a Justiça Federal é muito lenta e não vale a pena participação neste tipo de Leilão. Isso procede? Resp: Não. Tudo é uma questão de custo x benefício. Em certas arrematações, haverá dificuldade em finalizar o investimento no leilão em razão de ações judiciais na Justiça Federal, em outras não. Naquelas em que este problema ocorrer, vale analisar se o ganho vislumbrado compensa diante do tempo de paralisação na Justiça. Pode ser que sim,

10 pode ser que não. Se o imóvel irá te render bons ganhos, compensa aguardar o desfecho judicial. Em relação ao conselho recebido, no mercado em Brasília e em Goiânia, os leiloeiros recomendam o contrário. P 18. Como avaliar o risco de um imóvel demorar a ser liberado definitivamente em um Leilão Judicial? Resp: O seu advogado precisa olhar processo e checar, por exemplo, se faltou alguma intimação, se os prazos para recurso e julgamento foram cumpridos entre outras coisas. Infelizmente não tem uma receita nesse caso, é o advogado olhar o processo e identificar alguma irregularidade que possa ser usada para tentar embargar o leilão. P 19. No leilão judicial quando existem outras dívidas no imóvel além daqueles provenientes da execução, como fica o imóvel arrematado? O juiz entrega o bem desembaraçado ou tenho que arcar com todas as demais dívidas? E se as dívidas não constarem do edital de leilão? Resp: Todas as questões referente às dívidas mencionadas devem ser esclarecidas na ocasião do leilão. A regra geral é que o bem é entregue desembaraçado. A exceção deve ser vir expressa no edital, como por exemplo: o arrematante será responsável pelas dívidas de IPTU bem como pelas despesas de desocupação do imóvel. Recomendo não arrematar o bem se pairar dúvida que, fatalmente, só será resolvida com a intervenção do juiz, acarretando desgaste e perda de tempo. Leilões Extra-Judiciais P 20. Os imóveis arrematados em leilões extrajudiciais da CEF ou outros órgãos financiadores podem ser financiados ou sempre serão pagos à vista como num leilão judicial? Resp. Em sua grande maioria os leilões devem ser pagos a vista, mas existem alguns que podem ser financiados. No caso do CEF, por exemplo, boa parte dos leiloes permite que você efetue o pagamento com carta de crédito, mas você já deve estar com ela pré-aprovada em mãos no ato do leilão. Feirão de Imóveis e Venda direta P 21. A venda direta apresenta boas opções AVM ou os leilões são melhor opção? Os melhores negócios estão na ocasião do primeiro e segundo leilões, antes de o imóvel pertencer à CAIXA. Isto porque, nessa ocasião, você pode arrematar o imóvel por 60% do preço de avaliação. Quando os imóveis já são de propriedade da CAIXA, o banco, como empresa pública que é, tem que zelar pelo patrimônio e não pode admitir a venda por preço inferior à avaliação. P 22. Toda venda direta se dá obrigatoriamente após o primeiro e segundo leilões? A CAIXA primeiramente só detém a garantia (hipoteca) do imóvel financiado. Com a inadimplência do mutuário, ela executa a dívida em procedimento específico que finaliza com a realização do primeiro e segundo leilão. Se nenhum interessado comparecer, ela própria arremata o bem. Só a partir daí que a CAIXA se torna proprietária do imóvel. Agora sim, a CAIXA pode oferecer o bem que é seu, é a chamada venda direta. P 23. Como é definido o valor do imóvel na venda direta? Como a CAIXA é um banco público, a lei determina que os bens públicos devam seguir o rito de venda da Lei de Licitações, que exige o oferecimento do imóvel em leilão. A primeira providência que a CAIXA

11 realiza é a avaliação do imóvel no mercado. É esse o valor mínimo que será apresentado em venda direta para qualquer interessado arrematar no leilão, em dia e hora marcado. P 24. No caso de venda direta o valor a ser pago pelo imóvel é aquele já estipulado no site ou pode haver uma negociação, como, digamos, uma oferta à vista por valor inferior? Acaba sendo valor do próprio site mesmo, sem abertura para negociação. Afinal eles já estão considerando a resolução de todos as pendências financeiras e jurídicas do imóvel. P 25. Quando a CEF diz que o imóvel X ficará disponível para venda direta até data tal, se não vendido o que acontece? Não havendo interessado algum, o imóvel retorna para o estoque de imóveis, podendo qualquer interessado procurar a CAIXA e, respeitado o valor da avaliação, efetuar a compra no balcão mesmo. Ocorre que tal valor não pode se mantiver durante muito tempo, porque o mercado imobiliário está em constante modificação. Assim, passado o prazo, a CAIXA recolhe o imóvel, efetua nova avaliação do bem, e recomeça todo o procedimento já descrito. P 26. Onde acessar os editais dos imóveis em venda direta? Os editais dos imóveis em venda direta podem ser acessados no site da caixa, no ícone Feirão, depois Imóveis da Caixa, depois imóveis a venda e download lista completa. Alguns imóveis contam com foto. P 27. Olhei no site da CEF e não vi informações sobre novas datas para leilões no RJ. Porém, visualizei nos imóveis da CEF que ficam disponíveis no site, varias oportunidades de imóveis que estão bem abaixo do valor de mercado. Mas, estes imóveis geralmente estão ocupados, neste caso, como fazer para adquiri-los? Resp: Venda direta é também uma forma de se adquirir um imóvel AVM, entre em contato com a Caixa e ela te direcionará para a entidade parceira que efetua essas vendas. Note que se o imóvel estiver ocupado você será responsável pela desocupação, Leilões de Imóveis do Estado (falecidos) P 28. Gostaria de saber onde encontrar os leiloes de imóveis que estão nas mãos do município, Estados ou de pessoas falecidas e sem herdeiros. Resp: Os Estados e Municípios, por foca da Lei de Licitações, só podem vender bens com autorização legislativa e através de concorrência pública. Basta procurar a CPL Comissão Permanente de Licitação das secretarias dos Estados ou da Prefeitura dos Municípios para informar sobre a existência ou previsão de alguma venda nesse sentido. Em relação a imóveis de pessoas falecidas e sem herdeiros, posso apenas imaginar a busca pelo nome do proprietário de um imóvel que o interesse junto aos nos Cartório de Registro de Pessoas Naturais nos quais ficam registrados as certidões de óbito, esse cartório poderá informar se o proprietário faleceu e se deixou ou não herdeiros. Concorrência Pública P 29. Leilão da Caixa e concorrência pública são a mesma coisa? Resp: Não. A Caixa geralmente promove leilões extrajudiciais. A concorrência pública é uma das modalidades de licitação que, na prática, se parece com o leilão, mas tem suas próprias peculiaridades. Na licitação a pessoa só pode fazer um lance por bem. Esse lance é feito em um envelope fechado que é entregue a

12 comissão ate certa hora estipulada. A partir daquela hora começa a abertura dos envelopes e nenhuma proposta nova pode ser entregue. Então todos os envelopes são abertos e vence a proposta com o preço mais alto para um determinado imóvel. Nesse tipo de licitação também é comum o depósito de um sinal de 5% o valor do lance inicial para cada proposta. Se o seu lance não for o vencedor, o sinal é devolvido. Caso você seja o dono do lance mais alto, precisa efetuar o pagamento do lance, caso contrário, perde o sinal. Licitações P 30. A respeito do sinal de 5% que se oferta em uma licitação. Como funciona essa garantia? Resp: Você tira um boleto bancário da forma estipulada no edital e paga o sinal. Esse sinal fica numa conta caução para aquela licitação, aberta somente com o objetivo de receber esses valores. O sinal fica lá parado até o leilão. Depois do leilão quem não teve sua proposta vencedora recebe de volta o sinal dentro do prazo também estipulado no edital. Imóveis Residenciais e Comerciais COMO AVALIAR UM IMÓVEL P 31. Como verificar/conhecer o imóvel antes do leilão? Resp: Em grande parte dos editais, a descrição do imóvel se faz presente. No entanto, aproveite a visita que você fará para checar as dívidas de condomínio, analisando também as características do imóvel como área privativa e comum, número de quartos, salas, banheiros, condições de uso, reformas anteriores, etc. Isso porque a descrição do imóvel é feita baseado no que consta na escritura e por incrível que pareça, às vezes há divergências entre o papel e a realidade em decorrência de melhorias ou reformas feitas ao longo do tempo. Se o imóvel estiver desocupado você pode visitá-lo. Verifique no edital se já está explicito horários e procedimentos para visitar o imóvel, ou ainda entre em contato direto com o leiloeiro pra saber com quem está a chave, horários, enfim, como fazer para visitar o local. Caso o imóvel esteja ocupado, você não poderá entrar no imóvel em si. Mas as características mais importantes podem ser checadas conversando com o próprio síndico, vizinhos ou até mesmo com o porteiro do prédio do condomínio. Nesses casos, sempre assuma o pior, ou seja, que o imóvel não teve nenhuma reforma. Como essas características são essenciais para se estimar o valor de Mercado, quanto mais você souber sobre aquele imóvel melhor. E geralmente, as pessoas são bem mais abertas e solícitas para fornecer informações, do que você pode imaginar. P 32. Quais os principais cuidados que devo ter ao comprar um bem em leilão, para evitar longas disputas para obter a posse do mesmo? Resp: O segredo está praticamente todo na avaliação ANTES do leilão. Os pontos essenciais para se checar, falando especificamente para agilizar a tomada de posse são: O Edital, já que nele há as regras da disputa naquele leilão, especificações de pagamento, por exemplo, estão presentes.

13 As pendências jurídicas, verificáveis no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) onde o imóvel está registrado, estão presentes na Certidão de Ônus Reais, que é o documento que apresenta todo o histórico jurídico do imóvel. O processo que levou o imóvel a leilão. Em leilões extrajudiciais, basta verificar se o processo de leilão em si foi bem conduzido, por exemplo, a publicação do edital (geralmente 3 vezes) foi feita, se o mutuário foi devidamente notificado, se o processo seguiu os prazos corretos. No caso de leilão judicial é extremamente importante que você tenha um advogado ou assessor que entenda bem do assunto para dar uma olhada no processo judicial que ensejou o leilão do imóvel. Isto porque se não tiver sido executado de forma devida, deixando várias brechas no meio do caminho, é bem provável que você tenha que lidar com tentativas de embargo (cancelamento) do leilão, o que pode atrasar bastante a entrega da carta de arrematação a você (documento que tem poder judicial para que você registre o imóvel em seu nome). P 33. Como saber se o imóvel realmente esta com o preço abaixo do mercado para que possa ter lucro no ato da venda? Resp: Você pode consultar algumas fontes simples para estimar o valor real de mercado de um imóvel. Em sua visita prévia ao imóvel pergunte também ao porteiro e síndico por imóveis similares que foram vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou a ser vendido. Além disto, pergunte a corretores que trabalham naquela área por um valor estimado do imóvel. Inúmeras vezes, o imóvel estará ocupado e você não poderá conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma conservadora, assumindo que o imóvel não possui qualquer reforma, ou seja, o pior caso possível. Mesmo se sou informado em uma conversa com um síndico ou vizinho, que o imóvel está reformado dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima da minha estimativa é um lucro extra. Valor venal P 34. Como saber o valor máximo que posso oferecer para aquisição do bem, pois tenho receio de pagar acima do valor venal, quão desvantajoso é isso? Resp: O valor Venal é um valor determinado pela prefeitura em relação ao imóvel específico, sobre tal valor incide os impostos. É o valor limpo da coisa, sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado. Sendo assim, desconsidera-se a localização, a época da "venda", a oferta e a procura, o seu valor histórico, caso haja, o cenário imobiliário como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que realmente vale o imóvel. Portanto, pagar um preço acima do valor venal do imóvel não necessariamente representa um mau negócio. O valor referência para o seu lance deve ser o valor REAL de mercado, ou seja, o que ele vale hoje, por quanto poderia ser vendido considerando todo o cenário imobiliário que ele se insere agora. Para um negócio rentável, é preciso garantir que o valor real de mercado seja maior que a soma do lance, dívidas do imóvel e comissão do leiloeiro. Documentação P 35. Quanto a informações burocráticas apenas a certidão de ônus reais é suficiente para obter todas as informações de que necessito? Quais os pontos relevantes a serem observados nessa certidão?

14 Resp: A certidão de ônus traz o que ocorreu com a propriedade do imóvel. Não traz, por exemplo, se o imóvel deve IPTU ou taxa de condomínio. Assim, é um documento importante, mas não suficiente, para se decidir pela aquisição do bem em leilão. Os pontos relevantes a serem observados são: se a localização confere com o imóvel visitado, se a metragem confere com o tamanho do lote, se a área construída é a mesma averbada da certidão, a existência de hipoteca e penhora de outro credor que não aquele que levou o bem a leilão, a existência de algum outro ônus capaz de evitar a posterior revenda pelo arrematante, se todos os proprietários e suas esposas - constantes da certidão - foram réus e tiveram ciência dos atos do processo de retomada do imóvel. P 36. Qual a diferença entre a Certidão de Ônus Reais e Certidão Vintenária? Resp: São dois tipos de certidões expedidas pelos Cartórios. A de ônus reais é a mais comum, que retrata quem é o proprietário e o que ocorreu (as vendas, as arrematações) com o imóvel a partir da abertura da matrícula, suficiente para se conhecer a situação de um apartamento ou casa residencial. Já a Vintenária traz as mesmas informações, mas desde a abertura da primeira matrícula, ou digamos, desde o nascimento do imóvel até os dias atuais e é requerida para aferir a situação de fazendas muito antigas, cuja área foi remembrada e/ou desmembrada e cujo registro era de responsabilidade do cartório de certa cidade e depois migrou com nova matrícula para outro cartório de outra cidade. Assim, nesses casos a Vintenária busca desde o primeiro registro conhecido até os dias atuais. P 37. Como saber a situação legal do imóvel: escritura, impostos, outras penhoras? Resp: Para verificar dividas de IPTU, basta entrar em contato com a Secretaria de Estado da Fazenda local com o CPF do proprietário do imóvel em mãos (que deve constar no edital ou no processo judicial), explicar que o imóvel está indo a leilão público e que você gostaria de verificar os débitos em atraso de IPTU/TLP. Quanto a penhoras e outras ações das quais o imóvel é alvo, basta ir ao CRI (Cartório de Registro de Imóveis) onde o imóvel está registrado e solicitar a CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS. P 38. Estou interessada numa casa que vai a leilão a um bom preço, mas não possui registro no cartório de imóveis, em nome de ninguém. Apos arrematar eu posso registrá-la no meu nome só com o auto de arrematação? Resp: A situação é complicada. Não recomendo a arrematação de um imóvel sem registro no cartório de imóveis. Juridicamente, isto quer dizer que o imóvel não existe. Enquanto não houver matrícula certa e definida do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, não há segurança na arrematação. Caso tenha ainda interesse em arrematá-lo, sugiro procurar um advogado para detalhar o caso e obter a orientação correta. Outras pendências P 39. Como saber 100% certeza se esse imóvel já não foi arrematado em outro leilão (judicial ou não). Resp: Não há como ter 100% de certeza. A busca de informações visa minimizar os riscos do investimento em leilões, mas nenhuma cartilha de procedimento é capaz de afastar 100% o risco. Uma vez ou outra haverá um caso tão complicado que mesmo o mais precavido dos investidores poderá ter aborrecimento. Para tentar buscar essa certeza, a certidão de ônus do imóvel traz quais as dívidas que pairam sobre o mesmo. Ainda estando a certidão de ônus do imóvel sem dívida nenhuma, sugerimos uma busca junto aos órgãos do poder judiciário local (Tribunal do Trabalho, Justiça Federal, Tribunal de Justiça) pelo nome do proprietário para descobrir se existe algum

15 credor que já o esteja processando. Pode ser que o imóvel se localize numa cidade e haja um processo de execução que o retomou em outro Estado. Para minimizar, poder-se efetuar uma busca nos Tribunais de cada Estado do país. De tal forma, você pode chegar perto da certeza almejada. AS DÍVIDAS DO IMÓVEL P 40. Quem paga a dívida deixada pelos proprietários anteriores, quais as despesas devo pesquisar e como fazer para resolver este impasse? Resp: O arrematante automaticamente assume as dívidas condominiais e tributárias do imóvel. As principais dívidas financeiras possíveis são IPTU e condomínio. As dívidas de condomínio podem e devem ser negociadas com o síndico ou administradora. Afinal é muito provável que essas dívidas já sejam antigas, daquelas que eles nem tão cedo esperavam ver a cor do dinheiro fácil. Então eles geralmente estão abertos a negociações para abatimento de multas e juros e/ou de parcelamento para facilitar seu pagamento. No caso do IPTU, não é possível diminuir o valor da dívida. No entanto, é possível utilizar precatórios para pagar a dívida, o que na prática, pode custar menos. Atenção, é extremamente importante estudar bem essa possibilidade e tomar todos os cuidados específicos desse tipo de transação. A exceção sobre responsabilidade sobre o pagamento de dívidas existe quando o imóvel está indo ao seu segundo leilão sendo regido pela lei 9514/97. Nesse caso essas dívidas já estão embutidas no valor do lance inicial. Condomínio Atrasado P 41. Como vocês identificam, no caso de apartamento, se consta pendência de condomínio? (quando não aparece nada no edital). Resp. a forma mais simples é consultar o síndico ou administradora do condomínio. Essa é uma prática comum em qualquer tipo de compra de imóvel. O síndico ou a administradora têm o maior interesse no pagamento dessa dívida, então dificilmente vai dificultar o acesso a essa informação se você explicar que está considerando comprar o imóvel, seja por leilão ou não. Mesmo antes do leilão você já pode começar a negociar a dívida de condomínio, se colocando como interessado em quitar a dívida. Meu imóvel a leilão P 42. Moro em uma casa em Paranaguá há 5 anos, ela está em nome de outra pessoa no financiamento da Caixa. Parece que a casa esta indo a leilão, gostaria de saber qual e as minhas chances de comprá-la Resp: Se o imóvel for a leilão você tem as mesmas chances de qualquer outra pessoa. O que você pode fazer antes é, juntamente com o mutuário, negociar a dívida com a EMGEA de tal forma que o preço fique abaixo do que provavelmente o imóvel seria arrematado em leilão. Com o pagamento da divida negociada, o mutuário passa então o imóvel para o seu nome e tudo se acerta. Esse tipo de acordo pode ser interessante para o mutuário porque limpa seu nome o quanto antes e, na negociação, pode ser até que vocês negociem algum ganho financeiro para ele, o que ele não teria ao simplesmente desocupar o imóvel depois do leilão. Para a EMGEA, ou o credor em questão, essa negociação também é interessante para evitar gastos com o leilão em si.

16 P 43. Peço a vocês se possível uma orientação. Moro no imóvel há mais de 10 (dez anos), paguei pelo mesmo só que fui lesado até esta data não recebi cobrança, há possibilidades do mesmo ser leiloado sem que eu saiba? Resp: Sim. O leilão do imóvel pressupõe a comunicação apenas do proprietário. O proprietário é aquele que consta no Cartório de Registro de Imóveis, que muitas vezes não é a pessoa que mora no imóvel e possui um contrato particular ou de gaveta que não está registrado. Nesse caso, pode ocorrer o leilão do imóvel sem que o morador saiba. P 44. Quero saber como eu faço para legalizar o imóvel que eu estou morando. Aluguei o imóvel agora essa mulher não apareceu mais. Comecei a ir à prefeitura e puxei o IPTU para pagar e parcelei, estou colocando a conta de luz em meu nome e estou fazendo alguns reparos na casa guardando a nota fiscal. Inscrevi-me no Minha Casa Minha Vida, como eu posso proceder com isso? Resp: Primeiramente, na pergunta não restou claro qual o motivo que impede a normal transferência do imóvel. O que eu posso adiantar é que você, morando no imóvel, consegue apenas comprovar a posse (ocupação) através de comprovantes de ITPU e energia em seu nome, além de comprovantes de gastos com material de construção etc. Para ser a proprietária do bem, você necessita entrar em contato com o verdadeiro proprietário (aquele que consta no Cartório de Registro de Imóveis) para que este lhe transfira a propriedade através de escritura pública. Caso o imóvel esteja hipotecado para uma instituição financeira, a transferência também é possível, basta o proprietário te apresente para o gerente do banco e informar que pretende transferir o imóvel e a dívida para você, que assumirá os pagamentos. A última hipótese seria aguardar que a dívida hipotecária do imóvel seja executada e, no leilão, arrematar o imóvel. Assim, será expedido o documento capaz de ser levado ao Registro de Imóveis, transferindo-o para o seu nome. Vale lembrar que a inscrição no Programa Minha Casa Minha Vida, da Caixa Econômica Federal, tem como objetivo facilitar o financiamento de imóvel que esteja livre e sem impedimentos para ser adquirido. Dificilmente o programa irá aprovar a compra e venda de um imóvel já hipotecado, ou penhorado, com dívida pendente ou objeto de execução, seja judicial, seja extrajudicial. Imóvel Hipotecado ou Penhorado P 45. Como baixar penhoras de outros processos em um bem arrematado em processo judicial? Resp: Se, num leilão judicial, a penhora não constava no edital e você descobriu depois, você tem direito a desistir da arrematação se quiser. Caso prefira manter o imóvel, vai precisar de um advogado para pedir a baixa dessas penhoras... P 46. As outras hipotecas que prendem o imóvel são canceladas quando ocorre a venda em leilão? Resp: Quando um imóvel possui várias hipotecas e o credor hipotecário daquela que está registrada em 1.º lugar decide alienar o bem, é seu dever comunicar os demais detentores da hipoteca. Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira hipoteca, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Mesmo se o dinheiro não der para pagar todas as hipotecas, nesse caso como foi narrado, a pessoa que arrematou o bem irá receber o imóvel com todas as hipotecas canceladas. P 47. Gostaria de saber quando o imóvel já possui outras penhoras, como por ex: leilão pela fazenda publica de São Paulo, já existindo penhora para a justiça federal, o que acontece nestes casos? Quando um imóvel possui várias penhoras e algum credor decide alienar o bem, é seu dever comunicar os demais detentores das penhoras. Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira penhora registrada, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Vale notar que essa

17 ordem de pagamento não serve para a Fazenda Pública, que tem preferência para receber primeiro. Mesmo se o dinheiro não der para pagar todas as penhoras, nesse caso como foi narrado, a pessoa que arrematou o bem irá receber o imóvel com todas as penhoras canceladas. Como começar PARTICIPANDO DE UM LEILÃO P 48. Sou corretora de imóveis, leiga no assunto, pois sempre ouço falar que para desembaraçar os imóveis de leilão é complicado. Qual primeiro passo? Resp: Vá ao maior número de leilões possíveis pra ver na prática como funciona. Nos leilões você também tem oportunidade de tirar várias dúvidas com o leiloeiro e agente fiduciário. Além disso, continue acompanhando o ProLeilões porque estou sempre pensando em novos conteúdos para disponibilizar e ajudar quem tem interesse em leilões imobiliários. P 49. Como começar, sem perder o capital por desconhecimento do sistema? Resp. Ter a assessoria de um advogado conhecedor da área é importante tanto para iniciantes quanto para pessoas experientes na área. Há também consultores de investimentos que podem te auxiliar nos primeiros negócios em leilões caso você deseje. Logicamente eles esperam também ganhar uma margem do lucro. P 50. Gostaria de saber qual o motivo de sempre começar pelos leilões extrajudiciais ao invés de começar pelos leiloes judiciais, pois sou iniciante e gostaria de saber se tem algum risco maior ou coisa do tipo. RESP. pela minha experiência em leiloes, os leiloes judiciais possuem maior imbróglio maior do que os leiloes extrajudiciais, pois são oriundos de algum tipo de ação (podem ser milhares de situações) e que podem acarretar um maior desgaste ao arrematante, mesmo apos a arrematação do imóvel e o pagamento. Não quer dizer que todos são assim. Portanto, recomenda-se começar pelo extrajudicial. Mas mesmo assim atentando a varias questões como liquidez do imóvel, dividas de IPTU, condomínio etc, pois apos arrematado essa divida passa a ser sua. P 51. Como posso começar a investir neste ramo? Empréstimo bancário é uma boa alternativa? A principio, o empréstimo bancário não me soa uma possibilidade muito atrativa pela burocracia e tempo que leva para ter um empréstimo liberado. Geralmente você fica sabendo de um leilão muito em cima da hora para começar o processo de empréstimo bancário. Aliado a isso, é preciso observar a taxa de juros desse empréstimo e outras condições específicas da linha de crédito pela qual consegue o dinheiro. Eu particularmente nunca fiz empréstimos bancários com esse fim, então não tenho tantas condições de colocar os fatores na balança.

18 Como ganhar experiência P 52. É possível participar de leilões sem dar lances? Resp: Sim. O leilão público é aberto a qualquer pessoa que queira participar, independente de dar lances ou não. Na verdade eu recomendo visitar alguns leilões como parte do aprendizado sobre como funcionam. Você perceberá que não é um bicho de sete cabeças. P 53. Adorei suas explicações, tenho vontade de participar dos leilões mais meu capital e pouco e não posso errar. De quantos leilões é recomendável visitar antes de dar lances? Resp: Não há uma regra fechada, na prática você deve ir a quantos leilões forem necessários para te dar a confiança para arrematar um imóvel. Se for para colocar um número que funcionou para mim, uma vez que já tinha a certeza e capital para arrematar um imóvel eu quis ir a uns 10 leilões do mesmo tipo, no caso o extrajudicial. Inclusive fiz o exercício de visitar os locais, descobrir dívidas mesmo sabendo que ainda não seria aquele o que eu arremataria. E não se preocupe, mesmo quando você vai a um leilão pronto para arrematar, pode ser que você saia de lá sem o imóvel caso os lances subam além do que você está disposto a pagar, por exemplo. Então, não há um número ideal. Estratégia P 54. Qual e a melhor hora de comprar? Sei que me dizem que tem que ser no segundo leilão. Quando eu sei que é o segundo Leilão? Resp: O segundo leilão é o que tem maior chance de oferecer uma margem de lucro maior, quando comparado ao primeiro leilão. Por outro lado, eu nunca dispenso o primeiro leilão, afinal o negócio já pode ser vantajoso ao ponto do imóvel ser arrematado logo no início e aí se perde a chance de arrematá-lo. A melhor hora está muito mais ligada a quantas pessoas estão interessadas e ao preço máximo que você está disposto a dar pelo imóvel. Por exemplo, se no primeiro leilão os lances do imóvel estão acima do que você quer pagar ou não existe concorrência pelo imóvel, pode valer a pena esperar o segundo leilão. Mas caso já no primeiro leilão há concorrência e com lances que estejam dentro da sua margem, ou seja, você tem chance de arrematar ainda por um preço alinhado ao seu objetivo, então arrematar em primeiro leilão pode ser um ótimo negócio. No edital do leilão é possível descobrir se é o primeiro ou segundo. E, por vezes, essa informação já vem até mesmo explicita na publicação nos jornais. P 55. Vocês sempre aguardam o segundo leilão para tentar arrematar com melhor preço já que não tem lance mínimo? Resp: Não necessariamente. Eu já arrematei imóvel em primeiro leilão sem arrependimentos. A vantagem do segundo leilão é que dependendo da lei pelo qual é regido, ou ele não tem lance inicial ou o lance inicial já engloba o valor de suas dívidas, o que é uma preocupação a menos para o arrematante. No meu caso, mesmo sendo primeiro leilão, o imóvel já estava a um valor muito abaixo do valor de mercado, bem dentro da minha expectativa de arremate e com poucas dívidas, e só tinha o meu lance concorrendo. Então, naquele caso não compensava muito arriscar uma concorrência maior por uma diminuição mínima no lance inicial de um segundo leilão. Assim arrematei logo no primeiro leilão mesmo e fiz um bom negócio.

19 P 56. Quais as estratégias de arrematação possíveis e até onde é um bom preço para arrematar? Resp: A melhor estratégia é aquela que tenha o maior potencial de alcançar o seu objetivo ao investir em leilões de imóveis. Você pode traçar um objetivo ligado à quantidade de imóveis que você quer arrematar em determinado período, qual margem de lucro quer atingir para cada imóvel, em quanto tempo deseja obter retorno sobre o investimento, que tipo de imóvel tem a liquidez que você deseja, etc. Cada um desses fatores influencia em quais oportunidades de leilão você deve investir dinheiro, energia e tempo. É por isso que recomendo sempre ter um objetivo maior de médio prazo e quebrá-lo em objetivos menores e mais próximos de se realizarem para não se perder no caminho. Há algumas dicas pontuais que pode ajudá-lo a aplicar sua estratégia. Por exemplo, casas e apartamentos geralmente têm maior liquidez, ou seja, geralmente são vendidos mais rapidamente que imóveis comerciais maiores. Por outro lado, há chance muito maior que o mutuário realmente more no imóvel enquanto o imóvel comercial pode estar ocupado por inquilino somente, o que torna a venda mais simples, talvez nem precisando de desocupação propriamente dita, mas pode levar bem mais tempo para ser vendido. Sobre o preço máximo a se pagar, eu geralmente busco uma margem de pelo menos 30% de lucro, ou seja, planejo não gastar mais que 70% do valor real do imóvel na transação toda de arremate, pagamento de dívidas e desocupação. Presença P 57. Nem todo mundo sabe negociar em leiloes. Há pessoas com profunda experiência em leilões conseguindo barganhar por preços baixos para o interessado comprador, ficando em acordo com o comprador em uma taxa pelo serviço prestado? Resp: Olha, eu particularmente nunca conheci quem faça isso profissionalmente para um comprador que tem condições de estar presente. O que já vi é alguém detendo procuração do comprador real para arrematar por ele, geralmente porque este não pode comparecer à disputa pessoalmente. Acontece muito quando o leilão é em outra cidade, por exemplo. Mas certamente você pode encontrar até mesmo em seu convívio pessoas dispostas a participar da disputa contigo ou para você, se for o caso. Desde que essa pessoa tenha uma procuração sua, ela pode fazer isso tranquilamente. Quanto ao acordo sobre o que essa pessoa ganha de comissão, não há regras fechadas, é um acordo entre vocês. P 58. É necessário participar pessoalmente ou há a possibilidade de fazê-lo através de um site? Caso a participação tenha que ser pessoal, posso enviar um representante legal com procuração? Resp. Sei de alguns sites e leiloeiros que realizam leilões de carros e bens por sites, mas se há leilões de imóveis por site já são bem raros. Eu particularmente nunca participei de um. Para participar de um leilão presencial você pode sim enviar alguém portando uma procuração nominal sua lavrada e registrada em cartório dando poderes de te representar, dar lances e arrematar em seu nome. Cadastro P 59. É necessário fazer cadastro antes para participar de um leilão? Resp: Com exceção das licitações onde o próprio pagamento de sinal acaba funcionando como cadastro para ter proposta válida, raríssimos leilões demandam algum tipo de cadastro anterior, e se demandam está especificado no edital. Mesmo nos que demandam, esse cadastro é aberto ao público como um todo. Pode ser que você encontre necessidade de cadastro para imóveis bem caros, para evitar que

20 pessoas sem condição de arrematar tumultuem o processo dando lances ínfimos. Por exemplo, o leilão do hotel Nacional no Rio demandou cadastro prévio para de quem queria dar lances. Disputa de lances P 60. Como se comportar no leilão quando muitos candidatos querem o mesmo lote? Há alguma forma de intimidar meus concorrentes durante a disputa? Resp: Eu não acredito em nenhuma técnica de intimidação na hora de um leilão. Para mim e melhor técnica é saber o seu lance limite e se manter dentro daquilo. Para arrematar um imóvel com as características que você deseja você deve estar disposto a ir a 10 leilões parecidos se for preciso até de fato ter o seu lance como sendo o que finalmente arremata o imóvel. O leilão não é uma competição, você não perde nada por não arrematar um imóvel acima do preço que estipulou para si. P 61. Quando há outras pessoas dando lance, até que ponto compensa arrematar o imóvel que vai ficando cada vez mais caro a cada lance. Já perdi oportunidades por parar em dar lance quando o valor desses lances ultrapassou 70% do valor do imóvel. Resp: Eu pessoalmente não faço questão de me envolver nas disputas logo no início. Gosto de observar o interesse dos outros concorrentes. Quando a disputa diminui, se o valor do lance ainda estiver dentro do meu limite máximo eu dou o meu primeiro lance e continuo ofertando até, no máximo, o valor que coloquei como limite para mim. Nenhum centavo a mais! Se o meu valor máximo for o lance que arremata, bem, se não, tudo tranqüilo também. O controle sobre o preço máximo que pode oferecer é extremamente importante. O leilão em si, ali na hora, é realmente muito emocionante, mexe com os nervos mesmo. Eu já vi imóveis sendo arrematados até mesmo acima do seu valor de mercado no calor da emoção da disputa. Você não quer fazer isso, portanto estude e estipule um valor máximo e não ultrapasse nem um real a mais daquilo, porque se você passar, já é a demonstração de que a adrenalina está tomando conta. Dali a fazer um mau negócio é um pulo. P 62. Qual o melhor momento para realizar a arrematação do imóvel? Resp: Em poucas palavras? No momento que estiver pelo menor preço possível. Se não, entre o menor lance e o seu maior lance. Absolutamente nunca depois disso. Quanto é necessário? P 63. Quanto de dinheiro preciso ter para entrar num leilão? Depende do tipo de leilão e possibilidades de pagamento de cada leilão. Há imóveis leiloados nos mais diversos valores. Além disso, em leilões de bancos privados em geral é possível financiar o imóvel arrematado com o próprio banco. Se você quiser usar a iniciativa do peixe assado, em teoria não precisa de nenhum dinheiro inicial. Cada caso é um caso. E O CAPITAL PARA INVESTIR

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