GUIA DO INVESTIDOR. fundo de investimento imobiliário

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1 GUIA DO INVESTIDOR fundo de investimento imobiliário

2 Caro leitor, O mercado imobiliário nacional encontra-se em plena transformação. Entre avanços regulamentares, condições macroeconômicas propícias e o aprofundamento do envolvimento do mercado de capitais neste segmento, os últimos meses foram marcados por um revigoramento do interesse de uma ampla camada de participantes dos segmentos imobiliário e financeiro. Em especial, cresceu muito o interesse sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com a publicação da Instrução nº 472 pela Comissão de Valores Mobiliários, que ampliou significativamente as áreas do setor imobiliário nas quais estes fundos podem investir. O novo marco regulamentar, o recrudescimento da demanda e dos investimentos na economia brasileira, com destaque para o setor imobiliário, e o elevado interesse do capital estrangeiro, representam um conjunto único de condições favoráveis, as quais propiciarão um grande impulso no mercado de FII. É neste contexto que a Uqbar entende a importância de se produzir O Guia do Investidor: Fundo de Investimento Imobiliário, um esforço editorial, informativo e educativo sobre FII. Esta publicação é a segunda da série Guia do Investidor. O primeiro título da série, Guia do Investidor: Títulos de Crédito no Mercado de Finanças Estruturadas Brasileiro, foi lançado no final de 2008 e transformou-se rapidamente em uma publicação de referência. Esperamos que este novo Guia tenha tanto sucesso quanto o primeiro. De nossa parte, não medimos esforços para tentar colocar ao alcance de todos um guia completo, atualizado e organizado, além de ser o primeiro, sobre um tema ainda em formação. Boa leitura! Equipe Uqbar Outubro Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.

3 SUMÁRIO 1 Introdução 4 2 Sumário de termos e condições 11 3 Classificação dos fundos 15 4 Mercado secundário 25 5 Tributação 31 6 Rankings 34 Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 30 de junho de Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento imobiliário, utilize o Orbis.

4 Introdução 1

5 I. Introdução 1 Até 1993, os mercados imobiliário e de capitais funcionavam separadamente 1. Antes desta data, a existência de qualquer vínculo entre estes dois mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porém, uma primeira tentativa de aproximação, através da criação de um marco jurídico-regulamentar, foi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei nº instituía os fundos de investimento imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários, destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. A nova lei também determinava que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deveria autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração destes fundos. Em janeiro do ano seguinte, a CVM publica então a Instrução nº 205 (ICVM 205), que passou a regulamentar os FII. Inicialmente, porém, as normas e regras estabelecidas não atingiram o objetivo imaginado. Varios fundos imobiliários criados nesta época tinham como principal finalidade o planejamento tributário, ao invés da captação de recursos junto a investidores. Uma segunda tentativa de conexão entre os dois mercados foi estabelecida em 1997 com a aprovação da Lei nº 9.514, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário. Dentre os novos conceitos instituídos por esta lei estão o de alienação fiduciária de coisa imóvel e o de securitização de créditos imobiliários, sendo esta última realizada através de Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Desconsiderando o ano de 2005, que contou com uma operação com montante bem acima da média praticada pelo mercado, a securitização imobiliária, medida pelo volume de emissões de CRI, apresenta crescimento consistente desde Esse crescimento, porém, é bastante inferior ao potencial estimado por todos os participantes de mercado, sendo o montante de títulos emitidos inexpressivo em relação a parâmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do déficit habitacional brasileiro. No começo de 1999, o mercado de fundos imobiliários começa a mudar de forma significativa. Com a promulgação da Lei nº 9.779, em janeiro daquele ano, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes fundos em aplicações financeiras passam a sujeitar-se à incidência do imposto de renda na fonte, inibindo assim a criação de novos fundos destinados ao planejamento fiscal e tributário. Introdução 1 Em 1964 a Lei nº criou o Sistema Financeiro da Habitação, que estabeleceu uma conexão entre os mercados imobiliário e financeiro, mas não incluía o mercado de capitais. 5

6 Mais próximo do final daquele ano, dois fundos começam a escrever um novo capítulo na até então curta história dos FII. Em novembro de 1999, o FII Shopping Pátio Higienópolis inicia captação de R$40,0 milhões junto a investidores, preponderantemente pessoas físicas, para adquirir, na cidade de São Paulo, uma participação de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em janeiro de 2000, o FII Financial Center é constituído e, após captar R$23,9 milhões, também junto a pessoas físicas, adquire seis andares em imóvel de lajes corporativas destinado à locação para empresas comerciais. As emissões bem sucedidas destes dois fundos abriram o mercado para novas ofertas públicas de cotas de fundos que buscavam uma captação de recursos pulverizada junto a uma grande quantidade de investidores. Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou balcão organizado ganha impulso com a aprovação da Lei nº A nova lei passa a isentar de imposto de renda os rendimentos distribuídos às pessoas físicas por FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo número de cotistas exceda 50. Como reflexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados em bolsa ou balcão organizado cresceu quase dez vezes. O recorde de emissões da indústria aconteceu em 2007, quando o total emitido atingiu R$930,9 milhões; porém, considerando apenas os fundos listados, o ano mais representativo foi o de 2008 quando estes fundos captaram R$498,5 milhões. A figura 1 apresenta a evolução histórica das emissões de cotas de FII a partir de Introdução Emissões - Montante (em R$ milhões) Fig * até jun * Fonte: Orbis 6

7 Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do ponto de vista de recursos captados via mercado de capitais, nada pode ser comparado ao obtido através de um tradicional valor mobiliário entre 2005 e Inicia-se, neste período, a terceira ligação entre os mercados imobiliário e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta não foi decorrente de uma lei ou regulamento específico, mas de uma transformação estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mercado de ações brasileiro torna-se uma verdadeira fonte de financiamento de longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incorporação, construção, participação ou intermediação imobiliária beneficiam-se desta tendência e iniciam um processo de venda de ações, novas e existentes, para investidores institucionais e pessoas físicas. Em 2007, um total de 20 empresas do setor levantam mais de R$12,00 bilhões em recursos. Acompanhando os avanços do mercado de capitais e atendendo diversas demandas de participantes dos mercados financeiro e imobiliário, a CVM edita, no dia 31 de outubro de 2008, a Instrução nº 472 (ICVM 472), revogando a antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanças significativas nesta instrução 2. A ICVM 472 abre um novo e promissor capítulo na história dos fundos imobiliários. Além de tornar os FII mais próximos dos demais fundos regulados pela autarquia, ao incorporar muitas disposições contidas em normas que disciplinam outros fundos de investimento, a nova instrução traz uma mudança histórica: permite que os FII possam investir em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário. Até a edição desta nova instrução, os fundos imobiliários, em especial aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balcão organizado, concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imóveis geradores de renda, tais como shopping centers, escritórios, hospitais e centros de logística para armazenagem e distribuição de bens. Com a ampliação significativa das áreas do setor imobiliário nos quais os FII podem investir, a autarquia permite que uma profunda transformação se inicie neste setor. Fundos imobiliários dedicados a investimentos de renda fixa, por exemplo CRI, e renda variável, como ações de empresas de construção e incorporação, atrairão novos participantes para este mercado, como instituições especializadas na gestão de valores imobiliários, até então ausentes do mercado de FII. Além disso, a 1 Introdução 2 Houve três mudanças na Instrução CVM 205 desde sua publicação e até sua revogação pela ICVM 472, a saber; Instrução CVM nº 389, de 3 de junho de 2003, que dispõe sobre a alteração do mercado em que as cotas serão negociadas; Instrução CVM nº 418, de 19 de abril de 2005, que dispõe sobre as entidades competentes para administrar FII; Instrução CVM nº 455, de 13 de junho de 2007, que inclui as companhias hipotecárias entre as entidades autorizadas a administrar FII. 7

8 expectativa de um grande volume de operações e a possibilidade de distribuição das cotas destes fundos junto a pessoas físicas, graças aos incentivos fiscais concedidos a estas (ver capítulo Tributação), atrairão um outro segmento, os bancos comerciais com grandes redes de varejo, fornecendo de forma definitiva e consistente uma grande base de investidores para a indústria de fundos imobiliários. Em 30 de junho de 2009, o patrimônio líquido de todos os FII em operação somava R$4,29 bilhões 3, deste total R$2,49 bilhões eram de 26 fundos listados na BM&FBOVESPA. 1 Introdução Patrimônio Líquido - Montante (em R$ milhões) Fig / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /2009 Indústria FII FII Listados Fonte: Orbis Recentemente, duas alterações no marco jurídico-regulamentar vêm a corroborar as expectativas de crescimento do setor. Em 27 de agosto de 2009, a Lei nº elimina dúvidas quanto à tributação de determinados títulos ligados ao setor imobiliário ao isentar do imposto de renda na fonte as aplicações dos FII em CRI, letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) e cotas de FII, abrindo espaço para a criação de fundos dedicados a estes títulos. No dia 24 de setembro de 2009, o Conselho Monetário Nacional aprovou novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar. Dentre as novidades destaca-se a que exclui do segmento de imóveis os FII, que foram deslocados para o segmento de investimentos estruturados. Com isto, o limite individual para o total dos recursos dos fundos de pensão investidos em cotas de FII passa a ser 10,0%. Antes, sob as diretrizes da norma anterior, os investimentos em fundos imobiliários eram equiparados aos de outros investimentos do setor de imóveis, sendo limitados a 8,0% do total do patrimônio deste importante grupo de investidores institucionais. Portanto, no limite, um fundo de pensão pode agora alocar simultaneamente 18,0% de seu patrimônio no setor imobiliário, sendo 8,0% no segmento de imóveis e 10,0% em FII. 3 Foram desprezados os FII com patrimônio líquido negativo. 8

9 Cronologia Histórica Junho Lei nº Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituição, o funcionamento e a administração destes fundos. Introdução Janeiro Instrução CVM nº 205 Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII. 14 janeiro Instrução CVM nº 206 Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos FII Novembro Lei nº Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) Janeiro Lei nº Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte Abril Resolução CMN nº Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que compõem o segmento de imóveis das entidades fechadas de previdência privada. 9

10 Dezembro Lei nº Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI). 1 Introdução Novembro - Lei nº Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50 cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo Outubro Instrução CVM nº 472 Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário Agosto Lei nº Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII. 24 Setembro Resolução CMN nº Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos com seus limites próprios. Destaque para os FII que na nova classificação não fazem mais parte do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos estruturados. 10

11 Sumário2 de termos e condições

12 A. Fundos de investimento imobiliário 2 Descrição Forma e Registro Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que é concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações. Sumário de termos e condições Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável. Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos em cotas de fundos de investimento em participações (FIP), cotas de FII e certificados de recebíveis imobiliários (CRI). (b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Administração Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo. Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias. Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo. 12

13 Tipo de Investidor Descrição Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condições e características específicas. B. Cotas de FII Fração ideal do patrimônio do Emissor. 2 Sumário de termos e condições Emissor Fundo de Investimento Imobiliário. Forma e Registro Escritural e nominativa. Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. Subscrição Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. Integralização Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. 13

14 Amortizações Resgate Retorno do Capital Investido Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pré-estabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembléia geral de cotistas. Não é permitido. Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda dos títulos; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. 2 Sumário de termos e condições Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde o fundo for registrado. Negociação Em bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde o fundo for registrado. Ambiente de Negociação BM&FBOVESPA (bolsa e balcão). Liquidação Financeira BM&FBOVESPA. 14

15 Classificação3 dos fundos

16 III. Classificação dos fundos 3 O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII. Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar classificou os fundos imobiliários de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por tipo de imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos com políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa. A classificação dos FII em funcionamento em 30 de junho de 2009 foi realizada em duas fases. Inicialmente a Uqbar classificou os fundos por classe de ativo, por tipo de imóvel e por finalidade, de acordo com as definições apresentadas abaixo, tendo como base o regulamento de cada fundo. Em uma segunda fase, todos os administradores de FII foram contatados por telefone e por e convidados, de posse dos critérios utilizados pela Uqbar, a concordar, discordar e comentar a classificação sugerida. Posteriormente, dúvidas foram tiradas e esclarecimentos obtidos em conversas telefônicas. O resultado é a classificação apresentada nos gráficos e tabelas deste capítulo. Classificação dos fundos A) Por classe de ativos Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo. n Imóveis Fundos cuja política de investimento prioriza direitos reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados, sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. n Renda Fixa Fundos cuja política de investimento prioriza instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII. n Renda Variável Fundos cuja política de investimento prioriza instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos 16

17 de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii) ações ou cotas de sociedades de propósito específico; (iii) cotas de fundos de investimento em participações (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII. n Multiclasse Fundos de investimento imobiliário cuja política de investimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas acima. 3 Classificação dos fundos Composição do Patrimônio Líquido por Classe de Ativo em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 03 0,01 % 99,99 % Imóvel Renda fixa Fonte: Orbis Número de FII por Classe de Ativo em 30/06/2009 Fig Imóvel 26 Renda fixa Fonte: Orbis 17

18 Em 30 de junho de 2009, dos 71 FII em funcionamento no país, apenas um não era da classe Imóveis. A exceção era o FII Excelence, que pertence à classe Renda Fixa. Naquela data, os FII da classe Imóveis representavam 98,6% e 99,9% respectivamente do número e do patrimônio líquido agregado de todos os fundos em operação no país. B) Por tipo de Imóveis Classifica os fundos da classe de ativos Imóveis por tipo predominante de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII. n Armazenagem Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial com o armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhões. n Hospitalar Hospitais e o equipamento médico necessário para seu funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento como imobiliário poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para estacionamento nos imóveis. n Hospedagem Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas físicas, locadas de base temporária ou prolongada, frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um projeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma infra-estrutura variada, desde estacionamento, restaurante e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia. n Industrial Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos industriais poderiam incluir espaços e estruturas de apoio à atividade industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial. n Residencial Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes. n Escritórios Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é um 3 Classificação dos fundos 18

19 prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção do imóvel. n Escolar Instituições de ensino e o equipamento necessário para a realização da atividade de ensino, ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento. n Varejo Esta categoria está dividida em três sub-categorias, conforme descrito abaixo. Shopping Centers Complexos imobiliários encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construção destes. O número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para estacionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção. Galerias Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou projetos para a construção destes. A variedade normalmente não inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio gerencial e de manutenção. Lojas Individuais Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para a construção destas. n Diversificado Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa área específica, e salas comerciais numa outra área. n Indeterminado Investimentos imobiliários que não se enquadram em nenhuma das outras categorias. 3 Classificação dos fundos 19

20 Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL) Fig ,13% 0,53% 0,89% 0,89% 1,32% 2,09% 6,03% 41,74% Diversificado 41,74 % Escritórios 30,37 % Varejo Shopping Centers 16,01 % Industrial 6,03 % Hospitalar 2,09 % Hospedagem 1,32 % Classificação dos fundos 16,01% Varejo Galerias 0,89 % Residencial 0,89 % Varejo Lojas Individuais 0,53 % 30,37% Escolar 0,13 % Fonte: Orbis Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 06 0,96 % 2,39 % 0,35 % 3,77 % 19,57 % 22,94 % 50,02 % Escritórios 50,02 % Varejo - Shopping Centers 22,94 % Diversificado 19,57 % Hospitalar 3,77 % Hospedagem 2,39 % Varejo Lojas Individuais 0,96 % Residencial 0,35 % Fonte: Orbis Número de Fundos por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 Fig. 07 Diversificado Escritórios Residencial Varejo Shopping Centers Industrial Varejo Lojas Individuais Hospitalar Hospedagem Escolar Varejo Galerias Fonte: Orbis 20

21 Em 30 de junho de 2009, três tipos de imóveis dominavam o mercado de FII: Escritórios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos com estes tipos de imóveis representavam 88,1% e 92,5% do patrimônio líquido agregado da indústria e dos fundos listados na BM&FBOVESPA, respectivamente. C) Por finalidade Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do fundo. n Renda regular Fundos cuja principal finalidade é a geração de renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela composição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imóveis, o pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos. n Ganho de Capital Fundos cuja principal finalidade é o aumento do valor patrimonial da cota através da valorização dos bens e direitos investidos ou de sua negociação no mercado secundário. n Investimentos gerais Fundos cuja finalidade é definida amplamente. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Incluise também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a gestão patrimonial de imóveis. n Securitização Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma operação de securitização. O fundo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box na página 23 para maior detalhamento. 3 Classificação dos fundos Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 08 0,86 % 0,10 % 40,60 % 58,44 % Fonte: Orbis Renda regular Investimentos Gerais Ganho de Capital Securitização 21

22 Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL) Fig ,64 % 0,40 % Classificação dos fundos 73,96 % Renda regular 73,96 % Investimentos gerais 25,64 % Ganho de capital 0,40 % Fonte: Orbis Todas as quatro categorias da classificação dos fundos por finalidade estão representadas nos fundos em operação em 30 de junho de No entanto, Renda Regular e Investimentos Gerais são as mais representativas, tanto na indústria como um todo quanto no universo de fundos listados na BM&FBOVESPA, correspondendo aproximadamente a 99,0% de ambos os totais. Número de Fundos da Classe Imóvel por Finalidade em 30/06/2009 Fig. 10 Renda regular Investimentos Gerais 5 16 Ganho de Capital 1 10 Securitização Fonte: Orbis 22

23 Fundos Imobiliários e Securitização 3 Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma descrição resumida destas estruturas. Classificação dos fundos Build-to-suit Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato build-to-suit entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). A figura 11 exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura. Build-to-suit Fig. 11 Incorporadora Securitizadora Imobiliária Vendedor (FII) Recebíveis de Aluguel Contrato Build to suit Empresa 23

24 Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço prédeterminado no final do prazo do contrato de aluguel. 3 Classificação dos fundos Sale and lease-back Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como sale and lease-back. Nestas operações uma empresa vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura 12 exibe a representação esquemática desta estrutura. Sale and lease-back Fig. 12 Securitizadora Imobiliária FII Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície Cessão Definitiva Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície CRI R$ Contrato de Direito de Uso de Superfície Empresa Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação. 24

25 Mercado4 secundário

26 IV. Mercado secundário 4 A primeira negociação de cotas de um FII em uma bolsa de valores aconteceu no dia 28/03/1995. Nesta data, quatro cotas do Shopping Guararapes foram negociadas na então Bovespa, ao preço de R$ ,00. Após esta negociação inicial, novos fundos passaram a ser listados e terem seus títulos negociados na Bovespa. Em 2003, três fundos tiveram suas cotas negociadas em balcão organizado, com destaque para o Almirante Barroso que registrou, em 182 leilões, 689 dos 707 negócios do ano. Enquanto isso, no mesmo período, o Europar, FII mais negociado em bolsa naquele ano, registrou, em 20 pregões, 30 dos 35 negócios realizados no ano. As outras cinco negociações envolveram cotas de três outros FII. Aos poucos, este cenário foi evoluindo, principalmente em termos de número de fundos negociados. Em 2005, doze fundos negociaram suas cotas: seis em balcão e seis em bolsa. Novamente Almirante Barroso e Europar foram os mais negociados nos respectivos ambientes de negociação. O Europar registrou, em 63 pregões, 103 dos 282 negócios no ano. Enquanto que no balcão organizado, três fundos dominaram as negociações, o Almirante Barroso, o Torre Almirante e o BB Progressivo, sendo responsáveis por 97,9% do total de negociações no ano. Vale destacar que as cotas do Almirante Barroso foram negociadas em 235 leilões no ano. Com a aprovação da Lei n , em novembro de 2005, o mercado secundário ganhou grande impulso. A nova lei passou a conceder às pessoas físicas isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos por FII que atendessem determinadas características. Em 2006 o volume anual atingiu R$176,1 milhões em negócios, um crescimento de 87,8% no montante negociado e 146,4% do número de negócios, comparativamente ao ano anterior. Em 2007 e 2008 o montante negociado retraiu um pouco para o patamar de R$140,0 milhões, mas o número de negócios continuou a crescer atingindo a faixa de por ano. No primeiro semestre de 2009, o mercado secundário atingiu um montante negociado de R$137,8 milhões em cima de negócios. A figura 13 apresenta os montantes anuais de negociações desde Mercado secundário 26

27 Negociações de FII na BM&FBOVESPA (em R$ milhões) Fig Mercado secundário * até jun * Fonte: BM&FBOVESPA Devido aos incentivos fiscais, investidores de cotas de FII que negociam suas cotas na BM&FBOVESPA são preponderantemente pessoas físicas. Estas tendem a encarar seus investimentos como uma fonte regular de renda, geralmente não ofertando para venda suas cotas, fazendo com que o mercado secundário constantemente apresente um viés comprador (i.e.; número de compradores bem maior que o de vendedores destes títulos). De um total de 71 FII em operação no final do primeiro semestre de 2009, mais de um terço (26) tinham cotas negociadas na BM&FBOVESPA nos dois ambientes de negociação desta casa: bolsa (14) e balcão organizado (12). A escolha do ambiente de negociação é uma decisão inicial do administrador e do distribuidor líder do fundo. As negociações em mercado de balcão tendem a ser via leilão com horário programado que acontece uma vez ao dia, ao passo que as negociações do mercado de bolsa tendem a ser de forma aberta e contínua durante todo o período de negociação, com ofertas de compra e venda firmes até que haja negócio. As figuras 14 e 15 apresentam o número de negócios e os montantes negociados em cada um dos ambientes de negociação. Negociações na BM&FBOVESPA (balcão) Montante (em R$ milhões) Fig Montante (em R$ milhões) Nº de Negócios * até jun * 0 Fonte: BM&FBOVESPA 27

28 Fundos Imobiliários Negociados em Balcão TABELA 01 FII Finalidade Tipo de Imóvel Código Premier Realty Investimentos gerais Diversificado PRMR11B Opportunity Investimentos gerais Escritórios FTCE11B Edifício Almirante Barroso Renda regular Diversificado FAMB11B BB Progressivo Renda regular Escritórios BBFI11B Edifício Ourinvest Renda regular Escritórios EDFO11B Torre Almirante Renda regular Escritórios ALMI11B Torre Norte Renda regular Escritórios TRNT11B Hotel Maxinvest Renda regular Hospedagem HTMX11B Hospital da Criança Renda regular Hospitalar HCRI11B Hospital Nossa Senhora de Lourdes Renda regular Hospitalar NSLU11B Ancar IC Renda regular Varejo Shopping ANCR11B Shopping West Plaza Renda regular Varejo Shopping WPLZ11B 4 Mercado secundário Negociações na BM&FBOVESPA (bolsa) Montante (em R$ milhões) Fig Montante (em R$ milhões) Nº de Negócios * até jun * 0 Fonte: BM&FBOVESPA Fundos Imobiliários Negociados em Bolsa TABELA 02 FII Finalidade Tipo de Imóvel Código Sigma Ganho de capital Residencial FSIG11 Continental Square Faria Lima Investimentos gerais Diversificado FLMA11 Europar Investimentos gerais Diversificado EURO11 Panamby Investimentos gerais Diversificado PABY11 CSHG Real Estate Renda regular Escritórios HGRE11 Financial Center Renda regular Escritórios FFCI11 Memorial Office Renda regular Escritórios FMOF11 Projeto Água Branca Renda regular Escritórios FPAB11 SCP Renda regular Varejo Lojas SCPF11 ABC Plaza Shopping Renda regular Varejo Shopping ABCP11 CSHG Brasil Shopping Renda regular Varejo Shopping HGBS11 JK Renda regular Varejo Shopping FJKI11 Shopping Pátio Higienópolis Renda regular Varejo Shopping SHPH11 Via Parque Shopping Renda regular Varejo Shopping FVPQ11 28

29 As figuras 16 e 17 abaixo apresentam, respectivamente, o montante e o número de negócios realizados por mês nos doze meses terminados em junho de A primeira mostra um nível de liquidez ainda relativamente baixo se comparado com outros mercados, sendo que dois dos meses apresentam montantes negociados atípicos, muito mais altos, devido a um número reduzido de negociações de valor alto envolvendo cotas de dois FII. A segunda mostra um crescente número de negócios sendo realizado desde o início deste ano. Durante o ano de 2009, até o mês de junho, as cotas de maior liquidez no mercado de bolsa foram as do Continental Square Faria Lima e do Europar, em termos de número de negócios, e do Projeto Água Branca e Memorial Office, em termos de montante negociado. Já no mercado de balcão organizado, as cotas de maior liquidez foram as do BB Progressivo e Torre Almirante, em termos de número de negócios, e do Opportunity e Shopping West Plaza, em termos de montante negociado. 4 Mercado secundário Negociações na BM&FBOVESPA - Montante (em R$ milhões) Fig jul 08 ago 08 set 08 out 08 nov 08 dez 08 jan 09 fev 09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09 Fonte: BM&FBOVESPA Negociações na BM&FBOVESPA Número de Negócios Fig jul 08 ago 08 set 08 out 08 nov 08 dez 08 jan 09 fev 09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09 Fonte: BM&FBOVESPA 29

30 Rentabilidade de Cotas de FII 4 O mercado utiliza duas formas de cálculo de rentabilidade de cotas de FII: o retorno sobre o preço e a taxa interna de retorno. Retorno sobre o preço O retorno sobre o preço (chamado em inglês de dividend yield) é a mesma metodologia utilizada comumente no mercado de renda variável. É definido como o quociente entre as distribuições de uma cota e o preço de mercado da mesma cota, como representado pela fórmula abaixo. Mercado secundário onde: Retorno sobre preço = D / P D = distribuições da cota no período. Os valores utilizados podem ser históricos ou projetados. P = preço de mercado da cota no início (ou no fim) do período O significado do quociente fala por si só. Quanto maior o retorno sobre preço, maior o retorno indicativo para o investimento, indicando que o preço está comparativamente baixo. Quanto menor o retorno sobre preço, menor o retorno indicativo, o que significa que o preço está comparativamente alto. Taxa Interna de Retorno (TIR) A TIR é a taxa que faz com que o somatório do valor presente dos fluxos de caixa de um investimento seja igual ao investimento inicial, como representado pela fórmula abaixo. n t 1 = f (t) (1+TIR) d t 252 = Investimento inicial onde: t = período (de 1 a n) d t = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t f(t) = fluxo de caixa no período t A Uqbar utilizou esta metodologia no ranking de rentabilidade de cotas de FII desta publicação (ver tabela 5). Para tal, o investimento inicial utilizado foi o preço de mercado no início do período. O fluxo de caixa utilizado corresponde às distribuições da cota durante o período analisado, sendo que o último pagamento deste fluxo inclui o preço de mercado da cota no último período. 30

31 Tributação5

32 A Fundo de Investimento Imobiliário 5 Os FII estão sujeitos a um regime de tributação particular. Diferentemente de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos líquidos auferidos por FII em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitamse à incidência do imposto de renda na fonte. Destes investimentos tributáveis, excluem-se, desde agosto de 2009, aplicações em CRI, LCI, LH e em cotas de FII. O imposto pago pelo fundo poderá ser compensado com o retido na fonte pelo próprio FII, por ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos de capital. Esta compensação, no entanto, deverá ser efetuada proporcionalmente à participação do cotista pessoa jurídica ou pessoa física não sujeita à isenção. A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de FII, e as alíquotas aplicáveis. Tributação Tributação de FII e alíquotas aplicáveis TABELA 03 Imposto Alíquota I. Sobre Rendimentos Aplicações de Renda Fixa CRI, LCI, LH 0,0% Outros 15,0 22,5% Aplicações de Renda Variável Cotas de FII 0,0%* Outros 0,005% - 15,0% Imóveis 0,0% II. Sobre Ganhos de Capital Aplicações de Renda Fixa CRI, LCI, LH 0,0% Outros 15,0 22,5% Aplicações de Renda Variável Cotas de FII 0,0%* Outros 0,005% - 15,0% Imóveis 0,0% * desde que admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. 32

33 B Investidor 5 Desde 2005, investidores pessoas físicas estão isentos do imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FII. Esta isenção é válida desde que o FII tenha suas cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e apresentem, no mínimo, 50 cotistas. No entanto, este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo. A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de investidores pessoas físicas e pessoas jurídicas em cotas de FII, e as alíquotas aplicáveis. Tributação Tributação de investidores pessoas físicas e pessoas jurídicas em cotas de FII e alíquotas aplicáveis TABELA 04 Imposto Alíquota Pessoa Física Pessoa Jurídica I. Sobre rendimentos 0,0% ou 20,0% 20,0% II. Sobre ganho de capital 15,0% ou 20,0% 0,0%, 15,0% ou 20,0% 33

34 Rankings6

35 VI. Rankings 6 Este capítulo apresenta dois conjuntos de rankings. O primeiro classifica as cotas de FII por negociações e rentabilidade. Os rankings de negociações são apresentados por número de negócios e por montante negociado. O ranking de rentabilidade classifica as cotas pelas suas taxas internas de retorno. Participam destes rankings somente cotas que são negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado. O segundo conjunto de rankings classifica os prestadores de serviço para a indústria de FII. Administradores e auditores são classificados por número de operações e pelo patrimônio líquido (PL) agregado dos fundos para os quais prestam serviço. Os estruturadores são classificados por número de operações e montante emitido de cotas. Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos prestadores de serviço, encontram-se junto com cada tabela de ranking. Rankings Rankings de cotas Negociações Ranking Negociações Montante de Negócios entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 05 Administrador 01/07/ /06/ /07/ /06/2008 Montante (em R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) Mudança na participação (%) Opportunity , ,5 Projeto Água Branca ,3 7 7,3 14,0 Hotel Maxinvest ,3 4 11,7-3,4 BB Progressivo ,1 1 21,5-14,4 Shopping West Plaza , ,9 Edifício Almirante Barroso ,9 5 10,5-5,6 Torre Almirante ,9 6 8,4-4,5 Nossa Senhora de Lourdes ,8 3 14,2-10,4 Europar ,2 2 16,4-13,2 Memorial Office , ,0 Dez maiores , ,2-4,4 Total , ,0 35

36 Ranking Negociações Número Negociado entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 06 Título 01/07/ /06/ /07/ /06/2008 Número de Negócios Posição Participação (%) Posição Participação (%) Mudança na participação (%) Europar ,0 1 27,8-11,8 Continental Square Faria Lima ,4 6 7,4 8,0 BB Progressivo ,2 2 15,3-2,1 Torre Almirante ,3 3 10,5-2,2 Edifício Almirante Barroso ,2 5 8,0 0,2 Nossa Senhora de Lourdes ,4 4 8,3-2,9 Projeto Água Branca ,3 8 4,1 1,2 Shopping Pátio Higienópolis ,9 9 4,0 0,9 Financial Center ,2 7 5,8-1,6 Hotel Maxinvest ,3 11 1,6 1,7 Dez maiores , ,4-9,2 Total , ,0 6 Rankings Critério: Ordena as cotas de FII listadas por montante negociado e por número de negócios realizados durante o período em questão. Rentabilidade Ranking Rentabilidade Rentabilidade Efetiva entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 07 Título 01/07/ /06/2009 Rentabilidade (% a.a.) Posição Mercado BB Progressivo 48,71 1 Balcão Edifício Almirante Barroso 44,43 2 Balcão Financial Center 44,20 3 Bolsa Nossa Senhora de Lourdes 30,08 4 Balcão Torre Almirante 28,13 5 Balcão Torre Norte 25,66 6 Balcão Via Parque Shopping 24,12 7 Bolsa JK 19,87 8 Bolsa ABC Plaza Shopping 19,32 9 Bolsa Europar 19,28 10 Bolsa Critério: Ordena as cotas de FII listadas por taxa interna de retorno (TIR) durante o período em questão. O cálculo da TIR é baseado nos valores de mercado das cotas (inicial e final) no período 01/07/ /06/2009 e as distribuições de rendimento efetivamente realizadas neste período. A Uqbar solicitou de cada administrador de FII a confirmação dos dados e da taxa calculada para seus respectivos fundos. A falta de manifestação de administradores, até a data limite comunicada para esta publicação, foi interpretada como concordância destes com os números apresentados pela Uqbar. Ver box Rentabilidade de Cotas de FII no Capítulo IV para maiores informações sobre a metodologia de cálculo da taxa interna de retorno. 36

37 Rankings de Prestadores de Serviço 6 Administradores Definição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de fundos de investimento. A administração de um fundo compreende o conjunto de serviços relacionado direta ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de FII deve prover o fundo com os seguintes serviços: n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos e valores mobiliários; n escrituração de cotas; n custódia de ativos financeiros; n auditoria independente; e n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo. Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os atos necessários ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também responsável pela constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM. Os administradores de FII devem também observar disposições determinadas em instruções específicas da CVM. Rankings Ranking Administradores PL Consolidado em 30/06/2009 TABELA 08 30/06/ /06/2008 Administrador Montante (R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) Mudança na participação (%) Banco Ourinvest ,3 1 42,2 10,1 Rio Bravo Investimentos ,6 2 23,1-6,5 Banco Brascan ,3 3 8,2-1,9 Banco Opportunity ,9 6 3,4 1,5 BR - Capital ,2 10 2,4 0,8 Credit Suisse Hedging Griffo ,2 9 2,8 0,4 Coin ,9 4 3,7-0,8 Momento ,9 7 3,3-0,4 Coinvalores ,8 8 3,1-0,3 Caixa Econômica Federal ,7 5 3,5-0,8 Dez maiores , ,7 2,0 Total , ,0 37