UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL ESCOLA DE ADMINISTRAÇÃO (EA) DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS ADMINISTRATIVAS (DCA) Fábio Possebon Lucas

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1 UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL ESCOLA DE ADMINISTRAÇÃO (EA) DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS ADMINISTRATIVAS (DCA) Fábio Possebon Lucas MAXIMIZAÇÃO DA RENTABILIDADE DE UMA CARTEIRA IMOBILIÁRIA: UM ESTUDO DE CASO NA ALBERT ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Porto Alegre 2008

2 Fábio Possebon Lucas MAXIMIZAÇÃO DA RENTABILIDADE DE UMA CARTEIRA IMOBILIÁRIA: UM ESTUDO DE CASO NA ALBERT ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Trabalho de conclusão de curso de graduação apresentado ao Departamento de Ciências Administrativas da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como requisito parcial para a obtenção do grau de Bacharel em Administração. Orientador: Prof. Dr. Oscar Claudino Galli Porto Alegre 2008

3 Fabio Possebon Lucas MAXIMIZAÇÃO DA RENTABILIDADE DE UMA CARTEIRA IMOBILIÁRIA: UM ESTUDO DE CASO NA ALBERT ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Trabalho de conclusão de curso de graduação apresentado ao Departamento de Ciências Administrativas da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como requisito parcial para a obtenção do grau de Bacharel em Administração. Conceito final: Aprovado em... de... de... BANCA EXAMINADORA Prof. Dr. Prof. Dr. Orientador Prof. Dr. Oscar Claudino Galli

4 Dedico este trabalho a memória de Genésio José Possebon, meu avô. Presente em toda minha infância e parte da adolescência, ensinando-me princípios e valores que influenciaram no meu crescimento.

5 AGRADECIMENTOS Agradeço primeiramente a Deus, por ter me possibilitado chegar até aqui, dando-me coragem e sabedoria para aproveitar as oportunidades que me foram apresentadas no decorrer da minha trajetória. Impossível deixar de mencionar meus pais, José Ademar e Sirlene, os quais sempre foram a minha base de sustentação, pois sem eles estaria muito distante de ser essa pessoa que hoje sou, dos quais sempre tive apoio incondicional, mesmo nos momentos mais adversos e incertos. Ao restante da família que, cada um com sua contribuição, me ajudou a superar os obstáculos, em especial à Tia Leila que me acolheu em sua casa, de braços abertos, nos meus primeiros meses em Porto Alegre e à Tia Catarina, pelo zelo, carinho e atenção nos momentos em que mais precisei de apoio e de força. A todo time da Albert Imóveis, por todo respeito, carinho e reconhecimento que me foram dados nesses anos de empresa, destacando, aqui, imensa gratidão ao primo, ao chefe, e, acima de tudo, ao amigo Marcelo Albert que me recebeu como um filho, depositando confiança em mim, acreditando no meu potencial, incentivando-me a sempre lutar pelos meus sonhos e acreditar que o céu é o limite, sendo de extrema importância para meu crescimento e amadurecimento profissional e pessoal. Ao meu orientador, Prof. Dr. Oscar Claudino Galli por toda atenção, paciência e prontidão para me orientar no decorrer deste trabalho, sempre com considerações relevantes e fundamentais para o desenvolvimento do assunto aqui abordado. E, por fim, mas não menos importantes, aos amigos que fiz no decorrer da faculdade, Eduardo Dutra, Fabrício Reis, Fagner Alves, Henry Livi, Leandro de Oliveira, Leonel Salomon, Lucas Siegmann e Rodrigo Toledo com os quais compartilhei não só os melhores momentos da vida acadêmica, como festas, viagens e torneios de futebol, mas também aqueles momentos de maior apreensão, angústia, dúvidas e anseios sobre o futuro de nossas carreiras e de nossas vidas. A todos, o meu muito obrigado!

6 A mente que se abre a uma nova idéia jamais voltará ao seu tamanho original. Albert Einstein

7 RESUMO Com a redução das taxas de juros e a estabilidade econômica do país, o setor da construção civil está passando por uma fase de forte crescimento, colaborando consideravelmente para o aumento do Produto Interno Bruto PIB nacional. Diante dessa crescente demanda ao mercado imobiliário e a facilidade para obtenção de crédito, o investimento em imóveis voltou a ser uma opção atrativa de diversificação para o investidor avesso aos riscos do mercado financeiro. Ainda que a média do retorno dos investimentos de base imobiliária esteja abaixo dos retornos das aplicações conservadoras oferecidas pelo mercado, alguns investimentos imobiliários têm potencial para proporcionar rentabilidades mais elevadas do que essas aplicações, bem como, também podem contribuir para o aumento do patrimônio do investidor, mediante ganho de capital oriundo da valorização de seus imóveis. O presente trabalho visa analisar os retornos dos imóveis que compõem a carteira da Imobiliária Albert Imóveis e compará-los aos retornos dos Fundos de Investimentos Imobiliários, dentre outros indicadores, tais com taxa Selic e poupança, identificando, assim, o perfil e as características dos imóveis mais rentáveis que compõem a amostra estudada. Palavras chave: Mercado Imobiliário, Análise de Investimentos, Retornos Financeiros.

8 ABSTRACT Due to the reduction of interest rates and country economic stability, the civil construction sector is crossing a phase of strong growth, contributing greatly to the increase of the national gross domestic product GDP. Facing this growing demands for the property market and the easy to get banking credit, the investment in real estate again be an attractive diversification option for the investor averse to risks in the financial market. While the average return on investment in basic building is below the returns of applications offered by the conservative market, some real estate investments have a potential to provide higher returns than those applications, and can also contribute to increase the investor wealth through capital gains from recovery of their property. This study aims to examine the returns of buildings that make up the portfolio of property Albert Buildings and compare them with returns of Real Estate Investment Funds, among other indicators, such as Selic rate and savings, identifying the profile and characteristics of more profitable buildings that make up the sample studied. Key words: Real Estate Market, Investment Analysis, Financial Returns.

9 Lista de Figuras Figura 1 - Fluxo de caixa Figura 2 Árvore de decisão de um projeto Figura 3 Decisão de executar o projeto Figura 4 Evolução da Taxa Selic Figura 5 Evolução do número de financiamentos Figura 6 Nº de negócios dos Fundos Imobiliários Figura 7 Comparativo das rentabilidades acumulada no período de 12 meses (até mar/08) Figura 8 Variação acumulada em doze meses do preço dos aluguéis comparada com os indicadores econômicos Figura 9 Comparativo do preço de aluguel por m² Figura 10 Gráfico comparativo dos valores médios dos aluguéis por tipo de imóvel Figura 11 Composição da carteira da Albert Imóveis Figura 12 Hierarquia de Depreciação Figura 13 Preço do aluguel comercial por m 2 de acordo com a área... 55

10 Lista de Tabelas Tabela 1 Rentabilidade bruta de alguns Fundos Imobiliários de abril/07 a mar/ Tabela 2 Administradoras dos Fundos Imobiliários negociados na Bovespa 34 Tabela 3 Vantagens e desvantagens das salas Tabela 4 Vantagens e desvantagens das lojas de rua Tabela 5 Preço de aluguel por m² de acordo com o bairro Tabela 6 Valorização dos terrenos comparados ao CUB/RS em cada período analisado Tabela 7 Comparativos da rentabilidade média bruta da poupança e fundos imobiliários de 2000 a Tabela 8 Vantagens e desvantagens de imóveis residenciais Tabela 9 Preço do aluguel residencial de acordo com o bairro Tabela 10 Preço do aluguel por m² de acordo com o número de dormitórios 52

11 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO OBJETIVOS REVISÃO TEÓRICA TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE E RENTABILIDADE PERÍODO DE RETORNO DO INVESTIMENTO VALOR PRESENTE LÍQUIDO VPL MÉTODO DAS OPÇÕES REAIS TAXA INTERNA DE RETORNO LIQUIDEZ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ÍNDICE DE SHARPE CUB CUSTO UNITÁRIO BÁSICO MÉTODOS ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DA CARTEIRA DA ALBERT IMÓVEIS PERFIL DE IMÓVEIS ADMINISTRADOS SALAS LOJAS DE RUA IMÓVEIS RESIDENCIAIS CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS ANEXOS ANEXO A RELAÇÃO DOS IMÓVEIS ADMINISTRADOS PELA ALBERT IMÓVEIS ANEXO B EVOLUÇÃO DO CUB/RS PONDERADO DE ACORDO COM A NORMA NBR ANEXO C SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DO BANCO BANRISUL... 64

12 11 1. INTRODUÇÃO Desde a década de 80, nos anos do Banco Nacional da Habitação, o brasileiro não tinha tantas opções para financiar a casa própria. No entanto esse cenário tem mudado bastante desde o início desse ano, quando os bancos aumentaram suas linhas de crédito, devido à estabilização da economia, queda das taxas de juros, valorização do Real frente ao Dólar, entre outros. Tendo em vista, portanto, a facilidade de acesso ao crédito para financiamentos, o investimento em imobilizado voltou a ser uma opção atrativa no longo prazo para os indivíduos mais conservadores ou até mesmo para os mais arrojados que optam pela diversificação de seus investimentos. Segundo Ross( 2000), esta é uma das formas mais seguras de se resguardar do risco não sistemático, ou seja, o risco inerente a determinados ativos correlacionados. Sem dúvida que o retorno do capital investido no Mercado Financeiro é superior àquele da aplicação em imóveis, no entanto, o investidor poderá, além de auferir bons lucros na revenda, poderá também auferir lucros oriundos da locação dos imóveis adquiridos. Face essa evolução do setor, os investimentos em imóveis voltaram a ser uma boa opção para os mais conservadores; portanto faz-se necessário um adequado estudo sobre a melhor maneira de maximizar a rentabilidade do investimento, através de métodos de avaliação de investimento como payback, TIR, VPL, e também analisar a melhor forma de contratação, haja vista a diversidade de enquadramento tributário em nosso país. O presente trabalho visa fazer uma análise comparativa do investimento em imóveis de diferentes categorias, bem como compará-los a investimentos de renda fixa praticados pelos Bancos, objetivando identificar diferenças na rentabilidade para quem opta por imobilizar o capital ou aplicá-lo no Mercado Financeiro. Importante ressaltar que todas as análises e comparações do presente trabalho foram feitas a partir de dados dos contratos de locação da empresa objeto

13 12 do estudo, pois as rentabilidades e valores de aluguéis são informações particulares, o que inviabiliza a análise de uma amostra maior. A empresa Albert Assessoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda. surgiu em maio do ano de 2002, da experiência de 10 anos de seu sócio-fundador, Marcelo Albert, no mercado imobiliário, adquirida em São Paulo desde os seus 17 anos, quando trabalhava na Construtora Encol. Durante 04 anos, trabalhou na Encol de São Paulo, onde ingressou como responsável pelo arquivo da Construtora, a qual entregava cerca de 300 apartamentos por ano, o que demandava o controle, conferência e arquivamento ordenados de pastas e documentos de todos os clientes adquirentes dos imóveis entregues. Foi quando teve seu primeiro contato com a área de vendas, atendendo os vendedores da empresa, que precisavam seguidamente ter acesso aos documentos dos clientes. Após sua estada na capital paulista, foi transferido para a filial de Porto Alegre, para assumir o setor de cobranças da construtora, no entanto logo após chegar à cidade foi contratado pela Construtora Golbert, onde assumiu o cargo de Gerente Comercial. No seu segundo emprego no segmento da construção civil, era responsável pelo desenvolvimento dos projetos de cada empreendimento, desde a escolha do terreno, incorporação, contratação dos empreiteiros e definição das imobiliárias parceiras para a comercialização dos imóveis. Exercendo essas funções, conseguiu perceber o quão carente de mão de obra qualificada era a atividade de corretagem e intermediação, pois desde a fase de pré-lançamento de vendas até a conclusão dos prédios, passavam, na média, cerca de cinco ou seis imobiliárias pelos plantões de atendimento, sendo que o turnover de corretores era bastante elevado, pois, em sua grande maioria, todos têm comportamento e postura imediatista, apenas focando a venda do momento, acabando invariavelmente prestando um serviço de péssima qualidade aos clientes. Segundo ele, o perfil do corretor é, geralmente, de uma pessoa desorganizada, que não possui uma vida regrada e disciplinada, talvez por ser autônomo, não tem compromissos com horários, se tiver a oportunidade de lograr

14 13 algum colega, o faz sem pestanejar, atendendo clientes dos outros, tentando fazer negócio fora da imobiliária para a qual presta o serviço, visando receber a comissão integral. Em função dessas características praticamente predominantes no mercado, a Construtora Golbert era bastante criteriosa na seleção da empresa parceira na comercialização do produto. Como Gerente Comercial, também tinha a possibilidade de realizar vendas, as quais quando ocorriam lhe rendiam o percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel vendido, enquanto que para as imobiliárias o percentual de comissão chegava a 6% (seis por cento). Percebeu, então, que a atividade de intermediação poderia ser um excelente negócio, mesmo que sendo prestado de forma precária. Resolveu, então, abrir sua própria empresa no ramo de corretagem e intermediação de negócios imobiliários e identificou um nicho de mercado para se estabelecer, onde atenderia um perfil de cliente com poder aquisitivo mais elevado, e, portanto, mais exigente quando tomadores de serviços. Optou por instalar-se na Av. Dr. Nilo Peçanha, próximo ao shopping Iguatemi, tendo em seu entorno a maioria dos imóveis casas residenciais e apartamentos de alto padrão construtivo. Cabe salientar que até o momento não existia nenhuma outra empresa concorrente instalada no bairro, pois as principais imobiliárias da cidade detinham seu foco na comercialização de apartamentos em bairros mais tradicionais, como Bela Vista, Boa Vista, Moinhos de Vento, entre outros. Suas atividades iniciaram somente com a intermediação de contratos de compra e venda de imóvel, no entanto, com o decorrer do tempo e pela necessidade e sinergia com o serviço de administração de imóveis, um ano após a inauguração a empresa expandiu suas instalações físicas para a loja ao lado da já existente, local no qual passou a atender também administração de contratos de locação. Desde então, o faturamento da empresa vem crescendo constantemente, com a carteira de locação tendo cada vez mais participação na receita, pois a empresa já é reconhecida como a imobiliária do bairro pelos clientes e realiza os principais negócios da região. Atualmente administra 69 imóveis em carteira, os quais se distribuem em 36% comerciais e 64% residenciais, tendo sua média de aluguel em R$ e a taxa de administração média está calculada em 9,45%, ante o percentual de 10% praticado

15 14 pelo mercado. Considerando-se o valor de venda médio de cada imóvel da carteira, o preço está em aproximadamente R$ 370 mil, onde temos a rentabilidade média 0,6% antes dos impostos, percentual que se assemelha ao praticado pela maioria dos índices de renda fixa do Mercado Financeiro. Historicamente o parâmetro para retorno dos locativos está em 01% ao mês do valor venal do imóvel, no entanto, dada a excedente oferta de produtos no mercado, esse percentual está sendo praticado abaixo desse índice. O índice médio de rentabilidade da carteira da Albert Imóveis é elevado haja vista a mesma ser composta por lojas e salas comerciais de alto valor, as quais favorecem para a superestimação de tal índice. Essas diferenças, bem como o perfil de imóveis que maximizem o retorno serão abordados pelo presente trabalho. Como Gerente Administrativo e Financeiro da empresa na qual está sendo realizado o presente trabalho, tenho me deparado com algumas situações que me fizeram questionar os investimentos realizados no mercado imobiliário. Face aos questionamentos surgidos, pretendo identificar alguns fatores que impactam consideravelmente a rentabilidade dos investimentos imobiliários e compará-los a outras formas conservadoras de aplicação. Dentre os contratos de locação vigentes, a maior rentabilidade líquida é equivalente a 1,03% do valor de venda do imóvel, ao mês, enquanto que a menor está em 0,35% ao mês antes dos impostos, ou seja, há uma diferença considerável para o investidor. Outro fator a ser ressaltado está nos contratantes da locação, pois segundo a Legislação Tributária pertinente, quando o locador é Pessoa Física e o locatário Pessoa Jurídica e o valor do aluguel enquadrar-se na tabela progressiva do Imposto de Renda, o locador é obrigado a transferir a responsabilidade pelo recolhimento do IR para o locatário, cuja retenção é feita mensalmente na cobrança de aluguel e pago à Receita Federal, de acordo com o Decreto nº 3.000, de 26 de março de Em tais situações ocorre a transferência de responsabilidade pelo recolhimento e a conseqüente antecipação do imposto, o que causa um relativo prejuízo ao proprietário investidor, pois esse pode reduzir sua rentabilidade mensal em até 23,87% como vai se verificar no decorrer deste trabalho. Também se deve mencionar o custo de oportunidade ao qual o investidor está incorrendo em deixar

16 15 de receber mensalmente o valor equivalente ao imposto e fazer os ajustes em sua declaração de imposto de renda anual, buscando o ressarcimento, caso tenha recolhido valor superior ao efetivamente devido. Diante dessas divergências de rentabilidade, o presente trabalho vislumbra analisar formas que maximizem o retorno líquido do investidor, identificando o perfil de imóvel mais atrativo, quando esse opta pelo investimento imobiliário.

17 16 2. OBJETIVOS 2.1. OBJETIVO GERAL O objetivo geral deste projeto é analisar formas diversificadas de investimentos para maximizar a rentabilidade do capital investido, identificando o perfil de imóveis mais rentáveis para compor uma carteira imobiliária. Além do objetivo geral acima mencionado, o presente trabalho tem como objetivos específicos os que seguem abaixo: - Analisar os atuais retornos em títulos de renda fixa praticados pelo Mercado Financeiro bem como os índices de rentabilidade dos locativos. - Identificar diferenças na rentabilidade de um investimento imobiliário, sopesando o retorno dos locativos atualmente praticados pelo mercado, de acordo com o perfil de cada imóvel. - Comparar os investimentos realizados no Mercado Imobiliário com aqueles do Mercado Financeiro, considerando os aspectos relevantes a cada tipo de ativo.

18 17 3. REVISÃO TEÓRICA Para um melhor entendimento desse trabalho, é importante a revisão teórica de alguns conceitos inerentes ao assunto que será desenvolvido, bem como a forma de cálculo e análise do retorno de um investimento, haja vista, tais conceitos estarem intimamente ligados ao tema do presente estudo. Os administradores de empresas geralmente se deparam com situações nas quais têm de optar entre um investimento em detrimento de outro. Independente do tamanho das empresas as quais gerenciam, tais decisões são importantes para o futuro do negócio e para a saúde da empresa após a tomada de decisão. Os métodos de análise para realizar essa avaliação variam desde a pura intuição do administrador aos mais sofisticados cálculos matemáticos TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE E RENTABILIDADE Estes são dois conceitos importantes de serem abordados antes de começarmos os métodos de avaliação mais usados no mercado, pois se tratam de conceitos fundamentais para qualquer investimento. A taxa mínima de atratividade de um projeto de investimento, em outras palavras, segundo Securato (2005), é o custo da utilização do capital por parte da empresa. Sopesando tal definição, conclui-se que o projeto de investimento só será atrativo, do ponto de vista econômico, se a taxa de rendimento que ele produzir for superior à taxa de custo de capital. Em outras palavras, temos que levar em consideração a taxa de juros do mercado financeiro, pois essa funciona como custo de oportunidade. Para que o projeto seja economicamente viável, a taxa de rendimento do investimento deve, simultaneamente, ser superior à taxa de juros do mercado financeiro e remunerar o investidor pelo risco inerente ao projeto. Rentabilidade é um indicador bastante utilizado no mercado financeiro, que define o percentual de retorno obtido de acordo com o volume de capital próprio

19 investido em determinada empresa. Assim, ela indica quanto a empresa teve de lucro para cada unidade monetária de capital próprio colocado no empreendimento. Praticamente todas as decisões financeiras são tomadas em condição de incerteza, o que significa que envolvem decisões tomadas hoje e que refletirão nos eventos futuros. Um histórico de rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, apenas demonstra uma tendência que pode ou não se realizar. O método da Rentabilidade Simples é considerado um método bastante utilizado para avaliação de um projeto de investimento. O método baseia-se numa relação denominada rentabilidade simples do projeto, que indicamos com a letra h. Conforme Securato (2005), a rentabilidade simples é a relação entre fluxo de caixa anual médio provável gerado pelo projeto e o total do investimento. Dessa forma temos: Onde: h = rentabilidade simples L = fluxo de caixa médio anual G = total do investimento h = L G 18 Como podemos ver, o índice h revela o retorno anual por unidade de capital investido no projeto. O projeto de investimento será tanto melhor quando maior for a quantidade de recuperação de recursos por unidade de investimento. A grande vantagem desse índice é a facilidade de cálculo, obtido a partir das receitas e custos orçados para o projeto. O índice apresenta, entretanto, a desvantagem básica de não considerar o valor do dinheiro no tempo. Seria um erro calcular a rentabilidade simples utilizando o lucro. Temos que ter em mente que para análise de investimentos devemos considerar o fluxo de caixa.

20 PERÍODO DE RETORNO DO INVESTIMENTO Também conhecido como pay-back period, o período de retorno do investimento é um dos métodos de análise de investimento mais difundido entre os administradores. Para Securato (2005), o método consiste, basicamente, na determinação do número de períodos necessários para recuperar o capital investido. Dessa forma, e com base na regra do período de pay-back, Ross (2000) define que um investimento é aceito se seu período de payback calculado for menor do que algum número prederteminado de anos. A partir desses dados, a empresa irá decidir sobre determinada implementação de projeto, comparando-o com seus referencias de tempo para recuperação do investimento. O período de retorno do investimento, na fórmula abaixo, indicado pela letra p, é a relação entre o total do investimento e o fluxo de caixa médio gerado pelo projeto. Portanto, tem-se que: Onde: p = Período de retorno G = total do investimento L = fluxo de caixa médio anual G p = L Como esse método não considera o valor do dinheiro no tempo, poderão ocorrer situações nas quais projetos desiguais do ponto de vista do fluxo de caixa apresentem o mesmo pay-back, tornando-os indiferentes à luz desse indicador, haja vista que a inflação pode deteriorar esse índice. Visando contornar parcialmente tais restrições, de modo a levar em consideração o valor do dinheiro no tempo, o período de retorno de investimento pode ser determinado após transferirmos para a data zero as entradas e saídas de caixa do projeto por meio de sua taxa mínima de atratividade.

21 VALOR PRESENTE LÍQUIDO VPL Para Ross (2000), um investimento vale à pena quando cria valor para seu proprietário, em um sentido genérico, criamos valor identificando investimentos que valem mais no mercado do que seu custo de aquisição. Em outras palavras, Ross (2002) também define VPL como uma medida de quanto valor é criado ou adicionado hoje por realizar um investimento. Nesse sentido, Securato (2005) caracteriza, basicamente, pela transferência para a data zero das entradas e saídas do fluxo de caixa associado ao projeto, tendo como base de cálculo sua taxa mínima de atratividade. Considerando as entradas e saídas de caixa, representadas ao longo do tempo por R 0, R 1, R 2,..., R n ; Figura 1 - Fluxo de caixa Fonte: Securato (2005) e a taxa mínima de atratividade do projeto, o valor presente líquido do projeto, indicado por VPL, é obtido pela expressão: VPL = R 0 R1 R2 + + (1 + i) (1 + i) Onde: VPL = Valor presente líquido R = entradas de caixa n = número de períodos i = taxa mínima de atratividade 2 Rn (1 + i) n Os projetos convencionais são os mais freqüentes. Projeto convencional é aquele no qual a seqüência de entradas e saídas de caixa apresenta uma única

22 21 mudança de sinal, e a soma das entradas é maior do que a soma das saídas em valores absolutos. Em geral, entre dois projetos, aquele com um maior risco deve ser descontado a uma taxa maior. Além disso, as taxas de desconto tendem a subir acompanhando as taxas de juros e de inflação. Quando as taxas de juros sobem, o financiamento de projetos torna-se mais caro; entretanto, os fluxos de caixa dos projetos devem ser descontados a uma taxa maior do que quando as taxas de juros estão caindo, conforme Groppelli (1998). Segundo o mesmo autor, as taxas de desconto usadas no VPL são também influenciadas pela duração dos projetos. Entre dois projetos, aquele com vida mais longa provavelmente propicie um maior risco. Quanto mais um investimento amplia sua existência no futuro, maior é a incerteza na conclusão e operação do projeto. Portanto, projetos de longa duração devem ser geralmente, descontados a taxas maiores do que os projetos de curta duração, mantendo as demais variáveis constantes. O método do VPL tem três vantagens importantes. Primeira, ele usa os fluxos de caixa em vez dos lucros líquidos. Fluxos de caixa (lucros líquidos + depreciação) incluem depreciação como fonte de fundos. Isso funciona porque a depreciação não é um desembolso de caixa no ano em que o ativo é depreciado. Segunda, o método do VPL, ao contrário do método do período de Payback, reconhece o valor do dinheiro no tempo. Quanto maior o tempo, maior o desconto. Terceira, aceitando somente projetos com VPL positivos, a companhia também aumentará o seu valor. Um aumento no valor da companhia, na realidade, é um aumento no preço das ações ou na riqueza dos acionistas. Desde que o objetivo da moderna administração financeira é aumentar, continuamente, a riqueza dos acionistas, o método do VPL deve ser visto como a técnica mais moderna de orçamento de capital MÉTODO DAS OPÇÕES REAIS O método de opções reais traz uma abordagem baseada na incerteza dos projetos de investimentos, especialmente porque esse tipo de análise, por trabalhar

23 22 com cenários e condições que se desenvolvem no futuro, é extremamente carregado de ambientes incertos e condições que podem ou não se realizar. Utilizando os conceitos de opções, já consagradas no mercado financeiro, o empresário poderá ou não exercer as inúmeras opções apresentadas pelo projeto, afirma ANTONIK (2005, p. 72). Quando o analista de investimentos calcula pura e simplesmente o valor presente líquido de um projeto, ele pode não considerar as inúmeras opções que os empresários teriam no futuro, tais como: abandonar parte do projeto, abandonar todo o projeto, não executar um projeto acessório, incorporar outros subprojetos. Como um projeto é um ativo real, essas opções sobre ativos reais são chamadas de opções reais (BRANDÃO, 2001, p.41). Ao contrário do Valor Presente Líquido e da Taxa Interna de Retorno, que, quando aplicados, quase sempre tratam de assertivas imutáveis, o Método das Opções Reais procura colocar o projeto e seus desdobramentos dentro de uma árvore de decisão, mostrando as suas múltiplas alternativas oriundas desses desdobramentos e influenciadas pelas incertezas. Abaixo são demonstrados os novos e múltiplos fluxos de caixa com os quais se calcula o valor presente líquido, ao mesmo tempo em que se verifica se o caminho tomado atende a expectativa de rentabilidade pretendida pelo investidor. mantém mantém Projeto A agrega abandona abandona Figura 2 Árvore de decisão de um projeto Fonte: acesso em 29 de abr Se o projeto fosse analisado somente pelo método do valor presente líquido, a análise teria indicado apenas um caminho sem volta, de acordo com a figura

24 abaixo, pois as diversas possibilidades de agregar ou abandonar projetos e subprojetos não seriam consideradas. 23 Projeto A executa Figura 3 Decisão de executar o projeto Fonte: acesso em 29 de abr Percebe-se que nesse tipo de abordagem as diversas incertezas e adjacentes ao projeto são desconsideradas. O método das opções reais procura identificar todos os possíveis desdobramentos de um projeto e colocar dentro de uma árvore de decisão, analisando cada parte que o compõe, inclusive se todo ou parte dele deve ser rejeitado ou complementado. Dessa forma, o método do valor presente líquido pode ser melhor analisado em cada etapa do projeto, visando assim, optar pela de melhor rentabilidade TAXA INTERNA DE RETORNO Pela definição de Groppelli (1998), a Taxa Interna de Retorno ou TIR é uma medida popular usada no orçamento de capital. A TIR é uma medida da taxa de rentabilidade. Por definição, a TIR é uma taxa de desconto que iguala o valor presente dos fluxos de caixa futuro ao investimento inicial. Simplificando, a TIR é uma taxa de desconto que torna o VPL igual a zero. A taxa abaixo da qual os projetos são rejeitados chama-se taxa de corte, a taxa-meta, a taxa mínima de retorno, ou taxa desejada de retorno. Para projetos com diferentes fluxos de caixa anuais, o procedimento torna-se um processo de tentativa e erro. Em outras palavras, os fluxos de caixa devem ser descontados a várias taxas até encontrar uma taxa que torne o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento inicial. Securato (2005) ressalta que o presente método pressupõe, implicitamente, que os fluxos intermediários de caixa do projeto sejam reinvestidos à sua taxa

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