Compra de Imóvel nos EUA por Estrangeiro

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1 Por Pieter A. Weyts e Jackson Hwu 1 Compra de Imóvel nos EUA por Estrangeiro Acontece diariamente em Miami e nos Estados Unidos: um residente estrangeiro pronto para fechar a compra de seu primeiro imóvel nos EUA. Considerações Tributárias na Aquisição de Imóvel nos EUA. O comprador está animado e já pensando em como irá usar e decorar o lugar. E de repente o corretor de imóveis pergunta: E quem irá adquirir a propriedade? Você, em sua pessoa física, ou através de uma pessoa jurídica? E então, a confusão está armada. O comprador começa a pedir conselhos. Alguns amigos que compraram na pessoa física e outros sugerem a aquisição através de uma pessoa jurídica norte-americana. Um terceiro diz que a propriedade deve ser adquirida por pessoa jurídica estrangeira (offshore). E um advogado que o Comprador conheceu a pouco através do Admirals Clubs em Miami menciona algo sobre um Trust... 1 Pieter A. Weyts e Jackson Hwu são sócios no Private Advising Group, P.A., escritório de advocacia baseado em Miami com foco em clientes internacionais. Pieter pode ser contactado através do e Jackson no ou nos números de telefone (+1-786) ou (+55-11)

2 A boa notícia é que compradores estrangeiros de imóveis nos EUA não estão sozinhos. Estrangeiros estão comprando imóveis nos EUA em números cada vez maiores. Por exemplo, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (National Association of Realtors) disse que 23% das vendas de imóveis na Flórida no período de 12 meses anteriores à Março de 2014 foram realizadas por compradores estrangeiros. E a questão de como registrar o imóvel é um ponto que cada comprador estrangeiro deve considerer cuidadosamente. O registro do Imóvel envolve balancear questões como privacidade, complexidade, eficiência tributária, e custos. O objetivo deste artigo é considerar os prós e contras das alternativas mais comuns sobre a compra e o registro de imóvel nos EUA por estrangeiros. Comprar Imóvel em sua Pessoa Física Ainda é a alternativa mais fácil. Nenhuma estruturação é exigida. O comprador pode somente assinar o contrato de compra e venda, fechando o negócio. Existem, contudo, alguns inconvenientes para se atentar. Imposto de Transmissão Causa Mortis O ponto principal é o imposto de transmissão causa mortis norteamericano (U.S. Estate Tax). Caso um estrangeiro tenha um imóvel nos EUA, e venha a falecer, poderá haver a incidência de imposto de transmissão causa mortis em alíquota de até 55% do valor da propriedade (com uma isenção nos primeiros US$ sobre ativos sujeitos a tributos para residentes estrangeiros). Sim, até 55%. E caso haja uma hipoteca sobre o imóvel, o valor do financiamento não será deduzido do valor cobrado para pagar o imposto. Desta forma, o valor do imposto cobrado pode ser significativamente maior que o valor (equity) detido Causa no imóvel. Mortis Muitos clientes que estão comprando propriedade de valor inferior a US$ 1 milhão, geralmente preferem adquirir um seguro de vida ao invés de montar qualquer tipo de estrutura para a aquisição. A apólice de seguro deve ter valor suficiente para cobrir o segurado do risco de potencial incidência do imposto de transmissão causa mortis. Quando residente estrangeiro detém imóvel nos EUA em seu nome, toda a renda proveniente do aluguel será tributada nos EUA. Se a propriedade não está relacionada com atividade comercial, haverá uma retenção de 30% na renda bruta oriunda da propriedade (o locatário é responsável pela retenção do valor do tributo ao pagar o aluguel). Como alternativa, o proprietário estrangeiro pode fazer uma escolha com base no valor líquido (net basis election) e optar por apresentar uma declaração de imposto nos EUA. Em cada caso, despesas podem ser deduzidas do valor da renda do aluguel e o imposto de renda será pago com base no valor líquido auferido (após a dedução das despesas) de acordo com as alíquotas aplicáveis (de 10% a 39,6%). Geralmente uma propriedade alugada gerará despesas e depreciação suficientes para que a renda de aluguel seja relativamente baixa ou até mesmo negativa. 2 2

3 Ganho de Capital Quando a propriedade é vendida após o prazo de um ano da aquisição (ganho de capital de longo prazo), uma alíquota menor entre 0% e 20% de ganho de capital é aplicada. O comprador da propriedade é obrigado por lei, contudo, a reter 10% do valor da venda do imóvel (FIRPTA) na fonte. A retenção na fonte do imposto FIRPTA é outro ponto importante para se evitar comprar imóvel na pessoa física. Compra de Imóvel através de uma S.A. Estrangeira O maior benefício na aquisição de imóvel por S.A. estrangeira é, quando estruturada corretamente, que o sócio estrangeiro que detém participação na S.A. estrangeira não deve se sujeitar ao imposto de transmissão causa mortis quando falecer. O sócio estrangeiro também não está sujeito a apresentar qualquer declaração de imposto perante a Receita Federal dos EUA, somente a S.A. estrangeira talvez tenha de apresentar declaração de imposto nos EUA. Contudo, há algumas desvantagens, como por exemplo, a dupla tributação, a inexistência de alíquotas preferenciais de ganho de capitais, e a existência de tributo de filial (Branch Tax). Ademais, a S.A. estrangeira também esta sujeita a 10% de retenção na fonte do FIRPTA. Qualquer renda de aluguel está sujeita a retenção na fonte de 30% sobre a renda bruta do imóvel, ou a S.A. estrangeira poderá apresentar declaração de imposto de renda nos EUA, considerando as alíquotas do imposto de renda federal aplicável. Sobre US$ taxáveis, a alíquota efetiva seria 15%, sobre US$ seria 18%, sobre US$ seria 22%, e sobre US$ ou mais seria 34%. A S.A. estrangeira também estaria sujeita ao imposto de renda de pessoa jurídica estadual, cuja alíquota é 5,5% na Flórida, e dedutível sobre o imposto de renda federal. Quando a S.A. estrangeira está sujeita a imposto de renda, incidirá sobre a renda da propriedade dupla tributação: imposto de renda no nível da pessoa jurídica (S.A.) e imposto de renda retido na fonte uma vez que a empresa distribua dividendos aos sócios. O imposto de renda retido na fonte devido pelos sócios é de 30%, a não ser que alíquota menor seja aplicada devido a acordo tributário bilateral (se existente) entre EUA e o país de constituição da S.A. A melhor forma de evitar a dupla tributação é através de uma sociedade simples (partnership), discutida abaixo. Capital Gains Na revenda da propriedade, nenhum ganho de capital seria tributado às alíquotas mais favoráveis, como as de ganhos de capitais de longo prazo, mas sim sujeitos ao imposto de renda da pessoa jurídica, assim como, a renda do aluguel. U.S. Branch Tax Além do imposto de renda na pessoa jurídica, uma S.A. estrangeira também seria sujeita ao Imposto de Filial norte-americano a uma alíquota de 30%. O imposto de filial é devido no valor equivalente à distribuição de dividendo (dividend equivalent amount) e foi criado para simular o imposto devido caso a S.A. estrangeira fosse uma S.A. norte-americana, distribuindo dividendo para seus acionistas estrangeiros. Se a S.A. estrangeira não ganhar nenhuma receita até o momento de revenda de sua propriedade, ela poderá ser liquidada sem que haja nenhum imposto de filial sobre os ganhos de capital. Uma forma de evitar-se o imposto de filial sobre a renda da S.A. estrangeira é constituir uma subsidiária norte-americana da S.A. estrangeira. 3

4 Compra de imóvel por Subsidiária nos EUA de S.A. Estrangeira Ao comprar uma propriedade para fins de investimento com objetivo de obter renda de aluguel, o imposto norteamericano de filial pode ser evitado ao constituir uma subsidiária nos EUA da S.A. estrangeira. A participação da pessoa física estrangeira na S.A. estrangeira não estará sujeita ao imposto de transmissão causa mortis, quando devido. Ademais, a venda da propriedade pela subsidiária norte-americana não estaria sujeita à retenção na fonte dos 10% de FIRPTA. A subsidiária americana pode ser uma S.A. (corporation) ou uma sociedade limitada (LLC), esta última desde que escolhida para ser tratada com uma S.A. para fins tributários (ou seja, é uma LLC, mas tributada como corporation). Assumindo que a subsidiária americana retém na fonte os valores devidos sobre dividendos pagos à S.A. estrangeira, nem a S.A. estrangeira, nem estrangeiro em sua pessoa física serão obrigados a apresentar qualquer declaração de imposto nos EUA. Ganho de Capital A renda de aluguel da subsidiária localizada nos EUA seria sujeita ao imposto de renda federal e estadual, como descrito acima. Quando a subsidiária declara dividendos, estes também estarão sujeitos à retenção na fonte dos impostos devidos sobre os dividendos. Tal retenção pode ser evitada através de planejamento. Desde que a subsidiária americana retenha todos seus ganhos até o momento de venda do imóvel, e ao final seja liquidada. Como no caso do imóvel detido por S.A. estrangeira, no momento da revenda do imóvel, qualquer ganho de capital obtido será sujeito às mesmas alíquotas de impostos de renda, assim como a renda de aluguel, e tal S.A. estrangeira não teria nenhum benefício decorrente da alíquotas de ganho de capital de longo prazo. Usar Sociedade Simples (partnership) ou Sociedade Limitada (LLC) Estrangeiras A melhor forma de evitar a dupla tributação sobre os lucros de uma empresa (sendo um ao nível do imposto de renda da pessoa jurídica e o segundo a nível de retenção na fonte de imposto sobre os dividendos devidos aos sócios de tal empresa) é usar uma sociedade simples (partnership) ou sociedade limitada (LLC). Nos EUA, uma sociedade limitada com pelo menos 2 sócios, os chamados membros (members), pode ser tributada como uma sociedade simples. Uma sociedade simples não possui personalidade jurídica para efeitos tributário (flowthrough), então, seus lucros e prejuízos são tratados diretamente a nível dos sócios e, desta forma, não há cobrança de imposto de renda a nível da sociedade simples (ou se for o caso sociedade limitada). Na Flórida, por conta da ausência de imposto de renda estadual para sociedade simples ou sociedade limitada (esta última se elegida flow-through), os lucros não estão sujeitos a 5,5% de imposto de renda gerada no estado da Flórida, que seria aplicável no caso de uma S.A. Despesas e depreciação do imóvel podem reduzir significativamente o lucro líquido oriundo do aluguel do imóvel da empresa. O lucro líquido distribuído a sócio estrangeiro e sujeito a retenção na fonte no valor de 35%. Dependendo do acordo tributário bilateral entre EUA e o país em que o sócio da sociedade simples se encontra (lembrando que o Brasil não possui acordo tributário bilateral com os EUA), o sócio pode ser isento de imposto em seu país de origem sobre os lucros de sua sociedade. Entretanto, se um sócio estrangeiro apresenta declaração de imposto nos EUA, a renda de aluguel seria tributada como renda comum, mas, o sócio teria direito a créditos sobre os impostos já retidos pela sociedade simples ou limitada. Isto pode tornar-se um obstáculo para certos estrangeiros, pois alguns investidores preferem não apresentarem qualquer declaração de imposto nos EUA. 4

5 Ganho de Capital Na revenda de sua propriedade, caso haja ganho de capital alocado para sócios estrangeiros em suas pessoas físicas, estes seriam beneficiados de alíquotas de ganho de capital de longo prazo. Ainda no caso de o imóvel ser detido por sociedade simples estrangeira, em eventual venda, haverá a retenção na fonte de 10% do FIRPTA. O principal inconveniente em usar uma partnership ou uma LLC americana para adquirir o imóvel, é que a participação do sócio estrangeiro na partnership ou na LLC está sujeita ao imposto de transmissão causa mortis americano no caso de falecimento do sócio. Mesmo ao usar uma sociedade simples estrangeira, há certa incerteza jurídica se a participação do sócio estrangeiro será sujeita ao imposto de transmissão causa mortis nos EUA. Quando um comprador escolhe uma sociedade simples para deter seu imóvel nos EUA, recomenda-se a compra de uma apólice de seguro de vida para cobrir sua exposição ao imposto de transmissão causa mortis nos EUA. Usar Sociedade Limitada (LLC) Americana detida por Sociedade Simples (ou tipo similar) Estrangeira Usar uma LLC americana detida por sócio que é uma sociedade simples estrangeira usualmente resultaria no mesmo tratamento que usar sociedade simples ou limitada (americana ou estrangeira) ou onde os lucros seriam tributados diretamente na figura dos sócios, sem a existência de dupla tributação ou incidência de imposto de filial. O principal benefício em relação ao uso de sociedade simples estrangeira é a não retenção na fonte do FIRPTA, quando a LLC vende sua propriedade. Ao usar uma LLC americana para deter o imóvel nos EUA, pode também ser mais bem visto por bancos americanos, além de outras vantagens não tributárias. O mesmo inconveniente permanece como no caso da sociedade simples: a Receita Federal americana (IRS) pode entender que a participação do sócio estrangeiro em sociedade simples estrangeira é sujeita ao imposto de transmissão causa mortis nos EUA caso o sócio estrangeiro venha a falecer. Usar um Trust Estrangeiro A melhor solução é estruturar a participação em uma LLC americana, através de um Trust estrangeiro. Um Trust estrangeiro tem o benefício adicional do anonimato do seu beneficiário final. Infelizmente, esta estrutura é bem mais cara para implementar e seus custo podem ser proibitivos dependendo do tamanho do investimento. Geralmente, recomendaríamos esta alternativa somente para a compra de imóveis de valor acima de US$2 milhões. * * * A melhor forma de estruturação para um determinado caso depende do tamanho do investimento, das leis do país do comprador, incluindo acordo tributário bilateral entre o país de origem do comprador e os EUA. A boa notícia é que as alternativas de como adquirir imóveis no EUA são claras, e cada uma delas possuem suas vantagens e desvantagens. Aviso: A informação contida neste artigo é uma visão geral das alternativas de compra de imóveis nos EUA, e você não deve o usar como substituto de auxílio jurídico por advogado qualificado ou profissional do mercado imobiliário com experiência com compradores estrangeiros. Antes de tomar qualquer decisão ou compra de imóvel, você deve conversar com advogado e/ou profissional do mercado imobiliário que pode revisar seu caso específico, e orientá-lo corretamente. 5

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