RB CAPITAL GENERAL SHOPPING SULACAP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII
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- Mônica Paiva Neto
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1 RB CAPITAL GENERAL SHOPPING SULACAP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: RBGS11 ISIN: BRRBGSCTF009 Relatório Trimestral Gerencial 1º Trimestre de 2012
2 Sumário Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 3 Visão Geral do Mercado de Shopping Center... 4 Estrutura do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII... 4 Resumo das Atividades no Trimestre... 4 Estágio do Empreendimento do FII... 5 Situação Patrimonial do FII... 6 Contatos
3 Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., consultor imobiliário do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII, visando apresentar aos cotistas do FII o seu desempenho, informando seus resultados no trimestre, bem como o desenvolvimento do Parque Shopping Sulacap na cidade do Rio de Janeiro. Informações Gerais ao Investidor O objetivo do FII é proporcionar resultado aos seus cotistas mediante investimento no Empreendimento Parque Shopping Sulacap, por meio da aquisição de participação equivalente a 44% do Shopping. O empreendimento está localizado na cidade do Rio de Janeiro, e é administrado pela General Shopping Brasil S.A. O FII foi constituído na forma de condomínio fechado de investimento, com prazo de duração indeterminado. A distribuição das cotas do FII foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472/08. A oferta foi encerrada em 24/08/2011. Montante de Cotas Subscritas R$ , cotas 3
4 Visão Geral do Mercado de Shopping Center Em plena expansão no País, a indústria de Shopping Centers do Brasil fechou o ano de 2011 com um faturamento de R$ 108 bilhões, ante os R$ 91 bilhões de 2010, um aumento de 18,2% no período, segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers - Abrasce. O mercado brasileiro de Shopping Centers possui 434 empreendimentos em operação e é responsável por 18,3% do varejo nacional e por 2% do PIB. Esses números comprovam a importância do setor, que entre 2006 e 2008 cresceu 28%. Dentre os pilares do crescimento do setor, destaca-se o forte aumento na geração de empregos e na concessão de crédito no Brasil, que fizeram com que 36 milhões de brasileiros ascendessem à classe média nos últimos anos. Adicionalmente, observam-se mudanças sociais no Brasil, como a entrada da mulher no mercado de trabalho, o desenvolvimento da estrutura de transportes urbanos e a busca crescente por segurança e conforto, que, somados aos fatores macroeconômicos, fazem do setor de Shopping Center um dos mais promissores do país. Estrutura do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII O FII foi estruturado buscando não apenas obter retornos relacionados à distribuição de dividendos do Empreendimento, mas visando assegurar a seus investidores um piso de remuneração mensal mesmo antes da inauguração do Shopping. Desta forma, a GSB se comprometeu a pagar ao FII um prêmio de locação caso o resultado do fundo não alcance uma rentabilidade líquida equivalente a 85% do CDI. Este comprometimento é válido durante todo o período de construção (estimado em dois anos, podendo ser estendido por mais um) e nos três primeiros anos após a inauguração do Shopping, fase considerada crítica para a estabilização de receitas do Empreendimento. Após o período de maturação, considerado os três primeiros anos de operação do Shopping, as receitas imobiliárias do FII serão provenientes exclusivamente do resultado operacional do mesmo. Fase Atual Período de Construção Prêmio de Locação (85% do CDI) Período de Maturação Máximo entre Prêmio de Locação (85% do CDI) e Receita Operacional do Shopping Período Pós Maturação Receita Operacional do Shopping Tempo em meses Os recursos captados desde a oferta encontram-se aplicados em um CDB no banco Itau. Portanto, a General Shopping só fara jus aos recursos captados, após a entrega da obra dentro do prazo estimado no regulamento do FII. Em caso de não cumprimento deste prazo, poderá haver o vencimento antecipado do FII, onde os investidores receberão os recursos aplicados no CDB e adicionalmente, uma multa da GSB, equivalente a TIR atestada pelo estudo de viabilidade do FII. 4
5 O Resumo das Atividades no Trimestre Em agosto de 2011, o FII investiu em 44% do Parque Shopping Sulacap mediante a compra da parcela do terreno e das benfeitorias que estão sendo realizadas, no valor total de R$ 104,5 milhões. O valor restante está no caixa do FII e será utilizado para o pagamento do gerenciamento da obra. Após o investimento no empreendimento imobiliário apresentado acima, não houve investimento em nenhum projeto adicional e não há intenção futura de realizar novos investimentos. Conforme previsto na política de investimentos do FII, os cotistas terão o seu investimento remunerado de acordo com as receitas do Shopping ou com o prêmio de locação devido pela General Shopping. Estágio do Empreendimento do FII A carteira de investimentos do FII é composta por 44% do empreendimento Parque Shopping Sulacap, em fase de construção, cuja ficha técnica encontra-se abaixo: PARQUE SHOPPING SULACAP Empreendedor e Administrador General Shopping Brasil S/A Área Bruta Locável (ABL) ,90 m 2 Número de Lojas 190 Número de vagas de estacionamento Perfil Público Localização Classes B e C Av. Marechal Fontenele, Jardim Sulacap, Rio de Janeiro RJ O empreendimento encontra-se atualmente em fase de construção, com inauguração prevista para o 1º semestre de A primeira etapa do cronograma de obras, que incluía a realização dos projetos de fundação, ar condicionado, ventilação mecânica, bem como os projetos de instalações prediais e estrutura, já foi integralmente concluída. Adicionalmente, também foi concluída a etapa de movimentação de terra, que inclui terraplanagem, drenagem e desmonte de rocha, que em função das características geológicas do terreno era considerada uma das mais criticas. As obras estão pouco mais de 14% concluídas, e a General shopping confirma a expectativa de inauguração para o primeiro semestre de Com relação à comercialização, o Parque Shopping Sulacap teve 62% de sua ABL locada logo após o lançamento do Shopping, contemplando 92% da ABL destinada a lojas âncoras e 100% da ABL destinada a espaços de lazer. Segundo a Companhia, embora as atividades de comercialização não sejam interrompidas durante todo o período de construção, usualmente a comercialização, principalmente das lojas de menor porte (alimentação e satélites), se intensificam nos seis meses que antecedem a inauguração do Shopping, trazendo para os empreendedores melhores condições de negociação de propostas em função da grande redução dos riscos relacionados ao Empreendimento, dada a proximidade de sua inauguração, e ao apelo visual exercido pelo estágio avançado de obras. 5
6 Contratos de Locação Firmados Parque Shopping Sulacap Área Bruta Locável (ABL) % do ABL Aluguel Médio (R$/m 2 ) % Contratado Âncoras % 22,30 92% Mega Lojas % 43,20 14% Alimentação % 99,75 25% Satélites % 96,90 6% Lazer % 14,00 100% Total % 45,60 62% Perfil da Ancoragem do Shopping Situação Patrimonial do FII Em 30 de dezembro de 2011, o FII possuía um patrimônio líquido de R$ 108,630 milhões, ou seja, nesta data, o valor patrimonial unitário da cota era equivalente a R$ 100,77. O patrimônio do FII representa o valor desembolsado pelo fundo para a aquisição do Parque Shopping Sulacap atualizada pela taxa de remuneração garantida pela General Shoppingde 85% do CDI líquido de todas as despesas do fundo menos as distribuições de rendimento que ocorreram nos períodos anteriores. Distribuição de Rendimentos e Amortizações do FII Desde o início do FII, foi distribuído aos cotistas a título de distribuição rendimentos um total de R$ , ou seja, R$5,32 por cota. A última distribuição de rendimentos ocorreu no dia 16 de abril de 2012 (10º dia útil do mês), referente ao mês de março de O quadro a seguir apresenta os rendimentos distribuídos pelo FII desde o início de seu funcionamento, e a rentabilidade das cotas calculada em relação ao seu valor patrimonial. 6
7 Data Patrimônio Líquido do Fundo (R$) Quantidade de Cotas Distribuição de Rendimento Mensal (R$/Cota) Valor da Cota Patrimonial (R$) Rentabilidade apurada no mês 24/08/ /08/ ,20 100,20 0,20% 30/09/ ,80 100,80 0,79% 31/10/ ,75 100,75 0,74% 30/11/ ,73 100,73 0,72% 30/12/ ,77 100,77 0,76% 31/01/ ,75 100,75 0,75% 29/02/ ,63 100,63 0,63% 30/03/ ,69 100,69 0,68% A rentabilidade apresentada acima é calculada tomando como base o valor patrimonial da cota. A recente redução no rendimento por cota está diretamente relacionada com a redução nas taxas de juros verificadas nestes últimos meses no País. Na data que o fundo teve suas cotas emitidas (24/08/2011) a taxa básica de juros fixada pelo COPOM e que serve de impacta o cálculo do rendimento para o cotista (CDI) era de 12,50% a.a. No entanto, como pudemos observar ao longo desses sete meses, tal taxa foi gradualmente reduzida e, no final de março de 2012, estava em 9,75% a.a. A redução, em termos absolutos, no rendimento distribuído aos cotistas por conta da redução nas taxas de juros pode ser um dos fatores que impactou os preços de negociação das cotas no mercado secundário. No entanto, independente do valor da cota negociado no mercado secundário, os investidores são remunerados mensalmente pela variação equivalente a 85% do CDI sobre o valor original da cota emitida, de forma que a distribuição de rendimentos sobre o valor do mercado fique acima do rendimento de 85% do CDI. Ilustrativamente, considerando o valor de mercado da cota em 30/03/2012 de R$ 92/cota, a distribuição de rendimento seria equivalente a 92,4% do CDI. Os rendimentos do FII distribuídos possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do FII, contanto que o FII tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o FII aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do FII, o referido FII se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação em vigor. 7
8 Disclaimer Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do FII, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e o regulamento do fundo de investimento antes de qualquer decisão de investimento. Verifique a data de início das atividades deste FII. Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII entre em contato com a RB Capital: Adalbero Cavalcanti adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Slavik Merkouloff slavik.merkouloff@rbcapital.com.br Bruno Boscolo bruno.boscolo@rbcapital.com.br Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP São Paulo SP Tel.: +55 (11) Fax: +55 (11) Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) Fax: +55 (21) comercial@rbcapital.com.br Website: A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 8
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