Universidade do Algarve Escola Superior de Gestão, Hotelaria e Turismo DIREITO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATO-PROMESSA

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1 Curso Superior de Gestão (Nocturno 2º Ano) DIREITO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATO-PROMESSA Docente: Discentes: Célia Pereira nº30593 Vilma Gonçalves nº Mestre Neves Pereira Vitalina Santos nº Pág.1/59

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3 INTRODUÇÃO Um dos ramos do Direito Civil é o Direito das Obrigações. O termo obrigação relação obrigacional em sentido restrito e próprio é a relação jurídica é o vínculo jurídico por virtude do qual uma pessoa fica adstrita para com a outra à realização de uma prestação artigo 397.º do C.C. Este trabalho consiste na abordagem a uma das fontes primacialmente relevante, a classe dos contratos do Direito das Obrigações: O Contrato-Promessa, irão aqui ser abordados os aspectos mais importantes desta matéria, as suas particularidades e detalhes quanto à sua apresentação, violação e outros pormenores característicos. Também se irá analisar e comentar o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, respeitante a esta matéria, como exemplo de uma aplicação prática do contratopromessa. Pág.3/59

4 1. CONTRATO 1.1. Noção Contrato é um acordo pelo qual duas ou mais partes ajustam reciprocamente os seus interesses, dando-lhes uma regulamentação que a lei traduz em termos de efeitos jurídicos Galvão Teles, Direito das Obrigações, 5ª Edição página 55. Trata-se, pois de uma acto mediante o qual se cria um negócio jurídico entre as partes, de acordo com a respectiva vontade. Depois de celebrado só poderá ser notificado havendo acordo dos contraentes ou nos casos expressamente admitidos na lei, artigo 432.º do CC. Seja de que tipo for o contrato celebrado, deve ser pontualmente cumprido pelas partes. Vigora aqui, o princípio básico pacta sunt servanda. O princípio geral da liberdade contratual integra dois princípios menores, art.405.º CC: a liberdade de celebração e a liberdade de determinação do conteúdo contratual, estes princípios estão sujeitos a algumas excepções e restrições, que quando se verificam, existe, em consequência, um dever ou uma proibição de contratar, estando estas também sujeitas a uma determinação de conteúdo contratual, que as partes terão de respeitar. É usual distinguir três categorias de contratos: - Típicos ou nominados expressamente previstos na Lei. - Atípicos ou inominados resultantes de convenções que as partes criam, no uso da sua liberdade ou autonomia, não tem regulamentação específica na lei. Mistos resultantes da conjunção de cláusulas correspondentes a dois ou mais tipos de contratos regulados na lei. Pág.4/59

5 Forma que devem apresentar: Contrato Verbal Contrato escrito por instrumentos particular ou público Quando se pretende celebrar um contrato deve levar-se em consideração os seguintes aspectos: Denominação Nome e Identificação das Partes Cláusulas descritivas do negócio Local e Data Assinaturas Número de cópias Pág.5/59

6 2. CONTRATO-PROMESSA 2.1. Noção O contrato-promessa é uma convenção pela qual alguém se obriga a celebrar determinado contrato, sendo o seu regime regulado pelos artigos 410.º e seguintes do Código Civil. O contrato-promessa pode ter por objecto, não a celebração de outro contrato, mas de um negócio jurídico unilateral: por exemplo, duas pessoas fazem entre si um acordo onde estipulam que uma delas passará à outra determinada procuração em que esta também é interessada. Os contratos-promessa tendentes à celebração de actos unilaterais são pouco frequentes, e daí a redacção do artigo 410.º, que tem em vista a generalidade dos casos. Àqueles contratos-promessa serão aplicáveis, por analogia, as disposições dos artigos 410.º e seguintes, com as necessárias adaptações. Galvão Teles define contrato-promessa como um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato-prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo. Trata-se em suma de um contrato que cria a obrigação de contratar. Importa averiguar quais os elementos essenciais a um contrato-promessa. Desde logo os elementos do contrato-promessa são, em princípio, os de qualquer outro contrato. Assim, para ser válido tem que reunir os seguintes elementos: Capacidade das partes; Mútuo acordo; Objecto possível. Pág.6/59

7 Para além destes requisitos que podemos considerar genéricos, o contrato-promessa deve conter também os elementos essenciais do contrato prometido, ou estabelecer o critério da sua determinação. É que só assim se pode saber em que consiste a obrigação que as partes assumiram. Trata-se do princípio da equiparação, ao qual o artigo 410.º do CC abre duas excepções: - Uma respeitante à forma; - Outra respeitante às disposições que, pela sua razão de ser, se não podem considerar extensivos ao contrato-promessa Tipos de contrato-promessa: Compra e venda; Arrendamento; Trespasse; Permuta; Compra e venda de acções A decisão de comprar e vender um imóvel, é formalizada através do contrato-promessa de Compra e Venda. Este documento regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas no negócio durante o período que decorre até à realização do contrato definitivo (a escritura). Deve contemplar os seguintes aspectos: - Identificação dos intervenientes, promitente-comprador e promitente-vendedor (nome, estado civil, profissão, residência, bilhete de identidade, nº fiscal de contribuinte, etc.); Pág.7/59

8 - Identificação do imóvel a transaccionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº de inscrição predial, artigo matricial, composição da habitação, nº assoalhadas, cave, pátio coberto, garagem, arrecadação, etc.); - Valor da transacção e forma de pagamento, incluindo o valor do sinal, dos reforços de sinal e respectivo calendário; - Indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos; - O prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, podendo ser acordado o pagamento de juros, a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de alguma das partes; - Fazer referência ao empréstimo já solicitado ou a solicitar ao banco, ao facto da compra estar dependente deste empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido, a consequente restituição do sinal. Deve também ser distinguida, para todos os contratos, a fase pré-contratual ou preliminares da celebração art. 227.º CC. O contrato-promessa pode dividir-se em: 2.3. Contrato-Promessa Unilateral Contrato-Promessa Unilateral se apenas uma das partes se obriga a celebrar o contrato prometido, p.ex., quando a Célia promete vender à Vitalina o iate, mas Vitalina não se obriga a comprá-lo Contrato-Promessa Bilateral Contrato-Promessa Bilateral ou sinalagmático se ambas as partes ficam com o dever jurídico de celebrar o contrato definitivo, por exemplo, se a Célia promete vender a vivenda à Vilma e esta promete comprar-lhe o imóvel. As promessas bilaterais são de longe as mais frequentes. Pág.8/59

9 2.5. Formalismos do Contrato-Promessa Princípio da equiparação entre o contrato-promessa e o contrato prometido art. 410.º nº 1 CC. Ao contrato-promessa aplicam-se as disposições do contrato prometido: capacidade das partes; vícios da vontade; mas também as disposições típicas daquele contrato existindo no entanto duas excepções: relativas à forma e disposições pela sua natureza sejam inaplicáveis ao contrato promessa. Relativas à forma se tivermos uma compra e venda nunca se podem aplicar ao contrato promessa as disposições ligadas à eficácia real da compra e venda. O direito real só se dá na compra e venda e não no contrato-promessa, art. 879.º - transferência do direito real; 796.º - risco; 876.º - transferência da propriedade; 892.º - venda de coisa alheia e 1682.º - A CC. Galvão Teles refere que quanto à forma, o contrato-promessa está sujeito ao princípio da consensualidade expresso no artigo 219.º, e por isso em regra é válido independentemente da observância de quaisquer formalidades. Há uma importante excepção a assinalar, se a lei exigir documento para o contrato prometido, é necessário também documento para o contrato-promessa. Mas o documento não tem de ser da mesma natureza nos dois casos. Para o contrato-promessa basta documento particular, ainda que o contrato prometido dependa de documento autêntico artigo 410.º, nº 2. Assim pode fazer-se por documento particular a promessa de compra e venda de um imóvel, que a lei sujeita a escritura pública. Isto patenteia bem o carácter autónomo da promessa, como convenção distinta da que constitui seu objecto. A redacção primária do Código Civil suscitava legítimas dúvidas quanto ao formalismo a observar, na indicada hipótese de o contrato prometido dever constar de escrito, se o contrato-promessa era unilateral. As dúvidas provinham de, no nº 2 do artigo 410.º, se exigir documento assinado pelos promitentes (no plural). Se se tratasse de contrato-promessa bilateral, relativo a convenção para que a lei exigisse documento, o contrato-promessa tinha de ser reduzido a escrito assinado por ambas as partes, por ex., a promessa recíproca de compra e venda de imóvel devia ser titulada por documento subscrito tanto pelo promitente-vendedor como pelo promitente-comprador. Pág.9/59

10 Mas a dúvida continuava no caso de contrato-promessa unilateral? A lei impunha, também aqui, a necessidade de escrito assinado pelos dois contratantes. Concluindo, Galvão Teles que por aplicação do citado nº 2 do artigo 410.º, entendida a palavra promitentes como pretendendo significar as partes num contrato-promessa. A abonar esta interpretação estava, o artigo 412.º, que, reportando-se ao contratopromessa, sem distinções, estabelecia como regra, que os direitos e obrigações deles resultantes se transmitiam aos sucessores dos promitentes. O termo promitentes significada aí, necessariamente, o mesmo que partes, pois o preceito não podia deixar de abranger também o beneficiário de uma promessa contida em contrato unilateral. A dúvida que através desse dispositivo se pretendeu afastar foi se no contrato-promessa, cada uma das partes contratava ou não em atenção à individualidade concreta de outra, dúvida que se resolveu em sentido negativo, salvo prova em contrário, admitindo-se assim os sucessores da parte falecida a ingressarem, em princípio, na posição desta. A hesitação sobre se quem celebrava um contrato-promessa o fazia ou não com vista apenas à pessoa do outro contraente e se por conseguinte, quando este se finasse, os seus sucessores eram ou não chamados a substitui-lo, tinha razão de ser inclusive, e sobretudo, quanto ao contrato-promessa unilateral. A obrigava-se a vender a B, mas este não se obrigava a comprar-lhe. A proporcionava a B um puro benefício, num caso como este é que poderia pôr-se com particular intensidade a dúvida de saber se A queria que o benefício fosse extensivo aos herdeiros de B, mas mantendo-se obriga do em face deles. O artigo 412.º, na sua redacção primitiva, quis resolver também essa dúvida, e que portanto os promitentes nele referidos eram genericamente as partes, inclusão feita do beneficiário de um contrato-promessa unilateral. No nº 2 do artigo 410.º, ao exigir a redução a escrito do contrato-promessa, tinha em vista só o contrato-promessa bilateral, por nele se falar de promitentes, chegar-se-ia à conclusão, que ninguém aceitava: o contrato-promessa unilateral nunca teria de ser reduzido a escrito. A exigência de documento para o contrato-promessa unilateral não resultaria do citado nº 2, visto se partir do pressuposto de que este preceito não abrangia aquela espécie de contrato-promessa. E também não derivaria de qualquer outra norma, por nenhuma outra expor tal exigência. Pág.10/59

11 O artigo 411.º, específico do contrato-promessa unilateral, regula apenas o aspecto do prazo, nada dispondo quanto à forma. A necessidade legal, de fazer por escrito o contrato-promessa, ainda que unilateral, quando tivesse por objecto um negócio jurídico também sujeito a documento, só podia radicar no nº 2 do artigo 410.º, tomada a expressão promitentes, como sinónimo de partes. Quando a lei exige que um contrato conste de documento, esse documento tem de ser da autoria de ambas as partes: ambas devem corporizar nele as suas vontades, assumindo ou certificando a respectiva autoria mediante a sua subscrição ou assinatura. Os instrumentos contratuais precisam de ser assinados pelos dois contraentes, e não apenas pelo único que contrai obrigações nos casos em que apenas um se vincula. O consentimento daquele que do contrato só retira proveito não pode manifestar-se livremente, tem de exteriorizar-se sempre através do documento, quando a lei exija documento para o contrato, que é obra de ambos. Perante contrato unilateral, o legislador pode, em derrogação do princípio geral exposto, e portanto a título excepcional, contentar-se com documento assinado apenas pelo contraente que se vincula. Não se encontra em parte alguma do Código na sua redacção primitiva, que para o contrato-promessa não sinalagmático, relativo a convenção formal, era suficiente documento assinado pela parte que se obrigava a celebrar essa convenção. Só no nº 2 do artigo 410.º se podia encontra base legal para considerar sujeito a documento o referido contrato-promessa, e esse texto requeria dupla assinatura. Na sua obra, Galvão Teles, reafirma que o legislador de 1986, ao procurar desfazer através do Decreto-Lei nº 379 as dúvidas originadas pelo Decreto-Lei nº 236/80, aproveitasse a ocasião para tomar posição sobre aquele problema, inserido no âmbito do contrato-promessa, e dando nova redacção ao nº 2 do artigo 410.º, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. Perante esta leitura, verifica-se que à validade do contrato-promessa unilateral basta a existência de documento assinado apenas pela parte que se obriga a celebrar o contrato futuro. Pág.11/59

12 2.6. Transmissão, por morte dos direitos e obrigações decorrentes de contrato-promessa Os direitos e obrigações criados no contrato-promessa transmitem-se aos sucessores das partes contratantes, desde que tais vinculações não sejam exclusivamente pessoais, artigo 412.º CC. O principio da transmissibilidade, por morte, das posições jurídicas decorrentes de um contrato-promessa não se restringe aos promitentes, nas promessa bilaterais, antes se estende ao promitente e ao promissário, nas promessas unilaterais, e para isso substituiu, no nº 1 do artigo 412.º, o vocábulo promitentes pelo vocábulo partes, os direitos e obrigações dos promitentes, na promessa bilateral, e do promitente e do promissário, na promessa unilateral, só não se transmitem por morte se forem exclusivamente pessoais Contrato-promessa bilateral subscrito apenas por uma das partes O valor do contrato-promessa bilateral, em que uma só parte assina o documento, é uma questão que deve ser resolvida à luz de princípios e disposições fundamentais do sistema jurídico, isto é; ficam os tribunais e os doutrinários com liberdade interpretativa sobre esta matéria. A prova de que duas pessoas quiseram celebrar entre si um contrato-promessa bilateral faz-se por qualquer ou quaisquer meios admissíveis em direito, ex., a promessa recíproca de compra e venda de determinado imóvel, em que só está documentada a declaração de um dos contraentes, por exemplo a do promitente vendedor, que ficaria obrigado a vender, mas a outra parte, que não firmou, ficaria livre de qualquer vínculo, tornando-se mero beneficiário ou promissário, e podendo comprar ou não, como muito bem entendesse. Como uma das partes se via na condição de obrigado único, e que poderia não lhe caber qualquer responsabilidade na falta de assinatura, sendo essa falta de quem se absteve de firmar o documento, cabe ao legislador, legislar sobre esta matéria. Existem dois mecanismos previstos na lei a redução do negócio e a sua conversão, reguladas respectivamente nos artigos 292.º e 293.º do Código Civil. Pág.12/59

13 Redução art. 292.º; isto é: há presunção de divisibilidade do negócio jurídico, cabendo à parte que se quer valer da nulidade total, o esforço de demonstrar que se tivesse sabido do vício inicial não teria celebrado o negócio; a lei estabelece como regra que a invalidade se mantém cantonada na parte afectada pelo vício, em que se elimina essa parte e o negócio jurídico salva-se, embora reduzido à parte que se apresenta sã, só não acontecerá assim se o contraente interessado na invalidade total, alegar e provar que sem a parte viciada o negócio não teria sido concluído. O ónus da alegação e prova (o peso do argumento) recai, sobre quem pretende dar o acto como totalmente sem efeito e não sobre quem pretende o seu aproveitamento parcial. Conversão art. 293.º; o negócio nulo ou anulado pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando a vontade hipotética das partes teria sido a da celebração do negócio sucedâneo. Aqui o acto é todo ele nulo ou anulado, e o ónus da alegação e prova não pesa sobre o interessado na invalidade total, recai sim sobre o interessado no aproveitamento da actividade negocial. O mecanismo que se deve adoptar no caso concreto do contrato-promessa recíproco que a lei sujeite a documento, mas em que se mostre subscrito apenas por uma das partes, Galvão Teles diz que se está perante o domínio da conversão, em que o contrato é totalmente nulo, em virtude de se tratar de um contrato-promessa sinalagmático (bilateral), uma contrato deste tipo que depende de documento, tem de constar, do texto elaborado, que deve corporizar as duas declarações de vontade, através das assinaturas respectivas. Se o texto consubstancia apenas uma das declarações de vontade, porque só um dos seus autores o subscreveu, o negócio é nulo na sua integralidade, por falta da forma prescrita. A declaração do subscritor é uma parte válida no negócio, pois vale como contratopromessa unilateral, mas não faria sentido, porque um contrato-promessa unilateral não pode conceber-se como parte de um contrato-promessa bilateral, é, em si e por si, um negócio completo, acabado, e com uma natureza e conteúdo distintos. Pág.13/59

14 Este contrato, sendo inteiramente nulo, poderá transformar-se num contrato-promessa unilateral válido, como no exemplo que se segue: Ex.: alguém promete vender a outrem um terreno por determinado preço, sem que a outra parte se comprometa a comprá-lo, fica convencionado que a promessa se manterá por um período de três anos. O primeiro suporta um grande sacrifício, já que não pode dispor durante três anos do terreno, ficando imobilizado, e obrigado a manter o preço acordado. Se não receber nada em contrapartida, o contrato é gratuito, sendo um mero benefício para o promissário. Mas se o promitente cobrar uma remuneração, ou certa percentagem sobre o preço, o promissário ficará obrigado a satisfazer o contrato torna-se oneroso. Neste caso há reciprocidade de obrigações a obrigação de contratar tem como contrapartida a de pagar a remuneração e vice-versa. O contrato, neste caso deve considerar-se bilateral ou sinalagmático, com as inerentes consequências, como a de o promitente se recusar a vender enquanto o promissário lhe não pagar a retribuição, e vice-versa, e podendo qualquer deles rescindir o contrato se o outro faltar definitivamente ao seu compromisso. A expressão citada no nº 2 do artigo 410.º a bilateralidade é manifestamente, a que se consubstancia na contraposição de duas obrigações da mesma natureza, ambas tendo como objecto a celebração do contrato futuro. E se as partes quiserem celebrar um contrato-promessa bilateral mas só uma das partes tiver assinado o documento? Assento 29/11/89 do STJ: o contrato é nulo mas pode considerar-se válido como contrato-promessa unilateral se essa tiver sido a vontade das partes. Pág.14/59

15 Para transformar um contrato nulo bilateral num unilateral válido, pode ser feito por: Regime especial em termos de formalidades - art. 410.º nº 3 Para contratos-promessa relativos a um contrato oneroso de constituição ou transmissão de um direito real sobre um edifício já construído, em construção ou a construir, para além do documento escrito é ainda necessário o reconhecimento presencial das assinaturas das partes que se vinculam e o reconhecimento notarial da existência da licença de construção ou de ocupação. O citado no nº 3 teve em vista, fundamentalmente estabelecer o controlo notarial, destinado a evitar celebração de contratos-promessa relativos edifícios clandestinos, protegendo assim o futuro adquirente Consequências da inobservância do disposto no nº 3 do artigo 410.º Quando se deixe de observar o disposto no nº 3 do artigo 410.º, ou seja, quando se celebre uma contrato-promessa e o documento não se faça constar reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação notarial da existência de licença de construção ou de utilização, a consequência será a nulidade do negócio jurídico, de harmonia com a regra do artigo 294.º. Mas trata-se de uma nulidade atípica, visto não se aplicar simplesmente o regime do artigo 286.º. O preceito limita a legitimidade do promitente-vendedor para arguir a nulidade, só o admitindo a invocá-la quando ela tenha sido causada pela outra parte. O legislador de 1986, alargou a legitimidade do promitente-vendedor, o qual poderá valer-se da nulidade do contrato desde que ela é imputável ao outro contraente, tenha este procedido com má-fé ou com simples negligência. Na hipótese de culpabilidade do promitente-comprador, este fica excluído da possibilidade de se prevalecer da nulidade. O promitente-vendedor pode então invocá-la, e só ele é admitido a fazê-lo. Supondo a existência de três hipóteses: a) Nenhuma das partes é culpada, e a legitimidade para arguir a nulidade assiste apenas ao beneficiário da promessa de venda; Pág.15/59

16 b) Ambas o são, e a legitimidade pertence às duas, porque as culpas se neutralizam; c) Só uma procedeu culposamente, e o direito a requerer a declaração de nulidade do contrato assiste exclusivamente à outra. As formalidades em causa foram estabelecidas no interesse do beneficiário da promessa de venda, para o acautelar contra o possível carácter clandestino da construção, e portanto só ele deveria ter o direito de invocar a invalidade do contrato, embora com a restrição de ficar privado desse direito, quando a invalidade lhe fosse atribuível. A tradução jurídica seria a anulabilidade, ou uma nulidade atípica, invocável a todo o tempo, ao serviço exclusivo do interessado. Pode o Tribunal reconhecer oficiosamente a nulidade? ou Pode um Terceiro invocar oficiosamente a nulidade? Na falta de regime especial, são aplicáveis à nulidade e à anulabilidade do negócio jurídico as disposições do artigo 286.º. À nulidade é desnecessária sentença judicial e é declarável oficiosamente pelo Tribunal em qualquer processo onde se encontrem os elementos necessários para a sua verificação, é invocável por qualquer pessoa interessada. É insanável pelo decurso do tempo, ou seja, há possibilidade de invocá-la a todo o tempo, sem dependência de prazo. Não tem é efeito prático a partir de determinados momentos, como por exemplo a verificação da usucapião do direito invalidamente transmitido, uma vez nulo é sempre nulo. Efeitos da declaração de nulidade e da anulação: - Tem que se repor no estado de coisas anteriores ao negócio, ou seja, restituir na medida do possível; A lei protege o interesse de terceiros de boa fé, como por força do artigo 291.º e do 243.º, em caso simulação de negócios. Pág.16/59

17 Referente à nulidade podemos reportar-nos ao seguinte: Falta de vontade artigos 240.º/2, 245.º e 246.º, quando alguém não quer celebrar um contrato, mas que é obrigado a fazer; Vícios de forma artigo 220.º, uma parte faz com que a outra se engane; Vícios do objecto artigo 280.º, um objecto é física ou legalmente impossível, ou contrário à lei; Contrariedade à lei artigo 294.º Relativamente à anulabilidade, têm legitimidade para a arguir, as pessoas em cujo interesse a lei a determina, através de específica acção judicial, não podendo ser declarada oficiosamente pelo tribunal. É sanável (ultrapassável) pelo decurso do tempo, ou seja, decorrido o prazo de um ano, ou outro especialmente previsto, já não pode ser anulado o negócio. Se decorrer um determinado período de tempo, um negócio que não era válido pode passar a ser válido Regime do contrato-promessa e regime do contrato prometido O artigo 410.º nº 1, manda aplicar ao contrato-promessa as disposições legais relativas ao contrato prometido. Exceptua as disposições relativas à forma e todas as que não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. O contrato-promessa e o contrato prometido, são contratos distinto e com efeitos diversos e estão sujeitos a regimes diferentes. a) No contrato-promessa tem de se definir o conteúdo do contrato prometido nos mesmos termos em que haveria que fazê-lo se se estivesse já a celebrar este. O conteúdo do contrato prometido deve ficar convenientemente precisado, de forma a que não se tornem necessárias quaisquer outras negociações. b) Se se prometer um contrato que, atentas as disposições legais aplicáveis ao caso, for inválido, (por uma razão de ordem objectiva e não apenas respeitante à pessoa do promitente), será nulo o contrato-promessa, por ex.: é nula a venda do direito de habitação, porque tal direito é inalienável (artigos 1484.º e 1488.º), nula será também a promessa que se faça desta venda. Pág.17/59

18 Quem promete um contrato inválido obriga-se a uma prestação impossível a celebração desse contrato. Deve considerar-se válida a promessa de venda de coisa alheia ou parcialmente alheia, semelhante venda é nula por falta de legitimidade do vendedor - artigo 892.º, pois quem não é proprietário da coisa não pode aliená-la. Mas já a respectiva promessa será válida, visto que o promitente não aliena, apenas se obriga a alienar. A alienação é possível em si, embora não o seja para o promitente. Há impossibilidade subjectiva, que não invalida o contrato-promessa. O promitente vem a estar em condições de poder cumprir, porque pode entretanto ter-se tornado proprietário da coisa, e cumpre, ou tal não acontece, e torna-se responsável pelo incumprimento de um compromisso validamente assumido. Do mesmo modo é válida a promessa, feita por só um dos cônjuges, de acto que requer a outorga dos dois. O promitente responde se não cumprir, mesmo que o facto se deva à recusa de consentimento do outro cônjuge Prazo final ou inicial para cumprimento do contrato-promessa Quando se fixa um prazo final para o cumprimento de uma promessa sinalagmática, há que ver, se se quer estabelecer um prazo, findo o qual o contrato caduca, automaticamente, ou findo o qual assistirá a qualquer das partes ou a uma delas o direito de o revogar, se entretanto ele não tiver sido cumprido. Se o contrato não tiver sido executado por facto imputável a um dos promitentes, não se produzirá a caducidade nem terá esse promitente direito à revogação. Estabelecendo-se prazo inicial, significa que só depois de ele decorrido poderá exigir-se o cumprimento da promessa, seja esta bilateral ou unilateral. Na promessa não sinalagmática, não se tendo estipulado prazo final, pode o promitente requerer ao tribunal que o fixe, para que a outra parte exerça dentro dele o seu direito. A parte que pretenda o cumprimento haja ou não prazo tem de comunicar à outra o dia, hora e local da celebração do contrato definitivo, se tais elementos não constarem do contrato preliminar, o local será o domicílio do destinatário da comunicação, nos termos do artigo 772.º, salvo se se tratar de contrato que exija a intervenção de notário, sendo que terá que se designar determinado cartório Notarial. Pág.18/59

19 2.10. Antecipação de cumprimento de sinal Artigo 440.º CC se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa o carácter de sinal. Teles pensa que só pode falar-se com propriedade de antecipação de cumprimento se, se cumpre uma obrigação futura. Quando por acordo das partes, se cumpre uma obrigação actual, ela não é cumprida antecipadamente, porque o acordo significa que a obrigação está vencida, ainda que o acordo seja posterior à celebração do contrato. O que se antecipa é o vencimento não o cumprimento. Antecipação de cumprimento existirá se se satisfizer, no todo ou em parte, uma obrigação ainda não constituída. É o caso da promessa de compra e venda acompanhada ou seguida do pagamento, no todo ou em parte, do preço, cuja dívida só surgirá no momento futuro em que a compra e venda venha a ser celebrada. O preço é então objecto de princípio de pagamento ou pagamento por conta, quando for parcial. O sinal é algo de diferente, tanto pode figurar num contrato preliminar como num contrato definitivo. Envolve por via de regra o pagamento total ou parcial de dívida presente ou futura, mas também poderá consistir na entrega de coisa (fungível) diversa da que é objecto da obrigação contraída ou a contrair. Se o faltoso foi quem procedeu a essa entrega, por ex.: o promitente-comprador e o outro promitente-vendedor - der o contrato sem efeito, poderá este fazer seu o sinal. Na hipótese inversa, e com o mesmo intuito indemnizatório, pagará o segundo ao primeiro um montante igual ao do sinal passado, além de lhe entregar outro tanto a título de restituição do valor recebido, cuja retenção não teria razão justificativa. Se o contrato caducar por algum motivo, nomeadamente por o seu cumprimento se tornar impossível sem culpa de nenhuma das partes ou por culpa de ambas, apenas haverá que restituir o sinal em singelo. O pagamento ou princípio de pagamento da prestação actual ou futura só assume a natureza de sinal se as partes lha atribuírem, artigo 440.º, nº 1. A lei presume que no contrato-promessa de compra e venda, as partes querem que valha como sinal toda a quantia em dinheiro entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que se limitem a dizer que essa entrega é feita como antecipação total ou antecipação parcial (principio) de pagamento do preço. Pág.19/59

20 Se as partes convencionarem que qualquer delas possa revogar (invalidar), livremente o contrato, tendo embora de pagar um valor por essa revogação. Existe então direito ao arrependimento: o interessado, abstendo-se de executar o contrato, não comete qualquer ilícito, uma vez que deixou de estar vinculado Resumindo: As sanções alternativamente previstas na lei, para o não cumprimento por causa não imputável ao cumpridor são: No caso de não cumprimento do contrato-promessa por causa imputada ao promitentecomprador, o vendedor tem o direito de fazer seu o valor do sinal. Na eventualidade de uma impossibilidade de realização da prestação com a consequência da extinção da obrigação por facto não imputável ao devedor, o sinal será restituído. Caso o incumprimento do estipulado no contrato ocorra por causa imputada ao promitente-vendedor, este é obrigado a pagar ao promitente-comprador o dobro do valor do sinal, a título de indemnização, art. 442.º nº 2. Nas hipóteses em que se constitui sinal e houve entrega da coisa, coisa essa objecto de contrato prometido, se o promitente-alienante não cumprir, a outra parte poderá optar por indemnização pelo aumento do valor da coisa, ou pelo dobro do sinal. Tendo havido traditio, aplica-se o art. 755.º f) existindo também o direito de retenção. Direito de retenção é uma garantia especial das obrigações e é uma forma legítima de não cumprir (de não entregar a coisa); garante o crédito indemnizatório. O que adquire a traditio da coisa, face ao incumprimento da outra parte pode recusar-se a abandonar o imóvel e poderá executar o bem e a ser pago com preferência se for bem imóvel art. 759.º, nº 1 e 2, com preferência sobre os credores hipotecários mesmo que a hipoteca tenha sido anteriormente registada. Pág.20/59

21 3. Execução específica Se o adquirente se recusar a celebrar o contrato, aplica-se o artigo 830.º, relativo à execução específica. O promitente-aquirente pode obter uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso e nessa medida leve à celebração do contrato, art. 830.º nº 1. Essa sentença passa a ter igual valor ao contrato prometido. Está sujeita a registo e a acção de execução específica também. A execução específica será afastada sempre que houver convenção em contrário, art. 830.º nº 2. Presume-se convenção em contrário quando exista uma cláusula penal; haja havido constituição de sinal. Contudo, nos casos do art. 830.º nº 3 (promessas que digam respeito aos casos do 410.º nº 3) nunca está vedado, mesmo existindo sinal, o recurso à execução específica. No entanto, a Lei permite de forma excepcional ao 438.º que aquele sujeito que não cumpriu o contrato promessa possa ainda pedir a modificação do contrato por alteração das circunstâncias Execução específica e excepção de não cumprimento Quando o contrato prometido envolva para o autor da acção judicial uma prestação de cumprimento imediato que este ainda não haja satisfeito sob a forma de cumprimento antecipado, deve o tribunal fixar um prazo para ele consignar em depósito essa prestação, e a acção não procederá desde que a consignação não seja realizada dentro do prazo artigo 830.º, nº 4, na numeração do Dec.-Lei nº 399/86. O réu, poderá vir a achar-se constituído no direito de opor ao autor, em relação ao contrato prometido, a chamada excepção de não cumprimento, quer dizer que lhe assistirá a faculdade de se recusar a cumprir aquele contrato enquanto o autor o não cumprir de seu lado artigo 428º, nº 1. Pág.21/59

22 3.2. Carácter supletivo da execução específica A norma legal que prevê a possibilidade de execução específica tem por via de regra, carácter supletivo. Prevalece o princípio da liberdade contratual. Os contraentes podem, assim, afastar a faculdade de executar especificamente a promessa. A intenção de excluir a execução específica resultará, umas vezes, de cláusula expressa, outras de presunção legal quando exista sinal ou cláusula penal (compensatória). Se houve sinal ou se se convencionou uma pena para o caso de não cumprimento definitivo, significa que as partes quiseram reservar-se a liberdade de facto (não a liberdade jurídica) de não cumprir a promessa, sujeitando-se a uma indemnização igual ao valor da pena ou do sinal. O pactuante fiel poderá, na prática, rescindir o contrato preliminar, com base no incumprimento do outro pactuante, sendo ressarcido na medida do sinal ou da pena estipulada. O sinal proporciona ao promitente ou promitentes a possibilidade material de não cumprir, visto não poderem ser forçados a celebrar o contrato definitivo, nem a outorgar a escritura de compra e venda, e não haverá, lugar a uma sentença que faça as vezes do contrato definitivo. O contraente exerce uma faculdade legal, a de revogar o contrato, do qual fica desvinculado. Galvão Teles, faz aqui dois esclarecimentos que passamos a enunciar: 1º Se o contrato-promessa for acompanhado ou seguido do pagamento antecipado da totalidade ou de parte de uma das prestações do contrato futuro, ainda assim haverá lugar a execução específica se a esse pagamento não for atribuída a natureza de sinal, no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, artigo 441.º. Por conseguinte, nessa espécie de contrato-promessa, se as partes quiserem que a quantia entregue pelo promitente-comprador não valha como sinal, não funcionando como indemnização em caso de resolução por incumprimento, terão de tornar suficientemente explícita essa vontade. Pág.22/59

23 Faz-se uma promessa de compra e venda, o promitente-comprador antecipa, no todo ou em parte o pagamento do preço. Esclarece-se que essa antecipação não funciona como sinal. Uma das partes, por hipótese, constitui-se em situação de incumprimento (definitivo). A outra poderá obter sentença com o valor de compra e venda: a não ser que prescinda, à posteriori, do exercício desta faculdade e prefira rescindir a promessa, exigindo uma indemnização nos termos legais, isto é, equivalente aos prejuízos que prove ter efectivamente sofrido. 2º Mesmo havendo sinal ou pena, podem as partes ressalvar a faculdade de execução específica, em alternativa com a rescisão do contrato acompanhada de indemnização igual ao sinal ou à pena, isto é; é permitido aos outorgantes de um contrato-promessa clausular que, em caso de incumprimento (definitivo) por algum deles, terá o outro alternativa entre a rescisão da promessa, com indemnização consistente no sinal ou na pena, e a execução específica. Quando se prevê a execução específica como alternativa possível, e para a hipótese de o contraente não faltoso optar por ela, negar-se-á à entrega feita o carácter de sinal ou afastar-se-á a cláusula penal, por exemplo quando João promete vender a Maria e esta promete comprar-lhe, uma quota social por determinado preço, entregando o segundo ao primeiro, por conta do preço e a título de sinal a quantia x, mas com estipulação de que, se algum faltar, poderá o outro, se assim quiser, optar pelo regime de execução específica. Maria recusa-se a comprar, João pode resolver a promessa e reter o sinal, ou, se preferir, solicitar em juízo a execução específica, imputando no preço a importância recebida. Sendo João que se recusa a vender, poderá Maria resolver a promessa e exigir a restituição do sinal em dobro. Teles, esclarece que com o pedido de execução específica poderá sempre cumular-se o pedido de indemnização moratória, pelos prejuízos sofridos com o atraso na efectivação da promessa Exclusão da execução específica em atenção à natureza da obrigação assumida A execução específica não tem cabimento quando a ela se oponha a natureza da obrigação assumida, artigo 830.º, nº 1. Tal acontece sempre que o acto prometido não possa, pela sua estrutura ou formalismo, ser substituído por uma sentença, ou apresente uma índole pessoal que, por vontade inequívoca da lei, justifique deixar-se à partes liberdade de facto de não celebrar o contrato definitivo, mantendo até ao último momento a possibilidade de não se vincularem definitivamente, embora incorrendo em responsabilidade por violação do dever resultante do contrato-promessa. Por ex.: promete-se emprestar dinheiro. Pág.23/59

24 3.4. Execução específica de promessa de contrato sujeito a documento autêntico A execução específica é admissível quando o contrato-promessa conste de documento particular e se for exigido documento autêntico para o contrato definitivo, como na promessa de compra e venda de um imóvel. A lei, ainda quando o contrato-promessa deva revestir forma autêntica, contenta-se com o documento particular para o contrato-promessa ser válido e produzir os seus efeitos, e entre estes está o direito à execução específica, veja-se o Assento do Supremo Tribunal de Justiça, de 30 de Janeiro de 1985 (publicado no Diário da República, de 5 de Março de 1985) do seguinte teor: O contrato-promessa de compra e venda de imóvel que conste de documento particular e assinado pelos promitentes é susceptível de execução específica nos termos do artigo 830º, nº 1, do Código Civil, na redacção anterior ao Decreto-Lei nº 236/80, de 18 de Julho 3.5. Execução específica e legitimidade para a celebração do contrato prometido Existindo direito à execução específica por a promessa ter sido feita na vigência do Código Civil Os factos e efeitos do contrato-promessa regem-se pela lei vigente ao tempo em que aqueles se produzem artigo 12.º. Seria violento sujeitar o contraente a uma forma de execução com que não podia contar no momento em que contratou. Se as partes não haverem excluído este direito e ele não ser incompatível com a natureza da obrigação assumida, o titular poderá fazê-lo valer, a não ser que o promitente remisso esteja ou se tenha colocado em situação tal que não possa celebrar validamente o contrato prometido, também não poderá o tribunal suprir a sua omissão mediante uma sentença produtora de efeitos iguais. Não é possível ao faltoso para fazer, em vez dele, o que ele não tem legitimidade para realizar. O problema é efectivamente de legitimidade, referida ao contrato definitivo. Pág.24/59

25 Galvão Teles concebe duas situações; Primeira: Ao tempo da promessa o promitente não tinha legitimidade, ou legitimidade bastante para o contrato prometido, mas podia vir a adquiri-la, razão porque a promessa é válida. Chegado o momento do cumprimento, a carência ou deficiência de legitimidade permanece, por hipótese. A execução específica é impraticável, não podendo o promissário fazer mais do que reclamar uma indemnização. Assim, alguém prometeu vender coisa alheira e esta continua a não ser sua; ou prometeu sozinho fazer um contrato para que também é necessário o consentimento do seu cônjuge, e este recusa esse consentimento. Segunda: Ao fazer uma promessa, o promitente tinha legitimidade para o contrato definitivo, mas por sua culpa perdeu-a subsequentemente, colocando-se em condições de não poder realizar validamente tal contrato, por ex: A prometeu vender a B certa coisa, mas vendeua a C. Não se podem praticar sucessivamente em relação ao mesmo direito ou à mesma coisa actos incompatíveis, como duas alienações do mesmo objecto. Prevalecerá o mais antigo, sendo o posterior inválido por falta de legitimidade para o praticar. No caso do contrato-promessa de compra e venda, se o promitente-vendedor aliena a coisa a terceiro, viola a sua obrigação porque, por facto que lhe é imputável, fica constituído na impossibilidade de a cumprir. A alienação é valida e não poderá o promissário chamar a coisa a si. Mas, apesar de válida como negócio jurídico, uma vez que o promitente não limitara a sua propriedade conservando intacto o poder do disposição, constitui um acto ilícito, certo como é envolver a violação do dever emergente da promessa. O promissário apenas pode exigir uma indemnização, que será calculada nos termos gerais, ou coincidirá com o valor do sinal. Se o promitente-vendedor alienou a coisa a terceiro, torna-se inviável a execução específica; o promitente-vendedor já não pode cumprir a promessa, visto não poder vender a coisa que deixou de ser sua; a sentença traduzir-se-ia numa venda de coisa alheia. Pág.25/59

26 3.6. Registo da acção de execução específica O direito de execução específica não é um direito real. È um mero direito potestativo sem carácter de realidade. Por isso o contrato-promessa, mesmo que o conte entre os seus efeitos, não é registável, salvo se um contrato que o promitente celebre com terceiro e seja inconciliável com o contrato prometido, inviabilizará a execução específica, mesmo que, estando sujeito a registo, se não mostre efectivamente registado, ex.: A prometeu vender a B um prédio mas foi vende-lo a C, todavia este não registou a aquisição. Em face da alienação feita a C, o tribunal não poderá decretar a execução específica da promessa, transferindo a B a propriedade do imóvel, já pertencente a outrem. Mas a sentença que mediante o mecanismo da execução específica, supra um contrato registável, é também ela registável, uma vez passada em julgado. E esse registo definitivo pode ser precedido do registo provisório da respectiva acção judicial. Feito o registo da acção, há lugar à execução específica. Prevalecerá a sentença que decrete a execução específica, desde que se requeira o seu registo depois de transitada em julgado e antes de se deixar caducar o registo da acção Alguns aspectos da execução específica O nº 3 do artigo 830.º estatuiu que o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº 3 do artigo 420.º, ou seja, nas promessas de alienação ou oneração, não gratuita de prédios urbanos (construídos, em construção ou a construir), tornou-se imperativo o direito à execução específica, de que as partes não podem ficar privadas. 4. Eficácia real do contrato-promessa Tratando-se de promessa de alienação ou oneração de imóveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir-lhe eficácia real, tornando-a oponível a terceiros, desde que no título da promessa façam uma declaração expressa nesse sentido e procedam à respectiva inscrição no registo, artigo 413.º, nº 1. Supondo que João promete vender a Maria um prédio e, antes de cumprida a promessa, o vende ao António. À promessa foi atribuída eficácia real. Se a venda a António for registada antes de se inscrever no registo a promessa, prevalecerá sobre esta, tudo se passando como se a promessa fosse puramente obrigacional, nos termos declarados precedentemente. Se se ser a inversa, sendo a promessa registada antes de o ser a venda, prevalecerá a primeira sobre a segunda. Pág.26/59

27 5. Indemnização em caso de tradição da coisa a que se refere o contrato prometido O artigo 442.º, declara na 2ª parte do nº 2 que, se o não cumprimento do contratopromessa for devido à parte que não cumpriu a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem a outra parte a faculdade de exigir o dobro do sinal, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago. Este texto refere-se a contratos-promessa relativos a contratos, não gratuitos, de alienação ou oneração de uma coisa que tenham sido eles contratos-promessa acompanhados ou seguidos da antecipada entrega ou tradição da coisa a alienar ou onerar. Quando o promitente alienante deixa de cumprir, definitivamente, o contrato-promessa, a outra parte, ou seja o promitente-adquirente, pode então rescindir o contrato-promessa e reclamar, a título de indemnização (compensatória), uma quantia em dinheiro igual ao aumento de valor da coisa, destinada a ressarcir os prejuízos sofridos como não cumprimento definitivo do contrato-promessa, ou direito cuja alienação ou constituição fora prometida, aumento ocorrido entre a data do contrato-promessa e a do não cumprimento. O promitente-adquirente possui essa faculdade e em alternativa, a de exigir o sinal em dobro, se o houver - artigo 442.º, nºs 2 e 3, goza ainda, e também em alternativa, da faculdade de execução específica se, existindo sinal, a tiver ressalvado artigo 830.º nº 1 e 2. Pág.27/59

28 II PARTE CASOS PRÁTICOS Pág.28/59

29 CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA: PRIMEIRO OUTORGANTE: Amélia Antunes, portadora do Bilhete de Identidade n.º de 15/03/2002 do Arquivo de Identificação de Faro, Contribuinte Fiscal n.º residente na Rua António Antunes, nº 56 - Faro, e Antónia Maria portadora do Bilhete de Identidade n.º de 03/05/2006 do Arquivo de Identificação de Lisboa, Contribuinte Fiscal n.º casada, na comunhão de adquiridos, com António Joaquim portador do Bilhete de Identidade n.º de 20/12/2001 do Arquivo de Identificação de Lisboa, Contribuinte Fiscal n.º residentes na Rua do Ribeiro nº 31 r/c Esq. - Olhão, adiante designados por vendedores SEGUNDO OUTORGANTE: António Lopes, Titular do Bilhete de Identidade nº de 01/03/2000 do Arquivo de Identificação de Lisboa residente em Largo António Manuel 2, 4º A, Amadora adiante designado por comprador. --- Nas respectivas qualidades e posições em que intervêm, livremente e dentro dos princípios de boa fé, celebram um contrato de promessa de compra e venda, a que mútua e reciprocamente se obrigam para bom e integral cumprimentos nos termos, condições e com os fundamentos constantes dos Artigos seguintes: PRIMEIRO: Os Vendedores são donos e legítimos proprietários de Terreno para Construção (Parcela de terreno destinada a construção urbana) com a área de 700 m2 sito em Coutada, Penhasco Longo Concelho de Almodovar, registada na Conservatória do Registo Predial de Almodovar com o Artigo Matricial O terreno supra citado possui projecto de construção aprovado SEGUNDO: Pelo presente contrato o vendedor, promete vender ao comprador, que promete comprar, pelo preço global de ,00 Euros (vinte e cinco mil euros) o terreno acima mencionado TERCEIRO: O preço de venda acordado será pago da seguinte forma: a) O comprador dá Euros (dois mil euros) nesta data a título de sinal e princípio de pagamento pelo Imóvel b) O remanescente do preço, no montante de Euros (vinte e três mil euros), será pago pelo comprador no acto da outorga, da competente escritura pública de compra e venda Pág.29/59

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