Ilmos. Srs. CONSCAP CONS. IMOB., CON. E REP. CAPÃO BONITO LTDA. (J ) Rua 9 de Julho n Centro Capão Bonito - SP

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1 DEFINE CASO DE DIREITO A PERCEPÇÃO DE REMUNERAÇÃO EM INTERMEDIAÇÃO CONCLUÍDA E DESFEITA POSTERIORMENTE PELAS PARTES Ilmos. Srs. CONSCAP CONS. IMOB., CON. E REP. CAPÃO BONITO LTDA. (J ) Rua 9 de Julho n Centro Capão Bonito - SP PARECER Nº 002.P.2003 Prezados Srs: Aprovado na 32ª Reunião Plenária aos Em atendimento a vossa solicitação datada de 15 de janeiro corrente, para elaboração de parecer sobre eventual direito à remuneração em intermediação concluída, mas desfeita posteriormente pelas partes sem a participação do intermediário, temos a informar o quanto segue. PROLEGÔMENOS A solicitação encimada, veio acompanhada de cópia de um Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Comercial, firmada entre partes em data de 28.maio.2002 e tendo por objeto um número determinado de lotes de terrenos com benfeitorias, localizados no Município de Capão Bonito, SP, pelo valor de R$ (um milhão de reais) (doc. 1), além de um público instrumento de mandato lavrado no Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Capão Bonito, SP, (doc. 2), de uma escritura pública de compra e venda lavrada no mesmo Tabelionato (doc. 3) e de uma matrícula do Ofício Predial da mesma Comarca (doc. 4). DOS FATOS Pela leitura dos termos do compromisso de compra e venda objeto da análise (doc. 1), constata-se ter ele sido firmado entre partes em data de 28.maio.2002, tendo por objeto dez lotes de terrenos contíguos e a construção sobre eles assentada, regularmente registrados nas matrículas 6.964/66 e 7.043/49, do Ofício Predial de Capão Bonito, pelo valor total de R$ , tendo sido pago no ato de sua assinatura a importância de R$ , devendo o saldo ser pago em duas parcelas, uma de R$ em data de 30.junho.2002 e outra de R$ em data de 30.janeiro.2004, sendo esta devidamente atualizada pelos índices do IGPM. Nele figuram como compromissários vendedores os casais de J.E.C. e J.A.R.N e como compromitente comprador a pessoa de P.H.D.S. 01

2 Outrossim, pela imissão definitiva na posse do imóvel, no mesmo ato da assinatura do compromisso, obrigou-se o compromitente comprador a repassar aos compromissários vendedores o valor equivalente a 1% por cento do faturamento da empresa que seria instalada no imóvel objeto da negociação. Por fim, convencionaram as partes a sua condição de irrevogabilidade e irretratabilidade, cumprindo ressaltar a menção expressa da obrigação de pagamento pelos vendedores à jurídica CONSCAP, da comissão de 6% sobre a intermediação. O público instrumento de mandato (doc. 2), lavrado também em data de 28.maio.2002, comprova terem sido outorgados a J.E.C., pelo casal de J.A.R..N., todos os poderes necessários para vender os imóveis objeto do compromisso supramencionado. A escritura de compra e venda, datada de 23.dezembro.2002, traz a notícia de que os casais signatários do compromisso de compra e venda em análise, teriam vendido a G.F.D.S.J.e A.F.M.F., pelo valor de R$ (quatrocentos e cinqüenta mil reais), o prédio comercial de n (...), da rua A.S.L., esquina com a rua L.J.S., na cidade de Capão Bonito, SP, vindo a se constatar se tratar dos mesmos lotes de terreno objeto do compromisso de compra e venda, porém unificados, com preponderância, agora, do prédio comercial. Por fim, a matrícula n , do Ofício Predial de Capão Bonito (doc. 4), descreve os terrenos objeto do compromisso já mencionado, uma vez unificados, além de regularizar o prédio comercial construído e certificar o seu emplacamento, para registrar, ao final, a escritura de compra e venda lavrada em 23.dezembro Assim, pelo teor da documentação apresentada, fica evidente que a intermediação da venda do imóvel descrito na matrícula n , do Ofício Predial de Capão Bonito (doc. 4), foi realizada pela jurídica CONSCAP e restou concluída pelo compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável firmado entre partes em data de 28.maio.2002 (doc. 1). 02

3 Por outro lado, evidenciado também que os vendedores, por razões não informadas, em data de 23.dezembro.2002 teriam transferido a terceiros não nomeados no compromisso de compra e venda e pelo valor de R$ (quatrocentos e cinqüenta mil reais), a titularidade do mesmo imóvel objeto do anterior compromisso, o que nos leva a presumir a ocorrência de qualquer uma das seguintes hipóteses: (1) serem os compradores testas-de-ferro do compromitente, (2) estarmos frente a uma cessão de direitos do compromitente, após quitação do compromisso, com anuência simplesmente verbal para evitar a incidência dos encargos legais ou (3) de rescisão consensual do anterior compromisso e nova negociação independente com terceiros, afastada desde já a justificativa de origem desta na irregularidade documental, pois a definitiva escritura de compra e venda do imóvel foi lavrada e acolhida pelo Ofício Predial. Entretanto, necessário deixar ressaltado que na questão em análise, pouco importaria saber qual dentre as hipóteses mencionadas se aplicaria ao caso concreto, pois o único dado que realmente nos interessa, é saber que os proprietários do imóvel realizaram um segundo negócio, transferindo a titularidade do mesmo para terceiros, recebendo no ato o valor integral do preço e desconsiderando a anterior intermediação, inclusive para fins de pagamento da remuneração da mediadora, a qual se haviam obrigado expressamente. DA QUESTÃO EM DEBATE E, justamente aqui é que nasce a questão posta em debate, qual seja, a do eventual direito da intermediadora de receber a remuneração devida pelo negócio, independentemente da desistência ou arrependimento posterior das partes. Desde já e com toda segurança, podemos afirmar que esse direito permanece, pois a mediação se consumou, pelo acordo das partes no preço e nas condições do negócio e se encontra devidamente formalizada pelo instrumento firmado (doc. 1). Com efeito, esse entendimento é sufragado sem discrepância pela doutrina e jurisprudência em geral desde longa data. Já nos idos anos de 1969, o Desembargador Martinho Garcez Neto, antigo Magistrado do Estado do Rio de Janeiro, fez um exaustivo estudo da jurisprudência, comprovando como os tribunais foram reconhecendo que os esforços inúteis despendidos pelo corretor, constituíam uma contingência do trabalho humano, um verdadeiro risco profissional, acrescentando que a fase pré-contratual não gera direitos para o intermediário, pois o corretor não poderia ficar numa posição mais vantajosa do que as próprias 03

4 partes. Dessa forma, estudos, diligências, exames, ponderações, entendimentos e até despesas de preparativos, não justificariam o pagamento da comissão, caso as partes não chegassem a um acordo e não firmassem o contrato definitivo, deixando evidenciado que a remuneração do mediador depende exclusivamente do proveito obtido pelo cliente. E o ilustre Desembargador termina o seu estudo jurisprudencial, esclarecendo que, colocada a questão nestes termos, ainda que o negócio venha a ser rescindido ou desfeito posteriormente, a comissão é devida (conforme ARNOLDO WALD, A Remuneração do Corretor, RT 561/09). Desde aquela época até o tempo presente, a jurisprudência de nossos Tribunais não se afastou dos paradigmas lembrados no estudo acima. Muito ao contrário, vêm consolidando de forma reiterada essa tese, reformando inclusive decisões de magistrados de primeiro grau, que entendiam cabível, pelo menos, o ressarcimento das despesas realizadas pelo corretor, em intermediação não concluída. Inúmeros seriam os exemplos a serem trazidos. Para que não venhamos a nos tornar por demais repetitivos, pinçamos algumas dentre as várias decisões publicada em cada época, de forma a ilustrar a passagem do tempo e a preservação do mesmo entendimento, como segue: INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO - Compra e venda - Aproximação das partes - Mediação consumada - Rescisão posterior do contrato - Irrelevância - Direito à comissão. Apelação Cível. Corretagem. Contrato particular de compra e venda. Inexecução do contrato por culpa dos contratantes. Desde que aproxime as partes e promova o acordo entre elas que resulte em contrato particular de compra e venda, o corretor passa a ter direito ao recebimento da corretagem respectiva, pouco importando que venha a ocorrer a inexecução do contrato por culpa dos contratantes (TJMS - Ap. 179/81 Paranaíba j RT 553/239). INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO Negócio consumado Rescisão posterior do contrato Irrelevância Direito assegurado à comissão. Consumado o negócio, faz jus o corretor ao recebimento da comissão, sendo irrelevante o fato de ter sido posteriormente rescindido o contrato (TJSP 16a. Câm. - Ap Capital j RT 595/125). INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO Corretora de imóveis Falta de contrato de prestação de serviços Aproximação, todavia, das partes contratantes Compromisso de compra e venda celebrado Posterior rescisão Comissão devida Recurso especial não conhecido. Corretagem. Inexistência de contrato escrito. Negócio concretizado. 1. A existência de avença é suscetível de ser aferida mediante exame do quadro probatório e não somente através de contrato escrito. 2. Aperfeiçoado o negócio jurídico, com a formalização da promessa de venda e compra e o recebimento do sinal, é devida a remuneração do corretor, ainda que os contraentes desfaçam a transação a posteriori. 3. Dissídio jurisprudencial não configurado. Recurso especial não conhecido (STJ - 4a. T. REsp. n j RT 680/202). 04

5 INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO Corretor Negócio desfeito por circunstâncias que lhe são estranhas Comissão devida. O corretor que aproxima o comprador do vendedor e opera e agiliza a transação não perde a remuneração pactuada se, posteriormente, o negócio se desfaz por circunstâncias que lhe são estranhas (TJMS 2a. Câm. - Ap. n j RT 712/220). CORRETAGEM Venda de imóvel Mediação Desistência posterior do negócio Comissão devida. Procedimento sumário. Mediação ou corretagem na venda de imóvel. Serviços comprovadamente prestados. Posterior desistência do negócio. Irrelevância na hipótese. Comissão devida pelo proprietário-vendedor. Extinção do processo. Preliminar que se afasta. Sentença correta. Recurso improvido. Tratando-se de mediação ou corretagem para fins de venda de imóvel, e restando comprovada a efetiva prestação desses serviços pela empresa corretora que aproximou os interessados, do que originou a celebração de instrumento particular de recibo de sinal e princípio de pagamento, a posterior desistência do referido negócio imobiliário, porquanto irrelevante na espécie, não exime o proprietário-vendedor de pagar àquela a comissão devida e ajustada. De outro lado, em tal hipótese, se a parte autora trouxe aos autos os seus atos constitutivos, ainda que após prolatada a sentença em audiência, mas em razão do que ali requerera e veio a ser deferido, e sendo certo que dito aspecto não gerou qualquer prejuízo para o deslinde do litígio, não cabe falar em extinção do processo, sem exame do mérito, em virtude de alegada irregularidade na representação processual (TJRJ 3a. Câm. j Repertório IOB de Jurisprudência 3/18091). CONCLUSÃO Destarte, comprovado pela documentação acostada a efetiva participação da CONSCAP na prestação de serviços de aproximação dos interessados, que resultou na celebração de um compromisso irrevogável e irretratável, indubitável o seu direito à percepção da remuneração convencionada e pela qual se obrigaram expressamente os vendedores, independentemente da rescisão que possa ter ocorrido posteriormente. É o nosso parecer. São Paulo, 21.janeiro.2003 Dr. Paulo Hugo Scherer Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região Encarregado