Tribunal de Justiça de Minas Gerais

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1 Número do /001 Númeração Relator: Relator do Acordão: Data do Julgamento: Data da Publicação: Des.(a) Valdez Leite Machado Des.(a) Valdez Leite Machado 10/06/ /08/2010 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR - RECONVENÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - FRUIÇÃO - INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - IMPOSSIBILIDADE. Descumprido o contrato, com a falta de pagamento do preço, justifica-se a rescisão, por culpa dos promitentes-compradores. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por inadimplência dos promissários-compradores, têm estes direito a restituição do valor pago, corrigido monetariamente autorizando-se, entretanto, a promitente-vendedora reter 10% desse 'quantum', para fazer frente às despesas com administração, corretagem, pagamento de tributos e outros custos havidos em razão do descumprimento. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lotes vazios, não se demonstrando terem os compradores colhido qualquer fruto, não cabe deduzir qualquer valor a título de fruição do imóvel. Rescindido o contrato, os promissários-compradores têm direito a indenização referente às benfeitorias deixadas no imóvel que forem devidamente comprovadas. Realizado o depósito da restituição verificada em favor dos promissários-compradores e efetuado o pagamento das benfeitorias apuradas em liquidação de sentença, deverá a promissáriavendedora ser reintegrada na posse do imóvel. Os honorários de sucumbência pertencem ao advogado oposto e não à parte, ficando, portanto, vedada sua compensação. APELAÇÃO CÍVEL N /001 - COMARCA DE VESPASIANO - 1º APELANTE(S): BICAS IMOVEIS LTDA - 2º APELANTE(S): 1

2 EDSON PIO DE ANDRADE E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): BICAS IMOVEIS LTDA, EDSON PIO DE ANDRADE E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador VALDEZ LEITE MACHADO, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS OS RECURSOS. Belo Horizonte, 10 de junho de DES. VALDEZ LEITE MACHADO - Relator NOTAS TAQUIGRÁFICAS O SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO: VOTO Cuida-se de recursos de apelação interposto por Bicas Imóveis Ltda. e Edson Pio de Andrade e outra contra sentença proferida em ação de revisão de cláusulas contratuais em que contendem as partes. Alegaram os autores em síntese na inicial, que firmaram compromisso de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, mas deixaram de pagar as prestações porque houve um aumento abusivo das prestações e do saldo devedor. Disseram que o índice a ser aplicado no reajuste das prestações e do saldo devedor é TR e não o IGP-M. Entendendo presentes os requisitos legais, pugnaram pela concessão de tutela antecipada, para autorização de depósito do valor que entendiam devido e abstenção de inclusão dos seus dados nos 2

3 cadastros de proteção ao crédito. Ao final, pediram a procedência do pedido inicial, alterando-se o índice de reajuste das prestações e do saldo devedor de IGP-M para TR, ou então, o ressarcimento de todas as benfeitorias realizadas no imóvel, além da devolução dos valores a que teriam direito. À f. 94, foi indeferido pedido de tutela antecipada. A ré, Bicas Imóveis Ltda., apresentou contestação às f , aduzindo que a correção monetária através do IGP-M é legalmente aceita, sendo que os reajustes efetuados estavam devidamente previstos em contrato. Sustentou que o pedido relativo às benfeitorias não pode ser analisado porque não foi requerida a rescisão. Foi apresentada reconvenção às f , na qual a reconvinte alegou que os reconvindos deixaram de pagar as prestações avençadas, mas continuam na posse do bem, esbulhando sua posse. Requereu a rescisão do contrato, a reintegração de posse e indenização pela fruição do imóvel. Os reconvindos apresentaram resposta às f , argüindo, preliminarmente, carência de ação, No mérito, disseram que não efetuaram o pagamento porque estão aguardando decisão judicial. Afirmaram que o pedido de indenização por fruição do imóvel é abusivo. Asseguraram que têm direito ao recebimento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Sobreveio sentença às f , na qual o magistrado singular julgou improcedente o pedido principal e julgou parcialmente procedente a reconvenção, apenas para declarar a extinção do contrato firmado entre as partes. Além disso, condenou cada uma das partes ao pagamento de metade das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$1.000,00, suspensa a exigibilidade em relação aos autores em decorrência da concessão de justiça gratuita. Inconformada, Bicas Imóveis Ltda., interpôs recurso de apelação às f. 3

4 , afirmando que sendo rescindido o contrato judicialmente, a posse dos apelados passou a ser injusta, fato que leva à procedência do pedido de reintegração de posse. Aduziu que tem direito a indenização pela fruição do imóvel. Disse que os honorários advocatícios devem ser compensados, já que houve sucumbência recíproca. Por outro lado, também inconformados, Edson Pio de Andrade e outra interpuseram recurso de apelação às f , afirmando que deve ser substituída a forma de reajuste das parcelas e do saldo devedor, sendo a TR mais apropriada para tal função. Garantiram que têm direito ao recebimento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, além de parte do valor que já foi pago. Sustentaram que a fruição do imóvel só é devida quando o bem é edificado e dele é servido o promitente-vendedor, retirando algum proveito, o que não ocorreu no caso, na medida em que o lote não foi edificado. Asseveraram que é necessária a realização de liquidação para apuração das benfeitorias. Ao final, pugnaram pelo provimento do recurso, reformando-se a sentença de primeiro grau, para que seja julgado procedente o pedido principal e improcedente a reconvenção. Foram apresentadas contrarrazões pela ré/reconvinte às f Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Conforme se observa dos autos, foi celebrado entre as partes, um "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel", que tem como objeto um terreno, que seria pago através de 4 prestações no valor de R$ 350,00 cada, mais 89 prestações no valor de R$ 145,00, devidamente corrigidos (cláusula segunda). Na hipótese, é fato incontroverso que os autores/reconvindos se tornaram inadimplentes, na medida em que não cumpriram a 4

5 obrigação de quitar as parcelas. Assim, tal fato já é considerado suficiente para que ocorra a rescisão do pacto avençado, existindo, inclusive disposição contratual nesse sentido: "CLÁUSULA QUARTA (...) Em caso de atraso superior a 30 (trinta) dias é facultado a Promitente Vendedora: (...) b) A falta de 03 (três) parcelas consecutivas importará em rescisão do presente contrato independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial. O promissário comprador não terá direito a qualquer indenização ou retenção pelas benfeitorias ou melhoramentos porventura executadas no bem objeto deste contrato. (...)" (f. 22). Demais disso, a notificação foi devidamente comprovada à f. 164, sendo os autores/reconvindos constituídos em mora em , sem que efetuassem o pagamento dos valores devidos no prazo de 30 dias. Dessa forma, deve ser declarada a rescisão do contrato frente ao flagrante inadimplemento dos promitentes-compradores, que mesmo notificados, não purgaram a mora, tampouco manifestaram intenção de saldar a dívida. Estabelece o art. 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." - grifo meu. 5

6 A esse respeito: "RESCISÃO DE CONTRATO - INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA. A teor do disposto no art. 475, do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". (TJMG, AC n /001, 12ª Câmara Cível, Rel. Des. Domingos Coelho, J ) - grifo meu. "APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA - DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DA IMPORTÂNCIA PAGA - MULTA. O descumprimento de cláusula contratual por parte do vendedor autoriza a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda pelo comprador que cumpriu corretamente suas obrigações, pagando a totalidade do preço ajustado. (...)". (extinto TAMG, AC n /000, 5ª Câmara Cível, Rel. Des. Armando Freire, J ). Certo é que a rescisão contratual tem como escopo a restituição das partes ao status quo ante. Assim sendo, declarada a rescisão contratual, cumpre ao julgador fazer com que o bem, objeto da compra e venda, retorne ao patrimônio do vendedor, e o valor desembolsado pelo adquirente, por sua vez, seja restituído. Contudo, não há como ser efetuada a devolução integral dos valores já pagos pelos autores/reconvindos devendo ser retido pelo promitentevendedor, parcela de 10% das prestações restituídas ao promissário comprador para cobertura de despesas com administração, comercialização do imóvel e outros custo havidos em razão do arrependimento do comprador. No tocante à indenização pela fruição do imóvel, não há como ser deferido tal pedido, pois não demonstrou a ré/reconvinte os frutos que poderia os promissários compradores teriam colhido durante o 6

7 tempo em que estiveram na posse do imóvel, considerando-se, principalmente, tratar o imóvel constituído de lotes vazios. Neste sentido: "RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DE 90% DAS QUANTIAS PAGAS. RAZOABILIDADE. FRUIÇÃO - LOTE VAGO - DESCABIMENTO. Em caso de rescisão contratual, ainda que por inadimplemento do promissário comprador, assiste a esse o direito de ser restituído, de uma vez, dos valores efetivamente pagos. Entretanto, fica autorizada a retenção, em favor da promitente vendedora, do razoável percentual de 10% daquele valor, previsto no instrumento, em razão da inadimplemento da avença. Não faz jus a promitente vendedora à retenção de qualquer valor a título de fruição do imóvel se o promissário-comprador não chegou a ocupá-lo, tratando-se de lote vago". (TJMG, AC n /001, 13ª Câmara Cível, Rel. Des. Alberto Henrique, j ). Em relação à indenização pelas benfeitorias construídas no imóvel, a meu ver, não resta qualquer dúvida de que é devida, já que não há comprovação nos autos de que a posse dos autores/reconvindos tenha sido exercida de má-fé. Pelo contrário, o que se observa dos autos, é que aqueles agiram de boa-fé, uma vez que adquiriram legitimamente o imóvel para neles edificar morada e só não deram quitação a todas as prestações porque não tiveram condições econômicas de fazê-lo. Portanto, sendo lícita a posse, já que amparada em contrato de compra e venda, é justo que recebam pelas benfeitorias que efetuaram no imóvel. Sobre o possuidor de boa-fé, dispõe o art do Código Civil: "O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como quanto às voluptuárias, se não lhes 7

8 forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis". A esse respeito: "RESCISÃO DE CONTRATO - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO. Não se faz necessária a ação reconvencional para pleitear indenização por edificações no imóvel objeto do contrato de compromisso de compra e venda rescindendo. Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, tem o promitentecomprador direito à indenização pelas benfeitorias úteis a ele incorporadas, valorizando-o, a ser apurada em liquidação de sentença.o promissáriocomprador deve indenizar o promitente-vendedor pela fruição do imóvel, proporcionalmente ao tempo de ocupação, sob pena de caracterizar-se locupletamento ilícito. Tratando-se de restituição dos valores adimplidos em razão da rescisão do contrato por inadimplência do promitente-comprador, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da sentença". (TJMG, AC n /001, 16ª Câmara Cível, Rel. Des. Sebastião Pereira da Silva, J ) - grifo meu. Logo, impõe-se a indenização do valor das benfeitorias, que evidentemente agregaram valor ao imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, ressalvando-se o direito de retenção enquanto não restituídas as quantias pagas pelos promitentes-compradores. Quanto ao pedido para reintegração de posse, ressalta-se que deve a ré/reconvinte ser reintegrada na posse somente após o depósito do valor a ser ressarcido aos autores/reconvindos e do pagamento das benfeitorias realizadas no imóvel. "CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FRUIÇÃO - RESTITUÇÃO VALOR PAGO - PARCELA ÚNICA. É devido, pela promissária compradora, o pagamento 8

9 de indenização pelo tempo de efetivo uso do imóvel, no caso de rescisão do contrato. Tal valor deve ser apurado em liquidação de sentença. Devem ser compensados, também, os valores referentes às taxas de condomínio, IPTU, e Cemig pelo período em que a promitente compradora ocupou o imóvel. É lícito ao juiz condicionar a reintegração definitiva da vendedora na posse do imóvel à restituição dos valores pagos pela compradora. A restituição das parcelas pagas deve ser efetuada de uma só vez. Recurso parcialmente provido". (TJMG, AC n /001, 10ª Câmara Cível, Rel. Des. Roberto Borges, J ). No que concerne ao pedido de substituição do índice aplicado no reajuste das prestações e do saldo devedor, importa registrar que diante da manutenção da rescisão do contrato, a análise de tal pedido restou prejudicada. Por fim, em relação à compensação dos honorários advocatícios, conforme entendimento já exposto em diversos casos sobre o tema, para que se respeite o direito do profissional, o correto é se condenar cada parte a pagar os honorários do advogado adverso, já que, com este critério, se manterá o respeito à reciprocidade dos encargos, sem que se sonegue o direito aos honorários. É certo que os honorários de sucumbência pertencem ao advogado oposto e não à parte, ficando, portanto, vedada sua compensação, pois me filio à corrente que entende estar o artigo 21, do Código de Processo Civil, nesta parte, revogado pelo posterior Estatuto da Advocacia, artigo 23, que credita ao causídico da causa tais honorários e, menciono no aspecto, entre tantas, as decisões: "EMENTA: REVISIONAL DE CONTRATO - RECURSO ADESIVO - LIMITAÇÃO DE JUROS ÀS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS - INAPLICABILIDADE - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA FIXADA À TAXA DE MERCADO - POTESTATIVIDADE - VALIDADE DAS TARIFAS BANCÁRIAS CONTRATADAS - COMPENSAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - IMPOSSIBILIDADE - APLICABILIDADE DO CDC - CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS - ILEGALIDADE. - (...) O Estatuto da Advocacia (Lei 9

10 8.906, de 04/07/94) é claro ao instituir, no seu artigo 23, que "os honorários incluídos na condenação, por arbitramento ou sucumbência, pertencem ao advogado, tendo este direito autônomo para executar a sentença nesta parte", donde decorre a impossibilidade de compensação de tal verba com eventuais débitos de responsabilidade única e exclusiva da parte patrocinada pelos apelados (...)" (TJMG, AC n /000, 14ª Câmara Cível, Rel. Des. Elias Camilo, J ) - grifo meu. "REVISIONAL DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - VEDAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - COMPENSAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. - Se a perícia realizada foi categórica em afirmar que houve a cobrança de juros sob a forma capitalizada e sendo vedada tal prática, deve ser mantida a sentença que determinou a exclusão da cobrança capitalizada. - Não é cabível a compensação dos honorários advocatícios, no caso de sucumbência recíproca, eis que pertencem os mesmos aos respectivos patronos das partes, nos termos do art. 23 da Lei nº 8.906/94". (TJMG, AC n /001, 9ª Câmara Cível, Rel. Des. Osmando Almeida, J ) - grifei. Aliás, cabe transcrever lição de Yussef Said Cahali: "Realmente, na vigência do novo Estatuto da Ordem, ainda que promovida a execução pelo cliente, tendo por objeto a totalidade da condenação incluindo os encargos processuais, a verba concernente aos honorários de sucumbência restará incólume de qualquer compensação pretendida pelo executado: afirmando enfaticamente o art. 23 da Lei 8.906/94 que "os honorários incluídos na condenação, por arbitramento de sucumbência, pertencem ao advogado" por direito autônomo, sendo nula (art. 24, 3º) qualquer cláusula contratual que retire do advogado o direito ao recebimento dos honorários da sucumbência, daí decorre que o direito próprio do patrono não se sujeita, em nenhum caso, à exceção da compensação de crédito do executado oponível à parte vencedora. Exeqüente pois é terceiro estranho às relações obrigacionais existentes entre os demandantes". (in "Honorários Advocatícios", 3ª ed., São Paulo: Ed. RT, 10

11 1997). Diante do exposto, dou provimento parcial a ambos os recursos, para julgar parcialmente procedente o pedido principal e a reconvenção, determinando que a ré/reconvinte proceda à devolução da totalidade da quantia paga pelo promissário-comprador, deduzindo-se as despesas efetuadas pela promitente-vendedora, que não excedam 10% (dez por cento) do valor total das parcelas quitadas, devidamente corrigido desde a data do pagamento, além de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. Além disso, condeno a ré/reconvinte ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, que deverão ser apuradas em liquidação de sentença por arbitramento. Depois de realizado o depósito da restituição apurada em favor dos autores/reconvindos e de efetuado o pagamento da indenização referente às benfeitorias, deverá a ré/reconvinte ser reintegrada na posse do imóvel. Condeno os autores da ação principal ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas processuais, mais honorários advocatícios arbitrados em R$ 800,00 (oitocentos reais), ficando a cargo da ré os outros 70% (setenta por cento) das custas, além de honorários advocatícios, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais). No que tange à reconvenção, a reconvinte deverá arcar com 30% (trinta por cento) das custas processuais, e honorários advocatícios arbitrados em R$ 800,00 (oitocentos reais). Os reconvindos arcarão com 70% (setenta por cento) das custas, além de honorários advocatícios, arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais). Ficam suspensas as verbas sucumbenciais devidas pelos autores/reconvindos, nos termos do art. 12 da Lei n /50. Custas recursais do primeiro apelo na proporção de 50% (cinquenta por cento) por cada uma das partes e do segundo apelo em 30% (trinta por cento) pelos apelantes e 70% (setenta por cento) pela apelada, suspensa sua exigibilidade em relação aos segundos apelantes em razão da concessão de justiça gratuita. A SRª. DESª. EVANGELINA CASTILHO DUARTE: 11

12 VOTO Peço vênia ao eminente Desembargador Relator para tecer algumas considerações seu ilustrado voto, sem modificação do provimento final. Os honorários advocatícios são verbas autônomas que pertencem aos advogados das partes, sendo, porém, possível sua compensação quando haja sucumbência recíproca. É o que consigna o art. 21, caput do CPC: "Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas." Entretanto, observa-se que o segundo Apelante está amparado pela justiça gratuita. De conformidade com o disposto no art. 11 da Lei 1.060/50 os honorários de advogado serão pagos pelo vencido, quando o beneficiário de assistência for vencedor da causa. O dispositivo legal prescreve que, caso o vencedor esteja litigando sob o pálio da justiça gratuita, os honorários de seu patrono serão pagos pela parte ex adversa, a fim de que este não deixe de receber a verba que lhe pertence. Ora, se houver compensação de honorários advocatícios nos presentes autos, o advogado que representou o segundo Apelante não será remunerado, pois seu constituinte está isento do pagamento de honorários sucumbenciais, nos termos do art. 3º, V da Lei 1.060/50. Neste sentido, o art. 21 do CPC deve ser interpretado à luz do art. 5º da Lei de Introdução ao Código Civil, que prevê que, ao aplicar a lei, o juiz deverá atender aos fins sociais a que ela se destina. 12

13 Como afronta ao espírito da Constituição da República e da Lei 8.906/94, que alguém trabalhe sem remuneração, deve ser indeferida a compensação, haja vista que, caso seja aplicado o art. 21 do CPC, os fins sociais a que se destinam os dispositivos legais não serão atendidos. A SRª. DESª. HILDA TEIXEIRA DA COSTA: VOTO De acordo com o relator. SÚMULA : DERAM PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS OS RECURSOS.???????? 13