AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO
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- Carlos Eduardo Assunção Sampaio
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1 AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Aula 02
2 Ação renovatória de aluguel de imóvel não residencial Artigo 51 da Lei do Inquilinato
3 Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
4 -Base Legal Artigos 51 e 52 da Lei n /91-LI Ação renovatória: arts. 71 a 71 do mesmo diploma legal.
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6 Estrutura da Petição Inicial I - Dos Fatos Descrever os fatos e fundamentos jurídicos do pedido (art. 71 da Lei de Inquilinato e art. 319, inciso III, do CPC)
7 A petição inicial tem de indicar de forma clara e precisa as condições oferecidas para a renovação da locação, em especial o valor do novo aluguel e os dados do fiador, caso não seja o mesmo do contrato anterior.
8 II - Do Direito Art. 51, 4º, da Lei n /91-LI
9 Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
10 APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. REQUISITOS PARA PROPOSITURA DE AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. Preenchidos os requisitos arrolados no art. 51 e 71 da Lei n /1991, é de ser confirmada a sentença que julgou procedente o pedido deduzido na inicial da presente ação renovatória. Mantido o valor do locatício adotado na sentença. Responsabilidade pelo ônus sucumbenciais. Decaimento das partes em proporção análoga. Negaram provimento aos Recursos de Apelação. Unânime. (TJ-RS AC: RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Data de Julgamento: 28/08/2014, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça 01/09/2014)
11 O direito à renovação, pretensão à renovação e a ação de renovação, nascem da lei, sempre que se perfazem os pressupostos necessários e suficientes que ela aponta, à origem deles está a lei, e não negócio jurídico, ou pacto incluso ou adjecto.o decreto nº de 20 de abril de 1934, estatui, no artigo 4º que: O direito à renovação de contrato de locação nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo anteriores a data de finalização do contrato a prorrogar. Miranda de, Pontes. Tratado de Direito Privado São Paulo: Borsói, p. 134, v. 41.
12 Prazo decadencial O locatário decai do direito à ação renovatória se não ajuizar a ação no interregno de 1(um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato em vigor (art. 51, 5º, da Lei n /91 - LI) Exemplo: Contrato vence no dia 30/04/2018, a ação deve ser proposta entre 01/05/2017 e 30/10/2017.
13 Dos Pedidos Renovação do contrato de locação durante o período de período de 05 (cinco) anos. O aluguel será no importe reajustado em Março/2016,mantendo-se o reajuste anual pelo IGP (Índice Geral de Preços) da Fundação Getúlio Vargas. Mantenham-se as demais cláusulas do Contrato de Locação de Imóvel.
14 Isto posto, requer o Banco Autor, que se digne Vossa Excelência, a determinar a expedição de Mandado de Citação para a Ré, no endereço transcrito no preâmbulo da presente, a fim de que aceitem a proposta de renovação ou apresentem contestação, sob pena de revelia, devendo ao final, ser esta ação julgada PROCEDENTE, renovando-se a locação pelo prazo de 05 (cinco) anos, pelo valor de aluguel retro mencionado, condenando-se o Réu ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios à taxa que Vossa Excelência arbitrar
15 Contestação - artigo 72 da Lei de Inquilinato Não há consenso em relação ao novo valor do aluguel Fazer contraproposta do valor do aluguel
16 Manifestação sobre a contestação Impugnar ponto a ponto da contestação
17 Inicio da fase de instrução do processo Especifiquem as partes as provas que pretendem produzir, justificando pormenorizadamente a pertinência e necessidade das que forem sugeridas, ou digam se pretendem o julgamento antecipado da lide.no mesmo prazo, as partes, por intermédio de seus advogados, deverão estabelecer contato a fim de verificar a viabilidade de uma composição amigável
18 Prova Pericial para Apuração do Valor do Aluguel do Mercado
19 Despacho de saneamento e organização do processo Vistos. Partes legítimas e bem representadas, dou o feito por saneado. Defiro a produção da prova pericial requerida pela parte autora, necessária para apuração do real valor locatício do imóvel. Nomeio perito o Dr. e arbitro seus honorários em R$ 3.000,00, cabendo ao autor o depósito, em quinze dias. No mesmo prazo, faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e a indicação de quesitos.após, à perícia
20 Art. 465 do CPC Arguição de impedimento ou suspeição do perito Indicar assistente técnico Formulação de quesitos
21 Juntada do laudo pericial Manifestação sobre o laudo pericial (15 dias)
22 Aspectos da sentença O autor pretende a renovação do contrato pelo período de 5 anos e a ré não discorda da renovação, mas não aceita o aluguel oferecido, argumentando que é inferior ao valor real do espaço.
23 Análise dos requisitos da renovatória Artigo art. 71 da Lei nº 8245/91 Preenchidos os requisitos, passa-se a definir o valor do aluguel, tendo como parâmetro a perícia.
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