AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR ACESSÃO

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1 AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR ACESSÃO 1. O artigo do Código Civil prevê as formas de aquisição da propriedade por acessão. Considera-se acessão o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem 1. Adquire-se a propriedade por acessão nas seguintes situações: formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo e plantações ou construções. Vejamos a seguir cada uma dessas hipóteses. 2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR FORMAÇÃO DE ILHAS: O artigo prevê que as ilhas que se formarem no meio do rio pertencerão, proporcionalmente, aos proprietários ribeirinhos de ambas as margens do rio. Para elucidar tal hipótese, vejamos a figura 2 abaixo: 3. Assim, dividindo-se o leito do rio ao meio, por uma linha vertical, a propriedade da ilha pertencerá aos proprietários ribeirinhos na proporção do terreno deles que se projeta para frente do rio. 1 Peluso, Cesar, Coord. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2012, 6ª ed., p Imagem obtida no link: Acesso em: 26 jan Avenida Indianópolis, 867, Indianópolis São Paulo SP Tel.: (11) contato@fortes.adv.br

2 4. Se, no entanto, a formação da ilha ocorrer em uma das margens do rio, a propriedade será adquirida pelos proprietários ribeiros do mesmo lado no qual a ilha se formou, conforme inciso II, do artigo do Código Civil. Vejamos 3 : 5. Por sua vez, as ilhas que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram 4, consoante exemplo a seguir: 6. É importante ressaltar que o artigo do Código Civil possui aplicação prática bastante restrita. Isto porque, a Constituição Federal prevê que o domínio das águas correntes pertencerá à União ou aos Estados 5. Portanto, como agora públicas são as correntes, públicas serão as ilhas fluviais que nela se formarem 6. A única exceção é do 3 Imagem obtida no link: Acesso em: 26 jan Artigo 1.249, inciso III, do Código Civil. 5 Artigo 20, incisos III e IV e artigo I, II e III, da Constituição Federal. 6 Peluso, Cesar, Coord. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2012, 6ª ed., p

3 inciso III do artigo do Código Civil quando a ilha se formar pelo desdobramento do braço do rio à custa do terreno particular. 7. ALUVIÃO. Adquire-se a propriedade pela aluvião quando houver acréscimo, sucessivo e imperceptível de terras que o rio anexa naturalmente às suas margens 7. Neste caso, o proprietário do terreno marginal torna-se dono da área acrescida pela aluvião 8. Se o terreno aluvial formar-se em frente de prédios de proprietários diferentes, a área será dividida entre eles, na proporção da testada de cada terreno sobre a antiga margem A aquisição por aluvião deve ocorrer de forma natural, ou seja, o acréscimo do terreno não pode decorrer de ação humana. Por sua vez, os donos dos imóveis beneficiados com a porção acrescida do terreno não possuem nenhuma obrigação de indenizar quem quer que seja. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo 10 : No caso vertente, constata -se que a alteração no curso do Córrego Buriti decorreu de forma gradativa ao longo dos anos, ou seja, ao contrário do que defendem os oponentes, ocorreu o fenômeno da aluvião, de modo natural, com o passar do tempo, os acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais. [...] Tendo em conta que a questão da aluvião resolve -se, por analogia, com a regra de que o acessório acompanha o principal, inexiste qualquer obrigação de os donos dos terrenos marginais beneficiários com os acréscimos de terras indenizarem quem quer que seja. 9. AVULSÃO. Consiste no desprendimento de porção de terra, de forma natural e abrupta, de determinado local que se junta ao imóvel de terceiro. Neste caso, o proprietário do imóvel acrescido pela porção de terra desprendida deverá indenizar o proprietário do imóvel desfalcado, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Se não houver acordo entre as partes no tocante ao valor da indenização, o pagamento deverá ser pleiteado por meio de medida judicial. 7 Peluso, Cesar, Coord. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2012, 6ª ed., p Artigo do Código Civil. 9 Parágrafo único, artigo do Código Civil. 10 Apelação nº ª Câmara de Direito Privado Relator: Des. Francisco Giaquinto. 3

4 10. Se houver recusa em pagar a indenização, o proprietário do imóvel beneficiado deverá permitir a remoção da porção do terreno acrescida. 11. O proprietário prejudicado com a área desfalcada deverá pleitear no prazo decadencial de 1 (um) ano o pagamento da indenização. Decorrido o aludido prazo, a área desfalcada será acrescida definitivamente na propriedade do terceiro, sem qualquer obrigação do proprietário beneficiado de pagar a indenização. 12. DO ÁLVEO ABANDONADO. Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para solo natural e ordinariamente enxuto. 11 Ocorrerá o abandono do álveo se as águas secarem, ou se houver alteração natural do curso das águas. A propriedade do álveo abandonado pertencerá aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso Tratando-se de águas públicas, público será o novo álveo, sem qualquer direito indenização aos proprietários particulares, mas, em compensação, perde o Poder Público o antigo álveo para os proprietários ribeirinhos DAS CONSTRUÇÕES E PLANTAÇÕES. Via de regra, as obras e construções realizadas sob determinado terreno presumem-se de propriedade do dono do imóvel. No entanto, há situações nas quais a construção ou plantação é realizada por terceiro em solo cuja propriedade não lhe pertence. Nesta hipótese, o Código Civil outorga ao caso duas soluções distintas que dependerão da existência da boa ou má fé daquele que edifica ou planta em solo alheio. 15. Para que seja possível construir ou plantar em solo alheio é necessário que o construtor/agricultor esteja na posse do imóvel objeto das acessões. Haverá boa fé do construtor/agricultor se a posse é exercida de forma mansa, pacífica e livre de oposições. Nesta hipótese, se a construção ou plantação for realizada de boa fé em terreno alheio, o construtor/agricultor terá direito à indenização pelas plantações e edificações introduzidas no terreno Artigo 9º do Decreto / Artigo do Código Civil: O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo. 13 Peluso, Cesar, Coord. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2012, 6ª ed., p Artigo do Código Civil. 4

5 16. O parágrafo único do artigo do Código Civil prevê a possibilidade daquele que construiu ou plantou em solo alheio adquirir a propriedade do terreno, desde que, agindo de boa fé, o valor da construção ou plantação exceda consideravelmente o valor do terreno. 17. O referido dispositivo legal [...] inverte um paradigma milenar, de o solo ser o principal e a construção/plantação o acessório. Atende a regra à cláusula geral da função social da propriedade, conferindo ao construtor/plantador de boa-fé, que deu destinação econômica e social ao prédio, sobre ele consolidar a propriedade, indenizando o dono do solo, que permaneceu inerte, não utilizando o que era seu A aquisição da propriedade pelo construtor/agricultor será realizada mediante o pagamento de indenização fixada judicialmente ao proprietário do imóvel, se não houver acordo entre as partes Por sua vez, se o construtor/agricultor agiu de má-fé não terá direito ao pagamento de qualquer indenização pelo proprietário do imóvel. Nesse sentido: Na contraposição entre o direito de propriedade e as acessões, em linha de princípio aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções, alcançando indenização em duas hipóteses: caso haja procedido de boa -fé (art , CC/02) ou caso se divise má -fé de ambas as partes (1.256, CC/02). À solução inversa é reservada a excepcionalidade, somente se admitindo a aquisição do imóvel pelo autor da construção ou plantação, mediante justa indenização, quando haja procedido de boa -fé e caso o valor das acessões exceda consideravelmente o do terreno (art , parágrafo único, CC/02). A regra, portanto, é a perda das acessões, não sendo a exceção cogitada na hipótese Peluso, Cesar, Coord. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2012, 6ª ed., p Artigo 1.255, parágrafo único, do Código Civil. 17 Ag. de Inst. n , Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Relatora. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta 5

6 20. Mas, se houver má-fé de ambas as partes, isto é, do proprietário do terreno e do construtor/agricultor, nesta hipótese, o proprietário do terreno deverá indenizar o valor das obras e plantações realizadas no imóvel. Presume-se a má-fé do proprietário do terreno se o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação 18. Aryane Gomes Vieira Fernandes aryane@fortes.adv.br 18 Artigo 1.256, parágrafo único, do Código Civil. 6