DESAPRORIAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO

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1 DESAPRORIAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO

2 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO 2. A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E DA POSSE, SEGUNDO O ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO 3. A DESAPROPRIAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO 3.1. A possibilidade de desapropriação da posse, e sua valoração 3.2. A impossibilidade de desapropriação apenas da posse, quando o imóvel estiver registrado 3.3. As possíveis consequências para o ente desapropriante, ao desapropriar a posse 3.4. Considerações sobre a ação judicial de desapropriação, nos casos em que o bem não é registrado 3.5. Considerações sobre os casos em que o bem é registrado, porém o proprietário não foi citado para responder à ação de desapropriação 3.6. Registro da desapropriação de bem imóvel não registrado 4. CONCLUSÕES

3 1. INTRODUÇÃO O Direito brasileiro estabeleceu o registro do título como condição para aquisição dos direitos reais, dentre eles, a propriedade. A realidade do país, contudo, demonstra que, na prática, há muitos imóveis que sequer possuem registro nas serventias imobiliárias. Quanto aos que o possuem, deve-se considerar ainda que poucos negócios jurídicos a eles referentes são levados a registro. Várias são as causas para esse fenômeno, podendo-se destacar como preponderantes a falta de instrução de grande parte da população, os altos custos para registro dos bens e negócios jurídicos, e a cultura brasileira de somente recorrer a advogados quando já formado eventual litígio. Em suma: o cotidiano demonstra que atos e negócios como a compra e venda e a sucessão causa mortis são realizadas sem qualquer espécie de escrituração adequada. A combinação entre os fatores apontados gera não apenas um grande passivo registral que dificilmente será resolvido por outras vias, que não as declarações de usucapião, mas também um enorme contingente de possuidores que se acreditam proprietários, sem o serem. E é inevitável que os entes públicos deparem-se com essa situação ao realizar grandes obras, em especial se essas incluírem largas desapropriações em áreas mais afastadas dos grandes centros. É o caso, por exemplo, da construção ou ampliação de estradas. É bem verdade que essas desapropriações não precisam necessariamente ocorrer pela via administrativa, podendo ser realizadas também por meio de ações judiciais. Entretanto, o desgaste (social, especialmente) gerado por longas batalhas judiciais acaba, muitas vezes, atrasando o cronograma de obras fundamentais para a sociedade. O Poder Público fica então em situação bastante difícil: indenizar ou não, pela via administrativa, a posse de imóvel não registrado? Pagá-la tendo como parâmetro o valor integral da propriedade? Ajuizar contra quem a ação judicial? Este estudo pretende, de uma forma modesta, estabelecer algumas conclusões sobre o espinhoso tema.

4 2. A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E DA POSSE, SEGUNDO O ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO A propriedade foi incluída pelo Código Civil no rol dos direitos reais (artigo 1.225), e, por tal motivo, a sua transmissão por ato entre vivos só tem eficácia erga omnes após registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (v. artigo 1.227). Há ainda importante regra específica estabelecida no Código Civil: Artigo Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Assim, de maneira diferente da disposição referente aos bens móveis, a propriedade imóvel não se transmite pela simples tradição, sendo necessário também o registro do título na serventia registral imobiliária. A conceituação da posse, por sua vez, é alvo de acirradas disputas doutrinárias, que podem ser exemplificadas pela rica discussão travada entre Ihering e Savigny. Para os fins específicos a que se propõe este trabalho, melhor é adotar a postura de FARIAS e ROSENVALD 1 : Entendemos que, para além da concepção de posse como relação de fato ou mera exteriorização de um direito de propriedade, as normas que tutelam a posse são a ela direta e imediatamente dirigidas. Portanto, a posse é um direito subjetivo dotado de estrutura peculiar. A conclusão é bastante objetiva: na prática, as concepções doutrinárias sobre a posse somente aplicam-se ao instituto se as normas jurídicas as concretizarem. Sendo assim, deve-se entender que a caracterização da posse no Direito brasileiro é aquela dada pelo Título I do Livro III do Código Civil. Dentre as regras mais importantes, cite-se o artigo do Código Civil, o qual estabelece que Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Ou seja: a posse não está 1 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais, 6a ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009, p. 32.

5 necessariamente ligada à existência de algum título. Ainda segundo FARIAS e ROSENVALD, a posse, no Direito brasileiro, pode ser dimensionada de três formas diferentes: quando o possuidor é o próprio proprietário, quando há relação obrigacional entre ele e o dono da maneira como ocorre na locação, na promessa de compra e venda ou no comodato, e, por fim há ainda uma terceira esfera da posse, que se afasta das duas concepções patrimoniais tradicionais acima descritas. Cuida-se de uma dimensão possessória que não se localiza no universo dos negócios jurídicos que consubstanciam direitos subjetivos ou obrigacionais. Trata-se de uma posse emanada exclusivamente de uma situação fática e existencial, de apossamento e ocupação da coisa, cuja natureza autônoma escapa do exame das teorias tradicionais. Para o objeto deste trabalho, importa cuidar unicamente desta terceira acepção de posse, desvinculada de relações jurídicas obrigacionais ou reais com o proprietário. Isso porque apenas nesta última pode cogitar-se a inexistência de registro e, consequentemente, de proprietário. O simples fato de a posse não estar incluída no Título referente aos direito reais (Título II do Livro III) já dá um forte indicativo quanto às diferenças entre ela e o instituto da propriedade. Tem-se por consequência, por exemplo, a desnecessidade de registro do título legitimador da posse, para sua eficácia. Tampouco a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) prevê a possibilidade de registro da aquisição ou da transferência da posse. Ou seja: mesmo que a posse seja negociada sob a forma de algum título, o bem imóvel não sofrerá qualquer alteração escritural no Cartório de Registro de Imóveis e, em decorrência da disposição do artigo 1.245, 1 o, do Código Civil, o alienante continuará a ser havido como dono do imóvel, se este estiver registrado.

6 3. A DESAPROPRIAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO 3.1. A possibilidade de desapropriação da posse, e sua valoração Não há qualquer dúvida sobre a possibilidade de se desapropriar a propriedade de bens imóveis. Ao contrário: o instituto da desapropriação, desde a origem, teve em vista aquele direito real. Já no que diz respeito à desapropriação da posse, reinou há um tempo na doutrina e jurisprudência acirrada controvérsia sobre a sua possibilidade. Ao menos na parte jurisprudencial, contudo, já não há mais qualquer dúvida: é viável a desapropriação da posse. Isso porque o artigo 2 o do Decreto-Lei 3.365/1941 é claro ao determinar que todos os bens poderão ser desapropriados. Muito embora haja uma lista considerável de exceções à possibilidade de desapropriar, deve-se considerar que, salvo motivo impeditivo verificados, por exemplo, no caso das ressalvas legais ( 2 o e 3 o do mesmo dispositivo), dos bens personalíssimos e da moeda corrente, se há um bem jurídico, ele pode ser desapropriado. Já se viu, acima, que a posse é um bem jurídico, conferindo ao seu titular direitos e obrigações. Por tal motivo, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu em diversas ocasiões que A posse, conquanto imaterial em sua conceituação, é um fato jurígeno, sinal exterior da propriedade. É; portanto, um bem jurídico e, como tal, suscetível de proteção. Daí por que a posse é indenizável, como todo e qualquer bem 2. Por tal motivo, O expropriado que detém apenas a posse do imóvel tem direito a receber a correspondente indenização. 3. Entretanto, muito embora indenizável, seu valor não deve ser o mesmo da 2 Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /PR. Brasília, 8 de maio de Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /BA. Brasília, 6 de abril de 2010.

7 desapropriação do domínio 4 : É injurídico, todavia, indenizar-se a posse mediante a quantificação integral do imóvel, como se o ressarcimento (ao mero possuidor) recaísse sobre a posse e o domínio. A indenização integral, in casu, considerado o proprietário, ao mesmo tempo, como possuidor e proprietário, importa em enriquecimento ilícito do expropriado em detrimento do órgão público expropriante, com desafeição à justeza da reparação que o princípio constitucional preconiza. Não há um parâmetro seguro estabelecido para essa relação de valor propriedade/posse. Nada obstante, em algumas ocasiões, o próprio Superior Tribunal já se debruçou sobre o assunto 5 : O ressarcimento de terreno desapropriado, sem título dominial (arts. 524 e 530, i, Código Civil), em favor do legitimo possuidor, não deve ser feito por inteiro. Como solução de equidade, é razoável que se reconheça a quem desfrute de habitual uso e gozo do imóvel expropriado indenização equivalente a 60% sobre o valor do terreno, mais aquela decorrente das benfeitorias úteis e necessárias que perdeu. Importa dizer que o pagamento dessa indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias ao possuidor somente poderá ocorrer pela via administrativa (i) quando o proprietário expressamente concordar; ou (ii) quando o imóvel não possuir registro imobiliário. Quanto este existir, e o proprietário não concordar com o seu pagamento ao possuidor, o ente desapropriante deverá indenizar o proprietário sob cujo nome está inscrito o imóvel, ou depositar em juízo o valor ofertado, para que proprietário e possuidor o disputem em ação própria. Isso porque, no caso, impor-se-ia a aplicação da regra do artigo do Código Civil: Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização. Além disso, tal percentual de sessenta por cento deve servir apenas como parâmetro, válido para os casos gerais. Em situações excepcionais, não há como negar que a posse pode ser avaliada em percentual superior quando, por exemplo, a posse é antiga, pacífica e notória, tendo o condão de permitir a declaração de usucapião, ou inferior 4 Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /PR. Brasília, 20 de junho de Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 538/PR. Brasília, 3 de maio de 1993.

8 quando é recente, e/ou sem qualquer espécie de título negocial.

9 3.2. A impossibilidade de desapropriação apenas da posse, quando o imóvel estiver registrado Destaque-se ainda que, quando o imóvel encontrar-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o ente público não poderá desapropriar somente a posse do bem. Isso porque, com a desapropriação da posse, o proprietário ver- -se-ia dono de um imóvel sem qualquer espécie de utilidade para ele. A desapropriação no caso, como forma de aquisição originária, teria também o condão de encerrar o poder que o proprietário teria de reivindicar a posse. E, sem a posse e sem o poder de reivindicação do bem, o desapropriado não poderia exercer nenhuma das faculdades do domínio. Se fosse permitido a prática de tal ato, estar-se-ia autorizando o ente despropriante a pagar, em razão da desapropriação, valor menor que o justo o da posse, pela propriedade, o que iria claramente de encontro às normas constitucionais (v. artigo 5 o, inciso XXIV, da Constituição da República).

10 3.3. As possíveis consequências para o ente desapropriante, ao desapropriar a posse Já se viu, no capítulo anterior, que se entende possível a desapropriação da posse, desde que o imóvel não se encontre registrado nas serventias imobiliárias. Não é recomendável, contudo, deixar de lado as possíveis consequências que tal ato pode acarretar ao ente desapropriante. Como síntese óbvia sobre o assunto, tem-se que, se o ente desapropriou apenas a posse, e não a propriedade, ele deverá ser tido como possuidor, e não como proprietário. Com isso, por exemplo, tornar-se-á frágil a defesa do ente público, caso seja alegada usucapião, posteriormente, por particular; os óbices constitucionais à usucapião de bens públicos (artigo 183, 3 o, e 191, par. único, da Constituição da República) referem-se unicamente à propriedade, e não à posse. Há também a possibilidade de ser declarada usucapião que retroaja à data anterior à desapropriação, gerando para o ente público o dever de indenizar esse novo ex- -proprietário. Ainda no que diz respeito à posse, o ente público possuidor poderá socorrer-se unicamente das medidas oferecidas pelo 926 do Código de Processo Civil, tendo como fundamento o artigo do Código Civil, uma vez que sua posse será jus possessionis 6 : Tal direito é chamado jus possessionis ou posse formal, derivado de uma posse autônoma, independentemente de qualquer título. É tão somente o direito fundado no fato da posse (possideo quod possideo) que é protegido contra terceiros e até mesmo o proprietário. O possuidor só perderá o imóvel para este, futuramente, nas vias ordinárias. Enquanto isso, aquela situação será mantida. E será sempre mantida contra terceiros que não possuam nenhum título nem melhor posse. Já o direito à posse, conferido ao portador de título devidamente transcrito, bem como ao titular de outros direitos reais, é denominado jus possidendi ou posse causal. Nesses exemplos, a posse não tem qualquer autonomia, constituindo-se em conteúdo do direito real. É bem verdade que, em casos tais, o proprietário não poderá reivindicar a posse do imóvel, caso este já esteja afetado, uma vez que a afetação confere o caráter de público ao bem. Poderá, contudo, ajuizar ação veiculando pedido de indenização pela desapropriação 6 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro Direito das coisas, Vol. V, 6a ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 46.

11 indireta 7 : [...] por estar a área afetada ao uso público, há que reconhecer sua desapropriação indireta, o que implica incorporação ao patrimônio público. Inviável a retenção do imóvel pelo particular, restando-lhe o direito à indenização. Isso significa que se, dentro do prazo da prescrição aquisitiva em favor do ente desapropriante, o verdadeiro proprietário vier a aparecer, ostentando título registral, aquele ente ver-se-á obrigado a indenizá-lo pela perda do bem decorrente da desapropriação. Em síntese, pode-se dizer que a posição do ente desapropriante, pós- -desapropriação, será muito mais frágil juridicamente se ele for apenas possuidor, e não proprietário. Nada impede, contudo, que o ente desapropriante una a sua posse à de seu antecessor (artigo do Código Civil), podendo posteriormente requerer a declaração de usucapião. 7 Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /RR. Brasília, 23 de junho de 2009.

12 3.4. Considerações sobre a ação judicial de desapropriação, nos casos em que o bem não é registrado posse. Como já se afirmou diversas vezes neste estudo, é possível a desapropriação da O ente desapropriante, entretanto, pode não pretender desapropriar somente a posse, desejando obter a propriedade do bem imóvel, mesmo quando este não estiver registrado. Pode ocorrer ainda de, mesmo que o ente desapropriante queira obter apenas a posse do bem, o desapropriado-possuidor não concordar com o valor. O que fazer? No ponto, é importante diferençar com atenção as duas espécies de desapropriação. O Superior Tribunal de Justiça entende que Se o expropriante propõe ação contra o possuidor, é porque não queria desapropriar o domínio, mas, simplesmente, a posse 8. Na verdade, o que aquele tribunal pretendeu afirmar foi que a ação proposta somente contra o possuidor deve ter como objeto unicamente a posse, e não a propriedade. Isso significa que, nos casos em que o imóvel não estiver registrado, porém o ente desapropriante necessite obter o domínio, a ação de desapropriação deverá ser ajuizada contra o proprietário desconhecido, exatamente na forma do artigo 18 do Decreto-Lei 3.365/1941: A citação far-se-á por edital se o citando não for conhecido [...]. O ente desapropriante terá ainda o dever de incluir no polo passivo os possuidores do imóvel, uma vez que os efeitos da desapropriação repercutem também na esfera dos legítimos possuidores, motivo pelo qual também eles devem figurar no polo passivo da demanda 9. De forma ainda mais contundente, o Superior Tribunal de Justiça explicita que 10 8 Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /SP. Brasília, 13 de dezembro de Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /BA. Brasília, 18 de agosto de Loc. cit.

13 4. A posse é um fenômeno fático que merece proteção jurídica (arts e ss. do Código Civil vigente, arts. 485 e ss. do Código Civil revogado), e, via de consequência, pode ser indenizada - como ocorre, e.g., nos casos de desapropriação em que o proprietário não reúne a condição de possuidor e, com a imissão do ente público na posse, ambos (proprietário e possuidor) têm parcela do patrimônio jurídico prejudicada. 5. Nem se diga que a indenização do possuidor caberia ao proprietário, porque quem causa o prejuízo na hipótese, ainda que licitamente, é o ente que pretende instituir a servidão, e não o proprietário. Desta forma, o juízo competente poderá autorizar o levantamento, pelo possuidor, das benfeitorias úteis e necessárias que houver erigido, mais o valor atribuído à posse da terra nua (em regra, sessenta por cento do valor da propriedade, como já analisado acima). Para que o possuidor possa proceder ao levantamento, estará dispensado, por uma questão lógica, da exigência de comprovação da propriedade (artigo 34 do Decreto-Lei 3.365/1941) 11 : A desapropriação de posse não se insere na exigência do art. 34 do Dec.-Lei 3.365/41 para o levantamento da indenização, que deve ser paga a título de reparação pela perda do direito possessório. O valor remanescente deverá permanecer depositado em juízo, até que surja o legítimo proprietário. Até quando, porém? Não há, no Superior Tribunal de Justiça, uma definição sobre a questão, mas deve se entender que, em algum momento, tal bem já foi ou será usucapido, seja pelo ente desapropriante, seja por algum administrado. Uma vez declarada a usucapião, poderá aquele reconhecido como proprietário levantar a quantia que permaneceu depositada, e mesmo discutir o preço ofertado, caso tal oportunidade não esteja ainda preclusa. 11 Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /PR. Brasília, 8 de maio de 2007.

14 3.5. Considerações sobre os casos em que o bem é registrado, porém o proprietário não foi citado para responder à ação de desapropriação Não se pode ignorar, porém, que há diversos casos em que os Cartórios de Registro de Imóveis falham na busca do registro de determinado bem, indicando como inexistente registro que esteja descrito de forma diversa da solicitada. Tal situação é consequência, em especial, da não informatização das serventias imobiliárias, tornando praticamente impossível uma identificação precisa dos imóveis buscados. Em casos tais, pode-se cogitar de situação em que determinado proprietário tenha título devidamente registrado sobre o imóvel, e contudo a ação de desapropriação foi ajuizada contra proprietário desconhecido, tendo sido julgada à sua revelia. É bem verdade que, nas ações de desapropriação, da revelia não decorre aceitação tácita do valor ofertado 12 : 3. Em se tratando de desapropriação, a prova pericial para a fixação do justo preço somente é dispensável quando há expressa concordância do expropriado com o valor da oferta inicial. 4. A revelia do desapropriado não implica aceitação tácita da oferta, não autorizando a dispensa da avaliação, conforme Súmula 118 do extinto Tribunal Federal de Recursos. Mesmo assim, não se pode negar ao proprietário com justo título o direito de rediscutir tal valor; desde que é claro ele prove que teve prejuízo (artigo 250, par. único, do Código de Processo Civil), sob pena de se verificar carência de ação, por ausência de demonstração de interesse processual. No caso, só se podem cogitar dois eventuais prejuízos de (i) o de subavaliação da justa indenização declarada na sentença; e (ii) o de indevido pagamento de indenização à pessoa que não era possuidora do bem. Para ter a oportunidade de rediscutir estas questões, o proprietário não citado para ação de desapropriação deverá ajuizar ação de nulidade da sentença (querela nullitatis) 13 : 5.4. [...] a ação de desapropriação foi proposta contra os particulares que receberam do Estado do Mato Grosso terras que não lhe pertenciam, jamais tendo participado do feito o legítimo titular do domínio a União. 12 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /SE. Brasília, 19 de fevereiro de BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial /MT. Brasília, 2 de março de 2010.

15 5.6. A pretensão querela nullitatis pode ser exercida e proclamada em qualquer tipo de processo e procedimento de cunho declaratório. Não caberá, contudo, o ajuizamento de ação rescisória 14 : 1. Ao extinguir a presente ação rescisória sem resolução de mérito, o acórdão ora embargado fundou-se no não cabimento de ação rescisória para declarar nulidade de julgado por ausência de citação, considerando que a hipótese dos autos não se enquadra no rol taxativo do art. 485 do CPC. Decidiu-se, assim, que a desconstituição do acórdão [...] somente poderia ser postulada pelo autor por meio de ação declaratória de inexistência de citação, denominada querela nullitatis. 3. Não está autorizada a aplicação dos princípios que norteiam o sistema de nulidades no direito brasileiro, em especial os da fungibilidade, da instrumentalidade das formas e do aproveitamento racional dos atos processuais, para que a rescisória seja convertida em ação declaratória de inexistência de citação [...]. 4. Por outro lado, é assente a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a competência para apreciar e julgar a denominada querela nullitatis insanabilis pertence ao juízo de primeira instância, pois o que se postula não é a desconstituição da coisa julgada, mas apenas o reconhecimento de inexistência da relação processual [...]. 14 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Embargos de Declaração na Ação Rescisória 569/PE. Brasília, 22 de junho de 2011.

16 3.6. Registro da desapropriação de bem imóvel não registrado A desapropriação, seja ela amigável ou judicial, deve ser registrada na matrícula do imóvel, tal como determina o artigo 167, I, 34, da Lei 6.015/1973. O problema ocorre, contudo, quando o imóvel não possui registro na serventia imobiliária. Isso porque o artigo 176, 1 o, II, 5, da mesma lei, estabelece que o número do registro anterior é requisito da matrícula. Tal regra nada mais é do que uma concretização do princípio da continuidade. Isso dificultava o registro das desapropriações ajuizadas contra proprietário desconhecido, uma vez que os Cartórios de Registro de Imóveis relutavam em abrir novas matrículas, com base em ordem judicial, alegando desrespeito àquele princípio. Tal posição contrastava com a opinião doutrinária, que, ao contrário, já há muito reconhecia a possibilidade de abertura da matrícula ao fim da desapropriação, por se tratar o instituto de forma de aquisição originária da propriedade. Nas palavras de BALBINO FILHO 15 : A matrícula ex novo acontece quando a aquisição de imóvel é originária, ou seja, independente de título anterior. Exemplo: usucapião extraordinária e desapropriação de imóvel quando o expropriado é apenas possuidor, por conseguinte, desprovido de título previamente registrado. Felizmente, a Lei , de 16 de junho de 2011 (ratificando o teor da Medida Provisória 514, de 1 o de dezembro de 2010), encerrou a questão, ao acrescentar ao artigo 176 da Lei 6.015/1973 um 8 o, assim redigido: 8 o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior Tal dispositivo simplificou muito o procedimento de registro das desapropriações, uma vez que (i) expressamente determinou aos tabeliães que abram nova matrícula para imóveis declarados desapropriados; e (ii) vai ainda mais além, determinando 15 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática, jurisprudência, 15a ed. revista e atualizada. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 127.

17 que a nova matrícula seja aberta mesmo que o ente desapropriante tenha apenas se imitido provisoriamente na posse do bem. Importa notar que, para que se possa efetuar tal registro, deverá ser expedido mandado pelo juízo competente, ou extraída carta de sentença da ação de desapropriação. Isso porque o artigo 221, inciso IV, da Lei 6.015/1973, determina que somente serão admitidos registros de cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo. Além disso, tal dispositivo não pode ser aplicado aos casos em que o ente desapropriante pretende desapropriar apenas a posse, uma vez que, como já visto, não será possível a abertura de matrícula cujo objeto seja tão somente a posse.

18 4. CONCLUSÕES Por tudo o que foi exposto, permitam-se as seguintes conclusões: 1. Os entes públicos podem desapropriar a posse de bens imóveis, desde que o bem pretendido não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 2. Porém, não é recomendável a desapropriação unicamente da posse de imóvel, uma vez que tal ato deixará o ente desapropriante em situação juridicamente mais frágil, se comparada à desapropriação do domínio. 3. É injurídico, de todo modo, indenizar o possuidor pelo valor integral da propriedade, devendo ele receber apenas indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias que perdeu, mais um percentual sobre o valor do domínio da terra nua. 4. A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias ao possuidor somente poderá ocorrer pela via administrativa (i) quando o proprietário expressamente concordar; ou (ii) quando o imóvel não possuir registro imobiliário. 5. Se o ente público ajuizar a ação de desapropriação apenas contra o possuidor, ao final lhe será concedida apenas a posse do imóvel, não a propriedade. 6. Quando o imóvel não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e o ente público desejar obter a propriedade do bem, deverá ajuizar ação de desapropriação contra proprietário desconhecido e contra o possuidor (se com este último não foi possível realizar acordo administrativo). 7. O percentual devido a título de indenização pela perda de posse será, em regra, de sessenta por cento sobre o valor da terra nua, podendo variar a maior ou a menor em casos excepcionais, tais como o da posse antiga, pacífica e notória, tendo o condão de permitir a declaração de usucapião, ou o da posse recente e sem qualquer espécie de título negocial. 8. Nos casos de (i) ação de desapropriação da posse; e (ii) ação de desapropriação da propriedade ajuizada contra proprietário desconhecido, o possuidor poderá levantar a parcela da quantia depositada pelo ente desapropriante referente às benfeitorias úteis e necessárias e ao percentual da terra nua, sem necessidade da comprovação do domínio exigida pelo artigo 34 do Decreto-Lei 3.365/ Nos casos de ação de desapropriação da propriedade ajuizada contra proprietário desconhecido, o valor remanescente do depósito, resultante da diferença entre a

19 avaliação da propriedade e da posse, deverá permanecer depositado em juízo, até que surja o legítimo proprietário, apresentando título dominial. 11. Se o proprietário tinha, à época do ajuizamento da ação de desapropriação contra proprietário desconhecido, título do imóvel devidamente registrado, poderá ajuizar ação de nulidade da sentença (querela nullitatis), devendo demonstrar (i) que o valor indenizatório foi sentenciado abaixo daquele que seria justo; e/ou (ii) que houve indevido pagamento de indenização à pessoa que não era possuidora do bem. 12. Não caberá no caso, contudo, o ajuizamento de ação rescisória, por a hipótese não se coadunar com nenhuma das expostas no rol taxativo do artigo 485 do Código de Processo Civil. 13. Ainda nas ocasiões em que a desapropriação é ajuizada contra proprietário desconhecido, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis deverá, a pedido do ente desapropriante, abrir matrícula do imóvel não registrado, mediante a apresentação da carta de sentença ou de mandado de registro da sentença ou da imissão de posse. 14. Quando o ente público desapropriar apenas a posse, não será viável a abertura de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.