Avaliação de Património

Transcrição

1 Avaliação de Património António Cipriano Afonso Pinheiro 3ª Edição Revista e Ampliada EDIÇÕES SÍLABO

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3 À minha mulher. Aos meus filhos e netos.

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5 AVALIAÇÃO DE PATRIMÓNIO António Cipriano Afonso Pinheiro 3ª Edição Revista e Ampliada EDIÇÕES SÍLABO

6 É expressamente proibido reproduzir, no todo ou em parte, sob qualquer forma ou meio, nomeadamente fotocópia, esta obra. As transgressões serão passíveis das penalizações previstas na legislação em vigor. Visite a Sílabo na rede: Editor: Manuel Robalo FICHA TÉCNICA: Título: Avaliação de Património Autor: António Cipriano Afonso Pinheiro Edições Sílabo, Lda. Capa: Pedro Mota 1ª Edição Lisboa, Maio de ª Edição Lisboa, Novembro de 2014 Impressão e acabamentos: Cafilesa Soluções Gráficas, Lda. Depósito Legal: /14 ISBN: EDIÇÕES SÍLABO, LDA. R. Cidade de Manchester, LISBOA Telf.: Fax: silabo@silabo.pt

7 ÍNDICE AGRADECIMENTOS 11 INTRODUÇÃO 13 CAPÍTULO 1 Conceitos fundamentais 1. O que significa avaliar Tipos de valor das empresas Avaliação de uma empresa versus avaliação de património O que significa património Por que motivos se avalia o património Tipo de avaliações regulamentadas 29 CAPÍTULO 2 A Valorização de Bens e Serviços Patrimoniais 1. Natureza dos valores patrimoniais a estimar Problemas que se põem na avaliação dos bens e serviços: o caso de uma floresta Existência e qualidade de mercados Os bens patrimoniais e o mercado Como estimar o preço dos bens e serviços que não têm mercado Valorização contingente 48

8 CAPÍTULO 3 o valor temporal dos rendimentos 1. O tempo e o dinheiro A taxa de juro de actualização ou capitalização Capitalização simples e composta Taxa de actualização Taxa de juro de equilíbrio do mercado Taxa de juro pura Efeitos das expectativas, do risco e da incerteza na taxa de juro Efeitos da inflação na taxa de juro Classificação dos rendimentos Como calcular o Valor Actual (VA) dos diferentes tipos de rendimentos Risco e incerteza na avaliação do património A taxa de juro e a exploração racional dos recursos A taxa de juro e a exploração de recursos naturais renováveis A taxa de juro e a exploração de recursos naturais não renováveis O valor actual líquido, VAL, dos rendimentos e o valor do património 80 CAPÍTULO 4 Fases da avaliação do património 1. Finalidade da avaliação Localização Delimitação e caracterização das partes integrantes do património a avaliar Plano de utilização actual Plano de utilização potencial Método de avaliação Relatório de avaliação 89 CAPÍTULO 5 Métodos de avaliação 1. Introdução Método de comparação directa com os preços de mercado ou método sintético directo 94

9 3. Método de comparação indirecta com os preços de mercado ou método sintético indirecto O modelo de regressão As distribuições normal, beta, triangular e rectangular Outras estatísticas usadas com o método sintético Método analítico Estimativa do valor líquido nominal do fluxo de bens e serviços pelo valor da renda Estimativa do valor líquido nominal do fluxo de bens e serviços por cálculo directo Críticas ao método analítico Método dos custos de substituição Depreciação Intervalo de confiança das estimativas 117 CAPÍTULO 6 Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) 1. Introdução Valor patrimonial tributário dos prédios rústicos Valor patrimonial tributário de prédios urbanos O valor base dos prédios edificados Área bruta de construção e a área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção 131 CAPÍTULO 7 Exemplos de aplicação 1. Avaliação de um apartamento de renda conhecida Avaliação de um apartamento recorrendo à comparação indirecta com preços de mercado Avaliação de uma propriedade para efeitos de expropriação 146

10 4. Avaliação de uma propriedade florestal Avaliação de uma propriedade para efeitos de partilhas Avaliação de uma propriedade agrícola Avaliação de um negócio Estimativa do Valor Económico Total (VET) de um parque 192 BIBLIOGRAFIA 201

11 AGRADECIMENTOS Por mais pequeno que seja o livro ou o artigo que se escreva, é impossível identificar todos os que, directa ou indirectamente, contribuíram para a sua concretização. O nosso conhecimento resulta de inúmeras leituras, palestras, trocas de impressões com alunos, colegas, amigos e muitas outras pessoas, da resolução de casos práticos e de muitas outras situações que ao longo da vida vamos experimentando. Assim, no momento dos agradecimentos fica um certo sentimento de culpa, por não se ter sido capaz de agradecer, de forma explícita, a cada um dos que contribuíram para que a obra nascesse. Contudo, há sempre algumas pessoas que não podem deixar de ser explicitamente referidas por a sua contribuição ser notória e marcante e, por isso, merecedora de uma palavra de especial agradecimento. Estão nesta situação os meus bons amigos Senhor Florêncio Leite, pela minuciosa e preciosa revisão pré- -editorial da 1ª edição do livro; o Professor José Pimentel Coelho, pela paciência que revelou na leitura de alguns capítulos da parte teórica da 1ª edição do livro e pelos comentários e sugestões que me fez; e o Doutor Miguel Castro Neto, pelas sugestões que me transmitiu para a elaboração do capítulo dos exemplos de aplicação. Os membros do Conselho de Administração do Banco Internacional de Crédito são, também, credores do meu agradecimento por se terem dignado patrocinar a publicação da 1ª edição deste trabalho. À empresa Agri-Ciência manifesto o meu reconhecimento pela oportunidade que me proporcionou de participar na avaliação de inúmeras propriedades ajudando-me, assim, a conhecer os problemas reais com que um avaliador de património se confronta no seu dia-a-dia. Uma palavra de muito apreço é ainda devida ao Senhor Eng.º Manuel Matos pela informação que gentilmente me cedeu.

12 Agradeço à minha Mulher, minha companheira, confidente e Amiga dos últimos 22 anos, pelo apoio e estímulo que sempre me deu em todas as minhas realizações pessoais e profissionais e, muito particularmente, na elaboração deste livro. Para todos os que directa ou indirectamente contribuíram para a publicação que agora se dá à estampa, aqui fica o meu bem-haja.

13 INTRODUÇÃO Tradicionalmente, em Portugal, os estudos e trabalhos de avaliação têm sido o campo de actividade dos empregados dos serviços de Cadastro e daqueles que fazem da avaliação patrimonial, para os fins mais diversos, a sua profissão. Pode dizer-se que, ainda hoje, estes profissionais não dispõem nem de bons manuais, em Português, nem de fóruns onde a avaliação de património possa ser discutida como uma matéria de natureza científica. O resultado desta situação é que cada avaliador usa os seus próprios critérios, muitas vezes sem fundamentação teórica, chegando a valores muito diferentes dos apresentados por outros avaliadores, o que torna muito difícil a comparação entre valores e tem implicações de vária natureza, levantando até questões de natureza fiscal. Em Portugal não há qualquer regulamentação sobre práticas de avaliação de património, nenhum sistema credível de informação de propriedades e só um pequeno número de avaliadores tem alguma qualificação formal em matéria de avaliação (Reis et alli, 2003). Um dos problemas que frequentemente são referidos como impedimento para o desenvolvimento da profissão é a falta de informação fidedigna sobre os valores do património. Uma das razões apontadas para justificar esta realidade parece residir na tendência generalizada de se declararem preços de transacção mais baixos do que os reais, por motivos que se prendem com o fisco. Assim, quando os avaliadores querem apoiar as suas estimativas na comparação com o preço de mercado, têm de tomar como referência o preço pedido pelo vendedor e não o verdadeiro valor da transacção. Acresce que, em Portugal, não é exigida a prova de qualquer habilitação para o exercício da profissão de avaliador de património, a não ser para alguns efeitos judiciais. Os Tribunais exigem que o exercício das funções de perito avaliador satisfaça as condições estabelecidas no Decreto-Lei n.º 12/2007, de 19 de Janeiro e a Portaria n.º 788/2004, de 9 de Julho, fixa as licenciaturas que habilitam ao exercício de funções de perito avaliador. Outro caso em que existe legislação específica é o do Decreto-Lei n.º 125/2002, de 10 de Maio, que regula as condições de exercício das funções de perito e árbitro no âmbito dos procedimentos para

14 14 AVALIAÇÃO DO PATRIMÓNIO a declaração de utilidade pública e para a posse administrativa dos processos de expropriação previstos no Código das Expropriações. Independentemente do fim a que se destina a avaliação, o avaliador, no exercício da sua profissão, deve satisfazer um conjunto de condições de idoneidade, qualificação, competência e experiência profissional, bem como de princípios de independência e de normas éticas ou deontológicas, incluindo regras de incompatibilidade e de conflito de interesses. É de realçar a fraca apetência das universidades e dos politécnicos pelos cursos de avaliação do património. A criação de condições que levem a alterar esta situação é, em nossa opinião, fundamental para que a profissão de Avaliador se modernize e acompanhe a evolução do resto da economia. Graças à pressão que a Comissão Europeia vem exercendo sobre a necessidade de harmonização das práticas de avaliação, e à acção meritória da Ordem dos Engenheiros e das Associações de Avaliadores de Engenharia, a situação parece querer mudar. O objectivo deste trabalho não é o de preparar avaliadores especializados, aptos para o exercício de uma profissão tão complexa. É nossa convicção de que, em matérias desta natureza, não há ensinamentos teóricos que possam suprir a aprendizagem que só a longa experiência consegue dar. O presente trabalho pretende, assim, ser uma contribuição no sentido de apresentar, de forma simples, metodologias gerais e fundamentação teórica, nas quais os profissionais da avaliação devem alicerçar o exercício da sua actividade. Para além da fundamentação teórica dos métodos usados, descrevem-se situações em que cada método pode ser usado e apresentam-se casos práticos, uns reais e outros que, não o sendo, têm igual importância para efeitos de aplicação dos métodos apresentados. Assim, o trabalho tem interesse não só para os estudiosos destas matérias, mas também para profissionais do ramo. O autor

15 CAPÍTULO 1 CONCEITOS FUNDAMENTAIS

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17 CONCEITOS FUNDAMENTAIS O que significa avaliar Avaliar significa atribuir, estimar ou apurar o valor de alguma coisa. A atribuição de valor às coisas bens ou serviços tem constituído o problema fundamental da Ciência Económica ao longo dos tempos. A história do pensamento económico pode interpretar-se como uma série de tentativas para resolver «o problema do valor». 1 Embora ideologicamente ainda se mantenha alguma controvérsia, nomeadamente entre as correntes marxistas e não marxistas, a concepção moderna de valor assenta nas preposições axiomáticas da raridade e utilidade. Assim, no domínio económico, valor pode ser definido como a apreciação que um agente económico (indivíduo) faz de um bem ou serviço, num dado momento e em dadas circunstâncias, com base na sua utilidade, tendo em conta as limitações da sua riqueza. Ora, como não se podem comparar utilidades individuais, o valor de um bem ou serviço não é o mesmo para todos os indivíduos. Esta dificuldade, sentida ao longo dos séculos, é resolvida, pelo menos no plano conceptual, considerando dois tipos de valor para um bem: VALOR DE USO e VALOR DE TROCA. O valor de uso de um bem ou serviço é a avaliação subjectiva por parte de quem dele usufrui ou pensa vir a usufruir. O valor de troca de um bem ou serviço é a avaliação objectiva dele a partir dos bens ou serviços que a sua troca permite obter. Contrariamente ao que acontece com o valor de uso, o valor de troca é mensurável, exprimindo-se pela relação entre as quantidades em que se permutam os valores de uso. Se um dos bens ou dos serviços permutados for a moeda, o valor de troca diz-se VALOR VENAL. Assim, o valor venal da unidade de qualquer bem ou serviço é o seu PREÇO. A distinção entre valores de uso e de troca permite explicar o chamado paradoxo do valor, que tem origem no facto de alguns bens com elevado valor de uso, como, por exemplo, a água ou o ar, terem pouco ou nenhum valor de troca, enquanto outros bens com um valor de uso quase nulo, como, por exemplo, os diamantes, terem elevadíssimo valor de troca. Embora o ar e a água sejam vitais para manter a vida, como existem em grande abundância, a utilidade marginal (acréscimo de utilidade pelo consumo de mais uma unidade) destes bens torna-se diminuta, por se verificar o princípio da utilidade marginal decrescente. Como o valor de uso do bem reflecte a sua utilidade marginal, esta decresce com a abundância do bem. Em contrapartida, bens como o diamante, (1) A este propósito veja-se, por exemplo, Verbo Enciclopédia Luso-Brasileira de Cultura, 1976.

18 18 AVALIAÇÃO DO PATRIMÓNIO embora tenham pouco valor de uso, sendo desejados e muito escassos, têm elevado valor porque habilitam quem os possui a trocá-los por uma grande quantidade de outros bens ou serviços. Não existe, portanto, um conceito fundamental único e completamente rigoroso de valor. Assim, o processo de avaliação torna-se complexo e sujeito a alguma subjectividade. Como se referiu, avaliar é estimar o valor de um bem ou serviço. Ora, do que já se disse, é fácil concluir que o valor a apurar depende de factores, como: de quem avalia (formação do avaliador, capacidade de percepção das características do bem, preferências, interesses, objectivos), para que se avalia (comprar, vender, direitos sucessórios), contexto económico, social e político no momento em que é feita a avaliação. Pode dizer-se que o valor estimado de um bem depende das características intrínsecas desse bem e das qualidades e motivações do avaliador. Considere-se, por exemplo, uma pequena parcela de terra com características edafo-climáticas tais que permitem fazer um conjunto de culturas. Aquela parcela específica de terra tem características de solo (físicas, químicas e estruturais) e de clima (pluviosidade, vento, temperatura e outras) que lhe são próprias e determinam o seu potencial produtivo. Contudo, a percepção das mesmas está dependente da capacidade de quem o vai avaliar. Por outro lado, mesmo que dois avaliadores cheguem à mesma conclusão em relação às características edafo-climáticas, um poderá pensar que a cultura mais rentável para aquele terreno é milho e o outro pensar que é tomate. Isto pode levar a que se atribuam valores diferentes para a mesma parcela de terra. Assim, para se poder fazer uma avaliação correcta e fiável é fundamental que o avaliador (perito que faz a avaliação) tenha conhecimento e compreensão dos elementos físicos e económicos que afectam a capacidade produtiva do bem a avaliar. O factor de apreciação que entra no cálculo do valor é o tempo. Quando adquirimos um objecto que seja capaz de nos prestar serviço imediatamente e apenas uma só vez, o valor do objecto igualará o do serviço que presta; há contemporaneidade entre o objecto e o seu uso e, portanto, igualdade entre os respectivos valores (Henrique de Barros, 1954). Caballer (1993) define avaliação ou valorização como a parte da Economia cujo objectivo é a estimação de um determinado valor ou de vários valores, partindo de determinadas hipóteses, tendo em vista determinados fins e usando processos de cálculo baseados em informações de carácter técnico. Esta definição evidencia também o carácter subjectivo do processo de avaliação, realçando que o resultado final está condicionado pelas hipóteses consideradas, pelo processo de cálculo e pelas informações de natureza técnica.

19 CONCEITOS FUNDAMENTAIS TIPOS DE VALOR DAS EMPRESAS Modernamente, encontramos na bibliografia económico-finaceira diversos «tipos» de valor atribuídos a uma empresa, muitas vezes usados em conjunto. Segundo Costa (2004), são de destacar os seguintes: VALOR CONTÁBIL: é o valor do património líquido da empresa calculado a partir dos registos contabilísticos originais ou históricos sendo, portanto, um valor conhecido. Contudo, devido às complexidades dos métodos contabilísticos (depreciação dos activos permanentes, amortizações, correcção monetária, mudanças de legislação, etc.), pode induzir a erros de interpretação. O valor contabilístico é, portanto, um mero valor matemático, não representando o valor económico da empresa. VALOR DE MERCADO DOS ACTIVOS: é a estimativa do preço possível de venda no mercado dos bens e direitos, no estado em que se encontram. Representa um valor de troca perfeitamente realizável em termos reais. VALOR DE BOLSA: é o valor de mercado de empresas de capital aberto com acções no mercado bolsista pela quantidade de acções que compõem o seu capital social. VALOR DE SUBSTITUIÇÃO: é o valor do total de capital que seria necessário para construir uma empresa nova, idêntica à existente (excluem-se, entretanto, valores de activos intangíveis como marcas estabelecidas, carteiras de clientes, etc.). VALOR PATRIMONIAL: é o valor do património líquido da empresa após uma reavaliação dos seus activos e passivos, porém sem a perspectiva da alienação. Este valor situa-se entre o valor de substituição e de liquidação. VALOR DE LIQUIDAÇÃO: é o valor que o empreendimento teria se tivesse de ser liquidado. Como os recursos podem perder valor numa situação como esta (o comprador não lhes atribui a utilidade que vinham tendo), normalmente é uma avaliação do valor mínimo da empresa. VALOR DE UTILIZAÇÃO: é o que a empresa representa para os proprietários actuais ou futuros tanto em activos materiais como em potencialidades de negócio, ramo de actuação, satisfação pessoal, etc. Esta avaliação tem uma componente objectiva (que pode ser o valor de substituição e de rendimentos futuros) e uma componente subjectiva (percepção e expectativas dos elementos envolvidos).

20 20 AVALIAÇÃO DO PATRIMÓNIO VALOR ACTUAL DOS RENDIMENTOS FUTUROS: representa o valor reportado ao momento presente do fluxo de benefícios futuros que podem ser gerados pelo empreendimento, actualizados a uma taxa apropriada. VALOR POTENCIAL OU DINÂMICO: é o valor que toma em consideração que os resultados futuros do negócio se baseiam nas estratégias e decisões tácticas presentes, não se limitando apenas aos dados financeiros. É o valor mais relevante e baseia-se numa combinação do valor de mercado e do valor de rendimentos futuros AVALIAÇÃO DE UMA EMPRESA VERSUS AVALIAÇÃO DE PATRIMÓNIO O valor de uma empresa é, em geral, diferente do seu valor contabilístico, isto é, VALOR DA EMPRESA Activo Exigível = Valor contabilístico = = Resultado líquido, onde o activo representa o conjunto de valores que são propriedade da empresa e o exigível representa o conjunto de dívidas que a empresa terá de pagar. O valor da empresa difere do saldo contabilístico pelo seu good-will: VALOR DA EMPRESA = Activo Exigível + G, sendo G o good-will ou mais-valia do negócio. O good-will é um activo não tangível que representa uma vantagem competitiva, tal como uma representação ou marca forte, elevado prestígio ou elevada moral dos empregados (os empregados têm orgulho de trabalhar na empresa). No processo de aquisição, o good- -will aparece na folha de balanço, do potencial comprador, representado pelo montante pelo qual o preço de compra excede o valor dos activos tangíveis da empresa a adquirir. Portanto, ao avaliar uma empresa, o valor da mesma só se pode referir a dois parâmetros: o património líquido contábil e o good-will ou mais-valia. Assim, no processo de avaliação da empresa pode-se estimar o good-will pela diferença entre o valor da empresa e o valor patrimonial líquido, ou, pelo contrário, estimar-se o good-will e considerá-lo como uma parcela a incluir no activo, com o qual o novo património líquido reflecte o valor da empresa. O good-will pode ser estimado com base nos lucros dos últimos anos e/ou nas expectativas de lucros futuros.

21 CONCEITOS FUNDAMENTAIS 21 Em algumas situações em que se pretende encontrar o valor «justo» de indemnização é muito importante a distinção entre valor da empresa e valor do património. Consideremos a situação assaz vulgar em que o Estado pretende expropriar uma dada empresa agrícola, onde actualmente uma família trabalha e ganha a sua vida, por motivos de interesse público. O que se vai expropriar é o património o qual, para manter o exemplo simples, consideramos que é apenas constituído por terra onde se praticam culturas arvenses culturas que dão rendimentos anuais, mais ou menos constantes e que se podem considerar perpétuos se o sistema cultural for conduzido de modo sustentável. Perante esta situação, podem tomar-se dois caminhos que, parecendo ambos lógicos, podem levar a valores completamente diferentes. a) Pode pensar-se que aquilo que o empresário perde é apenas o rendimento proveniente daquele capital fundiário (capital terra) e, portanto, o que o avaliador deve fazer é determinar o rendimento fundiário, RF, e, com base naquele valor, determinar a indemnização. O RF pode ser estimado por, RF = RL Juros do capital de exploração, 1 sendo RL, o rendimento líquido, igual a: RL = Valor monetário de todos os bens e serviços produzidos menos o valor monetário de todos os bens e serviços sacrificados para obter a produção com excepção da renda da terra e dos juros dos capitais. Se todos os factores intervenientes no processo de produção forem remunerados com equidade, o RF (ou rendimento do património) representa a parte que cabe ao capital terra (ou património) pela sua contribuição no processo produtivo. Corresponde, sensivelmente, ao que os economistas designam por RENDA ECONÓMICA. b) Em alternativa, pode admitir-se que se a propriedade for expropriada, a família que vivia na propriedade, para além do rendimento fundiário, RF, deixa de ter emprego! Não será mais correcto indemnizar a família não na base do rendimento fundiário, mas sim na base do rendimento empresarial que a família vai deixar de auferir? O assunto é certamente (1) Henrique de Barros e Fernando Estácio (1972).

22 22 AVALIAÇÃO DO PATRIMÓNIO discutível mas, tratando-se de uma empresa familiar, pensamos que esta aproximação é mais «justa». Se se considerar o rendimento ou receita empresarial, RE, esta pode ser estimada por: RE = Juro normal do capital fundiário + + juro normal do capital de exploração + + lucro normal da exploração + + remuneração do trabalho executivo + + remuneração do trabalho directivo. Ora, o valor do RE é, em geral, muito superior ao de RF e, portanto, conduz a indemnizações muito maiores. 2. O que significa património A palavra património é usada, frequentemente, com sentidos e significados bem diferentes. Em sentido restrito, património significa herança paterna, bens de família. Tal como a palavra propriedade, muitas vezes usada como sinónimo de património, tem três sentidos diferentes: pode significar direito de propriedade; ou, mais restritamente, este direito quando exercido em bens imóveis; ou designar ainda a própria coisa, imóvel ou móvel que pertença aos homens (Gonçalves, 1952). Correntemente, a palavra património tanto é usada referindo- -se a um bem concreto como, por exemplo, uma casa ou uma fábrica bens específicos susceptíveis de ser descritos e quantificados com precisão, como para designar algo mais indefinido e abstracto, como o património cultural. Em termos jurídicos, património é o complexo de bens ou de relações jurídicas (direitos e obrigações) com carácter pecuniário, de que é sujeito activo (quanto aos direitos) ou passivo (quanto às obrigações) uma pessoa singular ou colectiva. 1 Do ponto de vista económico não há uma definição que se possa dizer universalmente aceite. Contudo, parece pacífica a definição de património como a expressão quantificada da riqueza, formada por bens e serviços económicos de qualquer natureza, de um sujeito ou de uma comunidade o conjunto de bens (1) Veja-se Verbo Enciclopédia Luso-Brasileira de Cultura, 1976.

23 CONCEITOS FUNDAMENTAIS 23 que proporcionam a um sujeito económico, no presente ou no futuro, utilidade de qualquer espécie pela sua detenção. Nesta definição geral cabem todos os tipos de património, embora nela esteja implícita a ideia de posse o que, de algum modo, a pode tornar restritiva. Consideremos, por exemplo, o caso de uma floresta de natureza privada. A floresta produz utilidades de vários tipos e em diferentes momentos no tempo. Como adiante se verá, a floresta produz madeira, frutos e outros bens lenhosos e não lenhosos de natureza privada que são percebidos e colhidos por quem a detém (o seu proprietário). Mas, a mesma floresta também captura anidrido carbónico, protege a biodiversidade e produz outros bens e serviços de natureza social que têm de ser considerados como intrínsecos ao património florestal, embora proporcionem utilidade não só a quem os detém, mas a toda a sociedade. No processo de determinação do valor do património é, pois, necessário considerar não só a utilidade que o bem produz para o agente económico que o possui, indivíduo ou colectividade, mas também para toda a humanidade. No contexto do presente livro, a palavra património será usada no seu sentido mais lato. Assim, a avaliação pode aplicar-se, entre outros, aos seguintes tipos de património: imobiliário, artístico, cultural, empresarial e ambiental. Cada tipo de património tem as suas características e para o avaliar haverá um método mais apropriado do que outros. A caracterização correcta e exaustiva do património a avaliar, em todas as suas valências no espaço e no tempo, constitui a primeira grande dificuldade que se coloca ao perito avaliador. Seja, por exemplo, o caso simples de avaliar uma casa. Se é fácil limitar o espaço que ela ocupa, não será tão fácil determinar, com exactidão, a sua vida útil, nem caracterizar correctamente os materiais de construção de que é feita, ou avaliar a qualidade do ambiente que a rodeia, a sua vizinhança (paisagem, ruídos, cheiros, etc.). Se, em vez de uma casa, pensarmos num lago ou no património cultural ou artístico de uma dada comunidade, o problema é ainda mais complexo. 3. Por que motivos se avalia o património Para além da prática habitual de muitas empresas procederem à avaliação do património, a fim de organizar o balanço anual e proceder ao apuramento de resultados do exercício para efeitos contabilísticos, existem muitas outras

24 24 AVALIAÇÃO DO PATRIMÓNIO razões que podem levar a avaliar o património. Entre os muitos motivos que podem estar na base da avaliação do património podem indicar-se os seguintes: CEDÊNCIA OU AQUISIÇÃO DE DIREITOS. De todos os motivos de avaliação, este é o que mais põe à prova as capacidades do avaliador. Por regra, há uma transacção em vias de se realizar e o perito é chamado pelo comprador ou pelo vendedor para estimar o valor do património, vendo-se a sua estimativa confirmada ou infirmada ao fim de pouco tempo. O que normalmente é solicitado ao avaliador são os limites superior e inferior do valor patrimonial. Como veremos, o plano de utilização do património, no presente, pode não ser o que o comprador pretende ou que o vendedor tenha razões especiais para o querer vender. Tanto num como noutro caso, o avaliador deve conhecer as pretensões de quem solicitar os seus serviços para poder actuar em conformidade. PARTILHAS, DIREITOS SUCESSÓRIOS, CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADES. Neste caso a missão do avaliador é constituir lotes proporcionais aos direitos de cada herdeiro. O mais importante é conseguir encontrar critérios rigorosos e consistentes para avaliar todas as partes do património a ser dividido que mereçam a concordância de todos os interessados. Em regra, o avaliador não está muito preocupado em encontrar o valor venal de cada lote, a não ser que algum dos herdeiros manifeste a intenção de vender o seu quinhão. IMPOSIÇÃO FISCAL impostos, mais-valias e contribuições de vária natureza sobre o património. Este é, provavelmente, o motivo mais generalizado que leva à avaliação do património. Neste caso o papel principal do avaliador é o de determinar o rendimento, pois, como oportunamente se verá, neste caso a capitalização é feita com taxas e segundo regras estabelecidas pelo governo (por exemplo, a contribuição autárquica é fixada em função do rendimento). EXPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA amigável ou judicial. O acto de expropriação traduz-se numa transacção forçada pela entidade expropriante, normalmente sem a concordância do expropriado ou, certamente, independentemente da sua vontade. O ideal, mesmo numa situação como esta em que uma das partes, em geral o expropriante, tem uma «força» desproporcionalmente maior que o expropriado, é a da negociação entre as partes sendo mesmo obrigatório tentar esta solução antes de iniciar qualquer processo de expropriação. O Código das Expropriações actual tenta encontrar fórmulas de cálculo de indemnização, mas é certo que, quaisquer que sejam os critérios estabelecidos na lei, é provável que o resultado acabe por ser injusto para o expropriado. Na verdade, é muito difícil, ou quase impossível,

25 37 ANTÓNIO CIPRIANO AFONSO PINHEIRO obteve o título de Engenheiro Silvicultor em 1970, pelo Instituto Superior de Agronomia da Universidade Técnica de Lisboa. Entre 1974 e 1978, frequentou a Iowa State University (EUAN) onde lhe foi conferido o grau de Ph. D. em Economia. Em 1988 obteve o título de agregado pela Universidade de Évora, onde foi professor catedrático no Departamento de Economia, de 1989 a Actualmente é Professor Emérito da Universidade de Évora. Nos últimos trinta e cinco anos realizou trabalhos de investigação em Portugal e no Brasil como consultor do Instituto Interamericano de Cooperação para a Agricultura (IICA), ao serviço da EMBRAPA. Desde 1987, a convite da Comissão Europeia, participou, cerca de uma vintena de vezes, como especialista independente, na avaliação de projectos multinacionais de investigação financiados pela União Europeia. Também tem sido avaliador para a International Association for the Promotion of Co-operation with Scientists from the New Independent States of Former Soviet Union (INTAS) de candidaturas a bolsas de estudo e a projectos de investigação. Como sócio-consultor da empresa Agri-ciência, tem participado na avaliação de inúmeras propriedades rústicas e urbanas. Também é vogal da Comissão Executiva da Especialização em Avaliações de Engenharia da Ordem dos Engenheiros e perito avaliador de Imóveis registado na CMVM. De forma simples e concisa, esta obra expõe as metodologias e a fundamentação teórica nas quais os profissionais da avaliação devem alicerçar o exercício da sua actividade. Entre outros tópicos, são abordados conceitos como o valor temporal do dinheiro e a actualização de fluxos monetários, são apresentadas fórmulas específicas para estimar o valor actual de diferentes tipos de rendimentos e exemplos de avaliação de propriedades rústicas e urbanas. Os muitos casos práticos presentes ao longo do livro ajudarão o leitor a compreender a teoria e a consolidar/aplicar os métodos expostos. Fruto da longa experiência do autor, quer como avaliador, quer como docente, esta obra é indispensável para os profissionais do ramo e um instrumento de apoio para todos aqueles que querem comprar ou vender algo. ISBN