ASPECTOS AMBIENTAIS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Fundação Getúlio Vargas (FGV) MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil

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1 ASPECTOS AMBIENTAIS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Fundação Getúlio Vargas (FGV) MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil Autor: Abdala Carim Nabut Neto, MSc. Modelo de Prova (1) Por que é difícil implantar a sustentabilidade em edifícios residenciais? Resposta: Porque é muito difícil de fazer e principalmente controlar problemas como controle da fumaça do tabaco, etc. SUSTENTABILIDADE = agir de uma forma que as gerações futuras possam agir também. Fazer com que as gerações futuras também façam. (2) Qual selo é melhor aplicado para qual tipo de projeto? Resposta: AQUA para projetos residenciais; LEED para projetos comerciais. A Fundação Vanzolini (USP) é a entidade fiscalizadora e certificadora do AQUA. O GBC (Green Building Council) é a entidade fiscalizadora do LEED. (3) Você é o responsável pelo desenvolvimento de um empreendimento que tem grandes ambições relacionadas à inovação, eficiência, rentabilidade, redução de custos de obras e operacionais e sustentabilidade. Que nova metodologia de projetos você testaria e por quê? Resposta: Para desenvolver esse novo empreendimento, uma excelente forma de desempenhar o papel proposto é o Processo de Projeto Integrado onde haverá um investimento maior no planejamento e no projeto. É necessário repensar atuais sistemas de gestão de empresas e projetos. Solução proposta: PPI = Processo de Projeto Integrado ou Integrated Project Delivery ou Integrated Design Process (IDP). PPI = abordagem que integra pessoas, sistemas, estruturas de negócios e práticas em um processo colaborativo que otimiza talentos e ideias de TODOS os participantes desde as fases mais iniciais dos projetos. Objetivos do PPI: otimizar resultados do projeto; aumentar o valor para o proprietário; reduzir perdas e resíduos; maximizar eficiência em projeto, fabricação e construção; traçar metas e objetivos bem definidos. Objetivos iniciais: (1) alcançar a compreensão do processo necessário para se obter construções de alta performance ou alcançar metas definidas; (2) estabelecer metas e objetivos preliminares; (3) familiarizar participantes em relação à importância destas metas; (4) identificar estratégias e conceitos de projeto; (5) estabelecer próximos passos. A ideia principal do projeto integrado é de integrar todas as áreas (ex. civil, elétrica, paisagismo, mecânica, arquitetura, interiores, cliente, administração, etc). 1

2 (CAI NA PROVA) (4) Descreva os três tipos de licenças ambientais a serem concedidas a um empreendimento e relacione-as com as fases às quais são aplicadas. Resposta: (1) LICENÇA PRÉVIA (LP), características e requerimentos: verificação junto aos órgãos competentes, quais são os documentos, projetos e estudos necessários. Concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento. Aprova sua localização e concepção, atesta a viabilidade ambiental, estabelece os requisitos básicos e condicionantes a serem atendidos. Informações adicionais e vistoria podem ser solicitadas; pode haver audiência pública novos prazos; pode incluir os termos de referência para a apresentação de estudos complementares, como o EIA e o RIMA (Relatório de Impacto sobre o Meio Ambiente). A LP garante ao empreendedor que seu projeto atende as determinações da agência ambiental. PRAZO DE VALIDADE DA LP = Até o final dos projetos ou 5 anos. (2) LICENÇA DE INSTALAÇÃO (LI), características e requerimentos: autoriza a instalação do empreendimento ou da atividade de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental. Qualquer alteração no projeto ou nos equipamentos durante a fase de implantação deve ser comunicada formalmente ao órgão licenciador para análise e aprovação. Verifica condicionantes da LP. PRAZO DE VALIDADE DA LI = Até o final da obra ou 6 anos. (3) LICENÇA DE OPERAÇÃO (LO), características e requerimentos: autoriza a operação da atividade ou do empreendimento; verifica o cumprimento do que consta das licenças anteriores; verifica condicionantes determinados para a operação; pode ser preciso entrar em operação experimental para que a eficiência dos sistemas e equipamentos de controle de poluição instalados seja testada. PRAZOS DE VALIDADE DA LO = Mínimo de 4 a máximo de 10 anos, quando poderão ser verificados os resultados dos programas de controle ambiental. Renovação deverá ser requerida 120 dias antes de sua expiração. (4) LICENÇA AMBIENTAL SIMPLES (LS): Parágrafo 1º do Artigo 12 da Resolução CONAMA 237/97, é a Licença Simplificada LS = licença única para a localização, instalação e operação. (5) Ao elaborar um Plano de Gerenciamento de Resíduos para uma obra, qual deveria ser a principal meta em relação ao resíduo gerado, já que serão aplicados conceitos de sustentabilidade? Resposta: A principal meta é gerar o mínimo de resíduos possível com o menor uso de recursos naturais. Isso só é possível com o planejamento prévio de descarte inteligente dos resíduos e parcerias com indústrias recicladoras. Resolução CONAMA Nº 307 = Reduzir Classe A, B e (alguns tipos de C) reciclar; Classe D destinar corretamente. Para todos deve-se pensar em co-processamento. 2

3 (6) Uma empresa pretende realizar um projeto que consiste em uma reforma de um escritório, localizado dentro de um edifício comercial onde existem também outras salas de outras empresas. A certificação desejada é o LEED. Que categoria desta certificação ou Rating System deve ser aplicado e por quê? Resposta: LEED interiores. As certificações mais utilizadas são a NC (new construction) e o CS (Core and Shell) que tratam os requisitos para novas construções. Deverá ser aplicado o LEED COMMERCIAL INTERIORS = LEED CI (2009): categorias do LEED CI: (1) espaço sustentável (ex. seleção do local, conexão com a comunidade, transporte estacionamentos, bicicletários, etc); (2) água (redução do consumo em por exemplo 20%, reduções adicionais, etc) ; (3) energia (redução do consumo, gases refrigerantes, energias verdes, etc) ; (4) materiais (coleta e armazenamento de recicláveis, reuso de materiais, componentes reciclados, materiais regionais, madeira certificada, etc) ; (5) ambiente interno (qualidade do ar, ventilação majorada, controle de fontes poluentes, iluminação e ventilação natural, etc). (7) Cite 2 certificações ambientais ou de eficiência energética presentes no Brasil e descreva brevemente suas características e/ou diferenças. Resposta: PBE (Programa Brasileiro de Etiquetagem) - Procel Edifica; LEED; AQUA; Selo Azul (Caixa Econômica Federal); Qualiverde (Rio de Janeiro). O selo LEED pode ser obtido através de um ranking de pontuação. De acordo com os objetivos do cliente a certificação poderá ser Verde (40 a 49 pontos), Prata (50 a 59 pontos), Ouro (60 a 79 pontos) ou Platina (80 pontos ou mais numa escala de 100 pontos). Vale ressaltar que inovação e regionalidade podem conferir 10 pontos extras (bônus adicionais) no sistema LEED. É emitido pelo United States Green Building Council. Áreas de atuação do LEED (BD + C): (1) espaço sustentável (ex. seleção do local, descontaminação de áreas poluídas, prevenção da poluição, etc); (2) água (redução do consumo, irrigação, tecnologias inovadoras) ; (3) energia (redução do consumo, gases refrigerantes, energias renováveis e verdes, etc) ; (4) materiais (coleta e armazenamento de recicláveis, reuso de materiais, componentes reciclados, materiais regionais, madeira certificada, etc) ; (5) ambiente interno (qualidade do ar, ventilação majorada, controle de fontes poluentes, iluminação e ventilação natural, etc). Requerimentos gerais do LEED (EB-O&M): o edifício deve ser plenamente ocupado por pelo menos 12 meses; 100% das áreas do edifício devem ser consideradas na aplicação da certificação. Até 10% da sua área poderá ser excluída se sob o controle de gerência separada; o edifício deve estar em conformidade com as leis ambientais locais. Categorias do LEED EB-O&M: (1) sustentabilidade do espaço (manutenção de áreas externas, controle de pestes, erosão, gerenciamento de águas pluviais, etc); (2) racionalização do uso da água (medição da performance da água, redução do consumo 3

4 de água potável, etc); (3) energia e atmosfera (melhores práticas de gestão para eficiência energética; relatório de redução das emissões; medição da performance, etc); (4) materiais e recursos (política de compra sustentáveis em materiais de escritório, bens duráveis como mobiliário, etc; política de gestão dos resíduos sólidos; etc); (5) qualidade ambiental interna (conforto dos ocupantes com pesquisa de satisfação, luz natural e vistas para o exterior, controle de fontes poluentes, etc). LEED COMMERCIAL INTERIORS = LEED CI (2009): categorias do LEED CI: (1) espaço sustentável (ex. seleção do local, conexão com a comunidade, transporte estacionamentos, bicicletários, etc); (2) água (redução do consumo em por exemplo 20%, reduções adicionais, etc) ; (3) energia (redução do consumo, gases refrigerantes, energias verdes, etc) ; (4) materiais (coleta e armazenamento de recicláveis, reuso de materiais, componentes reciclados, materiais regionais, madeira certificada, etc) ; (5) ambiente interno (qualidade do ar, ventilação majorada, controle de fontes poluentes, iluminação e ventilação natural, etc). LEED NEIGHBORHOOD DEVELOPMENT = LEED ND (2009): categorias do LEED ND: (1) implantação (reurbanização de áreas contaminadas, infraestrutura cicloviária, proximidade habitação e trabalho, etc); (2) tipologia urbana (ruas caminháveis, comunidade aberta e conectada, escolas, arborização, transportes, alimentos, etc) ; (3) edificações e infraestrutura verde (orientação solar, aquecimento e resfriamento comunitários, etc). Estágios do LEED ND: (1) aprovação condicional de um Plano LEED-ND; (2) Pré-Certificação Plano LEED-ND; (3) Certificação LEED-ND. Siglas importantes no LEED: BD + C = escolas, shopping centers, etc (core and shell) EB- O&M = Existing Buildings Operations & Maintenance ND = neighborhood development (ex. Setor Noroeste em Brasília) ID = interior design CI = commercial interiors GA = green associate GBC = Green Building Council FELLOW = certificação máxima de sustentabilidade do Sistema LEED. AQUA (Alta Qualidade Ambiental): o referencial técnico do AQUA estrutura-se em dois instrumentos: SGE Sistema de Gestão do Empreendimento, o qual avalia o sistema de gestão ambiental implementado pelo empreendedor, e o QAE Qualidade Ambiental dos Edifícios, o qual avalia o desempenho técnico e arquitetônico da construção. A implementação do SGE permite definir a QAE e organizar o empreendimento para atingi-la, ao mesmo tempo em que permite controlar o conjunto dos processos operacionais relacionados às fases de programa, concepção e realização da construção. Avaliação por auditoria presencial independente; certificado emitido em cada fase pela Fundação Vanzolini. Principais pontos do SGE: (1) comprometimento do empreendedor com o perfil de desempenho ambiental; (2) implantação e funcionamento (estrutura, responsabilidade, competência, documentação, etc); (3) gestão do empreendimento (acompanhamento, 4

5 análise, avaliação da QAE, ações corretivas, etc); (4) aprendizagem (balanço do empreendimento). Principais pontos da QAE: (1) estrutura-se em 14 categorias que se reúnem em quatro famílias (eco-construção edifício e seu entorno, escolha integrada de produtos, canteiro de obras; eco-gestão energia, água, resíduos, manutenção; conforto acústico, visual, higrotérmico, olfativo; saúde qualidade sanitária dos ambientes, ar e água); (2) o desempenho associado às categorias de QAE se expressa em 3 níveis (bom desempenho mínimo aceitável; superior correspondente ao de boas práticas; excelente calibrado em função dos desempenhos máximos constatados em empreendimentos do e Alta Qualidade Ambiental). A certificação AQUA é emitida em 3 fases distintas: (1) programa (elaboração do programa de necessidades, documento destinado aos projetistas para a concepção arquitetônica e técnica de um empreendimento) ; (2) concepção (elaboração da concepção arquitetônica e técnica do empreendimento); (3) realização (tendo os projetos concebidos, tem-se como resultado final a construção de um empreendimento). O PBE Edifica ENCE (Etiqueta Nacional de Conservação de Energia): a ENCE é obtida mediante a avaliação do prédio a partir dos requisitos contidos no RTQ-C/R (Regulamento Técnico da Qualidade do Nível de Eficiência Energética de Edifícios Comerciais, de Serviços e Públicos ou Edificações Residenciais), por meio do método descrito no RAC-C (Regulamento de Avaliação da Conformidade). As exigências contidas no RTQ-C/R serão avaliadas por um laboratório de inspeção designado ou acreditado pelo INMETRO. O RTQ-C fornece uma classificação de edifícios através da determinação da eficiência de três sistemas: (1) envoltória peso de 30%, dados necessários: as built da edificação, fator solar de janelas, medidas em m2 de janelas verticais, etc; (2) iluminação peso de 30%, dados necessários: área em m2 iluminada por cada controle independente, qual a contribuição de luz natural, áreas de tetos, planos de trabalho, etc; (3) condicionamento de ar peso de 40%, dados necessários: área em m2 que este equipamento atende, eficiência do sistema, qualidade do filtro de ar utilizado, etc. Ressalta-se que é necessário certificar a envoltória antes de certificar a parte interna. CASA AZUL (Caixa Econômica Federal): 3 classificações principais = bronze (19 critérios obrigatórios), prata (critérios obrigatórios + 6 de livre escolha = 25 critérios) e ouro (obrigatórios + 12 de livre escolha = 31 critérios). QUALIVERDE (Rio de Janeiro): concessão de benefícios às construções verdes, de modo a promover o incentivo à adoção das ações de sustentabilidade e à redução da emissão de gases de efeito estufa. Benefícios edilícios: isenção da área de varandas abertas e jardineiras no cômputo da ATE, cobertura do estacionamento localizado no pavimento térreo, desde que seja do tipo telhado verde e associado ao sistema de coleta, retenção ou reuso de águas pluviais. Benefícios fiscais: desconto do ISS na obra; 5

6 isenção / desconto de IPTU durante a obra; isenção / desconto no ITBI; desconto de IPTU no prédio. Principais categorias do Qualiverde: (1) gestão da água (medidores individuais, reuso de águas servidas, reuso de águas negras, aproveitamento de águas pluviais, etc); (2) eficiência energética (aquecimento solar, iluminação natural eficiente, fontes alternativas de energia, etc); (3) projeto (telhados de cobertura verde, conforto acústico, isolamento térmico, uso de materiais sustentáveis, sistema de fachadas, etc); (4) bonificações (projetos que optarem pela prática de retrofit, projetos que apresentarem selo de certificação de construções sustentáveis, empreendimento que apresentar tecnologias inovadoras para cumprimento das práticas de sustentabilidade, etc). Benefícios da certificação: credibilidade; premiação para boas práticas; benchmarking; valor agregado para a empresa e diferencial mercadológico; valorização do imóvel em até 25% (Fonte: GBC Brasil) e liquidez; estimula o mercado de produtos e serviços sustentáveis; oportunidade de marketing espontâneo, etc. 6

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