Condomínios Fechados na Região Metropolitana de São Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia pobre?

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1 Condomínios Fechados na Região Metropolitana de São Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia pobre? Maria Camila Loffredo D Ottaviano Palavras-chave: condomínios; exclusão; segregação; dispersão. Resumo Os condomínios e loteamentos fechados constituem um fenômeno urbano que vem se espalhando por todas as metrópoles brasileiras, bem como um assunto cada vez mais estudado por especialistas latino-americanos. Desde o final dos anos 1980, podemos observar um grande aumento no número de condomínios fechados dentro da RMSP (Região Metropolitana de São Paulo). A Lei de Vilas (1994) possibilitou a instalação indiscriminada de pequenos condomínios horizontais em bairros residenciais do município de São Paulo. Os condomínios e loteamentos fechados, antes destinados à moradia da classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP, atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante distintas (gleba, unidade habitacional, serviços coletivos). A proliferação desses loteamentos e condomínios fechados nos últimos quinze anos tem modificado a configuração espacial de algumas áreas da Região Metropolitana. Segundo Caldeira (2000), o padrão centro rico versus periferia pobre, que caracterizou os estudos sobre a RMSP entre os anos 1940 e 1980, alterou-se na última década. Porém, ao observarmos a localização desses novos condomínios fechados, podemos verificar a manutenção, em parte, do modelo centro-periferia, onde o centro é a cidade de São Paulo e a periferia, os outros municípios da RMSP. Trabalho apresentado no XV Encontro Nacional de Estudos Populacionais, ABEP, realizado em Caxambú- MG Brasil, de 18 a 22 de setembro de Docente do Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade São Francisco, Itatiba-SP

2 Condomínios Fechados na Região Metropolitana de São Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia pobre? Maria Camila Loffredo D Ottaviano 1. Sobre os Condomínios Fechados Antes de construir um muro deveria saber O que estou cercando para dentro ou cercando para fora E quem eu gostaria de afrontar 2 Ao analisarmos a configuração urbana das grandes cidades brasileiras, não podemos deixar de notar a proliferação de um novo tipo de enclave residencial: os condomínios horizontais fechados. Quando nos concentramos em estudar a configuração urbana da Região Metropolitana de São Paulo outras questões se juntam à proliferação dos condomínios fechados: o padrão de análise centro-rico versus periferia pobre, o fenômeno de dispersão urbana e a configuração de um novo modelo fractal 3. A existência de áreas residenciais fechadas e segregadas não é uma questão recente. Marcuse (2002) aponta a existência histórica de guetos, cidadelas ou enclaves residenciais na configuração urbana ocidental. Atualmente, no contexto latino-americano, de países em desenvolvimento, podemos identificar dois tipos principais de motivação para a escolha desse tipo de moradia: a principal é a segurança e, a secundária, a volta de uma forma antiga de apropriação do espaço (os moradores usando o espaço coletivo dos condomínios como antes usavam as ruas e as áreas públicas da cidade). As nomenclaturas variam de acordo com o país ou região: gated communities nos Estados Unidos, condomínios no Chile, countries na Argentina ou condomínios fechados no Brasil. Em qualquer um dos casos, essas são áreas residenciais com acesso restrito, nas quais os espaços públicos foram normalmente privatizados. 4 Na Argentina, desde meados dos anos 80, os countries ou bairros privados são a expressão visível da fragmentação social (privatização e polarização social). Os countries e bairros privados são implantados como ilhas, em municípios pobres da região metropolitana, Trabalho apresentado no XV Encontro Nacional de Estudos Populacionais, ABEP, realizado em Caxambú- MG Brasil, de 18 a 22 de setembro de Docente do Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade São Francisco, Itatiba-SP 2 FROST 1930 ( Mending Wall ) in LANG and DANIELSEN 1997:10. Tradução do autor. No original Before I built a wall I d ask to know/what I was walling in or walling out,/and whom I was like to give offense. 3 Segundo CALDEIRA BLAKELY & SNYDER 1995:2. 1

3 o que torna a relação com os vizinhos muitos distante. Svampa afirma que este é um modelo de exclusão e desconfiança, onde existe liberdade hacia dentro e medo hacia fuera 5. Ao consultarmos a bibliografia internacional, podemos constatar que os condomínios fechados também são uma fonte de pesquisa e análise mesmo nos países desenvolvidos. Mesmo sem grandes desigualdades sociais, em países como os Estados Unidos tem crescido muito o número de condomínios e bairros fechados. Em publicações como as de McKenzie Privatopia: Homeowners Associations and the rise of Residential Private Government (1995), Blakely e Snyder Fortress America. Gated communities in the United States (1995) e Setha Low Behind the Gates. Life, security and the pursuit of happiness in Fortress America (2003) encontramos dados que apontam que nos anos 1990, 40% das novas residências na Califórnia foram construídas behind walls (atrá de muros) e que em 1997 cerca de 8,5 milhões de norte-americanos viviam em gated communities. 6 Autores como Svampa (2001) e Queiroz Ribeiro (1997) apontam a globalização econômica, a reestruturação das relações sociais sobre novas bases, crise do Estado, desindustrialização e crescente inseguridade urbana como geradores do aumento das desigualdades e da exclusão social. Os autores tomam como base o modelo de Cidade Dual delineado por Castells e Mollenkopf (1991), onde a estrutura social aproxima-se do formato de uma ampulheta, com grandes grupo de ricos e pobres e praticamente sem classe média. Casttells e Mollenkopf afirmam também que a fragmentação social leva à fragmentação urbana. O impacto da globalização acentuou a segregação residencial já existente nas grandes cidades dos países em desenvolvimento (RIBEIRO 2003). A difusão dos ideais liberais influenciou as políticas públicas, promovendo a privatização dos serviços públicos e aumentando a desigualdade no acesso a esses serviços. Levou também levou à liberalização do mercado imobiliário, reforçando a desigualdade na organização e no acesso ao espaço público. As novas relações de trabalho e de produção aumentaram as diferenças de renda entre as classes altas e baixas, gerando a dualidade social colocada por Castells e Mollenkopf Sabatini (1998) afirma que no contexto urbano latino americano duas questões são primordiais: as desigualdades sócio-econômicas e a segregação residencial urbana (ligada a um processo de diferenciação social). Quando analisamos a proliferação de áreas residenciais segregadas devemos levar em conta que o modelo latino de integração social foi sempre baseado na heterogeneidade, no convívio com o diferente. Por isso, a idéia de enclaves residenciais nos parece tão ruim. Quando analisamos o modelo norte-americano (ou mesmo anglo-saxão) observamos que a segregação étnica e racial é uma prática histórica. Nossa tradição latina defende que a convivência entre diferentes permite uma maior tolerância social. O local por excelência de convivência de grupos sociais distintos seria o espaço público. Uma questão importante colocada pelos estudiosos dos condomínios fechados é justamente a privatização do espaço público e o fechamento para os espaços públicos adjacentes bem como para os grupos sociais vizinhos. A proliferação dos loteamentos e condomínios fechados nos últimos quinze anos, de fato, vem modificando a configuração espacial de algumas áreas da Região Metropolitana de São Paulo. Porém, acreditamos que duas questões principais devem ser respondidas: os condomínios fechados representam o fim do modelo centro rico versus periferia pobre, reforçando a tese de um modelo fractal? E, esses condomínios, como resultado da dualidade social, são moradia apenas das classes ricas da metrópole? 5 SVAMPA 2001:1. 6 BLAKELY & SNYDER

4 Quando imaginamos exemplos de exclusão social e segregação espacial, imediatamente pensamos em imagens paradigmáticas como a favela Paraisópolis. Lá, podemos observar os barracos (que, aliás, deixaram de ser barracos há bastante tempo) praticamente colados aos enormes muros dos grandes e luxuosos edifícios do Morumbi, na cidade de São Paulo. Porém, será que esse é o modelo predominante nos diversos condomínios fechados construídos na região nos últimos quinze anos? 2. Guetos, Cidadelas ou Enclaves na História Segundo Marcuse 2002, cidades partidas, divididas, dualizadas, polarizadas ou fragmentadas não é um fenômeno historicamente novo, resultante da globalização ou da economia pós-fordista. Ao longo da história, as cidades sempre foram divididas. Essas divisões, em geral, refletiam as características de cada momento histórico e de sua formação social específica. O modelo urbano proposto por Hippodamo de Mileto, no séc.v a.c., já pressupunha um cidade dividida social e espacialmente. Segundo Aristóteles, Hippodamo imaginou uma cidade de dez mil habitantes, divididas em três classes, uma composta de artesãos, outra de agricultores, a terceira de guerreiros; o território deveria ser igualmente dividido em três partes, uma consagrada aos deuses, uma pública, e uma reservada às propriedades individuais. E inventou a divisão regular das cidades. 7 Durante a Idade Média, as muralhas eram não só uma barreira física e militar, mas tinham também um valor simbólico, de unidade e segurança para a população. Contra os ataques súbitos, uma muralha de guarda durante todas as horas, era mais útil que qualquer quantidade de coragem militar. 8 As principais formas de divisão urbana ao longo da história, segundo Marcuse, são:. Divisão Cultural divisão feita a partir de diferenças de língua, de vestimenta ou estilo arquitetônico, de etnia, por país ou nacionalidade, tribo de origem, parentesco, religião, crenças ou mesmo estilo de vida;. Divisão por Função divisão como resultado da lógica econômica, física ou organizacional. Por exemplo, a divisão entre fazendas ou fábricas de áreas residenciais. O zoneamento é a aceitação legal desse tipo de divisão.. Diferença por Status divisão como reflexo e reafirmação das relações de poder, de dominação, exploração ou autoridade do Estado. Podemos tomar como exemplo os enclaves imperiais em cidades coloniais como na África do Sul. Desde a revolução industrial, as divisões espaciais no contexto urbano ocidental são resultado de divisões por classe ou etnia (com exceção das sociedades socialistas do século XX e XXI). Existem duas questões principais em relação às divisões urbanas contemporâneas: Para a cultura anglo-saxônica, a divisão cultura ou por etnia é historicamente aceita, enquanto na cultura latina existe uma valorização da heterogeneidade. A concentração entre iguais é voluntária para os ricos e involuntária para os pobres. As divisões por classe e raça são, em geral, hierárquicas, involuntárias, socialmente determinadas, rígidas, de exclusão e incompatíveis com o modo vida urbana democrático, mesmo que muitas vezes legitimado como divisão cultural. 7 Política, II, 1267b in BENEVOLO 1993: MUNFORD 1982:274. 3

5 Já as divisões com etnia e modo de vida tendem a ser culturais e voluntárias, determinadas individualmente, de não exclusão, e coerente com um modo de vida urbana democrático. A segregação espacial urbana contemporânea pode ser caracterizada por dois tipos principais de zonas fechadas: Os Guetos: concentrações espaciais involuntárias daqueles no fundo da hierarquia de poder e bem-estar, usualmente confinados a partir de uma característica como cor ou raça. e os Enclaves: clusters voluntários usualmente baseados na etnia, ligado ao status onde a solidariedade provê força e oportunidade para uma mobilidade social ascendente. 3. Condomínios Fechados na Região Metropolitana de São Paulo 9 O que hoje conhecemos como condomínios fechados na Região Metropolitana de São Paulo (e no Brasil, de modo geral) eram originalmente grandes loteamentos fechados (como é o caso de Alphaville, lançado em Barueri nos anos 1970), localizados em grandes glebas vazias na periferia metropolitana e destinados exclusivamente às classes altas. A partir dos anos 1970, vários loteamentos fechados foram implantados em áreas periféricas da região metropolitana, em municípios como Barueri, Santana do Parnaíba e Cotia, gerando novas áreas de expansão da cidade e da região, principalmente nos eixos oeste e sul, regiões antes pobres ou despovoadas. No início dos anos 1990, podemos observar o aparecimento dos condomínios fechados propriamente ditos dentro da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Esse aparecimento foi seguido por um aumento gradual dos lançamentos e que vem se intensificando nos últimos cinco anos. No caso específico do município de São Paulo, a Lei de Vilas 10, de 1994, possibilitou a instalação indiscriminada de pequenos condomínios horizontais em todas as zonas de uso residencial da cidade. Os loteamentos e condomínios fechados têm sido historicamente associados a grandes áreas, com unidades residenciais de alto padrão (com pelo menos três dormitórios e dois banheiros), vastas porções de áreas livres e de lazer de uso coletivo. Ao longo das últimas duas décadas, esse quadro mudou e, hoje, os novos condomínios fechados possuem características novas e distintas como tamanho da gleba, localização, tamanho das unidades residenciais, presença de serviços e áreas coletivas, etc. Naquele momento 11 o apelo mais do que a segurança de morar numa área murada referia-se ao conforto de residir num local onde várias funções eram atendidas sem a necessidade de percorrer grandes distancias e, portanto, sem problemas de transporte. Aos poucos, essa solução residencial espalhou-se por outras áreas da cidade, tornando-se os condomínios verticais uma solução de moradia também para a população de alta renda que, 9 O intuito deste trabalho não é determinar as motivações para a escolha da residência em condomínios, mas mostrar, a partir de levantamento 9 realizado na Região Metropolitana de São Paulo, que parte das premissas relativas aos condomínios fechados não são absolutas. 10 Lei nº de 12 de julho de Art 1º-Parágrafo único O conjunto residencial horizontal do tipo R3-03 é aquele constituído por unidades habitacionais isoladas, agrupadas, geminadas ou superpostas, em condomínio, sendo nas zonas de uso que admitam o uso residencial./art. 2º O conjunto residencial horizontal do tipo R3-03 somente poderá ser implantado em lotes ou glebas com área igual ou inferior a m² (quinze mil metros quadrados) O texto se refere à implantação do condomínio residencial vertical Ilhas do Sul no Alto de Pinheiros, em

6 com o aumento da violência urbana, passou a procurar novas formas de morar, com conforto e segurança em áreas sofisticadas da cidade. 12 Antes destinados à moradia da classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP, os condomínios fechados atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante distintas (tamanho da gleba, tamanho e padrão da unidade habitacional, serviços coletivos oferecidos, etc). A preocupação com conforto foi suplantada pela necessidade de segurança e pelo status. A proliferação desses novos modos de morar tem influenciado a configuração urbana de toda a região metropolitana, especialmente no que diz respeito à segregação espacial. Os estudos apresentados por CALDEIRA (2000) trazem novas discussões para o entendimento dos enclaves fortificados que atualmente caracterizam várias cidades brasileiras, especialmente na RMSP. A partir de seu trabalho sobre São Paulo, a autora identifica três diferentes momentos e expressões da segregação espacial no espaço urbano da metrópole paulistana durante o século XX. O primeiro tipo de segregação compreendeu o período entre o final do século XIX e os anos 1940, quando tínhamos a cidade concentrada numa pequena mancha urbana, onde a segregação se resumia aos tipos de moradia. Dos anos 1940 até o final dos anos 1980, o modelo centro-periferia, ou centro rico versus periferia pobre, representou a segunda forma de segregação espacial metropolitana, quando as classes altas e médias se concentram nos bairros mais centrais, providos de maior infraestrutura urbana, e as classes baixas são expulsas para áreas periféricas precárias e distantes. O terceiro modelo vem surgindo nos últimos quinze anos e representaria a superação no antigo modelo centro-periferia. CALDEIRA (2000) afirma que o padrão centro rico versus periferia pobre (paradigma entre os anos 40 e 80) está sendo suplantado por um modelo fractal 13. Este padrão vem gerando uma mudança nos padrões de segregação residencial, de uma escala metropolitana para uma micro-escala (intra-urbana). Locais onde grupos sociais distintos estão fisicamente próximos, porém separados por muros e sistemas de segurança: Sobrepostas ao padrão centro-periferia, as transformações recentes estão gerando espaços nos quais os diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos, mas estão separados por muros e tecnologias de segurança, e tendem a não circular ou interagir em áreas comuns. O principal instrumento desse novo padrão de segregação espacial é o que chamo de enclaves fortificados, Trata-se de espaços privatizados, fechados e monitorados para residência, consumo, lazer e trabalho. A sua principal justificação é o medo do crime violento. Esses novos espaços atraem aqueles que estão abandonando a esfera pública tradicional das ruas para os pobres, os marginalizados e os sem-teto. 14 Ao circularmos por algumas áreas da cidade de São Paulo, e mesmo em outras cidades da região metropolitana, podemos observar um número crescente de condomínios fechados existentes ou em construção. Ou então se prestarmos atenção às propagandas com lançamentos imobiliários entregues nos semáforos, podemos verificar um aumento na oferta dessa tipologia residencial. A Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) mantém um arquivo com dados sobre todos os lançamentos imobiliários da Região Metropolitana de São Paulo 12 PASTERNAK e BOGUS 2003: SABATINI (1999) verifica em Santiago, Chile, a mudança de um padrão de segregação residencial de uma macro escala para uma micro escala, do padrão centro-periferia para um padrão fractal. Nesse contexto, a proliferação dos condominios tem tido um papel muito importante na consolidação desse novo padrão de segregação. 14 CALDEIRA 2000:211. 5

7 desde o ano de A partir desses dados 15, elaboramos um quadro quantitativo e qualitativo dos condomínios horizontais fechados metropolitanos, a partir do qual é possível verificar a pertinência da discussão sobre a proliferação dos condomínios horizontais fechados no atual contexto urbano da metrópole paulistana. O primeiro dado importante é que, apesar a base de dados ter início no ano de 1985, apenas a partir de 1992 encontramos lançamentos de condomínios horizontais fechados. O modelo existente até então era o de loteamentos fechados. No caso da cidade de São Paulo, em 1994, foi aprovada a Lei de Vilas, regulamentando a implantação de pequenos condomínios horizontais, inclusive nos miolos de quarteirão. A Lei de Vilas possibilitou a instalação indiscriminada de condomínios horizontais em todas as zonas residenciais da cidade de São Paulo. Porém, o grande incremento nos lançamentos de condomínios horizontais só acontece a partir de , conforme podemos observar na Tabela 1. Tabela 1 Lançamentos Imobiliários Residenciais na RMSP Vertical Horizontal Ano Nº Lançamentos % Nº Lançamentos % Os dados consideram apenas os lançamentos realizados e devidamente aprovados. Não existem informações relativas a finalização da construção ou não desses condomínios. Mesmo assim, consideramos importante utilizar todos os dados, pois, em seu conjunto, demonstram as tipologias de empreendimentos imobiliários realizados na RMSP nas últimas duas décadas. 6

8 Conforme podemos observar na Tabela 1, no início, em 1992 os condomínios horizontais representavam apenas 2% do total de lançamentos residenciais na RMSP. Em 1999, sete anos depois, essa porcentagem alcança 14% do total, atingindo um quarto dos lançamentos residenciais em 2001 e alcançando 35% em Podemos verificar que o número de condomínios horizontais tem tido um aumento muito importante, principalmente nos últimos cinco anos, chegando, em 2004, a mais de um terço do total dos lançamentos imobiliários residenciais. Para entendermos de que maneira os condomínios fechados estão distribuídos dentro do perímetro da RMSP, os Mapas 1 e 2 a seguir mostram os municípios da Região Metropolitana de São Paulo e os distritos do município de São Paulo, respectivamente. MAPA 1 Municípios da Região Metropolitana de São Paulo MAPA 2 Distritos do Município de São Paulo 7

9 O Mapa 3 espacializa os condomínios horizontais a partir do ano de lançamento. Podemos observar que entre 1992 e 1995, foram lançados apenas 6% do total de condomínios; entre 1996 e 2000, 23%; e entre 2001 e 2004, em apenas quatro anos, foram lançados 70% do total de condomínios horizontais. MAPA 3 Lançamentos Condomínios Horizontais Outra questão importante que podemos observar no Mapa 3 é a concentração da maior parte dos condomínios horizontais lançados no município de São Paulo e não espalhados pela Região Metropolitana. De um total de 1053 condomínios fechados, 859 (82%) lançamentos foram feitos na cidade de São Paulo, sendo que apenas 194 (18%) foram lançados em outros municípios da RMSP. Podemos concluir que os condomínios fechados ainda são um modo de moradia quase que exclusivo da cidade de São Paulo (82% do total). Vários dos municípios da Região Metropolitana (principalmente a leste e sudoeste) não possuem nenhum lançamento desse tipo. Outra questão importante diz respeito ao padrão desses condomínios horizontais. Afinal, esse tipo de moradia destina-se realmente às classes altas metropolitanas. Alguns dados importantes para definirmos o padrão dessas residências são a metragem quadrada total da área útil, o número de banheiros e de dormitórios das unidades. As Tabelas 2 e 3 mostram a quantidade de dormitórios e banheiros dos 1053 condomínios horizontais estudados. Novamente, alguns dados são bastante impressionantes: cerca de 35% das unidades lançadas tem apenas um banheiro e 39% tem entre um e dois dormitórios. Fica claro, então, que a associação de condomínios fechados com unidades residenciais amplas e de alto padrão não é sempre pertinente. 8

10 Tabela 2 Número de dormitórios nas unidades residenciais ( ) Nº Dormitórios Total de Lançamentos % 1 3 0, , , , ,09 Tabela 3 Número de banheiros nas unidades residenciais ( ) Nº Banheiros Total Empreendimentos % , , , ,16 Tabela 4 Lançamentos Condomínios Horizontais por Área Útil ( ) PADRÃO Baixo Médio Alto Altíssimo ANO Unidades % Unidades % Unidades % Unidades % ,19 2 0,19 0 0,00 0 0, ,47 5 0,47 7 0,66 0 0, ,28 5 0,47 4 0,38 0 0, ,47 7 0,66 9 0,85 9 0, , ,33 6 0,57 8 0, , ,04 6 0,57 6 0, , ,14 7 0,66 3 0, , , ,14 2 0, , , ,61 8 0, , , ,52 8 0, , , , , , , , , , , , ,28 Total , , , ,59 9

11 A Tabela 4 mostra a divisão das unidades residenciais por grupos atrelados à área útil das unidades: um primeiro grupo que poderia ser chamado de baixo padrão (entre 35,00 e 74,99 m²); um grupo de padrão médio (entre 75,00 e 149,99 m²); um grupo de padrão alto (entre 150,00 e 299,99 m²); e um último grupo de padrão altíssimo (unidades com área útil superior a 300,00 m²). Podemos observar que cerca de um terço (29,63%) dos lançamentos são de unidades residenciais com até 75,00 m². Não podemos esquecer que esse é o mesmo padrão de algumas unidades habitacionais populares financiadas pelo Estado. Outro dado importante é o da metragem mínima das unidades: 35,00m² (trinta e cinco metros quadrados), menor que muitas unidades da Cohab (Companhias de Habitação Municipais) ou CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo). Neste condomínio lançado na cidade de Suzano, em 1993, as unidades residenciais possuíam apenas um dormitório e um banheiro. Os Mapas 4, 5, 6 e 7, a seguir, espacializam os condomínios a partir das áreas úteis de suas unidades. MAPA 4 - Unidades Residenciais com Área Útil de 35,00 a 74,99 m² 10

12 MAPA 5 - Unidades Residenciais com Área Útil de 75,00 a 149,99 m² MAPA 6 - Unidades Residenciais com Área Útil de 150,00 a 299,99 m² 11

13 MAPA 7 - Unidades Residenciais com Área Útil superior a 300,00 m² Um dado importante espacializado nos Mapas 4 (área útil entre 35,00 e 74,99m²) e 5 (área útil entre 75,00 e 149,99m²) é a grande concentração de lançamentos na zona leste do município de São Paulo, região majoritariamente de baixa renda. O bairro de Ermelino Matarazzo, por exemplo, concentra vinte e dois lançamentos, enquanto em todo o município de São Bernardo do Campo foram lançados apenas 20 condomínios horizontais fechados. Já o Mapa 6 (área útil de 150,00 a 299,99m²) e principalmente o Mapa 7 (área útil superior a 300,00m²) mostram uma realidade mais próxima da esperada: a grande concentração de alto e altíssimo padrão principalmente na zona sudoeste da capital (região do Morumbi). Podemos observar alguns lançamentos de alto padrão também na zona leste (Mapa 9): dois na zona leste da capital, um na zona norte e outro em Guarulhos. Esses quatro casos, a princípio, representam o modelo fractal defendido por Caldeira e Sabatini 16. Porém, a leitura total dos mapas e tabelas possibilita a compreensão de um quadro sucinto das questões importantes em relação à realidade dos condomínios horizontais fechados na Região Metropolitana de São Paulo que não representa exatamente um modelo fractal. A proliferação dos condomínios horizontais, sobretudo no município de São Paulo, é clara quando observamos os mapas temáticos. No entanto, questões como a localização e a tipologia das habitações não correspondem à idéia pré-concebida em relação aos condomínios fechados: dispersão dos condomínios fechados, sobretudo nas áreas periféricas da região metropolitana; uma parcela considerável dos lançamentos tem áreas úteis pouco superiores a de uma unidade popular da Cohab; os condomínios fechados também se localizam em áreas de baixa renda da cidade. 16 CALDEIRA 2000 e SABATINI

14 4. Considerações Finais Segundo LANG AND DANIELSEN, os condomínios fechados oferecem a seus moradores a idéia de segurança. ( Gated communities offer their residents the perception of a safe heaven in the new, often chaotic metropolis 17 ). A partir do mapeamento dos dados relativos aos lançamentos dos condomínios horizontais fechados podemos concluir que os condomínios fechados, antes destinados à moradia da classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP, atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante distintas (tamanho e localização da gleba, tamanho da unidade habitacional, serviços coletivos oferecidos, etc). Primeiramente, quando verificamos a existência de unidades habitacionais com trinta e cinco, cinqüenta ou mesmo setenta e cinco metros quadrados de área útil não podemos imaginar que esta seja uma moradia das classes altas metropolitanas. A partir do mapeamento realizado, não mais podemos associar os condomínios fechados como forma de morar exclusiva da elite (entendida como classes de alta renda). Segundo Rossit 2005, os loteamentos fechados atendem a uma demanda que reflete um movimento social perceptível de busca por segurança. Nesse sentido, o loteamento fechado representaria o local de segurança, de abrigo. De fato, esses novos empreendimentos urbanos foram desenhados como solução para a demanda de segurança de seus moradores e prevenir a entrada de pessoas desconhecidas ou indesejadas. Devemos ver esse tipo de afirmação com certa cautela. Atualmente, quando pensamos no loteamento/condomínio fechado como local de segurança, devemos pensar nas quadrilhas especializadas em roubos a edifícios de luxo, a condomínios fechados ou mesmo na insegurança de ir à padaria pela manhã. Por outro lado, devemos pensar se moradores de condomínios com unidades residenciais trinta e cinco, cinqüenta ou mesmo setenta e cinco metros quadrados de área útil tem condições de arcar com os custos dos aparatos de segurança coletivos (alarmes, câmeras, porteiros, etc). A última questão diz respeito à superação do modelo centro-periferia por um modelo fractal de segregação espacial nas metrópoles contemporâneas. Os condomínios horizontais fechados da Região Metropolitana de São Paulo representam, sem dúvida alguma, um padrão de exclusão social e segregação espacial. Quando observamos a existência de um grande número de condomínios horizontais fechados na Zona Leste do município de São Paulo, por exemplo, o processo de fragmentação urbana colocado por CASTELLS e MOLLENKOPF (1992) parece claro. Mesmo entre a população mais pobre, os grupos de melhor condição financeira se destacam do todo. Podemos encontrar vários exemplos do modelo fractal no contexto urbano da Região Metropolitana, porém devemos analisar se essa é a regra geral ou representa apenas exemplos pontuais como o da favela de Paraisópolis, Ermelino Matarazzo ou Alphaville. Por outro lado, no entanto, analisando a totalidade dos lançamentos de condomínios horizontais na RMSP, ainda podemos identificar uma centralidade em relação à localização dos condomínios fechados, principalmente os de alto e altíssimo padrão. Isso nos faz pensar se talvez o que tenha mudado seja não o modelo centro-periferia, mas o que entendemos por centro e por periferia na metrópole contemporânea. Acreditamos que devemos entender o centro não apenas como a área central da cidade de São Paulo (a região do centro expandido, entre as marginais dos rios Pinheiros e 17 LANG AND DANIELSEN 1997:

15 Tietê), mas sim como toda a cidade de São Paulo (com exceção do extremo sul). A periferia metropolitana não é mais toda a área localizada para além marginais, mas sim a área para além dos limites municipais. Devemos entender a centralidade no seu contexto metropolitano. Bibliografia. ABRAHAMSON, M. (1996). Urban Enclaves. Identity and Place in America. Nova York: St. Martin s Press.. BENEVOLO, Leonardo (1993). História da Cidade. São Paulo: Perspectiva.. BLAKELY, E & SNYDER, M (1997). Fortress America. Gated Communities in the United States. Harrisonburg: Brokins Institution & Lincoln Institute of Land Police.. CALDEIRA, T. (2000). Cidade de Muros. Crime, segregação e cidadania em São Paulo. São Paulo: Edusp/Editora 34.. CASTELLS, M. e MOLLENKOPF, J. (1992). Dual City. Restructuring New York. Nova York: Russel Sage Foundation.. EMBRAESP. Relatórios Anuais São Paulo: Embraesp, FAINSTEIN, Susan, GORDON, Ian e HARLOE, Michael (1992). Divided Cities. New York & London in the Contemporary World. Oxford: Blackwell.. GARCIA, Maria (org) (2005). A Cidade e seu Estatuto. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira.. HARVEY, David (2002). Condição Pós-Moderna. Uma Pesquisa sobre as Origens da Mudança Cultural. São Paulo: Edições Loyola.. JANUZZI, P de M & JANUZZI, N (2002). Crescimento urbano, saldos migratórios e atratividade residencial dos distritos da Cidade de São Paulo Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais vol 4, nº ½. São Paulo: ANPUR.. LANG, R. e DANIELSEN, K. (1997). Communities in America: Walling out the Word? in Housing Policy Debate. Washington D. C.: Fannie Mae Foudation.. LOW, Setha (2003). Behind the Gates. Life, Security, and the Pursuit of Happinnes in Fortress America. Nova York/Londres: Routledge.. MARCUSE, Peter (2002). Globalizing Cities. A New Spatial Order? Oxford: Blackwell. (2002).. MARCUSE, P. and KEMPEN, R. (2002). Of States and Cities. The Partitioning of Urban Space. Oxford University Press. MCKENZIE, E (1994). Privatopia. New Haven: Yale University Press.. RIBEIRO, Luiz César Queiroz (1997). Dos cortiços aos condomínios fechados. As formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira, IPPUR/ FASE.. ROSSIT, Liliana (2005). Das Cidades Fortificadas aos Loteamentos Fechados in GARCIA, Maria. A Cidade e seu Estatuto. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira.. SABATINI, F (1998). Tendências de la segregacion residencial urbana en latinoamerica: reflexionae a partir del caso de Santiago. Santiago do Chile, Séries Azul nº 24, Instituto de Estudios Urbanos, Pontificia Universidada Catolica, SABATINI, F., CÁCERES, G. e CERDA, J. (2004). Segregação social nas principais cidades chilenas: tendências das três últimas décadas e possíveis cursos de ação in Revista Espaço e Debates nº 45. São Paulo: Annablume, jan-jul/ SANTOS, Denise Mônaco dos (2002). Atrás dos muros: unidades habitacionais em condomínios horizontais fechados. Dissertação de Mestrado. São Carlos: EESC-USP. 14

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