CORRETOR DE IMÓVEIS REGULAMENTAÇÃO, CONTRATO E RESPONSABILIDADE.

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1 CORRETOR DE IMÓVEIS REGULAMENTAÇÃO, CONTRATO E RESPONSABILIDADE. Curso de Técnico em Transações Imobiliárias Curso Total CONTRATOS

2 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM DO CORRETOR DE IMÓVEIS ANÁLISE DO DECRETO Nº /78 E LEI Nº 6.530/78. DO CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS. DO CONTRATO DE CORRETAGEM ARTS. 722 A 729 DO CCB. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. DA CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS. MODELO DE CONTRATO DE CORRETAGEM (SITE DO CRECI-BA).

3 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição. Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.

4 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Jurisdição. Parágrafo único. O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. Art 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.

5 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado. Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Art 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional.

6 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 28. A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com a Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Art 29. As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito. Art 30. O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as atividades.

7 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição;

8 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção;

9 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.

10 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 39. As sanções disciplinares consistem em: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional;

11 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. 2º A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. 3º A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. 4º A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição. 5º As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência.

12 REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DE CORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS DO DECRETO nº /78. Art 40. Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal: I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão; II - ex - officio, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior. Art 41. As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado. Art 42. A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal. Art 43. As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões. Art 44. O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.

13 CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS FIXA A FORMA PELA QUAL DEVE SE CONDUZIR O CORRETOR DE IMÓVEIS, QUANDO NO EXERCÍCIO PROFISSIONAL. TODO CORRETOR DEVE LER E SE PAUTAR NESTE CÓDIGO DE ÉTICA.

14 DO CONTRATO DE CORRETAGEM Art Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº , de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº , de 2010 )

15 DO CONTRATO DE CORRETAGEM Art A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Art Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

16 DO CONTRATO DE CORRETAGEM Art Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Art Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Art Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

17 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS O Corretor de Imóveis figura como profissional de extrema relevância para o cenário imobiliário, pois, além de desenvolver a intermediação, aproximação e concretude do negócio jurídico entre as partes, objetivo de sua contratação, tem o papel social de evitar possíveis e futuros conflitos judiciais, ou, no mínimo, minimizará seus riscos. Para tanto, é preciso que a atuação do referido profissional se paute na transparência e na ética, oferecendo ao mercado sempre um negócio seguro, algo que interessa à sociedade em geral. Nesse contexto de valorização da classe dos corretores, enquanto agentes de informação e de promoção de negócios jurídicos consistentes, é que analisaremos o tema da responsabilidade civil dos Corretores de Imóveis.

18 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL? De forma resumida e objetiva, temos que a responsabilidade civil é a obrigação que uma pessoa tem de reparar o dano que causou a outra, ainda que exclusivamente moral, podendo, para tanto, responder com o seu patrimônio pessoal. A teoria da responsabilidade civil procura determinar em quais circunstâncias alguém será obrigado a repará-lo. Funda-se a teoria da responsabilidade civil, em regra, na Constituição Federal em seus art. 5º, inciso X, e no Código Civil, em seus arts. 186, 187 e 927.

19 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL? CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...) X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;.

20 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL? CÓDIGO CIVIL Art Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Art Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

21 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL? REQUISITOS DA RESPONSABILIZAÇÃO: ATO ILÍCITO CONDUTA COMISSIVA OU OMISSIVA QUE CAUSE O DANO. NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE O ATO DO AGENTE E O DANO. DANO EFETIVO MATERIAL OU MORAL.

22 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL? OBJETIVA = nessa modalidade de responsabilidade a culpa no ato ou omissão é irrelevante para se determinar a responsabilidade do agente, sendo necessária apenas a prova da ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre a conduta e o prejuízo sofrido. SUBJETIVA = nessa modalidade de responsabilidade exige-se a caracterização da culpa do agente causador do dano. A culpa de forma ampla e para fins de responsabilização civil pode ser entendida como dolo (que é a intenção malévola de causar o dano), podendo também ser considerada em sentido estrito, que é quando o agente tem conduta pautada na imperícia,negligência ou imprudência, mas sem a intenção de causar o dano.

23 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS NORMAS QUE REGULAMENTAM A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR: CÓDIGO CIVIL Art O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº , de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº , de 2010 ) RESOLUÇÃO 326/1992 DO COFECI Art. 5º. O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas

24 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS OS CORRETORES DE IMÓVEIS RESPONDEM SUBJETIVA OU OBJETIVAMENTE POR DANOS CAUSADOS? O Corretor de Imóveis, na qualidade de profissional liberal, responde pelos danos causados a seus clientes, desde que reste caracterizada sua culpa. Nesse sentido, é preciso que se comprove ter havido imprudência ou negligência do Corretor, que ocorre quando o mesmo: a) Recomenda negócio sem as devidas cautelas, colocando em risco os clientes/consumidores; b) Não se informa bem de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; c) Não apresenta ao cliente dados rigorosamente certos acerca do negócio; d) Omite detalhes e não informa os riscos ao cliente.

25 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS OS CORRETORES DE IMÓVEIS RESPONDEM SUBJETIVA OU OBJETIVAMENTE POR DANOS CAUSADOS? A responsabilidade civil do Corretor de Imóveis é SUBJETIVA com base no quanto estabelecido tanto pelo art. 5º da Resolução nº 326/1992 do COFECI (já visto), quanto pelo art. 14, 4º do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe: Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (...) 4 A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

26 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS E AS IMOBILIÁRIAS (PESSOAS JURÍDICAS), RESPONDEM SUBJETIVA OU OBJETIVAMENTE POR DANOS CAUSADOS? Com relação à imobiliária, pessoa jurídica, os Tribunais Pátrios têm entendido que esta responde objetivamente na qualidade de fornecedora de serviços, bastando provar que o dano causado ao cliente/consumidor decorreu da sua prestação de serviços, sem necessidade de comprovação da conduta negligente ou imprudente (culpa) da imobiliária. Ex.: se um imóvel é anunciado para a locação comercial e o cliente que aluga para aquela finalidade se prejudica, tendo danos materiais e/ou morais, provando-os, necessita comprovar apenas que o imóvel locado não poderia ser utilizado para tanto, respondendo a imobiliária pelos danos causados. A responsabilidade nesse caso é objetiva, principalmente diante do contido no art. 38 do Código de Defesa do Consumidor. Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.