LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA. Walter Stuber *

Transcrição

1 LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA Walter Stuber * SUMÁRIO: O presente artigo analisa a legislação que criou um novo instrumento de captação de longo prazo pelas instituições financeiras denominado Letra Imobiliária Garantida e está divido nos seguintes tópicos: I. Regras Aplicáveis. II. Natureza Jurídica; III. Características; IV. Depósito Centralizado; V. Carteira de Ativos; VI. Regime Fiduciário; VII. Patrimônio de Afetação; VIII. Atribuições da Instituição Emissora; IX. Agente Fiduciário; X. Assembléia Geral dos Investidores; XI. Insolvência da Instituição Emissora; XII. Tributação; XIII. Aspectos a serem regulamentados;e XIV.Considerações Finais. A Letra Imobiliária Garantida (LIG) é um novo título de crédito criado como instrumento de captação de longo prazo pelas instituições financeiras e como fonte alternativa de recursos para a expansão do crédito imobiliário, que está previsto na Medida Provisória nº 656, de 07 de outubro de 2014 (MP 656/2014), que dispõe sobre diversos outros assuntos 1. I. Regras Aplicáveis A matéria relativa à LIG é regida pelos artigos 18 a 49 da MP 656/2014 e ainda deverá ser regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Aplica-se também à LIG a legislação cambiária 2, no que não contrariar o disposto na MP 656/2014. Tanto a distribuição quanto a oferta pública de LIG deverão observar o disposto na regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). II. Natureza Jurídica Trata-se de título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, garantido por Carteira de Ativos submetida a regime fiduciário, a ser emitido por instituição financeira. A instituição emissora responde pelo adimplemento de todas as obrigações decorrentes da LIG, independentemente da suficiência da Carteira de Ativos. A LIG consiste em promessa de pagamento em dinheiro e será emitida exclusivamente sob a forma escritural, mediante registro em depositário central autorizado pelo Banco Central do Brasil (Bacen). * Especialização em Direito Comercial e Direito Empresarial pela PUC-SP. Membro da American Bar Association (ABA) e da International Bar Association (IBA). Advogado. Sócio do escritório Walter Stuber Consultoria Jurídica. 1 A MP 656/2014 reduz a zero as alíquotas da Contribuição para o PIS/PASEP, da COFINS, da Contribuição para o PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação incidentes sobre a receita de vendas e na importação de partes utilizadas em aerogeradores, prorroga benefícios, altera o art. 46 da Lei nº , de 17 de setembro de 2012, que dispõe sobre a devolução ao exterior ou a destruição de mercadoria estrangeira cuja importação não seja autorizada, e dá outras providências. 2 A Convenção de Genebra é a nossa legislação cambiária, a lei que regulamenta os títulos de crédito, partindo da Letra de Câmbio e da Nota Promissória, tendo sido aprovada pelo Congresso Nacional por meio do Decreto Legislativo nº 54, de 08 de setembro de 1964, e promulgada pelo Poder Executivo por meio do Decreto nº , de 24 de janeiro de Além da Convenção de Genebra, aplica-se subsidiariamente o Decreto nº 2.044, de 31 de dezembro de 1908, que define a letra de câmbio e a nota promissória e regula as operações cambiais. 1

2 III. Características Esse novo título de crédito deverá conter as seguintes características: (i) a denominação Letra Imobiliária Garantida ; (ii) o nome da instituição financeira emitente; (iii) o nome do titular; (iv) o número de ordem, o local e a data de emissão; (v) o valor nominal; (vi) a data de vencimento; (vii) a taxa de juros, fixa ou flutuante, admitida a capitalização; (viii) outras formas de remuneração, quando houver, inclusive baseadas em índices ou taxas de conhecimento público; (ix) a cláusula de correção pela variação cambial, quando houver; (x) a forma, a periodicidade e o local de pagamento; (xi) a identificação da Carteira de Ativos; (xii) a identificação e o valor dos créditos imobiliários e demais ativos que integram a Carteira de Ativos; (xiii) a instituição do regime fiduciário sobre a Carteira de Ativos, nos termos da MP 656/2014; (xiv) a identificação do agente fiduciário, indicando suas obrigações, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação; e (xv) a descrição da garantia real ou fidejussória, quando houver. Como é um título executivo extrajudicial, a LIG pode ser executada, independentemente de protesto, com base em certidão de inteiro teor emitida pelo depositário central. Também pode gerar valor de resgate inferior ao valor de sua emissão, em função de seus critérios de remuneração. Pode ainda ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de 36 meses. No caso da LIG emitida com previsão de atualização mensal por índice de preços, é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior a 36 meses. IV. Depósito Centralizado A LIG e os ativos que integram a Carteira de Ativos devem ser depositados em entidade autorizada pelo Bacen a exercer a atividade de depósito centralizado, nos termos da Lei nº , de 15 de maio de 2013 (Lei /2013). Na hipótese de ativos que não se qualifiquem para o depósito centralizado, deve ser efetuado o seu registro em entidade autorizada pelo Bacen ou pela CVM, no âmbito de suas respectivas competências, a exercer a atividade de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos da Lei / O depósito centralizado, realizado por entidades qualificadas como depositários centrais, compreende a guarda centralizada de ativos financeiros e de valores mobiliários, fungíveis e infungíveis, o controle de sua titularidade efetiva e o tratamento de seus eventos. Essas entidades são responsáveis pela integridade dos sistemas por elas mantidos e dos registros correspondentes aos ativos financeiros a valores mobiliários sob sua guarda centralizada. 3 A Lei /2013 estabelece que compete ao Bacen e à CVM, no âmbito de suas respectivas competências: (i) autorizar e supervisionar o exercício da atividade de depósito centralizado de ativos financeiros e valores mobiliários; e (ii) estabelecer as condições para o exercício da atividade prevista no inciso (i). 2

3 Para os fins do depósito centralizado, os ativos financeiros e os valores mobiliários, em forma física ou eletrônica, serão transferidos no regime de titularidade fiduciária para o depositário central 4. A titularidade efetiva dos ativos financeiros e dos valores mobiliários objeto de depósito centralizado se presume pelos controles de titularidade mantidos pelo depositário central, e a sua transferência ocorre exclusivamente em conformidade com as instruções recebidas. V. Carteira de Ativos A Carteira de Ativos da LIG pode ser integrada pelos seguintes ativos: (i) créditos imobiliários; (ii) títulos de emissão do Tesouro Nacional; (iii) instrumentos derivativos contratados por meio de contraparte central garantidora; e (iv) outros ativos que venham a ser autorizados pelo CMN. Os ativos que integram a Carteira de Ativos não podem estar sujeitos a qualquer tipo de ônus, exceto aqueles relacionados à garantia dos direitos dos titulares das LIGs. Compete ao CMN estabelecer as modalidades de operação de crédito admitidas como créditos imobiliários para os efeitos da MP 656/2014. O crédito imobiliário somente pode integrar a Carteira de Ativos se: (i) garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa móvel; ou (ii) a incorporação imobiliária objeto da operação de crédito estiver submetida ao regime de afetação a que se refere o artigo 31-A da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias 5. 4 A constituição e a extinção da titularidade fiduciária em favor do depositário central serão realizadas, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, exclusivamente com a inclusão e a baixa dos ativos financeiros e valores mobiliários nos controles de titularidade da entidade. Os registros do emissor ou do escriturador dos ativos financeiros e dos valores mobiliários devem refletir fielmente os controles de titularidade do depositário central. Os ativos financeiros e valores mobiliários transferidos no regime de titularidade fiduciária: (i) não se comunicarão com o patrimônio geral ou com outros patrimônios especiais das entidades qualificadas como depositário central; (ii) devem permanecer nas contas de depósito centralizado em nome do respectivo titular efetivo ou, quando admitido pela regulamentação pertinente, de seu representante, até que sejam resgatados, retirados de circulação ou restituídos aos seus titulares efetivos; e (iii) não são passíveis de constituição de garantia pelas entidades qualificadas como depositário centrais e não respondem pelas suas obrigações. O depositário central não pode dispor dos ativos financeiros e dos valores mobiliários recebidos em titularidade fiduciária e fica obrigado a restituí-los ao seu titular efetivo ou, quando admitido pela regulamentação pertinente, ao seu representante, com todos os direitos e ônus que lhes tiverem sido atribuídos enquanto mantidos em depósito centralizado. 5 O artigo 31-A da Lei 4.591/1964 trata do regime de afetação e foi incluído pela Lei nº , de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, nos termos que indicamos a seguir. A incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, a critério do incorporador. Pelo regime de afetação, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, serão mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação. O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação. As quotas de construção correspondentes a acessões 3

4 A Carteira de Ativos deve atender a requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez estabelecidos pelo CMN. Esses requisitos devem contemplar, no mínimo: (i) as características dos ativos da Carteira de Ativos quanto às garantias e ao risco de crédito; (ii) a participação dos tipos de ativos acima relacionados no valor total da Carteira de Ativos; (iii) o excesso do valor total da Carteira de Ativos em relação ao valor total das LIGs garantidas pela Carteira de Ativos, que não poderá ser inferior a 5%; (iv) o prazo médio ponderado da Carteira de Ativos em relação ao prazo médio ponderado das LIGs garantidas pela Carteira de Ativos; e (v) a mitigação do risco cambial, no caso de LIG com cláusula de correção pela variação cambial. VI. Regime Fiduciário A instituição emissora deverá instituir regime fiduciário sobre a Carteira de Ativos. O agente fiduciário será uma instituição financeira ou entidade autorizada para esse fim pelo Bacen e os beneficiários serão os titulares das LIGs garantidas pela Carteira de Ativos. O regime fiduciário será instituído mediante registro em entidade qualificada como depositário central de ativos financeiros, que deve conter: (i) a constituição do regime fiduciário sobre a Carteira de Ativos; (ii) a constituição de patrimônio de afetação, integrado pela totalidade dos ativos da Carteira de Ativos submetida ao regime fiduciário; (iii) a afetação dos ativos que integram a Carteira de Ativos como garantia da LIGs; e (iv) a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação. Os recursos financeiros provenientes dos ativos integrantes da Carteira de Ativos ficam liberados do regime fiduciário, desde que atendidos os requisitos de elegibilidade, vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros. Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. Excluem-se do patrimônio de afetação: (i) os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (ii) o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração. No caso de conjuntos de edificações, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (i) subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão; e (ii) edifícios de dois ou mais pavimentos. A constituição de patrimônios de afetação separados deverá estar declarada no memorial de incorporação. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. 4

5 composição, suficiência, prazo e liquidez estabelecidos pelo CMN e adimplidas as obrigações vencidas da LIGs garantidas pela Carteira de Ativos. Extingue-se o regime fiduciário pelo pagamento integral do principal, juros e demais encargos relativos às LIGs garantidas pela Carteira de Ativos. VII. Patrimônio de Afetação Os ativos que integram a Carteira de Ativos submetida ao regime fiduciário constituem patrimônio de afetação. O patrimônio de afetação não se confunde com o patrimônio da instituição financeira. Esses ativos: (i) não são alcançados pelos efeitos de decretação de qualquer regime de insolvência da instituição emissora (intervenção, liquidação extrajudicial ou falência) e, conseqüentemente, não integram a massa concursal; (ii) não respondem direta ou indiretamente por dívidas e obrigações da instituição emissora, por mais privilegiadas que sejam, até o pagamento integral dos montantes devidos aos titulares das LIGs; (iii) não podem ser objeto de arresto, seqüestro, penhora, busca e apreensão ou qualquer outro ato de constrição judicial em decorrência de outras obrigações da instituição emissora; e (iv) não podem ser utilizados para realizar ou garantir obrigações assumidas pela instituição emissora, exceto as decorrentes da emissão da LIG. No que diz respeito à LIG e aos ativos que integram a Carteira de Ativos, o patrimônio de afetação prevalece em relação a todo e qualquer débito da instituição emissora, inclusive débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista 6. VIII. Atribuições da Instituição Emissora Compete à instituição emissora administrar a Carteira de Ativos, mantendo controles contábeis que permitam a sua identificação, bem como evidenciar, em suas demonstrações financeiras, informações referentes à Carteira de Ativos. A instituição emissora tem ainda as seguintes atribuições: (a) deve promover o reforço ou a substituição de ativos que integram a Carteira de Ativos sempre que verificar insuficiência ou inadequação da Carteira de Ativos em relação aos requisitos previstos na MP656/2014; 6 Nos termos do artigo 49 da MP 656/2014, não se aplica à LIG e aos ativos que integram a Carteira de Ativos o disposto no artigo 76 da Medida Provisória nº , de 24 de agosto de 2001, cujo teor transcrevemos a seguir: Art. 76. As normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos. Parágrafo único. Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação ou afetação. 5

6 (b) em conjunto com o depositário central, deve assegurar ao agente fiduciário o acesso a todas as informações e aos documentos necessários ao desempenho de suas funções como agente fiduciário; (c) responde pela origem e autenticidade dos ativos que integram a Carteira de Ativos; (d) é responsável pelos prejuízos que causar aos investidores titulares da LIG por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou administração temerária ou, ainda, por desvio da finalidade da Carteira de Ativos; e (e) deve designar o agente fiduciário, especificando, na constituição do regime fiduciário, suas obrigações, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação. IX. Agente Fiduciário Como já foi anteriormente mencionado, o agente fiduciário deve ser instituição financeira ou outra entidade autorizada para esse fim pelo Bacen. Entidades ligadas à instituição emissora não podem exercer essa atividade. O conceito de entidade ligada à instituição emissora ainda deverá ser estabelecido pelo CMN. Ao agente fiduciário são conferidos poderes gerais de representação da comunhão de investidores titulares de LIG, incumbindo-lhe, adicionalmente às atribuições definidas pelo CMN: (i) zelar pela proteção dos direitos e interesses dos investidores titulares de LIG, monitorando a atuação da instituição emissora da LIG na administração da Carteira de Ativos; (ii) adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias à defesa dos interesses dos investidores titulares; (iii) convocar a assembléia geral dos investidores titulares de LIG; e (iv) exercer, na hipótese de decretação de qualquer regime de insolvência da instituição emissora, a administração da Carteira de Ativos, observadas as condições estabelecidas pelo CMN. As infrações à MP 656/2014 e às normas estabelecidas pelo CMN e pelo Bacen sujeitam o agente fiduciário, seus administradores e os membros de seus órgãos estatutários ou contratuais, às penalidades previstas na legislação aplicável às instituições financeiras. No exercício de suas atribuições de fiscalização, o Bacen poderá exigir do agente fiduciário a exibição de documentos e livros de escrituração e o acesso, inclusive em tempo real, aos dados armazenados em sistemas eletrônicos. Se o agente fiduciário se negar a atender essas exigências, estará sujeito às penalidades acima mencionadas. X. Assembléia Geral dos Investidores A assembléia geral dos investidores titulares de LIG deve ser convocada com antecedência mínima de 20 dias, mediante edital publicado em jornal de grande circulação na praça em que tiver sido feita a emissão da LIG, instalando-se, em primeira convocação, com a presença dos titulares que representem, pelo menos, dois terços do 6

7 valor global dos títulos e, em segunda convocação, com qualquer número. A assembléia geral que reunir a totalidade dos investidores titulares de LIG pode considerar sanada a falta de atendimento aos requisitos ora mencionados. Consideram-se válidas as deliberações tomadas pelos investidores titulares de LIG que representem mais da metade do valor global dos títulos presente na assembléia geral, desde que não estabelecido formalmente outro quorum específico. XI. Insolvência da Instituição Emissora Na hipótese de decretação de qualquer regime de insolvência (intervenção, liquidação extrajudicial ou falência) da instituição emissora, o agente fiduciário fica investido de mandato para administrar a Carteira de Ativos, observadas as condições estabelecidas pelo CMN. O agente fiduciário investido de mandato para administrar a Carteira de Ativos tem poderes para ceder, alienar, renegociar, transferir ou de qualquer outra forma dispor dos ativos dela integrantes, incluindo poderes para ajuizar ou defender os investidores titulares de LIG em ações judiciais, administrativas ou arbitrais relacionadas à Carteira de Ativos. Em caso de decretação de qualquer regime de insolvência: (i) os ativos integrantes da Carteira de Ativos serão destinados exclusivamente ao pagamento do principal, dos juros e dos demais encargos relativos às LIGs garantidas pela Carteira de Ativos, e ao pagamento das obrigações decorrentes de contratos de derivativos integrantes da Carteira, dos seus custos de administração e de obrigações fiscais 7 ; e (ii) o agente fiduciário deverá convocar a assembléia geral dos investidores 8. A assembléia geral dos investidores titulares de LIG, convocada em função da decretação de qualquer regime de insolvência da instituição emissora, poderá adotar qualquer medida pertinente à administração da Carteira de Ativos, desde que observadas as condições estabelecidas pelo CMN. O reconhecimento pelo Bacen do estado de insolvência de instituição emissora que, nos termos da legislação em vigor, não estiver sujeita à intervenção, liquidação extrajudicial ou falência, produz os mesmos efeitos aqui discutidos. Uma vez liquidados integralmente os direitos dos investidores titulares de LIG e satisfeitos os encargos, custos e despesas relacionados ao exercício desses direitos, os ativos excedentes da Carteira de Ativos serão integrados à massa concursal. Em caso de insuficiência da Carteira de Ativos para a liquidação integral dos direitos dos investidores das LIG garantidas pela Carteira de Ativos, os investidores terão direito 7 Nessa hipótese não se aplica a regra geral prevista no artigo 26 da MP 656/2014, segundo a qual os recursos financeiros provenientes dos ativos integrantes da Carteira de Ativos ficam liberados do regime fiduciário, desde que atendidos os requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez estabelecidos pelo CMN e adimplidas as obrigações vencidas da LIGs garantidas pela Carteira de Ativos. 8 Na convocação da assembléia geral dos investidores, o agente fiduciário deverá observar as regras já analisadas no item X Assembléia Geral dos Investidores deste artigo. 7

8 de inscrever o crédito remanescente na massa concursal em igualdade de condições com os credores quirografários. Em caso de solvência da Carteira de Ativos (definida conforme critérios estabelecidos pelo CMN), fica vedado o vencimento antecipado das LIG garantidas pela Carteira de Ativos, quando ocorrer qualquer hipótese de insolvência da instituição emissora. XII. Tributação Ficam isentos de imposto sobre a renda os rendimentos e ganhos de capital produzidos pela LIG quando o beneficiário for: (i) pessoa física residente no país; ou (ii) pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior (exceto quando se tratar de país com tributação favorecida), que realizar operações financeiras no País de acordo com as normas e condições estabelecidas pelo CMN. No caso de residente ou domiciliado em país com tributação favorecida, haverá a incidência do Imposto de Renda Recolhido na Fonte (IRRF) à alíquota de 15%. Considera-se país com tributação favorecida: (i) aquele que não tribute a renda ou que a tribute a alíquota máxima inferior a 20%. Ou seja, quando a alíquota do imposto de renda variar entre zero e 20% (percentual máximo de tributação) no país ou dependência onde está sediada a sociedade estrangeira (offshore company), estaremos diante de uma jurisdição com tributação favorecida 9 ; e (ii) aquele cuja legislação não permita o acesso a informações relativas à composição societária de pessoas jurídicas, à sua titularidade ou à identificação do beneficiário efetivo de rendimentos atribuídos a não residentes. Também estaremos diante de uma jurisdição com tributação favorecida, quando houver falta de informação ou sigilo (opacidade) em relação à composição societária (quadro de sócios/acionistas) da sociedade estrangeira e/ou à identificação do Proprietário Beneficiário Final (PBF), que detém a titularidade das ações da sociedade estrangeira 10. XIII. Aspectos a serem regulamentados O CMN deverá regulamentar o disposto na MP 656/2014 quanto à LIG, em especial os seguintes aspectos: (i) condições de emissão da LIG; (ii) tipos de instituição financeira autorizada a emitir LIG, inclusive podendo estabelecer requisitos específicos para a emissão; (iii) limites de emissão da LIG, inclusive o de emissão de LIG com cláusula de correção pela variação cambial. No primeiro ano de aplicação da MP 656/2014, o limite de emissão de LIG com cláusula de correção pela variação cambial, não poderá ser superior, para cada emissor, a 50% do respectivo saldo total de LIG emitidas; (iv) utilização de índices, taxas ou metodologias de remuneração da LIG; (v) prazo de vencimento da LIG; (vi) prazo médio ponderado da LIG, não podendo ser inferior a 24 9 Consoante as disposições do caput do artigo 24 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996 (Lei 9.430/1996). 10 Esta hipótese está prevista no 4º do artigo 24 da Lei 9.430/1996, tendo sido incluída pela Lei nº , de 23 de junho de

9 meses; (vii) condições de resgate e de vencimento antecipado da LIG; (viii) forma e condições para o registro e depósito da LIG e dos ativos que integram a Carteira de Ativos; (ix) requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez da Carteira de Ativos, inclusive quanto às metodologias de apuração; (x) condições de substituição e reforço dos ativos que integram a Carteira de Ativos; (xi) requisitos para atuação como agente fiduciário e as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição; (xii) atribuições do agente fiduciário; (xiii) condições de administração da Carteira de Ativos; e (xiv) condições de utilização de instrumentos derivativos. XIV. Considerações Finais De acordo com a exposição de motivos, a LIG possui as características do chamado Covered Bond, título com ampla utilização nos mercados internacionais, constituindose em um instrumento de dívida para a instituição emissora, garantido por uma carteira de créditos imobiliários que servem de lastro de garantia para estas emissões. Na perspectiva da instituição emissora, a LIG é qualificada como dívida e em grande parte é considerada instrumento financeiro de captação de longo prazo. Os ativos que servem de garantia para a emissão da LIG devem ser suficientes para pagar os investidores durante o período de seu vencimento. Em caso de insolvência (intervenção, liquidação extrajudicial ou falência) da instituição emissora, os ativos devem ser destinados, com exclusividade, ao pagamento de todas as obrigações decorrentes da LIG. Na eventual insuficiência desses ativos, o crédito remanescente poderá ser inscrito na massa concursal em igualdade de condições com os credores quirografários. O titular da LIG tem, portanto, dupla garantia: (i) o patrimônio geral da instituição emissora; e (ii) o fluxo de caixa proveniente do patrimônio afetado na Carteira de Ativos. Se houver recursos excedentes após a liquidação integral dos direitos dos investidores da LIG, inclusive encargos, custos e despesas relacionados ao exercício desses direitos, esses serão integrados à massa concursal. A dupla garantia destaca-se como importante diferencial da LIG frente aos demais instrumentos de captação existentes para o setor imobiliário 11. Com o objetivo de criar regime especial apto a proteger o credor em caso de inadimplemento da obrigação ou insolvência da instituição emissora, a LIG prevê a afetação da Carteira de Ativos que a garante, permitindo que esses ativos sejam usados para pagar os detentores dos títulos antes dos demais credores da instituição. A instituição emissora da LIG manterá em seu balanço os ativos que lastreiam a emissão, em valor nominal, no mínimo, 5% superior ao valor da LIG, durante todo o período de vencimento do título da dívida garantido pelos ativos em regime fiduciário. Caso os ativos originais se mostrem inadequados ou insuficientes, ou ainda sejam liquidados antecipadamente, esses ativos deverão ser repostos ou recompostos pela 11 Por exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), em que os investidores têm como fonte de pagamento apenas o fluxo de caixa dos ativos securitizados. 9

10 instituição emissora. Do ponto de vista regulatório da LIG, o regime fiduciário constitui incentivo para boas práticas na originação do crédito imobiliário, uma vez que os créditos dessa natureza permanecem no balanço da instituição emissora com obrigação de substituição ou reposição, diferentemente do modelo baseado no conceito de originar para distribuir. Além disso, a instituição emissora da LIG deverá administrar a Carteira de Ativos que garante a emissão de forma segregada, mantendo controles contábeis que permitam a sua identificação, evidenciando em suas demonstrações financeiras informações sobre essa carteira. Esse novo e diferenciado instrumento de captação de recursos para as instituições financeiras oferece ao comprador da LIG um menor risco de crédito e ao mesmo tempo a possibilidade de reduzir o custo final do financiamento imobiliário para o consumidor, atraindo investidores estrangeiros. Adicionalmente, a emissão da LIG, como aplicação de longo prazo, aproxima os prazos de captação dos prazos de aplicação dos recursos, reduzindo os riscos normalmente relacionados ao financiamento de longo prazo. 10