LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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1 fls. 86 LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Perito: Thiago Gonzaga Emygdio CREA nº Requerente: MEIRE SANEFUGI Requerido: NELSON MIYUKI KATO Processo nº ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA

2 fls. 87 SUMÁRIO EXECUTIVO O presente laudo tem por objetivo determinar os VALORES DE MERCADO dos imóveis listados a seguir: Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro Vila Vermelha, São Paulo; Apartamento nº 62, Bloco 03, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro Vila Vermelha, São Paulo; Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo. VALORES DE MERCADO OBTIDOS APARTAMENTO Nº 46, BLOCO 01 V V1 = R$ ,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito centavos) em Junho de APARTAMENTO Nº 62, BLOCO 03 V V2 = R$ ,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho de IMÓVEL DA RUA JOSÉ GASPAR, Nº 283 V V3 = R$ ,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos) em Junho de 2016.

3 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 88 Sumário 1. HISTÓRICO RESSALVAS METODOLOGIA APLICADA VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS PATOLOGIAS OBSERVADAS AVALIAÇÃO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ENCERRAMENTO ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO ANEXO D REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO ANEXO F- QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS ANEXO G CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 1 de 43

4 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls HISTÓRICO Trata-se de ação referente a divisão e demarcação movida por Meire Sanefugi contra Nelson Miyuki Kato. O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar os valores de mercado dos imóveis a seguir. Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 01); Apartamento nº 62, Bloco 03, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 02); Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo (imóvel avaliando 03). 2. RESSALVAS O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas: O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões; Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores; Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações, passivos ambientais, etc. Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões deste laudo; e O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 2 de 43

5 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls METODOLOGIA APLICADA De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os métodos diretos e/ou indiretos. Os métodos diretos classificam-se em: a. Método comparativo (comparação de preço de venda); b. Método de custo (custo de reprodução ou soma). Os métodos indiretos classificam-se em: a. Método de capitalização ou comparação de rendas; b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo). Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a metodologia mais recomendada pela norma ABNT /2011, com a utilização de homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades disponíveis para a negociação. Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item. 3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc., possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento. Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que, na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos coeficientes. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 3 de 43

6 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 91 Área útil / construída: 1,00; Área de garagem aberta: 0,10; Área externa com acabamento: 0,10; Área de Terraço: 0, Fatores para Homogeneização Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores: Apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02) a) Fator de Transposição (F t ): O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É calculado através da Equação 1: Onde F t = Fator de Transposição; V A = Índice fiscal do Imóvel Avaliando; V R = Índice Fiscal do Imóvel de Referência. (1) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 4 de 43

7 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 92 b) Fator de Área (F a ): Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões: (2) quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% E Onde F a = Fator de área; quando a diferença entre as áreas for superior a 30% A r = Área equivalente do imóvel de referência; A i = Área equivalente do imóvel avaliando. c) Fator de Oferta (F o ): Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária. d) Fator de Equivalência (F q ): É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na Tabela 01. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 5 de 43

8 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 93 Tabela 1. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke. Estado da Edificação Depreciação (%) Características 1 Novo 0,00 2 Entre Novo e Regular 0,32 3 Regular 2,52 4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09 5 Reparos Simples 18,10 6 Entre reparos simples e importantes 33,20 7 Reparos Importantes 52,60 8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e elétrico. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado. Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado. 9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína. Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 6 de 43

9 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 94 F q = 1 [(D av 100) (D ref 100)] (3) Onde D av = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação; D ref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação. e) Fator de Edificação (F C ): Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes. Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir: Onde: Fc = Fator de Edificação; CUB A = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando; R8N A = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando; CUB R = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência; R8N R = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência. A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 7 de 43 (4)

10 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 95 As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 8 de 43

11 fls. 96 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara CLASSE 1 - RESIDENCIAL Tipo Grupo Descrição Apartamento Padrão Econômico Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 9 de 43 Intervalo Médio 0,600 1,020 0,810

12 fls. 97 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara Tipo Grupo Descrição Apartamento Padrão Simples Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo 1,032 sem elevador; 1,260 com elevador. 1,500 sem elevador; 1,680 com elevador. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 10 de 43 Intervalo Médio 1,266 sem elevador; 1,470 com elevador.

13 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 98 Tipo Grupo Descrição Apartamento Padrão Médio Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Unidades contendo salas para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependência de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo 1,512 sem elevador; 1,692 com elevador. Máximo 1,980 sem elevador; 2,160 com elevador. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 11 de 43 Intervalo Médio 1,746 sem elevador; 1,926 com elevador.

14 fls. 99 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara Tipo Grupo Descrição Apartamento Padrão Superior Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; Instalações hidráulicas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo 1,992 sem elevador; 2,172 com elevador. 2,460 sem elevador; 2,640 com elevador. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 12 de 43 Intervalo Médio 2,226 sem elevador; 2,406 com elevador.

15 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 100 Tipo Grupo Descrição Apartamento Padrão Fino Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Paredes - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; Instalações hidráulicas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; Instalações elétricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente arcondicionado; Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 13 de 43 Intervalo Médio 2,652 3,480 3,066

16 fls. 101 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara Tipo Grupo Descrição Apartamento Padrão Luxo Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupação especialmente voltada na disposição dos ambientes caracterizada pela circulação diferenciada nas áreas sociais, íntima e de serviço. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, íntima, lareira, almoço, biblioteca), pelo menos quatro suítes, com closet, sendo uma máster, cozinha, despensa e área de serviço com instalações completas para empregados, além de varandas nas quais podem estar incluídas churrasqueiras e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por unidade, além de outras para visitantes. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 14 de 43 Intervalo Médio 3,49 ou maior -

17 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls Sobrado (imóvel avaliando 03) a) Fator de Transposição (F t ): O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É calculado através da Equação 1: Onde (1) F t = Fator de Transposição; V A = Índice fiscal do Imóvel Avaliando; V R = Índice Fiscal do Imóvel de Referência. b) Fator de Área (F a ): Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões: quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% E Onde F a = Fator de área; quando a diferença entre as áreas for superior a 30% A r = Área equivalente do imóvel de referência; A i = Área equivalente do imóvel avaliando. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 15 de 43 (2)

18 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 103 c) Fator de Oferta (F o ): Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária. d) Fator De Esquina (Fe): Utilizado para imóveis com mais de uma testada tais como, por exemplo, os localizados em esquinas. Foram considerados os seguintes valores, de acordo com MEYER (2003): Testada única: Fe = 1,15; Duas testadas: Fe = 1,00; Três testadas: Fe = 0,90; Quatro Testadas: Fe = 0,85. e) Fator de Equivalência (F q ): É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na Tabela 01. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 16 de 43

19 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 104 Tabela 2. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke. Estado da Edificação Depreciação (%) Características 1 Novo 0,00 2 Entre Novo e Regular 0,32 3 Regular 2,52 4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09 5 Reparos Simples 18,10 6 Entre reparos simples e importantes 33,20 7 Reparos Importantes 52,60 8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e elétrico. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado. Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado. 9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína. Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 17 de 43

20 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 105 F q = 1 [(D av 100) (D ref 100)] (3) Onde D av = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação; D ref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação. f) Fator de Testada (Fte): O Fator de Testada é obtido por meio da comparação entre a testada dos imóveis avaliandos e os imóveis de referência, calculado de acordo com a Equação 5: Onde Fte = Fator de Testada; Tr = Testada do imóvel de referência; Ti = Testada do imóvel avaliando; Caso a testada do imóvel de referência seja menor que a metade da testada do imóvel avaliando, será adotado o valor desta metade para o imóvel de referência. Caso a testada do imóvel de referência seja o dobro da testada do imóvel avaliando, será adotado o valor deste dobro para o imóvel de referência. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 18 de 43 (5)

21 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 106 g) Fator de Edificação (F C ): Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes. Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir: (4) Onde: Fc = Fator de Edificação; CUB A = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando; R8N A = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando; CUB R = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência; R8N R = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência. A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N. As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 19 de 43

22 fls. 107 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara Tipo Grupo Descrição Típico de favelas e compostos geralmente por Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Intervalo Médio um cômodo, às vezes com banheiro Padrão Rústico Construídos de forma improvisada, com sobras de materiais de construção e outros, tais como papelão, compensado de madeira ou similar; piso em terra batida; instalações 0,060 0,120 0, Barraco hidráulicas e elétricas precárias. Típico de favelas, podendo ter mais de um Padrão Simples cômodo e banheiro interno. Construídos com reaproveitamento de diversos tipos de materiais de construção ou, às vezes, alvenaria sem revestimentos; piso acimentado ou atijolado; instalações hidráulicas e elétricas precárias. 0,132 0,180 0,156 Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 20 de 43

23 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 108 Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Rústico Construídas sem preocupação com projeto, aparentemente sem utilização de mão-deobra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Associadas à autoconstrução, geralmente apresentam pé direito aquém dos usuais e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos e desníveis. Na maioria das vezes são térreas, construídas em alvenaria e normalmente sem estrutura portante. Cobertura em laje pré-moldada ou telhas em fibrocimento ondulada sobre madeiramento não-estruturado e sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos e áreas externas com pisos de terra batida ou cimentado rústico. Caracterizam-se pelo uso de materiais construtivos, de instalações e de acabamentos indispensáveis, tais como: Pisos - Cimentado ou caco de cerâmica; Paredes - sem revestimentos internos ou externos; Instalações Hidráulicas - incompletas e com encanamentos aparentes; Instalações elétricas - incompletas e com fiação exposta; Esquadrias - madeira rústica e/ou ferro simples, sem pintura geralmente reaproveitada. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 21 de 43 Intervalo Médio 0,360 0,480 0,420

24 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 109 Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Proletário Construídas aparentemente sem preocupação com projeto ou utilização de mão-de-obra qualificada. Na maioria das vezes são construídas em etapas, compondo uma série de cômodos sem funções definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura de concreto improvisada. Cobertura em laje pré-moldada, podendo ter impermeabilização por processo simples ou telhas de fibrocimento sobre madeiramento não estruturado, sem forro. Geralmente associadas à autoconstrução, apresentam pé direito aquém dos legalmente especificados e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos, desníveis e falta de arremates. Fachadas sem revestimento ou com chapisco, emboço ou reboco e áreas externas em terra batida, cimentado rústico ou sobras de materiais. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica de qualidade inferior; Paredes - chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem revestimentos; Instalações hidráulicas - incompletas, com peças sanitárias simples e encanamentos eventualmente embutidos; Instalações elétricas - incompletas e geralmente com fiações aparentes. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 22 de 43 Intervalo Médio 0,492 0,660 0,576

25 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 110 Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Econômico Construídas sem preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas em cimentado rústico ou revestida com caco de cerâmica ou similar. Fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos básicos e emprego de acabamentos de qualidade inferior, restritos a alguns cômodos, tais como: Pisos - cimentado, cerâmica ou caco de cerâmica; Paredes - pintura simples sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo comum nas áreas molhadas, eventualmente até o teto; Instalações Hidráulicas - Mínimas, geralmente embutidas, aparelhos sanitários de louça comum e metais de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, geralmente embutidas e com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - madeira, alumínio com perfis econômicos e/ou ferro comum. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 23 de 43 Intervalo Médio 0,672 0,900 0,786

26 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 111 Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Simples Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços, e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como: Pisos - cerâmica comum, taco, forração de carpete; Paredes - Pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - Pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje, ou sobre madeira comum; Instalações hidráulicas - embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples; Instalações elétricas - embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns; Esquadrias - madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 24 de 43 Intervalo Médio 0,912 1,200 1,056

27 fls. 112 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Médio Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico, principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida externa e internamente. Cobertura em laje prémoldada impermeabilizada em telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicaçãode pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela aplicação de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série, tais como: Pisos - pedra comum, taco, assoalho, carpete, vilínico, cerâmica esmaltada; Paredes - pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas, com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 25 de 43 Intervalo Médio 1,212 1,560 1,386

28 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 113 Tipo Grupo Descrição 1.2- Casa Padrão Superior Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos, construídas atendendo projeto arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, além de dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica. Áreas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras cerâmicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira. Fachadas pintadas a látex sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda, tais como: Piso - assoalho, carpete de alta densidade, cerâmica esmaltada, placas de mármore, de granito ou similar com dimensões padronizadas; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso, cerâmica, fórmica ou pintura especial nas áreas frias; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas e executadas atendendo a projetos específicos, banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de sistema de aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos de telefone, Tv a cabo e, eventualmente, equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira estruturada, ferro e/ou de alumínio, caracterizada por trabalhos ou projetos especiais. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 26 de 43 Intervalo Médio 1,572 1,980 1,776

29 fls. 114 Processo nº ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Fino edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para três ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos. Áreas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto específico e com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas a látex acrílico sobre massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda, tais como: Pisos - mármore ou de granito, assoalhos, carpete de alta densidade; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida, azulejos, fórmica, epóxi, tecidos, papel decorado, porcelanato ou equivalente; Forros - pintura acrílica sobre massa corrida aplicada na própria laje, gesso, ou madeira; Instalações hidráulicas - obedecendo a projeto específico, banheiros dotados de peças sanitárias e metais nobres, hidromassagem, aquecimento central Instalações elétricas - projetadas especialmente e utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive tomadas para equipamentos domésticos, telefone, eventualmente ar-condicionado e equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira ou de alumínio com detalhes de projeto específico e utilizando ferragens especiais. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 27 de 43 Intervalo Médio 1,992 2,880 2,436

30 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 115 Tipo Grupo Descrição Casa Padrão Luxo Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente isoladas, satisfazendo a projeto arquitetônico exclusivo, tanto na disposição e integração dos ambientes, amplos e bem planejados, como nos detalhes personalizados dos materiais e dos acabamentos utilizados. Geralmente prevendo salas para quatro ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, lareira, música, etc.), lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes, sendo uma máster, dependências completas para empregados (mais de um dormitório), garagem para quatro ou mais veículos. Áreas livres planejadas, atendendo a projeto paisagístico especial, usualmente contendo área de lazer completa, tais como piscinas, vestiários, quadra de esportes, churrasqueira. Cobertura em lajes maciças com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira. Fachadas com tratamentos arquitetônicos especiais, definidos pelo estilo do projeto de arquitetura. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada dos materiais e dos acabamentos empregados, personalizados pare reforçar a intenção do projeto, geralmente especialmente desenhados e caracterizados por trabalhos especiais e com acessórios fabricados sob encomenda. Intervalo de Variação do Padrão R8N Mínimo Máximo Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 28 de 43 Intervalo Médio 2,89 ou maior -

31 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls Tratamento Estatístico Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência. Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das Pequenas Amostras com distribuição t de Student, para n amostras e n-1 graus de liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados através da Equação 6: Onde = Média Aritmética dos valores obtidos; S = Desvio padrão obtido; n = Quantidade de amostras verificadas; t c = valores percentis para distribuição t de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade e confiança de 80% (valor tabelado). Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo de confiança, através da Equação 7: Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 29 de 43 (6) A p = A max A min (7) O grau de precisão, segundo a NBR /2011, é calculado através da Equação 8: 100 (8)

32 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 117 Onde A max = Limite Superior do intervalo de confiança; = Média aritmética entre A max e A min (Estimativa de Tendência Central). Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P 30%, enquanto que grau de precisão II é obtido com 30% P 50%, e grau de precisão I para P 50%, segundo a Norma ABNT /2011. Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo, realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário através de ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança. 4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS 4.1 Vistoria dos apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02) No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria dos imóveis avaliandos 01 e 02, sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido. Tratam-se de imóveis residenciais, tipo apartamento, localizados na Avenida Padre Arlindo Vieira, número 1035, apartamento 46, bloco 01 (imóvel avaliando 01) e apartamento 62, bloco 03 (imóvel avaliando 02). Os detalhes construtivos do condomínio podem ser conferidos na Tabela 03, enquanto que os detalhes de cada imóvel avaliando, 01 e 02, podem ser conferidos na Tabela 04. Ressalta-se que o imóvel avaliando 01 encontra-se locado, enquanto que o imóvel avaliando 02 encontra-se atualmente ocupado pelo Requerido. De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os imóveis avaliandos encontram-se no setor 119, quadra 343, lote 561 e possuem índice fiscal R$ 215,00. A localização dos imóveis avaliandos podem ser conferidas na Figura 01. Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura Ipiranga, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Predominantemente Industrial (IP-ZPI/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 02. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no Anexo E. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 30 de 43

33 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 118 Ressalta-se que o imóvel avaliando 03 encontra-se atualmente em utilização pelo Requerido, que o utiliza para exercício de atividades profissionais. O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do local é plana, aparentemente com solo seco e firme. Os arredores do imóvel avaliando apresenta ocupação mista,.contando com a presença tanto de residências quanto de empreendimentos industriais. Há elevada oferta de imóveis para transação, com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região. Figura 01 Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 31 de 43

34 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 119 Figura 02 Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02 no plano de zoneamento. Classe Estrutura Revestimento Externo Pavimentos Garagem Blocos Elevadores Apartamentos / Andar Estado da Edificação: Dispositivos de Segurança Benfeitorias Tabela 3. Características do Prédio Residencial tipo Apartamento Concreto Armado Pintura sobre argamassa Térreo mais 12 (oze) pavimentos Aberta e em subsolo 04 blocos 02 (dois) elevadores por bloco 08 (oito) apartamentos por andar Regular Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca elétrica Salão de festas, playground, quadra poliesportiva, piscina, salãode jogos, academia. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 32 de 43

35 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 120 Tabela 4. Características dos Imóveis Avaliandos 01 e 02. Compartimentos Descrição Sala Piso: carpete de madeira; Revestimento: pintura sobre argamassa; Forro: Pintura sobre argamassa em laje; Esquadrias Caixilho de alumínio com janela de correr Sala, 03 dormitórios, cozinha conjugada com área de serviço, 01 banheiro. Vagas de garagem Idade Estado da edificação Padrão da edificação: Dormitórios Piso: Carpete de madeira; Revestimento pintura sobre argamassa; Forro: pintura sobre argamassa em laje; Esquadrias caixilhos de alumínio com janelas de correr, portas de madeira para acesso. Banheiros Piso: cerâmico; Revestimento azulejo até o teto; Forro pintura sobre argamassa; Esquadrias Caixilhos de alumínio basculante. Cozinha e área de serviço Piso: Cerâmico; Revestimento interno: azulejo até o teto; Esquadrias Caixilhos de alumínio com janelas de abrir. 01 vaga de garagem aberta 20 anos Regular Apartamento Padrão Médio Intervalo R8N considerado 1,800 CUB ajustado (R$ / m²) R$ 2.222,41 / m² Setor / Quadra / Lote 119 / 343 / 561 Índice Fiscal (R$) 215,00 Área útil 01 (m²) 50,12 m² Área útil 02 (m²) 62,13 m² Vaga de Garagem 10,00 m² Área equivalente 01 (m²) Área equivalente 02 (m²) (50,12 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 51,12 m² (62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13 m² Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 33 de 43

36 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls Vistoria do sobrado (imóvel avaliando 03) No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria do imóvel avaliando 03, sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido. Trata-se de imóveis residencial, tipo sobrado, localizado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo SP. Os detalhes construtivos do imóvel avaliando 03 podem ser conferidos na Tabela 05. De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando 03 encontra-se no setor 091, quadra 116, lote 068 e possui índice fiscal R$ 251,00. A localização do imóvel avaliando 03 pode ser conferida na Figura 03. Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura Jabaquara, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Mista de Baixa Densidade (JA-ZM-1/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 04. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no Anexo E. O entorno do imóvel apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do local é plana, aparentemente com solo seco e firme. A ocupação predomintante no local é residencial, contanto com edificações térreas e assobradadas, com a ocorrência esparsa de atividades comerciais, para comércio local. A região apresenta boa quantidade de imóveis para transação imobiliária, seja para venda, seja para locação, contando com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 34 de 43

37 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 122 Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03. Figura 04. Localização do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento municipal. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 35 de 43

38 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 123 Tabela 5. Características do imóvel avaliando 03. Compartimentos Térreo: Depósito e 02 sanitários; 1º Pavimento: 03 escritórios, lavabo, banheiro, cozinha, área de serviço e sacada; 2º Pavimento: 03 escritórios, 02 banheiros, cozinha, área de serviço, sacada; Descrição Térreo Piso cerâmico, revestimento interno de pintura sobre reboco e azulejos nos banheiros, sem forro 1ºe 2º Pavimentos Superiores Piso: cerâmico; Revestimento pintura sobre argamassa, azulejo até o teto na cozinha, banheiros e área de serviço; Forro: pintura sobre gesso; Esquadrias caixilhos de alumínio com janelas de correr, porta de alumínio de barir para acesso à área de serviço e sacada. Terraço: Depósito, 01 banheiro, churrasqueira. Vagas de garagem Idade Estado da edificação Padrão da edificação: Terraço Piso: cerâmico; Revestimento pintura sobre argamassa, azulejo até o teto no banheiro; Forro: ausente, com telhado em estrutura de madeira e telhas de barro; Esquadrias Portas de madeira e de alumínio para acesso às áreas externas 02 vaga2 de garagem 20 anos Entre reparos simples e reparos importantes Casa Padrão Médio Intervalo R8N considerado 1,500 CUB ajustado (R$ / m²) R$ 1.852,01 / m² Setor / Quadra / Lote 091 / 116 / 068 Índice Fiscal (R$) 251,00 Testadas 02, sendo a principal com 18 metros Área de Terreno (m²) 180,00 m² Área Construída (m²) 290,00 m² Área externa com acabamento (m²) 91,35 m² Área equivalente (m²) (290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) = 299,14 m² Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 36 de 43

39 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls PATOLOGIAS OBSERVADAS Durante a vistoria do imóvel avaliando 03, localizado na Rua José Gaspar, foram observadas algumas patologias construtivas, as quais acabaram por interferir na precificação deste imóvel. Tais observações encontram-se detalhadas a seguir, ilustradas por fotos retiradas quando da vistoria. Constatou-se a existência de entupimentos no sistema de drenagem do imóvel, sendo que foi constatado o extravasamento de água pelos cômodos internos do imóvel; Verificou-se o percolamento das águas de infiltração pela estrutura do imóvel, comprometendo o forro de gesso do 1º e 2º pavimentos superiores; O percolamento das águas de infiltração acabou por comprometer parte da laje do terraço, sendo que foi constatado descolamento da cobertura de concreto e exposição da armadura de aço da laje. Com relação aos danos estruturais, recomenda-se a imediata recuperação da laje, através do recobrimento da armadura de aço com nova camada de concreto, após o procedimento de secagem desta. A exposição contínua da armadura à umidade e à atmosfera pode compreometer a estabilidade e a segurança da estrutura. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 37 de 43

40 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 125 Foto 01. Descolamento do forro de gesso e do revestimento da laje devido à umidade, entre o primeiro e o segundo pavimentos superiores. Foto 02. Presença de água de infiltração nos ambientes internos do imóvel. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 38 de 43

41 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 126 Foto 03. Local de descolamento do forro, da argamassa da laje e do concreto desta, no 2º pavimento superior. Foto 04. Detalhe do descolamento do forro de gesso, da argamassa e de partes do concreto da laje, no 2º pavimento superior. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 39 de 43

42 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls AVALIAÇÃO As pesquisas de mercado e memoriais de cálculo podem ser conferidos, respectivamente, nos ANEXOS A e B deste laudo. 6.1 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 01 (apartamento 46, Bloco 01) Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 3.594,71, conforme demonstrado no ANEXO B1, e a área equivalente do Imóvel de 51,12 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se o valor de mercado atual do imóvel: V v1 = 51,12 m² x R$ 3.594,71 / m² = R$ ,58 V V1 = R$ ,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito centavos) em Junho de Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 02 (apartamento 62, Bloco 03) Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 3.253,42, conforme demonstrado no ANEXO B2, e a área equivalente do Imóvel de 63,13 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se o valor de mercado atual do imóvel: V v2 = 63,13 m² x R$ 3.253,42 / m² = R$ ,40 V V2 = R$ ,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho de Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 40 de 43

43 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 03 (Rua José Gaspar, número 283) Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 2.603,03, conforme demonstrado no ANEXO B3, e a área equivalente do Imóvel de 299,14 m², obtém-se o valor de mercado atual do imóvel: V v3 = 299,14 m² x R$ 2.603,03 / m² = R$ ,39 V V3 = R$ ,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos) em Junho de GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO As Tabelas 6 e 7, exibidas a seguir, contém, respectivamente, as informações relativas ao grau de precisão e de fundamentação do presente laudo de acordo com a Norma ABNT /2011: Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central Tabela 6. Grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores Grau III II I < 30% < 40% < 50% Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 41 de 43

44 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls. 129 Tabela 7. Grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Item Descrição Caracterização do imóvel avaliando Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores Grau III II I Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação das informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 O atendimento a cada exigência concederá o número de pontos equivalente ao seu grau ao laudo, sendo que o nível de fundamentação deste é determinado de acordo com o somatório de pontos obtidos, de acordo com a Tabela 8 a seguir Tabela 8. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação. Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Pontos Obtidos 8 Todos no mínimo no Grau I Desta maneira, o presente laudo possui Grau II de fundamentação e Grau III de precisão. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 42 de 43

45 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara fls ENCERRAMENTO E, tendo concluído o presente laudo em 43 (quarenta e três) folhas de papel formato A4, digitadas somente em um lado, com 4 (quatro) figuras de localização, 4 (quatro) fotografias e 7 (sete) anexos, tudo devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este laudo, Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito. Neste termos, Pede deferimento. São Paulo, 13 de Junho de THIAGO GONZAGA EMYGDIO Perito do Juízo CREA nº Engº. Thiago Gonzaga Emygdio Página 43 de 43

46 fls. 131 ANEXO A PESQUISA DE MERCADO

47 fls. 132 ANEXO A1 PESQUISA DE MERCADO PARA OS IMÓVEIS AVALIANDOS 01 E 02

48 fls. 133 Imóvel de Referência 1 - A1 Logradouro: Rua Judite Anderson nº 285 Preço de Venda: R$ ,00 Área Útil (m²) 63,00 Área Garagem Aberta (m²) 20,00 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (63,00m² x 1,00) + (20,00m² x 0,10) Entre Novo e Regular 65,00 Padrão de Edificação: Apartamento Padrão Superior Intervalo R8N Considerado 2,406 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.970,62 Setor / Quadra / Lote 119 / 343 / 657 Idade (anos) 2 Anos Índice Fiscal (R$/m²): 239,00 Preço por m² (R$/m²): 5076,92 Contato: Sales Imóveis - (11) Características Gerais: Apartamento com 03 dormitórios, 01 suíte, piso laminado de madeira e forro de gesso acartonado. Cozinha, área de serviço. 02 vagas descobertas. Condomínio: Churrasqueira, salão de festas, academia e playground.

49 fls. 134 Imóvel de Referência 2 - A2 Logradouro: Rua Padre Jerônimo Vernin nº 204 Preço de Venda: R$ ,00 Área Útil (m²) 55,00 Área Garagem Aberta (m²) 10,00 Área Equivalente (m²) (55,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) 56,00 Estado de Conservação: Padrão de Edificação: Regular Apartamento Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 2,000 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.469,34 Setor / Quadra / Lote 119 / 349 / 72 Idade (anos) 7 Anos Índice Fiscal (R$/m²): 208 Preço por m² (R$/m²): 4821,43 Contato: Mega Brasil Imobiliária - (11) Características Gerais: Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha e área de serviço. Piso cerâmico e forro com gesso acartonado e iluminação por spots, varanda. 01 vaga descoberta. Condomínio: Pista de skate, churrasqueira, quadra de futebol, salão de festas e piscina.

50 fls. 135 Imóvel de Referência 3 A3 Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 2772 Preço de Venda: R$ ,00 Área Útil (m²) 68,00 Área Garagem Aberta (m²) 10,00 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (68,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) Entre Novo e Regular 69,00 Padrão de Edificação: Apartamento Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 2,160 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.666,89 Índice Fiscal (R$/m²): 202 Setor / Quadra / Lote 157 / 29 / 001 Idade (anos) 6 Anos Preço por m² (R$/m²): 4637,68 Contato: Sra. Aline - (11) Características Gerais: Apartamento com 03 dormitórios, sala, escritório, closet, 01 banheiro e varanda. Piso de laminado de madeira e forro acartonado com iluminação por spot. 01 vaga de garagem. Condomínio: churrasqueira, piscina, playground, salão de festas, quadra poliesportiva.

51 fls. 136 Imóvel de Referência 4 A4 Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 3101 Preço de Venda: R$ ,00 Área Útil (m²) 50,00 Área Garagem Aberta (m²) 10,00 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (50,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) Regular 51,00 Padrão de Edificação: Apartamento Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 1,850 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.284,14 Índice Fiscal (R$/m²): 255 Setor / Quadra / Lote 157 / 59 / 127 Idade (anos) 16 Anos Preço por m² (R$/m²): 4901,96 Contato: Agripino Imóveis - (11) Características Gerais: Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, varanda. Piso cerâmico, revestimento de azulejo até o teto na cozinha, banheiro e área de serviço. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: Churrasqueira, piscina, playground, quadra poliesportiva, academia, salão de festas, salão de jogos, sauna.

52 fls. 137 Imóvel de Referência 5 A5 Logradouro: Rua Leo de Morais nº 181 Preço de Venda: R$ ,00 Área Útil (m²) 48,00 Área Garagem Aberta (m²) 10,00 Área Equivalente (m²) (48,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) 49,00 Estado de Conservação: Padrão de Edificação: Regular Apartamento Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 1,700 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.098,94 Índice Fiscal (R$/m²): 322 Setor / Quadra / Lote 049 / 196 / 001 Idade (anos) 3 Anos Preço por m² (R$/m²): 5102,04 Contato: Casas Blancas - (11) Características Gerais: Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, área de serviço. Pisos cerâmicos, revestimento de azulejos até o teto na cozinha e banheiro. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: piscina, sala de ginástica, salão defestas, salão de jogos.

53 fls. 138 ANEXO A2 PESQUISA DE MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO 03

54 fls. 139 Imóvel de Referência 1 - A1 Logradouro: Rua Tupiritama nº 195 Preço de Venda: R$ ,00 Área do Terreno (m²) 200,00 Área Útil (m²) 179,30 Área Externa com Acabamento (m²) 110,35 Terraços ou áreas sobre lajes (m²) 89,65 Área Equivalente (m²) (179,3m² x 1,00) + (110,35m² x 0,10) + (89,65m² x 0,50) 235,16 Estado de Conservação: Padrão de Edificação: Regular Casa Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 1,450 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.790,27 Setor / Quadra / Lote 091 / 105 / 013 Idade (anos) 25 Anos Índice Fiscal (R$/m²): 247,00 Preço por m² (R$/m²): 2041,16 Contato: Imobiliária Nova São Paulo - (11) Características Gerais: Imóvel tipo sobrado, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala, cozinha, área de serviço, terraço. Quintal e entrada lateral. Piso interno cerâmico. 02 vagas de garagem. Testada única de 10 metros.

55 fls. 140 Imóvel de Referência 2 - A2 Logradouro: Rua Sérgio Pereira da Silva Porto nº 30 Preço de Venda: R$ ,00 Área do Terreno (m²) 120,00 Área Útil (m²) 100,00 Área Externa com Acabamento (m²) 20,00 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (100,00m² x 1,00) + (20,00m² x 0,10) Entre Novo e Regular 102,00 Padrão de Edificação: Casa Padrão Simples Intervalo R8N Considerado 1,180 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.456,91 Setor / Quadra / Lote 091 / 587 / 006 Idade (anos) 6 Anos Índice Fiscal (R$/m²): 227 Preço por m² (R$/m²): 3411,76 Contato: Monte Alegre Imóveis - (11) Características Gerais: Imóvel térreo, co m 02 dormitórios 01 suíte, sala em 02 ambientes, banheiro social, quintal e área de serviço aos fundos. 02 vagsa de garagem abertas. Piso cerâmico e azulejo até o teto nas áreas molhadas. Testada única de 6 metros.

56 fls. 141 Imóvel de Referência 3 A3 Logradouro: Rua Álvares Fagundes nº 224 Preço de Venda: R$ ,00 Área do Terreno (m²) 132,00 Área Útil (m²) 84,00 Área Externa com Acabamento (m²) 90,00 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (84,00m² x 1,00) + (90,00m² x 0,10) Entre Novo e Regular 93,00 Padrão de Edificação: Casa Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 1,220 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.506,30 Índice Fiscal (R$/m²): 203 Setor / Quadra / Lote 091 / 125 / 060 Idade (anos) 5 Anos Preço por m² (R$/m²): 3559,14 Contato: Ita Imóveis - (11) Características Gerais: Imóvel tipo sobrado, com 02 dormitórios, sala,cozinha, lavabo, banheiro, área de serviço e churrasqueira. 02 vagas de garagem. Testada única de 6 metros.

57 fls. 142 Imóvel de Referência 4 A4 Logradouro: Rua Ômega nº 81 Preço de Venda: R$ ,00 Área do Terreno (m²) 48,30 Área Útil (m²) 76,00 Área Externa com Acabamento (m²) 10,30 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (76,00m² x 1,00) + (10,30m² x 0,10) Regular 77,03 Padrão de Edificação: Casa Padrão Simples Intervalo R8N Considerado 1,056 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.303,81 Índice Fiscal (R$/m²): 230 Setor / Quadra / Lote 091 / 306 / 23 Idade (anos) 15 Anos Preço por m² (R$/m²): 4933,16 Contato: Imobiliária Curcia - (11) Características Gerais: Imóvel tipo sobrado, 02 dormitórios, sala, cozinha, lavabo, 01 banheiro. Piso cerâmico, azulejo até o teto nas áreas molhadas. 01 vaga de garagem. Testada única de 3,80 metros.

58 fls. 143 Imóvel de Referência 5 A5 Logradouro: Rua Amsterdam nº 30 Preço de Venda: R$ ,00 Área do Terreno (m²) 200,00 Área Útil (m²) 150,00 Área Externa com Acabamento (m²) 50,00 Área Equivalente (m²) Estado de Conservação: (150,00m² x 1,00) + (50,00m² x 0,10) Reparos Simples 155,00 Padrão de Edificação: Casa Padrão Médio Intervalo R8N Considerado 1,400 CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.728,54 Índice Fiscal (R$/m²): 251 Setor / Quadra / Lote 091 / 296 / 005 Idade (anos) 30 Anos Preço por m² (R$/m²): 4387,10 Contato: Igral imóveis - (11) Características Gerais: Imóvel térreo, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala para 02 ambientes, cozinha, lavabo, banheiro social, quintal nos fundos. 03 vagas de garagem. Testada única de 10 metros.

59 fls. 144 ANEXO B MEMORIAL DE CÁLCULO

60 fls. 145 ANEXO B1 MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 01

61 fls. 146 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Quadro matriz de homogeneização dos dados. Amostra (Ai) Onde Dados Iniciais (R$) Homogeneização dos Dados Matriz dos Fatores Ft Fa Fo Fc Fq Dados Finais (R$) Dados Finais Dados Iniciais A1 5076,92 0,90 1,06 0,90 0,75 0, ,90 0,631 A2 4821,43 1,03 1,02 0,90 0,90 1, ,97 0,851 A3 4637,68 1,06 1,08 0,90 0,83 0, ,66 0,838 A4 4901,96 0,84 1,00 0,90 0,97 1, ,71 0,733 A5 5102,04 0,67 0,99 0,90 1,06 1, ,51 0,633 Dados Finais = Dados Iniciais x F t x F a x F o x F C x F q F t = Fator de Transposição F a = Fator de área F o = Fator de Oferta F C = Fator de Edificação GRÁFICO DE DISPERSÃO F q = Fator de Equivalência

62 fls. 147 Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado 1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO Processo: Vara: Fórum: 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara 2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 1035 Complemento: Apartamento 46 / Bloco 1 Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo 3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO Número de amostras de referência: 5 Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 3603,35 Desvio Padrão (R$/m²): 396,87 Variância (R$/m²) ^ 2 : ,17 Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A2 4102,97 Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 3203, SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET" D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65 Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,01 Amostra Pertinente Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,26 Amostra Pertinente CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES 5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT Nível de Confiança: 80% Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48 Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 3340,67 Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3866,03 Estimativa de Tendência Central: 3603,35 Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 7,29% Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR /2011): Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR /2011): Grau II Grau III de Precisão 6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 525,36 Número de Classes de Divisão: 3 Amplitude de cada Classe (R$/m²): 175,12 Primeira Classe: de 3340,67 até 3515,79 Amostras no Intervalo (Pesos): 0 Segunda Classe: de 3515,79 até 3690,91 Amostras no Intervalo (Pesos): 1 Terceira Classe: de 3690,91 até 3866,03 Amostras no Intervalo (Pesos): 0 Soma dos Pesos: 1 Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 3594,71 Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 3594, DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 51,12 VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ ,58

63 fls. 148 ANEXO B2 MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 02

64 fls. 149 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Quadro matriz de homogeneização dos dados. Amostra (Ai) Onde Dados Iniciais (R$) Homogeneização dos Dados Matriz dos Fatores Ft Fa Fo Fc Fq Dados Finais (R$) Dados Finais Dados Iniciais A1 5076,92 0,90 1,01 0,90 0,73 0, ,44 0,549 A2 4821,43 1,03 0,97 0,90 0,88 0, ,23 0,744 A3 4637,68 1,06 1,02 0,90 0,81 0, ,96 0,725 A4 4901,96 0,84 0,95 0,90 0,95 0, ,88 0,641 A5 5102,04 0,67 0,94 0,90 1,03 0, ,97 0,549 Dados Finais = Dados Iniciais x F t x F a x F o x F C x F q F t = Fator de Transposição F a = Fator de área F o = Fator de Oferta F C = Fator de Edificação GRÁFICO DE DISPERSÃO F q = Fator de Equivalência

65 fls. 150 Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado 1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO Processo: Vara: Fórum: 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara 2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 1035 Complemento: Apartamento 62 / Bloco 3 Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo 3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO Número de amostras de referência: 5 Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 3136,50 Desvio Padrão (R$/m²): 349,03 Variância (R$/m²) ^ 2 : ,69 Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A2 3586,23 Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 2789, SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET" D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65 Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 0,99 Amostra Pertinente Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,29 Amostra Pertinente CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES 5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT Nível de Confiança: 80% Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48 Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 2905,48 Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3367,51 Estimativa de Tendência Central: 3136,50 Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 7,37% Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR /2011): Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR /2011): Grau II Grau III de Precisão 6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 462,03 Número de Classes de Divisão: 3 Amplitude de cada Classe (R$/m²): 154,01 Primeira Classe: de 2905,48 até 3059,49 Amostras no Intervalo (Pesos): 0 Segunda Classe: de 3059,49 até 3213,50 Amostras no Intervalo (Pesos): 1 Terceira Classe: de 3213,50 até 3367,51 Amostras no Intervalo (Pesos): 1 Soma dos Pesos: 2 Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 6506,84 Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 3253, DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 63,13 VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ ,40

66 fls. 151 ANEXO B3 MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 03

67 fls. 152 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Quadro matriz de homogeneização dos dados. Amostra (Ai) Onde Dados Iniciais (R$) Homogeneização dos Dados Matriz dos Fatores Dados Finais (R$) Dados Finais Dados Iniciais Ft Fa Fo Fte Feq Fc Fq A1 2041,16 1,02 0,94 0,90 0,86 1,15 1,03 0, ,03 0,607 A2 3411,76 1,11 0,87 0,90 0,84 1,15 1,27 0, ,36 0,714 A3 3559,14 1,24 0,86 0,90 0,84 1,15 1,23 0, ,35 0,764 A4 4933,16 1,09 0,84 0,90 0,84 1,15 1,42 0, ,58 0,780 A5 4387,10 1,00 0,92 0,90 0,86 1,15 1,07 0, ,39 0,605 Dados Finais = Dados Iniciais x F t x F a x F o x F te x F eq x F C x F q F t = Fator de Transposição F a = Fator de área F o = Fator de Oferta F te = Fator de Testada F C = Fator de Edificação GRÁFICO DE DISPERSÃO F eq = Fator de Esquina F q = Fator de Equivalência

68 fls. 153 Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado 1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO Processo: Vara: Fórum: 4ª Vara Cível Fórum Regional III - Jabaquara 2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO Logradouro: Rua José Gaspar nº 283 Complemento: - Bairro: Americanópolis Cidade: São Paulo Estado: São Paulo 3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO Número de amostras de referência: 5 Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 2578,94 Desvio Padrão (R$/m²): 929,06 Variância (R$/m²) ^ 2 : ,46 Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A4 3847,58 Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 1238, SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET" D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65 Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,44 Amostra Pertinente Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,37 Amostra Pertinente CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES 5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT Nível de Confiança: 80% Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48 Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 1964,02 Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3193,87 Estimativa de Tendência Central: 2578,94 Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 23,84% Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR /2011): Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR /2011): Grau II Grau III de Precisão 6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 1229,85 Número de Classes de Divisão: 3 Amplitude de cada Classe (R$/m²): 409,95 Primeira Classe: de 1964,02 até 2373,97 Amostras no Intervalo (Pesos): 0 Segunda Classe: de 2373,97 até 2783,92 Amostras no Intervalo (Pesos): 3 Terceira Classe: de 2783,92 até 3193,87 Amostras no Intervalo (Pesos): 0 Soma dos Pesos: 9 Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 23427,30 Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 2603, DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 299,14 VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ ,39

69 fls. 154 ANEXO C MEMORIAL FOTOGRÁFICO

70 fls. 155 Foto 01. Fachada do condomínio dos imóveis avaliandos 01 e 02. Foto 02. Porta de entrada do imóvel avaliando 01.

71 fls. 156 Foto 03. Porta de entrada do imóvel avaliando 02. Foto 04. Detalhe da cozinha.

72 fls. 157 Foto 05. Detalhe da área de serviço. Foto 06. Detalhe da sala.

73 fls. 158 Foto 07. Detalhe da sala. Foto 08. Detalhe do dormitório 01.

74 fls. 159 Foto 09. Detalhe do dormitório 02. Foto 10. Detalhe do dormitório 03.

75 fls. 160 Foto 11. Detalhe do sanitário. Foto 12. Detalhe do playground do condomínio.

76 fls. 161 Foto 13. Detalhe da sala de ginástica do condomínio. Foto 14. Detalhe do salão de festas do condomínio.

77 fls. 162 Foto 15. Detalhe do salão de jogos do condomínio. Foto 16. Detalhe da churrasqueira do condomínio.

78 fls. 163 Foto 17. Detalhe da quadra do condomínio. Foto 18. Detalhe da garagem aberta do condomínio.

79 fls. 164 Foto 19. Fachada do imóvel avaliando 03. Foto 20. Detalhe da fachada do imóvel avaliando 03.

80 fls. 165 PAVIMENTO TÉRREO Foto 21. Detalhe da área de garagem do imóvel. Foto 22. Detalhe da área de depósito.

81 fls. 166 Foto 23. Detalhe da área de depósito. Foto 24. Detalhe da área de depósito.

82 fls. 167 Fotos 25 e 26. Detalhe dos sanitários do depósito.

83 fls º PAVIMENTO SUPERIOR Foto 27. Detalhe do escritório 01. Foto 28. Detalhe do lavabo.

84 fls. 169 Foto 29. Corredor de acesso aos demais compartimentos do pavimento. Foto 30. Detalhe do sanitário.

85 fls. 170 Foto 31. Detalhe da área da cozinha, conjugada com o escritório 02. Foto 32. Detalhe do escritório 03.

86 fls. 171 Foto 33. Detalhe da área de serviço. Foto 34. Detalhe da sacada do 1º pavimento.

87 fls º PAVIMENTO SUPERIOR Foto 35. Detalhe do escritório 01. Foto 36. Detalhe do escritório 02.

88 fls. 173 Foto 37. Detalhe do sanitário 01. Foto 38. Detalhe do escritório 03.

89 fls. 174 Foto 39. Detalhe do sanitário 02. Foto 40. Detalhe da área de serviço.

90 fls. 175 Foto 41. Detalhe da cozinha e acesso à sacada. Foto 42. Detalhe da sacada do segundo pavimento.

91 fls. 176 TERRAÇO Foto 43. Detalhe da escada de acesso ao terraço. Foto 44. Detalhe da área fechada do terraço.

92 fls. 177 Foto 45. Detalhe do sanitário. Foto 46. Detalhe da área de depósito.

93 fls. 178 Foto 47. Detalhe da área de churrasqueira. Foto 48. Detalhe da área do terraço.

94 fls. 179 Foto 49. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03. Foto 50. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.

95 fls. 180 ANEXO D REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed. Ver. E ampl. São Paulo: Pini, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653: Avaliação de bens - parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: NBR : Avaliação de bens parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: NBR 12721:2006 Versão corrigida 2:2007. Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios Procedimento. Rio de Janeiro, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO (Ibape). Procedimento para aplicação de fatores. Disponível em: Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: Disponível em: KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de imóveis e perícias. Curitiba, PR: IESDE Brasil, MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis: uma análise do campo da engenharia legal. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2003.

96 fls. 181 ANEXO E CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO

97 fls. 182 PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO DA SUBPREFEITURA DE IPIRANGA - PRE-IP QUADRO Nº 04 do Livro XIII - Anexo à Lei nº , de 25 de agosto de 2004 CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO MACROZONA DE ESTRUTURAÇÃO E QUALIFICAÇÃO URBANA ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m ZER - BAIXA DENSIDADE ZER - 1 ZER - 1/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0, m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO ZONA CENTRALIDADE LINEAR INTERNA OU LINDEIRA A ZER ZONA CENTRALIDADE LINEAR DE PROTEÇÃO ZONA PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL ZCLz-I ou ZCLz-II Folha 1 ALTURA DA EDIFICAÇÃO SUPERIOR A 6,00 m 2,00 m em toda a extensão 0,05 1,00 1,00 0,50 0, m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) ZCLp 0,05 1,00 1,00 0,50 0, m² 10,00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) ZPI ZPI/01 a ZPI/06 0,10 1,00 1,50 0,70 0, m² 15, 00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) (d) ZM - MÉDIA DENSIDADE ZM - 2 0,20 1,00 2,00 0,5 (a) 0, m² 5,00 m 25,00 m 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d) ZM - ALTA DENSIDADE ZONA CENTRALIDADE POLAR OU LINEAR ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO CULTURAL ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO ZM - 3a ZM - 3a/01 a ZM - 3a/08 0,20 1,00 2,50 ZM - 3b 2,00 4,00 (f) (g) ZCP-a/01 a ZCP - a 1,00 2,50 ZCP-a 04 0,20 0,70 0, m² 5,00 m SEM LIMITE 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) ZCP - b 2,00 4,00 (h) ZEPEC ZEP ZONA DE USO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÍNIMO BÁSICO MÁXIMO CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA TAXA DE PERMEABILIDA DE MÍNIMA LOTE MÍNIMO (m²) FRENTE MÍNIMA (m) 0,5 (a) 0, m² 5,00 m GABARITO DE ALTURA MÁXIMO (m) SEM LIMITE (g) NOTAS: a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metros d) ver 1º e 2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas f) ver parágrafo 1º do artigo 22 deste livro para os CA das zonas ZM-3b/09 a ZM-3b/12 e ZM-3b/14 a ZM-3b/21 g) ver parágrafo 2º do artigo 22 deste livro para o CA e o gabarito da ZM-3b/13 h) ver parágrafo único do artigo 28 deste livro para o CA da ZCPb/04 RECUOS MÍNIMOS (m) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem imóvel representativo (BIR) ou a área de urbanização especial (AUE) ou a área de proteção paisagística (APP), enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento quando houver. Características de aproveitamento, dimensionsmento e uso do solo devem obedecer a legislação (Decreto Estadual nº 201-A, de 1893) que criou esta unidade de conservação e ao respectivo plano de manejo. FRENTE FUNDOS E LATERAIS (c) (d) (c) (d)

98 Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Jabaquara - PRE - JA Quadro 04 do Livro XV - Anexo à Lei nº , de 25 de agosto de 2004 CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES fls. 183 MACROZONA DE ESTRUTURAÇÃO E QUALIFICAÇÃO URBANA MACROZONA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO ZER - Média Densidade Zona de Centralidade Linear ou Polar ZEPEC - Zona Especial de Preservação Cultural Zona Mista de Proteção Ambiental Zona Centralidade Linear de Proteção Ambiental Zona Especial de Preservação ZONA DE USO ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m ALTURA DA EDIFICAÇÃO SUPERIOR A 6,00 m ZER-2/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 10,00 9,00 5,00 m NÃO EXIGIDO 2,00 m em toda a extensão ZM-3A/01, 02(g), 03, 04(g), 05(g), 06(g), 07, 08 e 09 1,00 ZM-3B/01 e 02 2,00 ZCL-A/01 a 05 1,00 2,50 0,20 0,70 0,15 125,00 5,00 SEM LIMITE ZCL-B/01 e 02 2,00 4,00 ZCP-A/01(g), 03 e 2,50 SEM LIMITE 04(g) 1,00 ZCP-A/02(g) 0,20 2,00 0,70 0,15 125,00 5,00 25,00 ZCP-B/01(g) (h) 2,00 3,00 SEM LIMITE 02(g) e 03(g) ZEPEC/01 - Sítio da Ressaca ZMp/01 (e) 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d) ZCLp 01 a 05 (e) 1,00 1,00 0,50 0,15 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d) ZEP/01 - Parque Estadual Fontes do Ipiranga COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÍNIMO BÁSICO MÁXIMO TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES TAXA DE PERMEABILIDADE MÍNIMA LOTE MÍNIMO (m²) FRENTE MÍNIMA (m) NOTAS: a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metros d) ver 1º e 2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas f) respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente g) Nestas Zonas de Uso o gabarito das edificações deverá estar de acordo com a Legislação da Aeronáutica no que se refere ao Cone de Aproximação do Aeroporto. h) ver o parágrafo único do artigo 40 deste livro para os lotes lindeiros à Av. Hugo Beolchi. GABARITO DE ALTURA MÁXIMO (m) ZM-1/01 e 04 9,00 ZM - Baixa Densidade 0,20 1,00 1,00 0,50 (a) 0,15 125,00 5,00 ZM-1/02 e 03 15,00 ZM-2/01 e 02 2,00 25,00 ZM - Média Densidade 0,20 1,00 0,50 (a) 0,15 125,00 5,00 ZM-2/03 1,50 15,00 ZM - Alta Densidade 0,20 2,50 0,50 (a) 0,15 125,00 5,00 SEM LIMITE FRENTE 5,00 m (b) RECUOS MÍNIMOS (m) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d) Conforme as disposições da legislação estadual que estabeleceu as Unidades de Conservação e respectivo Plano de Manejo. FUNDOS E LATERAIS Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento.

99 fls. 184 ANEXO F QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS

100 fls. 185

101 fls. 186

102 fls. 187 ANEXO G CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

103 fls. 188