INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS, CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BENS IMÓVEIS E OUTRAS AVENÇAS

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1 INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS, CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BENS IMÓVEIS E OUTRAS AVENÇAS As Partes: PROMITENTE VENDEDOR ITAÚ UNIBANCO S.A., com sede em São Paulo/SP, na Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, nº 100 Torre Olavo Setubal, inscrito no CNPJ sob nº / , doravante denominado ITAÚ. PROMISSÁRIO COMPRADOR, doravante denominado COMPRADOR. As partes, acima qualificadas, ajustam e contratam o presente Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóveis, cessão de direitos aquisitivos sobre bens imóveis e outras avenças ( Contrato ), em conformidade com as cláusulas e condições adiante convencionadas e com os itens constantes dos anexos a este Contrato, que reciprocamente estipulam, outorgam e aceitam, a saber: I. Promessa de Venda e Compra 1. O ITAÚ é proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre os imóveis indicados no Anexo I deste Contrato ( Imóveis ). Referidos direitos aquisitivos e propriedade foram tidos por conta de adjudicações compulsórias realizadas judicialmente ou extrajudicialmente, nesse caso conforme o procedimento do Decreto-Lei 70/66, por conta de inadimplência de mutuários em financiamentos concedidos pelo ITAÚ O ITAÚ declara que: a) sobre parte dos Imóveis pendem ações judiciais, movidas pelos mutuários ou por terceiros, que impedem o registro dos respectivos títulos aquisitivos, ou que impedem sua alienação a terceiros. O COMPRADOR declara que tem ciência dessa situação, concordando em adquirir os Imóveis no estado em que se encontram; b) os Imóveis encontram-se ocupados, pelo próprio mutuário ou por terceiros, sendo certo que referidos ocupantes exercem posse superior a ano e dia; e c) reconhece que a finalidade da presente aquisição pelo COMPRADOR é a futura negociação dos Imóveis ou de seus direitos aquisitivos Por conta deste Contrato, o ITAÚ promete vender e o COMPRADOR promete comprar, quando for o caso, os imóveis ou os direitos aquisitivos sobre estes, com a cláusula ad corpus e no estado em que se encontram, observados os termos e condições aqui estipulados O COMPRADOR, a sua opção, poderá solicitar ao ITAÚ a baixa e cancelamento dos ônus e gravames que incidem em favor do ITAÚ sobre qualquer dos Imóveis, consolidando sua propriedade em nome do mutuário, contra o pagamento do preço estabelecido na cláusula 3, abaixo, o qual será recebido, nesse caso, a título de remição do ônus real existente sobre o Imóvel A responsabilidade pela evicção dos Imóveis será regida exclusivamente pelas regras deste Contrato. O ITAÚ não será obrigado a qualquer tipo de indenização ou devolução do preço recebido, caso o COMPRADOR sofra a evicção de qualquer dos imóveis, exceto conforme aqui previsto. O COMPRADOR deverá ressarcir integralmente e eventualmente indenizar o ITAÚ caso qualquer terceiro, com quem ele negocie o imóvel, sofra evicção e reclame indenização contra o ITAÚ. II. Condições precedentes 2. São condições precedentes para a efetiva transferência do domínio de cada um dos imóveis ao COMPRADOR: a) levantamento das dívidas relativas a contribuições de condomínio e de Imposto Territorial Urbano IPTU que existem sobre cada um dos Imóveis;

2 b) levantamento do status das ações judiciais relativas aos imóveis, nos termos da cláusula 2.1, abaixo; e c) extinção dos impedimentos judiciais relativos aos imóveis com o registro do respectivo título aquisitivo em nome do ITAÚ As Partes obrigam-se a cooperar para a satisfação das condições precedentes acima descritas, da seguinte forma: a) o COMPRADOR ficará responsável, às suas expensas, pela obtenção das certidões de matrículas imobiliárias atualizadas, as certidões negativas de tributos municipais dos imóveis e a declaração de quitação de cotas condominiais, bem como demais documentos exigidos pelo Tabelionato de Notas para a outorga da escritura de venda e compra e pelo Cartório de Registro de Imóveis para seu registro; b) o COMPRADOR, quando for o caso e tão logo se torne possível, tomará, a suas expensas, as providências necessárias para o registro dos títulos aquisitivos relativos aos imóveis, transferindo sua propriedade ao ITAÚ, junto aos Registros de Imóveis competentes, correndo as despesas decorrentes de referido registro por conta do ITAÚ, nos termos da cláusula 2.2.1; c) sempre que solicitado pelo ITAÚ, o COMPRADOR ingressará nas ações judiciais relativas aos imóveis, na qualidade de terceiro interessado, de forma a auxiliar o ITAÚ a obter solução rápida e satisfatória à lide, inclusive mediante celebração de acordo com os interessados. Os custos decorrentes do ingresso nas ações judiciais, correrão por conta do COMPRADOR; e d) o ITAÚ tomará as providências necessárias para a implementação dos acordos judiciais eventualmente celebrados, inclusive com a baixa de eventual ônus ou gravame que possua em seu benefício sobre o imóvel, correndo as despesas decorrentes da execução do acordo por conta do COMPRADOR Fica estabelecido que é requisito mínimo para a celebração de qualquer acordo que a transação abranja e solucione, em definitivo, todo e qualquer litígio ou discussão, judicial ou extrajudicial, envolvendo o ITAÚ e o autor ou réu da respectiva ação. O ITAÚ não poderá recusar ou vetar sob qualquer pretexto as condições financeiras do acordo ou transação realizada, desde que obedecido o requisito mínimo. O ITAÚ, à sua opção, transferirá a propriedade dos imóveis ao COMPRADOR, ou a quem este indicar A responsabilidade por qualquer negociação dos imóveis com terceiros, inclusive com os autores ou réus das ações a eles relativas, correrá exclusivamente por conta do COMPRADOR, que responderá por qualquer ônus ou passivo daí decorrente, inclusive judicial Satisfeitas as condições de que trata a cláusula 2, acima, o ITAÚ: a) outorgará ao COMPRADOR, ou ao terceiro a quem este indicar, conforme o caso, a respectiva escritura de venda e compra do imóvel. O COMPRADOR figurará como interveniente anuente na referida escritura, responsabilizando-se pelas condições negociais e financeiras nela constante, inclusive no que se refere ao preço de venda do imóvel, e declarando sua expressa concordância com a operação; ou b) efetuará a baixa dos ônus e gravames existentes em seu favor sobre os imóveis, consolidando sua propriedade em nome do mutuário do financiamento imobiliário concedido O ITAÚ arcará com os custos relativos à transferência dos imóveis para sua propriedade, decorrente do registro dos títulos aquisitivos. Os custos de registro e tributos relativos às transmissões realizadas para o COMPRADOR ou para quem esse indicar correrão por conta do COMPRADOR O COMPRADOR renuncia, sob qualquer pretexto, ao direito de reclamar ao ITAÚ, a partir desta data, qualquer vício oculto nos imóveis, não facultando assim o atraso ou suspensão do pagamento de qualquer valor avençado, que desde já caracterizará o descumprimento deste Contrato O ITAÚ, neste ato, imite o COMPRADOR na posse indireta dos imóveis transferindo-lhe toda a posse que sobre eles exerce, bem como todo o direito à posse de que seja titular A partir desta data, todos os custos e despesas incidentes sobre os imóveis passarão a ser de inteira e exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.

3 2.6. O COMPRADOR tomará todas as providências necessárias para comunicar aos terceiros interessados, inclusive condomínios e municipalidades, a aquisição por ele dos direitos aquisitivos que o ITAÚ possui sobre os imóveis, a fim de possibilitar ao COMPRADOR pagar e gerenciar os custos e despesas referidos na cláusula 2.5. Para tanto, o ITAÚ se obriga a entregar ao COMPRADOR toda a documentação exigida por essas instituições/órgãos. III. Preço 3. O preço será o valor obtido em leilão, sendo que o lance mínimo (VMV) de venda dos direitos aquisitivos de cada um dos imóveis equivalerá a 35% (trinta e cinco por cento) do seu valor de avaliação, conforme previsto no Anexo I deste Contrato As dívidas existentes sobre os imóveis, relativas a débitos condominiais, de Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU ou de qualquer obrigação de natureza propter rem, e apuradas até a data de assinatura deste Contrato, já foram contabilizadas para a fixação do preço de venda de cada imóvel As dívidas existentes sobre os imóveis, que serão apuradas pelo COMPRADOR em até 90 (noventa) dias da arrematação do lote pacote em leilão, serão deduzidas do respectivo valor de avaliação, sobre o qual será recalculado o preço de aquisição do imóvel constante do lote pacote, nos termos da cláusula 3. que equivale ao lance inicial de 35% do valor da avaliação, ou % (percentual) atingido como lance de arrematação do lote pacote em leilão. A diferença entre o preço do imóvel na data do leilão e o novo preço será deduzida do valor da próxima parcela a ser paga pelo COMPRADOR, de acordo com a cláusula 3.2 abaixo e Anexo O preço de compra dos imóveis ou dos direitos aquisitivos sobre estes deverá ser pago da seguinte forma: a) 50% (cinqüenta por cento) do preço de arrematação do lote pacote, já pago anteriormente, a título de sinal e princípio de pagamento; e b) os demais 50% (cinqüenta por cento) do preço serão pagos 90 (noventa) dias após a arrematação realizada em leilão, sem atualização monetária ou incidência de juros, e já deduzidas as dívidas eventualmente apuradas neste período, nos termos da cláusula acima O COMPRADOR pagará a primeira parcela do preço conforme definido no edital de leilão, sendo que a 2ª e última parcela será por meio de boleto bancário, a serem emitidos e encaminhados pelo ITAÚ ao endereço constante da cláusula 7.1. IV. Atraso no Pagamento 4. Caso o COMPRADOR não pague, na data de seu vencimento, qualquer obrigação pecuniária assumida neste Contrato, sem prejuízo da possibilidade do vencimento antecipado, sobre o valor em mora serão devidos, cumulativamente, correção monetária pelo INPC, desde a data do vencimento até a data do efetivo pagamento dessas obrigações, acrescidos de juros moratórios à taxa de 1% (um por cento) ao mês e de multa não indenizatória de 2% (dois por cento). V. Atribuição dos riscos e responsabilidades Ações Judiciais 5. O COMPRADOR assume os riscos e os ônus de eventual demora e do resultado das ações judiciais que pendem sobre parte dos imóveis e que impedem o registro dos respectivos títulos aquisitivos, ou sua alienação a terceiros, observadas as cláusulas a seguir No caso de evicção dos imóveis nos termos do art. 447 do Código Civil Brasileiro, o ITAÚ indenizará o COMPRADOR, devolvendo-lhe o preço pago por ele, indicado na cláusula 3, acrescido de correção monetária pelo INPC, desde a data do pagamento do preço até a data do pagamento da indenização Cada uma das Partes arcará com seus próprios custos com relação à condução das ações existentes, inclusive honorários de advogado e sucumbência Por conta das ações judiciais mencionadas nesta cláusula, a responsabilidade assumida pelo ITAÚ restringe se às conseqüências e valores aqui estipulados, não sendo o ITAÚ responsável por indenizar ou ressarcir ao COMPRADOR qualquer outro valor ou prejuízo decorrente das ações judiciais, inclusive montantes em que o COMPRADOR seja pessoalmente condenado a pagar por conta da decisão judicial, exceto sucumbência sobre as ações existentes nesta data.

4 5.3. Correrão exclusivamente por conta do COMPRADOR os riscos, custos e ônus relativos às ações judiciais a que der causa. O COMPRADOR deverá conduzir a defesa relativa a essas ações, substituindo o ITAÚ no caso de a ação ter sido intentada contra ele O COMPRADOR deverá ressarcir e indenizar o ITAÚ por qualquer ônus ou custo, de qualquer natureza, inclusive os derivados do pagamento de condenações judiciais e extrajudiciais, de custas processuais ou da prestação de garantias ao juízo, decorrentes nos processos judiciais de responsabilidade do COMPRADOR. A indenização será devida na data em que o ITAÚ for compelido a efetuar o respectivo pagamento judicial, ou a prestar a correspondente garantia ao juízo Observadas as cláusulas acima, o ITAÚ está isento de toda e qualquer outra responsabilidade que possa advir de eventual evicção, incluindo a reparação civil de danos de qualquer natureza, nos exatos termos do artigo 448 do Código Civil. VI. Prazo e Irrevogabilidade 6. O presente Contrato é feito em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as Partes e seus sucessores Este Contrato permanecerá em vigor até a data em que se verifiquem, cumulativamente, os seguintes eventos: a) o ITAÚ não seja mais proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre nenhum dos imóveis, seja por conta de terem sido alienados ao COMPRADOR ou a terceiros por ele indicados, seja por conta de terem sido liberados os ônus ou gravames em favor do ITAÚ existentes sobre os imóveis, e b) o COMPRADOR tenha liquidado integralmente o preço aqui estipulado. VII. Disposições Gerais 7. É vedado ao COMPRADOR ceder ou transferir a terceiros os direitos e obrigações oriundos deste Contrato, podendo, no entanto, indicar ao ITAÚ a quem deseja que sejam outorgadas as escrituras de venda e compra dos imóveis Todas as comunicações entre as partes serão consideradas válidas se enviadas aos responsáveis por recebê-las e nos endereços, ambos indicados abaixo, ou em outro que venham a informar por escrito: ITAÚ UNIBANCO S.A. COMPRADOR End.:. End.: O COMPRADOR declara que foi informado de todas as condições, circunstâncias, ônus e riscos envolvidos no presente negócio e que poderiam influir na manifestação de sua vontade, tendo sido satisfatoriamente orientado e assistido por seu advogado As partes manterão sigilo a respeito das suas condições e termos dessa operação, bem como de todas as demais informações a que tiver acesso em razão da celebração deste Contrato As Partes obrigam-se a celebrar todos os contratos, instrumentos e documentos, assim como outorgar todos os poderes e procurações, que sejam necessários à perfeita execução do estabelecido neste Contrato, inclusive os necessários para o ingresso do COMPRADOR como terceiro interessado nas ações judiciais O COMPRADOR se compromete ao pagamento das despesas do referido Contrato, impostos de transmissão inter-vivos, emolumentos de Registro de Imóveis, taxas que venham a se tornar exigíveis, relativo a transmissão do ITAÚ para ela ou para terceiro indicado As partes elegem o Foro de São Paulo SP para dirimir quaisquer dúvidas ou questões oriundas do presente Contrato, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

5 E, por estarem justos e contratados, assinam o presente Contrato em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo. São Paulo ITAÚ UNIBANCO S.A. ARREMATANTE Testemunhas: ANEXO 1 Valores na data do Leilão Data do Leilão: Lotes Arrematados: Endereço do Imóvel Modalidade da Aquisição (Direitos Aquisitivos ou Imóvel) Valor de Avaliação Valor do preço de venda e compra

6 1 ANEXO 2 Valores apurados conforme item Data do Leilão: Lote Arrematado: Endereço do Imóvel Modalidade da Aquisição (Direitos Aquisitivos ou Imóvel) Valor de Avaliação Dívidas existentes sobre o imóvel Novo preço de venda e compra 1ª Parcela 2ª Parcela 1

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